资产评估课程笔记dgtl.docx
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1、 第一章 总论第一节 资产评估的含义一、 资产评估的概念资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动,它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。一般地说,资产评估是指通过对资历产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。具体地说,资产评估是指由专门机构和人员,依据国家规定和有关资料,根据特定的目的,遵循适用的原则,选择适当的价值类型,按照法定的程序,运用科学的方法,对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估主要由六大要素组成,即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。评估的主体是指资产评估由谁来承担,它是资产评估工作得以进行的重要保证;评估的客体是指资产评估的对象,它是对资产评估内容
2、上的界定;评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为,直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择;评估的价值类型是对评估价值的质的规定,对资产评估方法的选择具有约束性;资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。二、 资产评估的特点一般来说,资产评估具有以下特点:(一)现实性现实性是指以评估基准期为时间参照,按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估只能是评估某一时点的资产价值,评估基准期一般以“日”为基准时点。资产评估的现实性表现在以下三个方面:1资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据,只要求说明当前资产状况,而不需要说明为什么形成这个状况,以及如何由过去的那种状况变成当前状况
3、。2以现实状况为基础反映未来。3现实性强调客观存在。(二)市场性资产评估是服务于市场的活动,在市场交易活动发生的条件下,资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告,并且,这一估算和报告结果必须接受市场检验。(三)预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资的未来潜能,未来没有潜能和效益的资产,现实评估价值是不存在的。(四)公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性,它服务于资产业务的需要,而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。公正性的表现有两点:一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的,具有公允的行为规范和业务规范,这是公正性
4、的技术基础;二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者,这是公正性的组织基础。(五)咨询性咨询性指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见,这个意见本身并无强制执行的效力。三、资产评估和会计计价的不同(一)二者发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则,同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断,以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时间的估价行为。(二)二者的目的不同会计学中的资产计价是就资产论资产,使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益,资产评估价
5、值反映资产的效用。资产评估则是就资产论权益,资产评估价值反映资的实际价值量。资产评估则是就资产论权益,资产评估价值反映资产的效用,并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据。(三)执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估的社会中介机构完成的。当然,资产评估与会计计价也有联系的,会计计价有时需要以资产评估价值为依据,还在会计制度中有相应规定。第二节 资产评估的对象一、资产的含义资产评估的对象,是指被评估的资产,即资产评估的客体。对于作为资产评估对象的资产,可以从以下几个方面理解。(一)资产是一种权利(二)资产是一种获利能力(三)资
6、产必须为某一主体所拥有和支配二、资产的分类(一)按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产,包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。无形资产是指那些没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产,包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。(二)按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。(三)按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。可确指的资产是指能独立
7、存在的资产,不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产,如商誉。第三节 资产评估的价值类型一、 资产评估的特定目的根据我国现行制度规定,对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估:1资产转让2企业兼并3企业出售4企业联营5股份经营6中外合资、合作7企业清算8抵押9担保 10企业租赁对于上述经济行为,前7种属于必须评估的范围,后3种则根据具体情况,当事只可自行决定是否可以评估。二、资产评估价值的含义资产评估价值是资产评估的结果。资产评估价值的含义可以通过以下方面理解。1资产使用价值决定资产评估价值,资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。2资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是
8、同一概念。3资产评估价值与会计记录的价值也有很大差别。通过对资产评估价值的分析,可以看出资产评估价值具有以下特点:1时效性。资产评估价值反映的是特定时点的价值。同样的资产,在不同的时期内价值是不一样的。评估基准日是资产评估报告的重要内容,而评估报告有效期的规定(政策规定为一年),则是对报告使用人的约束。2目的性。相同的资产,因评估目的不同而适用不同的价值类型,具有不同的价值。3意见性。资产评估价值只是为资产评估委托者提供的参考意见,是买卖双方交易的底价,并不是实际成交价,最后的成交价由资产买卖双方确定。4估计性。资产评估价值是基于客观事实,凭借评估机构及操作人员经验和专业知识,对资产价值进行系
9、统分析和逻辑判断,从而根据资产的功能及评估目的对该资产在某一时间内的价值作出合理的结论。三、 资产评估价值类型资产评估价值由于其评估特定目的不同,价值含义也不一样,表现不为的同价值类型。不同的评估目的,决定了不同的价值类型。一般地,评估价值类型主要有以下几种。(一)公开市场价值公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。(二)投资价值投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。(三)重置价值重置价值是指在现在市场条件下,按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。(四)清算价格清算价格是指在非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价,这是由市场供求状况决定
10、的。一般来说,在市场机制比较健全的情况下,资产价值会因竞争而趋于合理,以市场售价评定其清算价格仍有一定意义。清算价格一般取决于下列几个因素。1资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。一项具有某一特殊属性(使用价值)的财产对于所有者来说并不具有特殊价值。2清算时间的限制。一般地,清算时间越长,在市场上讨价还价的余地越大,清算价格会越高。第四节 资产评估的假设资产评估与其它学科一样,其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。适用资产评估的假设有以下几种。一、继续使用假设从资产评估角度看,继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。在确认继续使用的资
11、产时,必须充分考虑以下条件:1资产能以其提供的服务或用途,满足所有者经营上期望的收益;2资产尚有显着的剩余使用寿命;3资产所有权明确,并保持完好;4资产从经济上、法律上允许转作他用;5资产的使用功能完好或较为完好。二、公开市场假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市场假设,是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此都有获取足够市场住处的机会和时间,以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设是基于市场客观存在的现实,即资产在市场上可以公开买卖。所谓最大最佳效用是指资产在可的范围内,用于最有利又可行和法律上允许的用途。三、清算(清
12、偿)假设清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开广场上出售。在资产评估中,由于资产未来效用不同而形成了“三种假设”。在不同假设条件下,评估结果各不相同。在继续使用假设前提下,要求评估资产的继续使用价值;在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值;在清算(清偿)假设前提下,要求评估资产的清算价格。第五节 资产评估的原则资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系,规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容,即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。一、资产评估的工作原则(一)独立性原则独立
13、性原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估工作始终坚持独立的第三者立场。评估机构是独立的社会公正性机构,不能为资产业务各方的任何一方所拥有,评估工作不应受外界干扰和委托者意图影响。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。(二)客观性原则客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。(三)科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中,必须根据评估的特定目的,选择适用的价值类型和方法,制定科学的评估实施方案,使资产评估结果科学合理。(四)专业性原则专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。二、资产评估的经济原则(一)贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的
14、某一构成部分的价值,取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献,或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时,必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性,而不是孤立地确定该项资产的价值。(二)替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时,最低价格的资产需求最大。(三)预期原则预期原则是指在资产评估过程中,资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定,而是基于对未来收益的期望值决定。应当说明的是,被评估资产的价值,客观存在的是一个量,而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产的全面认识和判断,来反映其客观价值
15、。但是,一般来说,要使评估值与资产客观价值完全一致,那是很难的,资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。第二章 资产评估的基本方法第一节 市场法 一、市场法与其适用的前提条件(一)市场法的含义市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。(二)市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估,必须具备以下前提条件。1需要有一个充分发育活跃的资产市场。2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。二、运用市场法进行资产评估的方式一般地说,在市场上
16、如能找到与被评估资产完全相同的参照物,就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格,需要进行价格调整,因此市场法也称作市场成交价格比较法,是指一项被评估资产需要评估时,在公开市场上找不到与之完全相同的资产,但在公开市场上能找到与之相类似的资产,以此为参照物,并依其价格再做相应的差异调整,确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面;一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不
17、足对价格的影响。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析(一)运用市场法评估资产程序1明确评估对象。2进行公开市场调查,收集相同或类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物。 3分析整理资料并验证其准确性,判断选择参照物。4把被评估资产与参照物比较。5分析调整差异,做出结论。(二)市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法,其优点表现在:1能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直接从市场获得。2评估值更能反映市场现实价格;评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在:1需要有公开活跃的市场作为基础,有时因缺少可对比数据而难以应用。 2不适用于专用机器设备、大部分的无形
18、资产,以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节 成本法一、成本法及其适用的前提条件(一)成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据如下。1资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高,资产阶级的原始价值越大,反之则小,二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估,必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的,而二者反映的物价水平是不相同的,前者反映的是资产评估日期的市场物价水平,后者反
19、映的是当初购建资产时的物价水平。在其它条件既定时,资产的重置成本越高,其重置价值越大。 2资产的价值是一个变量,随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化。(1)资产投入使用后,由于使用磨损和自然力的作用,其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗,也称实体性贬值。(2)新技术的推广和运用,使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较,在技术上明显落后、性能降低,其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗,也称功能性贬值。(3)由于资产以外的外部环境因素变化,引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗
20、,也称经济性贬值。二、成本法应用的前提条件采用成本法评估资产具备的前提条件1应当具备可利用的历史资料。2形成资产价值的耗费是必须的。三、成本法运用的思路及其各项指标的估算:被评估资产评估值=重置成本成新率(一)重置成本及其估算重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等,以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料,并根据现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,就选择更新重置成本。在无更新重置成本
21、时可采用复原重置成本。一般来说,复原重置成本大于更新重置成本,但由此引致的功能性损耗也大。 更新重置成本和复原重置成本的相同方面于采用的都是资产的现时价格,不同的在于技术、设计、标准方面的差异。重置成本的估算一般可以彩下列方法:1重置核算法。是指按资产成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式,将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分,直接成本应按现时价格逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。 间接成本可以通过下列方法计算。(1)按人工成本比例法计算,计算公式为:间接成本=人工成
22、本总额成本分配率其中:(2)单位价格法:计算公式为:间接成本=工作量(按工日或工时)单位价格/工日或工时(3)直接成本百分率法,计算公式为:间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率2物价指数法:方法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本,计算公式为:或: 物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别,表现在:(1)物价指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。(2)物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部
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