物业管理有限公司工程部运作手册66879.docx

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1、第一章 人员架构及管理范围技工2人高级技工3人技工4人高级技工6人高级技工4人技工1人高级技工2人技工4人技工2人高级技工2人给排水主管1人空调主管1人强电主管1人弱电主管1人综合维修工程师1人空水工程师1人电气工程师1人资料员1人总工程师1人 1.1 架构图总人数：339人1.2 物物业管理理工程部部的主要要职责工程部负责责：A. 对物业的土土建及所所有机电电设施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养B. 日常运行管管理C. 对业主、租租户开展展有偿服服务D. 对装修工程程进行监监督管理理E. 对物业设施施提出完完善、整整改方案案具体包括以以下内容容

2、：1.2.1 在物业总经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。1.2.2 定期编写月月、周报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。1.2.3 负责物业设设备的规规划和实实施，运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到报废全全过程的的技术和和经济管管理。1.2.4 负责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。1.2.5 加强设备项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资资料；编编制物业业设备的的保养、大大修计划划、预

3、防防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高修理理的经济济效果。1.2.6 根据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更更新改造造费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等。1.2.7 制定物业设设备管理理维修的的各项规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总经理理下达的的各项技技术、经经济指标标。1.2.8 根据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排

4、值班班，其中中，变配配电室、冷冷冻机房房、热交交换室、楼楼宇中央央控制室室等可能能需要224小时时值班；夜间值值班从实实际需要要出发，由由值班工工程师带带领技术术工人组组成。1.2.9 有计划、有有组织地地开展设设备的更更新和改改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防防污染等等性能，保保持设备备的现代代化水平平。1.2.10 紧急事件件总是会会遇到的的，应急急抢修是是对工程程部技术术水平、组组织水平平和员工工素质的的重要考考验。所所谓紧急急事件是是指突然然发生的的停电、停停水、电电梯停运运、漏水水、污水水外溢等等影响大大的设备备故障。接接到应急急报告，当当班人员员应立即即通知

5、总总经理、总总工程师师及专业业工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低所发发生的损损失，恢恢复设备备的正常常运行。1.2.11 推动全员员参加设设备管理理活动，督督促日常常维护和和保养，组组织部门门间的设设备管理理评比竞竞赛活动动和定期期的设备备普查工工作，促促进全体体员工关关心和参参与设备备管理。1.2.12 以“经济济、舒适适、安全全、高效效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、蒸汽汽、冷气气和热能能供应，做做好能源源分配和和费用核核算的基基础工作作，使每每位员工工树立环环保与节节能意识识，尽量量减少能能源的使使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使

6、用的的记录及及分析，以以提高环环保和成成本控制制的效益益。1.2.13 负责设备备安全管管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事事故防范范措施并并督促落落实执行行。1.2.14 收集和编编制设备备有关技技术资料料和维修修图纸，做做好设备备的技术术档案工工作。1.2.15 负责组织织物业各各种设备备的备件件确定、订订货和供供应。对对备品、备备件的储储存作出出监控记记录，以以确保在在抢修时时有足够够材料应应用，达达到成本本控制的的目的。1.2.16 经常总结结和推广广物业设设备管理理的经验验作法以以及应用用维修新新技术，提提高维修修技术水水平。负负责组织织设备管管理和技技

7、术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。1.2.17 检察和指指引所有有承判商商在物业业内进行行的工程程，以确确保其依依照物业业管理公公司所定定的规章章和安全全标准施施工。1.2.18 解答物业业管理部部一切有有关工程程之问题题及查询询，处理理物业内内住客之之投诉，尽尽力为他他们解决决工程有有关问题题。1.2.19 制定各种种运行维维修管理理制度及及表格，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的标准化化、文件件化、表表格化，避避免人为为原因对对工程运运行

8、造成成影响。1.2.20 外判维修修保养把重要设备备及系统统的日常常维修保保养工作作，包括括零、配配件的存存仓，皆皆外判给给合格的的承造商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修保养的的设备有有：a. 制冷机组b. 电/扶梯c. 空调自控机机组d. 电话交换主主机e. 消防报警系系统f. 保安技防系系统g. 水处理系统统h. 电脑系统1.3 工工程各班班组职责责范围1.3.11 强电电专业职职责范围围1.3.1.1 负责整个电电气系统统的运行行和资料料管理。1.3.1.2 负责发电机机的运行行管

9、理。1.3.1.3 负责所有高高低压配配电柜、变变压器、发发电机等等设备的的维修保保养及故故障修理理。1.3.1.4 负责空调、冷冷冻设备备动力电电源供给给。1.3.1.5 负责水泵房房等电器器设备的的维修保保养及故故障检修修。1.3.1.6 负责物业公公共范围围内所有有照明设设备的保保养和故故障检修修。1.3.1.7 负责物业临临时供电电的安排排和计划划。1.3.1.8 对供电系统统不完善善的地方方，提出出整改方方案及施施工计划划。1.3.1.9 负责燃油的的储存和和发放。1.3.1.10 配合物业管管理处负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务。1.3.1.11 详列故障的的各种现现象，汇汇

10、报上级级取得总总维修方方案。1.3.1.12 负责物业内内电/扶扶梯的运运行管理理。1.3.1.13 负责监督电电梯维修修公司的的维修保保养和故故障检修修工作。1.3.22 弱电电专业职职责范围围1.3.2.1 负责物业的的门磁，监监控设备备，消防防警报设设备，电电话设备备，公共共广播设设备， 楼宇自自动管理理设备，电电视设备备，综合合布线，信信号增强强等系统统的运行行管理。1.3.2.2 负责所有以以上设备备的维护护保养和和运行记记录。1.3.2.3 详列设备故故障的种种种现象象，汇报报给有关关的专业业维修承承造商，使使他们于于最短时时间内，作作出适当当检修，使使设备重重新投入入运行。1.3

11、.2.4 配合物业管管理部，负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务。1.3.2.5 熟悉电脑及及打印机机等部件件的应用用，掌握握系统软软件的操操作。1.3.2.6 熟悉系统的的分类、监监控设备备的分布布，掌握握设施的的参数及及其操作作方法。1.3.2.7 严格执行工工程部规规定的机机电系统统的运行行方案。1.3.2.8 监视设施状状况，探探测报警警，如发发现不正正常立即即做出适适当的反反应并作作报告及及提出建建设性意意见。1.3.2.9 做好电器设设备及弱弱电房的的消防工工作和卫卫生工作作。1.3.2.10 实行24小小时四班班/三班班制不得得擅离职职岗，交交接班之之前做好好各类汇汇总并打打印

12、。1.3.2.11 定期对各类类设备和和工具做做定期清清洁、检检修、测测试。1.3.2.12 每周、每月月总结运运行、故故障、记记录。1.3.2.13 积极参加业业务学习习和技术术培训、复复训，不不断提高高自己的的业务水水平。1.3.33 空调调班组职职责范围围1.3.3.1 熟悉空调系系统设备备性能、运运行状况况、控制制状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减减低能耗耗。1.3.3.2 制定月、年年度维修修保养计计划，做做好日常常运行维维修记录录及月、年年度总结结上报。1.3.3.3 做好空调系系统日常常维修保保养工作作，确保保设备处处于优良良技术状状态。1.3.3.4 做好应急抢

13、抢修工作作，当班班人员接接到应急急报告应应立即赶赶到现场场，处理理事故。1.3.3.5 班组员工积积极参加加业务学学习和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。1.3.3.6 做好空调系系统图纸纸，资料料、维修修工具的的保管，检检测仪表表的校正正。1.3.3.7 做好空调设设备机房房的清洁洁工作，做做到无污污迹，无无灰尘，无无垃圾。1.3.3.8 做好不同工工种的配配合，努努力完成成领导交交给的各各项任务务。1.3.44 给排水水班组职职责范围围1.3.4.1 负责给排水水设备及及管路的的维修，处处理有关关设备运运行时发发生的设设备维护护技术事事务，跟跟踪给排排水设备备报修工工作的具具体落实实，

14、做好好应急的的抢修工工作及日日常维护护工作。1.3.4.2 熟悉掌握给给排水系系统设备备运行状状况，定定时巡视视主要部部位及主主要设备备工作情情况，如如有发现现设备发发生异常常或故障障，应立立即作出出正确的的判断，采采取有效效的措施施，避免免造成损损失。各各设备的的巡视记记录依照照有关表表格。1.3.4.3 做好给排水水设备运运行记录录，如有有发现问问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，马上上上报总总工程师师。1.3.4.4 做好本班组组设备运运行报表表，对请请修单进进行登记记、编号号，同时时记录请请修完成成后的情情况，掌掌握维修修的进展展情况，保保证各部部门的维维修需要要。1.3.4.

15、5 积极处理日日常遇到到的技术术难题，对对于无法法处理或或重要问问题应及及时报告告总工程程师，同同时提出出个人建建议或解解决措施施。1.3.4.6 做好水泵房房的管理理工作，严严禁无关关人员进进入，负负责消防防泵的日日常清洁洁及试运运行工作作，负责责水箱的的清洗。1.3.4.7 负责燃气系系统、设设备的维维修保养养。1.3.4.8 认真贯彻执执行总工工程师下下达的维维修、保保养计划划，并认认真讨论论实施，确确保安全全生产。1.3.4.9 积极配合其其它班组组工作，努努力完成成领导交交给的各各种任务务。1.3.4.10 积极参加业业务和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。1.3.55 综合合维

16、修职职责范围围1.3.5.1 负责公共范范围内和和管理处处的家具具、陈设设的修理理和翻新新。1.3.5.2 负责公共范范围内的的天花、玻玻璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改.1.3.5.3 负责公共范范围内的的墙壁、天天花、金金属构架架的油漆漆翻新。1.3.5.4 负责土建结结构方面面例如渗渗漏水及及墙体的的修补及及整改等等。1.3.5.5 负责公共范范围内各各式五金金配件的的安装、修修理。1.3.5.6 负责各种机机器设备备的维修修保养。2.1. 建立组织机机构的原原则建立合理的的组织机机构是高高效率地地开展物物业设备备管理的的组织保保证。建建立设备备管理机机构必须须遵循的的一般原

17、原则是：2.1.1. 在物业总经经理领导导下的总总工程师师负责制制原则。2.1.2. 精兵简政的的原则。能能由社会会承担的的工作,要尽量量委托专专业厂家家承担。部部门管理理人员要要少而精精、办事事效率高高、熟悉悉情况、反反应灵敏敏，专业业主管必必须坚持持在第一一线工作作。2.1.3. 设备管理、技技术和经经济三位位一体的的原则。2.1.4. 职责职权对对应分明明的原则则。在统统领全局局的前提提下,职权分分散有利利于提高高效率,有利于于调动下下级积极极性和培培养下级级的工作作能力。2.1.5. 保持最佳管管理幅度度的原则则，通常常以4-8人为为佳。2.1.6. 信息反馈和和调控的的原则。2.1.

18、7. 按各个物业业各自的的特点、专专业人员员的技术术水平设设计组织织体制。2.2. 工程部组织织机构的的设计物业工程部部组织机机构和岗岗位的合合理设置置，是完完成工程程部任务务的保证证条件。工工程部组组织机构构的设计计，应体体现统一一领导、分分级管理理的原则则。2.2.1. 各种不同层层次专业业人员的的配置、组组成及其其比例关关系，应应与工程程部的任任务需要要相适应应。2.2.2. 在人员的配配置和机机构的设设计上要要考虑一一专多能能的原则则。2.2.3. 处理好专业业与专业业之间、工工种与工工种之间间的协调调和配合合关系。2.2.4. 组织机构还还应按照照精简机机构、提提高工作作效率的的要求

19、，力力求减少少管理层层次，充充分发挥挥各级、各各类人员员的积极极性原则则。2.3. 工程部组织织机构的的设置方方式工程部组织织机构按按专业系系统设置置，工程程部在总总工程师师统一领领导下，下下设若干干个专业业作业级级，如下下图所示示。第二章 岗岗位职责责一、 总工程师的的岗位职职责直接上级：总经理理直接下属：各专业业工程师师、文员员岗位职责：1 贯彻总经理理的指令令，负责责工程部部的日常常管理，对对总经理理负责。2 主持部门工工作例会会，检查查值班工工程师工工作日志志，确保保工作正正常运转转，并尽尽力节约约能源。3 全权调配工工程部的的技工和和设备，界界定各班班组工作作范围及及职责，为为业户及

20、及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。4 安排日常的的维修保保养工作作，并监监督检查查其实施施结果。5 审定班组工工作计划划，检查查计划执执行情况况，制定定本部门门的年度度工作计计划及月月度实施施方案，报报总经理理审批后后执行。6 参加新增项项目的谈谈判、评评审、报报价及验验收，确确保质量量达到预预定的标标准。7 深入第一线线了解情情况并指指导工作作，及时时解决各各种问题题。8 负责制定部部门制度度、操作作规程和和要求，并并督导技技工执行行。9 培训下属技技工，定定期对下下属技工工进行绩绩效评估估，并按按规定进进行奖惩惩。10 组织、制定定设备重重大维修修保养外外判标书书、合同同要求，备

21、备件购进进计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。11 根据实际要要求与运运行情况况比较，结结合科技技发展状状况，征征询专业业意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。12 负责协调同同物业公公司其他他部门关关系及对对外关系系，诸如如供电局局、电话话局、自自来水公公司、市市政局、环环卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。13 确保物业所所有屋宇宇设备，依依照政府府的规定定和法例例要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。14 为每年之工工程开支支和水电电费作

22、出出预算案案，并提提交总经经理审批批。素质要求：15 基本素质：具备相相当丰富富的工程程管理专专业知识识，责任任心强，善善于沟通通，并能能协调各各部门的的相互关关系，具具有相当当的组织织管理能能力。16 自然条件：30岁岁以上，身身体健康康。17 文化程度：工程技技术专业业大本以以上或同同等学历历，受过过楼宇工工程技术术管理的的专业培培训。具具有高级级工程师师技术职职称。18 外语水平：中级以以上英文文水平，能能阅读普普通工程程技术资资料。19 工作经验：在高档档大型物物业或四四星级以以上酒店店中担任任过工程程总工程程师3年年以上或或副总工工程师55年以上上；具有有7年以以上技术术管理经经验。

23、20 特殊要求：对现代代化物业业如办公公楼、商商场、公公寓的装装修以及及机械、电电力、锅锅炉、管管道和弱弱电等方方面的专专业知识识有较全全面的了了解。二、 工程部文员员的岗位位职责直接上级：总工程程师直接下属：无岗位职责：1 在总工程师师的指导导下，负负责工程程部办公公室的有有关事务务性工作作及接待待来访客客人。2 帮助总工程程师翻译译、整理理、打印印各类报报告、文文件资料料及技术术资料等等。3 提醒总工程程师按时时参加计计划中的的各种会会议。4 填报有关报报表，经经总工程程师签字字后上报报总经理理室。5 负责工作部部内部的的文件、资资料、通通知的传传阅和回回收。6 负责工作部部人员的的考勤(

24、出勤、年年假、加加班等)、福利利(工资资、奖金金、加班班费)、劳劳保用品品的申报报、领取取和发放放。7 负责现金报报销和支支票的办办理。8 接听电话、记记录留言言，做好好传真及及邮件的的记录和和传递。9 参加工程部部例会，做做好会议议记录并并整理下下发。10 负责技术档档案的整整理存档档。素质要求：11 基本素质：办事严严谨、讲讲究效率率、保守守秘密。12 文化程度：中专文文秘专业业以上学学历。13 外语水平：英语初初级以上上水平，具具备笔译译、口译译和文件件起草能能力。14 工作经验：在物业业管理或或物业设设备维修修工作22年以上上，具有有工程技技术方面面的一般般知识，了了解工程程部在物物业

25、管理理中的地地位和作作用，能能够处理理办公室室日常业业务及设设备档案案的分类类和管理理。能熟熟练使用用常用办办公软件件、自动动化软件件，中文文录入速速率1000字/分以上上，错误误率1%以下。15 特殊要求：具备较较强的文文字处理理能力，能能编译起起草会议议纪要等等文件。三、 值班调度的的岗位职职责直接上级：总工程程师直接下属：工程部部所有值值班人员员岗位职责：1 负责处理值值班期间间发生的的一切有有关工程程及设备备方面的的维修事事务。2 完成上一个个班次尚尚未完成成的事宜宜。3 监督检查工工程部各各岗位的的值班情情况。4 检查并掌握握大厦各各系统设设备的运运行状况况，发现现异常或或故障，立立

26、即做出出正确判判断，采采取有效效措施及及时解决决。5 做好值班记记录，审审阅各班班组设备备运行报报表，完完成维修修单的登登记、编编号、分分配和完完成报的的记录工工作。6 掌握每天维维修工作作进程，保保证物业业各部门门的维修修需要。重重要问题题及时报报告总工工程师并并提出解解决办法法。7 完成总工程程师分配配的其他他任务。素质要求：8 基本素质：工作踏踏实、细细致，情情绪稳定定，有进进取心。9 自然条件：身体健健康，330岁以以上。10 文化程度：工程技技术专业业大专以以上毕业业或同等等学历，接接受过酒酒店工程程技术管管理的专专业培训训。11 外语水平：中级英英文水平平，能看看懂设备备型号及及操

27、作说说明。12 工作经验：5年以以上酒店店或物业业设备维维修管理理经验，在在高档大大型物业业或酒店店中担任任值班调调度3年年以上，对对工程部部各个环环节全面面了解，有有效强的的动手能能力。四、 电气专业组组岗位职职责全面负责大大厦变配配电站的的运行和和管理、电电力系统统、电梯梯系统的的运行，负负责维修修和保养养，负责责照明设设备的维维修和保保养。1 电气工程师师直接上级：总工程程师直接下属：强电主主管、弱弱电主管管岗位职责：11 确保变电设设备系统统、电梯梯的正常常运行，为为物业经经营提供供动力、照照明、电电梯供应应是电气气工程师师的首要要职责。12 检查供电、电电梯系统统的运行行状况，审审阅

28、运行行记录，发发现异常常立即处处理。13 按照维修保保养制度度的规定定，提出出对变配配电室、电电梯设备备系统维维护保养养的计划划，每月月定期上上报工程程部审定定，并负负责组织织实施。14 熟悉掌握所所有设备备的性能能，当设设备系统统出现故故障，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间恢恢复其使使用功能能。15 贯彻执行岗岗位责任任制、安安全责任任制，督督促检查查下属员员工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员有发生生安全事事故，保保证配电电室的干干净整洁洁。16 做好下属员员工的技技术培训训和考核核工作。17 培训下属，督督导检查查下属工工作。18 做好技术档档案的建建立、管

29、管理和设设备维修修、检查查、保养养的记录录，善于于总结经经验教训训，逐步步用新技技术、新新工艺进进行改造造，使设设备系统统更加完完善。19 做好与供电电局等外外协单位位的协作作关系。110 制定系统运运行方案案，保证证变压器器及所有有设备在在最高效效率下工工作，使使系统更更节省能能源和降降低能耗耗。111 组织电梯设设备的年年检及外外判维修修保养工工作。112 提交每周/每月电电气系统统运行报报告，编编写停电电的特别别通告。113 协助总工程程师进行行工作：a. 计算年度开开支预算算b. 重大设备维维修保养养外判的的标书制制定及报报价单的的审核c. 监管承判商商在物业业内进行行之工程程，确保保

30、其安装装水平合合乎工程程部标准准d. 工程结束后后的验收收素质要求：114 基本素质：具有认认真负责责、脚踏踏实地、一一丝不苟苟、精益益求精的的工作精精神和工工作风，为为人正直直，善于于协调人人际关系系。115 自然条件：身体健健康，年年龄300岁以上上。116 文化程度：具有大大专以上上或同等等学历。117 工作经验：具有55年以上上物业维维修管理理工作经经验，88年以上上变电设设备系统统管理运运行的工工作经验验。118 特殊要求：持有北北京市劳劳动局、供供电局领领发的高高/低压压配电上上岗证、操操作证，高高级技术术等级证证书。2 强电主管直接上级：电气工工程师直接下属：强电运运行技工工、维

31、修修技工岗位职责：21 协助工程师师做好变变配电室室和强电电、电梯梯设备、消消防系统统和各弱弱电系统统的运行行管理，做做好防火火、防水水、防小小动物及及防尘措措施，确确保强电电设备系系统的正正常运行行，各弱弱电系统统操作正正常。22 协助工程师师搞好物物业强电电、电梯梯设备、照照明系统统的动作作和维护护。处理理一般运运行、维维修故障障及小型型改造工工作。23 认真执行巡巡视检查查制度和和维修保保养制度度的规定定，督促促检查各各班次巡巡视记录录和用电电量统计计记录，发发现异常常，及时时报告。作作好强电电设备、照照明系统统和弱电电消防系系统的维维修保养养计划安安排和组组织实施施工作，使使物业强强电

32、设备备、照明明系统始始终处于于良好的的运行状状况。24 按照维修保保养制度度的规定定，协助助工程师师做好对对变电设设备系统统及强电电、弱电电、电梯梯设备、消消防系统统的维修修保养计计划及其其实施，使使变电室室设备始始终处于于良好的的运行状状况。25 及时向工程程师提出出所需零零配件的的材料清清单，保保证常用用材料零零配件的的必要库库存量。26 做好班组人人员考勤勤，按时时上报。27 培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别棘棘手事件件立即汇汇报。28 管理使用好好所属班班组的工工具及仪仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。素质要求：29 基

33、本素质：办事认认真，踏踏实肯干干。具有有上下沟沟通，团团结协作作的工作作精神。210 自然条件：身体健健康，年年龄在225岁以以上。211 文化程度：具有中中等技术术专业或或同等学学历。212 工作经验：具有55年以上上物业维维修管理理工作经经验，44年以上上变电设设备系统统管理运运行的工工作经历历。213 特殊要求：特殊要要求：持持有北京京市劳动动局、供供电局领领发的高高/低压压配电上上岗证、操操作证，高高级技术术等级证证书。3 强电运行技技工直接上级：强电主主管直接下属：无岗位职责：31 严格遵守操操作程序序，做好好防水、防防火、防防小动物物及防尘尘的措施施，保证证变电设设备的正正常运行行

34、。32 认真执行巡巡视检查查制度，做做好巡视视记录、运运行记录录和用电电量统计计记录，发发现异常常及时采采取措施施，防止止隐患酿酿成大故故障。33 按照主管的的安排，依依据维修修保养制制度的内内容和要要求对变变电设备备进行维维修保养养。34 严格执行岗岗位责任任制及安安全责任任制，确确保人身身和设备备安全。35 严格执行工工程部的的值班制制度和交交接班制制度，确确保在岗岗时不出出任何问问题。36 每班必须对对配电室室进行清清洁，使使地面、窗窗台、设设备表面面不留积积尘。根根据上级级安排，定定期进行行设备内内部清洁洁。37 坚守岗位，定定期巡查查本系统统设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填

35、好运行行表格上上报。38 发生事故时时，值班班人员应应保持冷冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交交工程师师审阅。39 按要求开闭闭设备，不不私自调调整设备备的运行行控制参参数、状状态、运运行方式式、设定定值及管管线走向向。310 严格执行职职工守则则和物业业公司其其它规章章制度，确确保配电电系统的的正常运运行。素质要求：311 基本素质：具有认认真负责责，踏实实肯干的的工作精精神和作作风。312 自然条件：身体健健康，年年龄在220岁以以上。313 文化程度：具有技技校以上上学历。314 工作经验：具有2

36、2年以上上物业设设备维修修工作经经验，33年以上上变电设设备系统统运行操操作、维维修保养养的工作作经历。315 特殊要求：持有北北京市劳劳动局、供供电局领领发的高高/低压压配电上上岗证、操操作证，中中级技术术等级证证书。4 强电维修技技工直接上级：强电主主管直接下属：无岗位职责：41 熟练掌握各各类电气气设备操操作、维维修保养养规程。42 服从主管的的工作安安排，保保证按质质完成工工作任务务。43 按照工程师师/主管的的安排，依依据维修修保养制制度的内内容要求求，对强强电设备备、照明明系统进进行维修修保养，并并达到质质量要求求。44 维修保养操操作必须须严格执执行电工工工艺规规范，各各接点必必

37、须牢固固结实，绝绝缘及防防水处理理必须可可靠。45 严格执行岗岗位责任任制及安安全责任任制，确确保人身身和设备备设施的的安全。46 发生事故时时，值班班人员应应保持冷冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交交工程师师审阅。47 接到维修通通知单应应尽快到到位检修修恢复正正常，维维修完毕毕后做好好记录上上报工程程师，并并尽快回回到值班班地点。48 按要求开闭闭设备，不不私自调调整设备备，改变变线路走走向。49 严格执行职职工守则则和物业业公司其其它规章章制度，确确保配电电系统的的正常运运行。素质要求：410 基

38、本素质：工作认认真负责责，踏实实肯干。具具有团结结协作精精神。411 自然条件：身体健健康，年年龄在220岁以以上。412 文化程度：具有技技校以上上学历。413 工作经验：具有22年以上上物业设设备维修修工作经经验，22年以上上强电系系统维修修保养的的工作经经历。414 特殊要求：持有北北京市劳劳动局、供供电局领领发的高高/低压压配电上上岗证、操操作证。5 弱电主管直接上级：电气工工程师直接下属：弱电运运行技工工、维修修技工岗位职责：51 负责物业电电话机房房、报警警监控、消消防系统统主机等等弱电设设备的维维护和保保养，确确保通讯讯系统畅畅通无阻阻。52 确保自控系系统244小时正正常运行行

39、，为业业户创造造一个安安全的环环境。53 按照维修保保养制度度的规定定，作好好弱电设设备的维维修保养养计划安安排和组组织实施施工作，使使物业弱弱电各系系统始终终处于良良好的运运行状况况。54 每天检查自自控系统统、布线线系统等等弱电系系统的巡巡检记录录，并对对所有个个系统进进行巡视视，发现现问题立立即处理理。55 对物业内消消防系统统等资源源及分配配情况作作出完整整详尽的的记录。56 熟悉消防主主机、楼楼宇自控控主机的的性能，发发生故障障时应能能及时处处理，以以最短的的时间恢恢复正常常运行，处处理不了了的应及及时联络络设备厂厂家解决决。57 培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之

40、工作操操守和工工作环境境，遇有有特别棘棘手事件件立即汇汇报。58 管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。素质要求：59 基本素质：工作认认真负责责，脚踏踏实地、精精益求精精。510 自然条件：身体健健康255岁以上上。511 文化程度：自控专专业或通通讯技术术专业大大专以上上毕业或或同等学学历。512 工作经验：5年以以上大厦厦弱电系系统维修修经验，33年以上上物业弱弱电管理理工作经经验。6 弱电运行技技工直接上级：弱电主主管直接下属：无岗位职责：61 坚守岗位，定定期巡查查弱电系系统设备备，并准准确记录录各种运运行数据据，填好好运行表表格上报报。62 确保音

41、响设设备、电电视接收收及播放放、消防防、监控控、自控控、手机机对讲等等弱电系系统的正正常运行行，为物物业的经经营活动动服务。63 发生事故时时，值班班人员应应保持冷冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交交工程师师审阅。64 严格执行岗岗位责任任制及安安全责任任制，确确保人身身和设备备安全。65 严格执行职职工守则则和物业业公司其其它规章章制度，确确保弱电电系统的的正常运运行素质要求：66 基本素质：工作踏踏实肯干干，认真真负责，团团结协作作。67 自然条件：身体健健康，年年龄在220岁以以上。68 文化程度

42、：具有技技校通讯讯专业以以上文凭凭。69 工作经验：具有33年以上上物业设设备值班班工作经经验。7 弱电维修技技工直接上级：弱电主主管直接下属：无岗位职责：71 严密监楼宇宇自动控控制系统统设备的的运行情情况并做做好记录录。72 熟悉系统的的工作原原理、线线路连接接，一旦旦出现故故障，马马上进行行抢修。在在尽可能能短的时时间内恢恢复所有有功能。73 严格执行岗岗位责任任制和安安全责任任制，确确保人身身和设备备安全。74 坚守岗位，定定期巡查查本系统统设备，并并准确记记录各种种运行数数据，填填好运行行表格上上报。75 服从工程师师/主管的的工作安安排，依依据维修修保养制制度的内内容，按按时按质质

43、按量完完成弱电电系统的的检测维维修任务务。76 发生事故时时，值班班人员应应保持冷冷静，按按照操作作规程及及时排除除故障，事事故未排排除时不不交班，应应上下两两班协力力排除故故障，完完成后编编写事故故报告，交交工程师师审阅。77 接到维修通通知单应应尽快到到位检修修恢复正正常，维维修完毕毕后做好好记录上上报工程程师，并并尽快回回到值班班地点。78 按要求开闭闭设备，不不私自调调整设备备的运行行控制参参数、状状态、运运行方式式、设定定值及管管线走向向。79 严格执行职职工守则则和物业业公司其其它规章章制度，确确保楼弱弱电系统统的正常常运行。素质要求：710 基本素质：工作认认真负责责，踏实实肯干

44、。具具有团结结协作精精神。711 自然条件：身体健健康，年年龄在220岁以以上。712 文化程度：具有自自控、通通讯、计计算机专专业技校校以上学学历。713 工作经验：具有55年以上上大厦弱弱电维修修工作经经验，33年以上上的弱电电设备系系统维修修操作工工作经历历。五、空水专专业的岗岗位职责责负责空调系系统、冷冷冻系统统、通风风系统的的日常运运行和维维修保养养。1 空水工程师师直接上级：总工程程师直接下属：空调主主管、给给排水主主管。岗位职责：11 确保空调采采暖系统统、各上上下水系系统的设设备正常常运行，对对所属设设备系统统和人员员负有全全面的管管理责任任。检查查空调采采暖系统统和上下下水系

45、统统的运行行状况、控控制状态态，审阅阅运行记记录，发发现误差差立即纠纠正。12 提出设备系系统维修修保养计计划和备备品备件件购买计计划，每每月定期期上报工工程部总总工程师师审定，并并负责组组织实施施。13 熟悉和掌握握所有设设备的性性能，当当设备系系统出现现故障时时，要及及时组织织人力进进行抢修修，以最最短的时时间恢复复其正常常运行。14 贯彻执行岗岗位责任任制和设设备维修修保养制制度，带带领并督督促检查查下属员员工严格格执行安安全操作作规程及及员工守守则，保保证空调调机房的的干净整整洁。15 做好下属员员工的技技术培训训和考核核工作。16 做好技术档档案的建建立、管管理和设设备维修修、检查查

46、、保养养的记录录，总结结经验教教训，逐逐步用新新技术、新新工艺进进行改造造，使设设备系统统更加完完善。17 负责制定空空调采暖暖系统和和上下水水系统的的运行方方案及设设备开停停时间表表，并不不断研究究改进措措施，使使系统更更节省能能源和降降低损耗耗。18 组织锅炉、冷冷水机组组等设备备的年检检及外判判维修保保养工作作。19 提交每周/每月空空调采暖暖系统运运行报告告，编写写停止空空调或其其它供应应的特别别通告。110 协助总工程程师进行行工作：a. 计算年度开开支预算算b. 重大设备维维修保养养外判的的标书制制定及报报价单的的审核c. 监管承判商商在物业业内进行行之工程程，以确确保其安安装水平平合乎工工程部标标准d. 工程结束后后