评估第三章房地产评估.ppt

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1、第三章第三章房地产评估房地产评估n本章学习目的和要求：本章学习目的和要求：n1了解房地产评估的基本内容和特点n2熟悉房地产评估的影响因素n3.掌握收益法在房地产评估中的应用n4.掌握市场法在房地产评估中的应用n5.掌握成本法在房地产评估中的应用n6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章内容本章内容n第一第一节节房地房地产评产评估概述估概述n第二第二节节房地房地产产价格及其影响因素价格及其影响因素n第第三三节节成本法在房地成本法在房地产评产评估中的估中的应应用用n第四第四节节市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用n第五第五节节收益法在房地收益法在房地产评产评估中的

2、估中的应应用用n第六第六节节剩余法在房地剩余法在房地产评产评估中的估中的应应用用第一第一节节房地房地产评产评估概述估概述n一、一、土地土地相关概念相关概念n二、二、土地的特性土地的特性n三、三、土地权利土地权利n四四、地租与地价理地租与地价理论论n五、五、房地产的概念和特点房地产的概念和特点n六、六、房地产评估的原则房地产评估的原则n七、七、房地房地产评产评估程序估程序内容提要一、土地一、土地相关概念相关概念n（一）土地（一）土地n（二）土壤（二）土壤n（三）国土（三）国土n（四）地产（四）地产第一节（一一）、土地、土地n土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、

3、水文、气候和植被等要素组成的自石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。的种种活动结果。n土地是地球表面的陆地部分。陆地是突土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。海洋滩涂。（二）、土壤n土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松表土壤，是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。它是在气候、母质、生物、地形和成土层。它是在气候、母质、生物、地形和成土年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然年龄等诸因子综合作用下形成的独立的自然体。体。n土壤仅仅是土地的一个组成要

4、素，土壤的本土壤仅仅是土地的一个组成要素，土壤的本质是肥力，而土地的本质特征是生产力。质是肥力，而土地的本质特征是生产力。n土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地土壤是处在地球风化壳的疏松表层。而土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面。直剖面。（三）国土（三）国土n国土不单指土地，而是国家管辖的地理空间，包括领土、领空和领海。从内涵上看，国土包括资源与环境两方面的内容。（四）地产（四）地产n地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地产是指作为财产的土地，其中既包括纯自然土地，也包括经过人类开发、改造过的土地，两者地，也包括经过人类开发、改造过的

5、土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利。地产不仅包括土地自然体，而且包括土地权利。n地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济地产和土地，既紧密联系又有区别，在商品经济中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产，中地产是特定的土地。土地不一定完全是地产，而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品而地产必然属于土地。地产最重要特性是其商品属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一属性，具有使用价值和价值，可以像其它商品一样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有样进行交换。但在我国，这种交换是在土地所有

6、权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营，权与使用权相分离的前提下，对使用权的经营，即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。即土地使用权的出让、转让、租赁、抵押等。二、土地的特性二、土地的特性n土地的特性，包括土地的特性，包括自然特性自然特性和和经济特性经济特性。n土地的自然特性是指不以人的意志为转移土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；的自然属性；n土地的经济特性则指人们在利用土地的过土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。性。第一节土地的自然特性土地的自然特性n（1）土地位置的固定性。不能随土地）土地位置的固

7、定性。不能随土地产权产权的的流流动动而改而改变变其空其空间间的位置。的位置。n（2）土地）土地质质量的差异性。土地的位置不同，量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之造成了土地之间间存在自然差异，存在自然差异，这这个差异个差异导导致致土地地租的土地地租的产产生。生。n（3）土地）土地资资源的不可再生性。土地是自然的源的不可再生性。土地是自然的产产物，是不可再生物，是不可再生资资源，土地源，土地资资源的利用只有源的利用只有科学合理，才能供人科学合理，才能供人类类永永续续利用。利用。n（4）土地效用的永）土地效用的永续续性。只要土地使用得当，性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价土地的效用即利用

8、价值值会一直延会一直延续续下去。下去。土地的经济特性土地的经济特性n（1）土地）土地经济经济供供给给的稀缺性。的稀缺性。n（2）土地）土地产权产权的可的可垄垄断性。断性。n（3）土地利用的多方向性。）土地利用的多方向性。n（4）土地效益的）土地效益的级级差性。差性。三、土地权利三、土地权利n在我国，城市土地的所有在我国，城市土地的所有权权属于国家，属于国家，农农村和城市村和城市郊区的土地，除由法律郊区的土地，除由法律规规定属于国家所有的以外，定属于国家所有的以外，属于属于农农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农农民集体所有民集体所有。n土地使用土地使用

9、权权出出让让是指国家以土地所有者的身份将土是指国家以土地所有者的身份将土地使用地使用权权在一定年限内在一定年限内让让与土地使用者，并由土地与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用使用者向国家支付土地使用权权出出让让金的行金的行为为。n土地出让年限：居住用地土地出让年限：居住用地70年；工业用地年；工业用地50年；教年；教科文卫体科文卫体50年；商旅娱年；商旅娱40年；综合其他年；综合其他50年。年。第一节土地使用土地使用权转让权转让、出租出租、抵押抵押n土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。包括出

10、售、交换和赠与。n凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。用土地的，土地使用权不得转让。n土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。物、其他附着物所有权随之转让。n土地使用权出租土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随是指土地使用都作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，

11、由承租人向同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。n土地使用权抵押土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。权随之抵押。n容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发

12、强度）地面积的比值（反映地块开发强度）n建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。总面积占建筑用地面积的比率。土地管制中的几个概念土地管制中的几个概念对一宗土地的基本认识对一宗土地的基本认识n（1）坐落）坐落（2）面积）面积n（3）形状）形状（4）四至）四至n（5）地势）地势（6）周围环境）周围环境n（7）利用现状）利用现状（8）产权状况）产权状况n（9）基础设施完备程度和土地平整程度）基础设施完备程度和土地平整程度n（10）地质和水文状况）地质和水文状况n（11）土地使用管制）土地使用管制n（12）其他）其他四四、地租与地价理、地租与

13、地价理论论n（一）地租理（一）地租理论论根据地租根据地租产产生的原因和条件，地租可区分生的原因和条件，地租可区分为级为级差地租和差地租和绝对绝对地租两种基本形式，此外，地租两种基本形式，此外，还还有有垄垄断断地租地租、矿矿山地租山地租和建筑地段地租等表和建筑地段地租等表现现形式。形式。n（二）地价理（二）地价理论论地价不是土地的地价不是土地的购买购买价格，而是土地所提供的价格，而是土地所提供的地租的地租的购买购买价格，因此地价是地租的价格，因此地价是地租的资资本化。本化。n（三）地价的特征（三）地价的特征：1.地价是地租的地价是地租的资资本化。本化。2.地地价是价是权权益价格。益价格。3.土地

14、具有增土地具有增值值性。性。4.地价与用途相地价与用途相关。关。5.地价具有个地价具有个别别性。性。6.地价具有可比性。地价具有可比性。第一节五、房地产的概念和特点五、房地产的概念和特点n1房地产的概念：房地产的概念：n（1）房地产）房地产n房房地地产产是是土土地地、建建筑筑物物及及其其他他地地上上定定着着物物，包包括括物物质质实实体体和和依依托托于于物物质质实实体体上上的的权权益益的的总总称称。是房产和地产的总称。是房产和地产的总称。n欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念，将将房房产产和和地地产产统统称为不动产。称为不动产。n在在评评估估中中可可以以分分为为土土地地使使用用权权评

15、评估估和和建建筑筑物物评评估。估。第一节（2）建筑物）建筑物n房房屋屋和和构构筑筑物物统统称称为为建建筑筑物物。是是指指人人工工建建筑筑而而成成，由由建建筑筑材材料料、建建筑筑构构配配件件和和建筑设备等组成的整体物。建筑设备等组成的整体物。n建建筑筑物物的的结结构构包包括括5种种：钢钢结结构构、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构、转转混混结结构构、转转木木结结构构、简简易易结构。结构。n（1）坐落位置）坐落位置（2）面积大小）面积大小n（3）层数和高度）层数和高度（4）结构）结构n（5)装饰装修装饰装修（6）附属设备）附属设备n（7）公共配套设施完备程度）公共配套设施完备程度n（8）空间布局）空间布

16、局（9）建成年月）建成年月n（10）外观）外观（11）利用现状）利用现状n（12）产权状况）产权状况（13）层高和净高）层高和净高n（14）维护情况及完损程度）维护情况及完损程度n（15）其他）其他对建筑物的基本认识对建筑物的基本认识2房地产的特点：房地产的特点：n1.位置固定性。位置固定性。2.供求区域性。供求区域性。n3.长长期使用性。期使用性。4.大量投大量投资资性。性。n5.保保值值与增与增值值性。性。6.投投资风险资风险性。性。n7.难难以以变现变现性。性。n8.政策限制性。政策限制性。房地产市场受国家和地区政房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地策影响较大

17、。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。间接的影响。六、房地产评估的原则六、房地产评估的原则n合法原则合法原则n最有效使用原则：合法范围内最有效使用原则：合法范围内n供需原则：受到一定的限制供需原则：受到一定的限制n替代原则：是市场法的理论基础替代原则：是市场法的理论基础n房地合一原则房地合一原则n评估基准期原则评估基准期原则第一节七、七、房地房地产评产评估程序估程序n（一）明确（一）明确评评估基本事估基本事项项：1.1.明确评明确评

18、估目的。估目的。2.2.了解评估对象。了解评估对象。3.3.确定评估确定评估基准日。基准日。4.4.签订评估合同。签订评估合同。n（二）制定工作（二）制定工作计计划划n（三）（三）实实地勘察与收集地勘察与收集资资料料n（四）（四）测测算被估房地算被估房地产产价价值值n（五）（五）综综合分析确定合分析确定评评估估结结果果n（六）撰写（六）撰写评评估估报报告告第一节第二第二节节房地房地产产价格及其影响因素价格及其影响因素n一、房地产价格种类一、房地产价格种类n根据价格形成方式分类：市场交易价格；评估价格根据价格形成方式分类：市场交易价格；评估价格n按交易方式分类：按交易方式分类：拍卖价格；招标价格

19、；协议价格拍卖价格；招标价格；协议价格n根据权益分类：所有权价格；使用权价格；根据权益分类：所有权价格；使用权价格；其他权利价格其他权利价格（抵押权、租赁权、典权）n按按实实物形物形态态：土地价格土地价格；建筑物价格建筑物价格；房地房地产产价格价格n按表示按表示单单位位：总总价格价格；单单位价格位价格；楼面地价等楼面地价等楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积=土地单价土地单价/容积率容积率内容提要二、房地二、房地产产价格的影响因素价格的影响因素n一般因素一般因素供求因素；经济因素；人口因素；供求因素；经济因素；人口因素；社会因素；行政因素；心理因素社会因素；行政因素；心

20、理因素n区域因素区域因素商服繁华因素；道路通达因素；商服繁华因素；道路通达因素；交通便捷因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；环境因素城市设施状况因素；环境因素n个别因素个别因素土地个别因素土地个别因素建筑物个别因素建筑物个别因素一般因素一般因素经济经济因素因素（1）经济发经济发展因素。国民展因素。国民经济经济增增长长速度、国民生速度、国民生产总值产总值、居民收入水平、物价指数等居民收入水平、物价指数等经济经济因素都会因素都会对对地价的形成地价的形成产产生影响。生影响。（2）财财政金融因素。存款利率、政金融因素。存款利率、贷贷款利率、物价上升指款利率、物价上升指数、税率、数、税率、贷贷款比例和

21、土地款比例和土地资资本化率等本化率等财财政金融因素政金融因素对对房地房地产产价格的形成有着密切的关系。价格的形成有着密切的关系。（3）产业结产业结构因素。构因素。产业结产业结构在构在这这里主要是指第一里主要是指第一产业产业、第二第二产业产业及第三及第三产业产业在国民在国民经济经济及国民生及国民生产总值产总值中的比中的比例关系以及房地例关系以及房地产业产业在其中所占的比重。一般来在其中所占的比重。一般来说说，第，第三三产业产业的比重越大，房地的比重越大，房地产产价格会相价格会相应应上升。上升。一般因素一般因素社会因素社会因素（1）人口因素。）人口因素。人的数量和素人的数量和素质质、人口密度人口密

22、度、社会文明、人口平均社会文明、人口平均文化程度、居民的修养文化程度、居民的修养等。等。（2）家庭）家庭规规模因素。模因素。（3）房地）房地产产投机因素。投机因素。（4）教育科研水平和治安因素。教育水准高、科研水）教育科研水平和治安因素。教育水准高、科研水平高，房地平高，房地产产价格水平也会上升。一个地区若价格水平也会上升。一个地区若经经常常发发生生偷偷盗、盗、抢抢劫等犯罪案件，会造成地价低落。劫等犯罪案件，会造成地价低落。（5）社会福利因素。）社会福利因素。一般因素一般因素行政因素行政因素（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市）城市规规划、土地

23、利用划、土地利用规规划、城市划、城市发发展展战战略。略。土地被土地被规规划划为为住宅区、商住宅区、商业业区、工区、工业业区、区、农业农业区等不区等不同区域，同区域，对对土地价格影响极大。土地价格影响极大。（3）税收制度、投）税收制度、投资倾资倾斜、斜、优优惠政策。房地惠政策。房地产产税收，税收，可以可以调节调节房地房地产产投投资资者的者的积积极性，抑制不正当的房地极性，抑制不正当的房地产产投机，理投机，理顺顺房地房地产产收益分配关系，收益分配关系，稳稳定房地定房地产产市市场场。（4）行政隶属关系）行政隶属关系变变更。一个地区的行政隶属关系更。一个地区的行政隶属关系发发生生变变更，也会影响其房地

24、更，也会影响其房地产产价格水平价格水平（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，）交通管制。交通管制包括禁止通行，实实行行单单行行道及限制通行道及限制通行时间时间等等规规定。定。一般因素一般因素心理因素心理因素n心理因素心理因素对对房地房地产产价格的影响是很微妙价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽的，也是一个不可忽视视的因素，主要表的因素，主要表现为现为：n购买购买或出售心或出售心态态、对对居住居住环环境的境的认认同度、同度、欣欣赏赏趣味、趣味、时时尚尚风风气、接近名家住宅心气、接近名家住宅心理、理、讲讲究究门门牌号牌号码码或土地号或土地号码码、讲讲究究风风水、价水、价值观值观的的变变化等。化等。

25、区域因素商服繁华因素n这这是指所在地区的商是指所在地区的商业业、服、服务业务业繁繁华华状况及各状况及各级级商商业业、服、服务业务业中心的位置中心的位置关系。关系。n如果商服繁如果商服繁华华度度较较高，高，该该地区的房地地区的房地产产价格水平也会价格水平也会较较高。高。区域因素道路通达因素n这这是指所在地区道路系是指所在地区道路系统统通通畅畅程度，道程度，道路的路的级别级别（主干道、次干道、支路）越（主干道、次干道、支路）越高，高，该该地区的房地地区的房地产产价格水平也价格水平也较较高。高。区域因素交通便捷因素n这这是指交通的便捷程度，包括公共是指交通的便捷程度，包括公共交通系交通系统统的完善程

26、度和公共交通的的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地便利程度。其便捷度越高，房地产产价格水平也价格水平也较较高。高。区域因素城市设施状况因素（1）基）基础设础设施：主要包括供水、排水、供施：主要包括供水、排水、供电电、供气、供、供气、供热热和通和通讯讯等等设设施。施。（2）生活）生活设设施：主要包括学校、医院、施：主要包括学校、医院、农农贸贸市市场场、银银行、行、储储蓄所、蓄所、邮邮局等局等设设施。施。（3）文化）文化娱乐设娱乐设施：主要包括施：主要包括电电影院、影院、图图书馆书馆、博物、博物馆馆、俱、俱乐乐部、文化部、文化馆馆等等设设施。施。区域因素.环境状况因素n若一个地区若一

27、个地区绿绿地地较较多、公园充足、多、公园充足、环环境境优优美，美，则该则该地区的房地地区的房地产产价格水平价格水平较较高；高；n若噪声若噪声污污染、大气染、大气污污染、水染、水污污染染较严较严重，重，则则房地房地产产价格水平价格水平较较低。低。土地的个土地的个别别因素因素（1）区位因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地）区位因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会理区位与社会经济经济区位之区位之别别。（2）面）面积积因素、因素、宽宽度因素、深度因素。度因素、深度因素。（3）形状因素。土地形状有）形状因素。土地形状有长长方形、正方形、三角方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形、菱形、梯形等

28、。（4）地力因素、地）地力因素、地质质因素、地因素、地势势因素、地形因素。因素、地形因素。（5）容）容积积率因素。容率因素。容积积率越大，地价越高；率越大，地价越高；（6）用途因素。一般来）用途因素。一般来说说，商，商业业用地、住宅用地、用地、住宅用地、工工业业用地的地价是用地的地价是递递减的。减的。（7）土地使用年期因素。在年地租不）土地使用年期因素。在年地租不变变的前提下，的前提下，土地使用年期越土地使用年期越长长，地价越高。，地价越高。建筑物的个建筑物的个别别因素因素（1）面）面积积、结结构、材料等。建筑物的建筑面构、材料等。建筑物的建筑面积积、居住、居住面面积积、高度等不同，、高度等不

29、同，则则建筑物的重建成本也不相同。建筑物的重建成本也不相同。（2）设计设计、设备设备等是否良好。等是否良好。（3）施工）施工质质量。施工量。施工质质量是否量是否优优良，良，对对建筑物的价格建筑物的价格亦有很大影响。亦有很大影响。（4）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市要是城市规规划及建筑法划及建筑法规规。（5）建筑物是否与周）建筑物是否与周围环围环境境协调协调。建筑物。建筑物应应当与其周当与其周围环围环境相境相协调协调，否，否则则就不是最有效使用状就不是最有效使用状态态。建筑物。建筑物不能充分不能充分发挥发挥使用效用，其价使用效用，其

30、价值值自然会降低。自然会降低。第第三三节节成本法在房地成本法在房地产评产评估中的估中的应应用用n一、基本思路一、基本思路n二、适用范二、适用范围围n三、土地三、土地评评估的成本法操作步估的成本法操作步骤骤n四、新建房地四、新建房地产评产评估的成本法操作步估的成本法操作步骤骤n五、旧建筑物五、旧建筑物评评估的成本法操作步估的成本法操作步骤骤一、基本思路房地房地产产开开发发的各种成本加起来，从成本的角度，把它的各种成本加起来，从成本的角度，把它的成本加和，的成本加和，则则得到房地得到房地产产的的评评估估值值。假假设设，房地，房地产产的开的开发发，需要一定的成本，如重新，需要一定的成本，如重新开开发

31、发，成本需要多少，从成本的角度，成本需要多少，从成本的角度，对对房地房地产产做出做出评评估。估。对对于于买卖买卖双方，一个是不低于开双方，一个是不低于开发发建建设设已已经经花花费费的代的代价，一个是不高于价，一个是不高于预计预计重新开重新开发发建建设设所需花所需花费费的代价，的代价，买卖买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正包含正常的常的费费用、税金和利用、税金和利润润)。因此，估价人。因此，估价人员员便可以根据便可以根据开开发发建建设设估价估价对对象所需的正常象所需的正常费费用、税金和利用、税金和利润润之和之和来来测测算其价格。算其价格。二、适用

32、范围成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法和收益法的情况。采用市场比较法和收益法的情况。非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。易，也往往采用成本估价法。如：如：图书馆图书馆、学校，、学校，体育体育场馆场馆、医院、政府、医院、政府办办公楼、公楼、军队营军队营房、公园等公用、公益房地房、公园等公用、公益房地产产，没有收益，也很没有收益，也很难进难进入市入市场场交易。交易。以及化工厂、以及化工厂、钢铁钢铁厂、厂、发电发电厂、油田、厂、油田、码头码头、机、机场场等有独特等有独特设

33、计设计或只或只针对针对个个别别用用户户的特殊需要而开的特殊需要而开发发建建设设的房地的房地产产。则则可可选择选择成本法。成本法。三、土地评估的成本法操作步骤成本法的基本公式成本法的基本公式为为：土地价土地价值值待开待开发发土地取得土地取得费费+土地开土地开发费发费+利息利息+利利润润+税税费费+土地增土地增值值收益收益（一）（一）计计算待开算待开发发土地取得土地取得费费用用1.1.国家征用集体土地而支付给农村集体经组织的费国家征用集体土地而支付给农村集体经组织的费用。包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及用。包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。安置补助费等。关于征地费用各项

34、标准，中华人民共和国土地关于征地费用各项标准，中华人民共和国土地管理法有明确规定：征用耕地补偿费用包括土地管理法有明确规定：征用耕地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均产值的年平均产值的 6 61010倍；倍；2.2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。这是对原城市土地使用者在经济上拆迁补偿费用。这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。的补偿，补偿标准

35、各地有具体规定。（二）（二）计计算土地开算土地开发费发费用用一般来说，土地开发费用涉及基础设施配套费、公一般来说，土地开发费用涉及基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。共事业建设配套费和小区开发配套费。1.1.基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平三通一平”、“七通一平七通一平”。“三通一平三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。通气、通热、通路，平整地面。2.2.公共事业建设配套

36、费用。主要指邮电、图书馆、公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用。学校、公园、绿地等设施费用。3.3.小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情确定合理的项目标准。各地根据用地情确定合理的项目标准。（三）（三）计计算投算投资资利息利息1垫付的土地取得费，垫付的土地开发费，应该计算垫付的土地取得费，垫付的土地开发费，应该计算相应的投资利息。从经济学的角度讲，资金相应的投资利息。从经济学的角度讲，资金、预付预付资本不管是从银行借，还是自己投入的，都应该计资本不管是从银行借，还是自己投入的，都应该计算利息。作为一个

37、要素考虑。算利息。作为一个要素考虑。计算利息时要注意：计息期的确定，计算利息时要注意：计息期的确定，计算利息有两个要素：计算利息有两个要素：1.1.利率。是复利，还是单利。利率。是复利，还是单利。2.2.计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。如：土地取得费，土地取得费资金所占用的时间。如：土地取得费，土地取得费必须先付必须先付，才可以开发，所以土地取得费是才可以开发，所以土地取得费是100%100%支支付以后，按照实际的占有期限计算利息。乘上规定付以后，按照实际的占有期限计算利息。乘上规定的利息率。的利息率。（三）（三）计计算投算投资资利

38、息利息2无论是无论是“三通一平三通一平”“”“七通一平七通一平”还是小区开发，都还是小区开发，都有一个开发期。有一个开发期。开发开发投资投资有可能是一次投入，也有可有可能是一次投入，也有可能是分期投入，大多数都分期开发。分期开发就是在能是分期投入，大多数都分期开发。分期开发就是在开发期开发期内内陆续投陆续投入入。在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发

39、完成销售后方能收回，因此，计要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。入，则计息期为开发期的一半。n（四）（四）计计算投算投资资利利润润和税和税费费（五）土地增（五）土地增值值收益确定收益确定是从得到土地到最后是从得到土地到最后评评估估评评估点估点这这段段时间时间土地的增土地的增值值情况。情况。四、新建房地四、新建房地产评产评估的成本法操作步估的成本法操作步骤骤新建房地新建房地产产

40、价价值值=土地取得土地取得费费用用+开开发发成本成本+管理管理费费用用+投投资资利息利息+销销售税售税费费+正常利正常利润润（一）土地取得（一）土地取得费费用用土地取得的途径有：征用、拆迁和购买。土地取得的途径有：征用、拆迁和购买。根据根据土地取得的途径不同，分别测算取得土土地取得的途径不同，分别测算取得土地的费用，包括有关土地取得的手续费和税地的费用，包括有关土地取得的手续费和税金。金。土地费用包括：土地出让金，土地征用费或土地费用包括：土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地，拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前必须通过招标、

41、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占用约占20-50，并有进一步上升的趋势。，并有进一步上升的趋势。（二）开发成本开开发发成本主要由五个方面构成：成本主要由五个方面构成：1.勘察勘察设计设计和前期工程和前期工程费费2.基基础设础设施施费费3.房屋建筑安装工程房屋建筑安装工程费费4.公共配套公共配套设设施建施建设费设费5.开开发过发过程中的税程中的税费费及其他及其他间间接接费费用用。1.勘察勘察设计设计和前期工程和前期工程费费n包括：临时用地、水、电、路、场地平包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，

42、城整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，地市规划设计、咨询、可行性研究费，地质勘查费以及质勘查费以及“三通一平三通一平”等土地开发等土地开发费用，建设工程许可证执照费。费用，建设工程许可证执照费。n在整个成本构成中所占比例相对较低，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过一般不会超过10，这个阶段的软成本，这个阶段的软成本比较大。比较大。2.基基础设础设施施费费n包括：由开发商负担的红线内外的自来包括：由开发商负担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等电信、道路、绿化、环境卫生、照

43、明等建设费用。建设费用。n通常采用单位指标估算法来计算。通常采用单位指标估算法来计算。3.房屋建筑安装工程房屋建筑安装工程费费n建筑安装工程费是指房屋建设过程中所建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成较大。从我国目前情况看，约占整个成本的本的4040左右。左右。4.公共配套公共配套设设施建施建设费设费公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居公共配套设施建设费用

44、指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国

45、一般在我国一般在10-2010-20左右。左右。5.开开发过发过程中的税程中的税费费及其他及其他间间接接费费用用房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，行政性费用（征地管理契税，企业所得税，印花税，行政性费用（征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费）等税费，煤气水电增容费，开发管理费）等税费，房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹

46、集助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。不稳定。（三）管理费用管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费

47、，养老保险费等。费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过超过2 2。（四）投投资资利息利息投资利息以投资利息以土地取得土地取得费费和开和开发发成本之和成本之和为计为计算基算基数。数。因房地产开发周期长，需要投资数额大，因房地产开发周期长，需要投资数额大，土地取土地取得得费费和开和开发发成本成本两部分两部分资资金的投入金的投入时间时间和占用和占用时时间间不同，土地取得不同，土地取得费费在土地开在土地开发动发动工前即要全部工前即要全部付清，在开付清，在开发发完成完成销销售后方能收回，因此，售后方能收回，因此，计计息息期期应为

48、应为整个开整个开发发期和期和销销售期。售期。开开发发成本成本在开在开发过发过程中逐步投入，程中逐步投入，销销售后收回，若开售后收回，若开发发成本成本是均匀是均匀投入，投入，则计则计息期息期为为开开发发期的一半。期的一半。（五）（五）销销售税售税费费销售费用：广告费、销售佣金等；销售费用：广告费、销售佣金等；销售税金及附加：销售税金及附加：营业税，城市维护建设营业税，城市维护建设税和教育费附加；税和教育费附加；其他销售税费：印花税、交易手续费、产其他销售税费：印花税、交易手续费、产权转移登记费等。权转移登记费等。（六）开（六）开发发利利润润2-1开发利润是所得税前的利润，开发利润是在正常条件开发

49、利润是所得税前的利润，开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。利润。开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产开开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：计算基数和相应的利润率有下列几种：1)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本，相应的利开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即

50、：润率可称为直接成本利润率，即：直接成本利润率开发利润直接成本利润率开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开开发成本）发成本）（六）开（六）开发发利利润润2-22)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用，相管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用）3)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资投资利息利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：销售费用，相应的利润率可称为成本利