1号西安房地产金融风险及对策.docx

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1、论文西安房地产金融风险及对策申请人：张馨瑶学科（专业）：金融学指导教师：史维良 2019年7月网络教育学院毕 业 设 计 (论 文) 任 务 书专业班级 金融学1709 层次 专升本 姓名 张馨瑶 学号 117091603030584 一、毕业设计（论文）题目 西安市房地产金融风险及对策 二、毕业设计（论文）工作自 2019 年 5 月 22 日起至 2019 年9月26日止三、毕业设计（论文）基本要求： 按照学校要求完成论文写作工作 1、论文选题密切联系实际，有一定深度，对现实有指导意义。 2、在规定的时间范围内按时写出反映本人最高水平的论文，不允许抄袭他人的研究成果，更不允许由别人代作。

2、3、论文的总体结构应包括：题目、摘要、目录、前言、正文、结论、参考文献和附录等几部分。 4、论文应力求有作者自己观点，结合实际分析研究，中心突出，层次分明，论述清楚，结构严谨，文字流畅。论证有理有据，具有说服能力。5、整篇论文字数不少于10000字。 指导教师： 史维良 网络教育学院毕业设计(论文)考核评议书指导教师评语：建议成绩： 指导教师签名： 年 月 日答辩小组意见：负责人签名 年 月 日答辩小组成员 毕业设计（论文）答辩委员会意见： 负责人签名： 年 月 日摘要论文题目：西安市房地产金融风险及对策研究学科（专业）：金融学申请人张馨瑶指导教师：史维良 摘 要近年来，西安市房地产业逐渐成为

3、西安市经济发展中的支柱产业，为西安市经济的持续增长和财政收入的持续增加做出了重要的贡献。随着西安市房地产市场和资本市场的快速发展，房地产金融发展迅速，房地产价格的快速上升已经超出了居民可购买承受能力范围，使得西安市房地产金融风险不断增长，过高的房价收入比和住户购房杠杆的攀升，使得西安市房地产金融风险处于较高的状态。这使防范房地产金融风险、维护金融稳定成为西安市当前和今后时期经济和金融发展的首要任务，针对于此对于该课题进行了相关的研究。本文首先对于本课题的研究背景和研究意义进行分析，然后再对于房地产金融风险相关的理论进行分析。通过研究发现：西安市房地产开发投资不断上升、住户购房贷款量增加、土地储

4、备机构土地价格上升。这样就会导致西安市房地产金融存在着房地产企业投融资风险增大、个人住房消费信贷违约风险增大、银行自身存在操作风险、土地储备的金融风险。为了防止西安市房地产金融风险，所以应该提高投资者理性投资意识、加快房地产企业资产负债率合理化步伐、银行加强操作风险的防控、完善土地政策。关 键 词：房地产；金融；金融风险论文类型：理论研究I目录目 录1绪论11.1研究背景11.2研究意义11.2.1现实意义11.2.2理论意义11.3文献综述21.3.1国内研究现状21.3.2国外研究现状22 房地产金融相关概念32.1房地产金融32.2房地产金融风险32.3房地产金融风险形成的过程43西安市

5、房地产金融现状以及存在的风险53.1西安市房地产金融发展现状53.1.1房地产开发投资不断上升53.1.2住户购房贷款量增加53.1.3土地储备机构土地价格上升63.2西安市房地产金融存在的风险73.2.1房地产企业投融资风险增大73.2.2个人住房消费信贷违约风险增大73.2.3银行自身存在操作风险83.2.4土地储备的金融风险94西安市房地产金融风险防范建议104.1提高投资者理性投资意识104.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐104.3银行加强操作风险的防控114.4完善土地政策11总结12致 谢13参考文献14网络学院毕业论文独创性声明15毕业论文知识产权权属声明16III 西安交

6、通大学网络教育学院论文1绪论1.1研究背景在我国的国民经济发展中，房地产是重要的支柱产业，它的持续健康发展有利于扩大内需，拉动相关行业的发展，以及提高人民的生活水平。而房地产业要实现持续健康发展，没有金融业的大力支持和大量资金投入是不可想象的。同时，房地产业存在着大量资金需求与有限自我积累之间的矛盾，这无疑会导致金融投资存在极大的风险。鉴于此，研究分析并有效规避房地产金融风险，是我国当前及今后一个时期十分重要而紧迫的任务。针对于此本文以西安市为例进行相关的研究，通过分析西安市房地产金融的现状，进而分析出西安市放低产金融风险，最后提出相关的房地产金融风险防范建议，以期能够更好的促进西安房地产长久

7、的发展。1.2研究意义1.2.1现实意义伴随着我国经济的飞速发展，很多产业也在不断创新，作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉，不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分，带来了新的机遇与挑战，产生的房地产金融。在房地产金融的发展过程中，房地产金融风险也慢慢显现出来，且由于我国房地产和金融业的密切关系，房地产金融风险的影响变得更为巨大，因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展，必须加以重视。由于上述原因，本文以房地产金融风险及对策为主题，简单阐述了西安房地产金融存在的风险，最后提出了相关的房地产金融防范建议。本

8、文的研究的结果能够有效的促进西安房地产企业长久的发展。1.2.2理论意义我国房地产企业发展的时间较晚对于房地产风险的防范意识较差，所以对于该课题的研究有助于为我国房地产企业防范房地产金融风险提供一定的理论上的借鉴的意义。1.3文献综述1.3.1国内研究现状王定洪（2018）认为：从银行信贷扩张的角度来研究房地产金融风险的形成机理，认为风险绝大多数形成缘由是银行信贷膨胀，构建了房地产金融风险的系统框架，并分析信贷的膨胀对房地产风险影响程度1。陈丐治（2018）认为：国家宏观调控的角度来分析房地产金融风险的形成机理，认为它的产生离不开货币政策和经济发展程度等这些外部原因2。彭彦祎（2018）认为：

9、认为房地产市场存在着信息不对称，这个信息的不对称导致在房地产交易过程中使得市场机制不能正常表现，导致逆向选择和道德风险，从而引发房地产金融风险3。1.3.2国外研究现状Karolien De Bruyne（2015）指出交易双方对住房进行非理性买卖，无法认清房地产市场的状况，看到周围其他人都买房，并不是刚性需求也跟着一起买房，形成跟风投资，市场需求非正常增多使得房价迅速上涨，刚性需求的投资者难以购房，引起风险增大11。AndreyPavlov（2016）认为：认为房地产开发企业对房地产价格预期上升，使得房地产开发企业没有考虑到当前企业的经济能力和社会经济发展水平，盲目将资金均投向房地产行业，由

10、于羊群效应，房地产市场上竞争激烈，产生房地产金融风险12。Goetz von Peter（2016）认为：利用预警指标体系构建区域金融预警系统，确定区域金融风险指标体系中各个指标的影响程度，测算出综合预警值，以此实证验证趋于金融风险程度13。2 房地产金融相关概念2.1房地产金融房地产金融是指房地产产业在开发、建设、经营、流通和消费等过程中，借助货币流通和信用渠道，采取筹集资金、融通资金以及其他相关金融服务的经济活动和金融活动。美国房地产金融教授 Terrence M. Clauretie & G. Stacy Sirmans 对房地产金融进行研究，包括了市场的各个方面。房地产金融本质是房地产

11、在发展过程参与主体之间的资金流通，不单是房地产业或者金融业一方面的流通，而是两个产业在发展期间互相协调的成效4。它的目的是利用一切能够可利用的金融资源作为房地产产业的发展的支持力量，保障在发展过程中资金流通顺畅，房地产行业健康发展。 房地产市场在持续的进步与发展，发展过程中的建设项目日益增多，资金需求也就愈加强烈，因而，房地产市场的发展与金融业有着必然的联系，且两者之间相得益彰。房地产金融有利于房地产业的长期发展，并持续不断的提升对社会福利以及社会经济发展等众多方面的促进效果5。2.2房地产金融风险一般情况下，金融风险存在于资金流通的各个步骤里，因为资金融通过程容易受到诸多偶然性因素的影响，致

12、使资金的融资方获得的实际收益不能达到预期收益，出现收益损失的概率。 国内的一些学者主要是从金融机构角度看待房地产金融风险，具体的内容是指在金融机构提供各种金融服务，推动房地产业发展的过程中，因各种主观原因的存在，而使得金融资产以及信誉遭受破坏的一种可能性。宽泛的来说，房地产金融风险包括与房地产相关的整体金融体系在支持其发展过程中所面临的全部风险，同时，房地产金融风险有很强的主观性，由于在金融机构或是某一项目存在重大风险并出现损失的时候，公众会对它产生极大的质疑，一连串的反应从而就产生，不利于金融房地产业的发展6。本文基于资产价格波动理论和行为金融学视角，将房地产金融风险看成一个多主体互动性的风

13、险，主要是由金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构等共同组成并相互作用的，资金的流通在房地产行业中对参与主体运营造成损失的可能性，在行为金融学视角下具体研究分析西安市的房地产金融风险。2.3房地产金融风险形成的过程在房地产金融风险的形成过程中，有几个点是非常关键的。第一，泡沫产生的触发器就是外部的有力冲击，这样的冲击可以导致房地产的信号都集中到一个点上，致使在市场中的不同房地产行业的参与主体的预期是相同的。在整个房地产金融风险的形成的过程之中，这个预期一直都存在，是房地产交易形成的促成力量，房地产市场的投机实现热潮阶段的基础也是这个预期7。第二，理性投机者的操控行为会对房地

14、产金融风险的形成起到推涛作浪的作用，因为在信息不透明、信息不对称的情况下，理性投机者往往会以自己的利益为重，从而就会从两个方面进行考虑，是引导噪声交易者进行投机还是选择跟随，这两方面的选择依据就是噪音交易者因为遭受损失退出还是变动了交易策略进行跟风交易，从而理性投机者就成为了羊群的控制者。第三，房地产金融风险形成的最主要动力就是投机行为，在投机过程中，资金的极速游走是投机的最主要特点。同时，房地产相关的信息遭受一定刺激时，资金的游走速度会变快，且增加进入房地产市场资金量，造成房地产价格飞速的上升，使得房地产的价格离基础价值越来越远8。房地产金融危机是否会爆发呢？可以说在房地产金融风险形成的初期

15、，是可以预防的，因为及时的发现并准确的控制，将形成风险的每个环节都进行遏制，就可以有效的防范危机的发生，这时就可以通过发展实体经济来转移房地产金融风险。但如果房地产金融风险已经极高，房地产市场内绝大部分参与者的风险规避心理已经处于很高的水平，那投机资金的流动速度就会逐渐的降低，不过，在投机过程中获利的交易者或是刚刚进入房地产市场的交易者会继续进行投机，他们愿意铤而走险，因为他们相信，房地产金融危机未爆发，下一个“傻瓜”就还会出现。所以房地产市场的风险已经相当的高，且所有的参与者都意识到风险的存在，房地产价格泡沫显著存在，交易氛围也是相当的紧张，市场内只要有一丝的风吹草动，各个投机者都会迅速的撤

16、出资金，撤离房地产市场，这就导致房地产的价格狂速下跌，跌落到房价的最低谷。结果就是紧紧的套牢投机中的高位者，最终的损失惨重的退出市场，将会重新组合新的房地产市场结构。 3西安市房地产金融现状以及存在的风险3.1西安市房地产金融发展现状3.1.1房地产开发投资不断上升近些年来，西安市房地产市场发展迅猛，房地产开发投资额逐渐上升，规模逐渐扩大，增长率有上升趋势。从西安市统计局公布的数据可以知道，2018年西安市房地产开发的投资为625.3亿元，与2017年相比，增长了37%，其中住宅投资500.2亿元，增长25.6%。表3-1西安市房地产开发投资额（单位：亿元）年份总额住宅投资2018625.35

17、00.22017456.3398.22016300.5296.82015365.4205.6数据来源:2018年西安市经济统计年鉴从表3-1西安市房地产开发投资额中可以看出，房地产开发投资额从2015年的365.4亿元增长到2018年的625.3亿元，其中住宅方面的房地产开发投资额占房地产开发投资额的比重由56.2%提高到了79.9%。说明西安市的房地产开发投资额主要是投资到住宅方面，并且投资比重上升。西安市房地产开发投资额和住宅房地产开发投资额在2017年之前增长较为平缓，2017年之后增长速度迅猛，由此可以看出西安市政府和企业对2017年之后对房地产行业的投资加大，更加重视它的发展，市场上

18、也出现利好场景，房地产企业对房地产价格预期上升。2016年房地产开发投资额出现了下滑，这是由于西安市房地产市场受到了全国房地产市场的影响，“限购令”和“新国五条”的相继出台，政府加大了对房地产行业的监督和管理，房地产企业对房价的预期是下滑，以至于全国房地产市场出现萧条状况，影响到了西安市的房地产市场，因此西安市房地产开发投资额出现了下滑。2017年房地产开发投资金额不断增加主要是由于王永康书记2016年在西安上任，为了振兴西安大力的引进人才，几十万的大学生引进西安，大力引进人才，从而导致西安市人口数量主要增多引起的，这样就增加了住房的需求，所以导致房地产开发商在政府拿地的成本不断的增加。3.1

19、.2住户购房贷款量增加由于西安市房地产价格不断攀升，大量的住户看到了商机，将资金都投入到房地产行业中，伴随着经济的发展，城市化速度不断加快，导致大量人口不断涌入城市，购房的刚性需求市场十分巨大，除此之外，还有投机住户。西安市住户购买住房，基本上是自有资金和贷款，全款较少，住户的购房融资渠道基本上是去银行进行商业贷款和公积金贷款，而这两种贷款均属于个人按揭贷款，这些因素叠加使得住房按揭贷款增幅较快。因此分析住户购房的融资情况主要看个人按揭贷款状况。表3-22015-2018年西安市个人按揭贷款情况年份数额201830.7851201721.3366201612.5955201516.8657数据

20、来源2018年西安市经济统计年鉴2015年，西安市个人按揭贷款为16.8657亿元，2018年，西安市个人按揭贷款为30.7851亿元。从表3-2中可以看出，在2016年的出现了下降，这主要是由于当时的大环境下，政府一系列政策的出台，降低了居民购房的欲望，西安市房地产市场的供给和需求也都出现了下滑。伴随着2016年后政府政策逐渐宽松，房地产市场出现利好场景，投机的居民的出现使得房地产市场需求增加，居民的羊群心理提高了居民购房的欲望，使得个人按揭贷款逐年增加。2016年至2017年是房地产市场的大牛市，个人按揭贷款也是增速较大，但是2017年是房地产市场调控严格的一年，银行对住户购房贷款也严格控

21、制，个人按揭贷款增幅降低。3.1.3土地储备机构土地价格上升土地储备机构土地价格的变化对房地产企业的投资成本作用，进而作用到商品房的销售价格，不管是对于房地产企业的资金流动，还是对住户购房的资金都存在影响，因此在分析西安市房地产金融发展现状的时候，势必要对土地价格的变化进行分析，为接下来房地产金融风险分析做铺垫。表3-32015-2018西安市居住用途的平均地价(单位:元/平方米)年份单价201810063.620179563.520167423.520156523.6数据来源2018年西安市经济统计年鉴从2015-2018年，西安土地市场一直火热，万科、碧桂园等一线房企的争斗，如表3-3所示

22、：2015-2018西安市居住用途的平均地价可以看出，西安市的平均地价从2008.12至2017年12月持续增长，2017年还有了爆发式的增长，这充分显示了西安房地产市场的重要性。当上海，北京等大城市余地不多，房企纷纷转战三四线城市，一线房企的加入，在提升西安楼市整体水平的同时，也拉高了西安房价。2017西安主城区房价上涨最多，分析原因，“金九银十”的楼市传统销售旺季带动了房价的上涨。2017年9月份平均价格趋于平稳，这是由于伴随着2017年九月底，西安推进“一区三边”强势拆违整治行动，发布了最严“停工令”。可以说，2018年西安市政府对房地产市场的整治力度大大增强，严格贯彻中央“房子是用来住

23、的，不是用来炒的”原则。对于恶意炒房人员进行严格处分，并且出台了相关的规章制度来保持西安房价稳定。3.2西安市房地产金融存在的风险3.2.1房地产企业投融资风险增大从表3-1可以得出：西安市房地产企业开发投资额不断上升，但是根据西安市经济统计年鉴统计，西安市房地产企业资产负债率2018年为86.56%，资产负债率都高于70%。因此，当西安市房地产企业对房价的预期是上升时，投机者会出现，会把部分资金放在一个或者多个房地产的建造工程中，我们都知道房地产的建造工程不是一日之功，房地产企业项目本身周期长和规模大，在其建造过程中，会有许多不可控的原因，使得房地产工程实现计划完工时间产生了影响，与此同时房

24、价一旦下跌，使得房地产企业投资风险增大，引发金融风险。除此之外，还有一些原因使得房地产企业投资风险增大。首先是同业间的竞争。房地产建造工程之前，会先去竞拍拿地，在西安市房地产行业发展趋势良好，房地产企业预期房价上升，认为投资房地产能够带来高回报的背景下，房地产企业会增加竞拍土地的次数，希望拿到更多的地来投资房地产，政府也是一枚倾向于“价高者得”，这样很容易引起房地产企业间的恶意竞争，房地产企业的投资成本增大，资金流动减少，投资风险增大。其次是西安市房屋价格上涨的问题。例如西安市新一代C区，在2009年由西安新一代房地产开发有限公司开发，陕西建新建筑集团承建，当时房价为3750元/m2,2018

25、年2月，新一代C区房价涨到了15000元/m2，导致2009年从新一代房地产开发有限公司买房屋的购买者赚了一笔，而新一代房地产开发有限公司反而赔了。这些在投资过程中发生的原因都会造成房地产企业的资金链断裂，使得投入的资金收不回来，降低房地产企业资金的流动性，增大房地产企业投资风险，进而引发房地产金融风险。3.2.2个人住房消费信贷违约风险增大我们以城镇居民一个三口之家购买90平方米住宅的房价收入比作为衡量西安市居民的购买能力的指标，西安市2018年房价收入比是11.673，按照国际惯例，正常的发展中国家的房价收入比是3-6之间较为合理，而发达国家的正常的房价收入比是1.8-5.5之间，很明显西

26、安市的房价收入比已经超过了6，并且从2015年至2018年以来逐年增长，分别是7.516、7.571、7.760、8.053、9.243、11.673，均高于发展中国家水平，严重超出了西安市居民可承受范围，并且西安市的房价收入比还有更进一步增长的趋势。自2015年以来，西安市住房的施工面积占房地产施工总面积约88%，这意味着西安市房地产市场的供给绝大多数流向了住宅，而住宅的需求者是广大居民，房价最终要依靠居民的支付能力来支撑，也就是说西安市房地产金融风险中的住户消费违约风险占绝大部分。近些年，经济的飞速发展，人均可支配收入的上升，房价收入比也有下降的可能性，但是就现在的情况来看，高位的房价收入

27、比超出了住户可承受范围，信用贷款风险不可小觑。其次，由于王永康自2016年开始引进人才以后，大量的大学生在西安落户，及时给于了这些人才一些购房优惠政策，但是由于大学生刚刚工作收入较低，很容易出现个人住房消费信贷违约。3.2.3银行自身存在操作风险西安市的银行在房价上涨的时会接收到很多贷款申请，银行的资产正面对各种风险，这主要是由于混乱的银行业务办理程序、业务办理过程中的不规范、业务办理方面的规章不完善导致的，银行中的这些操作风险在银行审查贷款和银行管理时会产生疏漏，贷款的审核和之后的管理也会出现漏洞。对于西安市而言，其商业银行自身的操作风险主要体现在以下方面:一方面，当贷款被受理初期，有一些银

28、行的职员审查贷款时态度比较怠慢，意识不到风险的存在，对于贷款的相关资料的审核也是走马观花，审查过程非常形式化，对于项目手续是否齐全、项目是否可以盈利、项目资金的多少以及项目的经营现状缺乏辨识能力。另一方面，当贷款在审批时，有一些银行甚至不择手段，唯利是图，一味的扩张，尽可能的抢占贷款市场。因此，一些商业银行降低了对客户的要求，降低了地产商和项目的贷款条件，有时会毫无理智的对其进行放贷，这使得银行面临着很大的安全风险;对银行二次放贷的监管不够镇密，当审核抵押物品时没有按照规定程序进行，或者在没有办理妥当抵押手续时就将贷款放给了借贷的一方。对于放贷之后的管理，没有能够敦促借贷人及时办理抵押证和产权

29、证，没能很好的跟踪和管理，然而地产商没有按照相关规定使用租金，即银行不清楚资金的去想，或者不规范的支配抵押物品，有些抵押物品己经损坏而其价值会大大减少，这会直接影响到还贷资产来历的合法性。商业银行如果不能有效甄别这些客户或者银行内部控制机制不健全，内部控制制度有漏洞，银行自身存在的操作风险，一旦房价下跌，住房按揭贷款风险爆发，银行房地产贷款无法收回，对银行的资金流通造成很大的问题，引发房地产金融风险。3.2.4土地储备的金融风险地价的高低能够直接影响土地储备机构的土地储备情况，并且是从根本上影响了房地产价格。从现状中我们土地价格可以看出，土地价格逐年上升，并在2017年有着爆发式的增长，地价的

30、快速上升，给投资者一种房价上涨的预期，噪音交易者增多，以至于供需两方面都大量上升，房地产价格上涨迅速超过住户可承受范围，此时会向银行申请贷款。一旦土地价格下跌，噪音交易者减少，市场上需求降低，供给不变，使得供给需求产生不均衡，此时房价会下滑，进入市场的大量贷款将难以收回，使得资金流通出现问题，引发房地产金融风险。因此，土地储备的土地存在地价风险。4西安市房地产金融风险防范建议4.1提高投资者理性投资意识投资者所了解的信息往往是片面的且接收信息时投资者并非是完全理性的，因此投资者在做出投资决策时往往会产生认知偏差，在现实中，不存在风险的投资几乎是不存在的，而房地产又有其自身的特性，如所需资金量极

31、大，极易受到政策和供需的影响，投资者若仅仅获利者的高收益，而忽略了伴随而来的高风险或存在侥幸心理，往往会导致错误的决策。因此，投资者应全面了解各方信息，根据自身风险承受能力、资金状况及所投资楼盘的增值潜力，做出符合自身情况的投资决策，而不是随波逐流，埋下隐患。其次，根据锚定效应，投资的人对投资将要获得收益的心理预期会受到经济状况和所投入资金量大小的影响。对房地产的投资需要大量的资金支持，有些投资者甚至为了筹集资金多方贷款，伴随而来的便是投资者较高的资金成本，所以投资者就会产生较高收益的心理预期，有些人甚至存在投机心理，还期望通过一套房子赚上十几万。在高收益期望的影响下，投资者在房价涨到较高水平

32、时仍然不肯将房子抛出，而随着供求关系及其他市场因素的影响，房价波动是不可避免的，而经济实力较弱的投资者资金成本高，为获得更高的收益更缺乏在适当时机退出市场的积极性，而事实上，他们应该做的恰恰是适可而止，尽快回笼资金部，偿还贷款，开始新一轮的投资。4.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐西安市房地产企业可以将其业务扩大到别的领域，而不是仅仅局限于房地产领域，通过这种手段降低行业资产负债率，但由于房地产行业的暴利及资金的逐利性，高负债经营的房地产企业不会放弃高收益转而将资金投入收益率较低的其他领域。2018年，西安市房地产行业的资产负债率高达86.56%，可想而知，其承受损失的能力极低，一旦发生房

33、价下滑的状况，房地产企业将无法正常收回资金以归还银行贷款，由此陷入债务危机，对西安市房地产金融带来较大的负面影响。尽管最近几年房地产行业发展速度较快，房价也持续攀升，但与其他工业企业不同，房地产行业不是动能的行业，目前我国老龄化较为严重，房屋建设也将趋于饱和，供给大于需求必然会导致房价的下降，甚至房地产企业会出现亏损状况，其偿债能力自然随之下降，当出现问题后房地产企业再考虑转型发展，早已为时过晚。因此，一家优秀的房地产企业绝不会把鸡蛋都放在一个篮子里，也不会只被眼前的利益迷惑了双眼，它必定会以发展的眼光看待问题，多元化发展企业业务，避免出现资金链断裂，降低房地产金融风险。正如万达集团的转型一样

34、，从房地产开发，扩展到文化产业，在增强企业活力的同时还加快了产业升级的步伐，提高企业综合实力，分散了企业经营风险。4.3银行加强操作风险的防控银行在选择合作的房地产企业时，应优先选择那些资质和信用高并且证件齐全的企业，而不仅仅以利息作为选择合作企业的唯一标准；此外，对地理环境优越、销售情况好，配套设施齐全的楼盘可以适当的优先放贷。要仔细审查放贷申请资料，严格执行房贷放款条件，对于未取得开发项目“四证”，或自有资金低于开发总投资30%企业，银行坚决不可放款。要对个人住房抵押贷款，严格按照国家规定的政策进行征信审核，规范对个人住房抵押贷款的审查。只有严格按照规定开展业务，并常备风险意识，商业银行才

35、能杜绝不符合规定的企业和个人浑水摸鱼现象的出现。4.4完善土地政策土地价格飙升，使得房价持续上涨，房价收入比不断上升，增大房地产金融风险，虽然土地价格在西安市房地产金融风险的研究分析中不是重要影响因素，但土地价格波动仍是最直接影响房价波动的因素，为了西安市房价的稳定发展，仍然不可以忽略土地价格因素。近期西安市政府出台了一系列房地产相关政策，更多的政策还是抑制房价，“双限双竞”等土拍政策对于土地价格没有进行严厉的打压，房价能够稳定发展仍是个问题，降低了西安市房地产金融风险的防范力度。因此需要对西安市土地价格进行管控，防范西安市房地产金融风险。总结伴随着全国房地产市场的发展，西安市房地产市场逐渐发

36、展起来，从行为金融学和资产价格波动理论两个角度对西安市房地产金融风险的传到机制进行了分析，对于西安市目前的房价收入比进行分析，从中发现西安市房地产市场存在的金融风险，强化风险防范意识，为西安市房地产行业的稳定发展提供强有力的助推。由于西安市没有上市的房地产企业和本土的上市银行，主要是银行不良贷款、房地产总贷款、具体企业经营数据、居民房地产贷款等数据难以收集，因此，本文对西安市房地产金融风险的研究过浅，还有考虑的因素也不够全面，企业的相关数据也缺少全面的统计资料，这使模型的结果产生误差，日后还需进一步完善。最后，在选取西安市房地产金融风险指标方面，文章采用的是较为成熟的理论和方法，但仍需从更深层

37、次去分析西安市房地产金融风险，从而更加全面的衡量房地产金融风险程度。致 谢时光茬蒋，光阴如梭，两年半的学习生活瞬逝。在这珍贵的三年里，老师衷心感谢西安交大大学为我们提供优良的学习环境，并衷心感谢在我求学期间老师给予我教诲和帮助的西安交大的授课老师们!感谢老师在课堂上老师的传道、授业、解惑!我从你们身上吸取精华，学到了许多方面的知识来充实自我，使我的知识体系、知识结构在深度与广度方面得到提升。本论文是在校内导师和校内导师的悉心指导之下完成的。无论是开题报告还是毕业论文的研究方向的确立、题材的选取、研究方法的确定、论文结构的组成，在她的严格要求和细心指点下，使我的毕业论文工作得以顺利开展并完成。您

38、的敬业精神值得我学习，您的渊博知识是我工作、生活学习的榜样，在这里向老师表示深深的谢意和致敬。在此，我还要感谢所有参与我论文答辩、盲审和明审的老师，你们辛劳的老师工作、精辟的建议与热情的鼓励都是对我真正的帮助，值得我牢记和感激，还要感谢同门和班上同学所给予的许多帮助。回想整个论文的过程，虽有不易，老师却让我经历了思考和启示，因此倍感珍惜。感谢我的家人、朋友对我一如既往的理解和支持，他们的鼓励使我能够全身心的投入到学习和研究中去!参考文献1.防范房地产金融风险J.中国房地产,2018(33):8-9.2王定洪.我国房地产金融风险及防范研究J.中国乡镇企业会计,2018(10):30-31.3陈丐

39、治.我国房地产金融风险分析及防范措施探究J.时代金融,2018(24):178-179.4彭彦祎.中国房地产金融的现状与对策分析J.现代商业,2018(23):183-184.5穆子犁.防控房地产金融风险J.上海房地,2018(07):32-35.6杨晨姊.现阶段房地产金融风险分析与对策J.当代经济,2018(09):36-38+44.7陆宏广. 我国房地产泡沫与金融风险研究D.江西财经大学,2017.8余兆. 中国房地产金融发展及风险防范研究D.吉林大学,2017.9王文军. 我国房地产金融风险实证研究D.华东师范大学,2017.10张新.房地产金融宏观审慎管理的探索与实践J.上海金融,20

40、17(01):3-6.11Explaining the spatial variation in housing prices: an economic geography approachJ . Karolien De Bruyne,Jan Van Hove. Applied Economics . 2015 (13)12Subprime Lending and Real Estate PricesJ . AndreyPavlov,SusanWachter. Real Estate Economics . 2016 (1)13Asset prices and banking distress

41、: A macroeconomic approachJ . Goetz von Peter. Journal of Financial Stability . 2016 (3)网络学院毕业论文独创性声明本人声明，所呈交的毕业论文系在指导老师的指导下本人独立完成的研究成果。论文中依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上已属于他人的任何形式的研究成果，如果本论文有摘抄他人的研究成果，被他人追究责任，则本人负全部责任，与指导老师和学校无关。本人如违反上述声明，愿意承担以下责任和后果：1. 交回学校授予的毕业证书；2. 学校可以在相关媒体上对作者本人的行为进行通报；3. 本人按照学校规定的方式，对因不当取得证书给学校造成的名誉损害，进行公开道歉；4. 本人负责因论文成果不实产生的法律纠纷。论文作者签名： 日期： 年 月 日毕业论文知识产权权属声明本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅读、借阅以及申请专利等权利。本人离校后发表或使用毕业论文或与论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为西安交通大学。论文作者签名： 日期： 年 月 日导 师 签 名： 日期： 年 月 日注：本声明的版权归西安交通大学所有，未经许可，任何单位及个人不得擅自使用。18