《房地产专业快速入门-提高内部培训宝典》chn.docx

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1、房地产专专业速成成培训手手册www.eshhubaa.coom一、地产产基本术术语产权证书书 产权权证书是是指房房屋所有有权证和土土地使用用权证。房屋屋产权证证书包括括：产权权类别、产产权比例例。房产产坐落地地址、产产权来源源、房屋屋结构、间间数、建建筑面积积、使用用面积、共共有数纪纪要、他他项权利利纪要和和附记，并并配有房房地产测测量部门门的分户户房屋平平面图。 使用权权房使用用权房是是指由国国家以及及国有企企业、事事业单位位投资兴兴建的住住宅，政政府以规规定的租租金标准准出租给给居民的的公有住住房。公公房公房房也称公公有住房房，国有有住宅。它它是指由由国家以以及国有有企业、事事业单位位投资

2、兴兴建、销销售的住住宅，在在住宅未未出售之之前，住住宅的产产权（拥拥有权、占占有权、处处分权、收收益权）归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。上述述两类房房均为使使用权房房。不可可售公房房不可售售公房是是指根据据本市现现行房改改政策还还不能出出售给承承租居民民的公有有住房，它它主要包包括旧式式里弄、新新式里弄弄、职工工住房等等厨房、卫卫生合用用的不成成套房屋屋，也包包括部分分公寓、花花园住宅宅等成套套房屋。已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋

3、，也称系统产权房、系统房。廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证

4、开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销

5、房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有圈。 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的

6、房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民

7、物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。 房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照

8、国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。均价 均均价是指指将各单单位的销销售价格格相加之之后的和和数除以以单位建建筑面积积的和数数，即得得出每平平方米的的均价。均均价一般般不是销销售价，但但也有例例外，前前段时期期某高层层物业推推出的不计楼楼层、朝朝向，以以28000元平方米米统一价价销售，即以以均价作作销售价价，也不不失为引引人瞩目目的营销销策略。 基价基价价也叫基基础价，是是指经过过

9、核算而而确定的的每平方方米商品品房基本本价格。商商品房的的销售价价一般以以基价为为基数增增减楼层层，朝向向差价后后而得出出。 起起价起价价也叫起起步价，是是指某物物业各楼楼层销售售价格中中的最低低价格，即即是起价价。多层层住宅，不不带花园园的，一一般以一一楼或顶顶楼的销销售价为为起价；带花园园的住宅宅，一般般以二楼楼或五楼楼做为销销售的起起价。高高层物业业，以最最低层的的销售价价为起步步价。房房产广告告中常表表?quuot;元平平方米起起售，以以较低的的起价来来引起消消费者的的注意。预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定

10、的价格为准。 一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；

11、如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积积住宅的的建筑面面积是指指建筑物物外墙外外围所围围成空间间的水平平面积，如如果计算算多、高高层住宅宅的建筑筑面积，则则是各层层建筑面面积之和和。建筑筑面积包包含了房房屋居住住的可用用面积、墙墙体柱体体占地面面积、楼楼梯走道道面积、其其他公摊摊面积等等。 使使用面积积住宅的的使用面面积，指指住宅各各层平面面中直接接

12、供住户户生活使使用的净净面积之之和。计计算住宅宅使用面面积，可可以比较较直观地地反应住住宅的使使用状况况，但在在住宅买买卖中一一般不采采用使用用面积来来计算价价格。 计算使使用面积积时有一一些特殊殊规定：跃层式式住宅中中的户内内楼梯按按自然层层数的面面积总和和计入使使用面积积；不包包含在结结构面积积内的烟烟囱、通通风道、管管道井均均计入使使用面积积；内墙墙面装修修厚度计计入使用用面积。计计算住宅宅租金，都都是按使使用面积积计算。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面

13、积的分摊问题。 实用面积它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面

14、积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 进深在建筑学上是指

15、一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 套内面积俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共

16、建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑 面积分摊系数。 销售面积销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之

17、和。建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

18、净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。 实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室

19、半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 居住区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 其他用地其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组

20、团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积

21、，为整栋建筑的公用建筑面积 玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。房地产房地产是是指土地地、建筑筑物及固固着在土土地、建建筑物上上不可分分离的部部分以及及附带的的各种权权益。从从房地产产存在的的自然形形态上来来看，主主要分为为两大类类，即土土地和

22、建建成后的的物业。所谓“不不可分离离”，是指指不能分分离或虽虽能分离离但分离离后会破破坏房地地产的功功能或完完整性。建造商建造商是是指负责责建设房房地产项项目的市市政工程程、基础础工程及及土建装装修工程程的建筑筑商。发展商发展商是是指策划划开发建建设房地地产项目目并筹资资建设的的房地产产公司。房房地产主主营企业业必须向向房地产产业务的的行政主主管部门门申请资资质等级级。代理商代理商是是指负责责销售策策划和销销售具体体工作并并以此赚赚取佣金金的房地地产中介介机构。征用价指政府征征用各种种地产时时（如农农地、林林地、市市地等）向向该地产产的原使使用者或或所有者者支付的的赔偿额额。 出让价指政府将将

23、国有地地产出让让若干年年，并一一次性收收取这些些年的地地租现值值总额。 转让价指地产使使用者将将其受让让的地产产转让出出去时所所收取的的货币总总额。 出租价指地产所所有者或或使用者者出租其其地产每每年收取取的货币币金额。 入股价指地产所所有者或或使用者者将其地地产使用用权入股股与其他他投资者者进行合合作开发发或合作作经营，双双方所认认可的价价格。在在目前情情况下，为为了搞活活国有企企业，土土地管理理部门对对其土地地入股有有一个确确认价，这这个价不不一定就就是合作作经营或或合作开开发双方方所认可可的价格格。 评估价是指中介介评估机机构受委委托而对对地产评评估出的的价格。该该价格也也可以产产生在地

24、地产不一一定要发发生交易易，但又又必须有有价格、价价值概念念的情形形下，如如抵押贷贷款、清清产核资资等。 征税价如果根据据地产价价值对地地产占用用人、所所有人或或使用人人征税时时，就要要评估出出该地产产的价格格。例如如，土地地增值税税，本来来是让交交易双方方申报成成交价，但但他们不不申报或或申报不不实时，就就要对其其地产进进行评估估，为征征税提供供依据。 清产核资资价为会计核核算的需需要，地地产未发发生交易易时，也也要对该该地产赋赋予一定定的价格格。 补交价指对行政政划拨或或无偿使使用的国国有地产产发生转转让时所所收取的的价额款款。该价价一般是是根据评评估的价价格确定定，并低低于市场场价。若若

25、今后按按市场价价格水平平补交价价款时，赢赢余就应应放在市市场交易易价里。 确认价是目前政政府有关关管理部部门对评评估机构构评估地地产所认认定的价价格。该该价格可可以是原原评估价价格，也也可以不不是。 基准地价价指城镇各各类各级级土地或或某区域域内土地地的平均均价格。 标定地价价指城镇各各标准地地块的价价格。房地产估估价 房地产产估价是是由专业业估价人人员以房房地产为为对象，根根据委托托人不同同的估价价目的，按按照一定定的体价价程序，在在综合分分析影响响房地产产价格因因素的基基础上，对对房地产产价格客客观合理理的估计计、推测测或判断断。住房公积积金 我国从从19991年开开始在全全国城镇镇实行住

26、住房公积积金制度度：在职职职工在在其工作作年限内内，由职职工本人人及其所所在单位位，分别别按职工工工资收收入的一一定比例例逐月交交存，全全部归职职工个人人所有，记记入职工工个人的的住房公公积金帐帐户，由由政府设设立的公公积金法法定管理理机构集集中管理理。住房公公积金的的本质属属性是工工资性。单单位按职职工工资资的一定定比例，为为职工交交存住房房公积金金，实质质是把低低工资时时单位用用于住房房实物分分配的工工资，以以货币形形式分配配给职工工，从而而达到转转换住房房分配机机制的目目的。实实行住房房公积金金制度的的目的是是增加社社会住房房资金的的积累、周周转，促促进政策策性抵押押贷款制制度的建建立，

27、提提高职工工购、建建住房的的能力，促促进住房房建设。安居工程程 国家家安居工工程是党党和政府府为推动动城镇住住房制度度改革，加加快城市市住宅建建设及解解危、解解困和建建立住房房新制度度的重大大举措。实实施国家家安居工工程可以以调动各各方面的的积极性性，加快快城镇住住房商品品化和社社会化进进程，促促进城镇镇住房建建设。货币分房房所谓货币币分房，就就是把原原来单位位以实物物形式分分配给职职工的那那部分住住房转变变为货币币工资形形式的住住宅消费费因素，纳纳入职工工工资，成成为居民民的住房房消费基基金，变变实物为为工资分分配，由由职工自自己买房房或租房房。住宅的进进深住宅的长长度或进进深，在在建筑学学

28、上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前一墙墙皮到后后墙之间间的实际际长度。为为了保证证住宅具具有良好好的自然然休光和和通风条条件，从从理论上上说，住住宅的进进深不宜宜过大。根根据住住宅建筑筑模数协协调标准准规定定，砖混混结构住住宅建筑筑的进深深采用下下列常用用参数：3.00米、3.33米、3.66米、3.99米、4.22米、4.55米、4.88米、5.11米、5.44米、5.77米、6.00米。复式住宅宅 这类住住宅在建建造是每每户占有有上下两两层，实实际早在在层高较较高的一一层楼中中增建一一个1.2米的的夹层，两两层合计计的层高高要大大大低于跃跃层式住住宅，复复式住宅宅的下层层供

29、起居居、炊事事、进餐餐、洗浴浴用，上上层供休休息、睡睡眠和贮贮藏用，户户内设多多处入墙墙式壁柜柜和楼梯梯，位于于中间的的楼板也也是上层层的地板板。一层层的厨房房高2米米，上层层贮藏间间高1.2米；一层起起居室高高2米，上上层直接接作为卧卧室的订订面，人人可坐起起但无法法直立。复复式住宅宅的经济济性体现现在：1、平平面利用用系数高高，通过过夹层，可可使住宅宅的使用用面积提提高500%-770%。2、户户内的隔隔层为木木结构，将将隔断、家家具、装装饰融为为一体，又又降低了了综合造造价。3、上上部夹层层采用推推拉窗及及墙身多多面窗户户，通风风采光良良好，与与一般层层高和面面积相同同的住宅宅相比，土土

30、地利用用率可提提高400%。在很很多大城城市，此此种住宅宅推广很很快，已已成为住住宅市场场上的热热销产品品。小康型住住宅 是指为为实施国国家重大大科技产产业工程程20000年年小康型型城乡住住宅产业业工程项目，由由建设部部在各大大城市指指导建设设的面向向二十一一世纪初初的大众众住宅，这这将是我我国住宅宅产业未未来发展展的方向向。解困房 指在实实施安安居工程程之前前或未实实施安居居工程的的各级地地方政府府为解决决本地城城镇居民民的住房房困难，专专门修建建用于解解决住房房困难户户和拥护护户而修修建的住住房。实实施安居居工程的的城市已已陆续将将解困房房与安居居房合在在一起。解解困房分分有偿出出售和有

31、有偿出租租两种方方式向居居民供应应。解困困房只售售给经审审查合格格的无房房户和住住房困难难户。土地使用用年期 凡与深深圳市规规划国土土局签订订土地地使用权权出让合合同书的的用地，其其土地使使用年期期按国家家规定执执行。即即：居住住用地七七十年；工业用用地五十十年；教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年；商业业、旅游游、娱乐乐用地四四十年；综合用用地或者者其他用用地五十十年。一次性付付款这是在卖卖方市场场时最为为常见的的销售方方式，在在买方市市场时一一般多见见于那些些低价位位小单位位的楼盘盘销售，通通常一次次性付款款都有优优惠，对对发展商商来说一一次性付付款是解解决资金金危机的的灵

32、丹妙妙药。智能化大大厦 又称智能型型大厦是指利利用系统统集成方方法，将将智能型型计算机机、通信信、信息息技术与与建筑艺艺术有机机结合，通通过对设设备的自自动监控控、对信信息资源源的管理理和使用用者的服服务及其其与建筑筑的优化化组合，所所获得的的高效率率、高功功能、高高度安全全与高度度舒适的的建筑。智智能化大大厦又简简称为33A建筑筑，即：建筑设设备自动动化系统统（BAAS），办办公自动动化系统统（OAAS）通通信自动动化系统统（CAAS），其其中BAAS中应应包含FFAS和和SASS两大系系统，故故也有称称智能化化大厦为为5A建筑筑的，即即消防自自动化系系统FAAS）,保安自自动化系系统（SS

33、AS）。宗地图宗地图是是土地使使用合同同书附图图及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑物位位置与性性质，与与相邻宗宗地的关关系等。证证书附图图证书附附图即房房地产证证后面的的附图，是是房地产产证的重重要组成成部分，主主要反映映权利人人拥有的的房地产产情况及及房地产产所在宗宗地情况况。结构面积积住宅的结结构面积积是指构构成房屋屋承重系系统，分分隔平面面各组成成部分的的墙、柱柱、墙墩墩以及隔隔断等构构件所占占的面积积。房地产抵抵押贷款款 所谓房房地产抵抵押贷款款，主要要是指银银行以借借款人或或第三人人拥有的的房地产产作为抵

34、抵押物发发放的贷贷款。借借款人到到期不能能偿还贷贷款本息息的，贷贷款银行行有权依依法处理理其抵押押物或质质物，或或要求担担保人承承担连带带偿还本本息的责责任。在在抵押期期间，抵抵押人不不得随意意地处理理已被抵抵押的房房地产，作作为抵押押权人的的银行有有权对抵抵押物进进行监督督和检查查。房地地产抵押押贷款，按按贷款对对象可分分企业事事业法人人房地产产抵押贷贷款和个个房地产产抵押贷贷款；按按贷款用用途可分分为土地地开发抵抵押贷款款、房屋屋开发抵抵押贷款款、购房房抵押贷贷款以及及其他用用途的房房地产抵抵押贷款款；按贷贷款利率率确定和和计息方方法可划划分为固固定利率率房地产产抵押贷贷款、浮浮动利率率房

35、地产产抵押贷贷款、可可调利率率房地产产抵押贷贷款。 房地产产交易 房地产产交易包包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房屋屋租赁三三种形式式。在房房地产交交易中国国家规定定了基本本的制度度，即国国有土地地有偿有有限期使使用制度度、房地地产价格格申报制制度、房房地产价价格评估估制度和和房地产产权属登登记发证证制度。房地产保保险 房地产产虽然风风险较少少，但并并不是毫毫无风险险，因自自然灾害害和意外外事故造造成房屋屋毁损的的可能性性随时都都存在，为为了尽量量规避风风险、减减少经济济损失，购购买房地地产保险险就很有有必要。所所谓房地地产保险险，主要要是指以以房屋设设计、营营建、销销售、消消费和服服务等

36、环环节中的的房屋及及其相关关利益与与责任为为保险标标的的保保险。一一般来说说由以下下三种形形式：房房地产财财产保险险、房地地产责任任保险、房房地产人人身保险险。房屋所有有权 房屋所所有权是是指房屋屋的所有有人依法法对自己己的房产产所享有有的占有有、使用用、收益益和处分分的权力力。所谓谓的占有有权就是是产权人人对其房房屋事实实上的控控制权。使使用权，是是产权人人按照房房产的性性能，作作用对房房屋加以以利用的的权利。收收益权指指产权人人收取房房产所产产生的利利益的权权利。处处分权，是是产权人人在事实实上或法法律上对对房产进进行处置置的权利利，处分分权是房房屋产权权的核心心，是房房屋产权权最根本本的

37、权利利。处分分权一般般只能由由房屋产产权人行行使（法法律上有有特别规规定的除除外）。 物业管理理建设部 19994 年年发布的的城市市新建住住宅小区区管理办办法规规定，房房地产开开发企业业在出售售住宅小小区房屋屋前，应应当选聘聘牧业管管理公司司承担住住宅小区区的管理理，并与与其签订订物业管管理合同同。也就就是说，新新建的住住宅小区区都必须须由物业业管理公公司进行行管理。住宅宅小区的的物业管管理，是是指对小小区范围围内的建建筑物和和构筑物物及其设设备、市市政、公公用园林林绿化、环环卫、交交通、治治安等公公用设施施以及环环境容貌貌管理项项目进行行维护、修修缮和整整洁。房改房 指国家家机关、企企事业

38、单单位在推推进房改改过程中中，按各各单位确确定的分分房原则则（一般般按照职职工工龄龄、职务务、职称称打分计计算），已已经分配配或将要要分配、执执行国家家规定的的房改标标准价或或成本价价出售、出出租的住住房。这这类房屋屋不是通通过市场场获得，是是一种准准商品房房。销售售对象是是单位在在册职工工。住宅的开开间 在住宅宅设计中中，住宅宅的宽度度是指一一间房屋屋内墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住宅宅的开间间在住宅宅设计上上有严格格的规定定。根据据19887年发发布的住住宅建筑筑模数协协调标准准，砖砖混结构构住宅建建筑的开开间常采采用下列

39、列参数：2.11米、2.44米、3.00米、3.33米、3.66米、3.99米、4.22米。跃层式住住宅 这类住住宅的特特点是：住户占占有上下下两层楼楼面，卧卧室、起起居室、客客厅、卫卫生间、厨厨房有其其它辅助助用房可可以分层层布置，上上下层之之产的交交通不通通过公共共楼梯，而而采用户户内独用用小楼梯梯联接。跃跃层式住住宅的优优点是每每户都有有较大的的采光面面；通风风较好，户户内居住住面积和和辅助面面积较大大，布局局紧凑，功功能明确确；相互互干扰较较小。在在高层建建筑中，由由于每两两层才设设电梯平平台，可可缩小电电梯公共共平台面面积，提提高空间间使用效效率。但但这类住住宅也有有不足之之处，户户

40、内楼梯梯要占去去一定的的使用面面积，同同时由于于二层只只有一个个出口，发发生火灾灾时，人人员不易易疏散，消消防人员员也不易易迅速进进入。这这类住宅宅的内部部空间因因为是借借鉴了欧欧美小二二层楼独独院住宅宅的设计计手法，近近年来在在全国各各城市的的一些高高级住宅宅设计中中得到广广泛推广广。购房面积积 商品房房与其他他商品有有一点是是很不相相同的，它它在使用用中一般般不可能能完全独独立，套套与套之之间、套套与整体体环境之之间常常常是紧密密相联、互互为依存存的。除除独立使使用的空空间外，公公用部位位、公用用设施、公公共用房房等也是是其重要要组成部部分，因因此，按按套或单单元销销售的商商品房面面积应为

41、为套内或或单元内内建筑面面积与应应分摊的的公用建建筑面积积两部分分之和。即即商品房房销售面面积=套套内建筑筑面积+分摊的的公用建建筑面积积。套内内建筑面面积由以以下三部部分组成成：套内内的使用用面积、套套内墙体体面积、阳阳台建筑筑面积。安居房 为了了让广大大普通工工薪阶层层、中低低收入的的住房困困难户买买得起房房，真正正做到置置业安居居，近几几年国家家开始实实施安居居工程，推推动住房房制度改改革。安安居房指指由国家家安排贷贷款和地地方自筹筹资金建建设（一一般为44：6）的的面向广广大中低低收入家家庭的非非赢利性性住房，建建筑面积积一般控控制在555平方方米以下下。要求求精心设设计，保保证施工工

42、质量，提提高和改改善住宅宅的使用用功能。安安居房只只售给中中低收入入家庭，优优先出售售给无房房户、危危房户和和困难户户。微利房指房地产产开发商商修建的的利润极极低的一一类商品品房，面面向社会会销售。这这类房屋屋不带有有政府行行为，只只是开发发商为了了促销，对对自己在在城市远远郊修建建的交通通不便的的商品房房实行低低价销售售。此类类房屋价价格诱人人，随着着城市规规模的扩扩大、城城市道路路的延伸伸、商业业口岸的的形成，此此类房屋屋有升值值潜力。三通一平平 指房地地产综合合开发施施工结构构的基础础工程要要求，内内容包含含水通、电电通、路路通和平平整场地地，是房房地产基基础用地地开发的的最低法法定要求

43、求。宗地宗地是地地籍的最最小单元元，是指指以权属属界线组组成的封封闭地块块。深圳圳市的土土地，以以宗地为为基本单单位统一一编号，叫叫宗地号号，又称称地号，其其有四层层含义，称称为：区区、带、片片、宗，从从大范围围逐级体体现其所所在的地地理位置置。如：B1007-224这个个地号表表示福田田区第11带077片第224宗地地。银行按揭揭银行按揭揭的正确确名称是是购房抵抵押贷款款，是购购房者以以所购房房屋之产产权作为为抵押，由由银行先先行支房房款给发发展商，以以后购房房者按月月向银行行分期支支付本息息，银行行按揭的的成数通通常由五五成到九九成不等等，期限限由5年年到200年不等等，在国国外还有有长达

44、330年的的。银行行按揭业业务在国国内才开开始不久久，不但但发展非非常讯速速，这是是因为它它符合工工薪阶层层的支付付能力，使使得市场场潜在需需求能够够迅速转转化为有有效需求求。银行行按揭是是促进房房地产市市场活跃跃的最有有效的手手段。抵押贷款款方式抵押贷款款方式指指贷款行行以借款款人或者者第三人人提供的的符合规规定条件件的房地地产作为为抵押物物而向借借款人发发放贷款款的方式式。质押贷款款方式 质押贷贷款方式式指借款款人或者者第三人人将凭证证式国库库券、国国家重点点建设债债券、金金融债券券、AAAA级企企业债券券、银行行存单等等有价证证券交由由贷款行行占有，贷贷款行以以上述权权利凭证证作为贷贷款

45、的担担保而向向借款人人发放贷贷款的方方式。保证贷款款方式保证贷款款方式指指贷款行行以借款款人提供供的具有有代为清清偿能力力的企业业法人单单位作为为保证人人而向其其发放贷贷款的方方式 建筑面积积建筑面积积是指建建筑物外外墙外围围所围成成空间的的水平面面积。它它包含了了房屋居居住的可可用面积积、墙体体柱体占占地面积积、楼梯梯走道面面积、其其他公摊摊面积等等。而而“建筑筑面积”扣扣除公共共分摊面面积后的的余额就就得出一一个“实实得建筑筑面积”，就就是我们们平时所所讲的“套套内面积积”。例例如你买买了一间间1200平方米米的房子子，这个个面积就就是由113.77平方米米的公共共分摊面面积加上上1066

46、.3平平方米的的套内面面积得出出来的。容积率在数值上上等于所所购物业业建筑面面积。容容积率越越高，则则意味着着建筑面面积越大大，单位位土地成成本越低低，房屋屋成本越越低。同同时也意意味着人人均占有有绿地面面积减小小，居住住环境质质量下降降。 建筑筑面积指建筑筑物的水水平面积积，其计计算公式式为： 建建筑面积积套内内建筑面面积应应分摊的的公共建建筑面积积 套内建建筑面积积套内内的使用用面积（厅厅、卧、厨厨、卫、储储的净面面积墙墙体面积积阳台台建筑面面积） 套套内墙体体面积122共用墙墙墙体投投影面积积或非非共用墙墙墙体水水平投影影面积 公公共分摊摊面积公用建建筑面积积分摊系系数套套内建筑筑面积

47、公公用建筑筑面积分分摊系数数整幢幢建筑物物的公用用建筑面面积整整幢建筑筑物的各各套套内内建筑面面积之和和 说明：整幢建建筑物的的公用建建筑面积积，应扣扣除已作作为独立立使用空空间销售售或出租租的地下下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积。 知知道了套套内建筑筑面积和和分摊的的公共建建筑面积积，在购购房时，心心中就有有数了。 居住面积积是指住宅宅建筑各各层平面面中直接接供住户户休息生生活使用用的居室室净面积积。居住住面积与与建筑面面积不同同，其换换算公式式为： 居居住面积积房屋屋的建筑筑面积建筑面面积的换换算系数数 独立式式住宅的的换算系系数为11.833，由此此可见，开开发商在在广告中中打出居居住面积积，而实实际销售售中则按按建筑面面积，就就超额出出售了，这这种在面面积上“混混淆视听听”的手手法，足足见开发发商在促促销上的的精明之之处。 剪力墙结结构是用钢筋筋混凝土土墙板来来代替框框架结构构中的梁梁柱，能能承担各各类荷载载引起的的内力，并并能有效效控制结结构的水水平力，这这种用钢钢筋混凝凝土墙板板来承受受竖向和和水平力力的结构构称为剪剪力墙结结构。这这种结构构在高层层房屋中中被大量量运用