岳麓区物业承接查验及备案管理实施细则.docx

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1、岳麓区物业承接查验及备案管理实施细则（征求意见稿）为了规范我区物业承接查验行为，确保物业承接查验工作得到有效监管，加强对前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、湖南省物业管理条例、物业承接查验办法等法律法规的规定，制定本实施细则。一、 物业承接查验的定义、原则和主体责任1. 定义：物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2. 原则：物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。3. 主体责任：建设单位应当

2、按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。二、 物业承接查验的范围建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应明确约定物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同中应包含以下物业承接查验内容：1. 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2. 共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防

3、设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3. 共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。三、物业承接查验前期准备前期物业服务企业应当邀请业主代表、长沙市岳麓区住房和城乡建设局、物业所在地街道（镇）参加物业承接现场查验，必要时可以聘请长沙市岳麓区住房和城乡建设局专家库中的专业机构予以协助。街道（镇）接到承接查验邀请后5日内，与邀请方书面约定承接查验时间。前期物业服

4、务企业与邀请的业主代表、长沙市岳麓区住房和城乡建设局、街道（镇）成立承接查验验收小组参加物业承接现场查验。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。四、物业承接查验应具备的条件实施承接查验的物业，应当具备以下条件：1. 建设工程主体验收合格后，取得湘江新区国土规划局、长沙市人民防空办公室、湘江新区住建环保局、长沙市城建档案馆、长沙市气象局、长沙市国家安全局等部门反馈的资料审核意见，组织联合验收，出具合格的联合验收结论书；由建设单位组织建设工程竣工验收，竣工验收合格后并经建设行政主管部门竣工备案。2. 水、电已纳入城市管网，安装了分

5、户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；3. 管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；4. 光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；6. 按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫

6、生等设施以及社区管理用房建设；7. 按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；8. 按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；9. 建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；10. 法律、法规和前期物业服务合同规定的其他条件。五、物业承接查验程序物业承接查验按照下列程序进行：1. 确定物业承接查验方案：实施物业承接查验，应依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。建设单位和物业服务企业根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。2

7、. 移交有关图纸资料：现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。3. 查验物业共用部位

8、、共用设施设备：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。4. 解决查验发现的问题：经现场查验，符合具备承接查验条件的，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议；不符合的，应当制作书面整改计划，由建设单位按照计划要求整改，并于整改完毕后由承接查验验收小组复验，复验合格后前期物业服务企业与建设单位签订物业承接协议。前期物业服务企业应当

9、自物业承接协议签订之日起3日内，将承接查验情况和承接协议予以公示，公示时间不得少于15日。5. 确认现场查验结果，签订物业承接查验协议：建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。6. 办理物业交接手续：建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成

10、书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。六、落实承接查验备案手续物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件

11、向长沙市岳麓区住房和城乡建设局办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。七、加强物业承接查验档案管理物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担

12、因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 八、加强物业承接查验监督管理1. 建设单位在竣工验收备案前按照物业建筑安装总造价3%的比例向长沙市岳麓区住房和城乡建设局缴存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。物业保修期满，长沙市岳麓区住房和城乡建设局将剩余的物业保修金及孳息退还建设单位。2. 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、

13、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。3. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。九、其他事项1. 物业服务企业擅

14、自承接未经查验的物业项目，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。2. 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。3. 物业所在街道（镇）应当与长沙市岳麓区住房和城乡建设局及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。4. 建设单位、物业服务企业未按本实施细则履行承接查验义务的，由长沙市岳麓区住房和城乡建设局责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。建设单位不移交有关承接查验资料的，由长沙市岳麓区住

15、房和城乡建设局责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十八条的规定处罚：违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期整改；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地街道（镇）调解。5. 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本实施细则。6. 自公布之日起施行，有效期5年。附件：1. 物业承接查验备案表；2. 物业共用部位、共用设施设备承接查验表；3. 物业承接查验协议（示范文本

16、）；4. 物业共用部位、共用设施设备和资料移交表。附件1物业项目承接查验备案表项目名称： 建设单位： （公章）委托代理人： 物业服务企业： （公章）委托代理人： 第三方查验机构： （公章） 填表日期： 年 月 日 长沙市岳麓区住房和城乡建设局 制填 表 须 知一、申请备案的房地产建设单位、物业服务企业、第三方查验机构须按表内所列栏目如实填写。未委托第三方机构进行查验的，相应栏内容可不填。二、本表请用电脑输入相关内容并A4纸打印。三、本表内的数字、时间、电话号码一律用阿拉伯数字填写。四、本表中“物业类型”填写为住宅小区、大厦、办公楼、商场、厂房、其他。五、本表填写一式四份，承接查验备案完成后，建

17、设单位、物业服务企业、属地街道（镇）、区住建部门各留存一份。六、申请承接查验备案应提交资料（1）承接查验备案表（四份）；（2）前期物业管理中标通知书、公证书；（3）前期物业服务合同、临时管理规约；（4）建设工程竣工验收备案表；（5）物业承接查验方案及协议；（6）物业共用部位、共用设施设备承接查验表；（7）物业共用部位、共用设施设备和资料移交表；（8）第三方机构承接查验协议、报告（未委托可不提交）；（9）物业承接查验活动公示的证明材料；（10）其它承接查验有关的文件。物业项目情况项目名称物业类型详细地址区 路 号行政区划街道（镇） 社区（居委会）四至东： 南：西： 北：建设用地规划许可证建设工程

18、规划许可证建设工程施工许可证项目竣工时间占地面积总建筑面积房地产建设单位情况企业名称办公地址资质等级资质证号法定代表人联系电话质量保修联系人联系电话物业服务企业情况企业名称办公地址法定代表人联系电话物业项目经理联系电话前期物业服务合同期限年 月 日至年 月 日物业服务项目交接日期年 月 日物业承接查验备案要件情况前期物业管理中标通知书、公证书前期物业服务合同、临时管理规约建设工程竣工验收备案表物业承接查验方案及协议物业共用部位、共用设施设备承接查验表物业共用部位、共用设施设备和资料移交表第三方机构承接查验协议、报告物业承接查验活动公示的证明材料其它承接查验有关的文件本期交付物业情况本期交付楼栋

19、号多层栋 户，计 合计 栋 户，计 高层栋 户，计 别墅栋 户，计 其他栋 户，计 商业 栋 户（个），计 车库（位）地上 个、地下 个 ，共 个 物业承接查验小组成员类别姓名单位、职务（职称）联 系 电 话房地产开发建设单位物业服务企业第三方查验机构物业承接查验小组成员类别姓名单位、职务（职称）联 系 电 话属地街道（镇）区住建局业主代表申请备案人承诺依据国家、省、市的有关规定，我们已完成 项目的第 栋（号）楼，建筑面积 万平方米的物业承接查验工作，现申请物业承接查验备案。我们保证提交的资料真实、合法、有效，如申报不实，愿意承担由此产生的一切法律责任和经济责任。建设单位（盖章） 物业服务企业

20、（盖章）法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）： 年 月 日 年 月 日区住建局意见 （盖 章）年 月 日领取人信息（姓名、电话、身份证号码）领取时间注意事项：1提交资料是复印件的，应标注“与原件相符”并加盖单位公章；2提交资料附后应无钉胶装成册，便于保存。- 20 -附件2物业项目承接查验共用部位、共用设施设备查验表项目名称： 建设单位： （公章） 移交代表（签名）： 物业服务企业： （公章） 接收代表（签名）： 第三方查验机构： （公章）查验日期： 年 月 日至 月 日 目 录1. 共用部位承接查验表 2. 共用设施承接查验表 3. 配电系统承接查验表 4. 电梯承接查验表 5. 给、排

21、水系统承接查验表 6. 空调设施设备承接查验表 7. 消防系统承接查验表 8. 智能化中控系统设备承接查验表 9. 周边防越报警、电子巡更系统承接查验表 10. 可视楼宇对讲和停车管理系统承接查验表 11. 设施设备机房承接查验表 附件3物业承接查验协议（示范文本）甲方（建设单位）： 法定代表人： 联系电话： 地址： 委托代理人： 联系电话： 乙方（物业服务企业）： 法定代表人： 联系电话： 地址： 委托代理人： 联系电话： 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据相关法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为 物业项目提供物业服

22、务，双方就该项目承接查验事宜签订本协议。第一条 物业基本情况物业类型： 坐落位置： 管理界限：东 至： ；南 至： ；西 至： ；北 至： 。总建筑面积 平方米，占地面积 平方米。物业交付时间： 年 月 日前。 第二条 甲乙双方根据商定的承接查验方案，确认此前资料移交及现场查验工作基本情况如下：1、甲乙双方各委派人员进行资料移交及现场查验工作： 甲方委派人员为：（1）甲方负责人及联络人： 职务： （2）其他人员及职务分别为： 乙方委派人员为：（1）乙方负责人及联络人： 职务： （2）其他人员及职务分别为： 2、甲乙双方经协商，共同委托 （第三方机构）参与查验工作。委托费用为 元，由 方支付，支

23、付方式及时间为： 。具体委托事项如下： 。 3、双方委派人员及 （第三方机构）于 年 月 日至 年 月 日，共同对本物业项目 部分（分期项目填写）先期进行了资料移交及现场查验工作。对已移交资料填写了移交表，对查验结果填写了物业共用部位、共用设施设备查验表，双方委派（或委托第三方机构）参与资料移交及查验的人员签字确认，并加盖了公章。第三条 甲乙双方确认自本协议签订之日，甲方尚未按规定移交给乙方的物业项目资料有以下几项： 1、 ； 2、 ； 3、 ； 4、 。上述资料尚未移交原因为： 。 甲方承诺于 年 月 日前将上述资料移交给乙方。第四条 甲乙双方确认自本协议签订之日，双方在查验过程中发现项目存

24、在的问题有以下几项： 1、 ； 2、 ； 3、 ； 4、 。甲方承诺查验中存在的上述问题由甲方解决，具体解决方案及时间如下：1、 ； 2、 ； 3、 ； 4、 。甲方承诺于 年 月 日前完成上述问题的整改或维修，并于 年 月 日前通知乙方（或第三方机构）共同进行复验，直至完全合格。第五条 甲方的权利义务1、甲方应当按照国家有关规定及物业买卖合同、前期物业服务合同等的约定，积极向乙方移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。2、在双方进行现场查验20日前，甲方应当向乙方移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（

25、二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。3、甲方应于本协议签订后10日内与乙方办理物业项目交接手续并作好记录，按查验表内容向乙方移交经双方查验的物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。4、甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交用条件或者未经查验的物业。5、甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任

26、。6、甲方不得滥用权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重乙方的责任，损害物业买受人的权益。 7、法律、法规规定的其他权利和义务。第六条 乙方的权利与义务1、乙方应当按要求配合甲方完成项目资料移交及现场查验工作。对甲方移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。对甲方移交的资料不完整的，通知甲方在约定时间内移交。 2、乙方应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、

27、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 3、乙方（或受托第三方机构）在现场查验过程中发现物业共用部位、设施设备在数量、质量等方面不符合约定或者规定情形的，应与甲方书面确认或书面通知甲方要求及时进行整改和维修。在接到甲方完成整改书面通知后，应积极配合甲方完成复验工作。4、乙方应妥善保管物业项目承

28、接查验档案，及时更新、补充物业共用部位、共用设施设备相关维修、养护记录。5、自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。6、乙方应于物业交接后30日内，持相关移交、查验资料向物业所在地物业行政主管部门申请办理备案手续。7、法律、法规规定的其他权利和义务。第七条 甲方应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第八条 物业项目属于分期开发的，甲乙双方可协商根据开发进度，对符合交付使用条件的物

29、业分期进行查验及移交工作，但共用配套设施设备必须满足物业使用功能的需求；在承接最后一期物业时办理物业项目的整体交接手续。 第九条 甲乙双方（或受托第三方机构）在现场查验时应综合运用核对、观察、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第十条 对于甲乙双方（或受托第三方机构）在承接查验中发现并确认的问题，甲方应在承诺时间内或在30个工作日内完成整改或维修，不得借故推诿拖延。整改完成后应及时书面通知乙方（或第三方机构）共同进行复验。无法在30个工作日内完成整改的，双方应另行签订补充协议。第十一条 违约责任1、物业交接后，甲方未能按照本协议第三条、第四条约定

30、的要求和时间完成相关工作的，应承担违约责任，赔偿因此给乙方造成的损失。因此导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2、物业交接后，发现隐蔽工程存在质量问题，影响房屋结构安全或正常使用的，甲方应当负责在30个工作日内进行整改或修复；无法在30个工作日内完成整改的，双方另行签订补充协议。因此给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。3、甲方或乙方未按本协议约定及相关规定履行承接查验义务的，另一方可上报物业所在地住建部门责令限期改正；逾期仍不改正的，分别作为不良行为记入各类企业信用档案，并予以通报。 第十二条 其他约定事项1、本协议是双方签订的前期物业服务合同的补充协议，

31、甲乙双方签字确认的承接查验备案资料是本协议的附件，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 2、双方签字确认的物业承接查验档案属于物业项目全体业主所有。3、本协议生效后，当事人一方不履行或不完全履行本协议约定的承接查验义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。4、双方在物业承接查验中产生的争议，应向物业所在地街道（镇）报告并申请调解，街道（镇）可委托相关行业主管部门、专家共同进行调解。双方在本协议履行过程中产生的争议，协商或调解不成的，由人民法院诉讼解决。 5、本协议自双方盖章之日起生效。本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，报项目所在地物业行政主管部门备案一份，具同等法律效力。 甲方（盖章）： 乙方（盖章）：签约人： 签约人：年 月 日 年 月 日 - 29 -附件4物业项目承接查验共用部位、共用设施设备和资料移交表项目名称： 建设单位： （公章） 移交代表（签名）： 物业服务企业： （公章） 接收代表（签名）： 第三方查验机构： （公章）移交日期： 年 月 日至 月 日目 录1. 物业资料移交汇总表2. 共用设施移交汇总表3. 共用设备移交汇总表4. 物业管理用房及钥匙移交汇总表5. 其他相关资料移交汇总表6. 未移交资料汇总表7. 未移交资料汇总表8. 未移交共用设施汇总表9. 未移交共用设备汇总表10. 未移交物业管理用房汇总表- 30 -