《物业管理工作细化执行与模板(第2版)》配套光盘dwo.docx

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1、物业管理理工作细细化执行行与模板板目 录录第二章物物业项目目拓展与与招商细细化执行行与模板板4第一节物物业项目目拓展流流程与工工作执行行4二、物业业项目拓拓展执行行工具与与模板44（一）市市场调查查计划表表4（二）市市场调研研报告表表4（三）物物业项目目调查表表4（四）市市场拓展展计划表表4第二节物物业项目目投标流流程与工工作执行行4二、物业业项目投投标执行行工具与与模板44（一）标标书编制制进度控控制用表表4（二）物物业投标标项目跟跟踪用表表4第三节物物业前期期介入流流程与工工作执行行4二、物业业前期介介入执行行工具与与模板44（一）物物业前期期介入工工作表44（二）前前期介入入时间节节点表

2、44（三）前前期介入入费用测测算表44第四节物物业招商商管理流流程与工工作执行行4二、物业业招商管管理执行行工具与与模板44（一）社社区情况况调查表表4（二）商商圈状况况分析表表4（三）招招商项目目规划表表4（四）招招商费用用预算表表4（五）招招商工作作计划表表4（六）入入驻商户户登记表表4第三章物物业工程程管理细细化执行行与模板板4第一节接接管管理理流程与与工作执执行4二、接管管验收管管理执行行工具与与模板44（一）资资料档案案移交单单模板44（二）设设备验收收交接单单模板44（三）消消防设施施验收记记录表44（四）照照明工程程验收记记录表44（五）绿绿化工程程竣工验验收单模模板4（六）空空

3、调工程程验收记记录表44（七）给给排水设设备验收收记录表表4第二节业业户装修修管理流流程与工工作执行行4二、业户户装修管管理执行行工具与与模板44（一）业业户装修修施工申申请表44（二）装装修施工工证申请请表单模模板4（三）房房屋装修修施工许许可证模模板4（四）装装修施工工巡查记记录表44（五）装装修完工工检查验验收表44（六）业业户装修修管理制制度模板板4第三节工工程设备备管理流流程与工工作执行行4三、设备备管理执执行工具具与模板板4（一）机机电设备备标识卡卡模板4（二）设设备保养养计划表表4（三）设设备事故故报告表表4（五）物物业设施施设备管管理制度度模板44第四节物物业工程程管理文文书与

4、方方案4一、房屋屋装修协协议书44二、装修修施工责责任承诺诺书4三、装修修安全责责任协议议书4第四章业业户迁入入迁出管管理细化化执行与与模板44第一节业业户入住住管理流流程与工工作执行行4二、业户户入住管管理执行行工具与与模板44（一）业业户档案案目录模板4（二）业业户入住住登记表表4（三）业业户信息息汇总表表4（四）钥钥匙领用用登记表表4（五）业业户入住住验房表表4（六）房房屋返修修通知单单模板4（七）房房屋返修修催改函函模板4（八）房房屋维修修留钥匙匙登记表表4第二节业业户迁出出管理流流程与工工作执行行4二、业户户迁出管管理执行行工具与与模板44（一）业业户迁出出申请表表4（二）业业户迁出

5、出调查表表4（三）物物资出入入放行条条模板4第五章物物业服务务管理细细化执行行与模板板4第一节业业户接待待与沟通通管理流流程与工工作执行行4五、业户户接待和和沟通管管理执行行工具与与模板44（一）物物业维修修单4（二）维维修汇总总表4（三）业业户来访访记录表表4（四）投投诉信息息登记表表4（五）投投诉处理理回访单单4（六）维维修回访访记录表表4（七）业业户回访访记录表表4（八）业业户纠纷纷调解记记录模板4（九）业业户回访访问卷模模板4第二节社社区文化化建设管管理流程程与工作作执行44二、社区区文化建建设执行行工具与与模板44（一）社社区文化化活动申申请表44（二）社社区文化化活动记记录表44（

6、三）社社区文化化活动整整体评估估表4（四）社社区文化化建设意意见征询询表4（五）物物业社区区文明建建设公约约模板44第三节便便民服务务管理流流程与工工作执行行4二、便民民服务管管理执行行工具与与模板44（一）便便民服务务项目表表4（二）有有偿便民民服务项项目表44（三）接接受长期期服务业业户名单单模板4第四节会会所服务务管理流流程与工工作执行行4二、会所所服务管管理执行行工具与与模板44（一）会会所营业业日报表表4（二）会会所娱乐乐项目使使用情况况统计表表4第六章保保洁和绿绿化管理理细化执执行与模模板4第一节保保洁管理理流程与与工作执执行4二、保洁洁管理执执行工具具与模板板4（一）清清洁质量量

7、检查表表4（二）消消杀服务务记录表表4（三）保保洁工作作抽查表表4（四）保保洁工作作报告表表4（五）保保洁工作作管理制制度模板板4（六）保保洁工具具管理规规定模板板4第二节绿绿化管理理流程与与工作执执行4二、绿化化管理执执行工具具与模板板4（一）绿绿化养护护记录表表4（二）绿绿化工作作检查表表4（三）绿绿化养护护月检表表4（四）绿绿化工程程竣工报报告表44（五）绿绿化工程程验收报报告表44（六）绿绿化工作作安全规规定模板板4第三节保保洁绿化化外包管管理流程程与工作作执行44二、外包包管理执执行工具具与模板板4（一）专专业保洁洁公司评评审表44（二）节节庆盆栽栽更换验验收表44（三）消消杀服务务

8、工作考考核表44第七章安安全和车车辆管理理细化执执行与模模板4第一节安安全管理理流程与与工作执执行4三、安全全管理执执行工具具与模板板4（一）来来访人员员登记表表4（二）保保安工作作检查表表4（三）保保安管理理工作制制度模板板4第二节消消防管理理流程与与工作执执行4二、消防防管理执执行工具具与模板板4（一）消消防责任任人登记记表4（二）辖辖区动火火申请书模板4（三）消消防整改改通知书书模板4（四）消消防安全全管理制制度模板板4第三节车车辆管理理流程与与工作执执行4三、车辆辆管理执执行工具具与模板板4（一）车车辆收费费登记表表4（二）车车位统计计汇总表表4（三）固固定停车车卡模板4（四）临临时停

9、车车卡模板板4（五）临临时停车车收费单单模板4（六）停停车场巡巡逻交接接班记录录4（七）辖辖区车位位租用公公约模板板4第八章物物业服务务质量管管理细化化执行与与模板44第一节质质量体系系建立流流程与工工作执行行4三、质量量体系管管理执行行工具与与模板44（一）服服务质量量文件记记录单模模板4（二）质质量体系系评审计计划表44（三）质质量体系系评审通通知单模模板4（四）质质量体系系评审报报告表44第二节服服务质量量管理流流程与工工作执行行4四、服务务质量管管理执行行工具与与模板44（一）物物业服务务质量调调查表44（二）业业户满意意度调查查问卷模模板4（三）业业户满意意率统计计总表44（四）纠纠

10、正及预预防措施施报告表表4第三节服服务物资资采购管管理流程程与工作作执行44二、服务务物资采采购执行行工具与与模板44（一）采采购预算算表4（二）采采购申请请表4（三）计计划外采采购申请请表4（四）采采购变更更申请审审批表44第九章财财务管理理细化执执行与模模板4第一节物物业公司司预算管管理流程程与工作作执行44二、预算算管理执执行工具具与模板板4（一）物物业公司司年度预预算表44（二）前前期开办办费用预预算表44（三）物物业招商商费用预预算表44（四）绿绿植养护护费用预预算表44（五）日日常运行行电费预预算表44（六）物物业管理理收支预预算表44（七）物物业公司司开支预预算明细细表4（八）物

11、物业公司司管理费费用预算算表4（九）物物业公司司经营利利润预算算表4第二节资资产管理理流程与与工作执执行4二、资产产管理执执行工具具与模板板4（一）物物品购置置申请单单模板4（二）固固定资产产报废申申请表44第三节物物业服务务费管理理流程与与工作执执行4三、资金金管理执执行工具具与模板板4（一）应应收物业业服务费费明细表表4（二）物物业服务务费欠费费分析表表4（三）有有偿维修修服务挂挂账明细细表4（四）物物业服务务费管管理费公公示表44（五）物物业公司司发票管管理细则则模板44第四节财财务管理理文书与与方案44二、物业业服务费费收缴通通知书44三、物业业服务费费限期催催缴单44第十章行行政人事

12、事管理细细化执行行与模板板4第一节行行政事务务管理流流程与工工作执行行4三、行政政事务管管理执行行工具与与模板44（一）会会议记录录表4（二）文文件会签签单模板4（三）文文件借阅阅审批表表4（四）公公务接待待审批表表4（五）办办公物资资领用单单4（六）印印章使用用登记表表4（七）车车辆使用用申请表表4（八）行行政后勤勤管理制制度模板板4第二节人人事管理理流程与与工作执执行4二、人事事管理执执行工具具与模板板4（一）人人员需求求申请表表4（二）应应聘人员员登记表表4（三）面面试情况况评估表表4（四）一一般员工工调薪表表4（五）员员工离职职申请表表4（六）离离职人员员面谈表表4第三节培培训管理理流

13、程与与工作执执行4二、培训训管理执执行工具具与模板板4（一）培培训项目目计划表表4（二）员员工培训训记录表表4（三）培培训效果果评估表表4第二章 物业业项目拓拓展与招招商细化化执行与与模板第一节 物业业项目拓拓展流程程与工作作执行二、物业业项目拓拓展执行行工具与与模板（一）市市场调查查计划表表年度：调查目的的调查区域域调查方法法调查期间间具体计划划安排时间工作内容容对象负责人员员工作准备备说明经费预算算经营管理理部经理批示示批准： 审核核： 制表：（二）市市场调研研报告表表编号： 日期期： 年年月日调查项目目调查人员员调查时间间调查目的的调查对象象调查方式式调查结果果调查分析析与说明明调查结果

14、果说明经营管理理部经理理批示填表人：（三）物物业项目目调查表表编号：日日期：年月日物业项目目名称目前状况况截止到填填表时间间，该物物业开发发工作进进行至阶阶段开发商名称主要联系系人职务联系方式式物业基本本情况物业名称称坐落位置置市区四至东，西南，北物业类型型 多层层 小高高层 高层层 超高高层 混合合 住宅宅区 组团团写字楼楼商住楼楼 工业园园区 （请请在要选选择的位位置上打打）建筑情况周边环境境描述开工时间间年月日竣工时间间年月日开盘时间间年月日入住时间间年月日占地面积积平方米建筑总栋栋数栋大堂数个总户数户总建筑面面积平方米开发期数数分期开发发周界长度度本期建筑筑面积平方米住宅面积积平方米网

15、络状况况本物业已已建成/拟建成成局域网网：是否 （请请在相应应位置上上打）本物业网网络接入入方式：DDNN专线 ADSSLISDDN （请请在相应应位置上上打）建筑类型型基本情情况类型建筑面积积层数销售均价价高层平方米层元/平方方米面积情况况商业邻街平方米层元/平方方米裙楼平方米层元/平方方米地下室平方米层元/平方方米会所平方米层有 无（中中央空调调）公建幼儿园、小小学等平方米其他面积积平方米绿 化 率%绿化面积积平方米电梯品牌牌电梯数量量垂直梯部部，扶梯梯部，合合计部车场指标标地面车位位个，面面积平方方米地下车位位个，面面积平方方米出入口车场个进进口，个个出口小区个进进口，个个出口建筑规划划

16、设计单单位园林景观观设计单单位销售策划划单位工程施工工单位项目规划划设计要要点及设设计说明明项目总规规划图和和各标准准层平面面图编制：填填表人：（四）市市场拓展展计划表表年度： 制制表人：目标计划市场拓展展量（平平方米）市场占有有率（%）拓展计划划金额（万万元）以实际成成绩为基基础的计计划与竞争对对手对抗抗要求的的计划以事业发发展计划划为基准准的计划划经营管理理部经理理审批财务部经经理审批批总经理审审批签名：日期：年年月日签名：日期：年年月日签名：日期：年年月日第二节 物业业项目投投标流程程与工作作执行二、物业业项目投投标执行行工具与与模板（一）标标书编制制进度控控制用表表 时间相关模块块月日

17、月日月日月日月日月日月日月日责任人信息支持持部门物业现场场考察招标文件件解读拟定标书书大纲分配编写写任务编写人员员培训开始标书书编写第一次沟沟通会议议相关资料料收集备注（二）物物业投标项目目跟踪用用表项目名称称编号项目预算算客户名称称拜访时间间项目发生生时间项目类型型金额设计院主设计师师联系方式式业户技术层面面技术负责责人联系方式式技术专员员联系方式式商务层面面商务专员员联系方式式商务负责责人联系方式式领导层面面公司领导导1联系方式式公司领导导2联系方式式竞争对手手1对手背景景支持者优势分析析竞争对手手2对手背景景支持者优势分析析目前项目目状态项目背景景目前状态态第一次项项目沟通记录录时间地点

18、沟通形式式参加人员员沟通内容容要解决的的问题具体沟通通结果上次任务务完成情情况第二次项项目沟通记录录时间地点沟通形式式参加人员员沟通内容容要解决的的问题具体沟通通结果上次任务务完成情情况第三节 物业业前期介介入流程程与工作作执行二、物业业前期介介入执行行工具与与模板（一）物物业前期期介入工工作表项目具体内容容完成时间间落实部门门备注前期工程程监督1审阅阅楼宇、设设计图的的设计2设施施设备隐隐蔽路线线的熟悉悉与标注注3从物物业管理理角度向向业户提提供建议议4按工工程承诺诺标准，编编造验收收表格5制定定验收程程序并接接管物业业设施、初初检遗漏漏工程6向开开发商提提供楼宇宇、设施施设备保保养、维维修

19、建议议人事管理理1物业业管理处处架构的的制定、讨讨论和审审定2管理理级员工工的招聘聘3员工工编制、职职责、聘聘用条件件及福利利制度审审批4人事事管理制制度、员员工手册册讨论审审批5组织织招聘、面面试，办理入入职手续续和开展展人员培培训设立物业业管理处1物业业管理处处的设立立和维修修2物资资设备的的准备3现场场清洁和和布置文件管理理1管理理公约、服服务手册册的制定及及审批2各类类文件、表表格的制制定和印印刷管理预算算、启动动预算及及财务安排1制定定初步管管理预算算，启动动预算及及讨论2管理理费用及及各项费费用的制定及及申报3各项项财务管管理制度度的制定物业基本本设备预预算1设计计及审定定各类标标

20、牌、指指示牌2采购购、制作作和安装装标牌、指指示牌物业验收收准备1楼宇宇各单项项验收2公共共设施的的验收3楼宇宇各项设设施设备备的测试及及验收4楼宇宇内部初初验5遗漏漏工程的的跟进及及监督验验收6绿化化工程的的验收楼宇接管管安排1制订订接管计计划2安排排准备各各类文件件3人员员安排4接管管培训5清洁洁开荒6现场场布置7开展展接管工工作遗漏工程程跟进1整理理资料及及落实遗遗漏工程程跟进工工作2维修修后复查查、通知知业户验验收3现场场施工方方的管理理讨论各服务项项目检讨1物业业保险事事宜的建建议2检查查物业管管理人力力资源3检查查保安安安排4检查查清洁服服务安排排5检查查维护保保养服务务安排6检查

21、查客户投投诉处理理程序7检查查园艺绿绿化及节节日安排排布置（二）前前期介入入时间节节点表 完成时时间项目1月下旬旬2月上旬旬2月下旬旬责任人图纸会审审市场调查查管理方案案制度物管人员员招聘（三）前前期介入入费用测测算表人员费用用岗位人数月工资（元元）介入时间间总费用（元元）备注经理经理定期期赶赴现场场，按每每人每月月六天计算算经理助理理保安保洁小计福利及保保险人员费用用总计其他费用用项目岗位月费用（元元）介入时间间总费用（元元）备注交通费经理经理助理理通信费经理经理助理理合计第四节 物业业招商管管理流程程与工作作执行二、物业业招商管管理执行行工具与与模板（一）社社区情况况调查表表社区名称称地理

22、位置置繁华程度度人流量所处商圈圈商圈规模模交通状况况道路状况况公共交通通周边设施施有无数量说明车站码头头机关学校校专业市场场周边商业业布局市政规划划相关政策策备注调查日期期： 调调查员：（二）商商圈状况况分析表表编号： 日期：年月日地理情况况所属商圈圈商圈性质质商圈规模模具体位置置道路情况况公共交通通停车场情情况商圈内重重要商户户名称业态投资额特点具体位置置消费者人群结构构居住人口口工作人口口流动人口口流 量消费心态态租金水平平平均租金金竞争对手手租金公共配套套和价格格水电燃气调查员： 招招商主管管：（三）招招商项目目规划表表配套设施施招商项项目规划数量量规划地址址具体要求求备注菜市场便利店邮

23、局银行快速餐饮饮店中型超市市洗衣店美容美发发店健身房药店和诊诊所宠物店大中型餐餐饮花店足浴桑拿拿按摩书店照相、彩彩扩店电器店五金店酒吧与茶茶坊（四）招招商费用用预算表表宣传类型型宣传效率率单位成本本有效篇幅幅频度实施效果果小计备注DM电视广告告网络广告告车身广告告户外平面面广告合计（五）招招商工作作计划表表阶段时间工作内容容备注引导期发布招商商信息整理目标标商户资资料项目前期期的意向向洽谈，锁锁定客户户招商期展开招商商工作约见目标标商户洽洽谈进一步确确定和筛筛选目标标商户审批商户户所提供供的相关关证件填写合同同审批表表，上报报公司签订正式式合同收尾期商户提供供进场装装修方案案审批方案案并提出出

24、合理化化建议确定装修修方案并并进场装装修商户档案案和合同同备案（六）入入驻商户户登记表表序号商户名称称经营者营业执照照注册号号合同号地址行业规模备注第三章 物业业工程管管理细化化执行与与模板第一节 接管管管理流流程与工工作执行行二、接管管验收管管理执行行工具与与模板（一）资资料档案案移交单单模板移交项目目： 日日期：年年月日序号资料档案案文件编编号资料档案案文件名名称册数页数状况记录录备注备注移交签字字开发商移移交代表表物业公司司接收代代表签字：日期：年年月日签字：日期：年年月日（二）设设备验收收交接单单模板编号： 日期：年月日设备名称称规格型号号出厂日期期年月日安装位置置设备数量量外型尺寸寸

25、单机重量量设备单价价使用年限限试运转情情况试运转时时间设备验收收移交情情况遗漏整改改内容移交随机机文件及及备品备备件数量备注操作使用用说明书书维护保养养说明书书安装竣工工图纸供应商联系电话话联系地址址联系人邮政编码码传真号码码制造商联系电话话联系地址址联系人邮政编码码传真号码码验收交接接单位代表签字字日期验收方开发方（三）消消防设施施验收记记录表编号： 日日期：年年月日施工单位位验收区域域抽查处，占%验收项目目验收标准准验收情况况处理意见见1资料料（1）图图纸及资资料齐全全（2）有有产品合合格证、铭铭牌清晰晰2烟感感与温感感（1）图图纸规定定安装烟烟感个，温感个（2）工工作情况况正常工作作个不

26、正常工工作个3消防防栓（1）设设计数量量台（2）安安装位置置合乎设设计要求求（3）阀阀门安装装及漏水水情况（4）消消防皮带带、啧咀咀安放齐齐全（5）自自动按钮钮安装情情况（6）灭灭火器配配备情况况（7）立立管、油油漆（8）消消防栓外外观、安装质质量情况况实际安装装台4喷淋淋系统（1）喷喷淋头设设计数量量共只（2）安安装位置置、间隔距距离合乎乎要求（3）楼楼层防火火分区总总阀、流量开关关安装情情况（4）末末端放水水阀门安安装情况况（5）管管道安装装、支架架安装、漏漏水情况况实际安装装数量只只5分区区卷帘门门（1）分分区卷帘帘门安装装位置合合乎图纸纸设计要要求（2）设设计安装装卷帘门门扇（3）楼楼

27、层防火火分区总总阀、流量开开关安装装情况（4）末末端放水水阀门安安装情况况（5）管管道安装装、支架架安装、漏漏水情况况实际安装装数量扇扇6手动动报警钮钮（1）设设计规定定数量处处（2）安安装情况况实际安装装处7广播播喇叭（1）设设计安装装数量只只（2）安安装及工工作情况况实际安装装只8防排排、机械防防排烟（1）设设计排风风口处（2）风风管安装装情况（3）设设计防火火阀个（4）防防火阀工工作情况况（5）正正压风口口及风压压测试情情况实际安装装风口处处实际防火火阀个9防火火门（1）设设计安装装扇（2）安安装质量量情况实际安装装扇检查结果果及意见见验收人签字设计单位位施工单位位物业公司司工程监理理地

28、产公司司验收日期期（四）照照明工程程验收记记录表编号：日日期：年年月日施工单位位验收区域域抽查处，占%验收项目目验收标准准检验情况况处理意见见1竣工工图纸、资资料隐蔽蔽工程验验收单 竣工工图符合合实际施施工 技术术资料齐齐全 隐蔽蔽工程有有验收签签字2设备备、材料料 符合合设计要要求，有有合格证证 有甲甲方检验验证明、有有铭牌3吊钓钓、预埋埋件及吊吊具 吊钩钩、预埋埋件埋设设牢固，有有振动源源的器具具，必须须防松、防防震装置置齐全、可可靠4接地地与接零零 器具具的接地地（接零零）保护护措施和和其他措措施必须须符合施施工规范范要求5器具具安装 位置置正确，部部件齐全全，箱体体孔合适适、整齐齐 暗

29、装装插座、开开关的盖盖板紧贴贴墙面，无无缝隙，安安装整齐齐，固定定可靠6配电电箱（盆盆、板）安安装 位置置正确，部部件齐全全，箱体体孔合适适、整齐齐 暗式式配电箱箱箱盖紧紧贴墙面面，油漆漆完整 零线线经总线线连接无无纹接现现象7导线线连接 连接接可靠、规规范、无无松动、无无缺件 每个个连接点点导线不不超过两两根，导导线无损损伤 开关关切断相相线，螺螺口灯头头相线接接在中心心端子，单相插插座相线线接右侧侧8允许许偏差值值 垂直直度：5500以以上时3.00mm 中心心线：成成排时5mmm 高度度差：0.55M10试试运行情情况 开关关灵活，回回路正确确，无发发热 灯具具发光、发发热情况况正常，无

30、无闪烁、无异声声 调光光系统运运行平稳稳，无突突变、无无闪烁验收结果果及意见验收人签字设计单位位施工单位位验收单位位行业管理理工程监理理年 月月 日日（五）绿绿化工程程竣工验验收单模模板编号： 日期：年月日工程名称称工程地址址绿地面积积（m2）开工日期期竣工日期期验收日期期树木成活活率（%）花卉成活活率（%）草坪覆盖盖率（%）整洁及平平整整形修剪剪附属设施施评定意意见全部工程程质量评定及结结论验收意见见施工单位位建设单位位物业公司司签字：公章：签字：公章：签字：公章：（六）空空调工程程验收记记录表施工单位位验收区域域抽查（ ）处处，占（ ）%验收项目目具体内容容和要求求检验情况况处理意见见1技

31、术术资料（1）是是否符合合要求（2）技技术资料料齐全（3）隐隐蔽工程程纪录2设备备、材料料（1）符符合国家家标准（2）有有合格证证、铭牌牌（3）有有甲方检检验证明明3空调调水系统统管道安安装（1）管管道、钢钢门、管管件、支支架、材材质等合乎施施工规范范或设计计要求（2）管管道内壁壁清洁、干干燥、钢钢门经清清洗（3）工工艺流向向、坡度度、标高高、位置置合乎设设计（4）管管道与设设备对接接时严禁禁强制对对口（5）焊焊缝无裂裂纹、无无夹渣气气孔4空调调水系统统试验（1）试试前充水水24小时时，排尽尽空气（2）铸铸铁管：PN0.55MPa，PS=PN+0.55MPa，PN0.55MPa，PS=PN（3）钢钢管：PPS=PPN+00.5MMPa，PSminn0.99MPa（4）管管道应不不渗、不不漏100minn，内PPS0.005MPPa5送风风回风系系统（1）牢牢固位置置、标高高、走向向符合设设计要求求，防火火阀的位位置必须须设在便于操操作部位位（2）支支、吊托托架的型型式、规规格、位位置、间间距合乎乎设计要要求（3）支支架必须须作防腐腐处理（4）风风帽安装装必须牢牢固，风风管与层层面交接接处严禁禁洒水（5）柔柔软短管管应不透透气、内内壁光滑滑，风管管与设备备的连接接