某物业公司投标文件113039.docx

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1、鸿意星城物业管理投投标文件江苏力业物物业管理有有限公司2006年年5月目 录前言投标人概况况及投标报报价表投标人函授权委托书书第一章 投标人简简介第二章 对项目的的认识、管管理服务定定位，管理理服务目标标及整体设设想第三章 组织架构构、人员配配备、培训训及管理第四章 拟采取的的管理方式式、工作计计划及物资资配备计划划第五章 管理服务务体系第六章 企业内部部管理规章章制度、公公众制度和和质量表单单、第七章 前期管理理服务、接接管验收管管理及入住住管理方案案第八章 日常管理理服务方案案、服务质质量标准及及其措施第九章 管理服务务重点、难难点及其措措施第十章 物业挡案案资料管理理第十一章 物业管管理

2、费用测测算及投标标报价第十二章 构筑和和谐社区和和便民服务务第十三章 投标人人、项目负负责人资格格证明材料料前 言首先，十分分荣幸能参参与鸿意星星城项目的的前期物业业管理服务务投标工作作。我公司司将以专业业的管理实实力，结合合鸿意星城城项目的实实际现状，对对鸿意星城城项目的物物业管理模模式、组织织机构、财财务收支计计划、服务务配套等作作出统筹策策划。我们将以力力业物业崭崭新的物业业管理服务务理念，在在结合国家家政策法规规和贵方的的实际需要要的前提下下，凭借我我公司积聚聚的充足的的具有长期期丰富物业业管理经验验的专业人人才，为鸿鸿意星城的的业主创造造一个和谐谐而优美的的居住环境境，提升鸿鸿意星城

3、的的物业价值值，并使鸿鸿意星城成成为一个知知名的高档档综合物业业管理品牌牌。本投标书是是根据贵方方提供的鸿鸿意星城前前期物业管管理服务招招标文件要要求，结合合我公司的的企业服务务理念及标标准，经我我公司考察察研究之后后，编制的的前期物业业管理服务务投标书。我方同意一一旦中标，投投标书中的的所有承诺诺，招标方方有权要求求写入物业业管理委托托合同，否否则，招标标方可以在在中标候选选单位中重重新确定中中标单位。再次感谢南南京鸿意地地产开发有有限公司给给予我们这这次机会。公司名称：江苏力业业物业管理理有限公司司注册（通讯讯）地址：南京市秦秦淮区水秀秀花园111-15号号联系电话：8458884900传

4、真电话：8458884900邮政编码：21000001附件一：投标人概况况及投标报报价表投标人（章章）投标项目鸿意星城企业资质等等级三级资质证书编编号苏物业宁字字第34771号投标人总建筑面积积： 11534223.6MM2管理物业暂无规模及业绩绩一、前期费费用报价1、物业管管理开办费费 100，0000 元2、前期介介入服务费费 1150，0000 元二、物业管管理公共服服务费收费费标准报价价小高层物业业管理公共共服务费 11.5 元元/平方米米.月商业物业管管理公共服服务费 11.5 元元/平方米米.月三、机动车车及非机动动车停车服服务费收费费标准报价价2、室内专专用车位 880 元/辆.

5、月3、室内共共用车位 2280 元/辆.月附件二：投投标人函致：南京鸿鸿意地产开开发有限公公司1、 根据已收到到的鸿意意星城住宅宅小区前期期物业管理理招标文件件，按照照招投标管管理的有关关规定，我我公司经考考察小区现现场和研究究招标文件件后，承诺诺该小区的的物业管理理费按投投标人概况况及投标报报价表中中的费用收收取，按照照投标文件件的要求负负责小区的的物业管理理工作，我我们承诺：在合同条条款约定的的范围内不不向贵公司司增加任何何费用，不不提高小区区物业管理理费的标准准。2、 我们遵守招招标文件的的一切要求求。3、 如果贵公司司接受我们们的投标，我我们保证在在接到中标标通知书后后介入鸿意意星城项

6、目目的前期物物业管理准准备工作。小小区竣工前前两个月，保保证有关物物业管理人人员进场接接收、验交交、管理。4、 我们同意严严格遵守本本投标文件件的各项承承诺，并随随时接受询询标。5、 在合同协议议书正式签签署生效之之前，本投投标文件连连同贵公司司的中标通通知书将构构成我们双双方之间共共同遵守的的文件，对对双方具有有约束力。6、 我们理解，贵贵公司不一一定接受最最低标价的的投标或贵贵公司接到到的其他任任何投标。同同时也理解解，贵公司司不负担我我们的任何何投标费用用。7、 我单位承诺诺本招标文文件限定的的投标时间间不影响我我们的正常常投标。江苏力业物物业管理服服务有限公公司2006年年5月1日日附

7、件三：授授权委托书书授权委托书书本授权委托托书声明：我 宋利利群 （姓姓名）系 江苏力业业物业管理理有限公司司 （投投标单位）的的法定代表表人， 现现授权 江苏力业业物业管理理有限公司司 （单位位名称） 周周茜 （姓名）为为我的委托托人，以本本公司的名名义参加鸿鸿意星城前前期物业管管理的投标标。授权委委托人所签签署的一切切文件和处处理与之有有关的一切切事物，我我均予以承承认。授权委托人人无转委托托权，物此此委托。授权委托人人： 周茜茜 性别： 女女 年龄龄： 331 单位（盖章章）： 部部门： 客服部部 职务务： 主管 投标单位（盖盖法人章）法人代表人人： 第一章：投投标人简介介江苏力业物物业

8、管理有有限公司是是一家专业业从事物业业管理及其其相关配套套业务的物物业管理企企业，公司司由从事多多年房地产产开发建设设和物业管管理的业界界精英共同同创建，麾麾下拥有一一支立志于于从事物业业管理事业业的精干团团队, 公公司于20006年11月18日日正式成立立，注册资资金为2000万人民民币,具有有三级物业业管理资质质，公司法法人代表是是宋利群先先生。作为一家年年轻的企业业,江苏力力业物业管管理有限公公司坚持高高起点、高高标准的原原则，立志志通过规范范化、标准准化、制度度化、流程程化的管理理，通过运运用现代管管理科学和和先进技术术, 达到到一流管理理、一流形形象、一流流效益。我们倡导“1、2、3

9、3的服务模模式”，即:“1”个结结果： 服服务圆满，业业主满意。“2”个必必须： 必必须带走业业主的烦恼恼烦恼到到零点; 必须留下下力业的真真诚真诚到到永远; “3”个不漏： 一个不不漏地记录录业主反映映的问题；一个不漏漏地处理业业主反映的的问题；一一个不漏地地复审问题题的处理结结果。我们注重将将物业的整整体管理溶溶入服务之之中，注重重理性管理理与感性服服务二者相相结合，在在具体的项项目管理上上将引进一一站式管理理模式,即即从业主的的需求提供服务务业主满意意的全新流流程式服务务理念,同同时更加关关注业主的的满意度就是本本公司追求求的最根本本所在。江苏力业物物业管理有有限公司坚坚持“以客户为为中

10、心”的服务宗宗旨，强调调从细节以以及服务着着手，本着着“以人为本本，贴近业业主，关注注业主现实实与潜在需需求”的人性化化服务原则则，追求四四个“最”最舒适、最最便利、最最亲情和最最顺畅的沟沟通，力求求将管理服服务工作的的每一个细细节做到尽尽善尽美，使使业主生活活无忧无虑虑，开心每每一天。 我们的质量量方针是客客户为尊、诚诚信为本、持持续改进、精精益求精。我们的管理理理念是坚坚持服务的的创新，通通过主动、专专注、高效效、精细的的专业化服服务,用心创造价价值。我们的服务务目标是使使业主房产产保值增值值、为开发发商提升品品牌形象、为为社会创造造效益。我们的服务务理念是一一切为了您您满意。展望未来,江

11、苏力业业物业管理理有限公司司将始终坚坚持“一切为了了您满意” 的服务理理念，不断断的超越自自我、精益益求精、追追求卓越，坚坚持走服务务创新和规规范发展之之路，为提提高物业管管理服务水水平而不懈懈追求!第二章 对项目的的认识、管管理服务定定位、管理理服务目标标及整体设设想一、对项目目的认识和和管理服务务定位鸿意星城项项目是南京京鸿意地产产开发有限限公司继枫枫丹白露城城市花园、皇皇册家园之之后即将在在城东开发发的又一大大型住宅小小区,小区区位于南京京市白下区区杨庄石杨杨路，规划划建设222栋小高层层，1所幼幼儿园，11所会所及及局部商业业裙房。总总建筑面积积：1533423.6万,地上部分分建筑面

12、积积：1177335，地下部部分建筑面面积：366088.6，商商业面积为为10311。小区区分二期建建设，首期期建设8幢幢小高层，面面积为433150.73，一一层商业裙裙房，面积积为6977.3, 地下车车库机动车车位85个个, 面积积为51770.888, 竣竣工时间预预计为20007年110月311日，交付付时间为22007年年11月331日。二二期建设面面积为小高高层706600.227, 地下车库库机动车位位510个个，面积3309177.72, 竣工工时间预计计为20008年9月月31日，交交付时间约约为20008年100月31日日。整个建建筑规划为为院落围合合式布局，新新颖流畅

13、，建筑立面简洁、典雅。为使日后的的管理服务务工作更加加贴近鸿意意星城项目目的实际情情况，我们们数次赴现现场调研，了了解的基本本情况如下下：小区为小高高层建筑，主主推户型为为面积适中中的中小户户型，业主主数量相对对较多，由由此引发装装修、停车车、治安、消消防、环境境等管理项项目所产生生的问题多多而复杂。物物业管理企企业的管理理方式，方方可应付自自如？该项目为分分期开发，从从入伙期直直至正常居居住期，物物业管理实实施与周边边施工（配配套工程收收尾及二期期施工）同同时并存，且且入伙期业业主入住集集中、入住住率高、入入住快，管管理压力较较大。作为一家重重视品质的的地产公司司，鸿意地地产十分注注重物业管

14、管理公司的的管理和服服务水平，未未来物业管管理工作必必须以实现现业主满意意、开发商商满意、社社会满意为为终极目的的。根据我们的的研究分析析,未来的的业主以白白领阶层的的首次置业业者及来宁宁工作多年年的新南京京人为主。其其特点是：1、鸿意星星城未来的的业主多为为白领及具具有一定学学历的新南南京人，素素质相对较较高，对物物业管理的的期望值也也较高，其其特殊的人人员结构必必将为小区区带来更清清新的时代代气息、衍衍生更现代代的居住理理念，因此此要求物业业管理企业业实现管理理方式和管管理手段的的现代化。2、鸿意星星城业主基基本属于中中层收入阶阶层，物业业管理企业业所提供的的服务产品品也应是质质价相符的的

15、，不能违违背业主的的客观需求求提供过剩剩的服务产产品。二、 管管理服务目目标构建“文化社区区”根据我们的的调研结果果显示：鸿鸿意星城项项目应是“文化入”的居所，“文化人”重情、讲讲理、守法法。开展物物业管理工工作，就必必须高度重重视他们的的文化需求求、服务需需求及主动动参与社区区建设的愿愿望。我们提出构构建“文化社区区”的人居理理想模式，强强调由物化化管理上升升到文化管管理，实现现传统家居居理念与现现代生活方方式高度共共融的“文化社区区”的管理目目标。文化化管理涉及及两个层面面，一是通通过多种交交流形式促促进物业管管理人与社社区成员以以及社区成成员之间的的正常沟通通，并激发发社区成员员共同参与

16、与建设社区区人文环境境的积极性性。二是通通过多种宣宣传形式培培养社区成成员集体主主义观念，进进而深入到到他们在使使用物业尤尤其是在使使用共用性性较强的物物业中，进进行约束和和引导，以以降低管理理难度，提提升管理效效果。我们们的整体设设想是：1、倡导“全员参与与”的管理文文化在管理处内内部我们强强调员工在在合理分工工基础上的的充分合作作，以多层层面的共同同参与和协协作来弥补补管理上的的缺项和漏漏项。在社社区内，我我们推崇“为业主节节约每一分分，让业主主满意多一一分”的管理理理念，实现现“管理开放放，开放管管理”。把热心心社区公益益事业的社社区成员组组织起来，参参与社区的的安全管理理和社区文文化建

17、设。创创造全员参参与的管理理文化。2、推广“平等互动动”的服务文文化服务文化的的涵义在于于“把提供优优质服务视视为工作的的自然方式式和最重要要的规范”。服务连连着业主和和物业管理理人，我们们对两者关关系的定位位是：建立立在权利与与义务对等等基础之上上的合法契契约关系。建立这种认认识能使员员工真正尊尊重自身的的工作，产产生服务热热情，自觉觉尝试去寻寻找满足业业主期望的的恰当方法法，提供发发自内心的的“微笑服务务”。业主在在享受服务务的同时提提出改进意意见，服务务产品的供供方和需方方均保持愉愉悦的心境境，服务水水准在平等等互动的基基础上得以以提升。3、营建“和睦亲善善”的社区文文化社区文化是是物业

18、管理理人与社区区成员共同同创造的、具具有社区特特色的精神神财富和物物质形态的的完美结合合，社区文文化建设的的最终目的的是在居住住区内建立立一种“和睦亲善善”的文化氛氛围，以取取代社区中中正在蔓延延的“人情沙漠漠”。我们将将以开展健健康丰富的的社区文化化活动为纽纽带，建立立崭新的社社区公共秩秩序。4、塑造“亲和人文文”的环境文文化现代信息时时代的到来来，业主更更加关注社社区内的人人文环境。物物业管理人人与业主一一起参与环环境文化的的建设，将将极大地满满足业主愉愉悦身心、亲亲近自然的的居住需要要。在环境境文化氛围围营造上，我我们将导入入一套结合合现代与传传统、符合合建筑设计计特色的形形象识别系系统

19、，提升升档次：提提供高品质质的园艺维维护，保持持绿化的良良好长势以以承续设计计理念：以以多种形式式组织业主主开展环境境保护及美美化家园活活动，并不不断完善居居住区内的的园林小品品及自然景景观，营造造厚重的人人文气息，建建立人与环环境和谐共共融的“文化社区区”。三、管理目目标承诺我们的管理理目标是：1、自全面面接管鸿意意星城项目目后，在硬硬件满足要要求的条件件下,一年年内达到南南京市物业业管理优秀秀小区标准准,三年内内达到江苏苏省城市物物业管理优优秀小区标标准,四年年内达到全全国城市物物业管理优优秀示范小小区标准。2、自自全全面接管鸿鸿意星城项项目后，两两年内通过过ISO99000国国际质量体体

20、认证工作作，实现鸿鸿意星城项项目物业管管理的全面面受控和规规范化。第三章：组组织架构、人人员配备、培培训和管理理一、管理处处组织架构构和人员配配备（一）组织织架构江苏力业物业管理有限公司客户服务中心 鸿意星城管理处环境管理部（二）、各各部门职责责纲要：1 综合事务部部（含财务务职能）费用收缴管管理（财务务）物业管理处处财务管理理（财务）员工招聘、录录用管理组织员工培培训、考核核员工出勤管管理办公室内务务管理物资采购管管理对外联络及及外判合同同谈判2 客户服务部部资料档案管管理业主入伙管管理二次装修管管理报修接待管管理投诉处理及及住户回访访免费服务和和特约代办办收费服务务3 工程维修部部物业设施

21、设设备接管验验收管理设备的使用用管理设施、设备备的维修保保养管理设施、设备备管理基础础工作二次装修管管理房屋修缮、养养护管理设备机房管管理设备安全运运行管理能源管理4 安全保卫部部治安管理消防管理二次装修管管理突发事件处处置管理交通车辆管管理礼仪管理施工队管理理5 环境管理部部外围及停车车库的保洁洁服务公用部位管管道、消火火栓、玻璃璃窗及设施施设备的保保洁服务小区内公共共区域的保保洁服务生活垃圾的的收集、清清运外墙清洗空置房的清清洁绿化种植、养养护灭鼠杀虫6 社区文文化部定期组织社社区文化活活动定期征求业业主意见和和建议举办社区沙沙龙和讲座座适时进行报报刊通讯制制作（三）、组组织架构和和人员配

22、备备说明：1、公司将将遵循以下下原则建立立物业管理理服务机构构，明确机机构的职能能、责任、权权限、隶属属关系及信信息沟通渠渠道。 遵守国家的的有关规定定； 符合经营范范围； 结合不同阶阶段的工作作重点； 把质量责任任作为各个个环节的重重点； 遵循精简高高效、职责责分明、线线条清晰、一专多能的原则。运行上以经理为核心，管理条线上强调项目整体经理负责制基础上的各部门主管负责制，二级指挥；对客户服务方面，则突出客户服务热线为中心的服务调度制度。 考虑在人员员合理搭配配和一专多多能的基础础上通过人人员兼岗兼兼职控制人人力资本，有有效扩大工工作范围。 保安员在完完成治安、消消防及车辆辆管理的同同时，还肩

23、肩负着对房房屋及公共共设施、卫卫生和消防防情况的巡巡视，同时时注意周边边情况 保洁员在对对区域内公公共部分、公公共空间及及配套设施施完成日常常清洁工作作的同时，还还肩负着房房屋及公共共设施情况况的巡视； 维修人员除除日常的维维修工作外外，还肩负负着管理员员的责任； 根据实际情情况营造文文化氛围，配配备专(兼兼)职人员员； 上级管理人人员关心，了了解下属，均均对下属负负有指导、示示范、帮助助培养的的职责。2、各部门门人员配备备:部 门职位编制前期招聘管理处管理处经理理112人经理助理1客户服务部部客服主管16人客服助理51安全保卫部部保安主管143人保安领班31保安员396工程维修部部工程主管1

24、111人维修工9智能化工程程师11环境管理部部环境管理主主管122保洁领班11保洁工154绿化领班1绿化工4综合事务部部综合事务主主管15人质检培训专专员1人事行政专专员1会计1出纳兼仓管管1社区文化部部社区文化主主管12人社区文化助助理1合计9116（四）、管管理处各岗岗位员工的的任职要求求（部分）管理处经经理l 大专以上学学历l 全国物业管管理企业经经理岗位证证书l 熟悉物业管管理的相关关政策与法法规，对工工程设施有有一定的了了解和管理理能力l 具有丰富的的高档住宅宅小区管理理经验l 外表端庄，思思路清晰l 有良好的团团队精神和和沟通技巧巧l 有良好的指指挥能力、语语言交流能能力和文字字表

25、达能力力l经理助理理l 大专以上学学历l 全国物业管管理从业人人员岗位证证书l 具有高档住住宅小区管管理经验l 有良好的协协调能力、语语言交流能能力和文字字表达能力力l客服助理理l 大专以上学学历l 熟练操作办办公自动化化软件l 熟悉高档住住宅小区运运作内容l 普通话标准准流利l 有良好的协协调能力、语语言交流能能力和文字字表达能力力l 全国物业管管理从业人人员岗位证证书l安保服务务l 年龄2035岁之之间，男性性l 身高不低于于1.755米l 五官端正，具具有较强的的敬业精神神l 作风正派、无无前科、身身体健康、站站立挺拔、无无明显外观观缺陷l 能吃苦耐劳劳承受工作作压力l 参加过专业业安保

26、服务务培训l维修工l 具备相关操操作证及上上岗证l 具有智能化化高档住宅宅小区物业业的工程维维修及保养养工作经验验l 具有较强的的敬业精神神和吃苦耐耐劳精神绿化保洁洁l 通过绿化、保保洁专业化化培训l 熟悉高档住住宅的保洁洁保绿工作作l 身体健康l 细心、认真真，能刻苦苦耐劳及承承受工作压压力（五）、主主要岗位工工作职责（部部分）序号部门岗位工作职责1管理处管理处经理理1、 处理开发商商、业主查查询及用户户重大投诉诉问题。2、 审定所有管管理制度及及检查制度度的执行。3、 督促属下员员工认真执执行物业管管理工作。4、 定期召开管管理处例会会，传送公公司政策及及拟定方针针；研究解解决各项管管理问

27、题。5、 负责建立建建全档案制制度。6、 建立招标制制度，监督督各承判商商是否切实实执行合约约内的工作作细则及表表现，合约约届满后，考考虑续签合合同或另行行招标，批批准认可承承判商的名名单（每年年增删一次次）。7、 审批、签发发来往函件件。8. 决定管理理人员和员员工的聘用用及解聘，考考核所有管管理员工的的表现，决决定有关员员工的奖惩惩。9. 向开发商商及业主汇汇报工作情情况。部门主管的的考核工作作。出席有关开开发商和业业主之间的的联谊会议议。决定员工的的聘用及解解聘，考核核所有管理理员工的表表现，决定定有关员工工的奖惩。审查及签发发物业每月月的应收未未收管理费费细表及管管理费月报报表，报税税

28、表，决定定追收欠缴缴款项。抽查物业之之管理费及及其他收支支情况及作作出改善。2综合事务部部财务1. 控制客户帐帐期，催收收帐款如每每月管理费费月费等。2. 每月首七个个工作天内内将客户欠欠帐情况做做出明细分分析表。3. 将有关付帐帐及其他费费用原始凭凭证做出记记帐凭证并并准确记帐帐。4. 定期列出每每个开支项项目之发生生及余额。5. 负责收入货货币送缴银银行，现金金管理及日日常报销支支出。6. 登记现金入入银行日记记帐。7. 负责管理处处固定资产产的登记、盘盘点和统计计工作3综合事务部部综合事务主主管1. 在物业管理理处经理领领导下，全全面负责管管理处的行行政人事工工作。2. 负责制定并并组织

29、实施施公司人事事制度，并并制定工作作计划和工工作总结。3. 负责员工的的招聘、面面试、录用用、培训、考考核、晋升升、奖惩等等工作。4. 负责公司员员工各种福福利，如制制服订制、清清洗，工作作餐等工作作。5. 负责对采购购材料的询询价并实施施采购工作作。4客户服务部部客服主管1. 在物业管理理处经理领领导下，全全面负责客客户服务工工作。2. 处理业主的的投诉，定定期拜访客客户及收集集意见、建建议，并反反馈至各职职能部门，必必要时上报报物业管理理处经理。3. 全面负责审审核租户、业业主二次装装修的进场场、退场手手续及日常常监督管理理工作。4. 负责制定客客户服务部部内部管理理制度，监监督、检查查、

30、指导本本部门员工工的工作以以及对本部部门员工定定期进行培培训、考核核工作。5. 按时完成月月工作情况况总结，并并做好下月月工作计划划。6. 完成物业管管理处经理理交办的其其他任务。5客户服务部部客服助理1. 掌握小区管管理工服务务作进展情情况，按时时按质做好好各类专业业报表工作作。2. 按客服主管管的要求做做好工作计计划和工作作总结。起起草工作简简报、情况况反映、参参加有关会会议并做好好会议记录录。3. 做好各类文文件、材料料、档案及及往来公函函的收发、管管理、整理理、归档工工作。4. 具体负责办办理业主的的二次装修修的进退场场手续并进进行日常的的监督管理理工作。5. 掌握客户入入住情况，做做

31、好统计工工作。6. 做好日常来来访、外调调、报案、投投诉的接待待工作。接接待中热情情礼貌。7. 负责处理公公共设施和和业主室内内设备报修修工作，及及时将工程程维修内容容输入电脑脑，通知工工程部维修修。8. 完成领导交交办的其他他工作任务务。安全保卫部部安保主管1、 协助物业管管理处经理理及编制有有关保安消消防计划。2、 编订有关值值班表、日日志及报告告，定期呈呈管理处经经理审阅。3、 编订员工值值班巡视内内容、措施施。监管及及执行既定定的任务。4、 处理及调查查保安消防防事故并向向上级汇报报。5、 定期汇报有有关小区之之保安情况况。对交通通、人流控控制提出意意见予管理理处经理参参考。6、 与政

32、府、公公安、消防防局保持良良好关系，定定期联络。7、 定期联络客客户，对小小区保安消消防措施提提意见。8、 统筹定期消消防演习、操操练及职位位岗前培训训。9、 协助拟出每每年保安消消防预算。5安全保卫部部安保领班1. 负责保安员员的管理工工作，做好好本班的考考勤工作。2. 明确重点警警卫目标，分分配当日工工作，讲评评值班情况况，做好值值班记录。3. 经常巡查各各岗位执勤勤情况，及及时纠正违违纪违章，仪仪表仪容不不整现象。4. 处理一般性性的治安案案件和客户户投诉，调调节员工纠纠纷。5. 负责公共区区域消防器器材标志的的保养维护护工作。6. 护保管好本本班的公用用物品，保保证保巡能能信器材警警械

33、完好、灵灵敏有效。7. 发现违反治治安管理的的行为要及及时处理，保保证区内正正常服务秩秩序。8. 完成领导交交办的其它它任务。9. 熟悉消防器器材的使用用、维护及及性能，掌掌握警卫专专业技能。10. 对本班人员员岗位分工工明确，责责任清楚，并并掌握所属属人员工作作情况。11、坚持持原则、从从严管理、敢敢于纠正各各种违法违违纪行为。安全保卫部部中央控制室室管理员1. 在中控室负负责当班必必须集中精精神，监视视及观察小小区内的情情况，不得得闲谈、脱脱岗，打瞌瞌睡等一切切不当行为为。2. 必须熟悉和和掌握各种种系统及器器材之操作作，保证其其运转正常常，如发生生出现故障障，应立即即报告有关关部门。3.

34、 非值班人员员或其他无无关人士不不得随便进进入中控室室。4. 中控室电话话只用于工工作，不得得作私人用用途。5. 保持中控室室内清洁卫卫生，严禁禁吸烟。做做好工作记记录，交接接班要把事事情交代清清楚。接班班时要主动动检查各系系统确定其其是否正常常，上一班班有否发生生情况。6. 熟悉小区地地形环境、消消防设施的的分布、灭灭火器材的的摆放点、防防盗、报警警装置的位位置，闭路路电视镜头头的位置。7. 使用各种灭灭火器材，熟熟悉掌握消消防中心控控制系统的的操作程序序。8. 爱护本岗位位上的各种种设备和器器材。9. 灵活、果断断地处理当当值期间发发生的问题题。遇有个个别处理不不了的问题题，即报告告保安领

35、班班及主管。安全保卫部部门岗管理员员1. 负责维持各各出入口的的秩序，保保证通畅。2. 密切注意进进出的人员员，查询可可疑人物，劝劝离衣冠不不整者或闲闲杂人员。3. 负责查验大大件物品进进出手续。4. 负责非小区区开放时间间出入登记记工作。5. 保持岗亭内内的清洁卫卫生，严禁禁吸烟，做做好工作记记录及交接接班记录。6、 上岗岗期间，注注意仪容仪仪表端正，精精神饱满。安全保卫部部治安巡逻员员1. 负责按规定定路线巡查查“生态社区区”各部位，留留意治安消消防情况。2. 负责查询可可疑人员，及及时将推销销及闲杂人人员劝离“生态社区区”。3. 监督检查用用户装修现现场的治安安消防情况况，及时处处理违规

36、装装修。4. 监督检查用用户门窗锁锁闭情况，发发现问题及及时处理或或报保安领领班及主管管。5. 做好巡逻情情况的各项项记录。工程维修部部工程维修主主管1. 贯彻执行管管理处经理理的指示，对对管理处经经理负责。2. 对部门所有有人员和设设备全权管管理和调配配，挑选和和配备下属属各岗位，培培养、巩固固骨干队伍伍，切实保保障所有机机电设备的的安全运行行与装修设设施的完好好。以最低低的费用开开支保持小小区机电设设备管理的的高格调水水准。3. 制定下属各各岗位规范范及操作流流程，督促促检查下属属严格执行行岗位责任任制，操作作规程及设设备检修保保养制度。4. 制定工程部部预算。5. 深入现场，掌掌握人员和

37、和设备状况况，坚持每每天做如下下检查：A、 审核运行巡巡检报表，发发现异常，分分析原因，及及时采取有有效措施。B、 审阅各系统统运行监测测技术数据据，发现偏偏差及时修修正。6、现场巡巡查下属岗岗位纪律及及工作状况况，了解员员工思想，发发现不良倾倾向及时纠纠正。工程维修部部工程领班1. 模范执行岗岗位责任制制、操作规规程和各项项管理规章章制度，对对本班范围围内出现的的技术问题题及设备状状况，向部部门领导提提供准确的的情况，发发现事故征征兆及时进进行处理、并并向上级汇汇报，及时时完成经理理下达的各各项工作任任务。2. 管理使用好好本班负责责范围内设设备，使设设备经常处处于良好的的技术状态态，优质高

38、高效、低耗耗、安全运运行是领班班的首要责责任。3. 管理好本班班使用的工工具及仪表表，使其经经常处于良良好及准确确的状态。4. 领班是一班班人在工作作上、技术术上的带头头人，是班班组的骨干干，应在工工作上以身身作则，技技术上精益益求精，做做好班组管管理工作，配配合主管解解决技术上上的疑难问问题。5. 做好日常工工作安排，做做到维修迅迅速及时，保保证质量，设设备发生故故障时，有有效地组织织力量抢修修。6. 负责起草本本班组设备备的年月检检修保养计计划和备品品备件计划划报主管审审核，并负负责检修保保养计划的的实施。同同时做好各各种运行记记录。7. 协助主管检检查业户、租租户装修工工程。8. 团结互

39、助，搞搞好与其他他班组的工工作关系，不不断提出本本班组的合合理化建议议。9. 做好本班组组设备的技技术档案。巡巡查记录、运运行记录、设设备维修、故故障排除、更更换零部件件等情况应应清楚地填填入班组档档案后定期期交主管审审阅。维修技工1. 遵守员工守守则和物业业管理处的的各项规章章制度，操操作技术规规程，认真真负责。2. 准时到岗，接接受各级管管理人员之之督导，在在本班领班班带领下按按时按质按按量完成本本系统之运运行，操作作及维修保保养工作，不不擅离岗位位、串岗。3. 做好设备记记录，及时时分析掌握握设备运行行状态。4. 各系统的技技术工人在在不影响其其系统设备备运行情况况下，有责责任接受工工程

40、领班或或主管的调调遣，支援援其他系统统处理应急急的事态。5. 需轮值工作作。7环境管理部部环境管理主主管1. 执行管理处处经理的指指示，接受受管理处经经理的督导导，直接向向其负责。2. 负责部门员员工的监管管工作，合合理安排各各清洁员工工之工作内内容。3. 根据计划定定期检查各各班组实际际完成情况况，指导及及监察各清清洁员工之之工作，以以确保清洁洁质量。4. 根据季节变变化确定绿绿化品种并并做好绿化化养护计划划。5. 做好工作记记录，检查查各清洁员员工之清洁洁报表，每每月提交定定期作业安安排报告于于物业经理理，每次定定期作业工工作完成后后需检查清清洁水准是是否符合标标准。6. 充分了解各各种建

41、材设设备性质之之特性，安安排使用最最适当之清清洁材料及及工具，解解答清洁员员遇到的技技术难题。7. 管理好班组组使用的各各类工具，使使其经常处处于良好的的准备状态态。8. 负责起草季季度养护计计划和备品品备件计划划报经理审审核。保洁领班1. 按清洁主管管的指示执执行工作。2. 合理安排各各清洁员工工之工作内内容。3. 充分了解各各种建材设设备性质之之特性，安安排使用最最适当只清清洁材料及及工具，解解答清洁员员遇到的技技术难题。4. 作业时需与与物管其他他部门密切切配合。5. 做好工作记记录，检查查各清洁员员工之清洁洁报表。6. 负责起草季季度养护计计划和备品品备件计划划报经理审审核。8、 管理

42、好班组组使用的各各类工具，使使其经常处处于良好的的准备状态态。保洁工1. 保持公共地地方环境的的清洁卫生生。2. 清洗公用洗洗手间及添添补清洁用用品。3. 向仓管员提提取适量之之用品备用用，小心掌掌握工具使使用及保养养。4. 定时收集垃垃圾，将垃垃圾送至收收集站协助助市政清洁洁工人运走走（所有垃垃圾不得存存放过夜）。5. 清洁公共设设施如电梯梯、电话间间、烟灰缸缸、手扶梯梯、空调新新回风口、指指示牌、废废纸箱、人人工花木、地地面、墙身身、收集垃垃圾等。6. 需要时帮助助园艺员工工搞绿化工工作。二、管理和和服务人员员的管理和和考核()、量量才录用，培培养提升在用人机制制上：重视视管理和服服务人员

43、的的品德修养养、工作能能力以及在在职培训：强调管理理和服务人人员的一专专多能和管管理队伍的的年轻化、知知识化。在管理和服服务人员的的选拔上，我我们将严格格按照岗位位要求制定定招聘标准准，根据招招聘标准择择优录用。不不片面强调调工作年限限和学历资资格，以“适用”为原则，避避免“大才小用用”的现象。在管理和服服务人员的的培训上，我我们对每一一岗位的工工作技能都都规定了达达标要求，并并通过在职职教育、岗岗位轮训、职职务轮换等等多种形式式对管理和和服务人员员进行培养养，不断提提升其综合合素质。(二)、默默契合作，充充分授权强调分工合合作的工作作态度。我我们将采用用物业分公公司经理全全权负责的的直线职能

44、能管理方式式，各项目目组本着精精干、高效效的原则设设置岗位，一一方面保证证管理和服服务人员工工作负荷的的饱满，另另一方面减减少各岗位位职责的不不必要交叉叉，做到“人人有事事做，事事事有人管”。同时我我们倡导全全员协调管管理（在其其他章节有有相应阐述述），员工工应以合作作的姿态开开展工作。倡导合理授授权，在业业主面前，每每个员工都都是物业管管理经理。学学会授权是是我们对管管理和人员员的基本要要求。管理理处经理通通过授权，将将更多的精精力和时间间放在把握握全局，正正确决策上上。各项目目主管通过过授权从繁繁琐的日常常事务中脱脱离出来。同同时，通过过授权，每每位员工都都能迅速地地解决业主主提出的服服务需求，让让业主在第第一时间得得到满意的的服务。同同时建立检检查齐反馈制度度，各级管管理人员通通过定期检检查，检验验授权效果果。对偏离离服务标准准的行为及及时纠