某体育中心物业管理初步方案fark.docx

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1、目 录1、企业业基本情情况，公公司内部部管理机机制和特特点。2、对本本项目物物业特点点的分析析。3、对本本物业管管理服务务的整体体管理的的设想及及策划。4、拟采采取的工工作计划划和物资资装备设设备情况况。5、管理理人员的的配备、管管理及培培训。6、物业业维修养养护计划划和实施施。7、各项项指标的的承诺及及完成承承诺指标标采取的的措施。8、经费费收支预预算。9、本项项目资料料档案的的管理及及相关规规章制度度。10、本本公司管管理本项项目的优优势及要要说明的的问题。第一章 企企业基本本情况，公公司内部部管理机机制和特特点贵州立华华安物业业服务有有限公司司是一家家集住宅宅物业服服务、商商业物业业服务

2、、保保安、保保洁、维维修、园园艺工程程及物业业服务顾顾问、咨咨询、策策划业务务为一体体的，具具有独立立法人资资格的综综合性物物业服务务企业。 立华安安核心层层是由一一批深爱爱物业管管理事业业并在物物业服务务行业拼拼搏实践践5-115年，有有物业管管理专业业知识和和管理技技能深度度积累、年富力强的职业经理人共同组成的物业服务团队。他们包括：国内数家知名物业服务企业（一级资质）的资深人员和精英人才，我们一方面能在日常管理中带给员工最新的思想理念、最前缘的经验指导，另一方面能为接管物业提供独到的管理创意及专业的管理建议，并拥有国内大型体育场馆管理经验的专业人才作管理技术支撑。立华安在在秉承“全心为为

3、客户创创造价值值服务”的经营营理念基基础上，树树立起“帮助客客户，就就是帮助助我们自自己”的全员员服务理理念和“以严谨谨、细致致的服务务不断为为客户创创造安全全、优美美、舒适适的物业业氛围，持持续实现现客户满满意”的质量量方针。 立华安安以优质质服务为为支撑，以以国际IISO990011质量管管理体系系为服务务品质保保障，以以“和谐居居住、星星级服务务”为标准准，积极极倡导“和谐生生活方式式”，从基基本生活活方式、社社会生活活方式和和精神生生活方式式三个层层面关爱爱客户，为为客户创创造一种种完善的的生活服服务系统统。 立华安安作为学学习性企企业组织织，在学学习国外外先进物物管理念念技术的的基础

4、上上，融汇汇国内物物业管理理实践经经验，探探索出独独具特色色的“立华安安物业服服务模式式”，配合合“顾客满满意系统统”（CSS）的运运作，力力争将物物业管理理服务达达到尽善善尽美的的境界。立立华安倡倡导的“管理严严谨化、服服务优质质化、客客户亲情情化、理理念超前前化”已经形形成以“高档物物业特征征、优质质服务标标志、独独具项目目特色、合合理收费费取向”为核心心的物业业服务品品牌风格格。 贵州立立华安物物业服务务有限公公司于220099年成立立，凭借借对物业业服务的的专业理理解，现现在管项项目有位位于贵阳阳市的众众福家园园、中央央公园、美美成名园园、涧桥桥泊林，清清镇市的的塞维利利亚等五五个高层

5、层住宅小小区，与与此同时时代管银银海地产产的嘉怡怡花园、银银海大厦厦和银海海元隆广广场，并并正积极极接洽贵贵州省多多个地州州名优楼楼盘。质量方针针：以严严谨、细细致的服服务不断断为客户户创造安安全、优优美、舒舒适的物物业氛围围，持续续实现客客户满意意。核心理念念：把员员工的个个人追求求融入立立华安的的长远发发展规划划之中。 立华安安将秉承承 “舍得模模式”来经营营企业、经经营人才才，通过过全员培培训、职职务晋级级等激励励制度，舍舍一时之之小利，得得长久之之人心，创创百年之之品牌，走走辉煌之之大道。管理理念念：人才才、团队队、互动动、尽责责人才 物业管管理属于于服务业业，服务务业需要要清晰头脑脑

6、，人才才就显得得难能可贵贵。尊重重人才，爱爱惜人才才，为人人才提供供发展空空间是立立华安对对人才的的使用原原则。团队 团即团团结，队队即多人人的集合合。团队队就是靠靠一种信信念凝集集在一起起的战斗斗集体，具具有团队队精神才才能打胜胜仗。立立华安起起步靠团团队精神神，走向向成功仍仍要靠团团队精神神。互动 讲讲求卓越越沟通，我我们与客客户需要要卓越沟沟通，我我们的团团队内部部更需要要卓越沟沟通，沟沟通产生生共鸣，沟沟通产生生原动力力，沟通通也让我我们彼此此更加坦坦诚。尽责尽心尽责责是做人人与做事事之本，尽尽责也是是自我价价值实现现的标尺尺，有尽尽责之心心可助事事业腾飞飞，有尽尽责之心心可获得得客户

7、与与更多的的回报。管理理念念 以质质量立足足市场、以以品牌角角逐市场场、以信信誉赢取取市场、以以实力拓拓展市场场。以质量量立足市市场 质量上上做到规规范化、标标准化，以以高标准准质量管管理体系系立足市市场，并并不断突突破与自自我超越越，使立立华安获获得市场场的认同同。以品牌牌角逐市市场 有优良良品牌的的企业才才有永恒恒生命力力和吸纳纳力。立立华安精精神内涵涵就是以以品牌去去占领、去去获得市市场。这这种精神神内涵就就是规范范管理创创造品牌牌、实施施创优发发展品牌牌，自我我超越升升华品牌牌、塑造造精品演演绎品牌牌。以信誉誉赢取市市场 立华安安以“管就高高标准，干干就创一一流”，树立立立华安安良好市

8、市场口碑碑和“有诺必必践、一一诺千金金”的社会会信誉。以实力力拓展市市场 立华安安对物业业服务实实行条块块结合、以以条为主主的专业业化管理理和内外外并举、以以绩为先先的规模模化、专专业化经经营，通通过组建建、磨合合、扩充充，形成成独树一一帜的人人才优势势、技术术优势和和产业优优势。第二章 对本本项目物物业特点点的分析析六盘水市市体育中中心项目目位于六六盘水城城市主干干道凉都都大道与与钟山大大道交汇汇处南侧侧，东临临钢城花花园，南南靠双龙龙路，西西接消防防指挥中中心，是是城市重重要的功功能性建建筑。项目占地地4855亩，总总建筑面面积166.5万万平米，项项目包括括体育场场545511。222平

9、方方米，体体育馆2287444。22平方米米，市民民健身中中心游泳泳馆等约约500000平平方米，品品牌餐饮饮33000平方方米，网网球中心心约22200平平方米，景景观绿地地420083997。339平方方米，活活动广场场150097平平方米，入入口集散散广场1192111平方方米，附附属运动动场地1185663平方方米，地地下停车车场1000033.7平平方米，地地面停车车场约990000平方米米，相关关综合商商业约3380000平方方米。六盘水市市体育中中心其突突出的专专业功能能决定了了其不同同于住宅宅、写字字楼等物物业的特特点：一、物业业特点分分析1. 占地面积积广、建建筑规模模大、功

10、功能综合合性强、投投资金额额高本体育场场馆的建建设标准准除满足足全民健健身的需需求外，还还要兼顾顾大型赛赛事、大大型活动动需要，基基本上都都是按照照满足大大型国际际、综合合性赛事事要求实实施建设设的，同同时建设设选址充充分考虑虑了交通通便利。在在项目及及功能的的设置上上，体育育中心内内都有：综合体体育馆、游游泳馆、足足球场等等配套的的训练场场及酒店店、餐饮饮娱乐等等配套商商业网点点。 2. 设施设设备规模模庞大、齐齐全、技技术含量量高场馆内除除了拥有有写字楼楼的供电电、给排排水、空空调、电电梯等常常规设备备外，专专门配置置有智能能化的中中央控制制系统、无无线上网网系统、广广播扩音音系统、照照明

11、系统统、制票票检票系系统及门门禁身份份识别系系统，所所有设施施设备功功能按国国际赛事事场地标标准设计计施工，充充分满足足体育赛赛事、各各类活动动的要求求。3.所有有功能多多元化本主、副副场馆主主要功能能是为体体育比赛赛提供专专业化的的场地，如如田径、足足球、游游泳、篮篮球、乒乒乓球、排排球、羽羽毛球比比赛等，同同时也可可用于大大型商业业演出、大大型集会会、会展展等，呈呈现使用用功能多多元化的的势态。4.人性性化设计计程度高高本场馆在在建筑设设计上完完全实现现以人为为本的人人性化设设计。如如仅供运运动员、观观众使用用的洗手手间就有有XXXX个（男蹲蹲位XXX个、小小便池XXX个，女女蹲位XXX个

12、，残残专蹲位位XX个个，能同同时满足足XXXX人同时时入厕）；为弱势人群考虑的残疾人专用的通道及残疾人专用的看台分布在各入口；另外还有新闻发布厅、记者工作室、裁判员休息室、运动员休息室、兴奋剂检查室、医务室、播音室、电视转播间、球童休息室等供赛事使用的各类比赛功能用房，以及满足特殊人群的需求设计的贵宾包厢等等，这些都是场馆人性化设计的充分体现。 55.配套套商业网网点密度度大、交交通通讯讯设施容容量大作为对社社会公众众开放的的现代体体育场馆馆，商业业网点、交通通通讯设施施大容量量的配置置是现代代体育场场馆必备备，特别别是在举举行大型型赛事、大型活动动时，要要满足数数万人的的购物、餐餐饮、停停车

13、、通通信的需需求，并并需具备备在短时时间内疏疏散观众众、车辆辆的能力力。6.新闻闻、传媒媒设施设设备先进进、完善善体育赛事事的现场场直播是是传媒业业的主要要业务，也也是体育育产业的的重要的的收入来来源，体体育产业业与传媒媒业已经经形成相相关联产产业，因因此作为为赛事活活动载体体的现代代体育场场馆为传传媒业提提供先进进、完善善的硬件件设施也也是体育育产业发发展自身身的需要要。二、运营营特点分分析1、日常常商业活活动频繁繁本体育场场馆的日日常运营营相对集集中在赛赛时及大大型活动动时的商商业活动动方面（如主场二二楼小卖卖部、酒酒店、对对外开放放的羽毛毛球训练练场、网网球中心心、篮球球场、乒乒乓球训训

14、练场、会所、足足球场、健健身馆等等等，在在场馆空空闲时间间，充分分利用开开阔的场场馆资源源创收经经营。2、大型型赛事、活活动期的的运营特特点1、活动动准备期期（7-15天天）：在在此期间间，大型型赛事、大型活动的举办单位、参加单位、媒体单位的工作人员、服务人员以及各类物资器材大量进场；专业训练场、各类办公用房使用准备，足球比赛划线、球门挂网准备，商业演出舞台搭建、草坪保护盖板铺设等各类专业设施设备全面启用。2、活动动进行期期：安全全保卫、检检票等工工作人员员及观众众在1-2个小时时内全部部进场，人人员迅速速达到数数万人，体体育场馆馆所有机机电设备备、强弱弱电系统统、配套套功能用用房、停停车场等

15、等全面投投入使用用，配套套餐饮、商商业网点点的经营营活动亦亦活跃起起来。3、大型型赛事、大型活动结束时，为避免围观，运动员、演职人员要迅速离场，观众也要在短时间内退场，同时，全部临时设施需连夜撤卸，各类设施设备满负荷运转，充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能。3、现代代体育场场馆的客客户特点点分析1、多元元化的客客户群体体现代体育育场馆使使用功能能的多元元化决定定了其客客户群体体在知识识层次、生生活环境境、地域域背景、民民族习惯惯等方面面的差异异，从而而形成了了多元化化特点。1、体育育比赛时时，客户户群体是是球星、运运动员、教教练、裁裁判员球球迷、观观众、记记者；2、演出出活动时时，客户户群体是

16、是歌星、演演员、演演出公司司、记者者、观众众等；3、商业业活动时时，客户户群体是是商人、购购物市民民等；4、同时时，作为为大型社社会公建建项目，向向社会公公众开放放的特性性又决定定了客户户群体的的广泛性性，从普普通老百百姓到国国家政府府机关官官员，日日常参观观健身的的人群络络绎不绝绝。2、性质质单一的的业主体育中心心属政府府投资国国有资产产，是体体育场馆馆主管部部门的下下属事业业单位，单单一业主主的特点点显而易易见。3、社会会关系接接触面广广体育中心心作为大大型社会会公益项目，国国家投资资、为了了公众利利益、公公众使用用，建筑筑本身代代表着城城市的政政治地位位。与社社会各界界充分接接触并保保持

17、良好好的公众众关系，接接受社会会各界对对场馆使使用监督督，对于于场馆有有着深远远重大的的意义。第三章 对本项项目物业业管理的的整体设设想及策策划本体育场场馆是大大型社会会公建项项目类型型之一，其其属性最最具大型型社会公公建项目目的特征征。根据据现代体体育场馆馆的物业业特点、客客户特点点，其物物业管理理要着重重做好以以下几个个方面的的工作：一、 人力资源源配备工工作：现现代体育育场馆建建筑规模模大、设设施设备备多、科科技含量量高、客客户群体体等一系系列特点点，要求求专业物物业管理理企业必必须在涉涉及的每每个领域域都是专专家，因因此，要要做好以以下几个个方面：1、 体育专业业人才。体体育场地地使用

18、的的规范、体体育器材材的识别别、体育育运动的的各项要要求，没没有专业业人才，无无法实现现现代体体育场馆馆赛事服服务。2、 专业场地地维护人人才。足足球草坪坪、田径径跑道都都是现代代体育场场馆的重重要设施施，本身身价值都都是上百万，甚甚至数千万，维维护不当当，不仅仅遭受巨巨大经济济损失，而而且在同同行的竞竞争中造造成很坏坏影响，专专业场地地维护专专业人才才的引进进与培养养是关键键的一环环。3、 高科技专专业人才才。大型型赛事、活活动的大大屏正常常显示、音音响设备备的安全全播放、检检票口的的规范操操作、运运动员休休息的热热水供应应等等每每个环节节工作，都都要求专专业人才才持证上上岗、熟熟练排除除故

19、障。4、 全方位高高素质的的服务专专业人才才。现代代体育场场馆客户户特点要要求我们们的接待待服务人人员综合合素质高高，语言言能力、沟沟通能力力、接待待礼仪、处处事应变变能力等等等，是是高水准准服务的的直接体体现，也也是企业业精神风风貌的充充分展示示。5、 全民健身身的带头头人。是是群众健健身活动动的组织织者、倡倡导者，优优秀的带带头人使使公众活活动朝健健康化发发展，对对社会的的安定团团结起着着至关重重要的作作用。二、物业业管理重重点在体育场场馆的物物业管理过程中，针针对业务务范围不同，工工作上也也有轻重缓急之分分，我们将重点点抓好以下下两个方面面：1、做做好基本本保障，尤尤其要做做好工程程管理

20、工工作所谓基本本保障，就就是把物物业管理中中的最基基本业务务，如秩秩序维护护、保洁、设备管理理、维修养护、绿化美化化、对客服务等做到到位，为为客户营造一一个安全、整整洁、舒适适、优美、便便捷的赛赛事、办办公与商务环境。在体育场场馆的基基本物业业管理工工作中，工工程管理理是其中中的重中中之重。工工程设备备管理是是中心的心心脏，能否否保证主、副副场馆各各个系统安全、正正常运行十分分重要。所以说，工程程管理是是物业管理能能否成功功的关键键之一。在在对体育中中心的工工程管理理上，我我们将重点点把握以以下几个个原则：贯彻主主管负责责制的原原则。即形形成以工工程部主主管为核心的的设备设设施管理理组织机构，

21、给予充分分的责权权保证，使其其政令畅畅通，贯穿到位位。实施精精兵简政的原原则。工程程管理具具有综合性和和随机性的的动态特点点，在技技术力量配配备方面，不不宜样样样俱全，而而要求技技术人员精干熟熟练，善于于解决实实际问题题，达到用人人少而精精、工作作效率高高的目标标即可；实行管管理、技技术和经济三位位一体的的原则。即对设设备维修修、成本本控制、材材料购置等进行综合性的的经济评评价，突突出以降降低成本本为中心。切合场场馆实际际的原则。落实“预防为主的设备备检修原原则。根据据季节性变化和运行规律，加加强维修计划管理理，注重重维修工作作质量，做做到急者者先行，缓者放后，主次有别，有条不紊。2、需要要不

22、断创创新物业管理理的目标标是实现二要：A、要要实现物业的保值增值；B、要要不断地满足客户的市场需求。实实现上述述二个目标，管理理上靠单单一满足物业的基本本保障恐恐怕不行行，还需要不不断地进行管理理创新。对体体育中心心的物业管理，更更需要不间断地上上台阶、上档次、上上水平，尤尤其注重重在提高高形象和和层次上动脑脑筋、想想办法。三、物业业管理设想针对本体体育场馆馆物业的特点点及其对对物业管理的的总体要求求，以及及前期物物业管理工工作将面临的难点和重重点，我我们认为为本体育场场馆的物物业管理应围绕“安全、保保障”四个字展开。安全全是指让让客户在体育育场馆里工工作安全全放心；保障是指要全面面完成各各类

23、赛事事及大型型活动的的赛时保保障任务务，让客户感到满意意。为此，我我们对体育育中心的的物业管理与服务提出以以下几点点设想。（一）科科学化、制制度化、规范化、高起点体育场馆馆技术含量量高，管管理范围围广，不不能只凭凭经验办办事。我我们将根据据公司现现有的管管理制度度，并结结合体育场馆馆的特点点，积极极探索制制定并不断完善各各项管理规章制度度，使整整个管理工工作有章章可循，有有据可依依，管理理与服务走上科科学化、制制度化、规范化的轨道，凭借高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求对体育中心实施物业管理工作。（二）加加强秩序序维护防防范，严严格出入入管理制制度，建建立客户户档案。体育场馆

24、馆的安全全保卫工工作很重重要，它它不仅涉及国家、企企业和个人财产与与生命安安全，还还涉及大大量的行行业、商业、部门机密。由由于本体育主主、副场场馆在硬硬件上是是独立修修建（总总体上不不围和）、办公时间是开放的，进出人员较多，所以秩序维护管理难度大。因此我们将加强体育场馆的秩序维护防范工作，建立和健全各种值班制度，坚持出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强门卫值班及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，全面建立客户档案，熟悉客户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保客户人身和财产的安全。（三）加加强消防防管理，做做好防火火工作

25、由于体育育场馆是是消防安安全重点点单位，对防火要要求高，我我们将特特别加强对消防工工作的管管理，教教育员工、客客户遵守用用火、用用电制度，明明确防火火责任人，熟熟悉消防防基本知知识，掌握握防火、救救火基本本技能；加强防防范措施施，定期期检查、完完善消防防设施，落落实消防措措施，发发现问题题及时处理，消消除事故故隐患。（四）重重视清洁洁管理清洁好坏坏是物业业管理服服务水平的的重要体体现，关乎体育育场馆的形形象。由由于体育育场馆是是政府的的窗口，且且采用了了大量高高级装饰材料进行装饰，所以以清洁难难度大，专专业要求求高。为为此我们将将制定完完善的清清洁细则则，明确确需要清清洁的地地方、材材料、清清

26、洁次数、检查方法法等。同同时加强经常性巡巡视保洁，保证大厅、办公室、楼楼道、过道随脏随随清，办公室内无杂物、灰灰尘，门窗干净明亮，会会议室整整洁，茶具具清洁消毒毒等。（五）强强化设备备管理设施的维修保养设备、设设施的正正常运行是体体育场馆馆物业管理正正常运作的核核心。我我们将做好好对水电设施(包括高高低压变变电房，备用发电房，高高低压电电缆、电线，上上下水管管道等各各项设施)的全面面管理和和维修，注注重对消防系系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。建建立健全全的检查查维修制制度，对对公用设备备、公共共场所，如如大厅、走廊廊、楼道、景景观灯等定定期检查查、维修维护，对客户、租户的设备报报修及

27、时处处理，并定期检查查。（六）加加强沟通协调，不不断改进工作我们将加加强与客户的沟通，主主动征询、听取取他们对对管理服服务工作的的意见与与要求，认认真接受受、处理客户的投诉，及时反映、解解决他们提出的的问题。谨慎对对待，协调调好各方方关系，协调调配合好好政府各各部门的工作作，不断断改进各项管理，使使各项工作指指标达到同同行业先进水平。一一流的物物业需要要一流的的管理，一一流的管管理出一一流的质质量。通通过我们们的服务务，为“六盘水水市奥林林匹克体体育中心心项目”创造价价值，为为业户营营造一个个“安全、舒舒适、温温馨、亲亲情”的健身身、娱乐乐、休闲闲、办公公及购物物环境，让让业户安安心、放放心。

28、四、总体体管理服服务目标标1、 前期目标标成为业主主的好参参谋、好好帮手、好好朋友；2、 合同目标标在合同期期内，全全身心为为业主服服务，成成为业主主的好保保姆、好好管家、好好朋友。三年内达达到ISSO90001质质量管理理体系第第三方认认证；（有有无必要要请考虑虑）三年内达达到ISSO1440011环境管管理体系系第三方方认证；有无必必要请考考虑）三年内达达到OHHSASS180001职职业健康康安全管管理体系系第三方方认证；（有无无必要请请考虑）-建建议删掉掉！建议改写写为：我我们将按按照ISSO90001质质量管理理体系的的标准来来制定各各项管理理工作标标准，规规范各项项工作。一年内通通

29、过“六盘水水市物业业管理优优秀场馆馆”的考评评；三年内通通过“贵州省省物业管管理示范范场馆”的考评评；五、管理理服务理理念 立立华安物物业让您您更满意意让严严格管理理、规范范服务、心心心交流流您业业户、发发展商、行行政主管管部门、相相关专业业部门更优优于行业业标准、优优于其它它企业、1100%业户第第一、不不断超越越业户日日益增长长的需求求满意成为业业户的好好保姆、好好管家、好好朋友成为发展展商的好好参谋、好好帮手、好好朋友成为大家家认可的的好企业业、好伙伙伴、好好朋友六、 保保证体系系 我公司司自成立立之日起起便开展展企业标标准化工工作，并并制订了了公司“企业标标准（QQ/OAAKH）”。我

30、公司将三项体系、企业标准以及适合“六盘水市奥林匹克体育中心项目”的三级操作文件贯穿于“六盘水市奥林匹克体育中心项目”的物业管理之中。第四章 拟拟采取的的工作计计划和物物资装备备情况一、拟采采取的工工作计划划为了使物物业保值值、增值值，管理理处在认认真做好好物业的的接管验验收工作作的基础础上，拟拟定进一一步的工工作计划划，加强强二次装装修管理理，增强强业主和和物业公公司之间间的沟通通，以确确保物业业品质不不断得到到提升，同同时为建建设方提提供一个个后续的的优质的的售后服服务工作作，使建建设方与与物业公公司的品品牌共同同提高，达达到“双赢”的目的的。1、物业业介入针对实际际情况，提提前准备备管理方

31、方案我公司对对物业进进行现场场查勘，力力争在项项目工程程建设收收尾阶段段前，从从物业管管理的角角度提出出改进或或布置措措施，配配合准备备接管验验收所需需要准备备的资料料及其他他相关工工作。在前期介介入工作作中，我我们一方方面根据据规划建建设，另另一方面面，紧密密结合体体育场馆馆的实际际情况，提提前准备备管理方方案、我我们对体体育场馆馆的物业业管理进进行准确确定位，并并有针对对性地完完善秩序序维护管管理方案案、停车车管理方方案等。2、接管管验收在我公司司对体育育场馆充分分了解的的基础上上，通过过接管这这一工作作程序，进进一步熟熟悉场馆馆物业整整体的各各项性能能与状态态，预测测客户可可能提出出的问

32、题题，准备备相应的的方案措措施，提提前向建建设单位位通报工工程讯息息，向业业主提供供建设性性改进意意见，把把可能发发生矛盾盾的地方方，消灭灭在萌芽芽状态，真真正做到到有备无无患，防防范于未未然。协助处理理工程遗遗留问题题(1)常常见的非非结构性性工程质质量问题题包括：有防防水要求求的地面面渗水；外墙墙面渗水水；室内内地坪空空鼓、开开裂、起起砂、面面层松动动；抹灰灰层、面面砖、油油漆、墙墙纸脱落落残缺；门窗窗开关不不灵、缝缝隙过大大、缺件件；供水水系统漏漏水；电器器、电线线漏电，灯灯具安装装不牢；排水水管道设设计缺项项、不合合理、堵堵塞，道道路沉陷陷：其他他常见的的问题。(2)问问题的处处理程序

33、序在保修期期内发生生保修范范围内的的工程质质量问题题，由建建设单位位或建设设单位委委托物业业管理公公司通知知施工单单位维修修。施工单位位自接到到通知之之日起应在约约定的保保修时限限内到达达现场与与客户确确定返修修内容，尽尽快修理理、整改改，对发发生设计计结构安安全或者者严重影影响使用用功能的的紧急抢抢修事故故，施工工单位在在接到通通知后，应应立即到到达现场场抢修。同同时，建建设单位位、物业业管理公公司或客客户应当当向当地地建设行行政主管管部门报报告，及及时采取取安全防防范措施施，并由由原设计计单位或或具有相相应资质质登记的的设计单单位提出出整修方方案，原原施工单单位实施施，原工工程质量量监督机

34、机构监督督，维修修时，客客户应当当配合。施工单位位非因特特殊原因因，未能能在约定定的时限限内到达达维修现现场，建建设单位位有义务务再次通通知施工工单位限限时维修修，如施施工单位位再次违违约，建建设单位位有权在在不提高高工程标标准的前前提下，自自行返修修或委托托其他单单位维修修，发生生的费用用由原施施工单位位承担。保修完工工后，建建设单位位、业主主及物业业公司组组织验收收。因保修不不及时造造成新的的人身、财财产损害害，由造造成拖延延的责任任方承担担赔偿责责任。各政府职职能部门门的协调调做好相关关配套服服务机构构的协调调工作，如如城管、供供电、供供水、电电信（电电话、宽宽带等）等等；3、 场馆开馆

35、馆后 进入全全面管理理阶段后后，物业业管理处处将以公公司企业业标准为为指导，主主要开展展以下工工作（但但不限于于）：l 房屋管理理：建筑筑物以及及其附属属物的保保养、维维修；l 设备设施施管理；对物业业范围内内的共用用设备设设施日常常的运行行、 保养、维维修；l 清洁管理理：加强强清洁员员工的管管理，维维护物业业范围内内的清洁洁卫生；l 绿化管理理：物业业范围内内的绿化化建设和和养护；l 消防管理理：建立立消防队队伍，对对物业范范围内消消防器材材、消防防设施等等管理；l 安全管理理；加强强保安队队伍的建建设管理理，确保保物业内内安全、舒舒适；l 车辆管理理：维护护行人、车车辆的交交通秩序序，以

36、及及车辆停停放秩序序；l 产籍管理理：指对对产权登登记过程程中所产产生的各各种图表表、登记记资料进进行完善善和修正正，保证证产籍的的完整、准准确、与与实际相相符；l 财务管理理：对物物业管理理资金运运作和管管理；l 协调因场场馆施工工质量引引起的业业主与建建设方之之间的纠纠纷。二、物资资装备情情况1、物业业管理用用房为创造一一个良好好的居住住和生活活环境，依依据建设设部物业业管理条条例的规规定，以以及结合合六盘水水市奥林林匹克体体育中心心项目的的特点，除除各类设设施设备备机房外外，物业业管理用用房还包包括：l 管理服务务用房：管理处处接待、办办公用房房；l 保安、保保洁、工工程维修修、摆放放工

37、具设设备、维维修材料料、清洁洁物料和和更衣等等的管理理用房和和仓库；l 员工宿舍舍以及食食堂2、物业业管理用用房的配配置要求求管理处处办公用用房划分为客客户接待待和办公公两个区区域，场场所面积积按建设设部相关关文件执执行。工程维维修作业业工作室室需放置梯梯子、台台钻等设设备及备备品备件件仓库等等。保安、保保洁人员员休息、更更衣室放置床铺铺、更衣衣箱、凳凳子、保保洁工具具等。以上配置置除管理理用房外外，其他他用房可可利用车车库等多多余房间间，以不不侵占正正式办公公用房为为宜。总总的原则则是，给给业主及及租户带带来方便便，提高高我方人人员工作作效率。3、管理理设施的的配置要要求管理处开开办物品品表

38、名 称称数量/型型号单价金额工作服一批（夏夏装、冬冬装）12000.000打印复印印一体机机（可网网络连接接操作）一套120000.000笔记本电电脑一台50000.000电脑八台35000.000数码相机机一台20000.000移动硬盘盘2个500.00空调三台35000000食堂设备备一批480000。000对讲机一批（两两电一充充一耳麦麦）10000.000办公桌一批580.00办公椅一批300.00接待台一台500/米沙发一套茶几两张工作服一批12000.000会议桌一台（圆圆形）30000.000会议椅 十二张张 3000.000水瓶两只35、只只网络杯一批烟灰缸 若干干 500.0

39、00考勤打卡卡机一台10000.000标识若干/塑封机一台饮水机三台400.00传真机一台15000.000分栏文件件柜 一批600.00档案夹（盒盒）一批25.000阅览架1/标准准150.00录音电话话机一台16000.000大货架3只/300/米更衣柜一批600.00高低床架架一批400.00床上用品品一批350.00衣柜一批600/个伞架数量现场场确定/定制大雨伞数量现场场确定/定制小雨伞数量现场场确定/定制二、维修修工器具具开办物物品单价金额工作服一批（夏夏装、冬冬装）600.00工作台（台台式钻、床床虎钳、）一台35000.000电锤（进进口）一把25000.000电动疏通通机两台

40、22000.000铝合金合合页梯7米一架架管子钳一套800.00龙门架一台对讲机10000.000数字式万万用表三只180.00指针式万万用表 三三只 3000.000数字式钳钳形表一只（55-3000A）230.00兆欧表500VV/20000VV160.00砂轮机一台850.00潜水泵4台18000.000拖线板500米米45000.000切割机一台15000.000电焊机两台（便便携式一一台）40000.000氩弧焊机机一套33000.000氧气、乙乙炔一套18000.000角向磨光光机一把350.00梅花扳手手两套（公公、英制制各一） 600.00套筒扳手手两套（公公、英制制各一） 6

41、00.00内六角扳扳手六套（公公、英制制）200.00工具箱一批130.00保险带六根100.00组合工具具一批21000.000硅胶抢一把100.00牛油枪一把100.00管道工具具一批15000.000泥瓦、木木工工具具一批300.00平板小推推车2台600.00保洁绿化化开办物物品配备备名称数量单价金额工作服一批（夏夏装、冬冬装）600.00洒水车一辆高空作业业平台一台升降梯七米一架架多功能擦擦地机两台130000.000吸尘吸水水机两台清洁打蜡蜡机两台高压水枪枪四台30000.0002.5米米铝梯两架1.5米米铝梯两架多功能清清洁车五辆120000.000拖线盘300米米景观垃圾圾箱一

42、批垃圾桶一批低值消耗耗品一批黄鱼车（人人力垃圾圾车）四、保安安器具开开办物品品工作服一批（夏夏装、冬冬装）12000.000大衣400.00充电式探探照灯120.00警用巡逻逻车四辆平衡电瓶瓶车四辆180000.000警用岗亭亭一批雨衣/雨雨鞋套150.00无限（蓝蓝牙）耳耳机副移动硬盘盘一个250.00警棍根/30.000挡车锥一批50.000备注：以以上物资资配备均均由甲方方提供。第五章 拟建立立的组织织机构及及人员的的配备、培培训、管管理我们拟采采用“高效、精精干、科科学、实用”的管理理机制，通通过体育中中心项目目经理，协调处理各种管理事务。我们的基本思路：严格管理，确保各类人员的专业素

43、质和综合素质；提供全方位专业化服务；严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服务行为；运用现代科学管理手段，实现办公自动化；实施品牌和形象战略。我们的管管理方式式分组织织系统、整体体运作程序序系统、信息息反馈系统和激励系统四部分分阐述。一、 拟建立的的组织机机构管理公司体育中心项目管理处项目经理经理助理环境管理部主管（1人）绿化管理部主管（1人）客户服务部主管（2人）秩序管理部主管（1人）工程技术部主管（1人）（1）组组织机构的设置原则是精干干高效，一一专多能。分分公司实实行公司司领导下的的服务中心负责责制。实行项目目经理整整体管理理和各部部门分块管理相相结合的管管理方式式。（2）分分公司内内

44、部实行垂直直领导，减少管理理环节，提提高工作作效率。（3）分分公司设设经理一一名，经经理助理理一名。（4）客客户服务务中心是是指挥、控制制的枢纽纽，24小小时值班。负责责行使信信息收集集、归档档、整理理和日常常指挥功能。（5）管管理公司司负责后勤勤、人事事、行政政及财务务等事务；贯彻、传传达、监监督、检检查规章章制度、发发展规划划、指令令决议执执行情况况，协调调各部门门之间工工作。负负责面对对客户的的公关、经经营、物物业宣传传和广告告工作。管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用。狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促进增收节支等工作。秩序维护护部是维护护“体育中中心”正常办办公、生生活、经经营秩序序的重要要职能部部门，负负责秩序序维护管管理、消消防管理理、道路路与交通通管理和和突发事事件处理理以及整整体形象象礼仪的的展示等等工作。工程技术术部是保保证“体育场馆馆”正常运运行的专专业技能能