农村土地经营权抵押评估探讨.docx

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1、农村土地经营权抵押评估探讨摘要：“巩固和完善农村基本经营制度，农村承包土地经营权可以依法向金融机构融资担保、入股从事农业产业化经营”是中共中央国务院关于实施乡村振兴战略意见中的重大决策，自2014年以来，在涉及到农村“三权”的问题上，党中央始终以农民正当的权益为前提，近年来陆续发布了较多的政策法律法规，来推动农村土地金融的发展。而在补齐农村金融短板的过程中，如何让评估能更好的服务于以土地经营权为流转或抵押的融资，解决农村金融建设中的资金问题，是目前评估所面临的问题。关键词：农村土地经营权；抵押融资；评估方法一、引言农村土地经营权，是建立在农村土地承包经营的三权分置制度之上产生的权利，是在农村土

2、地集体所有权的基础上，设立的土地承包经营权；再在土地承包经营权之上设定土地经营权，构成三权分置的农村土地权利结构。近年来随着相关政策和法律法规的完善，农村土地经营权入市有了较大的需求，由于农村土地经营权的特殊性，作为评估机构如何科学合理的评估农村土地经营权价值成为了其中的关键问题。二、农村土地经营权抵押价值内涵经过查阅众多文献，结合农村土地经营权的权利性质，可知农村土地经营权是土地的占有、使用、收益和流转的权利，更多的承载的是一种经济功能，并且根据抵押融资的特性，抵押物需是债务人未履行到期债务时能够按约定实现抵押权，只有当抵押物能实现其经济价值，才能成为抵押物。因此笔者认为农村土地经营权抵押价

3、值内涵是：包含地上构附着物，在剩余农用地经营权期限内，并受到农用地经营收益、风险等因素影响，公开市场条件下未来预期的经济价值。三、评估方法的探讨收益还原法是将经营权未来经计算能得到的合理收益折现到估价时点的方法，相关农产品的价格有合适的参考，投入成本如种苗费、农药化肥、人工等费用相关部门和市场都能找到客观依据，收益年限也可以根据流转合同确定，因此收益还原法是评估农村土地经营权最适宜的方法。市场比较法的运用需要农村土地流转机制较为成熟的地区，在当地农村产权交易所能找到合适的对比案例情况下，市场比较法亦是一种可行方法。剩余法适用于待开发改造的农业用地，对剩余法总收益和成本的确定过程，仍然是对农业生

4、产过程进行模拟，因为农业生产是一个动态的过程，因此可以考虑用剩余法动态的方式求取经营权价值。公示地价系数修正法的运用需要已制定发布农用地公示地价的地区，目前来看由于全国各地公布的地区较少，因此也很难普遍进行运用。成本法是对于估价对象进行重建的过程，反映的是一种积算价格，而农村土地经营权取得并非一次性支付年限内的所有租金，而是逐年支付或者按约定年期进行支付，因此金融机构从风险的角度也不会采信成本法评估的结果，加之农村土地经营权使用成本法很难对其进行定量，因此很难使用成本法进行评估。四、案例分析及关键参数探讨（一）案例背景本文选取的评估案例位于成都市龙泉驿区XX镇，龙泉驿区是四川省省会成都市所辖的

5、九区之一，位于成都中心城区东部偏南、龙泉山脉中段，是 “中国水蜜桃之乡”。龙泉驿区属四川盆地中亚热带湿润气候区，具有四季分明、春早秋凉、夏无酷暑、冬无严寒的特点。历年平均气温16.5，耕层土壤有机质含量平均为17.9g/kg，耕层厚度属于III级，平均无霜期约337天。根据收集的资料显示，抵押融资的土地所有权均属各村集体所有，政府平台公司与土地所有的村委会签订了流转协议。目前土地权属关系清晰、界线分明，实施流转建设后，土地所有权仍归各社集体所有，抵押融资的抵押人拥有使用权，抵押融资的土地不存在权属争议。估价对象流转期限为长期流转，流转土地利用方式为发展现代农业，耕作制度为“水蜜桃和枇杷”，总体

6、上看，估价对象所在位置水源丰富，但缺少配套的灌溉设施和有效的排水设施，排水依靠土沟串排；田间耕作道路不足，缺少配套的耕作道、下田坡道，较大部分耕地不能实现机械作业，农业机械化水平较低，耕作土地采取传统的种植模式。（二）收益还原法1、每年总收益确定方式龙泉驿地区以及估价对象周边相关种植基地较多，年产量及市场收购价格较易收集，因此估价中需要确定的是成熟周期、产量（斤/亩）、单位价格(元/斤)和估价对象“水蜜桃、枇杷”的种植面积比例，进而计算估价对象每亩的年产值。在确定上述数据时候，还应该分析地区的自然因素（土壤质量、气候条件等）和社会经济因素、政府补贴等可能对收益造成影响的条件。2、确定估价对象的

7、每年农业费用生产方式不同会导致生产的年费用不同，粮食生产和果园的年费用会有很大区别，一般果园生产年费用包括种苗费、肥料费、人工费、机工费、农药费、基础设施及其他设施的维修费和其他费用（水电、管理费、其他材料费用等）。种苗费对于一般种植业来说种苗费是指种子或幼苗等。果树的种苗费实际上指购置树苗进行栽植培育，直至其获取纯收益之前所花费的大量费用；其中不仅包含了种苗的购置费，而且包括了施肥管理等一系列的费用。这些费用必须在以后的收益之中收回，也就是说在果树自然退化、品种更新、土地使用年限完成以前，这些费用应该折旧完。这时的种苗费应该是指土地重建成本的折旧费。折旧年期可视果树的经济生产年限或剩余土地使

8、用年限而定。肥料费肥料能迅速提高土壤肥力，提高土地收益，不同果树由于管理方式不同，所以应根据实际情况分别计算。人工费由于目前果园基本属于劳动密集型产业，需要雇佣一定的农业工人进行生产，由于地域的差别，果园作业期不同，工人的工作期和费用也不同，应根据当地客观人均日费用计算。农药费使用必要的农药，以防止果园的病虫害，是果园发展的必要保证。不同的果园使用的农药种类和数量不同，计算时应根据具体情况计算。机工费由于专业大户、家庭农场、农民合作社等的形成，原来的小型农业机械无法满足耕地、施肥、播种、撒药的需求，需要雇佣部分大型机械完成。具体计算时可根据区域和果园具体情况来定，大型农具可采用当时的雇佣价格来

9、计算。基础设施及其他设施的维修费果园的农田基本水利设施需进行清淤加固等工作，所以每年的维修费用也就成为经常性费用，其他设施是指评估果园上在使用时所用的农机设备以及必要的生产材料费用等。其他费用其他必要支出（如：管理费用、水电费、其他材料费用等）是根据在估价对象所在地区农委和所在村委会进行了解确定。需要注意的是，本次估价是根据当地一般果园经营模式，模拟采购2-3年种植后就能产果带来收益的树苗，如为其他农作物要结合实际情况考虑其生长期，并且种苗费是一次性投入性质，估价对象土地耕作前三年为生长和维护期，需要持续投入成本，种植前三年并无收益，成本仍需要投入，以上的种苗费和其他成本费用需要统一计算并摊销

10、。3、还原利率的确定报酬率r采用安全利率加风险调整值法：即报酬率=安全利率+风险调整值，其中安全利率选用一年期银行定期存款利率1.5%；由于农业行业作为典型的风险产业，其风险具有风险单位大、发生频率高、损失规模大、区域效益明显等特点，且评估对象受气候影响、市场供给、技术、生产周期等风险明显，结合上述平均利润率和估价对象自身情况，本次风险调整值为6.5%，则报酬率为8%。通常来说流转期限和风险理论成正比关系，流转年限越长，不可控因素越大，风险就越大；加之果树的种植风险是农产品中较高的，本案例中进行了综合考虑。4、净收益年增长率根据国家统计局网站查询可知，2014-2019年中国细分农产品生产价格

11、指数（水果）情况如下表：根据计算从2014年至2019年，水果价格指数平均增长率为3.0%，根据对龙泉驿地区水蜜桃和枇杷的发货价格调查，近年来价格增长率在2%-4%，每年农民固定投入成本较为稳定约在1%左右增长，经计算后本次估价对象年净收益增长率取2.0%。5、收益期的确定收益期应该在估价对象经营权期限内，估价对象种植开始前三年无法产出水果产生收益，水蜜桃、枇杷的收获周期为每年一次。由于估价对象的剩余流转年限为17.4年，结合谨慎原则收益年限取14年。（三）市场比较法1、案例的选取估价人员在“成都农村产权交易所”调查了成都市周边区土地经营权交易情况，本次评估选取三宗用途类似的交易实例作为可比实

12、例。可比实例基本情况表2、建立价格可比基础上述可比实例与估价对象的支付币种均为人民币，单位为元，面积内涵为亩，计价单位为元/亩.年。在收集可比实例的过程中，土地估价师了解到，在当地的流转土地市场上，付款方式大多为取得经营权后一次性付清。综上所述，估价对象与可比实例具有统一的比较基础。3、比较因素条件说明根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：（1）交易日期：确定地价指数。（2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易，因交易方式的不同而地价存在差异须进行交易方式修正。（3）自然因素：主要有日照条件、降雨量、降雨均衡度、湿度（年平均）、灾害性气候状况、无霜期、地形坡度、土壤质地

13、、耕层厚度、有机质含量及地表水情况等。（4）社会因素：主要指灌溉条件、防洪排涝条件、地块形状、人均收入水平、单位土地投入劳动量、单位土地投入资本量、土地利用规划及交通通达度等。（5）特殊因素：主要指灾害性天气、被污染土壤、环境污染状况。（6）土地使用年期：不同土地经营权剩余年限的地价存在差异，须进行土地经营权剩余年限修正。五、总结和建议1、合理利用现有评估方法并进行适当创新根据中国土地估价师与土地登记代理人协会发布的农村集体土地价格评估技术指引（中估协发202016号）记载，目前农村土地经营权评估的主要方法为收益还原法、市场比较法、剩余法和公示地价系数修正法。但目前很多地区土地经营权的交易市场

14、不完善，且交易的案例不足，农村土地的公式地价也未公布，导致市场比较法和公示地价系数修正法也难以运用，剩余法又只适用于待开发的农用地，因此能选用的评估方法只有收益还原法，会导致评估方法单一，估价结果得不到有效的验证，一旦某些敏感参数的选取不合理，就会引起结果出现重大偏差。刘婷婷等（2019）研究运用模糊实物期权评估模型权对农地的经营权进行价值评估，最终形成一个区间评估值，可以用于交易双方进行决策。因此在评估中可以采用数学模型或者其他方式对于结果进行验证。2、收益还原法测算中的建议采用收益还原法计算过程中，估价人员在落实收益和成本费用时往往会遇到困难，这就需要估价人员和委托方进行积极沟通，充分的调查市场并在当地农业主管部门做好数据收集和整理。在成本的核算中，如果估价对象尚未开发，那么就要考虑建设成本问题，例如配套的道路、管理和生产用房的建设费用等，但这部份费用根据生产规模可大可小，具有很大不确定性，如果调查粗略，很可能为影响评估价值，对结果造成重大影响。报酬率的确定也是收益还原法运用中的重点，目前采用的方式大多为“安全利率+风险调整值”，风险调整值应根据耕作制度、自然风险、市场风险等进行多方面考虑。10