房地产行业的会计实务与纳税申报综述djey.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产行业业的会计实实务及纳税税申报开发产品成成本的内容容 为了加加强开发产产品成本的的管理，降降低开发过过程耗费的的活劳动和和物化劳动动，提高企企业经济效效益，必须须正确核算算开发产品品的成本，在在各个开发发环节控制制各项费用用支出。 要核算开开发产品的的成本，必必须明确开开发产品成成本的种类类和内容。开发产品品成本是指指房地产开开发企业在在开发过程程中所发生生的各项费费用支出。开发产品品成本按其其用途，可可分为如下下四类： 1土地开开发成本指指房地产开开

2、发企业开开发土地（即即建设场地地）所发生生的各项费费用支出。 2 .房屋开发成成本指房地地产开发企企业开发各各种房屋（包包括商品房房、出租房房、周转房房、代建房房等）所发发生的各项项费用支出出。 3. 配套设施施开发成本本指房地产产开发企业业开发能有有偿转让的的大配套设设施及不能能有偿转让让、不能直直接计入开开发产品成成本的公共共配套设施施所发生的的各项费用用支出。 4代建工工程开发成成本指房地地产开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发除除土地、房房屋以外其其他工程如如市政工程程等所发生生的各项费费用支出。 以上四四类开发产产品成本，在在核算上将将其费用分分为如下六六个成本项项目： 1土

3、地征征用及拆迁迁补偿费或或批租地价价指因开发发房地产而而征用土地地所发生的的各项费用用，包括征征地费、安安置费以及及原有建筑筑物的拆迁迁补偿费，或或采用批租租方式取得得土地的批批租地价。 2前期工工程费指土土地、房屋屋开发前发发生的规划划、设计、可行性研研究以及水水文地质勘勘察、测绘绘、场地平平整等费用用。 3基础设设施费指土土地、房屋屋开发过程程中发生的的供水、供供电、供气气、排污、排洪、通通讯、照明明、绿化、环卫设施施以及道路路等基础设设施费用。 4建筑安安装工程费费指土地房房屋开发项项目在开发发过程中按按建筑安装装工程施工工图施工所所发生的各各项建筑安安装工程费费和设备费费。 5.配套设

4、施施费指在开开发小区内内发生，可可计入土地地、房屋开开发成本的的不能有偿偿转让的公公共配套设设施费用，如如钢炉房、水塔、居居委会、派派出所、幼幼托、消防防、自行车车棚、公厕厕等设施支支出。 6.开发间接接费指房地地产开发企企业内部独独立核算单单位及开发发现场为开开发房地产产而发生的的各项间接接费用，包包括现场管管理机构人人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护护费、周转转房摊销等等。 从上可以看看出：构成成房地产开开发企业产产品的开发发成本，相相当于工业业产品的制制造成本和和建筑安装装工程的施施工成本。如要计算算房地产开开发企业产产品的完全全成本，还还要计算开开发企业（公公司

5、本部）行行政管理部部门为组织织和管理开开发经营活活动而发生生的管理费费用、财务务费用，以以及为销售售、出租、转让开发发产品而发发生的销售售费用。管管理费用、财务费用用和销售费费用，也叫叫期间费用用。它们绝绝大部分都都是经营期期间的费用用开支，与与开发工程程量的关系系并不十分分密切，如如果将期间间费用计入入开发产品品成本，在在开发产品品开发和销销售、出租租、转让不不同步的情情况下，就就会增加开开发产品的的成本，特特别是在开开发房地产产滞销时期期，将滞销销期间发生生的管理费费用、财务务费用和销销售费用计计入当期开开发产品成成本，就会会使企业造造成大量的的潜亏，不不能及时反反映企业的的经营状况况。同

6、时，将将期间费用用计入开发发产品成本本，不但要要增加核算算的工作量量，也不利利于正确考考核企业开开发单位的的成本水平平和成本管管理责任。因此，现现行会计制制度中规定定将期间费费用计入当当期损益，不不再计入开开发产品成成本，也就就是说，房房地产开发发企业开发发产品只计计算开发成成本，不计计算完全成成本。 自营开发工工程成本的的核算(一） 房地产开发发企业的基基础设施和和建筑安装装等工程的的施工，可可以采用自自营方式，也也可采用发发包方式进进行。 采用自营营方式进行行的基础设设施和建筑筑安装（包包括装饰）等等工程，如如果工程规规模不大，在在施工过程程中发生的的各项工程程费用，可可直接计人人有关开发

7、发成本的核核算对象，记记入“开发成本房屋开发发成本”等账户的的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的的贷方，作作如下分录录入账： 借：开发发成本房屋开发发成本XXX 贷：银行行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX 如果工程程规模较大大，由企业业所属施工工单位进行行内部核算算的，可根根据需要设设置“工程施工”账户，用用来核算和和归集自营营工程费用用，并按工工程施工成成本核算对对象和成本本项目设置置工程施工工成本明细细分类账进进行工程成成本明细分分类核算。 一、自营营工程成本本核算的对对象和项目目 由于开发发企业基础础设施、建建筑安装等等工程具有有多样性和和固定性的的特点，每

8、每一工程几几乎都有它它的独特形形式和结构构，需要一一套单独的的设计图纸纸，在建设设它时，要要采用不同同的施工方方法和施工工组织。即即使采用相相同的标准准设计，也也由于必须须在指定的的地点建造造，以致它它们的地形形、地质、水文等自自然条件和和交通、材材料资源等等社会条件件不同，在在建造时，往往往也需要要对设计图图纸以及施施工方法、施工组织织等作适当当改变。工工程的这些些特点，使使工程施工工具有个体体性。因此此，基础设设施、建筑筑安装等工工程的施工工属于单件件生产，在在对工程组组织成本核核算时，必必须采用定定单成本核核算法，即即按照各项项工程进行行分别核算算成本的方方法。凡是是可以直接接记入各项项

9、工程的生生产费用，应应直接计入入各项工程程成本；凡凡是不能直直接计入各各项工程而而应由有关关工程共同同负担的生生产费用，要要先按照发发生地点先先行归集，然然后按照一一定的标准准，定期分分配计入有有关工程成成本。 按定单成成本核算法法核算工程程成本，必必须确定工工程成本计计算的对象象。工程成成本核算的的对象，通通常是具有有工程预算算的单位工工程。因为为单位工程程是编制工工程预算、工程进度度计划的对对象。根据据单位工程程来组织工工程成本核核算，便于于反映工程程预算的执执行结果，分分析工程成成本超降的的原因，及及时反映施施工活动的的经济效益益。为了简简化工程成成本核算手手续，对于于：（l）在同一一施

10、工地点点、同一结结构类型、开竣工时时间 相接近的的各个单位位工程；（2）在同一一工地上施施工的几个个预算造价价很小的工工程，也可可把它们的的成本合并并核算，然然后按照各各该单位工工程预算造造价的比例例，算得各各该单位工工程的实际际成本。 为了便于于核算各项项工程成本本和分清工工程成本超超降的原因因，必须对对生产费用用按照经济济用途加以以分类。施施工单位的的生产费用用按照它的的经济用途途，一般应应分为下列列成本项目目： 1材料费费指在施工工过程中所所耗用的构构成工程实实体的材料料、结构件件的实际成成本以及周周转材料的的摊销和租租赁费用。 2人工费费指直接从从事工程施施工工人（包包括施工现现场制作

11、构构件工人，施施工现场水水平、垂直直运输等辅辅助工人，但但不包括机机械施工人人员）的工工资、奖金金、津贴和和职工福利利费。 3机械使使用费指在在施工过程程中使用自自有施工机机械所发生生的费用，包包括机上操操作人员工工资，职工工福利费，燃燃料动力费费，机械折折旧、修理理费，替换换工具及部部件费，润润滑及擦拭拭材料费，安安装、拆卸卸及辅助设设施费，养养路费，牌牌照税，使使用外单位位施工机械械的租赁费费，以及按按照规定支支付的施工工机械进出出场费。 4其他直直接费指现现场施工用用水、电、蒸汽费，冬冬雨季施工工增加费，夜夜间施工增增加费，土土方运输费费，材料二二次搬运费费，生产工工具用具使使用费，工工

12、程定位复复测费，工工程点交费费，场地清清理费等。 5施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它

13、记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 二、材料费的核算 各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续

14、，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量（本月完成工程量材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差异数量本月实际耗用量一本月定额耗用量 差异分配率差异数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 某项工程实际耗用大堆材料数量该工程定额耗用量（1差异分配率） 某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本该工程实际耗用大堆材料数量计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”

15、将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验

16、收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工

17、资和 职工福利费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括： 1人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 3材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应

18、计的修理费和租人机械的租赁费。 5替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 6运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳

19、的养路费和牌照税。 9间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的

20、贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工机械使用费用9 000 贷：库存材料 11 00 低值易耗品150 材料成本差异25 应付工资 4 000 应付福利费560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械

21、的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。 自营开发工程成本的核算（二） 根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。 某项工程应分配的机械使用费该项工程使用机械的工作台时机械使用 费合计机械工作台时合计 对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分

22、比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。 某项工程应分配的机械使用费（该工程使用机械的工作台时机械台时费计划数）实际发生的机械使用费（机械工作台时合计该机械台是费计划数） 现举例说明它的分配计算方法如下： （一）先确定各种施工机械每个台时费计划数 施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。 （二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 设例中: 0.5立方米履带挖土机 290台时

23、台时费计划数 20元 5 800元 0.4立方米混凝土搅拌机 300台时台时费计划数 8元 2 400元 其他施工机械 11 800元 按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元 （三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元 （四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为 19000元/20000元10095 （五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整 如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为： 9000元958550元 对于分配于各

24、项工程成本的机械使用费，应自“工程施工机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目： 借：工程施工 19 000 贷：工程施工机械使用费 19 000 对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。 五、其他直接资的核算 工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括： 1施工过程中耗用的水、电、风、汽费； 2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用

25、； 3因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费； 4土方运输费。 此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。 施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作： 借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费

26、等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。 对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。 六、施工间接费用的核算 工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。 施工间接费用的内容，一般包

27、括： 1管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 2职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 4修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。 6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。 7差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费

28、、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。 施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行

29、存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298 累计折旧 4 600 待摊费用 1500 如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。 每月终了，应对施

30、工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。 某项工程本期应分配的施工间接费用本期实际发生的施工间接费用该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）该项工程规定的施工间接费用定额各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间

31、接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为： 某项工程本期应分配的施工间接费用该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额本期实际实际发生的施工间接费用各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 101商品房建筑工程直接费 141 000元 施工间接费用定额为直接费的6% 102商品房建筑工程直接费 126 000元 施工间接费用定额为直接费

32、的6 151出租房建筑工程直接费 59 000元 施工间接费用定额为直接费的6 则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下： 101商品房建筑工程： 141000元6%20538元141000元6%+126000元6%+59000元6% 8460元20538元/19560元 8460元1058883元 102商品房建筑工程： 126000元6%20538元19560元7560元105%7938元 151出租房建筑工程： 590006%20538元19560元3540元105%3717元 对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工

33、程成本的“施工间接费”项目： 借：工程施20 538 贷：施工间接费用 20 538 七、自营工程成本核算程序小结 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。 工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际

34、成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方: 借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX 根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下： 1根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账； 2按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用； 3分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费； 4计算各月施工工程实际成本； 5根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。发包开发工程及其价款结算的核算 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 对发包的基础设施和建筑安装工程，一

35、般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企

36、业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 一、工程价款结算的办法 开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。 1按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月

37、份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，

38、于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3竣工一次结算开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般都不得超过承包工程合同价值的95。结算双方可以在5的幅度内协商确认尾款比例，并在工程承包合同中订明。尾款应专户存入银行，候工程竣工验收后清算。但如承包施工企业已向开发企业出具履约保函或有其他保证的，可以不留工程尾款。 又

39、由承包施工企业储备工程施工所需主要建筑材料、结构件时，发包开发企业可根据承包施工企业的要求，在签订工程承包合同后按年度发包工程总值的一定比例向承包施工企业预付备料款，干后期以抵充工程价款的形式陆续扣回。 在实际工作中，预付备料款的额度和扣回办法，在各个地区并不完全相同，当材料储备天数为4个月、材料费比重占工程造价75的情况下，预付备料款的额度应为当年工程价值的25。在累计已完工程价值达到当年发包工程价值的50时，就可将超过发包工程价值50部分的工程价款的50，抵作预付备料款扣 回。这样，到工程完工，扣回相当于发包工程价值25（50X50）的全部预付备料款。不过随着生产资料的开放，施工所需的建筑

40、材料、结构件，一般均可从当地市场随时采购，今后也就没有必要再预付备料款了。 二、应付工程款和预付备料软、工程款的核算 开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款应付工程款”和“预付账款预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款预付承包单位款”账户的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款应

41、付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，记入“应付账款应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。 如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为 600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款 150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账： 借：预付账款预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 9月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 10月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已

42、完工程价值为 75 000元，减去应扣回预付备料款 18 000元。月中预付工程款 35 000元，尚应支付工程款 22 000元（75 000元一18 000无一35 000元），应作： 借：开发成本 75 000 贷：预付账款预付承包单位款 53 000 应付账款应付工程款 22 000 用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000开发间接费用的核算 一、开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项

43、开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： l工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设

44、备、仪器等发生的修理费。 5办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的

45、利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所

46、属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房周转房摊销 10 500 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内

47、部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 二、开发间接费用的分配 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：