农民进城购房相关研究.docx

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1、农民进城购房相关研究农民进城购房从而在城镇拥有自有住房，不仅可以满足一定的居住需求，而且在很大程度上也是为了满足社交需求、安全需求和保值增值需求，享受城镇住房周边便利的配套设施，享受城镇的教育、医疗卫生等公共服务。现阶段，我国进入以人为本的新型城镇化阶段。在党的十八大提出了有序推进农业转移人口市民化的要求之后，随之党的十九大提出要进一步加快农业转移人口市民化。在十九届五中全会上通过的十四五规划建议提出了深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化的具体思路。我国经济水平的提升和城镇的快速发展，吸引了大量的农村剩余劳动力进城务工，农民整体收入水平与生活水平也相对提高。农村居民收入水平的不断增加，相应

2、的农民自身需求也不断提高，相对于农村而言，城镇具有优质的服务设施、良好的教育资源、美好的居住环境等优势，吸引着农民家庭进城购房。“十四五”时期，国家努力推动新型城镇化建设，大力推进深化户籍制度改革。不少地方政府也出台了鼓励农民进城购房的政策，再加上城镇在各方面的条件明显优于农村，因此导致很多农民产生了进城购房生活的想法。选择在城镇购房的农民家庭也逐渐增多。综合来看，我国农民进城购房处于快速发展阶段。第一节 国家政策导向中央部委旨在加快城镇化进程和促进农村人口进城落户买房。党的十八大提出了有序推进农业转移人口市民化的要求。2014年9月，国务院将符合条件的农民工纳入住房保障实施范围，逐步将在城镇

3、稳定就业的农民工纳入住房公积金制度实施范围。2016年2月，国务院提出，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平，鼓励引导农民在中小城市就近购房。党的十九大进一步提出要加快农业转移人口市民化，2018年3月，国家发展和改革委员会提到中小城市和建制镇要全面放开落户限制，鼓励农民进城买房，推动城镇化进程。十九届五中全会通过的十四五规划建议进一步提出了深化户籍制度改革、加快农业转移人口市民化的具体思路。2021年4月，国家发展改革委提出，推动进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群便捷落户。2022年6月，中国银保监会

4、，针对农民进城后的购房需求，促进银行推出不同贷款产品，满足新市民购房需求。2022年，全国各地地方政府出台农民进城购房优惠政策，主要政策内容是提供购房补贴和农村土地的有偿退出。第二节 行业市场运行情况由于农民进城购房与全国人口城镇化率、农民收入情况和城市房价变动情况息息相关，本报告选取以上三个指标进行分析。一、城镇化率情况2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%，比2020年末提高0.83个百分点。统计数据显示，2021年末，我国城镇常住人口达到91425万人，比2020年末增加1205万人；乡村常住人口49835万人，减少1157万人。2021年全国人户分离人口达到50429万人，比

5、2020年增加1153万人。其中，市辖区内人户分离人口为11962万人，流动人口为38467万人，分别比2020年增加268万人和885万人。综合来看，我国人户分离人口的增加，以及逐年升高的城镇化率，也都有助于推动农民进城购房。据各地发布的2021年统计公报和公开数据，上海、北京、天津、广东、江苏、辽宁、浙江、重庆八个省份城镇化率都已经超过了70%，比上一年多1个，其中上海、北京、天津三大直辖市超过了80%；重庆城镇化率位居中西部第一，甚至超过了东南沿海的福建。从城镇化率较低的省份来看，当前仍有10个省份低于60%，分别是西藏、云南、甘肃、贵州、广西、河南、新疆、四川、安徽和湖南。这些省份中，

6、一些人口大省人口总量大，农村人口总量较高，未来城镇化潜力很大，比如河南、安徽、四川、湖南、广西。总体来说，人口密集、城镇化率又比较低的区域主要集中在黄淮海平原和西南地区。二、农民收入情况2022年上半年，全国居民人均可支配收入18463元，比上年同期名义增长4.7%；扣除价格因素，实际增长3.0%。农村居民人均可支配收入9787元，名义增长5.8%，扣除价格因素，实际增长4.2%。农村居民人均可支配收入名义增速和实际增速分别快于城镇居民2.2和2.3个百分点，主要是受益于基础设施、重大项目建设和以工代赈投资力度加大以及夏粮再获丰收、粮食价格持续较高、部分农产品价格上涨等因素。城乡居民收入相对差

7、距继续缩小，城乡居民人均可支配收入之比为2.55，比上年同期缩小0.06。工资性收入继续保持增长。上半年政府不断加大援企稳岗力度，支持多渠道灵活就业，就业形势总体稳定，居民工资性收入保持增长。上半年，全国居民人均工资性收入10576元，比上年同期增长（以下如无特殊说明，均为名义增长）4.7%。分城乡看，城镇居民人均工资性收入增长3.6%，农村居民人均工资性收入增长5.8%。据全国农民工监测调查，二季度末外出务工农村劳动力规模18124万人，比上年同期下降0.6%；外出务工农村劳动力月均收入4362元，比上年同期增长1.7%。经营净收入增长相对较慢。上半年，全国居民人均经营净收入2841元，比上

8、年同期增长3.2%，比人均可支配收入增速低1.5个百分点。分产业看，居民一产、二产和三产经营净收入分别增长1.6%、5.0%和3.5%，其中三产经营净收入受疫情影响较大。在夏粮再获丰收、粮食价格持续走高、部分鲜菜鲜果价格上涨等有利因素的拉动下，上半年农村居民人均农业经营净收入增长11.1%。但受上半年生猪价格下降和成本上升影响，农村居民牧业经营净收入下降8.1%。上半年，农村居民第一产业经营净收入比上年同期增长3.6%。转移和财产净收入增长较快。上半年，全国居民人均转移净收入3382元，比上年同期增长5.6%，对居民增收和民生保障起到重要支撑作用。其中，受去年下半年各地城乡居民基础养老金标准相

9、继提高翘尾因素等影响，全国居民人均养老金或离退休金比上年同期增长7.5%，社会救助和补助收入比上年同期增长6.2%。各地区为保障粮食安全，持续加大强农惠农投入力度，不断提高农民种粮积极性，全国居民人均现金政策性惠农补贴比上年同期增长16.8%。上半年，全国居民人均财产净收入1665元，比上年同期增长5.2%。上半年，全国居民人均消费支出11756元，比上年同期名义增长2.5%；扣除价格因素，实际增长0.8%。分城乡看，城镇居民人均消费支出14677元，比上年同期名义增长0.8%，扣除价格因素，实际下降0.9%；农村居民人均消费支出7881元，比上年同期名义增长5.6%，扣除价格因素，实际增长4

10、.0%。农村居民人均消费支出名义增速和实际增速分别快于城镇居民4.8和4.9个百分点，主要原因是农村居民收入增长快于城镇居民以及疫情对农村居民消费支出影响较小。三、各线城市房价变动情况2022年1-6月，全国商品房销售面积累计68923.04万平方米，累计同比下降22.2%，降幅较2021年同期扩大49.9个百分点。2022年1-6月，全国商品房销售额为66072.38亿元，同比下降28.9%，降幅较2021年同期扩大67.8个百分点。2022年1-6月，全国商品房销售均价为0.96万元/平方米，比上年同期下降8.7%，近两年我国商品房销售价格呈下降趋势。截至2022年6月，百城住宅一线城市平

11、均价格为43720元/平方米，同比增长0.6%；百城住宅二线城市平均价格为14992.91元/平方米，同比增长1.14%；百城住宅三线城市平均价格为10065.7元/平方米，同比下降1.02%。整体来看，2021年-2022年6月，一二三线城市的住宅价格变化幅度不大，一线城市上涨幅度较小但是由于基数大上涨价格较多，三线城市从上年下半年开始住宅价格逐渐下降。综合来看，我国房价低走，受到贷款风波的影响，房地产融资面临困难，新开工、施工和投资增速进一步下行。受传统销售淡季、供应放缓、预期下行等综合因素的影响，预计未来房地产成交价格将持续走低。由于房价是农民进城购房考虑的关键因素，并且农民大多选择在二

12、、三、四线城市买房，因此我国农民进城购房的动力增加的可能性变高。第三节 行业发展趋势分析一、“三权分置”促进农民进城购房规模有望持续增长近年来，国家政策集中推进农村城镇的城市化，城市更需要转移人口参与建设。在农地“三权分置”的政策框架中，农民的土地承包权、宅基地使用权与资格权、集体收益分配权，不会因其进入城镇而丧失，政府等有关部门更不能以退出“三权”等权利作为农民进城落户的条件。与此同时，在“三权分置”等政策框架内土地承包权经营权的流转还是允许的。有一部分地方政府通过在农地制度改革中建立高效率的土地产权租赁、抵押、入股、置换、转让等市场体系与交易机制，在确保农民的财产权益的同时，农民可以以地权

13、变现，不仅可以增强农业转移人口市民化的能力，而且农民进城购房的市场规模有望持续增长。二、新型城镇化进程加快促使更多农民进城购房外出打工回乡的人口将成为城镇城市化建设的重要力量，政府鼓励他们在城镇创新创业，这样一来，各种市民化的设施及就业渠道就会建立起来。新型城镇化是要求城市发展的势头和要素“化”到农村，城市要素、城市生活方式向农村扩散，从根本上振兴乡村，改变农村的落后面貌，实现城乡一体化发展。因此，新型城镇化是以城市与城镇的融合发展为载体的。国家统计局数据显示，我国城镇化率连年升高。这表明了城镇进入都市圈，得到城市要素的辐射和扩散，补充城镇的公共资源，提升治理水平。农民进入城镇就能过上城里人的

14、生活，享受市民权利和城市文明。政策推动城乡居民的权利平等化，有助于推动我国城镇化率的提升，越来越多的农民就会倾向在城市买房。三、学校布局调整导致农村地区生源进城上学推动农民家庭进城买房教育政策在某种程度上也会影响农民家庭的进城购房行为。近年来，我国的农村地区由于国家对于农村地区教育资源优化配置的要求，开展了大规模的学校布局调整，农村原来那些条件相对较差、规模相对较小的中小学被撤销，以便使农村学生进一步集中到部分规模大条件好的城镇学校。随着许多农村地区原有的中小学校遭到裁撤，为了子女能够就近入学，有良好的学习条件，选择进城购房家庭越来越多。因此，相关的教育政策对农民家庭进城购房行为有着一定的影响

15、，也会推进农民进城购房的进一步发展。第四节 行业风险分析一、人均住房过剩风险中国城市居民的住房持有率达到89%以上，除了一线城市及部分城市住房供应较为紧缺之外，其他城市住房基本上处于过剩状态，现阶段政府鼓励农民进城买房，一些省份甚至是出台了利好政策，这会导致住房过剩问题会更严重。由于住房已经出现严重过剩，那些出台房价限跌令的城市，房地产市场的预期有可能逆转，由此可能引发房价进一步下跌及爆发房地产市场危机。2021年中国城镇住房套户比超过了“1”这一临界值，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城

16、市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性风险。新一轮房改（新房改）的关键是人地挂钩、控制货币和房产税。二、按揭贷款风险与大部分城镇家庭相比，农民家庭的收入相对较低。农民家庭劳动力大多是从事农业劳动，或者是到大城市从事一些低端的或者劳动密集型的制造行业。大部分进城购房的农民需要家庭坚实的经济实力作为后盾，经济实力的缺乏使得农民家庭的进城购房行为很难实现甚至是不能实现。大部分的农民家庭进城购房行为的实现是依靠亲戚朋友的经济支持，或者是通过首付后按揭贷款的方式完成购房行为。然而农民的月收大多不稳定，很容易引起由于失业或者季节性收入低还不上房屋贷款的风险。16