北京市2023年房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷A卷附答案.doc
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1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库年房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷检测试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、在房地产产品生产过程中,承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的,一般是()。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师【答案】A2、如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B3、借贷记账法以()作为记账理论依据。A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】D4
2、、房产开发贷款的还款资金来源,通常是销售收入或()。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C5、下列的会计恒等式,不正确的是()。A.资产权益债权人权益所有者权益B.资产负债所有者权益C.所有者权益资产负债D.收入费用利润【答案】C6、阴疽,治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤【答案】B7、某承租人的基础租金为 15 万元/月,其营业额的 8%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为 250 万元,则其应支付的租金为()万元。A.20B.21C.35D.50【答案】A8、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.3
3、2、532.59、640.67、455.57,单位为万元,则该项目的动态投资回收期是()年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D9、在物业管理中经常用到的预算形式中,最常用的是()。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算【答案】A10、进行可行性研究时,财务评价和综合评价的前一步骤是()。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】C11、对房地产投资者而言,购买熟地比购买生地进行开发建设,有()的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长【答案】A12、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房
4、抵押贷款,其月供为2850 元,月利率为 0.625%,则该抵押贷款的实际年利率为()。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D13、投资估算的精确度为30%,研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A14、()是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】C15、在房地产开发投资中,属于财务费用的是()。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资
5、产摊销费【答案】C16、在正式申请竣工验收之前,开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。A.开发商B.承包商C.监理工程师D.使用单位【答案】C17、在物业管理中,市场化、社会化程度最高,管理最为复杂的是()物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性【答案】A18、一般来说,()对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快,人民收入高,则购买力增强,市场需求增大;反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【答案】B19、财务评价是根据(),计算评价指标,判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企
6、业之间的交换价格【答案】A20、假设某房产限差为 120m2,则其中误差为()m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B21、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权,则可供选择的融资方式是()。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】D22、对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时,项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元,则其中最敏感的因素是()。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率【答案】D23、制定会计核算制度的依据是()。A
7、.基本准则B.中华人民共和国会计法C.具体准则D.国家统一的会计制度【答案】A24、从金融角度理解,()是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】A25、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为 15 万元/月,并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180万元时,其应缴纳的租金是()万元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B26、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年
8、费用法【答案】A27、将短期借款视为现金流入的基本报表是()。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】B28、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【答案】B29、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢
9、和转移【答案】C30、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是()。A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力C.物业预期收益D.物业用途【答案】C31、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D32、建筑使用中,人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载,属于()。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】C33、甲、乙两人分别向银行贷款,贷款金额、利率、期限均相同,贷款期限为1 年,甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金,乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付
10、的利息额之间的关系为()。A.I 甲I 乙B.I 甲I 乙C.I 甲I 乙D.I 甲I 乙【答案】B34、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为,所购商品千差万别,从而使消费者市场具有()的特点。A.分散性B.复杂性C.伸缩性D.季节性【答案】B35、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法,属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】A36、下列现金流计算的表达式中,错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付
11、抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值【答案】C37、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为()。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】D38、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B39、从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供给和需求之间的总量差距的是()。A.产品结构B.总量结构C.供求结
12、构D.投资结构【答案】B40、某开发企业某季度的销售收入为 1000 万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为 30 万元,增值税税金及附加为 55 万元,土地增值税预征为 20 万元,则当期预征的企业所得税为()万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B41、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是()。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】B42、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D43、房地产属于
13、不动产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金,这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险【答案】B44、判定房地产投资风险因素发生的概率属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】B45、赵某以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营,购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还,年利率为 10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元,则其偿债备付率为()。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C46、对置
14、业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等,会对投资者的收益产生巨大影响,这种风险是()。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A47、某企业上期预测销售量为 100 万台,实际销售量为 110 万台,企业选用平滑指数为 0.8,则本期预测销售量为()万台。A.102B.120C.108D.88【答案】C48、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元,各项成本费用为 3.4 万元,其中支付银行利息 1.5 万元
15、,则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C49、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是()。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式,即在法定利率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C50、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)
16、1、房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入,其经济效果的大小可以用()来衡量。A.租金收益B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】BCD2、下列关于变形缝的做法,表述正确的是()。A.伸缩缝要从基础顶面开始,将墙体、楼板、屋顶全部断开B.屋顶部分也需另做伸缩缝C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上,基础不设缝D.沉降缝则从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开E.防震缝与沉降缝结合设置时,基础不应分开【答案】ACD3、房地产开发的主要程序可分为()。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD4、可行性研究的步骤包括()。A.
17、接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC5、在不确定性情况下,估计未来投资收益,可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC6、融资风险分析,通常需要分析的风险因素包括()。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD7、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】AB8、利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同,标准差小的方案为优B
18、.期望值相同,标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同,期望值大的方案为优【答案】AD9、房地产开发投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ABCD10、按照增量存量细分,房地产二级市场包括()市场。A.土地使用权出让B.土地使用权转让C.新建商品住宅销售D.新建写字楼出租E.二手房买卖【答案】BCD11、房地产市场指标中,市场交易指标包括()。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】AD12、潜在购买者一般具有三个特点即()。A.调查B.分
19、析C.兴趣D.收入 E 途径【答案】CD13、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目,政府的规划管理包括()。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD14、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者 E 软弱型竞争者【答案】ABCD15、关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有()。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对
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