万科某某年财务报告分析(document 32页).docx

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1、最新资料推荐万科集团报表分析 专 业：市场营销班 级：090722姓 名：薛燕学 号：09072202摘要 财务报表是会计主体对外提供的反映会计主体财务状况和经营的会计报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。财务报表是财务报告的主要部分，不包括董事报告、管理分析及财务情况说明书等列入财务报告或年度报告的资料。对内报表的对称，是以会计准则为规范编制的，向所有者、债权人、政府及其他有关各方及社会公众等外部使用者披露的会计报表。通过对财务报表分析课程的学习，我们将会进行实际的财务报表分析以提高应用能力。 财务报表的分析从四个方面进行，偿债能力分析、盈利能力分析、资产运用

2、效率分析与投资报酬分析。万科集团的中国房地产行业中具有代表性的一家，通过对其分析有利于我对财务报表知识的掌握。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。房地产行业受经济环境的影响较为明显，企业的获利能力受金融环境和国家的政策的影响也较为明显，但是企业的营运成本可以

3、通过自身的管理降低。万科的总资产周转率下降的幅度较大，万科在资产的运用上效率较低，经营活动的能力差，影响它的盈利能力。行业的固定周转率水平基本维持在4.00，可以看出房地产行业的固定资产周转率较为稳定。万科企业的短期偿债能力较弱，应该提高企业的流动资产的使用效率，控制成本，加强管理，促进销售。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。房地产所处的经济环境和国

4、家的宏观调整政策对其影响较为明显，企业要自身的力量在房地产行业站稳脚跟。 目录一、公司基本情况简介.1二、偿债能力分析.1（一）短期偿债能力分析.11.营运资金.12.流动比率.2 a.流动比率.2 b.速动比率.3（1）存货周转分析.4（2）应收账款周转分析.6（二）长期偿债能力分析.71. 资产负债率.72. 产权比率.83. 利息保障倍数.9（三）小结.10三、获利能力分析.101.销售毛利率分析.102.销售利润率分析.123.销售费用率分析.134.销售成本率分析.145.小结.15四、资产运用效率分析.151.总资产周转率分析.152.固定资产周转率.163.流动资产周转率分析.1

5、7（1）存货周转分析.19（2）应收账款周转分析.204.小结.21五、投资报酬分析.221.净资产收益率分析.222.小结.23六、总结.231.公司存在问题.232.建议.24附录.241.合并资产负债表.242.合并利润表.27一、公司基本简介 万科公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市福万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008

6、年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 主营业务： 兴办实业 (具体项目另行申报) ;国内商业;物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ;进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ;房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。二、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析1.营运资金 表：2-1-1 2007-2011年万科集团营运资金计算分析 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年流动资金95,432,519,188.1711

7、3,456,373,203.92130,323,279,449.37205,520,732,201.32282,646,654,855.19流动负债48,773,983,644.4064,553,721,902.6068,058,279,849.28129,650,791,498.49200,724,160,315.26营运资金(本企业）46,658,535,543.77 48,902,651,301.32 62,264,999,600.09 75,869,940,702.83 81,922,494,539.93 中粮集团2,049,259,827.862,852,993,003.004,17

8、6,644,290.507,507,199,849.6110,590,621,343.02同业24,353,897,685.82 25,877,822,152.16 33,220,821,945.30 41,688,570,276.22 46,256,557,941.48 图：2-1-1万科集团营运资金趋势图 由图：2-1-1，可以看出万科企业五年内的营运资金均为正数，而且自2007-2011年的营运资金呈明显的上升趋势，07-08年因受美国金融危机的影响，中国的金融业也受到了影响，首当其冲的就是房地产市场，所以在这两年的营运资金的增长幅度较小，09-11年的增长幅度较大。这表明万科集团的短期

9、债权人的安全边际逐年提高，而且11年相较于07年营运资金增长了175%，这说明随着企业营运资金增大，债权人无法获得清偿的风险较小。图：2-1-2 万科集团与同行业营运资金趋势比较图 由图：2-1-2可以看出，万科的营运资金高于行业水平，与同行业的营运资金趋势相近。07-08年的增长幅度较小，但是09-11年的增长幅度明显，行业的偿债能力提高，风险降低。2. 流动比率（速动比率）A.流动比率表2-1-2 2007-2011年万科集团流动比率计算分析 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年流动资产95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 13

10、0,323,279,449.37 205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 流动负债48,773,983,644.40 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 129,650,791,498.49 200,724,160,395.26 流动比率1.96 1.76 1.92 1.59 1.41 中粮集团2.121.6521.821.55同业2.04 1.71 1.96 1.71 1.48 图：2-1-3 万科集团流动比率趋势图 有图：2-1-3可以看出，万科集团的流动比率呈先下降，再上升，再下降的趋势。07-08年的流动比率下降了

11、0.2%，原因是预收账款与其他应付款的增加幅度较大；08-09年的流动比率上升了0.16%，原因是流动资产增加的幅度较大，但是流动负债的增加幅度与07年相近；09-11年的流动比率呈明显的下降趋势，原因是预收账款与其他账款的增加幅度较大，超过了流动资产的增长幅度。从这个趋势可以得出，万科集团的短期偿债能力逐步下降，债权人利益的安全程度也逐步的下降。图：2-1-4 万科集团与同行业流动比率趋势比较分析 由图：2-1-4 可以看出，万科集团与行业的流动比率趋势相近，也略有不同，09-11年万科集团的流动比率低于行业水平。房地产行业在07-11年期间的流动比率呈下降的趋势，行业的短期偿债能力下降，风

12、险加大。B.速动比率表：2-1-3 2007-2011年万科集团速动比率分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年流动资产95,432,519,188.17 113,456,373,203.92 130,323,279,449.37 205,520,732,201.32 282,646,654,855.19 其中：存货66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 90,085,294,305.52 133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 速动资产28,959,642,316.77 27,557,676,6

13、78.97 40,237,985,143.85 72,187,274,155.39 74,311,161,286.03 流动负债48,773,983,644.40 64,553,721,902.60 68,058,279,849.28 129,650,791,498.49 200,724,160,395.26 速动比率(万科%）59.38 42.69 59.12 55.68 37.02 中粮集团140.86 50.62 45.99 41.85 27.72 同业100.12 46.65 52.56 48.76 32.37 图：2-1-5 万科集团速动比率趋势图 由图：2-1-5 可以看出万科集团

14、的速动资产在5年期间低于它的流动负债，呈先下降再上升，再下降的趋势。07-08年的金融危机导致中国的房地产受到了影响，存货增加，万科集团的流动比率下降了16.69%：08-09年万科的销售情况较好，存货的增长幅度小，流动负债的增长幅度也较小，它的速动比率呈上升的趋势：09-11年万科的流动比率下降趋势明显，受国家的宏观经济政策的影响，存货的增长幅度较大，流动负债的增长幅度也较大，它的速动比率呈较大的下降趋势。可以看出万科集团的短期偿债能力不断的下降，企业的短期偿债风险很大。图：2-1-6万科集团与同行业速动比率趋势分析比图 由图：2-1-6可以看出，07-08年万科集团的速动比率低于行业水平，

15、09-11年高于行业水平，但是与行业水平的趋势相近。房地产行业的特点，就是资金的周转率较慢，短期的偿债风险较高。（1） 存货分析表：2-1-4 2007-2011年万科集团存货周转率和存货平均周转日数计算分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年销售成本20,607,338,964.44 34,855,663,288.39 41,122,442,525.36 39,581,842,880.99 56,716,379,546.64 年初存货30,805,028,158.96 66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 90,085,294,

16、305.52 133,333,458,045.93 年末存货66,472,876,871.40 85,898,696,524.95 90,085,294,305.52 133,333,458,045.93 208,335,493,569.16 平均存货97,277,905,030.36 152,371,573,396.35 175,983,990,830.47 223,418,752,351.45 341,668,951,615.09 存货周转次数（次）0.21 0.23 0.23 0.18 0.17 存货周转天数（天）1,699.40 1,573.74 1,540.62 2,032.01 2

17、,168.70 中粮集团0.380.150.230.120.18同业0.30 0.19 0.23 0.15 0.17 图：2-1-7 万科集团存货分析趋势图 由图：2-1-7可以看出，万科集团的存货周转率呈向上升下降的趋势，08-09年的存货周转率为0.23,2010年下降了0.5,2011年下降了0.01，从表：2-1-4中可以看出集团的销售成本的增长幅度小于它的存货增长幅度，受国家的宏观经济政策和金融危机的影响，存货增加，销售成本增加。从上可以得出，万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。但是，房地产行业存

18、在着自己的特点，它的存货周转率低，周转的天数较长。万科集团的存货周转率水平稳定，波动不大，可以看出它的生产经营活动是稳定的成熟的。图：2-1-8 万科集团与同行业存货周转率趋势分析比较图 由图：2-1-8可以看出，07-08年万科集团的存货周转率低于行业水平，09-11年高于行业水平，但是10-11年行业呈上升的趋势，而万科集团呈下降的趋势，这说明要加强万科的存货管理，降低它的销售成本。（1） 应收账款周转分析 表：2-1-5 2007-2011年万科集团应收账款周转率计算分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年主营业务收入35,526,611,301.94 40

19、,991,779,214.96 48,881,013,143.49 50,713,851,442.63 71,782,749,800.68 年初应收账款364,609,673.22 864,883,012.55 922,774,844.24 713,191,906.14 1,594,024,561.07 年末应收账款864,883,012.55 922,774,844.24 713,191,906.14 1,594,024,561.07 1,514,813,781.10 平均应收账款614,746,342.89 893,828,928.40 817,983,375.19 1,153,608,2

20、33.61 1,554,419,171.09 应收账款周转次数（次）57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 应收账款周转天数（天）6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 中粮集团36.636.7527.0122.2533.46同业47.20 41.31 43.38 33.11 39.82 图：2-1-9 万科集团应收账款分析趋势图由图：2-1-9可以看出万科的应收账款周转率呈先下降，再上升，再下降，再上升的趋势。07-08年下降了11.93次，原因是主营业务收入的增长幅度低于应收账款的增长幅度，08年的金融危机使得当年的销售水平低于往年的销售水平，主营业务的增长幅

21、度低于往年；08-09年上升了13.9次，原因是应收账款的下降，坏账计提准备金增加，主营业务增长幅度为19%；2010年相较2009年应收账款周转率下降了15.8次，原因是2010年的国家宏观政策限制房价等，主营业务收入增长幅度较小；2011年与2010年的应收账款周转率相近，增长幅度较小，但是2011年的营业收入较前四年有较大的提高，应收账款的增加幅度也较大。从中可以得出万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。 图：2-1-10 万科集团与同行业应收账款周转率趋势分析比较图 由图：2-1-10 可以看出，万科集团的应收账

22、款周转率高于行业的水平，而且与同行业的趋势相近。（二）长期偿债能力分析1. 资产负债率表：2-2-1 2007-2011年万科集团资产负债率分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年资产总额100,094,467,908.29 119,236,579,721.09 137,608,554,829.39 215,637,551,741.83 296,208,440,030.05 负债总额66,174,944,879.25 80,418,030,239.89 92,200,042,375.32 161,051,352,099.42 228,375,901,483.02

23、资产负债比率(%)66.11 67.44 67.00 74.69 77.10 中粮集团39.16 63.78 51.36 69.61 78.17 同业52.64 65.61 59.18 72.15 77.63 图：2-2-1 万科集团资产负债率趋势分析图 由图：2-2-1可以看出万科集团的资产负债率呈上升的趋势，07-09年的趋势较为缓和，趋向于67%；10-11年的资产负债率增长幅度较大，趋向于75%，原因是10-11年的房地产的地价上升幅度较大，而且万科集团收购了数家房地产公司，既增加了公司的资产，同时也增加了公司的负债。从上可以得出，万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高

24、，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。图：2-2-2 万科集团与同行业资产负债率趋势比较图 由图：2-2-2可以看出万科集团的资产负债率高于行业的水平，同行业的资产负债率趋于50-80之间。这说明房地产行业的特殊性，较高的资产负债率。2. 产权比率表：2-2-2 2007-2011年万科集团产权比率分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年所有者权益总额33,919,523,029.04 38,818,549,481.20 45,408,512,454.07 54,586,199,642.41 67,832,538,

25、547.03 负债总额66,174,944,879.25 80,418,030,239.89 92,200,042,375.32 161,051,352,099.42 228,375,901,483.02 产权比率1.95 2.07 2.03 2.95 3.37 中粮集团0.641.761.062.293.58同业1.30 1.92 1.55 2.62 3.47 图：2-2-3 万科集团产权比率趋势分析图 由图：2-2-3可以看出，万科集团的产权比率呈上升的趋势，07-09年的产权趋势幅度趋平于2.00，10-11年的产权比率增长幅度较大，原因是房地产行业的地价的提高与万科集团的收购行为。从上

26、可以看出，万科集团的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有高风险，高报酬率的特点，企业经营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。图：2-2-4 万科集团与同行业产权比率趋势比较图 有图：2-2-4可以看出万科集团的产权比率高于行业的水平，二者在2011年万科的产权比率低于行业水平。同时房地产行业的产权比率水平相较其他产业较高。2. 利息保障倍数表：2-2-3 2007-2011年万科集团利息保障倍数分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年利息费用359,500,074.40 657,253,346.42 573,680,423.04 504,227,

27、742.57 509,812,978.62 税前利润7,641,605,685.33 6,322,285,626.03 8,617,427,808.09 11,940,752,579.02 15,805,882,420.32 利息保障倍数22.26 10.62 16.02 24.68 32.00 中粮集团40.314.958.576.544.1同业31.29 7.79 12.30 15.61 18.05 图：2-2-5 万科集团利息保障倍数趋势分析图 由图：2-2-5可以看出，万科集团的利息保障倍数呈先下降，再上升的趋势。07-08年呈下降的趋势，原因是08年的金融危机给万科带了巨大的影响，销

28、售量下降，资金运用成本上升，所以它的利息保障倍数会下降；08-11年的利息保障倍数不断的上升，其原因是万科集团的销售策略运用得当，合适市场的需求，另一个原因是万科与建行、基金等组织积极合作，加强资金的管理。从上说明万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，企业的负债能力提高。图：2-2-6 万科集团与同行业利息保障倍数趋势比较图 由图：2-2-6可以看出万科集团的利息保障倍数的趋势与行业的趋势相近。07年低于行业水平，但是08-11年都高于行业水平，并且不断的拉大了差距。（三） 小结 万科集团的营运资金不断的增加，说明当期的偿债能力在增强。

29、但是它的流动比率在降低，同时速动比率也是在降低，说明缺乏短期偿债能力。万科集团的存货周转率较低，存货的库存风险较高，存货的销售速度较慢，存货的资金流动性较弱，偿付能力也较弱，资本的运用效率较低。万科集团的应收账款周转率处于下降的状态，公司要提高应收账款的管理办法，使得收款能力提高，从而提高资金周转的速度。万科企业的长期偿债能力在不断的下降，企业的负债水平较高，财务风险较大，企业充分利用了财务的杠杆作用，提高了股东的实际报酬率，降低了资金的成本。万科集团的产权比率不断的提高，企业的财务结构具有高风险，高报酬率的特点，企业经营者利用了财务杠杆的作用，同时也增加了企业的财务风险。万科集团支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少，已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，企业的负债能力提高，企业支付利息的能力较强。三、获利能力分析1.销售毛利率分析表：3-1 2007-2011年万科集团销售毛利率分析表 单位：元项目2007年2008年2009年2010年2011年