保险养老社区的发展及经验借鉴.docx

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1、保险养老社区的发展及经验借鉴2009年，我国新保险法开放了保险公司投资特定不动产的政策，各大保险公司陆续行动了起来，使保险公司投资养老社区由纸上谈兵变成了现实中的可能。保险公司通过寿险的长期资金持有养老社区，消费者购买保险后，通过投资产生的复利让其老年生活有所保障，这就把保险和养老有效结合起来，实现养老模式的创新。保险公司投资养老社区的主要优势在于：从资金方面，保险机构积累了大量长期稳定的资金，与养老社区资产负债的期限相匹配；从客户资源方面，保险公司拥有大量的有养老需求的客户群体，与养老社区的服务对象相匹配；从医疗资源方面，保险公司和医疗机构有千丝万缕的合作，与养老社区的服务需求相匹配。有数据

2、表明，养老社区开发前期，从理论上看，保险公司需要承受5年无收益的压力。同时，保险公司建设的养老社区受“只租不售”的政策限制，不能进行产权交易，在此环境下，保险公司通常采用与养老保险金产品捆绑销售的方式进行盈利。目前市面上这种保险产品的总保费普遍为几十万元到几百万元不等，且需要在入住养老社区之前缴纳完成。这一操作变相提前锁定了部分现金流，可缓解前期建设养老社区的压力。另外，保险公司还可以将养老和医疗相结合，在医养结合的前提下，向上对接养老、医疗、护理保险等产品，向下带动智慧养老、老年教育、老年旅游文化等产业，虚拟的保险产品与实体的养老产业相结合，打造一条有中国特色的养老产业链。因此，保险公司投资

3、养老社区与其他投资商相比，有着无法复制的先天优势。但任何产业都会面临不同程度的风险，保险公司投资养老社区也会面临一定的风险。保险养老社区面临的风险1.政策风险首先，养老社区用地的性质不够明确。以北京燕园为例，其用地性质为住宅混合公建用地、托幼用地，并不属于养老社区专项用地，这可能为日后产权归属问题埋下隐患。其次，国家支持政策的针对性不强，财政补贴力度不够，监管机制跟不上，可能会导致养老社区的运营方将其变成短期盈利行为，进而导致养老服务质量大打折扣。再次，与老年人照护体系相关的长期护理保险制度有待进一步探索，这些都需要政策的有力支持。2.市场风险市场风险主要表现在市场认知和市场供求两个方面。在市

4、场认知方面，我国目前的“9073”“9064”等养老模式中，居家养老占主导地位，人们对养老社区的认可需要时间来检验。另外，人们对商业保险的接纳程度远远不够，对养老社区采用和年金险关联的收费方式的认可度有待提升，这些因素可能会影响养老社区的实际入住率及收益。市场供求风险是指我国养老产业市场供求关系的变化给投资者带来的风险。首先，现阶段我国老龄化日益严重，国家通过各种政策措施大力扶持养老产业，但市场变化风云莫测，保险公司无法对未来的走势进行准确预判，可能会影响定价的合理性，进而影响实际入住率和收益。其次，如果市场出现了供不应求的情况，就可能导致现在缴纳了年金的客户，无法在未来指定的时间内入住养老社

5、区（如北京燕园目前约3000户的数量，政策是18个月内保证入住，但随着客户增多，能否保证18个月内一定可以入住，存在着一定的未知风险）；如果市场出现了供过于求的情况，则会形成较高的空置率影响收益。再次，有实力的保险公司或地产公司，或其他一般竞争性公司均看到了这一市场，各路资本纷纷抢占先机，这就使得保险公司在养老社区这一产业中实际占有的市场份额有一定的不确定性。3.运营风险养老社区投资开发完成后，就转到了后期运营，这其中的风险主要包括产品定价风险、产品设计风险、投融资风险、人力风险以及盈利风险。产品定价风险：年金险基本是每个保险公司都会设计的产品，由于其长期复利的特点，因此主要用于养老金和教育金

6、的规划。一般的年金险通过精算可以给出一个相对合理的费用模式，但如果将年金险与养老社区相结合，无形中增加了精算的难度，毕竟养老社区在国内属于新鲜事物，缺乏一定的数据支撑以及相关经验，进而导致定价存在风险。如北京燕园目前准入门槛为年金总保费200万元起，另外还有每月上万元的月度服务费，大众普遍认为价格过高，但目前北京燕园的入住比例已经达到了90%，而长期是否盈利，盈利多少，还需要市场进一步检验。产品设计风险：养老社区一般会包含硬件设施和软件服务（如图1）。在产品设计方面，要充分考虑到每个老年居民的身体状况。比如 “医养结合”的服务，会面临配建具备什么等级条件的医院、开设多少科室、科室是否对外开放、

7、如何与院外知名老年病专家合作、如何弥补与大型综合医院相比医疗资源不足的缺点、如何处理急重症情况、如何处理签约999急救车驻场等问题。这些问题将影响老年人的入住行为选择，影响养老社区的竞争力。投融资风险：养老社区的投融资模式主要分为三种：一是全资模式，即养老社区的开发商、运营商和投资商为一体；二是股权合作模式，即投资商和开发商共同成立股份公司，收益按约定的股权比例进行分配；三是REITs模式，即由房地产信托投资基金公司发起设立，由专业机构负责不动产的运营，最终按照比例分配各方收益。选择不同，风险不同。如北京燕园采取的是全资模式。开发商、投资商和运营商为一体，一家独大的同时不利于风险分散。人力风险

8、：养老社区是个综合项目，需要各种行业的专业人才，如房地产、物业、医疗、康复等专业人员，保险公司虽然拥有大量的资金以及资金运作人才，但对于养老社区其他方面的专业人才，却较为缺乏。另外，我国严重缺乏专业的养老医护人员。以我国目前的情况为例，65岁及以上失能老人约2127万人，截至2020年10月仅有30万名养老护理从业人员，缺口较大。如果人力风险持续扩大，将会使养老社区因缺乏吸引力而丧失市场优势。盈利风险：养老社区虽然可解决养老这个社会性问题且带有一定的公益性质，但和以往政府扶持的传统养老机构不同，养老社区的运营模式为纯商业化模式。政府引导养老社区进行“自我造血”，通过自主运营实现收支平衡，最终达

9、到盈利的目的。保险公司主要采取以年金险为进入门槛，以月度服务费为支持运营费用的模式。但影响盈利的因素远远不止收取的费用，还包括成本的核算、入住率等因素。养老社区的特点就是前期投入高，成本回收周期长，如果在这个过程中达不到盈利的目的，那么养老社区项目随时可能搁置，这无论对于保险公司还是老年居民，都是巨大的损失。4.流动性风险流动性风险是指保险公司的资产变现能力是否稳定。建设养老社区的前期投入较高，且资金回笼所需时间较长，但是由于风险发生的不确定性，如果保险公司发生突发状况或者发生集中赔付的情况需要大量资金，这部分资产无法及时变现，可能会影响保险公司的运营。对于重资产的养老社区项目来说，流动性风险

10、较大，是其无法回避的问题。国内实践泰康之家燕园泰康保险采用的是重资产模式建设燕园，运作模式（如图2）。重资产模式是指保险公司直接购买养老社区的土地、自行开发及运营，掌握项目的主动权和绝对话语权。截至目前，泰康在全国六大片区26个城市布局养老社区，已经开业的园区为11个，北京燕园为其中之一，也是中国保监会批准的首个保险资金投资养老社区的试点。2010年，泰康之家投资有限公司购置北京昌平新城核心区域，打造建筑面积为31万平方米的北京燕园养老社区。2012年6月燕园一期开始动工，2015年6月26日正式开园试运营。截至2022年，燕园三期即将筹建完毕。燕园引入美国持续照护模式（CCRC），除了日常生

11、活方面的硬件配套设施，还配备了专供养老照护的特殊设备以及自建了一家二级社区医院；软件上也提供了从医疗到娱乐文化等方面的服务，满足老年人从物质到精神方面的各种需求。这些都使得燕园成为可供从独立生活到需要专业护理老人居住的高端医养结合的养老社区。据了解，目前燕园一期和二期居住的实际入住率达到了90%。泰康之家高品质医养社区力求满足老年居民“社交、运动、美食、文化、健康、财务管理和心灵的归属”七大核心需求，为居民打造“温馨的家、高品质医疗保健中心、开放的大学、优雅的俱乐部、长辈心灵和精神的家园”五位一体的生活方式。国外借鉴美国亚利桑那太阳城美国亚利桑那太阳城始建于20世纪60年代，由德尔伟伯（Del

12、webb）公司开发建造。因为这里的气候适合疗养，德尔韦伯就把目标锁定在了老年群体，最初的用途是供严寒地区的老年人来这里度假，同时还修建了多种医疗机构、商业中心、餐饮、适合老年人娱乐的项目等一系列配套设施。由于针对性强、性价比高，气候宜人，太阳城正式开盘后，市场需求旺盛，随着项目规模逐步扩大，最终成为一座适合老年人居住的养老新城。太阳城的运营模式对我国养老社区建设有一定借鉴。1.需要政策推动养老社区的发展首先，美国相应的养老保障制度可以缓解老年人日后入住养老社区的经济压力。入住美国养老社区的老年居民一般有4种支付来源：私人储蓄、退休金、保险收入以及反向住房抵押。而我国基本养老保险只能保障老年人口

13、的基本生活需要，其他养老保障的支柱发展不足，需要结合我国国情积极推动适合的医疗保障政策，促进老年人对入住养老社区的选择。其次，美国对养老产业政策方面的支持力度较大。比如，由于缺乏经验，美国养老社区在20世纪80年代出现了很多违约行为，为此，美国政府推出了抵押贷款违约保险，改善了违约行为，促进了养老社区的发展。我国虽然也出台了促进养老社区发展的一些政策文件，但在实操层面的力度和针对性都还不够。最后，医护人员教育体系完善性较高。充足且合格的医护人员是保证医疗护理服务的基本保障。美国已形成从低到高、从职业到学术完备的护理专业教育体系，而我国自1992年才开始开展护理学硕士教育，同时相对于较大的人口基

14、数，我国愿意从事养老产业的护理从业人员仍面临较大缺口，难以满足需求。2.风险与收益之间的权衡美国养老社区的产业链分工明确，投资商、开发商和运营商各司其职，这样可以有效分散项目的经营风险。我国目前主要的方式还是投资商、开发商和运营商为一体，虽然可控性强，但风险得不到有效分散，经营的可持续性暂未得到实践验证。我国养老社区运营商也可以适当采取部分委托的方式，将养老社区交由专业的运营商进行运营或采用REITs模式。3.前期收入稳定，后期收入多元化美国养老社区的收入来源主要包含入门费+月租金+服务费，即通过租售物业管理服务和长期提供各类养老服务来获得稳定的现金流。首先，入住养老社区的老年人，需一次性预存

15、一笔入住费获得社区的长期使用权，该入住费可根据约定按比例退还。其次，社区老年居民需要为日常的管理服务支付月度服务费。再次，就是饮食、生活照料、文体娱乐等费用。我国养老社区的盈利模式相对单一，后期运营容易出现资金不足而降低养老社区服务质量等问题，这种多元化的收入结构有可借鉴之处。4.风控管理不容忽视美国的养老社区运营高度重视风险管理工作，以避免资金链的断裂。但在我国，各种社会力量更看重处于朝阳行业的养老产业，对于中高净值人群青睐的养老社区，各种投资商一窝蜂参与其中，不排除存在盲目跟风者，这些跟风者往往由于对社会环境、市场环境等风险因素认识不足，而在后续运营中不得不面临长期的生存困境，甚至因为资金链断裂而退出市场。因此，要维持养老社区持续发展，必须在项目前中后期做好风险管控，尤其是投资资金风险方面的管理。9