北京市2023年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题).doc
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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库年房地产估价师之开发经营与管理题库附答案(典型题)附答案(典型题)单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、一笔贷款,名义利率是 10%,每两年一计息,则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%【答案】B2、当贷款综合风险度超过()时,为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B3、对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时,项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16万元、88.33 万元,则其中最敏感的因素是
2、()。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】D4、下列房地产开发项目的许可证书或文件中,明确用地性质、位置和界限的是()。A.建筑工程施工许可证B.建设用地规划许可证C.国有建设用地使用出让合同D.商品房买卖合同【答案】B5、下列关于房地产投资分析中成本的表述中,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D6、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过()的,即为高风险贷款,银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B7、某投资项目每年
3、可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于 1.3,贷款利率为 12%,贷款期限为 20 年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B8、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成,成员为 5人以上单数组成,其中经济、技术专家不得少于成员总数的()。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C9、某商铺 2014 年的潜在毛租金收入为 66 万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的 10%、30%,所得税税率为 25%,则 201
4、4 年该商铺的净经营收入为()万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C10、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于 1.3,贷款年利率为 12,贷款期限为 20 年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B11、房地产市场需求指标不包括()。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量【答案】B12、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是()。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B
5、.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式,即在法定利率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C13、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D14、当计息周期短于 1 年时,实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】B15、某房地产投资项目的表面收益率为 16%,计算后得到该项目的实际收益率为 12%,银行的贷款利率为 5.44%
6、,则在该项目的计算期内,年平均通货膨胀率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A16、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上,寻找需要满足的市场需求,探讨投资可能性,对各种可供选择的投资机会进行筛选,在头脑中快速判断其可能性的过程是()。A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】B17、下列房地产市场指标中,属于房地产租赁市场供给指标的是()。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】C18、某投资者于 2014 年 1 月以 500 万元购买一写字楼用于出租经营
7、,其中 200万元为年利率为 7.5%、期限为 30 年、按年等额还款的抵押贷款,其余由投资者以现金支付,2015 年该写字楼的年毛租金收入为 100 万元,空置和收租损失为毛租金收入的 10%,年运营费用为毛租金收入的 30%,写字楼年增值率为3%,则 2015 年该写字楼的投资回报率为()。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%【答案】C19、房地产资产管理职能中,以运行管理为主的是()。A.物业管理和设施管理B.资产管理和投资组合管理C.物业管理和资产管理D.设施管理和投资组合管理【答案】A20、()是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税
8、费征收上给予很多优惠,但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】B21、以出让方式获得城市毛地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】B22、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成,成员为5 人以上单数组成,其中经济、技术专家不得少于成员总数的()。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C23、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是()。A.商用房地产风险更
9、高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A24、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】A25、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】D26、当租售价格大于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距(),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】B27、目标市场选择中,最简单的模式是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专
10、业化D.市场专业化【答案】A28、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力()。A.资产负债率B.内部收益率C.流动比率D.速动比率【答案】B29、若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】C30、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】B31、新城区开发房地产具有的不利条件有()。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设计条件苛刻D.市政配套设施缺乏【答案】D32、计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察
11、项目资本金的盈利能力的财务报表是()。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运用表【答案】B33、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】C34、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B35、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是()。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概
12、率过程,然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题,而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D36、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】C37、麦门冬汤的主治证是A.虚热肺痿、胃阴不足证B.温燥伤肺,气阴两伤证C.肺肾阴亏证D.外感温燥证【答案】A38、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是()。A.所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件,或
13、用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5%,所需费用约占总投资的1.0%2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究,在此阶段,主要是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查:市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】B39、规范房地产市场行为的方法不包括()。A.产权登记B.规范交易行为C.建立房地产价格评估制度D.城市规划指导【答案】D40、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场,一级
14、市场是指()。A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场【答案】A41、关于债务融资,下列说法不正确的是()。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种:第一种是偿还,第二种是转期,第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限通常为 35 年D.利用信贷资金经营,实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”【答案】B42、()是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率【答案】A43、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A.销售收入B.转让收入C.租金
15、收入D.利息收入【答案】C44、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易,这个过程反映了房地产的()。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】C45、最常见的会计期间是()。A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】C46、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C47、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是()。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B48、某房地
16、产开发项目采用 20的折现率计算出的项目净现值为 16 万元,该项目的财务内部收益率为()。A.小于 20%B.满足目标收益率要求C.大于 20D.不满足目标收益率要求【答案】C49、在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A50、在可行性研究报告中,附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、()。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有(
17、)。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率D.空置率E.运营费用占毛收入比率【答案】CD2、我国知识产权具有法定保护期限,但()受法律保护的期限是不确定的。A.发明专利权B.商标权C.商业秘密D.作品发表权【答案】C3、开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性 E 投标人正在施工的承建项目【答案】ABC4、下列关于净现值标准差的表述中,正确的有()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数
18、大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC5、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净现值判断风险,正确的有()。A.标准差系数越大,风险越小B.累积概率值越大,风险越小C.标准差越小,风险越小D.标准差越大,风险越小E.标准差系数越小,风险越小【答案】B6、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的()。A.经营费用B.销售费用C.管理费用D.财务费用E.不可预见费用【答案】BCD7、下列关于工程造价计价中的定额计价,表述正确的是()。A.定额计价以直接费单价为基础B.定额计价以综合单价为基础C.定额计价是分部分项工程的不完全价
19、格D.定额计价是分部分项工程的完全价格E.目前采用单位估价法和实物估价法确定【答案】AC8、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法,正确的有()。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD9、制定租售方案的工作内容主要包括()。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 租售价格确定【答案】AC10、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中,可行性研究中定量分析的基础包括()。A.项目策划B.构造可
20、供评价比较的开发经营方案C.选择相关基础参数D.投资估算E.经济效益评价【答案】ABC11、房地产间接投资包括()。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】BD12、房地产投资的风险主要体现在()。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.投资项目的变现性D.资产评估 E 投资项目的质量问题【答案】ABC13、经济评价基础参数中,时间类参数包括()。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD14、以下关于 CPU 与 I/O 设备交换数
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