2022年全国房地产估价师通关题型100.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.该项目征收补偿方案由房屋征收部门拟定，并报市、县级人民政府批准B.对该项目征收补偿方案进行论证、修改后，及时公布并征求公众意

2、见，期限为7日C.在作出房屋征收决定前，按照有关规定进行了社会稳定风险评估D.因该项目涉及被征收人数量较多，房屋征收决定最终经W市政府常务会议讨论决定【答案】 B2. 【问题】 用于物业大规模维修的资金来自于（）。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】 B3. 【问题】 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给( )，并由其预付定金或房价款的行为。A.购房者B.承购人C.预买客户D.潜在客户【答案】 B4. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具

3、抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.甲企业B.乙银行C.甲企业和乙银行共同D.甲企业和乙银行协商【答案】 B5. 【问题】 某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C6. 【问题】 某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30

4、日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25【答案】 C7. 【问题】 物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】 D8. 【问题】 下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。A.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度【答案】 B9. 【问题】 某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3

5、500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】 B10. 【问题】 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】 D11. 【问题】 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的实例资料如表3-2。A.2725元/m2B.2952元/m2C.2849元/m2D.2861元/m2【答案】 A12. 【问题】 （）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居

6、住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业【答案】 A13. 【问题】 （）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析【答案】 C14. 【问题】 下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和C.成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和D.销售利润率的计算基数包括开发利润【答案】 B15. 【问题】 在一定时期内，

7、某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】 A16. 【问题】 2019年8月1日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】 D17. 【问题】 2011年8月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为6000万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得

8、该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.甲企业B.该市人民政府土地管理部门C.该市人民政府房屋征收部门D.该市人民政府房地产管理部门【答案】 C18. 【问题】 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用（ ）时的汇率。A.成交日期B.估价时点C.估价作业日期D.估价委托日【答案】 A19. 【问题】 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价【答案】 A20. 【问题】 工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为

9、工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度【答案】 BD2. 【问题】 房地产市场失灵的主要原因有（）。A.垄断B.外部性C.信息不对称D.住房问题E.通货膨胀及失衡【答案】

10、 ABC3. 【问题】 商品房现房销售应具备的条件有（）。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证【答案】 ABCD4. 【问题】 当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（）。A.均衡数量增加B.供给曲线向左下方移动C.需求曲线向右上方移动D.均衡价格下降E.均衡价格可能下降【答案】 AC5. 【问题】 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式的区别与联系的表述中，正确的有（）。A.主要计价依据及其性质不同B.单价与报价的组成不同C.编制工程量的主体相同D.适用阶段相同E.是否区分施工实体性损耗和施

11、工措施性损耗不同【答案】 AB6. 【问题】 农用地包括（）。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E.未利用地【答案】 ABC7. 【问题】 评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属B.区位C.用途D.建筑面积E.户主的地位【答案】 ABCD8. 【问题】 下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。A.投资额为15 万元的工厂厕所B.建筑面积为280 的学校洗浴房C.投资额为20 万元的医院自行车库D.建筑面积为290 的小区物业管理用房E.建筑面积为1000 的博物馆库房【答案】 ABCD9. 【问题】 房地产间接投资的形式主要有( )。A.投资房地产信托B.购买住房抵押

12、支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E 购买土地进行开发【答案】 ABC10. 【问题】 甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押【答案】 ACD11. 【问题】 下列房地产估价活动中，适用长期

13、趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】 BD12. 【问题】 一般抵押权登记包括抵押权的（）。A.抵押权设立登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.更正登记【答案】 ABCD13. 【问题】 下列关于契税的表述中，正确的有( )。A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定

14、继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不需要缴纳契税【答案】 ABCD14. 【问题】 在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位( )。A.土地使用权出让B.派出所C.商品房销售D.学校E.工厂【答案】 BD15. 【问题】 下列情况中，需要设置沉降缝的有（ ）。A.建筑平面的转折部位B.高度差异处C.建筑结构不同类型处D.分期建造建筑的交界处E.地震烈度7度地区【答案】 ABCD16. 【问题】 下列属于成本租金构成的内容有（）。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税【答案】 ABC17. 【问题】 分业经营

15、具有的主要优点包括（）。A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争D.有利于抑制金融危机的产生E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补【答案】 ABD18. 【问题】 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】 BCD19. 【问题】 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E

16、.房屋所有权人改变名称【答案】 ABC20. 【问题】 (2017年真题) 物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A.抵押贷款还本付息额B.空置损失C.收租损失D.折旧E.运营费用【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为

17、15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。【解】(1)写字楼购买总价：27000m2X10000元/m2=27000

18、万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：【答案】改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27000X30%+!431)万元=9531万元2. 1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：

19、房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/1

20、00实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。3. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出

21、租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价

22、报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料

23、、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。4. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、

24、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。5. 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200

25、m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20913306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。