WK房地产公司偿债能力分析.doc

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1、学 号： 15230335 题目类型： 论文 (设计、论文、报告)毕业设计(论文)题目： WK房地产公司偿债能力分析 二级学院： 商学院 专业(方向)： 财务管理 班 级： 15级03班 学 生： 覃智柯 指导教师： 年 月 日桂林理工大学博文管理学院毕业设计（论文）独创性声明本人声明所呈交的设计（论文）是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了设计（论文）中特别加以标注和致谢的地方外，设计（论文）中不包含其他人或集体已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得桂林理工大学博文管理学院或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。对设计（论文）的研究成果做出贡献的个人和集体

2、，均已作了明确的标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。设计（论文）作者签名： 日期： 年 月 日桂林理工大学博文管理学院毕业设计（论文）使用授权声明本设计（论文）作者完全了解学院有关保留、使用设计（论文）的规 定，同意学院保留并向国家有关部门或机构送交设计（论文）的复印件和电子版，允许设计（论文）被查阅或借阅。本人授权桂林理工大学博文管理学院可以将本设计（论文）的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本设计（论文）。设计(论文)作者签名： 日期： 年 月 日指 导 教 师 签 名： 日期： 年 月 日桂林理工大学博文管理学院毕业设计论文摘

3、要偿债能力最浅显的意思就是偿还债务的能力，公司使用资产和负债的能力主要包括短期偿债能力和长期偿债能力。偿债能力主要反映公司的好坏，这是必然联系在一起的。用来评价该公司能否在当今社会生存扎根。想要稳定的发展前景，必须进行，对偿债能力分析的是否直接或间接的影响了公司的经营与发展，在当今的现代公司中安全稳健的财务状况不止对该公司的发展有着十分重要意义，同时对实现股东权益利润最大化也是必要的要求。在中国经济的大环境下，很多公司的规模日益壮大，财务工作在日常工作中发挥的作用越来越重，其中，偿付能力是衡量公司标准的重要指标，也是财务管理的核心内容。公司在生产经营中，由于资金不足，将通过借款筹集部分资金，借

4、款产生负债，然后债权人就要通过你的偿债能力指标来考虑出借的金额是否可以收回贷款金额，相应的利息是否可以获得。我们应当努力的去符合当今市场的需要，勇敢地去迎接竞争的挑战。本论文选取在这一行业中最具有代表性的WK房地产公司2016-2018近三年的财务报表为研究对象。本文首先简要介绍了WK房地产公司的基本情况和组织结构，然后对偿债能力的相关理论进行了研究，包括：WK房地产公司偿债能力的现状分析；WK房地产公司偿债能力过程中存在的问题。运用比率分析法，对公司的偿债能力进行了分析。同行业中的其他房地产公司比较，在分析过程中看出WK房地产公司对比同行业的优越性及其不足，最后为它们的未来发展提供正确的参考

5、意见和建设性意见。关键词：短期偿债能力；财务指标；长期偿债能力Analysis of WK Real Estate CompanysDebt SolvencyStudent:Qing Zhi-ke Teacher:Abstract：The most obvious meaning of solvency is the ability to repay debts. The ability of a company to use its assets and liabilities includes short-term solvency and long-term solvency. The

6、ability to pay off debts mainly reflects the good or bad of the enterprise, which is inevitably linked. It is used to evaluate whether the enterprise can survive in todays society. In order to have a stable development prospects, it is necessary to carry out the analysis of solvency, whether it dire

7、ctly or indirectly affects the operation and development of enterprises. In todays modern enterprises, the safe and sound financial situation is not only of great significance to the development of the company, but also a necessary requirement to maximize the profits of shareholdersrights and intere

8、sts. In Chinas economic environment, the scale of many enterprises is growing, and financial work plays an increasingly important role in daily work. Among them, solvency is an important indicator to measure enterprise standards, and also the core content of financial management. In the production a

9、nd operation of enterprises, due to insufficient funds, some funds will be raised by borrowing, and the debt will generate liabilities. Then the creditor will consider whether the loan amount can be recovered and whether the corresponding interest can be obtained through your solvency index. We shou

10、ld strive to meet the needs of todays market and bravely meet the challenges of competition. This paper chooses the most representative financial statements of WK Real Estate Company in this industry in the past three years from 2016 to 2018 as the research object. This paper first gives a brief int

11、roduction to the company, including the basic situation and organizational structure of wk real estate company, and then studies the relevant theory of solvency, including: the current situation analysis of the solvency of wk real estate company; the problems in the process of solvency of wk real es

12、tate company. By using the ratio analysis method, this paper analyses the solvency of the company. Comparing with other real estate companies in the same industry, we can see the advantages and disadvantages of wk real estate company compared with the same industry in the analysis process. finally,

13、we can provide correct reference opinions and constructive suggestions for its future development.Keywords：Solvency；Short-termsolvency；Long-termsolvency目 录摘要IAbstractII引言1一、偿债能力分析的相关理论2（一）偿债能力的概念及影响因素2（二）偿债能力分析的重要性和目的2（三）偿债能力分析的相关财务指标2二、WK房地产公司概况4（一）WK房地产简介4（二）WK房产公司经营现状4（三）WK房地产公司所处行业现状分析5三、WK房地产公司

14、偿债能力分析6（一）短期偿债能力分析61、流动比率分析62、速动比率分析73、现金比率分析8（二）长期偿债能力分析91、资产负债率分析92、利息保障倍数分析93、产权比率分析10四、WK房地产公司偿债能力的问题及成因分析12（一）WK房地产公司偿债能力存在的问题121、速动比率低于正常值122、资产负债率偏高123、产权比率呈偏高走向12（二）WK房地产公司偿债能力存在问题的成因分析121、存货管理制度不完善122、房地产行业面临着国家政府的严厉调控政策123、房地产市场预期持续的通货膨胀13五、改善对WK房地产公司偿债能力的建议14（一）加强存货周转速度14（二）顺应国家、政府的政策制定针对

15、性战略14（三）制定合理的偿债计划15（四）提升控制生产成本的能力15六、结论17致谢18参考文献19IV桂林理工大学博文管理学院毕业设计论文引 言公司偿债能力是反映公司财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是公司偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。对公司的偿债能力分析有利于揭示公司过去生产经营过程中的利弊得失、财务状况及预测未来发展趋势，更好地帮助公司规划未来，优化投资决策，促进公司改善经营管理，提高经济效益。然而在日益激烈的房地产行业的市场竞争中，我国房地产行业仍然面临着许多的问题：库存积压过多，货款回收速度慢；流动负债规模较大，结构单一；公司现金流量水平不

16、高；资本结构不完整、盈利能力不足等。这些问题都会造成公司资金的管理不善，甚至导致公司破产清算。所以需要在偿债能力上，从长期偿债能力、短期偿债能力等方面整体的对公司的偿债能力进行优化，为了提高公司的盈利能力，使公司不断成长壮大。公司偿债能力的分析应以公司的现金流量为基础，即在满足生产经营活动的基本现金支出后，看是否有足够的现金余额来偿还到期债务。通过资产负债率、流动性比率、速动比率等质量指标，可以揭示公司负债的合理程度、长期负债和短期负债的效益、举债经营的效果以及实际偿债能力。本文通过对房地产公司偿付能力的研究，分析了公司偿付能力存在的问题及原因，并对所存在的问题成因提出解决对策，希望能够为中国

17、众多的房地产业的发展有所帮助。本文着眼于公司偿债能力的现状及其存在的问题，以WK公司为研究对象，浅析了WK公司偿债能力各方面存在的问题以及其目前偿债能力的不足之处，并在此基础上结合国内外关于偿债能力的各大研究成果以及当前我国市场经济形势，为WK公司提出了更加精细化的盈利模式，也提出了具体的策略。一、 偿债能力分析的相关理论（一） 偿债能力的概念及影响因素偿还公司债款能力，是指公司支付债务的能力。通常公司要偿还所有类型的长期和短期债务。公司的偿还债款能力是的重要研究课题。公司强大的偿还公司债款能力表明他们的财政状况和操作能力好。偿还公司债款能力可分为长期偿付能力和短期偿付能力。公司的长期偿还公司

18、债款能力是指长期偿还债务的能力，短期支付能力意味着偿还目前债务的能力。其中短期支付能力的分析对公司财务状况的分析具有重大意义。一旦公司无法偿还短期债务，它将陷入生产和发展的崩溃。影响公司短期支付能力的主要因素是公司目前资产结构、公司目前负债结构、公司资金筹措能力和公司营业现金流水平。长期支付能力的主要影响因素是公司收益、投资效益、股票基金增长稳定、股权基金实际价值、公司营业现金流量。（二） 偿债能力分析的重要性和目的偿还公司债款能力分析的重要性是：（1）评价公司的财务状况。偿还债务在规定时间内可以偿还，偿还公司债款能力强弱是反映公司财政、经济状况的重要指标。（2）公司金融风险管理。债务公司运营

19、的基本原则是适度借入，利益等于风险。其基本意义是控制特定界限内的债务规模，即公司可以随时实现足够的现金或资产，完全、及时偿还债务。公司财务风险理解与管理与形式偿还公司债款能力分析的重要目标。（3）公司金融前景。公司必须通过各种渠道筹集资金以维持正常的事业活动。公司支付能力的准确评估和公司融资前景的准确预测是公司债权人作出正确的信用决定的基础。公司具有较强的支付能力、良好的金融条件、良好的声誉，以及债权人对本金和资本利益的保护程度较高。（4）掌握公司的金融活动。融资、投资、资本收益的分配是公司金融活动的基本链接。公司所筹集资金的实际数量取决于其生产和操作，以及其偿还债务。偿债能力分析的目的：有利

20、于债权人、投资人、经营者决策并正确评价公司财务状况。（三） 偿债能力分析的相关财务指标（1） 流动比率指标：流动比率是用以反映公司流动资产偿还到期流动负债能力的指标。它不能作为衡量公司短期变现能力的绝对标准。（2） 速动比率指标：速动比率是比流动比率更能反映流动负债偿还的安全性和稳定性的指标。（3） 利息保障倍数指标：利息保障倍数反映了获利能力对债务偿付的保证程度。该比率只能反映公司支付利息的能力和公司举债经营的基本条件，不能反映公司债务本金的偿还能力。从长期来看，公司必须拥有支付其所有费用的资金，但从短期来看，公司的固定资产折旧费用、待摊费用、递延资产摊销、无形资产摊销等非付现费用，并不需要

21、现金支付，只需从公司当期利润中扣除。（4） 现金比率指标：是指一定时期内公司现金类资产与流动负债的比值，作为衡量公司实时偿还流动负债的能力。现金类资产指现金、银行存款及短期股权投资等。（5） 资产负债率指标：资产负债率是期末负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量公司在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率这个指标反映债权人所提供的资本占全部资本的比例，也被称为举债经营比率（6） 产权比率指标：产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。一般来说，产权比率可反映股东所持股权

22、是否过多，或者是尚不够充分等情况，从另一个侧面表明公司借款经营的程度。二、 WK房地产公司概况（一） WK房地产公司简介1988年WK进入不动产业。经过30多年的发展，他一跃成为中国房地产的领头公司。现在他的主要业务包括房地产开发和房地产服务。截至2015年底，该公司已进入中国本土66个城市，以北上广三角洲为中心，广泛分布。并且，该公司打算2013年以后向海外投资。它参加了包括澳门、马来西亚、洛杉矶在内的海外房地产开发项目。在多年的操作中，WK坚持自己的操作原理，依靠专业的能力，实现高速转弯的快速发展和公正回报的商业战略“为普通人建造好房子”和“为人民良家”构筑是WK经常附着的主流产品的方向。

23、经过多年的努力，WK逐渐确立了住宅产业的竞争优势：“WK”已成为房地产业界首屈一指的中国商标，其品牌“四季花市”、“花园”、“黄金之家”深受消费者青睐。该公司的“花园屋”是首批专利产品和中国住宅行业发明的专业。该公司的房地产服务业务已通过中国第一批ISO 9002质量体系认证。该公司成立了万客会俱乐部，是住宅行业第一个客户关系组织。是中国第一家每年招聘第三方机构进行全面客户满意度调查的房地产公司。(二) WK房产公司经营现状图1 公司近三年来生产经营情况由营业收入的柱形图我们可以看出，WK房地产有限公司有限公司2017年和2016年的营业收入很平均，说明了WK房地产有限公司无拓宽新的销售方式与

24、方法，导致公司营业收入增长缓慢，会影响公司的获利，不利于公司未来发展。其次是营业成本，WK房地产有限公司2018年的营业收入、营业成本都有所增加，说明公司还发展还处在一个上升阶段。最后是利润，从图表中可以知道16年到17年的利润增长了118.9亿元，而17年到18年的增长额是163.2亿元，其增长缓慢的原因主要是因为在筹资活动中现金流出量过大，营业成本的增加，营业收入的增加与成本比重拉不开差距，终归其原因是2018年度需扩大生产规模，所以成本增加，利润增长不明显。（三） WK房地产公司所处行业现状分析图2 行业领头公司的销量图近三年来，年均住宅销售规模在8万套以上，WK的销售量居全球房地产行业

25、首位。2018年至少截止到8月底，龙头房企的销售量仍然在增长。今年4月，碧桂园5050.5亿元，WK3891.8亿元，恒大3851.4亿元，保利2662亿元，融创2657亿元，绿地2182.7亿元。销售过千亿的房企就达到了13家。销售过700亿元的达到了27家。全年销售过千亿的房企有望达到25家。而根据销售额比的话碧桂园的4124.9亿元占据了首位，其次是恒大的3041.8亿元，WK是1059.75亿元，曾经的房企一哥销售额只有碧桂园的五分之一，恒大的三分之一，而在净利润方面差别是更大，碧桂园没有公布半年的净利润，不过恒大的净利润是WK的5.7倍。三、 WK房地产公司偿债能力分析（一） 短期偿

26、债能力分析1、流动比率分析（1）流动比率指标：流动性比例反映了当前资产在成熟时偿还当前债务的能力指数。不能作为测定公司短期流动性的绝对标准使用。表1 流动比率表 单位：亿 、倍201620172018流动资产72131020013000流动负债5800847411220流动比率1.241.201.15表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（2）从总体上来看，WK的流动比率有下降的趋势。从变化情况来看，WK从16年起其比率就开始像下坡路走。究其原因是其流动资产的增长速度慢于流动负债的增长速度，致使流动比率逐年下降。图3 同行业流动指标对比图（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业

27、的保利地产和绿地控股的房地产公司相比较，2016年的流动指标同行业间相差较大，2017年间WK与绿地相差变小，而保利与WK还是相差拉大，2018年间WK和绿地又缩短了差距，而保利与WK又拉大了差距，由此可以清晰的看出WK房地产公司处于偏低的位置而且当期流动比率有增有减，这种趋势是持平的，但它仍然低行业较好的水平，说明公司的偿债能力不足。（4）分析结论：WK房地产公司需要加强在同行业中的偿债能力。2、速动比率分析速动比率指标：速动比率是比流动比率快速更好地反映安全性和当前偿还公司债款能力的稳定性。表2 速动比率表 单位：亿、%201620172018流动资产72131020013000存货467

28、459817503预付账款503683760速动资产1949.33481.84591流动负债5800847411220速动比率0.440.500.49表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（2） 从大体上来看，WK的速动比率波动大，应找出原因，采取应对措施。其中2017年速动比率与2016年的相比增长了0.06。2017年速动比率比2016年有所增长的主要原因是：2017年的速动资产与2016年相比增长了1532.5亿元；2017年的流动负债与2016年相比增长了2674亿元。2018年速动比率比2017年有所减少的主要原因是：速动资产的增长速度快于流动负债的增长速度，所以速动比率有所提

29、高。图4 同行业速动指标对比图（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业的保利和绿地相比较，20162017年的速动指标各公司相差不大，2018年间保利与WK、绿地拉大了差距，而绿地与WK差距不大。虽然当期速动比率有所增长，但是仍然位于行业中低线，公司偿债能力较差。由此可以清晰的看出WK房地产公司处于居中的位置而且当期速动比率有增有减，其趋势趋于平缓，但是与同产业的更好水平相比，它是中坚水平，说明该公司的偿债能力不足。（4）分析结论：WK房地产公司需要加强在同行业中的偿债能力。3、现金比率分析（1） 现金比率指标：是指公司现金类资产与流动负债的比值，衡量公司偿还流动负债的能力。表3 现

30、金比率表 单位：亿、%201620172018货币资金87017411884流动负债5800847411220现金流动负债比率0.150.210.17表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（2）三年的比率分别为0.15、0.21、0.17，2017年比率比2016年的高出0.6，则说明WK公司本年度的现金流动负债比率比上年度有所提高，表明WK公司的短期偿债能力有所增强。2018年度的比率比2017年度的比率低出0.4，其原因是货币资金的增长速度比不过流动负债增长速度，使得2018年的现金比率的减少。图5 同行业现金对比图指标（3）2016年2018年WK房地产公司与同行业的保利地产和绿地

31、控股的房地产公司相比较，2016年的现金指标同行业间相差较小，2017年现金指标WK与绿地突然拉开差距，而保利仍然停在原地。2018年间保利与WK位置互换，而绿地与WK和保利差距缩小。由此可以清晰的看出WK房地产公司处于居中的位置而且当期现金比率有增有减，其趋势大起大落，在行业的中上水平。说明它需要加强公司的短期偿还公司债款能力。（4）分析结论：WK房地产公司需要加强在同行业中的短期偿债能力。（二） 长期偿债能力分析1、资产负债率分析（1）资产负债率指标：是期末负债总额除以资产总额的百分比。表4 资产负债率表 单位：亿、% 201620172018负债总额6690978712900资产总额83

32、071170015300资产负债率80.5383.9884.59表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（2）16、17、18年的资产负债率为80.59%、83.98%、84.59%,资产负债率上升说明偿债能力变弱。其原因是：负债总额增长率快于资产总额增长率。WK的高资产负债比率表明WK的长期支付能力正在减弱。而且它会削弱债权人对WK投资资金量。图6 同行业资产负债指标对比图（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业的保利地产和绿地控股的房地产公司相比较，2016年的同行业间相差较大，2017年逐渐缩小，2018年间绿地与WK继续缩小，而保利与WK和保利差距变大。WK房地产公司处于

33、居中的位置而且当期资产负债比率持续增长，其趋势2016年到2017年增长快，2017年到2018年趋于平缓，处于行业中等水平，证明该公司的长期偿债能力有待加强。（4） 分析结论：WK房地产公司需要增强长期偿债能力，降低资产负债率指标2、 利息保障倍数分析（1） 利息保障倍数指标：是指生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率。表5 利息保障倍数表 单位：亿、倍201620172018利润总额392.5511.4674.6利息支出15.9220.7559.99息税前利润总额408.42532.15734.59已获利息倍数25.6525.6512.25表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（

34、2）WK所在的房地产业3年的利息保障倍数分别为为25.65倍、25.65倍、12.25倍。WK16、17两年的利息保障倍数明显高,则该公司的支付利息能力强,财务风险较少；18年的利息保障倍数低，存在较高的财务风险。原因是由于利润总额增长速度比前年慢，而利息支出增长速度又快过前年，从而导致其倍数低。图7 同行业已获利息指标对比图（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业的保利地产和绿地控股的房地产公司相比较，2016年的现金指标同行业间相差较大，2017年已获利息同行业间指标逐渐缩小，而WK还在保持高已获利息比率，2018年各行业的差距变小。由此可以清晰的看出WK房地产公司处于房地产行业

35、领先的位置而且当2016到2017年已获利息比率增长平缓，2017年到2018年跌破领先地位，处于行业中等水平，证明该公司的长期偿债能力需要加强。（4）分析结论：WK房地产公司的偿付负债利息弱，有较高的财务风险。3、产权比率分析（1） 产权比率指标：是负债总额与所有者权益总额的比率。表6 产权比率分表 单位：亿、%201620172018负债总额6690978712930所有者权益总额161718672356产权比率413.73%524.21%548.81%表数据源自WK二零一六年至二零一八年年度报告（2）WK集团20162018年的产权比率分别为413.73%,524.21%，548.81%

36、，呈现上升趋势，2016年与2017年的产权比率上升了110.48%，2018年虽然相对于上年回升，但相较于2017年增长比率却是下降了。其原因是负债总额与所有者权益总额间的差额越来越大。图8 同行业产权指标对比图（3）2016年到2018年WK房地产公司与同行业的保利地产和绿地控股的房地产公司相比较，2016年的产权比率指标WK与绿地间差距较大，而保利与WK比较靠近；2017年产权比率WK和绿地间指标逐渐缩小，而WK还在处在行业间中等的产权比率，2018年各行业的产权指标都在缓慢增长，相互间的差距不变。由此可以清晰的看出WK房地产公司处于房地产行业中等的位置而且当2017到2016年产权比率

37、增长平缓。（4）分析结论：WK的偿债风险高，存在高破产风险，长期偿债能力需要加强。4、综合分析：通过对WK房地产过去三年的纵横分析，我们发现WK房地产偿债能力不强，负债比例高，金融风险比较高，能力是中等水平，WK房地产低支付能力与房地产行业一般高负债比率密切相关。四、 WK房地产公司偿债能力的问题及成因分析（一） WK房地产公司偿债能力存在的问题1、速动比率低于正常值通过WK速动比率表的分析，WK在三年间存在着库存积压的问题，短期内无法妥善解决，而且是连续增长的现象。同时，WK公司股份有限公司的速动比例一直处于低水平，除2017年达到了通常所认为的适宜数值，其余2年都未达到50%这一标准。2、

38、资产负债率偏高通过资产负债比率的图表分析，可得WK资产负债比率高。虽然2016年有所下降，但它仍然高于行业平均水平，并且一般高于适当水平。这表明，WK集团正在通过改变政策、抓住改变市场环境和国家政策的机会来改善这一状况。但尚不能改变其完整的负债不合理的事实，WK集团拥有更高的金融风险概率。3、产权比率呈偏高走向通过对产权比率图表的分析可以看出16年到17年的涨幅大过17年到18年的涨幅，说明17年间经营者对公司的未来发展方向模糊不清。产权比率直接反应负债与所有者权益之间的关系，产权比率越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益保障程度越高，承担的风险越小；产权比率越大，权益乘数越大，资产负债

39、率越高，公司财务风险越大。同行业相比，WK产权比例走高，长期偿还公司债款的能力不能有效保证。（二） WK房地产公司偿债能力存在问题的成因分析1、存货管理制度不完善通过WK速动比率图表，发现WK集团在过去3年内存在着盘点资产管理的问题，这个问题尚未得到妥善解决。同时，WK股份公司的现金比率处于低水平，这意味着WK集团在投资方面所使用的资金比例提高，导致公司没有足额的货币资金偿还短期债务。在同行业中，我们可以了解到存货的储备规模在一定程度上反映了公司的持续发展潜力，因为存货的流动性差，导致公司的存货周转能力变差，就会给公司造成一定的偿债压力和偿债风险，甚至影响到公司正常的生产经营活动。2、房地产行

40、业面临着国家政府的严厉调控政策国务院召开常务会议,宣布共计八条政策措施，以加强房地产监管效益，促进房地产市场健康发展。地方自治区制定了实施规则，取得了显著结果:(1)大城市的商业住宅交易量急剧减少，交易价格稳定;(2)在一些城市，土地销售大幅度减少，有些土地拍卖已被出售;(3)商业房地产正在大幅变暖。这些变化直接影响房地产公司销售额的增长率和公司资金的撤退。在上面表3中,2016年和2017年的货币现金流量增长快速,2018年其速度才逐渐缓慢下来，原因是2016年房地产公司的开工项目数量快速上升，直至2018年才得到缓和。多年来，国家就房地产部门现有问题发表了一系列宏观管理政策，旨在抑制房价过

41、度上涨。但该宏观管理方针基本上没有抑制住房价上涨。房地产价格远高于其他价格指数，反复创新高。这些城市的很多房价远远超过了房屋的实际购买力，成就了炒房家。如放任不管经过数年连续上升，房价将会变得异常新高。因此，房价的限制曾经成为政府和国民关注的焦点。去年下半年以后，国家对房地产业进行了宏观调控。根据土地供给、银行信用、制度监督、产业政策，逐渐标准化，改善了房地产业。今年，采用了严厉的金融政策。这些政策的实施显示了政府对房地产投资的削减和进一步紧缩政策的期待。从目前的情况看，房地产的宏观调控效果逐渐显现，全国的房价正在逐步变化。据报道，像广州、上海这样的大规模中型城市，房地产价格下降了30%以上。

42、其他的第二线城市也看到了下调的不同程度。第三线的县城大多还保持着价格上涨的程度，但是增长速缓慢。3、房地产市场预期持续的通货膨胀中国进入了通货膨胀的时代。农业、副产品、物价、人事费的高涨，关系到房地产公司生产成本的上升，加大开发者的财政压力和成本。同时，有不动产公司的二手销售住宅多数。更高的通货膨胀必然会减少公司收入和通货膨胀的开发者的损失。通过它自身内部的消化管来解决那个很难。它只能由简单的成本移动和最终消费者来执行。但是政府的管理方针有所松懈，房地产价格上涨缺乏空间，影响了上市房地产公司的资质。五、 改善对WK房地产公司偿债能力的建议（一） 加强存货周转速度针对存货制度的管理，我建议应该这

43、样做：1、为了提高库存的周转率，必须制定目前月份的销售计划计划，防止盲目生产。2、重视库存管理，做好商品房防护工作，对房屋的安全性的防护尤为重要，定期进行安全检查，减少因为自然灾害原因造成的损失。3、确立完善的生产计划，严格管理库存。4、开发适销对路产品，房产开发公司在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。5、采用精装修。首先开发商在施工阶段就统一装修，避免了每家每户的浪费，相对来讲比较环保，与此同时还可以避免家家户户由于装修工期不同造成邻居间的干扰；其次

44、，对于很多业主来讲精装交付，买了家具就可以入住，实在是简单方便。因此，精装修交付势必是未来房地产行业发展的一个趋势。为很多开发商提供了一个缩减空房的手段。（二） 顺应国家、政府的政策制定针对性战略1、根据颁布的土地政策，实施多元化整合土地战略公司根据不同类型的房地产政策将其销售手段依附到政策方面，顺应其政策的相关内容，获取其各种各样的优惠环节，并得到了国家政府的支持，也更有利于公司的多方面开展房地产开发、销售等，尤其是在土地方面，从土地公布的一系列政策观点来看，公司可以利用全国市场、地区多样化的组合、多层次的产品结构和住宅市场价格多样化的组合，减少公司整体风险。更大大提升了公司扩大其自身规模的

45、潜力。2、根据资本供给状况适当调整开发战略由于央行收紧货币，开发商通常的资金比例和资金渠道将被限制在次数。从国家不同地区的现状来看，房地产开发公司很难借到银行的资金，很多房地产开发公司为了克服困难，被要求新的资金筹措渠道，被迫从民间筹措资金。私人资金筹措的高利率，加大了公司的负担，提高了开发成本。面对当前形势，房地产开发公司必须在投资战略上进行适当的调整或控制，以保持他们的实力和进一步发展。开发公司可以根据资金的运用谨慎地面对新土地开发项目并做到最好。他们必须清楚地认识哪些项目超出自己的范围，注意控制风险。对于开发的项目，为了满足公司现金流量的平衡，必须根据资金供给适当地缩小。3、慎重选择开发项目，注意控制风险在选择项目时，特别在计算开发中地区的住宅需求时，必须注意调查和研究。为了事业开发，必须通过地区人口、年龄分布的数据来测量购房的需求。同时，通过对商业住宅的销售量、商业住宅的未使用库存、现有开发数量的调查，可以计算地区的恶用量，决定开发项目的实现可能性。对严重的过剩榨取的地域，介入的事不恰当。（三） 制定合理的偿债计划由于行业的竞争十分激烈，导致许多公司资本链比较紧张。在今天的资本市场有很多借钱的方法。从过去的单一