某商业街招商策划方案46642.docx
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1、龙湖花园商业街推广简案目录一、 项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况二、 主题式或特特色经营营类商业业街的考考虑三、 项目商业街街的SWWOT分分析四、 项目商业街街的市场场定位五、 项目商业街街招租与与销售的的初步定定价六、 项目商业街街的整合合包装与与推广七、 项目商业街街的招商商工作流流程及招招商计划划八、 项目商业街街对酒店店及公寓寓项目的的影响九、 项目商业街街的客户户资源名名册一、 项目商业街街所在区区域商业业规划及及周边商商业物业业情况（暂略）周边商业物物业情况况分析龙湖社区消消费中心心商业数数据研究究说明：龙湖湖社区消消费中心心是第二二代社区区消费中中心的典典范，其其主
2、商业业业态餐餐饮占了了整个社社区消费费中心商商业业态态业种的的61%，形成成了以餐餐饮为特特色的鲜鲜明的个个性。说明：在餐餐饮为特特色的龙龙湖社区区消费中中心里，其其铺面面面积配比比显然和和其经营营业态业业种有着着十分的的吻合，其其1200平方米米以上的的铺面占占了总铺铺面的660%，显显然这是是与本区区域的经经营业态态业种相相吻合。说明：龙湖湖社区消消费中心心的租金金变化区区间比较较小，说说明发展展商通过过合理的的商业规规划，能能够全面面有效的的提升本本社区消消费中心心的所有有铺面价价值，使使铺面价价值均衡衡化，由由于有良良好的商商业规划划，所以以尽管龙龙湖社区区消费中中心的地地理位置置并不
3、十十分理想想，但是是其铺面面的商业业价值并并不低，大大多集中中在41150元元这个租租金范围围内。二、 主题式或特特色经营营类商业业街的考考虑1.主题式式商业街街的功能能需求及及配套条条件（1）功能能需求： 商铺分分割空间间：要求求有足够够的层高高、径深深、开间间；统一一的装饰饰外立面面；统一一的形象象展示区区，便利利的储物物及人行行通道。 经营环环境：良良好的通通风条件件；较好好的安保保秩序；规划合合理的停停车位；能进行行大型展展示活动动的场所所设置 消费环环境：商商业街的的整洁度度；商业业街的区区域分割割明显与与否；商商业街的的走向；商业街街的网点点比例 娱乐环环境：在在商业街街的集中中停
4、驻点点设置相相应的娱娱乐健身身配套设设施。（2）配套套条件： 便捷的的交通条条件 金融网网点及休休闲设施施配置 精神堡堡垒的塑塑造 主力店店与专卖卖店的搭搭配（33+1、44+1） 周边商商业的互互补性 未来区区域商业业规划2.主题式式商业街街的特点点（1）对某某一业种种进行统统一规划划经营，在在统一业业种范围围内保证证业态的的丰富与与完善（2）商业业街的包包装调性性基本统统一，商商业街的的统一管管理有利利于业种种的经营营氛围（3）商业业街的传传播形象象具有个个性化、易易记忆、鲜鲜明性，商商业街的的各个区区间又具具备丰富富的商业业昭示效效应（4）与相相似的专专业市场场的比较较，主题题式商业业街
5、更具具备观赏赏、游览览、购物物的整合合能力，同同时主题题式商业业街更具具有专业业市场不不可比拟拟的环境境及经营营模式，主主题式商商业街更更具发展展的空间间（有社社区商业业的延伸伸作支撑撑）3.主题式式商业街街的操作作要素（1）一个个思路：选定一一个明晰晰的业种种作为主主题式商商业街的的推广主主题，并并与周边边商业物物业形成成差异性性和互补补性（2）三条条主线：推广线：围围绕统一一主题进进行丰富富多彩的的个体形形象展示示活动，实实现统一一主题多多品牌联联动；统统一主题题多细节节产品服服务；统统一主题题多商业业场景的的优势展展现。策略线：以以引进知知名品牌牌商家及及主力店店的配置置为核心心，同时时
6、辐射周周边诸多多专卖或或特色经经营店，制制定细分分业态下下商铺分分割的售售价区间间及租金金区间。渠道线：强强调从专专业市场场及区域域规模性性商圈挖挖掘客源源；强调调对连锁锁及联营营类商家家的引导导；强调调对知名名品牌商商家的优优惠政策策；强调调从相关关产品商商家联盟盟中对客客户进行行引导。（3）五个个环节：定位、定类类、定价价、定时时、定岗岗：4.主题式式商业街街的分支支特色色经营类类商业街街三、项目商商业街的的SWOOT分析析（暂略略）四、项目商商业街的的市场定定位（一）针对对四个特特性进行行项目商商业街的的市场定定位1.区域组组团商业业的差异异性：项目位于渝渝北高尚尚住区组组团，且且新牌坊
7、坊龙湖片片区商业业渐至完完善，尤尤以餐饮饮类商业业构建渝渝北新牌牌坊片区区特色商商业走廊廊。但随随着市场场的成熟熟，区域域商业开开发的递递增，政政府规划划涉外商商务区的的延伸，主主题式商商业街（社社区第三三代商业业街的延延伸）必必将成为为区域商商业发展展的趋势势。2.区域组组团商业业的互补补性：在渝北高尚尚住区组组团，商商业的发发展不仅仅仅是娱娱乐休闲闲的逐步步完善，还还需要文文化品位位、时尚尚品调作作烘托，以以确保商商业街能能走热、走走俏。因因此商业业街的推推广定位位要对周周边的单单一商业业氛围进进行多元元素的补补充，引引进有品品位、文文化、竞竞争力的的商业业业态，特特别是具具有知名名品牌的
8、的主力商商家。3.本项目目商业的的独特性性：与周边竞争争性商业业相比，本本项目商商铺分割割面积较较大，无无论跨度度、径深深、层高高等都体体现出需需要入住住具有一一定资金金实力和和品牌效效应的商商家。通通过项目目四星级级酒店高高档商业业物业的的支撑，可可以营造造文化类类、酒店店式配套套服务型型商业街街以及项项目商业业街运用用的酒店店式管理理等创新新模式。4.区域周周边商业业环境的的完善性性：周边邻近高高档社区区商业街街（龙湖湖水晶郦郦城、重重庆财富富中心等等），同同时有政政府办公公机构的的迁入，又又临近上上丁企业业工业园园，并且且商业街街就近生生态公园园，为项项目商业业街的环环境增加加了生态态亮
9、点。但但项目周周边商业业配套还还不够完完善，交交通班次次少，客客流稀少少，缺乏乏商业街街的娱乐乐、休闲闲配套引引导系统统。（二）、项项目商业业街的市市场定位位1.定位原原则商业定位原原则须考考虑一般般原则和和个例原原则。一一般原则则是所有有商业物物业在进进行市场场定位时时普遍遵遵循的原原则，个个例原则则是结合合项目特特征和区区位商圈圈特征所所符合的的原则，具具体如下下：（1）一般般原则： 定位要要符合时时代和区区域特征征定位应具具备稀缺缺差异性性和互补补互动性性的特点点定位要体体现不同同因素的的赢利性性和总体体的平衡衡性定位要在在足够的的市场接接纳力之之内（2）个例例原则：与区域商商业发展展同
10、向与区域商商业有效效缺口相相吻合以中心区区消费者者需求特特征为导导向并考考虑其实实际购买买力确保该项项目前期期营销推推广的成成功及后后期的保保值能力力和增值值空间2. 项目目市场客客层定位位：（1）投资资者决策策分析地段和位位置仍然然是第一一考虑因因素，其其次分别别是交通通便利性性、商业业环境、发发展商实实力、主主题规划划、价格格、广告告力度、配配套设施施等。客户存在在购买恐恐惧。对对商铺价价值造成成影响的的因素较较多，如如：周边边改建、政政府规划划调整、区区域竞争争等等。客户的投投资特征征和动机机非常明明显。老客户对对购买的的影响又又比较大大。（2）客户户性质分分析经营户。经经营户是是本项目
11、目商业的的第一主主力客户户，该部部分客户户主要以以经营为为目的，商商业定位位、商业业氛围的的营造和和未来商商业发展展的区域域和趋势势是他们们关注的的核心，同同时也注注重商铺铺的投资资价值和和可变现现能力。投资户。投投资户是是本项目目商业的的第二主主力客户户，该部部分客户户主要以以投资为为目的，投投资收益益率和收收益的稳稳定性是是决定他他们是否否购买的的最主要要因素，同同时商铺铺的升值值潜力也也是关注注的主要要点。（3）客户户区域分分析重庆市各各主力商商圈商家家为主要要客户群群。他们们对商业业地块位位置及周周边的商商业气氛氛已经非非常熟悉悉，对区区域商业业价值有有自己的的判断。次要客户户群体重重
12、庆市个个体品牌牌的经营营者以及及其它区区域的投投资。（4）客户户特点：商业意识识强，财财富意识识浓厚，具具备高超超投资或或经商技技能；比较讲信信用，但但更能追追求个人人利益；寻求更大大发展，积积累更多多财富经营商业业的同时时更注重重文化品品位3. 项目目主题定定位：北部豪布斯斯卡（HHOPSSCA）国际复复合商业业街区注解：“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）为欧美美国家先先进的商商业地产产模式，本质为为酒店HHOTEEL写字楼楼OFFFICEE停车场场PARRKINNG（生生态公园园）大大型综合合购物中中心SHHOPPPINGG MAALL商会COONVEENTIION国际公公寓APPARTT
13、MENNT的复复合体。“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）的选址址与兴建建有着严严格的要要求和标标准。首首先，HHOPSSCA豪豪布斯卡卡属于综综合性物物业，由由于对其其建筑密密度及容容积率有有特定的的要求，所所以HOOPSCCA豪布布斯卡一一般分布布于城市市边缘地地区，这这样才能能使得“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）建筑密密度降低低，以保保证有足足够的空空间实现现低密度度的建筑筑模式；同时，作作为“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）必须有有大面积积的绿化化作为其其营造园园林景观观的基础础；此外外，“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）与城市市的经济济有着密密切的联联系，这这一切都都需要HHOPSS
14、CA豪豪布斯卡卡与城市市之间必必须有快快速便捷捷的交通通网络做做纽带，保保证在“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）内的人人员工作作的便利利性。“豪布斯斯卡”（HOPPSCAA）最大的的优势在在于资源源共生、聚聚合增值值。从世世界各国国大、中中型城市市发展的的经验可可以看出出，城市市的发展展已经走走过了功功能单一一、条块块分割布布局的时时代，未未来的趋趋势是以以某一突突出功能能为主导导，复合合休闲、娱娱乐、住住宅、文文化、旅旅游等要要素的大大体量综综合性产产品。定位分诉诉； 本项目目满足豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）的条件件 选址：项目位位于重庆庆北部核核心CBBD圈层层，享有有大面积积生态绿绿
15、地，且且整个项项目的容容积率较较低，商商铺空间间易分割割，容易易形成复复合性商商业街区区特色 符合豪豪布斯卡卡（HOOPSCCA）的组成成元素：拥有四星级级商务酒酒店、高高档商务务办公写写字楼（紧紧邻上丁丁企业工工业园）、生生态公园园绿地（动动步公园园、社区区园林景景观）、涉涉外领事事馆、数数量较大大的停车车场、酒酒店式国国际商务务公寓、主主题式会会所、酒酒店俱乐乐部、社社区幼儿儿园、小小学、中中学等。 需要完完善豪布布斯卡（HOPSCA）的组成元素：立体购物中中心、精精品商业业艺术馆馆、244小时金金融服务务、244小时商商业专车车服务为满足北北部CBBD高端端人群居居住、消消费、休休闲、娱
16、娱乐、社社交多种种形态的的高品质质生活需需求，为为项目特特身量定定出复合合商业生生活系统统；集公公园、公公寓、商商场、写写字楼、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、会会所、幼幼儿园于于一体。集集中体现现复合商商业街区区形态。3.定位分分主题：以项目东西西南北四四条街作作参照东面：休休闲商业业娱乐公公园南面：街街区购物物消费公公馆 西面：精精品美食食美肴中中心北面：酒酒店商务务办公及及配套服服务专区区（三）、项项目商业业街的功功能定位位及业态态划分1功能定位位功能定位位：多功功能复合合商业街街区立体购物公公园+商商务办公公+国际际时尚健健身+文文化视听听+科技技娱乐+个性搜搜奇+美美食餐饮饮定位依据据：重庆
17、北部部商业规规划，重重庆北部部CBDD核心区区域，营营造了复复合商业业街区的的规划氛氛围。社区内外外生态环环境、社社区自身身物业的的配套规规划需要要文化+品位的的商业项目商业业街所属属资源配配套与国国外HOOPSCCA豪布布斯卡商商业定位位相似，所所以要求求功能上上强调复复合和互互补性。2业态划分分（1）业态态规划原原则“铺铺临街街、关联联布局、循循环消费费、资源源共享”理念和和模式。特特色商业业荟萃、条条块清晰晰、功能能齐全、方方便顾客客。业态态规划上上讲究关关联性，商商铺与商商铺、商商品与商商品之间间、商品品与服务务项目、服服务项目目与服务务项目之之间推行行循环消消费理念念。力求求业态有有
18、特色性性、均好好性。（2）划分分依据：充分考虑虑商业街街的商铺铺特点及及人流引引导动线线体现复合合性商业业街的发发展优势势融合项目目相关高高档物业业的配套套设施，增增加文化化品位与与时尚情情调逐一反映映社区商商业街的的创新性性，提升升商业的的价值。（3）布局局建议 以几家家主力店店为主，多多家半力力店、专专营店、餐餐饮娱乐乐休闲及及商务休休闲功能能配套店店为辅的的商家组组合特点点。充分分考虑到到核心主主力店所所具备的的“磁极”与“锚固点点”对组织织人流所所发挥的的作用。建议核心心主力店店应安排排在商业业街尽端端位置，通通过主力力店的“磁极效效应”，在设设计上应应尽量引引导购买买者能经经过所有有
19、门店的的门口；半主力店店或专卖卖店的位位置可考考虑安排排在主要要人流路路线（如如商业街街主干道道或支干干道）而而非核心心主力店店的磁极极点上，形形成次级级人流，与与主要人人流形成成交叉，吸吸引购物物者穿行行整个商商业街；其它休闲闲娱乐配配套及商商务休闲闲功能店店，作为为重要功功能补充充，可将将其安置置于商业业街中相相对独立立的位置置，减缓缓消费者者游览过过程中的的疲劳穿穿行。（4）具体体划分：以大型知名名主力商商家作为为项目商商业街四四个方向向的主要要招商对对象，形形成商业业街每个个方向的的特色招招商与互互动、互互补效应应，并可可吸纳更更多同品品质的中中、小商商家进驻驻，推动动整个商商业街的的
20、发展。南面：规规划为大大型超市市、银行行、品牌牌药店、中中高档洗洗浴中心心（二楼楼）、知知名房屋屋中介店店、通信信服务中中心、中中式茶楼楼、医疗疗诊所、药膳料理及其它社区服务配套说明：选择大型型超市作作主力店店（2000050000平平米），为为南面街街区的商商轴核心心，容易易产生人人流车流流的聚集集效应，带带来更多多招商契契机。 选择大大型商家家品牌将将直接决决定整个个项目的的社区地地位与整整个小区区商业的的经营档档次。同同时周边边零售店店也应具具有相应应的档次次与格调调，以不不破坏整整个小区区商业的的氛围与与环境。大型超市市将引进进重庆新新世纪或或者人人人乐、重重百等品品牌美誉誉度较高高的
21、商家家进驻，以以形成本本物业的的商业龙龙头效应应，拉升升本物业业的商业业定位，带带动本物物业相关关小业态态商家的的入驻经经营，从从而促进进商业街街的形象象完善和和人气递递增。 大型超超市对店店面选择择严格，特特别是径径深和跨跨度，因因此南面面设超市市需拿一一部分车车库面积积出来，以以弥补铺铺面径深深的不足足（超市市径深至至少400米以上上适宜）东面：规规划为综综合性娱娱乐中心心（如餐餐厅、酒酒吧、DDiscco、卡卡拉OKK及私人人会所的的复合体体）、SSPA、美美容美发发研修中中心、纤纤体会馆馆、酒吧吧、音乐乐餐厅、精精品家饰饰、健身身理疗会会所、咖咖啡厅（上上岛咖啡啡）、西西式糕点点（如荷
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