物业管理招标书物业管理招标书23043.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.物业管理招标书目录一、 前言二、 投标函三、 淮安市新区区物业管管理公司司四、 公司总经理理介绍五、 法定代表人人身份证证明书六、 授权委托书书七、 企业管理理理念及服服务理念念八、 东方曼哈顿顿物业管管理方案案（一） 东方曼哈顿顿公寓的的物业管管理总体体构理和和基本思思路（二） 东方曼哈顿顿公寓的的物业管管理重难难点分析析与措施施1、 消防管理2、 机电管理3、 安全管理（三） 拟对东方曼曼哈顿公公寓采取取的管理理方式1、 人员配备2、 内部管理构构架3、

2、 管理模式及及运作体体系（1） 整体运作流流程（2） 内部运作流流程4、 运作机制5、 员工培训6、 物业管理服服务内容容及工作作标准（四） 管理服务人人员1、 前期物业管管理计划划2、 房屋及公共共设施维维修计划划3、 受理业主咨咨询、投投诉、报报修、预预约服务务4、 操作规程（1） 物业管理与与验收流流程（2） 业主入住流流程（3） 装饰装修管管理流程程（4） 业主投诉流流程（5） 公共设施维维修培养养护流程程（6） 设备管理维维修流程程（7） 安全管理运运作流程程（8） 消防应急处处理流程程（9） 治安报警应应急反映映流程（10） 保洁管理流流程（11） 园林绿化管管理流程程（12） 物

3、品搬迁管管理流程程（13） 停车场管理理流程（14） 信息反馈流流程（15） 社区文体活活动开展展流程5、 服务承诺（1） 房屋完好率率（2） 道路完好率率（3） 化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率（4） 排水管、明明暗沟完完好率（5） 照明灯完好好率（6） 停车场设施施完好率率（7） 机电设备设设施完好好率（8） 消防设备设设施完好好率（9） 电梯完好率率（10） 维修保养兑兑现率（11） 零修、急修修及时率率（12） 维修保养质质量合格格率（13） 维修保养和和运行记记录准确确率（14） 安全管理到到位率（15） 绿化达标率率（16） 清洁、保洁洁完好率率（17） 有偿服务项项目提供供（1

4、8） 无偿服务项项目提供供（19） 业主投诉处处理（20） 员工违章发发生率与与处理率率（21） 业主及物业业使用人人对物业业管理综综合满意意率（22） 征求社区意意见、接接工作指指导（23） 社区文体活活动（24） 达标创优6、 档案管理（1） 物业管理档档案（2） 物业管理档档案的建建立（3） 建筑物原始始档案（4） 建筑物维护护、改造造档案（5） 档案的产生生收集、接接收和移移交（6） 档案的管理理7、 协助组建业业委员会会及运作作8、 前期物业管管理协议议9、 业主临时公公约10、 员工统一着着装、佩佩戴胸牌牌11、 物业管理的的满意测测评（1） 业主满意（2） 业主满意度度指数（3）

5、 业主满意度度（4） 业主满意度度问卷设设计与调调查（五） 装修管理服服务规程程1、 装修管理服服务作业业规程2、 装修进行巡巡查3、 装修进行验验收4、 装修的程序序5、 修管理规定定（六） 物业共用部部位、共共用设施施的日常常维护保保养1、 公寓道路日日常维护护2、 污水管网检检查与维维护3、 污水管的检检查与维维修4、 照明系统维维护5、 建筑物、构构筑物局局部维护护与处理理6、 智能监控系系统维护护7、 供配电设备备维护与与作业流流程8、 电梯设备维维护与作作业流程程9、 给排水设备备维护与与作业流流程10、 消防系统设设备维护护与作业业流程11、 弱电设备维维护与作作业流程程12、

6、广场停车场场管理规规定（1）地下下停车场场的管理理（2）露天天停车场场的管理理（七） 保洁管理作作业规程程1、 保洁纪律制制度2、 保洁领班职职责3、 保洁管理方方案及作作业规程程（1） 道路保洁（2） 绿化带保洁洁（3） 垃圾箱（4） 垃圾房（5） 果皮箱（6） 标识宣传牌牌、雕塑塑（7） 沙井和污雨雨水井（8） 化粪池（9） 地面保洁（10） 墙面保洁（11） 楼道梯间、走走廊地面面（12） 公共部位保保洁（13） 电梯（14） 公共设施保保洁（15） 公用卫生间间（16） 灯罩、烟感感器、出出风口、指指示灯、应应急灯（17） 玻璃门窗、镜镜面（18） 地下车库（19） 工程垃圾的的回收（

7、20） 生活垃圾（八） 绿化养护1、 乔灌木的管管理（1） 肥水管理（2） 乔灌木的病病虫防治治2、 绿篱的肥水水管理（3） 绿篱的肥水水管理（4） 绿篱的修剪剪（5） 绿篱的病虫虫防治3、 养护管理（1） 恢复长满阶阶段和管管理（2） 旺长阶段的的管理（3） 缓长阶段的的管理（九） 公共秩序维维护与作作业规程程（1） 安全保卫人人员基本本要求（2） 交接班规范范（3） 门岗服务（4） 登记服务（5） 车辆管理（6） 巡岗服务（7） 车辆的管理理措施及及承诺（8） 安全保卫管管理指标标（十） 便民服务（十一） 后记（十二） 制度汇编1、 员工守则2、 装修管理规规定3、 物品搬进入入规定4、

8、管理处防火火安全检检查制度度5、 管理投诉处处理、回回访制度度6、 档案管理制制度7、 电梯机房管管理制度度8、 电梯使用管管理规定定9、 安全用水、用用电、用用燃气管管理规定定10、 智能设备管管理规定定11、 停车场管理理规定12、 环境卫生管管理规定定13、 绿化管理规规定14、 新员工入岗岗培训制制度15、 在职员工培培训制度度16、 电梯日常管管理保养养17、 电梯困人求求援应急急预案18、 闭路监视系系统保养养规定19、 配电房管理理规定20、 管理处岗位位职能21、 办公室岗位位职能22、 财务部岗位位职能23、 工程部岗位位职能24、 保安岗位职职能25、 电工岗位职职能26、

9、 水工岗位职职能27、 绿化管理人人员岗位位职能28、 管理处主任任岗位职职责29、 管理员岗位位职责30、 会计岗位职职责31、 出纳员岗位位职责32、 办公室文秘秘岗位职职责33、 电脑文档岗岗位职责责34、 保安主管岗岗位职责责35、 巡查员岗位位职责36、 保安监控员员岗位职职责37、 消防监控员员岗位职职责38、 义务消防员员岗位职职责39、 工程人员岗岗位职责责40、 电工岗位职职责41、 水工岗位职职责42、 车辆管理员员岗位职职责43、 保洁员岗位位职责44、 绿化员岗位位职责45、 工具管理制制度46、 仓库管理规规定47、 公共设施管管理规定定48、 火灾事故应应急预案案4

10、9、 电梯管理制制度50、 停电、停水水应急预预案前言东方曼哈顿顿公寓集集住宅、商商场为一一体的高高雅楼盘盘，其物物业管理理工作开开展的标标准更应应体现出出一种“舒适、安安全、尊尊贵、优优雅”。淮安安新区物物业管理理有限公公司将以以高起点点、高标标准、严严要求的的标准来来开展工工作。舒适：物业业管理的的舒适体体现在“温暖、洁洁净、方方便、快快捷”的人居居环境上上。业主主选择一一个居住住、生活活的环境境更注重重“舒适”的一面面，以满满足其 “生活上上的基本本需求“。安全：安全全防范是是物业管管理公司司的一项项专顶业业务，公公司应从从治安、消消防、车车辆三个个方面来来搞好管管理工作作，同时时为了满

11、满足业主主“安全需需求“的需要要出发制制定相应应的管理理制度和和应急预预案。尊贵：“以以人为尊尊“、”以人为为本“的一贯贯服务理理念能让让业主在在高尚社社区中体体现到生生活尊贵贵的一面面。公司司在管理理好物业业本身的的基础上上，充分分实现物物业管理理服务的的内容，让让业主满满足”受人尊尊重的需需求“。优雅：高尚尚的住宅宅离不开开优雅的的环境，优优雅的环环境离不不开优雅雅的人。作作为精品品楼盘的的物业管管理更应应体现在在营造一一个优雅雅的环境境上，公公司将全全新的服服务理念念融入到到为业主主实现“社交“和”自我价价值实现现“的需求求，让业业主在优优雅的环环境中成成为言谈谈举止优优雅的现现代都市市

12、人。投标函东方曼哈顿顿公寓物物业管理理招标委委：首先，感谢谢东方曼曼哈顿公公寓物业业管理招招标提供供我们这这个良好好的机会会，使我我们有幸幸合作。我们坚持诚诚信双赢赢的原则则，信奉奉“以人为为本，诚诚信服务务“的服务务理念，有有信心，有有能力让让招标委委领导放放心，让让东方曼曼哈顿公公寓全体体业主满满意。接到招标通通知后，我我们迅速速组成投投标专案案小组，全全过程跟跟踪监控控此次投投标项目目书的制制订和审审核，投投标小组组成员均均夜以继继日、不不辞劳累累地完成成了此次次投标书书的编写写。我们理解，最最低报价价不是中中标的唯唯一条件件，你们们有选择择中标人人的权力力。如果果此次投投标我们们中标了

13、了，我们们会完全全按照招招标文件件中和各各项规定定承担物物业管理理服务任任务，完完全遵照照招标委委的要求求对东方方曼哈顿顿公寓项项目实施施专业化化、现代代化、社社会化的的管理服服务，完完全按照照合同服服务，要要求和自自己的承承诺组织织实施具具体的服服务工作作。东方曼哈顿顿公寓的的建成，将将会与便便捷的交交通、繁繁华的商商业，高高雅的文文化，优优美的环环境，完完善的社社区配套套，良好好的住宅宅公寓物物业管理理服务迫迫在眉睫睫。实现现科学的的管理，给给业主创创建一个个温磬、舒舒适、便便捷、安安全、洁洁净的人人文居住住环境是是我们的的物业公公司的神神圣使命命，为此此，我们们定了一一个完善善、实用用的

14、管理理方案，敬敬请参评评。此致！祝商祺！二OO五年年七月十十日淮安新区物物业管理理有限公公司简介介淮安新区物物业管理理有限公公司成立立于20003年年四月隶隶属于江江苏省淮淮安市经经济开发发区经济济发展总总公司，注注册注册册资金为为人民币币50万万元，国国家物业业管理三三级资质质，专业业从事各各项物业业管理和和专项服服务等业业务，管管理项目目主要有有：淮安安市经济济开发区区行政办办公大楼楼、开发发区行政政广场、万万得宝广广场、水水月广场场、威海海小区、韩韩国工业业园等总总面积近近20万万平方米米。公司司现有员员工811人，公公司管理理人员及及各类专专业技术术人员均均为大中中专以上上学历，110

15、0持持建设部部颁发的的物业管管理上岗岗证书。为为保障物物业管理理工作的的顺利进进行，公公司推行行了现代代企业管管理制度度，并逐逐步形成成具有淮淮安新区区特色的的管理模模式；在在服务质质量管理理中，结结合公司司实际情情况制定定科学、规规范、合合理、有有效、完完善的企企业管理理制度，实实现标准准化、规规范化的的星级管管理服务务水平。成成功的现现代企业业管理机机制，造造就一批批一流的的物业管管理人才才队伍，铸铸就了“淮安新新区物业业”品牌。回首过去，淮淮安新区区物业管管理服务务及物业业管理模模式不仅仅得到了了开发单单位和广广大业主主的认可可，同时时得到了了江苏省省淮安市市物业管管理部门门的认可可，在

16、220033年度公公司的管管理的淮淮安经济济开发区区行政办办公大楼楼，获得得了“淮安市市优秀物物业管理理大厦”的称号号；在220044年度，该该大楼再再次荣获获“江苏省省城市优优秀物业业管理大大厦”和称号号；同年年年底，在在淮安市市74家家物业管管理企业业评比中中，被淮淮安市房房产管理理局授予予“淮安市市优秀物物业管理理企业”荣誉称称号；同同时还被被淮安市市公安消消防支队队评为“20004年度度消防工工作先进进单位”。展望将来，在在淮安市市主管部部门的正正确领导导下，淮淮安新区区物业管管理公司司本着“服务为为本，诚诚信为人人”的行为为宗旨，始始终将业业主及开开发商的的利益放放在首位位，通过过不

17、断提提高员工工的服务务水平和和工作技技能，有有机地将将开发商商、业主主、社区区、物业业公司融融合在一一起，有有效的发发挥各自自潜能，最最大限度度地达到到双赢或或多赢的的局面。公司总经理理介绍淮安新区物物业管理理有好公公司总经经理：张张新建，男男，19965年年4月出出生，大大专文化化，中共共正式党党员，从从事牧业业管理工工作已有有3年，在在担任淮淮安新区区物业管管理有好好公司总总经理期期间，22003320004年年度被淮淮安市公公安局授授予“安全保保卫管理理先进个个人”；20004年年度荣获获淮安市市公安消消防支队队授予的的“消防工工作先进进个人”；同年年被淮安安经济开开发区授授予创“四城”

18、先进个个人。公公司所管管理淮安安经济开开发区行行政办公公大楼，220033年度获获得了“淮安市市优秀物物业管理理大厦”的称号号；在220044年度，该该大楼再再次荣获获“江苏省省城市优优秀物业业管理大大厦”和称号号；同年年年底，在在淮安市市74家家物业管管理企业业评比中中，被淮淮安市房房产管理理局授予予“淮安市市优秀物物业管理理企业”荣誉称称号；同同时还被被淮安市市公安消消防支队队评为“20004年度度消防工工作先进进单位”。法定代表人人身份证证明书张新建同志志系我单单位法定定代表人人。职务：执行行董事特此证明二OO五年年七月九九日授权委托书书淮安市东方方房地产产开发有有限公司司：兹授权我公公

19、司孙建建波同志志为“东方曼曼哈顿公公寓”项目前前期物业业管理负负责人。并并参加二二OO五五年七月月十四日日的东方方曼哈顿顿公寓前前期物业业管理招招投标答答辩。授权企业（公公章）二OO五年年七月九九日法定代表人人（签章章）二OO五年年七月十十日企业管理理理念及服服务理念念根据物业管管理的先先进操作作模式和和企业自自身的特特点，公公司采取取以下管管理理念念：团队队意识和和吃苦精精神+个个性舒张张和竞争争机制+先进模模式和一一体化管管理。1、 团队意识和和吃苦精精神，在在当前资资本企业业向人本本企业转转变的过过程中，、团团队意识识和吃苦苦精神的的树立，无无疑是企企业示生生存，示示发展的的先决条条件。

20、“企业以以人为本本，员工工以企业业为家”便是其其核心体体现。2、 个性舒张和和竞争机机制，在在人本企企业中讲讲的是如如何用人人，如何何充分调调协其积积极性的的发展做做贡献，个个性舒张张是对员员工活力力激发的的重要方方式，人人有不同同层次的的需求，员员工对自自己个性性的舒张张能够从从其爱好好的方面面来发挥挥其工作作的能动动性，有有利于员员工自身身素质的的培养和和业务技技能的提提高；竞竞争机制制是企业业用人的的重要手手段，相相马不如如赛马，赛赛马机制制是企业业在招聘聘、培训训、定岗岗、换岗岗、升职职的主要要方法。3、 先进模式和和一体化化管理，作作为物业业管理企企业在当当前有多多种模式式，如何何才

21、能选选择一条条适合企企业自身身发展的的模式是是关系到到企业生生死存亡亡的大事事。企业业领导人人在总结结多年的的物业管管理经验验的基础础上，结结合当前前沿海和和国外的的先进经经验，摸摸索出自自己的一一套经营营管理模模式：以以人为中中心，诚诚信服务务、诚信信服务、重重品牌、适适时发展展的经营营模式。用用质量管管理来保保证我们们服务项项目的完完美性。“真切付出出，心灵灵交汇”是新区区物业管管理公司司的服务务理念，从从本行业业来说，物物管企业业与业主主之间是是一种合合作关系系，企业业如何创创造一种种环境能能使我们们的合作作方更好好地享受受温馨、舒舒适、高高雅的生生活，在在合作的的氛围中中，营造造一种理

22、理解、协协调与共共识以及及人与人人之间的的亲密、友友好与和和谐的人人文环境境，是我我们企业业一直追追求的目目标。东方曼哈顿顿公寓物物业管理理方案通过对东方方曼哈顿顿公寓的的调查的的基础数数据的分分析以及及招标文文件要求求的物业业管理服服务内容容，结合合公司管管理经验验和现代代化牧业业管理的的发展方方向，特特制定以以下管理理方案：一、 东方曼哈顿顿公寓的的物业管管理总体体构想和和基本思思路。东方曼哈顿顿公寓位位于淮安安市开发发区深圳圳路与南南昌路交交汇处，是是城市发发展的黄黄金地段段，占地地面积552500m2 ，总建建筑面积积2.6606万万m2，商用用房28801mm2，写字字楼34465

23、m2，共两两幢，主主体222层，局局部三层层，一至至三层为为商业与与写字楼楼，四层层以上为为住宅区区，东方方曼哈顿顿公寓落落成，将将成为淮淮安市一一流的高高层、高高尚公寓寓。一流的高层层、商尚尚公寓自自然要求求有一流流的物业业管理服服务标准准。通过过对项目目现场、项项目相关关图纸资资料细致致的研读读与全面面有效的的市场调调研，我我公司认认为自己己有能力力、有实实力为东东方曼哈哈顿公寓寓提供与与之匹配配的物业业管理服服务。我我公司对对东方曼曼哈顿公公寓未来来的物业业管理服服务定位位是“高超、高高雅、高高尚、高高贵”，四高高服务中中蕴含高高雅文化化，让高高贵业主主体会高高尚感觉觉。基本本构想和和思

24、路是是通过规规范化、专专业化、科科学化的的管理运运行和控控制，保保证在服服务质量量特性上上充分体体现出六六个特点点：（一） 功能全面通过利用自自身资源源的整个个社会资资源，提提供多项项服务，并并根据业业主的变变化不断断扩充具具体服务务项目，不不断拓展展实际服服务领域域，满足足业主一一切有支支付能力力的正当当需求。（二） 经济合理兼顾开发商商、业主主和物业业公司三三方利益益，按照照既能拉拉动公寓寓增值、又又能被社社会认可可、还能能保证物物业管理理正常运运行的原原则，确确定适中中的管理理服务收收费标准准，使提提供的服服务具有有“低收费费、高标标准”的最佳佳价格质质量比。1、服务承承诺我公司将充充分

25、发挥挥自身的的管理优优势、技技术优势势、资迅迅优势，本本着“业主至至上、服服务第一一”和“以人为为本、诚诚信服务务”的宗旨旨和理念念，尽心心竭力实实现自己己对东方方曼哈顿顿公寓的的管理目目标，同同样物业业、管理理状态最最佳，同同样价格格，服务务质量最最优。通通过我们们的服务务为业主主、开发发商创造造安全、整整洁、便便利、舒舒适的工工作环境境和生活活环境。如如果我们们有幸中中标，我我公司郑郑重承诺诺：两年年内东方方曼哈顿顿公寓将将建成市市级物业业管理优优秀公寓寓，具体体的各项项管理指指标如下下：序号项目承诺指标基本内容1房屋完好率率98房屋外观无无破坏立立面，无无改变使使用功能能、无乱乱搭建、公

26、公用设施施及通道道无随意意占用、外外观整洁洁。2道路完好率率95道路畅通无无损坏、路路面平坦坦整洁、排排水畅通通，无随随意占道道，元改改变使用用功能。3化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率100定期疏通、清清理、井井盖齐全全完好、保保证排放放通畅、无无堵塞。4排水管、明明暗沟完完好率98排水通畅、堵堵塞、无无积水、无无塌陷、无无残缺。5照明灯完好好率98照明灯完好好无损，夜夜间正常常使用，定定期检查查、维护护、保养养，保持持洁净。6停车场设施施完好率率98场内整洁，设设施完好好无损。7机电设备设设施完好好率98定期检查维维护，确确保系统统设备完完好无损损，杜绝绝由于管管理操作作不善造造成的设设备

27、事故故。8消防设备设设施完好好率99定期检查维维护，确确保系统统设备始始终处于于完好状状态。9电梯完好率率100定期检查维维护，确确保系统统设备完完好无损损，杜绝绝由于管管理责任任造成的的设备事事故。10维修保养兑兑现率100提前制订维维修保养养计划，合合理调整整人员安安排，分分工负责责，保证证落实。11零修、急修修及时率率98接到维修单单在承诺诺时间内内到达现现场，零零修、急急修及时时完成，小小修不过过夜。12维修保养质质量合格格率100分项检查、结结合部位位严格把把关，按按照工序序一步到到位，杜杜绝返工工。13维修保养和和运行记记录准确确率100明确岗位责责任，加加强复核核，定期期抽查。1

28、4安全管理到到位率99保安岗位设设置严密密，明确确责任区区域和相相互支援援，增加加巡查密密度。15绿化达标率率95区内绿化地地布局合合理优美美，花草草树木与与建筑小小品配置置得当，由由专业人人员管理理，养护护、无枯枯枝败叶叶。16清洁、保洁洁完好率率99区内实行卫卫生责任任区包干干，全天天12小小时保洁洁制，楼楼梯周清清扫擦拭拭六次，清清洗一次次，垃圾圾日产日日清，卫卫生设施施齐全、完完好。17有偿服务项项目提供供50项在充分挖掘掘内部潜潜力的同同时，积积极网络络社会资资源，扩扩展服务务的广度度和深度度，收费费合理。18无偿服务项项目提供供10项充分挖掘内内部潜力力，积极极为业主主办实事事、办

29、好好事，提提供便利利。19业主投诉处处理率100有效投诉在在第一时时间内解解决，无无效投诉诉及时给给予回复复。20员工违章发发生率与与处理率率11000加强教育，严严格管理理，及时时发现，及及时处理理。21业主及物业业使用人人对物业业管理综综合满意意率95教育员工视视业主及及物业使使用人为为衣食父父母，尽尽其才、尽尽全力为为业主排排优解难难。22征求社区意意见季度1次次走出去，虚虚心请教教，求经经寻宝；请进来来，现场场指导，接接受监督督。23社区文体活活动月1次次联络业主参参与社区区业余文文体活动动。24达标创优两年内达到到市级优优秀公寓寓标准。7、档案管管理（1）物业业管理档档案物业管理档档

30、案是指指物业管管理单位位在物业业管理活活动中收收集和产产生的，为为物业管管理工作作提供依依据和参参考的，各各种应归归档保存存的文字字、图形形、实物物等文件件材料。1） 牧业管理档档案的内内容物业管理档档案管理理内容包包括建筑筑物档案案、业主主档案、管管理工作作档案。建筑物档案案：包括括建筑原原始档案案材料、维维护、改改造施工工记录材材料；如如竣工验验收资料料，房屋屋的单体体竣工图图，装修修管理档档案、维维修养护护档案等等。业主档案：包括业业主登记记材料、管管理及租租赁合约约材料，服服务记录录材料、治治安情况况记录材材料、回回访记录录材料等等；如各各类巡视视记录、运运行档案案、满意意度调查查记录

31、。2） 物业管理档档案的建建立物业管理档档案是工工程的重重要资产产，是历历史的原原始的真真实记录录，是物物业管理理服务手手段，是是提高综综合管理理能力的的基础。21建立立档案管管理制度度接照档案行行政管理理的要求求，建立立规范的的档案管管理制度度。档案案的管理理制度是是档案管管理工作作的准则则和依据据，物业业档案管管理制度度主要有有：对机机构部门门管理人人员职责责的规定定；对管管理工作作程序的的规定；对档案案相关责责任部门门的规定定；对档档案材料料的移交交、分类类、著录录、保管管利用、鉴鉴定的制制度和标标准；对对违反制制度的处处罚规定定等。根根据档案案资料初初建的情情况，拟拟首先制制定如下下制

32、度：物业档案案管理制制度档档案查询询利用制制度库库房管理理制度档档案移交交验收制制度档档案内容容及分类类分密级级标准档档案文件件借阅规规定21确定定档案的的内容物业管理中中档案管管理具体体管理内内容涉及及建筑物物、业主主档案、管管理动作作中档案案。根据据要求，以以下仅就就建设施施工过程程中形成成的工程程档案。物物业管理理单位接接受的工工程档案案，其内内容应包包括档案案行政管管理部门门对工程程档案规规定的全全部内容容及移交交手续文文件；一一般具有有下列内内；建设设综合文文件材料料和工程程施工文文件材料料。其中包括竣竣工验收收资料、房房屋单体体竣工图图，具体体内容详详见表一一：序号资料名称移交单位

33、移交人接收单位接收人资料编号一产权资料1项目批准文文件2用地批准文文件3建筑执照二技术资料1竣工图总平面面图2建筑图3结构图4附属工程及及隐蔽管管的全套套图纸5地质勘察报报告6工程预决算算分项单单7图纸会审记记录8工程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括质量事事故处理理记录）9隐蔽工程验验收记录录10沉降观察记记录及沉沉降观察察点布置置图三竣工验收证证明书1土建工程竣竣工验收收证明书书2建筑消防验验收合格格证3电信局电话话工程竣竣工验收收证书4钢材、水泥泥等主要要材料的的质量保保证书5新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书6水、电、卫卫生器具具等设备备及卫生生洁具的的检验合合格证书书7砂浆、

34、混凝凝土试块块试压报报告8供水、供暖暖管道的的试压报报告9如需物业公公司临时时代管的的设备10开发商还需需提供：水泵、配配电柜、变变压器、对对讲系统统、有线线电视系系统等设设备的订订购合同同，验收收证书、产产品证书书、产品品说明书书、竣工工图纸等等。四房屋使用资资料1房屋产权资资料2业主名单、地地址、电电话清单单五供电、供水水系统如如需物业业公司临临时代管管的，竣竣工验收收后加办办以下协协议及证证书（市市各部门门颁发的的常规证证书）1供电协议书书2用电许可证证3委托银行代代收电费费合同书书4变压器报停停申请表表5用水申请审审批表36月供水计划划报告单单4、 建筑物维护护、改造造档案建筑物维护护

35、、改造造档案是是指物业业管理单单位在物物业管理理要作中中对所管管物业建建筑本体体（或称物业业公共设设施及公公共部分分）进行行维护、改改造的有有关资料料：1） 维护改造申申请表及及批准文文件2） 维护改造工工程施工工许可证证3） 维护改造方方案4） 维护改造工工程合同同5） 维护改造工工程预算算书及批批准文件件6） 维护改造工工程施工工技术文文件（按按城建档档案管理理部门制制定的相相关规定定执行）7） 维护改造工工程验收收说明书书8） 维护改造工工程结算算（核算算）表9） 各设备及工工程使用用维护说说明书10） 各设备及工工程使用用许可证证（政府府规定需需要申办办的应全全部具有有）11） 维护改

36、造工工程施工工设计图图及竣工工图用户装修改改造档案案是指住住户对自自己拥有有产权或或经业主主授权的的房屋进进行装修修、改造造工程所所产生的的文件和和图纸材材料，一一般内容容如下：1） 装修、改造造申请表表及审查查意见2） 装修设计图图3） 装修、改造造过程中中的管理理、监理理资料4） 完工后的验验收意见见5） 管理工作档档案管理工作档档案是指指物业管管理公司司在物业业管理日日常工作作中产生生形成和和需要收收集归档档保存的的文件材材料，主主要有：1） 政府颁发的的物业管管理各项项法规、条条例、通通知等2） 制订的各种种管理规规定、公公约3） 财务资料4） 工作计划方方针、目目标记录录5） 各项管

37、理工工作日志志6） 纠正和预防防措施方方案7） 质量、环境境、安全全控制记记录8） 设备设施保保养规程程，巡查查、维修修、养护护记录9） 满意度调查查记录、回回访记录录日志及及回访登登记表10） 投诉及投诉诉处理记记录11） 其他需要收收集归档档的工作作记录、服服务记录录5、 档案的产生生收集、接接收和移移交档案的收集集、接收收、整理理和移交交是档案案管理工工作的基基础。物物业管理理档案员员应从项项目接管管开始便便收集应应归档的的各类文文件资料料并进行行验收、整整理、组组织移交交等工作作，确保保档案材材料完整整、真实实、规范范和及时时归档。档档案的收收集、接接收工作作应严格格按照归归档内容容的

38、规定定进行，对对于缺项项少件要要有明确确的记录录，并提提出追缴缴和补制制的要求求。对所所收集、接接收的档档案要严严格核实实材料真真实性，原原始性，对对档案中中规定为为复印件件的材料料接受时时应严格格与原始始材料核核对，核核裤后的的材料应应有明确确的注明明，根据据档案材材料来源源渠道众众多的情情况，按按各职能能部门的的职责分分工负责责收集，接接收：1） 设备运行部部负责收收集、接接收竣工工验收资资料、房房屋的单单体竣工工图等项项目建筑筑物的原原始资料料；2） 各部门直辖辖市服务务中心负负责收集集用户资资料、装装修管理理资料、投投诉及回回访记录录等；3） 客服中心负负责收集集文书档档案资料料；4）

39、 其他档案资资料和维维修、巡巡视、运运行及服服务活动动记录分分别由各各职能部部门负责责收集。上上述各部部门收集集来的档档案应及及时送交交档案室室（根据据不同情情况制定定各种资资料关交交的时间间，但每每周应确确定一天天为各部部门与档档案室移移交档案案的时间间）。对对于收集集、接收收上来的的档案，档档案室应应进行验验定，签签收并进进行整理理、分类类、编目目及著录录。其用用纸（或或载体）、用用墨、记记录书写写的字体体和符号号均应符符合国家家及省、市市档案行行政管理理部门制制定的规规定和标标准。6、 档案的管理理1） 档案的分类类、编目目及著录录档案室在收收到管理理处各管管理职能能部门收收集、移移交来

40、的的档案后后，应按按国家、地地方档案案行政管管理部门门和公司司规范规规定进行行整理，并并统一分分类、编编目、著著录。2） 档案的整理理装订档案的整理理装修应应按国家家和淮安安市档案案管理部部门制定定的统一一规范的的装具和和方式进进行。3） 档案的电脑脑化管理理类型信息输入基本信息业主登记事事项（姓姓名、年年龄、职职业、用用户人、身身份证号号、通讯讯号、联联系地址址等）：业主各各种证件件图形扫扫描：业业主变更更登记产权信息产权登记事事项产权讫图形形扫描产权变更事事项合约信息合约内容摘摘要产权证书图图形扫描描合约执行情情况记录录7、 协助组建业业主委员员会及动动作1） 当公寓具备备下列情情况之一一

41、时，可可组建业业主委员员会：11公寓出出售建筑筑面积达达到500以上上；2公公寓出售售已满两两年，新新区物业业管理公公司协助助东方房房地产开开发公司司向开发发区建设设房管局局房管处处报送公公寓出售售的建筑筑面积，出出售时间间和业主主名单等等有关资资料，并并由东方方房地产产开发公公司、开开发区房房管建设设局，东东湖街道道办事处处、深圳圳路派出出所、机机场居委委会等有有关单位位一同成成立业主主大会筹筹备组（委委员会）。2） 新区物业公公司协助助做好以以下工作作21在公公寓宣传传栏上，公公布组建建业主委委员会信信息；22对AA、B楼楼的业主主按每个个楼层推推荐一个个业主代代表，并并公布各各个业主主代

42、表名名单。23从代代表中选选举500名以上上的业主主委员会会委员候候选人，并并公布候候选人的的相关情情况（建建议业主主代表推推选有影影响，有有益心的的业主担担任）。24根据据筹备组组要求，按按排召开开第一次次业主大大会的时时间和地地点，并并通知（召召集）业业主参加加会议。25根据据筹备组组要求，业业主大会会（业主主委员会会）汇报报前期物物粘管理理有关工工作。3）业主大大会成立立流程图图：8）前期物物业服务务协议甲方：法定代表人人：住所地：邮编：乙方：法定代表人人：住所地：邮编：资质等级：证书编号：根据物业业管理条条例和和相关法法律、法法规、政政策，甲甲乙双方方在自愿愿、平等等、协商商一致的的基

43、础上上，就甲甲方选聘聘乙方对对（物业业名称）提提供前期期物业管管理服务务事宜，订订立本合合同。第一章物业业基本情情况第一条物业业基本情情况：物业名称：物业类型：座落位置：建筑面积：物业管理区区域四至至：东至：西至：南至：北至：（规划平面面图见附附件一，物物业构成成明细见见附件二二）。第二章服务务内容与与质量第二条在物物业管理理区域内内，乙方方提供的的前期物物业管理理服务包包括以下下内容：1、 物业共用部部位的维维修、养养护和管管理（物物业共用用部位明明细见附附件三）；2、 物业共用设设施设备备的运行行、维修修、养护护和管理理（物业业共用设设施设备备明细见见附件四四）。3、 物业共用部部位和相相

44、关场地地的清洁洁卫生，垃垃圾的收收集、清清运及雨雨、污水水管道的的疏通；4、 公共绿化的的养护和和管理；5、 车辆停放管管理；6、 公共秩序维维护、安安全防范范等事项项的协助助管理；7、 装饰装修管管理服务务；8、 物业档案资资料管理理；第三条在物物业管理理区域内内，乙方方提供的的其它服服务包括括以下事事项：1、2、3、第四条乙方方提供的的前期物物业管理理服务应应达到约约定的质质量标准准（前期期物业管管理服务务质量标标准见附附件五）。第五条单个个业主可可委托乙乙方对其其物业的的专有部部分提供供维修养养护等服服务，服服务内容容和费用用由双方方另行商商定。第三章服务务费用第六条本物物业管理理区域物物业服务务收费选选择以下下第种方方式：1、 包干制物业服务费费用由业业主按其其拥有物物业的建建筑面积积交纳，具具体标准准如下：多层住宅：元/月月-平方方米；高层住宅：元/月月-平方方米；别墅：元/月-平平方米；办公楼：元元/月-平方米米；商业物业：元/月月-平方方米；物业：元/月-平平方米；物业服务费费用主要要用于以以下