成都西城印象项目策划方案_116937.docx

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1、“西城印象”项目策划书目 录摘 要4关 键 词词4前 言6第一章 项项目概况况71.1 土土地概况况71.2项目目所在区区域描述述91.3 项项目开发发建设概概况9第二章 投投资环境境分析102.1宏观观投资环环境分析析102.2中观观投资环环境分析析162.3微观观投资环环境分析析23第三章 市市场调研研与分析析283.1购房房者总体体期望283.2购房房者的购购房意图图313.3购房房者对生生活配套套设施的的要求323.4购房房者对小小区建设设的期望望343.5购房房者对该该区域商商业投资资的预期期353.6购房房者其他他相关信信息373.7问卷卷分析小小结39第四章 项项目所在在区域主主

2、要竞争争楼盘分分析404.1项目目所在地地最主要要竞争楼楼盘分析析404.2其它它相关竞竞争楼盘盘42第五章 项项目地块块分析及及经营取取向445.1项目目SWOOT分析析445.2相关关对策45第六章 项项目定位位分析466.1市场场细分466.2目标标市场定定位496.3目标标客户定定位50第七章 产产品方案案设计537.1产品品功能定定位537.2楼盘盘总体规规划567.3小区区内各区区域规划划设计方方案587.4各建建设部分分面积大大小607.5商业业部分规规划607.6户型型设计61第八章 项项目投资资分析668.1销售售价格的的确定668.2建立立EXCCEL成成本分析析模型688

3、.3成本本测算及及效益分分析表688.4项目目效益指指标分析析70第九章 项项目实施施计划719.1项目目整体控控制计划划719.2项目目前期工工程实施施计划729.3项目目工程建建设实施施计划74第十章 项项目资金金计划7510.1资资金使用用表7510.2资资金收入入计划7610.3资资金平衡衡表7610.4收收入成本本累计折折线图78第十一章 财务分析析7911.1 基础数数据及其其测算7911.2经经营收入入及成本本估算8011.3盈盈利能力力分析8111.4偿偿债能力力分析8311.5敏敏感性分分析（风风险分析析）8511.6 财务评评价结论论87第十二章 项目市市场营销销策划881

4、2.1项项目卖点点及广告告语设计计8812.2项项目主要要营销策策略9012.3分分期营销销策略9312.4销销售成本本测算100012.5营营销策划划总结1033第十三章 项目建建设及组组织管理理107713.1 项目组组织机构构与管理理范围107713.2建建设项目目实施管管理108813.3前前期物业业管理和和商业管管理1100总结与体会会1111致谢1114参考文献1155摘 要1项目选选址宗地位于成成都市郫郫县红光光镇，占占地面积积40,0000.200合660亩，土土地用途途为二类类商业住住宅混合合用地，使使用年限限住宅770年、商商业400年。土土地起拍拍价为1150万万元/亩亩

5、，成交交价为2200万万元/亩亩。2项目开开发建设设概况本项目规划划设计面面积为22104400，其中中地上建建筑面积积15996000（住住宅面积积14776000，商商业面积积120000），地地下建筑筑面积5508000。住住宅户数数为18813户户，地下下停车位位12770个。建建筑密度度29.5%，容容积率33.999，绿化化率400%。3项目整整体进度度该项目整体体运作时时间从220100年1月月至20011年年12月月，历时时2年。项项目准备备及前期期工程从从20110年11月至66月，主主要用于于取得土土地和项项目立项项等前期期准备工工作。项项目建设设工程从从20110年77月

6、至220111年122月。项项目市场场营销从从20110年110月至至20111年112月销销售完毕毕。4经济分分析概况况本项目是总总投资55.366亿元，销销售收入入7.556亿元元，自有有资金11.6亿亿元，贷贷款1.2亿元元。经测测算，项项目可获获得净利利润约11亿元，每每平米开开发建设设利润为为4788元。在在年基准准收益率率为100%的时时候，项项目净现现值可达达52998.118万元元，具有有较强的的盈利能能力、偿偿债能力力和抗风风险能力力。关 键 词词房地产、策策划、市市场调查查、经济济分析、市市场营销销AbstrracttThe llandd iss loocatted in

7、thee HoongGGuanng vvilllagee off ChhenggDu citty, Thee neet aacreeagee iss 400,0000.220 (660muu) aacrees, forr thhe ssecoond rannk oof llandd usse tto rresiidenntiaal uuse. Thhe sservvicee liife is 70 yeaars forr reesiddenttiall, 440 yyearrs ffor commmerrciaal. Lannd aaucttionn prricee iss frrom 1.5

8、5 miilliion perr accre, annd bbarggainn onn 2 milllioon.The ooverralll opperaatioon oof tthe proojecct ddatees ffromm Jaanuaary 20110 tto DDeceembeer 220111, annd llastts 22 yeearss. BBuilldinng pprojjectt daatess frrom Jully 220100 too Deecemmberr 20011, laastss 188 moonthhs. Salle sstarrts at Octt

9、obeer 20110 aand is exppectted to be commpleetedd inn Deecemmberr 20011, lassts 15 monnthss.This proojecct iis iinveesteed bby tthe Juee Coompaany whiich inpputss 5336 mmilllionn foor ttotaal cconsstruuctiion funnds, off whhichh 1660 mmilllionn iss itts oown funnds, annd 1120 milllioon iis bborrrow

10、froom bbandd. AAfteer ccalcculaatioon, thee tootall neet proofitt onn innvesstmeentss caan aachiievee 1000 mmilllionn. AAnd wheen IIc is 10%, tthe NPVV caan aachiievee abboutt 533.988 miilliion.Afterr annalyysiss annd mmeassureemennt, proojecct iimpllemeentaatioon sscheedulle iis rreassonaablee annd

11、 pproffit marrginn saatissfiees tthe bassic reqquirremeentss. SSo iit iis wwortthy of thee innvesstmeent.Key wwordds Real esttatee、Pllannningg、Maarkeet rreseearcch、EEconnomiic aanallysiis、MMarkket proomottionn前 言通过大学本本科四年年期间对对房地产产相关知知识的学学习，在在大四的的最后一一学期，通通过自主主完成一一份全过过程房地地产策划划，熟悉悉并掌握握本专业业相关知知识。房地产策划划是

12、一个个经济性性、政策策性、技技术性、创创新性极极强的复复杂综合合过程。通通过这次次设计有有利于熟熟悉掌握握房地产产策划的的全程编编制过程程；熟悉悉房地产产相关政政策、法法规；熟熟悉市场场调研方方法和程程序；熟熟悉成本本核算的的相关技技术知识识；熟悉悉项目财财务评价价的相关关内容；熟悉房房地产市市场营销销的相关关流程，并并能制定定市场营营销方案案；最终终培养我我们严谨谨的逻辑辑思维和和创新思思维，增增强实际际工作能能力。本次策划主主要内容容及具体体操作步步骤如下下：（1）首先先通过对对以往课课程的复复习，熟熟悉房地地产项目目全程策策划的流流程及其其内容；（2）通过过互联网网，选择择符合设设计要求

13、求的待开开发地块块；（3）用观观察法、询询问法、问问卷调查查法，对对选择地地块所在在区域进进行市场场调研与与分析；（4）根据据前面搜搜集市场场信息和和网上所所的资料料，进行行投资环环境分析析及SWWOT分分析；（5）根据据以上资资料，对对市场进进行细分分，锁定定目标客客户，确确定产品品方案；（6）根据据项目规规模和规规划设计计条件，编编制合理理的项目目实施进进度；（7）运用用工程经经济和工工程财务务相关知知识，编编制投资资分析，经经济评价价和资金金使用计计划；（8）通过过所学市市场营销销知识，并并结合本本案特点点，编制制项目市市场营销销策划方方案；（9） 运用工程项项目管理理相关知知识，编编制

14、房地地产项目目全过程程管理方方案。第一章 项项目概况况1.1 土土地概况况1.1.11土地基基本资料料（1）宗地地编号暂无（20009年年5月11日成都都市国有有建设用用地使用用权出让让预公告告）（2）宗地地位置成都市郫县县红光镇镇（西华华大学北北侧）（3）净用用面积（平平方米）400000.200平米（合合60亩亩）（4）土地地用途及及使用年年限城镇混合住住在用地地，住宅宅70年年，商业业40年年（5）净用用地拍卖卖起叫价价（含出出让金）预计起拍价价1500万/亩亩（成交交价200万万/亩）（6）竞买买保证金金暂无（7）备注注住宅、商业业综合表1-1：土地基基本资料料表1.1.22 土地地规

15、划设设计条件件（1）容积积率1.0-44.0（2）建筑筑密度总50%，高层层30%（3）建筑筑高度低于1000米（4）绿地地率20%表1-2：土地规规划设计计条件表表1.1.33 宗宗地位置置该宗地位于于成都市市郫县红红光镇广广场路，北北临红光光镇城区区，东接信信息工程程学院银银杏学院院，南靠省省属重点点学府西西华大学学，西通老老成灌路路红光广广场。生生活配套套设施较较为完善善，交通通便利，成灌路路、羊西西线沿线线、沙西西线延线线均可直直达。该地块块距城中营门门口200分钟，步步行可到到地铁22号线站站口。该该地块处处于高新新西区北北面，地地块升值值潜力巨巨大。图1-1：项目所所在区域域位置图

16、图总面积：60亩图1-2：项目宗宗地地形形图1.2项目目所在区区域描述述典型学院式式生活配配套已经经成熟，医院、银行、中小学学校、沿街商商业等应应有尽有有，并可可轻松共共享28850亩亩的校园园景观和和人文环环境。具具体配套套状况如如下表：相关配套配套设施概概况公建配套中餐厅、超超市、洗洗衣房小区内部配配套水岸花园、中中庭花园园、入户户花园中小学西华大学、红红光镇小小学、红红光镇中中学、幼儿园园 综合商场农贸市场、特特惠超市市旗舰店店、西城城商业广广场、西西城超市市银行农业银行、工工商银行行医院红光镇医院院公共风景区区沱江河畔风风景、校校园人文文风景表1-3：项目所所在区域域配套设设施状况况表

17、1.3 项项目开发发建设概概况本项目从220100年1月月开始实实施，220100年6月开建建，20011年年12月月底完工工。根据据项目建建设进度度和成都都市商品品房预售售条件，本本项目从从20111年1月月开始预预售。主要规划设设计指标标指标设计条条件实际指标大大小土地使用面面积总面积4000000.200平米118000平米建筑面积不超过16600000平米米1596000（地地下50800）平平米商业面积120000平米住宅面积1476000平米米住宅户数1813停车位个数数占总户数的的70%以上1270建筑密度总50%，高层层30%29.5%建筑容积率率小于4.003.99建筑高度（

18、楼楼层）低于1000米最高层不超超过90米（118、227层）绿化率大于20%40%表1-4：项目概概况表第二章 投投资环境境分析2.1宏观观投资环环境分析析2.1.11中国008年宏宏观经济济概况1. 综合（1）全年年国内生生产总值值30006700亿元，比比上年增增长9.0%。分分产业看看，第一一产业增增加值3340000亿元元，增长长5.55%；第第二产业业增加值值14661833亿元，增增长9.3%；第三产产业增加加值12204887亿元元，增长长9.55%。第第一产业业增加值值占国内内生产总总值的比比重为111.33%，比比上年上上升0.2个百百分点；第二产产业增加加值比重重为488

19、.6%，上升升0.11个百分分点；第第三产业业增加值值比重为为40.1%，下下降0.3个百百分点。图2-1：04-08年年国内生生产总值值及其增增长速度度（2）居民民消费价价格比上上年上涨涨5.99%，其其中食品品价格上上涨144.3%。固定定资产投投资价格格上涨88.9%。工业业品出厂厂价格上上涨6.9%，其其中生产产资料价价格上涨涨7.77%，生生活资料料价格上上涨4.1%。原原材料、燃燃料、动动力购进进价格上上涨100.5%。农产产品生产产价格上上涨144.1%。农业业生产资资料价格格上涨220.33%。770个大大中城市市房屋销销售价格格上涨66.5%，其中中新建住住宅价格格上涨77.

20、1%，二手手住宅价价格上涨涨6.22%；房房屋租赁赁价格上上涨1.4%图2-2：04-08年年居民消消费价格格涨跌幅幅度（3）年末末国家外外汇储备备194460亿亿美元，比比上年末末增加441788亿美元元。年末末人民币币汇率为为1美元元兑6.83446元人人民币，比比上年末末升值66.9%。图2-3：04-08年年末国家家外汇储储备（4）全年年税收收收入5778622亿元（不不包括关关税、耕耕地占用用税和契契税），比比上年增增加84413亿亿元，增增长177.0%。图2-4：04-08年年税收收收入及其其增长速速度2. 农业全年粮食种种植面积积106670万万公顷，比比上年增增加1006万公

21、公顷；棉棉花种植植面积5576万万公顷，减减少177万公顷顷；油料料种植面面积12271万万公顷，增增加1339万公公顷；糖糖料种植植面积1193万万公顷，增增加133万公顷顷。图2-5：04-08年年粮食产产量及其其增长速速度3. 工业和建筑筑业全年全部工工业增加加值12291112亿元元，比上上年增长长9.55%。规规模以上上工业增增加值增增长122.9%，其中中国有及及国有控控股企业业增长99.1%；集体体企业增增长8.1%，股股份制企企业增长长15.0%，外外商及港港澳台商商投资企企业增长长9.99%；私私营企业业增长220.44%。分分轻重工工业看，轻轻工业增增长122.3%，重工工

22、业增长长13.2%。图2-6：04-08年年工业增增加值及及其增长长速度全年全社会会建筑业业实现增增加值1170771亿元元，比上上年增长长7.11%。全全国具有有资质等等级的总总承包和和专业承承包建筑筑业企业业实现利利润17756亿亿元，增增长122.5%，其中中国有及及国有控控股企业业5099亿元，增增长211.8%；上缴缴税金220588亿元，增增长200.0%，其中中国有及及国有控控股企业业7711亿元，增增长244.7%。图2-7：04-08年年建筑业业增加值值及其增增长速度度4. 固定资产投投资全年全社会会固定资资产投资资17222911亿元，比比上年增增长255.5%。分城城乡看

23、，城城镇投资资14881677亿元，增增长266.1%；农村村投资2241224亿元元，增长长21.5%。分分地区看看，东部部地区投投资8774122亿元，比比上年增增长200.9%；中部部地区投投资4553844亿元，增增长322.6%；西部部地区投投资3558399亿元，增增长266.9%。图2-8：04-08年年固定资资产投资资及其增增长速度度2.1.22 099年中国国宏观经经济状况况分析预预测1. 中国国经济将将面临巨巨大挑战战2009年年，由于于世界经经济周期期与中国国经济周周期、实实体投资资调整周周期与金金融资本本调整周周期、结结构转型型力量与与周期性性调整力力量、房房地产调调整

24、周期期与制造造业调整整周期等等多重因因素的叠叠加，结结构联动动性和刚刚性的约约束，中中国宏观观经济将将出现超超预期深深度下滑滑的局面面。 2. 扩内内需投资资计划将将有助于于中国经经济的发发展4万亿投资资刺激计计划的信信号价值值大于其其实际投投资启动动价值，其其坚实的的短期政政策基础础决定了了它将在在短期缓缓和宏观观经济总总量的深深度下滑滑，但其其相对较较小的规规模及其其投资增增进型的的政策特特性决定定了它不不仅没改改变目前前萧条产产生的内内在机理理，反而而会在中中期加重重投资驱驱动型增增长模式式的内在在矛盾和和爆发的的激烈程程度，导导致下行行区间的的期限延延长、波波动加剧剧、萧条条反复，并并

25、使中国国宏观经经济可能能将在220088-20012年年期间出出现“W型”周期调调整模式式。中国国宏观经经济将于于20009年下下期见底底反弹，220100年宏观观经济出出现轻度度复苏。 2.1.33 099年一季季度全国国房地产产行业总总体运行行状况1. 投资资下滑较较快，景景气跌至至十年新新低09年1-2 月月，城镇镇固定资资产投资资完成1102776 亿亿元，同同比增长长26.5%。房房地产开开发投资资完成223988 亿元元，同比比仅1%增长，低低于本期期城镇固固定资产产投资同同比增长长率255.5个个百分点点，而去去年同期期增速为为32.9%，下下滑迅猛猛（如图图2）。 1-22 月

26、房房地产投投资占城城镇投资资的比重重为233.3%，比去去年同期期低6个个百分点点。图2-9：全国固固定资产产与房地地产投资资规模2. 销量量回暖仍仍未能提提振开发发商信心心，战略略收缩仍仍是主基基调09 年11-2 月，土土地购置置0.223 亿亿平方米米、开发发0.226 亿亿平方米米，分别别同比增增-300.3%和-116.11%，增增速分别别比去年年同期低低68 和355 个百百分点；商品房房新开工工1.008 亿亿平方米米，同比比增长-15%，增速速比去年年同期低低42 个百分分点。这这三项指指标表明明销量回回暖仍未未能提振振开发商商对后市市的信心心，买地地及新开开工意愿愿薄弱，战战

27、略收缩缩仍是主主基调。图2-100：全国国09年年1-22月购置置、开发发、新开开工土地地面积2.1.44 099年短期期房地产产行业政政策趋势势分析1. 当前前最大隐隐忧是投投资下滑滑较快，009年政政策松动动仍可期期待从投资下滑滑和土地地开发、购购置及新新开工面面积出现现的负增增长来看看，当前前最大隐隐忧是投投资衰退退。开发发商投资资意愿明明显下降降，有现现实被动动调整和和主动应应对双重重因素影影响。为了缓解投投资负增增长对 GDPP 增长长的负面面影响，可可以预计计未来一一段时间间，对房房地产的的政策总总体是偏偏“暖”的，形形象地总总结为“经济下下滑不息息，政策策松动不不止”。2. 短期

28、期政策分分析与预预期虽然 088 年四四季以来来出台了了一些松松动政策策，但力力度仍不不够。一一些限制制房地产产企业自自主经营营的政策策并没有有取消；抑制改改善需求求的政策策（如“二套房房贷款政政策”）也没没有从中中央层面面完全取取消；针针对供需需两端的的税费还还有很大大减免空空间；房房地产开开发报建建涉及几几十个审审批环节节和多项项行政规规费，政政府办事事效率对对开发商商控制成成本及时时把握市市场时机机有举足足轻重的的影响，还还有很大大提升空空间。可以做出如如下推测测，如果果这波回回暖行情情无法持持续或房房地产投投资迟迟迟不能见见底回升升的话，相相关政策策将陆续续推出，将将包括：（1）调整整

29、90/70 政策；（2）可能能明确二二套房贷贷政策；（3）进一一步降低低房地产产交易环环节的各各项税费费；（4）调低低一些行行政规费费的收取取标准（西西安、南南京等地地已经实实施）；（5）适当当调整土土地增值值税和所所得税的的预征制制度，预预征率适适当下调调的可能能性非常常大，甚甚至不排排除调低低土地增增值税税税率的可可能；（6）部分分城市可可能推出出购房入入户政策策、购房房退个税税政策；（7）调整整对“普通住住房”的界定定标准，使使大部分分商品房房能享受受“普通住住房”的房贷贷利率和和交易税税费的政政策优惠惠（在北北京、上上海等地地已经实实施）；（8）放宽宽境外、港港澳台人人士在国国内置业业

30、的限制制（在广广东已经经实施）。上述政策不不一定都都从中央央层面出出台，很很大一部部份将从从地方层层面推出出。3. 对保保障性住住房立法法，一定定程度上上化解了了市场对对楼市的的担忧，减减轻了政政府面对对“住不起起房”、公共共服务功功能缺位位的社会会压力。另外，从保保障性住住房方面面看，近近期厦门门、深圳圳运用地地方立法法权率先先探索建建立了住住房保障障法规，为为国家层层面进行行相关立立法积累累了经验验。立法法坚持居居者“有房住住”而非“有房产产”理念，“以租为为主出售售为辅”理念等等。并且且对保障障性住房房的居住住条件做做出了限限制，这这使保障障性住房房与商品品房明显显区隔，有有效化解解了市

31、场场对“保障性性住房会会冲击商商品房”的担忧忧。4. 地方方托市，区区域龙头头房企更更受青睐睐最近几个月月来，媒媒体报道道的一些些新闻事事件，如如“去年下下半年万万科在杭杭州掀起起降价风风波后被被政府问问话”、以及及“恒大、万万科南京京降价受受罚”、“沈阳房房协组织织不降价价联盟”等，应应值得关关注。虽虽然“恒大降降价受罚罚事件”已由地地方政府府澄清，但但仍折射射出在经经济下滑滑的严峻峻形势下下，地方方托市有有所抬头头。虽然房地产产行业并并没有成成为国家家20009年110大振振兴产业业之一，但但是作为为一国经经济发展展的火车车头，房房地产行行业势必必成为国国家重点点扶持的的对象，各各地方政政

32、府也会会出台各各种利好好消息，鼓鼓励房地地产投资资。作为为20110年开开发建设设的项目目，必然然受到宏宏观经济济影响，但但综上分分析，利利大于弊弊，具有有较好的的宏观投投资环境境。2.2中观观投资环环境分析析2.2.11 099年一季季度成都都市土地地市场分分析1. 土地地市场概概况图2-111：成都都市近五五季度土土地成交交状况图图（1）一季季度主城城区和郊郊县共供供应土地地14003.11亩，环环比下降降81.01%，土地地供应方方面缩水水严重。在在去年三三、四季季度市场场出现大大规模供供应之后后，099年伊始始，政府府紧缩土土地市场场，主城城区一月月、二月月甚至出出现了00供应的的情况

33、。（2）从图图中可以以看到每每年的第第一季度度，土地地市场都都不活跃跃，088年一季季度也仅仅仅只出出现了9974.54万方方的供应应。因此此本季出出现如此此供应量量应算正正常情况况。毕竟竟无论是是政府还还是开发发商都无无力承受受持续的的大规模模供应，一一季度是是一个调调整期。2. 一季季度土地地成交情情况图2-122：成都都市099年已季季度土地地成交状状况图（1）一季季度有114宗土土地顺利利成交，比比上季度度减少了了2宗。合合计面积积9766.311亩。其其中，主主城区44宗土地地成交，合合计面积积1511.488亩，占占总成交交的155.522%；郊郊县成交交10宗，合合计面积积824

34、4.833亩，占占成交总总量的885.448%。（2）住宅宅用地共共成交4473.23亩亩，占到到了总成成交量的的近5成。相相比088年四季季度住宅宅用地所所占的比比例又有有所提高高。但从从具体的的成交情情况开看看，本季季度供应应基数太太小，大大多数住住宅用地地都是以以起拍价价成交，并并且全部部位于郊郊县。由由于受到到资金链链紧张的的影响，开开发商拿拿地的热热情仍然然不高。3. 土地地成交价价格分析析成交土地列列表（万万元/亩亩）时间一月二月三月主城区15.33300郊县9533.78890表2-1：09年年一季度度土地成成交均价价图2-133：近五五季度土土地成交交均价一季度土地地成交均均价

35、为339.002万元元/亩，也也是近五五个季度度中最低低的一个个季度。造造成这种种情况的的原因是是因为有有大体量量低价的的工业地地块成交交，成交交金额大大都在330万元元/亩以以下，拉拉低了市市场的整整体成交交价格。2.2.22 099年一季季度成都都市房地地产市场场分析1. 市场场概况商品房供应应成交概概况图2-144：近五五季度供供应成交交概况一季度主城城区商品品住宅供供应面积积为1558.449万平平方米，环环比下降降了9.37%，为一一年来的的最低值值，供应应量的锐锐减与岁岁末年初初的市场场有关，春春节的传传统淡季季开发商商大都选选择观望望，进入入市场的的项目很很少。但但与之形形成鲜明

36、明对比的的则是房房品房成成交量的的大幅攀攀升，本本季度商商品房成成交面为为2688.111万平米米，是一一年来的的最高值值，环比比上涨448.996%。单单季成交交量大幅幅超越了了单季的的新增供供应量。一季度从供供应与成成交巨大大的量差差可以看看到，现现阶段的的销售是是以消化化市场存存量房为为主。2. 一季季度供应应市场分分析各月供应情情况分析析图2-155：第一一季度各各月土地地供应情情况（1）099年第1季度主主城区供供应商品品住宅供供应呈现现出一个个先抑后后扬的态态势。一一、二月月受到假假期和对对未来形形势预判判不明的的影响，大大多数开开发商都都选择了了观望，缩缩量供应应成为前前期的主主

37、基调。（2）进入入三月随随着小阳阳春行情情的越发发明显，刚刚性需求求的大量量释放，供供应市场场被带动动，与前前两个月月相比供供应面积积增加667万方方左右。另另外为了了四月的的房交会会，部分分项目也也推出新新房原造造势，聚聚敛人气气，一定定程度上上也带动动供应量量。3. 一季季度商品品房需求求市场分分析（1）各月月商品房房需求分分析图2-166：近五五季度商商品房成成交量图2-177：099年第一一季度各各月商品品房成交交情况09年一季季度，主主城区商商品房成成交面积积2688.111万方，环环比上涨涨48.96%，成交交套数3311445套，环环比上涨涨40.30%。一季度延续续了上季季度的

38、走走势成交量量节节攀攀升，目目前成交交量已经经连续55个月上上涨（008年11月成成交量开开始出现现环比上上涨）。从从数据可可以看到到有置业业需求的的消费者者是大量量存在的的，经过过了去年年第四季季度政策策的刺激激与价格格的调整整后，一一些消费费者心目目中的“阶段性性”低点出出现，纷纷纷开始始介入楼楼市进行行置业。（2）主城城区需求求分析图2-188：第一一季度各各行政区区商品房房成交量量一季度所有有行政区区域的成成交量全全部上升升。其中中金牛区区成交量量大幅上上涨，本本季度成成交57710套套，环比比上一季季度成交交量上涨涨了733.355%。成成华区和和锦江区区的成交交量较之之前一季季度都

39、上上升了220000左右。相相较之下下青羊、武武侯的涨涨幅则较较低，但但随着本本轮供应应城西市市场的打打开，预预计未来来城西各各行政区区的成交交量也会会迎头赶赶上。城东区域的的表现特特别明显显，受其其带动，近近期成华华、锦江江、金牛牛区的商商品房成成交量出出现了大大涨。据据中原调调查显示示，拆迁迁户集中中于成华华区，在在客户组组成中，部部分在售售项目高高达455%的购购房者属属于拆迁迁户，使使区域成成交量节节节攀升升。2.2.33 099年一季季度成都都市房屋屋价格分分析1. 近五五季度各各区域均均价比较较图2-199：近五五季度各各行政区区域商品品房均价价比较（1）从上上图的比比较中可可以看

40、到到，第一一季度主主城区大大多数方方位的项项目均价价环比都都出现了了上升，平平均涨幅幅为2.27%。（2）楼盘盘价格的的上调多多集中在在2-33月，而而出现价价格上调调的根本本原因则则是这轮轮小阳春春行情的的不期而而遇。由由于多重重利好因因素的叠叠加在春春节之后后，打破破了购房房者的观观望情绪绪，让开开发商在在市场上上实现了了阶段性性的强势势地位。当当定价的的主动权权回归开开发商后后，部分分楼盘出出现了上上涨的态态势。（3）郊县县方面本本季度价价格为337400元/平米，环环比下降降了222.999%。郊郊县价格格出现了了下调属属于正常常回调，原原因是因因为上季季度郊县县出现了了几个多多层项目

41、目，极端端值影响响较大，而而本季受受这类因因素影响响较小。（4）本季季度的价价格已经经出现了了上涨，预预计未来来在这股股暖流的的刺激下下，市场场价格还还有继续续上调的的可能性性。但涨涨价之后后的市场场如何变变化，仍仍需要进进一步观观察。2. 近五五季度各各房屋类类型价格格比较图2-200：近五五季度各各业态价价格比较较本季度由于于主城区区开盘项项目较少少，因此此各业态态的价格格不同程程度的被被郊县项项目拉低低。呈现现出一片片“普降之之势”。但是是事实上上，在季季度后期期，因为为销售情情况良好好一些项项目的价价格已经经发生了了变化，无无论哪种种业态目目前的价价格都有有回升趋趋向。预计这种上上升的

42、趋趋向在第第二季度度的价格格中将会会明显的的表现出出来。3. 近五五季度主主城区与与郊县价价格对比比图2-211：近五五季度主主城区和和郊县价价格对比比（1）099年一季季度的主主城区的的价格环环比出现现了回升升，上涨涨2.227%。在在09年初初成都楼楼市价格格来到一一个阶段段性底部部之后，市市场刚性性需求开开始逐步步释放，年年后一轮轮“小阳春春”行情更更是让楼楼市出现现了久违违的火热热。项目目前期降降价幅度度较大，甚甚至一些些楼盘出出现了亏亏本销售售，今年年剩余的的房源不不多，只只剩一些些尾盘，此此时适当当提一点点价、补补一点利利润空间间。（2）郊县县方面由由于项目目物业形形态存在在着多样

43、样性，因因此预期期价格浮浮动的范范围较大大，且区区域相对对主城区区对市场场的灵敏敏度有一一定的滞滞后性，在在本季度度价格接接触到了了底部，为为37440元/平米。预预计随着着这股“暖风”吹到郊郊县，市市场价格格会出现现上调。2.2.44 099年一季季度成都都市房地地产状况况分析总总结1. 房产产相关政政策：预预期见底底房地产被排排除在十十大振兴兴行业规规划之外外；两会会召开，房房地产行行业吵的的热闹，做做的寥寥寥。本季季度关于于房地产产行业的的争论一一直此起起彼伏，但但落实出出台的政政策却不不多。政政策预期期见底是是因为前前期无论论是中央央还是地地方针对对房地产产行业的的政策频频出，目目前看

44、来来市场无无论从供供应、成成交也都都给予了了积极的的回应，各各大城市市的成交交量有起起色。因因此在这这样的情情况下短短期内可可能不会会再出台台相关的的利好刺刺激政策策，主动动权再次次交给市市场。2. 土地地市场 ：期待待突破本季度主城城区和郊郊县共供供应土地地14003.11亩，环环比下降降81.01%，土地地供应方方面缩水水严重。为为近一年年供应量量最小的的一个季季度；成成交方面面，本季季度有114宗土土地顺利利成交，比比上季度度减少了了2宗。合合计面积积9766.311亩。其其中，主主城区44宗土地地成交，合合计面积积1511.488亩，占占总成交交的155.522%；郊郊县成交交10宗宗

45、，合计计面积8824.83亩亩，占成成交总量量的855.488%。3. 供应应和成交交市场：阳春而而至，供供需量旺旺（1）供应应市场09年一季季度前期期供应端端紧缩，后后期市场场出现了了一个集集中的供供应。在在经历前前期较长长时间的的消化之之后供应应端有所所起色。特特别是进进入3月月供应量量屡创的的新高，开开发商方方面力图图抓住此此轮的“小阳春春”行情，提提高销售售额。预预计此后后一段时时间内供供应市场场将改变变之前萎萎靡的情情况。（2）成交交市场09年一季季度，的的成交量量从开始始的震荡荡上扬到到目前的的稳定在在高位，行行情趋稳稳表示目目前绝大大部分消消费者已已经形成成共识，即即现在是是置业

46、的的良好时时机，呈呈现出供供需两旺旺的态势势。预计计此轮刚刚性需求求的爆发发将会与与4月底底举行的的房交会会组成一一个贯穿穿上半年年的巨大大需求市市场。4. 价格格目前的市场场需求以以自住为为主，而而投资客客则甚为为稀缺。在在经济环环境不景景气且后后市未明明的情况况下，绝绝大部分分投资者者尚不敢敢贸然入入市，因因此，不不难发现现推动此此轮上扬扬行情的的是一群群购买力力相对较较弱的人人群，当当涨价的的幅度超超出了这这部分消消费者的的购买力力时，他他们将再再度转为为观望。 在目前前的形势势下价格格或将继继续上涨涨，但预预计为了了不影响响刚性需需求其涨涨幅空间间有限，不不会再出出现暴涨涨行情。成都作为一一座来了了就不想想走的西西部大型型城市，拥拥有优美美的居住住环境和和无限投投资商业业环境。55.122地震过过后，中中央财政政政策会会往四川川各地倾倾斜，大大型基础础设施建建设将有有助于成成都加入入北京、上上海等全全国发达达城市的的行列。房房地产方方面，土土地价格格逐渐走走低的现现在，正正是开发发商