浙江大学国家大学科技园(滨江)项目招商策划全案40836.docx

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1、目录第一部分项项目概况一、项目背背景概况二、项目工工程概况三、项目区区位概况四、项目服服务概况第二部分项项目的市场场调研一、项目投投资目标二、杭州商商务写字楼楼调查分析析三、杭州商商务写字楼楼市场分析析总结四、项目周周边竞争调调查第三部分项项目的研判一、项目区区域及个性性研究二、本案的的优势分析析三、本案的的劣势分析析四、本案的的机会分析析五、本案的的威胁分析析第四部分项项目的招商商目标群定定位一、项目招招商目标要要点分析二、项目招招商目标群群定位三、项目招招商目标客客户的细分分第五部分项项目招商租租金定位一、项目组组价调研分分析二、项目招招商的组价价策划三、其他设设施招商定定位第六部分项项目

2、招商工工作计划构构思一、项目的的 SWOOT分析总总结二、项目招招商的全案案思路三、项目招招商的“宣宣传概念”提提炼四、招商小小组的组织织框架形成成五、项目招招商的阶段段性工作构构思六、项目广广告平面的的设计工作作七、项目招招商氛围培培养手段构构思八、项目招招商合作性性推广策划划九、招商广广告创意及及诉求十、媒介的的组合策略略第七部分项项目的广告告推广策略略一、广告媒媒体宣传战战略二、广告推推广原则三、项目招招商建筑细细节研究四、项目推推广传播的的内容五、推广策策略重要阶阶段的划分分六、项目推推广的总策策略第八部分项项目广告推推广分解思思路一、第一阶阶段推广思思路二、第二阶阶段推广思思路三、第

3、三阶阶段推广思思路四、第四阶阶段推广思思路第九部分媒媒介策略一、媒介策策略计划二、具体媒媒体的选择择和发布计计划第十部分广广告预算一、广告预预算细分二、本案宣宣传推广的的广告预算算说明第十一部分分项目招商商推广说明明一、招商工工作安排二、项目开开盘日的确确定331三、策划全全案的说明明第一部分项项目的概况况一、项目背背景概况1、项目的的建设历史史：浙江大学国国家大学科科技园（滨滨江）前身身为“中恒恒世纪科技技园”，其其用地属于于中恒世纪纪科技实业业有限公司司的工业用用地；后在在具体的建建设审批过过程中定位位于高新企企业（倾向向信息化和和生物医药药等产业方方向）的创创业基地和和企业孵化化园区。本

4、项目依赖赖中恒世纪纪公司和浙浙江大学的的背景联系系，中恒世世纪和浙江江大学国家家大学科技技园（简称称浙大科技技园）签署署了相关的的加盟协议议，并将“中中恒世纪科科技园”名名称改为“浙浙江大学国国家大学科科技园（滨滨江）”，使使之成为浙浙大科技园园体系组成成之一。2、浙江大大学及浙大大科技园项项目的概况况浙江大学经经过百余年年的发展，已已逐步发展展成为我国国重要的科科学研究中中心和高新新技术辐射射中心，形形成了较强强的基础研研究、应用用研究和开开发研究的的能力。浙浙江大学科科研条件优优越，建有有国家和省省、部重点点科技基地地34个，科科研机构1190个；其中国家家和省、部部重点（专专业）实验验室

5、5个，列全全国高校前前列；省、部部重点和开开放实验室室9个。浙江江大学每年年都有许多多科技成果果获得国家家、省、部部级科技奖奖励。浙大科技园园是经国家家科技部、教教育部联合合批准的首首批22个国家家级大学科科技园之一一，是浙江江省重点科科技企业孵孵化器、浙浙江省青年年创业基地地；科技园园享受杭州州国家高新新技术产业业开发区和和省市政府府出台的一一系列优惠惠政策。浙浙大科技园园的建设遵遵循“统筹筹规划、以以人为本、市市场推动、坚坚持开放”的的方针，坚坚持技术创创新和科技技成果转化化、高新技技术企业孵孵化和创新新创业人才才培育、高高新技术产产业辐射的的宗旨，按按照“一园园多点”的的原则同时时在宁波

6、、嘉嘉兴、绍兴兴、温州及及江西省南南昌市等地地建有科技技园分园，打打造一个实实力雄厚、资资源互动的的浙江大学学科技企业业商务服务务体系。浙大科技园园（滨江）作作为浙大科科技园杭州州本地分园园，以个性性化空间设设计、生态态型环境控控制、充足足服务设施施配套、专专业性协调调管理等特特色优势打打造成科技技创业者的的乐园，是是“天堂硅硅谷”商务务服务的一一颗灿烂明明珠。二、项目工工程概况1、整体设设计概况：浙大科技园园（滨江）项项目建筑由由11幢独立立楼宇组成成，其中11#至9#楼为商商务办公区区，10#楼和11#楼为后勤勤服务区；项目建设设有2个独立地地下车库和和一个地上上中心花园园。整个园园区建筑

7、以以规则的纵纵式排列，体体现了科技技园“高效效、严谨”的的风格；同同时采用生生态型花园园布局、个个性化单套套设计、集集群式商务务管理等理理念，实现现商务的人人性化和舒舒适化，为为工作和生生活提供互互动一体化化服务、为为创意革新新提供一个个灵感的自自由。2、建筑概概况：项目用地面面积339968，总总建筑面积积532337.7，其中地地上建筑面面积476694.11，地下下建筑面积积55433.6，项项目容积率率1.4，绿绿地率355%。项目1号楼楼为9层建筑，位位于科技园园的正门，是是园区的核核心单体，配配备有2部OTS电梯梯；总建筑筑面积为1171677.1，包包括主楼和和裙楼、地地下车库三

8、三部分；主主楼建筑面面积116624.99，每层层建筑面积积为12998，均均为办公用用房；裙楼楼3层，建筑筑面积为22556，每层建建筑面积大大约8500左右，可可作展示、会会所及配套套营业场所所使用；地地下车库22803.6。一一号楼建筑筑宏伟、设设计气派，从从而彰显出园区区的整体实实力和入驻驻企业的外外在形象。项目的2至至9号楼为四四层建筑加加架空层和和阁楼，是是园区的重重点部分，也也是园区的的特色部分分。该部分分总建筑面面积253351.66平方米，分分别设计有有A1、A2、B1、B2、C1、C2六种户型共共80套可供供选择的个个性化、孤孤套复式办办公空间，面面积均在22503800左

9、右。项目的100号、11号楼在在园区内靠靠北方向，均均为5层建筑，总总建筑面积积77199，设计计以生活配配套服务功功能为主。10、11号楼共拥有酒店式公寓170套，每套建筑面积为33；餐厅、休闲吧等集中在11号楼；完全可以满足园区内企业职工的餐饮、休闲、文体等服务需求。项目还有面面积62226.3的架空层层和面积多多达35000的中中心花园，沿沿各主体建建筑周围都都设有绿化化带；项目目各建筑主主体分布规规则、合理理，力求达达到“真正正会呼吸的的科技园”的的生态型、SOHO创业空间效果。三、项目区区位概况本项目位于于长三角经经济圈范围围内的杭州州市钱塘江江南岸滨江江区南环路路上，属于于国家高新

10、新技术产业业开发区政政策区块。该该区块是国国家高新技技术企业的的研究和创创业基地，聚聚集了如UUT斯达康康、东方通通信、浙大大中控、恒恒生电子、信雅达等众多著名高新企业；本项目同时与杭州国家高新软件园及其他高新企业相互辐射，创新、科技氛围浓厚，是杭州国家级软件、集成电路设计、通讯与动画等多产业的创制造基地。本区块与著著名的西湖湖风景区一一桥相连，之之江度假村村、龙禧酒酒店、速88酒店和正正在建设的的龙禧硅谷谷等知名星星级酒店配配套，临江江花园、彩彩虹城、银银色港湾、太太阳公寓等等大型居民民住宅区相相继开盘落落成，高新新区公建中中心、钱江江大桥桥头头景观等生生活、工作作休闲场所所的规划和和设计；

11、随随着各居民民住宅区入入住率的提提高和高新新企业自身身的不断发发展，依托托新区生态态型建设设设计理念，本本区块将发发展成为杭杭州未来南南岸EODD（生态商商务区）经经济圈和高高新技术产产业领袖区区。四、项目服服务概况本项目本质质属于科技技园项目，其其以高新技技术为主体体，视创造造为生命，通通过为科技技型企业提提供办公、后后勤于一体体的商务空空间，创造造更多的政政策优惠、综综合服务、专专业管理的的附加价值值。本项目的入入驻企业首首先可以凭凭相应资格格享受到国国家关于高高新区的优优惠政策，包包括所得税税税收、对对外经济合合作、设备备折旧、对对外进出口口贸易及职职工福利等等多方面的的实质性内内容。其

12、次次就是可以以国家、省省、市有关关部分对浙浙大科技园园出台的专专向扶持政政策，包括括国家科技技部创业基金金资助、浙浙江省科技技企业孵化化基金支持持、高新技技术成果转转化风险投投资及融资资贷款担保保和高新企企业人才股股权税收免免征等内容容。再次针针对浙江大大学出台的的一系列资资源共享和和人力资源源培养等方方面的鼓励励措施。本项目本着着发展成为为个性化商商务空间、专专业化高新新企业孵化化园区的目目标积极主主动向入驻驻企业提供供完善、优优质的服务务。首先向入驻驻企业提供供基础性的的服务，包包括办公场场所的提供供、通讯网网络接入管管理服务、共共享商务设设施租赁服服务、职工工生活后勤勤服务等诸诸多方面的

13、的商业房产产的基础性性内容。其其次提供高高新企业的的代理服务务，包括有有高新企业业认定审核核、企业项项目管理、知知识产权保保护等多类类型的代理理工作，进进行集中政政府公关，节节省入驻企企业的交际际成本。再再次就是为为发展中创创业型企业业提供咨询询服务，包包括有投资资规划、资资金管理、法法律顾问、市市场调研和和产品拓展展等高附加加值的商务务服务体系系。同时还还可以依托托浙江大学学的科研成成果和人力力资源背景景，为入驻驻企业提供供人才培养养和引进，并并为企业的的人力资源源管理工作作提供咨询询和集中管管理的服务务。最后园园区还可以以通过园区区内部及浙浙大科技园园体系为在在园企业提提供技术交交流、产权

14、权交易、经经济合作、资资源内部利利用等技术术性服务。第二部分项项目的市场场调查一、项目的的投资目标标本项目是中中恒世纪公公司按照资资源合理利利用和技术术产业化生生产需要而而进行的工工业地产投投资项目；经过前期期大量系统统的工作，该该工业地产产已经成为为了浙大科科技园体系系的组成之之一，并努努力朝向科科技企业孵孵化器的方方向发展。项目以为各各类科技型型企业提供供办公空间间和商务配配套服务为为目标，通通过尊贵的的、个性化化的建筑艺艺术和优质质的配套服服务，以倡倡导休闲商商务为创业业新主张，为为入驻园区区的各企业业提供商务务增值服务务；本项目目的投资目目标除了自自身产业化化需要外，更更多的注重重项目

15、的招招商目标和和效益。二、杭州商商务写字楼楼调查分析析随着杭州经经济的经济济起飞，杭杭州住宅房房产逐渐进进入泡沫状状态，在中中央政府的的强力调控控下，杭州州写字楼市市场正逐步步取代杭州州住宅市场场进入发展展商的视线线；不过杭杭州写字楼楼的开发大大部分集中中于高级地地段，重点点推行地段段优势和区区块优势来来博取市场场认可；而而且更多的的商务写字字楼走高档档、纯写字字楼路线，强强调商务的的豪华概念念。2004年年杭州前九九个月推出出6幅新写字字楼用地，大大多位于杭杭州主城区区，维持固固定高级地地段供应水水平；从地地域分布来来看，杭州州写字楼区区集中化已已非常明显显。由20005年到到20077年三

16、年内内，已有及及将有超过过200万平平方米以上上的新写字字楼入市，预预计将会超超越之前十十年新盘上上市的总和和；其中CCBD钱江江新城将占占大量，该该区由033、04两年间间共推出111幅用地地，合计3376亩，该该区开发面面积会达到到在1200-1500万平方米米。而20055年将是杭杭州各写字字楼进入新新一轮供应应期，竞争争将日益激激烈。从目前杭州州商务写字字楼市场的的大局来看看，主要划划分为七大大商务区，还还有各零星星分布的商商务性写字字楼。1、武林商商务区杭州武林商商务区是依依据杭州武武林商圈孕孕育而生的的历史性商商务区，也也是杭州市市中心CBBD规划核核心。由于于该区块内内分布着杭杭

17、百、银泰泰、百大、连连卡佛等众众多商业流流通场所，极极大丰富了了区块商业业氛围；但但同时因商商业场所的的密集分布布，武林商商务区逐步步跨越向艮艮山方向拓拓展；随着着一大批高高档写字楼楼的陆续建建成，该区区域正从传传统的商业业黄金地段段，向高尚尚办公商务务区域转换换。据咨询调查查，该区域域外贸型企企业居多，这这些企业非非常重视自自身形象，讲讲究品味与与档次。目目前该区域域较新楼盘盘供应量在在47万平方方米左右，均均价在122800元元/平方米左左右。区块块参考日租租金为2-4元/平方米；传统区块块内有云天天财富中中心、海华华广场、华华源发展大大厦、白马马大厦等高高档楼盘。武林商圈便便捷的交通通、

18、成熟的的配套等一一系列优越越条件的影影响，使得得武林周边边区域的写写字楼随之之崛起，形形成新武林林商务区。新新武林商务务区增加美美达丽阳阳国际、红红石中央央大厦、越越都商务大大厦、野风风现代领领地LOFFT、华龙龙商务大厦厦、迪尚商务中中心等写字字楼项目。2、庆春路路商务区庆春路商务务区是杭州州如今写字字楼最密集集分布的区区域，号称称杭州成熟熟的市中心心CBD区块块中的金融融街。该区区块历来就就是杭州商商务写字楼楼的亮点，商商务氛围较较浓厚，金金融网点遍遍布整条大大街，超市市、医院、电电信服务都都非常方便便，是杭州州传统商务务的发源地地。据咨询调查查，目前该该区域商务务写字楼的的需求空间间很大

19、，客客户类型也也大都为一一些贸易公公司和一些些服务性行行业。区块块内较新楼楼盘供应量量在35万平方方米左右，价价格在85500元/平方米左左右；区块块参考日租租金为2.6-4元元/平方米。东东清大厦、滨滨江新城城市广场、金金都杰地地大厦、中中豪凤起起广场、银银座大厦、瑞瑞丰国际商商务大厦、广广利大厦等等项目分布布其中。政府关于解解放路延伸伸段工程，更更是进一步步刺激了该该区域内的的楼市，因因此这一区区块的写字字楼有着较较好的市场场前景。3、城站商商务区城站商务区区历史其实实也很悠久久；杭州商商务写字楼楼的发展历历史中一直直就有着城城站的身影影，但是该该区块商务务氛围一直直倍受冷遇遇；随着杭杭州

20、新客站站的投入使使用、西湖湖南线改造造工程完成成、西湖大大道商机渐渐浓等因素素，城站商商圈已具备备中高档商商圈的条件件，其便利利的交通环环境、完备备的商务配配套大大提提升了城站站的商务接接待能力，使使大量客源源停留在城城站区域。城城站写字楼楼入住内外外贸企业较较多。据咨询调查查，目前城城站区域较新新楼盘供应应量在244万平方米米左右，价价格在80000元-1.44万元/平方米不不等。区块块参考日租租金为2-5元/平方米。香香榭商务大厦厦、伟星东河世纪纪大楼、雪雪峰花苑、联联银大厦、中中闽大厦、红红星文化广广场、广复复大厦、利利群大厦等等商务写字字楼相继推推出，极大大丰富和带带动了区块块的活跃。

21、配合西湖、吴吴山广场的的开发，城城站商务区区逐步向“景景观商务”、“人人文商务”、“绿绿色环保商商务”等概概念性商务务区发展。4、文教商商务区文教商务区区主要是随随着高新区区的设立和和开发孕育育而生的新新商务区，随随着文三路路电子街规规划的确立立、文教区区高校搬迁迁的落实，文文教商务区区的商务写写字楼供应应逐渐增加加；并逐步步成为杭州州电子产品品销售、IIT行业等等高新产业业的聚集地地；该区域域位于杭城城中西部，交交通便捷、生生活设施完完善。据咨询调查查，目前该该区域主要要以IT企业及及广告、传传媒、装修修行业为目目标客户，是是杭城写字字楼中较具具产业支撑撑的区块，是是杭州写字字楼中出租租率较

22、高的的区域。该该区域较新新楼盘供应应量在100万平方米米左右，价价格在100000元元/平方米左左右。区块块参考日租租金为1.5-3元元/平方米。华华都兰庭庭国际、西西城新座、伟伟星大厦、华华星科技大大厦、文欣欣大厦等项项目分布其其中。由于于文教区道道路规划比比较陈旧，交交通属于杭杭州最拥堵堵的地段之之一，区块块商务发展展受到一定定的限制。5、黄龙商商务区从98年世世贸中心一一期写字楼楼开始，杭杭州黄龙商商圈就是浙浙江向国际际开放的窗窗口，它从从来就代表表着浙江经经济中最具具生命力的的那一部分分，浙江商商务文化正正是从这里里更为外界界所认同。在在这里你可可以看到浙浙江省内金金融投资业业、咨询服

23、服务业、房房地产业、商商贸业中最最出色的那那些企业：广厦集团团、金信证证券、沪杭杭甬高速、绿绿城房产、南南都房产等等等。这些些企业在近近年来的发发展速度远远超过平均均水平，而而产业也正正集中在对对浙江GDDP贡献最最大的产业业中。因此此黄龙商务务区一发展就成成为杭州相相当当的贵族商商务区（AABD）。据咨询调查查，目前该该区域较新新楼盘供应应量在299万平方米米左右，均均价在155000元元/平方米右右；区块参参考日租金金为3.55-6元/平方米。世世贸中心、绿绿城黄龙龙世纪广场场、中田大大厦、求是是大厦分布布其中；公公元大厦均均价1.775万元/平方米，半半个楼层起起卖；黄龙龙恒励大厦均价价

24、约1.11万元/平方米，租租金每天44.5元/平方米；嘉华国际际商务中心心租金每天天5元/平方米。耀耀江金鼎鼎广场、世世贸丽晶33期等即将将入市，更更是突显了了区块的贵贵族气派。6、滨江商商务区滨江商务区区受到高新新开发区政政策优惠带带动；商务务氛围逐步步受到高新新企业追捧捧；而区块块商务写字字楼更多的的集中于江江南大道周周边。滨江江区块楼盘盘正极力打打造江景写写字楼、生生态商务区区概念。据咨询调查查，目前该该区域较新新楼盘供应应量在100万平方米米左右，价价格在78800元/平方米左左右；区块块参考日租租金在1-2元/平方米，滨滨海威陵陵大厦销售售均价76600元/平方米。该该区块现有有滨海

25、威威陵大厦、东东冠发展大厦厦、恒生电电子科技园园、华荣时时代大厦、创创新大厦等等多个商务务写字楼项项目。该板板块商务写写字楼形成成一个明显显的带状，其其中之江区区块较为集集中。之江江区块主要要承接文教教商务区高高新产业政政策优势，以以新区生态态规划避开开文教区交交通等劣势势；同时该该区块各类类大型居民民住宅区逐逐步交付使使用，区块块经济日益益活跃，商商务氛围前前景可观。7、钱江新新城区块随着杭州市市政府确立立杭州由西西湖时代走走向钱江时时代的战略略，钱江新新城板块逐逐步走进杭杭州人的视视线。钱江江新城的功功能定位为为大杭州中中央商务区区，将集中中大部分政政府机构、国国内外银行行、证券、保保险金

26、融、法法律会计咨咨询、信息息等服务机机构，成为为展现杭州州经济活力力和城市繁繁华景观的的主要标志志。钱江新城在在政府的有有意推动下下，土地放放量比较大大，为了加加快钱江新新城的建设设，各类写写字楼相继继开发，未未来该区块块供应量将将直线上升升，商务氛氛围也迅速速提升。杭州还有其其他板块的的商务区，但但因为规模模小，暂时时不成气候候；比如说说下沙商务务区主要针针对的是经经济开发区区的商业流流通性行业业。三、杭州商商务写字楼楼市场分析析总结自从20003 年以以来杭州房房产市场新新闻不断，写写字楼市场场潜力不断断显露，需需求者对写写字楼的要要求越来越越高, 包括高高效性、先先锋性、展展示性、224

27、 小时时、技术化化、年轻化化、多样化化等。从总总体上看，随随着浙江城城市化进程程的加速，杭杭州城市经经济由第二二产业为主主转为第三三产业为主主，杭州写写字楼的需需求量将进进一步增加加，写字楼楼开发前景景看好。但但经历过两两年以来大大批写字楼楼投放市场场的冲击和和洗礼，杭杭州写字楼楼已经出现现了明显的的供大于求求的现状。过过多的写字字楼定位于于高档、豪豪华，寻求求单一的地地段优势，开开发商急切切跟进，启启动项目不不细分客户户，不考虑虑错位竞争争；毕竟杭杭州是休闲闲旅游城市市，不象上海、北北京，世界界500强在在杭州落户户的并不多多，由此造造成如今杭杭州的写字字楼除成熟熟地段外其其他地块商商务楼空

28、置置率居高不不下。杭州商务需需求者最注注重写字楼楼的档次形形象，其次次为交通。利利程度，再再次为租金金或售价以以及物业管管理水平，同同时对周边边商业配套套也比较关关注。正是这种现现状的出现现，也促使使了杭州写写字楼开发发的个性化化特色、目目标性细分分的方向；本案的开开发，在一一定程度上上避开了高高档写字楼楼的定位，同同时又处于于高新开发发区，选择择合适的目目标群体定定位，对本本项目的优优势发挥可可以起到事事半功倍的的效应。四、项目的的周边竞争争调查本项目地处处杭州高新新技术产业业（滨江）区区块，周边边高新企业业和孵化园园区较集中中；杭州高高新软件园园、创新大大厦、东冠冠发展大厦厦、亚琪公公司、

29、先锋锋大厦、志志诚大厦、恒恒生电子科科技园等商商务写字楼楼分布项目目附近。其中杭州高高新软件园园、创新大大厦均已经经开盘并招招商已久，现现在的入住住率较高，并并由于是区区政府项目目，其招商商工作的重重点是引导导产业方向向和培育产产业规模，政政府行为导导致入驻门门槛较高，可可作为本项项目区位中中的基础优优势；东冠冠发展大厦厦是由企业业资本投资资兴建，该该项目刚开开始招商，是是本项目的的参考竞争争对象。先先锋大厦、亚琪公司、志诚大厦和恒生电子科技园等几个项目均已建设完成，正在确定招商计划，由此该部分项目是本项目的未来招商竞争对象；而高新公建中心的规划，为提升本项目的EOD区域效益和活力增添新的素材

30、。经过前期调调查和电话话咨询确认认，高新软软件园、创创新大厦等等写字楼招招商较为充充足，东冠冠发展大厦厦等招商形形势也较为为乐观，这这为本项目目的商务氛氛围起到了了一定的推推动作用。本项目的个个性化商务务楼设计和和园林式物物业管理，有有效区分了了周边其他他单体式的的写字楼项项目，通过过生态、园园林概念和和专业、综综合服务管管理，实现现本项目的的特色突出出，加强项项目的优越越性。第三部分项项目的研判一、项目区区域及个性性研究1、政策区区块方面本项目隶属属杭州唯一一的国家级级高新技术术产业政策策区块。杭杭州高新区区主要划分分为文教高高新区和滨滨江高新区区。文教高高新区的写写字楼从外外表看“貌貌不惊

31、人”、从从配套看马马马虎虎，大大多楼盘品品质不高，相相对于杭城城目前的总总体写字楼楼开发水平平来说，只只能算是中中档；但是是其商务楼楼出租却奇奇高；这缘缘于文三电电子街的规规划，电子子产品的商商贸流通在在这里得到到了充分的的挖掘，也也就带动了了这些商务务楼出租率率。滨江高高新区的写写字楼处于于初步发展展之际，随随着大型住住宅社区的的交付使用用，滨江人人气在逐步步成熟。由由于滨江距距离杭州市市区较远，商商务氛围一一直很淡，之之前唯一的的支撑就是是高新软件件园、创新新大厦等明明显的政策策倾斜性的的商务办公公楼和著名名高新企业业的生产、研研发性的基基地性办公公楼；随着着杭州城市市发展中心心的四周扩扩

32、散，滨江江区块也逐逐渐热起来来。文教商务区区内存在众众多IT 企业，而而IT 企业业的一大特特色便是成成长快，公公司规模的的扩张必然然引出办公公区域亟待待扩大的问问题。目前前文教商务务区现有写写字楼供应应量不足、品品质不高的的情况已经经不能满足足这些公司司的成长需需求，他们们纷纷寻找找其他理想想的办公场场所；而滨滨江区块就就是这些企企业的最佳佳选择点；东方通讯讯、恒生电电子、UTT斯达康、信信雅达、浙浙大中控等等著名的IIT企业相相继落户滨滨江区，为为滨江高新新商务成为为杭州高新新产业领袖袖区注入生生机。【天堂硅谷谷】凭栏手手揽西湖景景，推窗侧侧听钱塘声声；楼台高高枕硅谷梦梦，围桌畅畅谈高新情

33、情。2、项目规规划方面本案采用生生态型花园园布局、个个性化单套套办公设计计、组合式式后勤服务务配套、专专业性商务务服务管理理等理念，引引入SOHHO商务概概念，打造造科技研发发型企业、中中小创业型型企业和前前沿服务性性行业的自自助式商务务群。本案在规划划过程中定定位明显倾倾向于“卖卖脑”型行行业，尤其其针对中小小创业型企企业。项目目的个性化化、单套、复复式写字楼楼设计有效效区分了杭杭城现有写写字楼的高高层、纯写写字楼概念念，首创出出杭州排屋屋商务楼的的先例。在在当今众多多中小型、创创业型企业业“屈居”住住宅、公寓寓中商务办办公的时候候，在杭城城政府限制制企业入驻驻居民区的的环境下，本本案的推出

34、出针对该部部分群体具具有较强的的吸引力。本案在一定定程度上具具有地理位位置、豪华华程度等多多方面的劣劣势，但本本项目的个个性化、排排屋楼寓设设计在杭州州还是第一一家，这也也算是本案案的独有特特色；由此此在本案的的宣传中，加加强项目特特色的宣传传，并依据据项目特色色提炼大众众化的概念念，有效区区分现有杭杭城写字楼楼竞争中的的雍容华贵贵思路。同时本案的的毛坯房交交付，在一一定程度上上可以炒作作成“自我我空间自由由发挥”的的概念。【SOHOO商务好去去处】举目便是拥拥挤的人流流，侧耳又又是嘈杂的的车鸣；您是否感觉觉烦躁、憔憔悴？推窗而视，一一切都如此此的渺小而而触手难及及；你是否感觉觉电梯上下下的眩

35、晕和和高处不胜胜寒的孤独独？雍容华贵却却单调统一一的空间，生生硬而枯燥燥的办公氛氛围；你是否为遗遗失个性而而懊恼？假如给您一一个机会：一个耳根清清净、明窗窗净几的机机会，一个扶楼而而上品味徒徒步过程的的机会，一个张扬个个性、挥洒洒自由的机机会您或许从此此恋上SOOHO的洒洒脱和浪漫漫浙江大学国国家大学科科技园（滨滨江）让您的商务务办公和创创业梦想舞舞动起来3、项目环环境方面本案的绿化化率达到335%，并并有一个33500平平方米的中中央花园，项项目内部各各建筑周围围都配有绿绿化带，整整个园区形形成一个独独立的、生生态型的花花园布局。商商务办公楼楼的功能定定位；住宅宅式的设计计理念，本本案融合居

36、居住的生态态要求和商商务办公的的典雅清净净，配备充充足的后勤勤配套设施施，使项目目的商务环环境更人性性化、休闲闲化。休闲商务与与财富人生生人匆匆的来来了，满园绿意轻轻抚着您的的眼神是否有了怦怦然心动的的感觉？商务因此而而惬意起来来。累了、倦了了、烦了、闷闷了中心花园走走走吧闻闻花香四四溢、看看看蝴蝶嬉戏戏工作由此轻轻松多起来来。客人依依不不舍的走了了，拍一张相拥拥而握的留留影是否多了一一份尊荣的的心情创业从此自自信起来浙江大学国国家大学科科技园休闲商务、生生活与工作作互动财富人生，创创业与尊荣荣同步二、本案的的优势分析析1、区域政政策优势：本项目针对对于非高新新区板块的的企业具有有明显的高高新

37、政策优优惠的优势势，这对吸吸引以ITT、信息化化、生物医医药、动画画等行业的的科技研发发企业为主主的目标群群体具有很很直接的意意义；同时时天堂硅谷谷中的创新新大厦、高高新软件园园、动画基基地、恒生生电子、信信雅达、东东方通信、浙浙大中控等等知名企业业的周边布布置，使之之形成一个个高新联动动板块。但但是由于杭杭州高新区区分文教高高新区和滨滨江高新区区，在一定定程度上文文教高新区区的市区概概念对本项项目区域的的政策优惠惠优势具有有一定的影影响。2、园林化化布局本项目作为为一个科技技园区，最最大的特色色就是园林林化布局；所谓园林林化布局包包括生态型型环境设计计、充足的的配套保障障、统一的的管理协调调

38、。园区型型商务群在在一定程度度上发挥居居住、办公公互动一体体化的作用用，是吸引引中小创业业企业SOOHO办公公情节的最最好优势。3、浙大科科技园系的的规模背景景浙江大学国国家大学科科技园是国国家一个重重点的科技技企业孵化化器项目，是是浙江省唯唯一的国家家级科技园园、省青年年创业基地地；拥有百百年浙大资资源和信誉誉保证，本本案可以充充分利用浙浙大科技园园的品牌形形象优势。三、本案的的劣势分析析1、地理位位置本案地处杭杭州滨江区区，在杭州州很多人的的观念里面面，滨江属属于杭州的的郊区，甚甚至被划入入箫山区，一一定程度上上影响了本本案的杭州州商务概念念。同时由由于文教高高新区的存存在，一定定程度上也

39、也激化了滨滨江的距离离感。建议议在宣传过过程中，加加强对钱江江一桥、四四桥、三桥桥贯穿市区区和江南大大道连接箫箫山国际机机场的交通通枢纽概念念，并提升升因临江花花园、太阳阳国际公寓寓、彩虹城城、碧水豪豪园、银色色港湾等大大型住宅区区的交付使使用而屈指指可盼的区区域活力概概念，弱化化地理位置置劣势。2、人气氛氛围尽管滨江住住宅房产大大肆扩张、风风起云涌，但但是滨江房房产还是以以投资性住住宅为主，区域人气很淡；商务氛围不强。尤其是商务写字楼，办公人员大部分居住在市区，区域的逗留时间也仅仅是上班时间，所以区域商业也不发达；预计需要3-5年时间滨江区活力才能展现。由此建议加强“引领高新风云，把握区域先

40、机；筑就创业梦想，挥洒自由空间”；积极推广滨江高新区作为未来高新产业领头羊的发展前景，突出天堂硅谷著名企业集中圈。四、本案的的机会分析析1、宏观经经济发展机机遇随着长三角角的经济腾腾飞，杭州州政府确立立主动接轨轨大上海的的战略，在在继续打造造杭州休闲闲旅游城市市战略的基基础上，借借杭州评为为最佳居住住城市的影影响吸引科科技新贵居居住在杭州州、创业在在杭州，进进一步加强强天堂硅谷谷的建设；力争实现现两对翅膀膀腾飞的梦梦想。政府府的规划对对于杭州高高新区的发发展注入了了更多的机机会。2、微观特特色机会本案的个性性化园林式式写字楼设设计，对于于吸引从事事高智力开开发、研究究、创作为为住的公司司具有教

41、大大的优势；该类目标标群崇尚健健康办公、个个性化商务务，追求体体现企业独独特审美取取向和价值值观的办公公氛围，强强调创造灵灵感、氛围围营造的可可塑性。本本项目的生生态布局、个个性化设计计是此类人人群的最大大机会选择择。五、本案的的威胁分析析1、区域竞竞争威胁杭州写字楼楼市场在经经历过大肆肆扩张后，已已经逐渐显显露出供过过于求的状状态，杭州州写字楼空空置率也逐逐步上升；尤其是随随着钱江新新城的开发发，杭州写写字楼市场场的竞争将将进一步加加剧；而杭杭州作为旅旅游休闲城城市，世界界500强企企业入驻率率并不高，写写字楼经济济的空间有有限。2、装修程程度威胁杭州写字楼楼一直以酒酒店式商务务配套、楼楼宇

42、智能化化、公共空空间豪华氛氛围等概念念为主导；本案为全全毛坯交付付，内墙粉粉刷乳胶漆漆，不安装装中央空调调或分体空空调，在一一定程度上上降低项目目的档次定定位。同时由于本本案面对的的群体大部部分是初创创业企业，其其办公楼的的装修工程程对与新创创企业的首首期投资成成本决策具具有很大的的劣势；一一般新创立立的公司初初期投资很很多，资金金又不足，而而且存在很很大的风险险，因此花花巨资装修修商务楼对对于新企业业来说具有有一定的认认可劣势；从而增加加本案的波波动。第四部分项项目的招商商目标群定定位一、项目招招商目标要要点分析1、综合分分析本项目目所处区块块现状及本本项目周边边写字楼的的调查和分分析：在政

43、策优惠惠方面，同同样享受政政策的文教教区高新板板块位于市市区范围，地地理位置优优越与本板板块；据调调查火炬大大厦、文欣欣大厦等商商务楼空置置率在155%左右。在商务氛围围方面，由由于本项目目所在的之之江区块的的住宅大部部分为投资资性置房，居居民入住率率偏低，商商业气氛不不够旺盛，写写字楼的商商务空间明明显不足。在同类竞争争方面，东东冠发展大厦厦、先锋大大厦、亚琪琪公司、志志诚大厦和恒恒生电子科科技园等项项目的相继继建成，该该部分的项项目和本项项目具有一一定的同质质性，尽管管相互之间间可以烘托托出整个区区块的前景景，但同时时也为本项项目带来更更多的竞争争压力。过于专业的的产业范畴畴限制往往往会导

44、致本本项目招商商目标群体体的匮乏，从从而影响到到整个科技技园的商务务气候；由由此必须在在政策允许许的条件下下，项目招招商凭借自自己的特色色和优势扩扩大招商目目标范围，吸吸引更多的的企业入驻驻。2、本项目目在建筑设设计上以个个性化办公公空间设计计为特色，单单套排屋式式的楼宇适适应于职工工人数不多多、从事技技术研发或或者创意灵灵感的中小小企业或部部门。一号楼设计计尊贵，彰彰显气派，作作为可以享享受高新优优惠政策的的商务楼，对对于部分无无法享受优优惠政策的的高新技术术企业提供供了机遇；招商该类类企业的某某个部门或或管理层总总部，既可可以加强企企业的形象象，同时还还可以充分分享有政策策扶持。裙楼部分为

45、为三层大框框架建筑，又又是位于园园区正门，其其可以作为为本园区的的配套营业业用房，招招商包括银银行、展示示厅、产业业物流配送送、会议中中心等多类类型的营业业型机构或或配套性机机构。2至9号楼楼为个性化化的办公楼楼，其孤套套、复式的的建筑设计计，为一些些创造型的的企业提供供一个独立立的、自由由的灵感空空间，是科科研开发、设设计咨询等等类型机构构的最佳选选择。二、项目招招商目标群群定位由以上对本本案的分析析我们可以以看出，本本案区别于于其他盘的的最大优势势就是园区区式生态型型个性化科科技类商务务群，其具具有园区的的一体化配配套、生态态健康的环环境控制、个性化排屋的SOHO理念和高新科技政策优惠等；

46、由此本案的目标群体主要定位于一下四类：信息、软软件、医药药等科技产产业企业。该该类企业具具有申报高高新企业的的潜力，也也就可以潜潜在的享受受到高新区区块的政策策优惠；同同时由于该该类企业大大多为创业业型、发展展中的企业业，创业成成本、空间间和氛围、配配套都是关关注的要点点。本案身身处开发区区低廉的租租金水平、个个性化小套套型办公间间、园区集集群经济、工工作生活一一体化配套套；对该类类企业具有有一定吸引引力。由于于本案作为为科技园项项目，考虑虑到未来的的孵化器发发展方向和和稳定的科科技园区品品牌，该类类企业占目目标群60%。艺术前沿沿。杭州近近年兴起的的LOFTT写字楼风风潮，野风风现代领领地已

47、经开开始打造杭杭州首个LLOFT写写字楼。本本项目的推推出，依其其园林史生生态布局、排屋式独立空间、完备的后勤保障，极大的增强了办公氛围的可塑性和创作灵感的刺激度，为广告策划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上的宽松、自然的办公氛围，满足此类企业对个性化、艺术化办公的需求。此类企业对活跃本案的SOHO商务和个性化理念大有裨益，因此可以其控制在20%左右。管理前研研。由于本本项目前述述所定位的的两类企业业，更多的的倾向中小小企业，其其管理基础础薄弱，更更多的精力力和企业能能力倾向技技术科研、创意艺艺术；而这这类企业又又是高速发发展的企业业，在一定定程度上需需要外来的的企业投资资分析、管管理咨询、财

48、财务谋划、法法律支援等等专业性的的管理前沿沿服务。依依本案内部部众多的这这种需求，建建议选择110%的管管理前沿服服务企业入入园。其他类型型企业。其其他类型企企业可包括括外地企业业驻杭州办办事处、外外资企业和和物流企业业等。其中中驻杭办事事处有一大大部分因需需要生活、工工作一体化化而“屈居居”住宅、公公寓；外资资企业在WWTO放开开之际快速速增加，国国外SOHHO办公的的理念和新新入杭州时时成本节约约可以吸引引更多外资资的注意；物流企业业主要为裙裙楼大开间间所定，因因江南大道道、钱江一一桥、复兴兴大桥等组组成的滨江江快速交通通网，直达达箫山国际际机场、城城站火车站站等重要城城市出入口口。该类企企业建议选选择约100%定位。三、项目招招商目标客客户的细分分本项目在