买房流程基本知识28178.docx

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1、买房流程基本知识总目录：一、挑选房房源1、小区环环境的选选择误区区2、基本注注意事项项（价格格、面积积、朝向向、楼层层、位置置）3、挑选房房源的注注意事项项（室内内格局、户户型结构构、配套套设施、设设计）二、实地考考察1、考察周周边环境境及其他他（交通通状况、社社区环境境、房屋屋适用性性）2、开发商商的资格格审核（住住宅质量量保证书书、建设设工程开开工证、住住宅使用用说明书书）3、区分复复式、跃跃层式、错错层式住住宅4、看楼应应注意哪哪些细节节三、签订认认购书1、认购书书签订流流程（签签订内容容、经适适房相关关知识、认认购书样样本）2、签订认认购书注注意事项项（怎样样认识“定金”、当心心订金风

2、风险）四、签订合合同1、签订合合同2、合同样样本（商商品房买买卖合同同说明、商品房买卖合同）3、购房签签合同须须知案例分析11：如何何防范开开发商合合同陷阱阱案例分析22：拿不不到房产产证可要要求赔款款或退房房4、退房流流程五、付款方方式1、申请个个人住房房贷款应应具备的的条件2、住房贷贷款（怎怎样办理理贷款购购房业务务、一次次性付款款、分期期付款、按按揭付款款、公积积金贷款款）六、保险与与公正1、消费者者：房屋屋按揭保保险诸多多问题不不合理2、房产管管理部门门：银行行、保险险公司部部分规定定有失公公平3、商业银银行：贷贷款形成成风险银银行理应应是第一一受益人人4、保险公公司：不不投保不不放贷

3、款款是银行行规定的的5、律师、专专家：弱弱势群体体的利益益不容漠漠视案例分析11：住房房贷款最最高贷到到80% 消费费者却要要买1000%的的保险案例分析22：银行行嫌弃期期缴型房房贷险 房贷险险分期付付款难以以实现案例分析33：消费费者是否否可自主主选择房房贷险七、验收房房屋1、简易严严防方法法（门、地地板、顶顶棚、墙墙身、厨厨厕、其其他）2、怎样认认定房屋屋质量不不合格3、验房参参照标准准相关链接11：验房房15招招相关链接22：新房保保修期从从交付之之日起计计算相关链接33：住宅宅各部位位、部件件保修内内容与保保修期相关链接44：新房房“常见病病”相关链接55：收房房五大注注意事项项八、

4、物业管管理1、什么是是物业管管理（物物业管理理的含义义，物业业管理费费包含的的内容）2、物业管管理费（起起算日期期、服务务不满意意是否可可以拒交交、物业业费交多多少钱才才是合理理的、没没有入住住要交物物业管理理费用吗吗）九、产权过过户1、产权过过户登记记手续2、过户应应准备的的材料案例分析：房屋过过户如何何缴税相关链接：装修111禁忌忌购房需要理理性，首首先要明明确购房房目的。不不同的房房屋都有有不同的的目标客客户群，不不同的目目的，就就有不同同的侧重重点。人人们买房房主要有有两个动动机:居居住和投投资。对对居住型型购房，应应视情况况而选房房。对于于在市区区里住习习惯了的的购房者者，适合合选择

5、老老房周边边的房屋屋或者是是离工作作单位近近的房屋屋；对为为工作方方便买房房的购房房者，离离工作单单位近或或到工作作单位交交通便利利的房屋屋就是最最重要的的；对以以前租房房，现在在买房的的购房者者，价格格较低、交交通方便便是首先先考虑的的问题；对为父父母亲买买房的购购房者，离离自己居居住的地地方近、楼楼层低是是优先条条件；对对为改善善居住条条件买房房的购房房者，得得重点考考虑户型型、小区区环境及及周围的的人群素素质等因因素。其次，购房房者还要要考虑购购房承受受力。对对于绝大大多数人人来说，对对房屋的的承受总总有个限限度，如如果不顾顾自己的的经济实实力，盲盲目求好好、求大大，那么么买房将将成为一

6、一个巨大大的负担担。能不能买看看条件买房一般分分预售和和现售两两种。开开发商预预售楼盘盘需具备备三个条条件:一一是已全全部交付付土地使使用权出出让金，并并取得土土地权使使用证的的；二是是要持有有建设工工程规划划许可证证；三是是按预售售的商品品房计算算投入开开发建设设的资金金达到工工程建设设总投资资25以上，现现在再加加上一条条，多层层要求盖盖到两层层以上、高高层盖到到七层以以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期的。查看“五证证”是常识识问题，购购房者在在购房时时应要求求房地产产开发商商和销售售商提供供齐全的的“五证”，这是是法律对对销售方方的基本本要求，“五证”是指国有土地使用证、

7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。在签订购房房合同时时，应注注意明确确规定须须达到使使用条件件的基础础设施、公公共配套套建筑的的种类和和时间。一一般须规规定的项项目有水水、电、气气、热、通通讯、有有线电视视、宽带带网、车车位。如如水、电电、气应应在入住住时达到到使用条条件，热热力可在在采暖季季到来前前达到使使用条件件等.周围环境很很重要如果买房是是为了居居住，那那么要考考虑是否否生活方方便、交交通便利利；如果果进行投投资，区区域选择择更要慎慎重，靠靠近各种种经济商商圈、交交通方便便或是有有较大升升值潜力力区域的的房屋应应优先给给予考虑虑。因为为区域是

8、是直接影影响房屋屋保值升升值的重重要因素素。还要注意住住宅的通通风、采采光条件件。开启启门窗时时保证室室内外空空气顺利利流通，这这就要求求一套住住宅最好好占据住住宅楼的的两个朝朝向，如如板式住住宅的南南与北、东东与西，塔塔式住宅宅的东与与南、南南与西等等，只占占据一个个朝向时时，通风风效果要要差一些些；通风风的另外外一个要要求是能能迅速排排除房间间内部的的异味，包包括利用用门窗、通通风井、天天井及机机械装置置通风。另另外，一一套有利利于健康康的房子子，采光光条件也也是十分分重要的的。选购购住宅时时，其主主要房间间应有良良好的直直接采光光，并至至少有一一个主要要房间朝朝向阳面面。轻轻松松挑挑户型

9、要注意居住住功能的的适用性性。首先先，应将将起居厅厅、餐厅厅、厨房房集中在在一起，形形成公共共活动区区；将卧卧室与卫卫生间集集中在一一起，形形成私用用活动区区，公用用区靠近近入口，私私用区设设在住宅宅内部，公公私、动动静分区区明确，使使用顺当当。其次，各房房间的布布置和相相互联系系要恰当当。起居居厅是家家庭的核核心部位位，它的的位置应应起到协协调家庭庭生活的的中心作作用，厅厅内不应应有太多多的门，否否则就会会因没有有足够长长度的延延续墙面面而使家家具布置置产生困困难，还还会因有有人在厅厅内来回回穿行而而干扰会会客、视视听等公公共性活活动。厅厅又是一一个家庭庭的聚集集点，厅厅内需要要有良好好的光

10、照照、通风风和视野野。厨房房由于有有家人提提着菜篮篮或拿着着垃圾进进出，应应使其靠靠近入口口，不致致污染其其他空间间。厨房房与餐厅厅要紧邻邻，以方方便端上上菜肴和和撤除餐餐具。卫卫生间与与卧室要要相邻，减减少老人人使用或或晚间使使用时的的麻烦等等等。最后，需要要提醒的的是，看看房时最最好不问问售楼员员，多问问业内人人士；看看房不看看白天看看晚上，不不看晴天天看雨天天。不看看墙面看看墙角，不不看地上上看天上上。不看看窗内看看窗外，不不看电器器看插座座。高层层住宅，不不仅要看看电梯还还要看楼楼梯，即即安全出出口梯。这这样才能能比较真真实地了了解到一一套房子子的情况况。一、挑选房房源【小区环境境的选

11、择择误区】在计划经济济时代，房房子的地地理位置置、住宅宅户型、朝朝向、外外观曾是是大家最最关注的的内容，住住宅也往往往是以以低廉的的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区：环境=绿化化率住宅小区环环境包括括的内容容绝不仅仅仅是绿绿化覆盖盖率不低低于333，它它包括绿绿化硬质质铺装，围围墙、大大门、活活动设施施，各种种指示标标牌、水水景、

12、浮浮雕、雕雕塑、灯灯光设施施、音响响设施等等，而这这些内容容又必须须与住宅宅建筑形形成一个个有机的的联合体体。单就绿化而而言，也也不是简简单的绿绿了就可可以了，而而必须考考虑乔木木、灌木木、藤本本、草本本、花冠冠木的适适当配植植以及与与四季相相适应的的种植方方式，而而硬质铺铺装及活活动设施施应充分分考虑其其使用功功能，如如无障碍碍设计就就有规范范的严格格规定，艺艺术品的的陈设则则要更多多考虑其其文化涵涵义和艺艺术品位位。从学学科来说说，环境境则涉猎猎土建、园园林绿化化、艺术术、市政政等许多多工程领领域，而而这些都都得由有有丰富经经验的设设计人员员将它们们有机组组合起来来。小区景观“中看”就行我

13、们强调人人的主体体性是对对人本身身的一种种尊重，这这并不是是一句空空话，许许多具体体的工作作就体现现了这一一点。如如活动设设施的设设置主要要考虑老老人、孩孩子的户户外活动动，它的的尺度应应与人体体工程学学诸尺度度相适应应，从材材料的色色彩、质质地和化化学性质质上都要要考虑人人与其相相接触时时的舒适适性和安安全性以以及使用用的耐久久性。小区里的景景观不只只是供居居民观赏赏的，它它必须与与居民的的休闲活活动相匹匹配，也也就是说说居民可可以徜徉徉其中，能能够实实实在在地地使用这这些景观观设施，比比如小区区的集中中空地做做出高低低错落的的构筑物物应该形形成或大大或小、或或公共或或私密的的活动空空间，以

14、以满足不不同活动动的使用用要求，开开阔的场场地可以以供居民民集体晨晨练或举举办群众众文娱活活动，而而相对隐隐蔽的小小空间则则可以给给居民提提供阅读读、交谈谈的场所所。所以以说景观观不仅是是给人看看的，同同时也应应该是给给人用的的。过多追求环环境个性性居住区中的的环境设设计应该该是丰富富多彩的的，会有有许多视视觉上、使使用上的的兴奋点点，而这这些点必必须有一一个内在在的秩序序将它们们统一组组织起来来，形成成既独立立存在又又集中有有序的画画面，否否则就是是一盘散散沙，而而这一切切的最终终目的是是为居民民服务，而而非设计计师表现现个人色色彩的场场所。环境设计是是一门综综合的学学科，从从历史上上看，西

15、西方在城城市公共共环境的的设计中中有许多多不朽的的典范及及相关理理论，而而东方则则在造园园艺术中中有着独独到的意意匠，就就像油画画与国画画一样以以不同的的手法创创造不同同形式，但但同样是是美的生生活图景景，我们们当今的的环境设设计则应应是博采采众长，继继承传统统来为今今天的生生活很好好地服务务。 【基本注意意事项】价格： 如何在您能能够承受受的价格格范围内内做出一一个最合合理的投投资， 您需要要考虑月月收入、预预期还贷贷能力、贷贷款方式式、银行行利率、地地段升值值潜力等等诸多因因素。当当然，最最好还是是听听专专家建议议。看看看百家杂杂谈（什什么样的的地段最最火、那那种户型型最热、何何等价位位热

16、销等等）交通状况：衣食住住行、人人生四事事，交通通是买方方考虑的的重要因因素，四四通八达达、进出出方便，有有停车位位物业才才算物尽尽其用。目目前被交交通相对对方便 。的地地区是地地处地铁铁、京通通、京昌昌、京顺顺、京石石快速路路的居住住小区。社区环境：在人口口越来越越密集的的大城市市，社区区环境已已经成为为购房者者投资前前越来越越重视的的因素，小小区内的的绿化程程度、人人文环境境、安全全性、配配套设施施都可能能对您入入住后的的生活产产生重大大影响。户型结构：户型的的选择主主要考虑虑家庭人人员的构构成及主主人房屋屋功能的的要求，如如楼层高高低的选选择、房房屋的朝朝向、视视野、采采光、私私密性等等

17、。面积在我国大部部分城市市，根据据建设部部商品品房销售售面积计计算及公公用建筑筑面积分分摊规则则的规规定，房房屋销售售仍按建建筑面积积计算价价格，那那么单元元住宅的的销售面面积怎样样测算?商品房房按“套”或“单元”出售，商商品房的的销售面面积即为为购房者者所购买买的套内内或单元元内建筑筑面积(以下简简称套内内建筑面面积)与应分分摊的公公用建筑筑面积之之和。商品房销售售面积=套内建建筑面积积+分摊的的公用建建筑面积积套内建筑面面积=套内使使用面积积套内内墙体面面积阳阳台建筑筑面积套内使用面面积的概概念是每每套住宅宅户门内内除墙体体厚度外外全部净净面积的的总和。其其中包括括卧室、起起居室、过过厅、

18、过过道、厨厨房、卫卫生间、储储藏室、壁壁柜(不包括括吊柜)、户内内楼梯(按投影影面积)。利用用坡屋顶顶内空间间作房间间时，其其一半的的面积净净高不低低于米，其其余部分分最小净净高不低低于米，符符合以上上要求的的可计入入使用面面积；否否则不算算使用面面积。每每户阳台台(无论凹凹、凸阳阳台)面积在在6平方米米以下的的，不计计算使用用面积；超过66平方米米的，超超过部分分按阳台台净面积积的折算算计入使使用面积积。套内墙体面面积：商商品房各各套(单元)内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体，有共共用墙及及非共用用墙两种种。品房房各套(单元)之间的的分隔墙墙、套(单元)与公用用建筑空空间投影影面积的的

19、分隔墙墙以及外外墙(包括山山墙)均为共共用墙，共共用墙墙墙体水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。非共共用墙墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积。阳台建筑面面积：按按国家现现行建建筑面积积计算规规则进进行计算算。单元分摊的的公用建建筑面积积由两部部分组成成：电梯井井、楼梯梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共用房和和管理用用房之建建筑面积积；各单元元与楼宇宇公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙(包括山山墙)墙体水水平投影影面积的的50。公公用建筑筑面积不不包括任任何作为为独立使使用空间间租、售售的地下下室、车

20、车棚等，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。公用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建筑物物的面积积扣除整整栋建筑筑物各套套(单元)套内建建筑面积积之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，即即为整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积。将整栋的的的公用建建筑面积积除以整整栋的各各套套内内建筑面面积之和和，得到到建筑物物的公用用建筑面面积分摊摊系数。用用建筑面面积分摊摊系数公用建建筑面积积套内建建筑面积积之和。公用建筑面面积分摊摊计算：各套(单元)的套内内建筑面面积乘以以公用建建筑面积积分摊系系数，得得到购房房者应合合理分摊摊的

21、公用用建筑面面积。分分摊的公公用建筑筑面积公用建建筑面积积分摊系系数套内建建筑面积积一般高高层住宅宅公建分分摊系数数为左右右。朝向在中国，挑挑选住宅宅商品房房的客厅厅，以朝朝南为最最佳。北北方地区区历来形形成的坐坐北朝南南的住宅宅为最佳佳的生活活习惯，造造成消费费者“有钱就就买东南南房”的需求求心理。因因此，东东南朝向向的房屋屋较其它它朝向的的房屋要要好销售售。因客客厅朝南南，在冬冬天无凛凛冽寒风风呼啸，在在夏天又又是凉风风习习。其其它朝向向的优劣劣顺序大大致为东东南、东东、西南南、北、西西。其次次，消费费者应挑挑卧室的的朝向。一一套房内内，卧室室一般有有二三间间，其朝朝向也不不会完全全一致。

22、而而且在大大多数情情况下是是有好有有差。消费者应以以主卧室室朝向好好或多数数卧室朝朝向好为为评判断断标准。卧卧室也以以南向为为佳，但但最好不不要靠外外墙。因因在夏天天，南向向卧室凉凉风，但但射入的的阳光也也较北向向房间多多，若是是西向外外墙，那那么室内内温度一一定较高高。卧室室朝向为为东南、东东、东北北也可，最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。在南方炎热热地区，除除了要看看单个房房间通风风是否良良

23、好外，还还要看房房间与房房间之间间的组织织，是否否利于风风的直线线流动，在在夏季是是否能形形成“穿堂风风”。具体体的方法法是看各各个房的的门、窗窗是否在在一个方方向上，如如果建筑筑与建筑筑之间间间距过小小，底层层就会由由于上面面建筑的的遮挡，而而终年不不见阳光光。最好好的情况况是在北北面的底底层房间间冬天也也能接受受阳光照照射。厨厨房由于于本身会会产生许许多油烟烟，因此此，其室室内空气气最须与与外界经经常保持持交换。由由于厨房房的油烟烟产生量量大，形形成时间间短，靠靠自然通通风实难难将其在在短时间间内排出出，所以以一般会会用同抽抽烟机或或排气扇扇向外排排气。一一般来说说，要防防止由于于朝向不不

24、好、外外面风压压太大，引引起油烟烟的“倒灌”或风将将油烟引引入其他他房间。因因此，厨厨房以不不选北向向为宜。一般来说，一一天之内内阳光能能射入时时间小时时，对于于消除房房间内湿湿气，杀杀灭细菌菌，调节节室内温温度，加加速空气气流动均均有好处处。对于于客厅、卧卧室的朝朝向，要要以能接接受光线线直接射射入为宜宜，以南南向或偏偏南方向向为佳。对对于厨房房，应避避免西向向为宜，因因厨房内内本来已已有热源源，再接接受阳光光直射，其其温度会会更高。卫卫生间也也以能接接受一定定的阳光光照射为为宜。因因卫生间间相对来来说阴暗暗潮湿，有有阳光的的射入能能避免病病菌滋生生。一套套居室内内，最好好能有两两个阳台台，

25、其中中一个阳阳台一定定要向阳阳，使晾晾晒和休休息有充充足的阳阳光。现在多数的的商品房房住宅为为一梯二二户型。对对于条式式一梯二二户，一一套只有有二个方方向来通通风、采采光。而而这种建建筑的朝朝向多为为南北向向，因此此，有一一半左右右的房间间均是朝朝北的。消消费者在在挑选时时，就要要看设计计者是否否将较次次要的房房间放在在北向。对对于点式式一梯二二户，一一套房至至少有三三个面临临空，因因此其房房间的朝朝向应该该都较满满意。对对于一梯梯三户，一一梯四户户，由于于套数多多，要为为各户都都留有一一个相对对较好的的主朝向向，故一一户的朝朝向很难难完善，有有时候，会会出现有有较大缺缺陷的朝朝向。楼层低层建

26、筑一一般为一一至二层层。多层层建筑一一般为三三至七层层。高屋屋建筑一一般为八八至三十十层。超超高层建建筑一般般为三十十层以上上。因此此，这就就为建筑筑层数的的挑选提提供了可可能和广广阔的天天地。大多数消费费者在挑挑选底楼楼时，一一般不会会去过问问其有关关防潮设设计的具具体细节节，但是是，在天天连续下下雨的情情况下不不去观察察房屋的的潮湿程程度，就就太不应应该了。底底层还有有一个特特点是下下水管道道容易堵堵塞。因因此，消消费者在在挑选底底层时一一定要看看各排水水管道、系系统是否否经过特特殊处理理。底层层的排水水系统是是否单独独和独立立。如果果底层的的厕所管管道、下下水管道道不接受受来自上上面各层

27、层的排水水，自成成系统，那那么就不不会出现现由于上上面各户户的不正正常使用用而使一一楼发生生堵塞的的局面。如如果底层层的管道道与上面面各层是是相连，那那么消费费者要看看其管道道是否在在一楼变变粗、变变大。底底层最容容易接受受地面环环境的影影响，如如果地面面植物繁繁茂、景景色优美美，底层层的住户户当然是是“近水楼楼台先得得月”。自然然界有好好的一面面，也有有不利的的一面，如如果底层层四周下下水道管管处理不不当、化化粪池处处理不当当，往往往会造成成臭气熏熏天、蚊蚊虫苍蝇蝇滋生。对对这些底底层自然然是首当当其冲、深深受其害害，故消消费者在在看完底底层的室室内时，千千万不要要忘记要要看看室室外。看看阴

28、、阳阳沟是否否通畅，看看化粪池池口是否否离自己己住宅较较远。地地面的排排水系统统是否完完善，有有没有积积水的可可能？有有没有一一些死角角地带等等。消费费者在选选择底层层时，对对这些问问题一定定要一察之之，不然然等搬进进去再后后悔，已已是悔之之晚矣。一些家庭之之所以选选底层，就就是考虑虑到家中中有老人人，可避避免上下下楼之苦苦。但是是，买房房不在冬冬天，一一到冬天天才知此此房终日日不见太太阳。老老人住的的房屋没没有阳光光，不是是让人苦苦不堪言言吗？提提前请有有关技术术人员进进行咨询询还是有有必要的的。位置:如果您想购购买的是是房子，那那么，首首先要考考虑的是是位置是是否优越越，因为为处于好好位置

29、的的房子才才能满足足您的各各类需求求。它通通常具有有下列特特征:城市上上风上水水。在城城市中心心区的上上风上水水方向，城城市主要要工业区区的上风风上水方方向，如如北京的的上风上上水方向向为西北北方向。交通便便捷。从从住所到到工作地地点或常常去的其其他地点点或市中中心区，不不超过可可接受的的时间并并且有保保障，一一家两三三口人都都有些要要求时，应应尽可能能多的照照顾到，并并考虑将将来可能能的变化化情况，如如工作调调动、升升学、转转学等。城市化化水平高高。应在在那些各各种市政政设施齐齐全地段段挑选房房子，这这些地段段一般位位于城市市主干道道、次干干道附近近，不应应超过公里，否否则有些些设施难难以接

30、通通，对外外交通也也会有麻麻烦。郊郊区和偏偏僻地带带，要么么基本设设施不全全，要么么花大量量投资搞搞市政设设施，导导致房价价增加。生活便便利。步步行分钟左左右即可可到达各各类商业业服务业业网点，满满足日常常生活物物品的采采购及其其他服务务需求，医医疗卫生生、托幼幼。文体体设施也也可就近近找到.环境宜宜人，自自然、人人文景观观优雅。绿绿地、公公园步行行可达，空空气清新新、水面面清澈，有有早晚休休闲运动动、周末末游玩娱娱乐之所所，社会会风气、治治安状况况良好。【挑选房源源的注意意事项】室内格局：现在居民购购房，一一般都会会考虑做做再次装装修，所所以室内内有无横横穿的大大梁或回回水管道道要先看看清楚

31、，因因为梁底底的高度度将直接接影响到到吊顶的的高度，否否则将暴暴露横梁梁；同时时，横窗窗的管道道需要特特别花功功夫和材材料去处处理，再再装饰也也会影响响美观。其次，应注注意整个个室内格格局力求求方方正正正，避避免有三三角形（尖尖角形）等等不规则则形状出出现，也也应避免免室内中中央有拄拄穿过。因因为不规规则的房房形影响响家具布布置，且且造成的的浪费面面积多，很很多缺陷陷面靠装装饰装修修去弥补补；且突突兀的斜斜角或锐锐角对室室内居者者会造成成一种不不适的压压迫感，能能够避免免还应尽尽量避免免。再次，对房房内各功功能居室室的配置置安排及及行走动动线，要要做仔细细考量。一一般而言言，住宅宅空间可可以分

32、为为三部分分：起居居空间、服服务空间间与睡眠眠空间。起起居空间间包括：人口、玄玄关、起起居室、客客厅、餐餐厅等。服服务空间间包括：厨房、储储藏室、浴浴厕等。睡睡眠空间间包括：卧房、客客人房、孩孩童房、书书房等。在在以上三三部分中中，起居居室空间间的位置置与布置置最为重重要，因因为客厅厅是家庭庭活动和和对外交交际的中中心，也也是日常常生活中中使用率率最高的的区域，所所以客厅厅采光一一定好，格格局要方方正，与与餐厅和和其他卧卧室之间间联系要要紧凑；同时，在在位置上上应具有有相对的的独立性性，不应应成为其其他功能能居室间间穿行的的通道。主卧室是最最具机密密性的地地方，其其与客餐餐厅的关关系不仅仅不应

33、有有“开门见见山”之感，且且应有良良好的隔隔音和充充足的光光线。主主卧室之之窗户要要尽量避避免与邻邻栋建筑筑的门窗窗相对，以以免破坏坏机密性性，给生生活造成成不便。一一般而言言，主卧卧室应有有足够空空间可以以放置双双人床、床床头柜、衣衣柜等，如如条件好好一些，可可考虑拥拥有一套套独立的的卫生设设备。厨房与卫生生间是居居室内最最重要的的服务空空间，首首先应选选择明卫卫与明厨厨，因为为自然通通风与采采光对厨厨房与卫卫生间的的洁净干干燥效果果是最佳佳的。另另外，厨厨房的位位置也很很重要，其其与餐厅厅之间联联系要紧紧凑，两两者之间间的行走走路线不不能被破破坏；除除此之外外，尚应应考量厨厨房面积积形状是

34、是否合理理，是否否兼顾了了储藏、清清洗和烹烹调各功功能，能能同时容容纳几个个人作业业。对于浴厕，主主要应考考虑自然然通风与与采光，位位置应处处在隐密密次要处处，如有有条件，可可考虑将将厕所和和淋浴区区分隔开开，以方方便使用用。户型结构：随着房改的的深入进进行，个个人购房房比例逐逐渐上升升，对产产型的要要求也随随之提高高，户型型设计的的合理与与否是决决定消费费者购买买心态的的重要因因素。在在这方面面有以下下几点需需要提醒醒购房者者予以关关注。（一）根据据使用选选择户型型对于住宅的的户型，消消费者应应如何选选择呢？住宅的的户型按按平面组组织可分分为：独独幢公寓寓、二室室一厅、二二室二厅厅、三室室一

35、厅、三三室二厅厅、四室室二厅等等。按剖剖面变化化可分为为：复式式，跃层层式，错错层式等等。消费费者在挑挑选时，应应结合平平面、剖剖面一起起考虑。对对于一室室一厅、二二室一厅厅、二室室二厅等等户型，因因主要的的目的是是满足使使用功能能，且面面积控制制紧张，故故应选择择剖面上上无大动动作的设设计。对对于独幢幢公寓、三三室二厅厅、四室室二厅等等高标准准住宅，剖剖面上应应有变化化才好。若若全从一一个标高高上展开开，空间间感觉较较死板，而而且也需需要一些些走道。若若能 结合剖剖面变化化，水平平走道会会减少，空空间也多多了一个个层次。所所以消费费者在选选择此类类住宅时时，应选选择剖面面有变化化设计。从从户

36、型结结构分析析，超大大户型与与超小产产型的设设计不是是大众的的需求对对象，而而面积大大小适中中、居室室功能分分开、双双厅双卫卫双阳台台的户型型设计较较受欢迎迎。目前较为流流行的跃跃层设计计及外廊廊式厨卫卫设计则则得到更更多消费费者的青青睐，销销售前景景看好。（二）各地地户型各各有差异异由于历史的的原因，各各地的房房产户型型存在着着差异，相相比上海海、深圳圳等城市市，北京京的户型型设备确确实是相相对落后后。其中中主要是是两方面面的原因因：首先先是北京京对限高高、楼距距等要求求十分严严格，出出于容积积率的考考虑，发发展商为为了尽可可能多出出面积的的考虑，发发展商为为了尽可可能多出出面积，只只好牺牲

37、牲了户型型的合理理性；另另外，由由于从前前北京住住宅市场场消费主主体是集集团购买买力，在在购房时时更多考考虑的是是住宅面面积和居居室数，对对户型的的要求不不太高。这这也使发发展商忽忽略了居居室户型型的完善善与创新新。缺少少市场的的压力，自自然使北北京的户户型设计计缺乏新新意，落落后于南南方城市市。（三）室外外景观成成新宠客户在购房房时，住住宅的面面积、居居室数、朝朝向、内内部布局局都是应应该考虑虑的重要要因素，但但目前客客户挑选选住房时时有一个个新的趋趋势，即即客户选选房时对对居室朝朝向有逐逐渐淡化化的倾向向，而对对室外景景观的重重视程度度正日渐渐加强。如如果室外外景观优优美，即即使传统统上让

38、为为较差的的朝北户户型也会会受到认认可。这这主要是是由于现现在人们们工作繁繁忙，白白天较少少有时间间在家休休息，加加之空调调等电器器的普及及，人们们对日照照等自然然条件的的要求有有所减弱弱，而对对优美景景色的需需求却在在增强。（四）先厅厅后卧，顺顺序选择择客户在购房房时考虑虑居室各各部分的的优先顺顺序是：第一看看起居室室（厅）是是否好用用，包括括厅的面面积、布布局等；第二是是主卧室室的合理理性，如如面积、采采光条件件、居室室私密性性；第三三是相对对独立的的餐厅的的功能；第四考考虑的是是厨房的的环境，一一个宽敞敞好用的的厨房，往往往比次次卧室更更为客户户所看重重；第五五才是次次卧室（书书房、客客

39、房）；最后考考虑阳台台。另外，在厅厅的选择择和设计计时，面面宽也是是一个较较为关键键的因素素。面宽宽大小会会给使用用带来极极大不便便。一般般应在米米以上较较为适宜宜，至少少也应满满足米。由于现在主主卧室已已逐渐成成为人们们的重要要生活空空间，功功能较以以前增加加了许多多，相应应也要求求扩大主主卧室的的面积。而而户型设设计上，可进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。 配套设施：业主们都希希望项目目内“家园”内有一一个好的的环境，这这是千真真万确的的。但业业主们如如果知道道项目里里要建公公园，则则会有不不同意见见 特别是是当他们们认识到到，这

40、项项投资及及以后的的维护费费用要由由他们来来出的话话，可能能更有争争议。我我看到有有些报道道说，某某项目花花了几千千万造了了什么空空中花园园或空中中巴比伦伦之类的的，就个个人观点点而言，实实属不当当投资。有有人会说说我土老老帽，其其实不全全是这么么回事。一一个好的的家园，环环境应该该是干净净、整洁洁、方便便，有树树、有花花、有草草，车、人人各行其其道，访访客停车车方便。另外，园林林建设还还可以发发挥业主主的积极极性，如如一楼的的住户可可在开发发商以树树篱或其其他方式式标出的的花园内内种树、种种花、种种草，不不仅可以以美化环环境，突突出个性性，而且且不用花花开发商商和以后后的物业业管理一一分钱。

41、总总之，环环境绿化化实属必必要，但但实在没没有必要要投资搞搞华而不不实的公公园式的的园林，特特别是投投资巨大大，维护护费用很很大的园园林，这这一点，买买房者在在选房需需引起重重视。至于会所，当当然是很很必要的的，高档档社区更更少不了了。但是是，会所所体量应应与项目目大小相相匹配，也也就是利利用率和和维护费费用的问问题。另另外，会会所内容容也很重重要。我我个人觉觉得，除除其他设设施外，有有两样设设施必不不可少，特特别是对对高档家家园而言言：一是是健身设设施，包包括健身身器械室室，还有有可用于于健美操操等的室室内空间间；二是是室内游游泳池。成成功的业业主都十十分注重重锻炼，至至少每周周二至三三次或

42、更更多，越越是“新新人人类”越是如如此，这这是健康康的生活活方式。其其他的可可视需要要和预期期利用率率加以考考虑。本本人看到到有的会会所搞什什么棋牌牌室，个个人认为为不当，搓搓麻当然然可以，但但不是健健康的生生活方式式，如要要搓，可可以到家家里去，不不必要会会所用大大家的钱钱来建棋棋牌室，毕毕竟高档档社区应应该倡导导健康生生活方式式，这和和今后社社区的环环境直接接相关设计：（）房屋屋间距窄窄人们发现，这这几年城城市的建建筑多了了，同时时越来越越密，而而这种密密有时到到了令人人尴尬的的地步。如如果你住住在八楼楼伸出手手来几乎乎可与对对面一幢幢的住户户在空中中相握，而而住在低低层次的的，白天天却要

43、开开灯，过过着近似似暗无天天日的生生活。过过于狭窄窄的房屋屋间距，造造成采光光不足，通通风不良良，也影影响了住住房的私私密性。造造成这一一局面的的原因，则则是有些些房地产产开发商商为了增增加住房房和营业业面积，挤挤占了本本该留存存的正常常空间，从从而无形形中增加加了出售售面积。事事实上，这这不仅损损害了消消费者的的权益，同同时也是是一种短短视行为为。这样样的房子子不仅卖卖不出价价，有时时还会出出现积压压，即便便一时卖卖出去了了，也会会留下后后患。（二）面积积短缺据中国社会会调查事事务所的的一项调调查表明明，住户户在对商商品住房房的投诉诉中，其其中有88O是是反映面面积问题题。这份份调查其其实反

44、映映了时下下大部分分购房者者的担忧忧，而买买商品房房的短斤斤少两现现象，百百姓是十十分痛恨恨的，因因为短斤斤少两造造成了大大的损失失，短少少几平方方米的面面积，在在大中城城市是好好几万元元，在小小城市也也是好几几千元，况况且在物物业管理理费中也也是以此此面积来来决定费费用档次次的，这这样造成成的损失失会更大大。因此此，国家家对此有有了规定定，并相相继出台台一些相相应措施施进行规规范。但但百姓还还是希望望，开发发商能自自己约束束自己，以以实实在在在的面面积来对对待消费费者，因因为用政政府行为为来制约约房产短短斤少两两现象，运运作起来来一时也也非易事事。（三）室内内设计欠欠科学在购买住房房时，消消

45、费者普普遍希望望其所购购住房能能充分利利用面积积，设施施配套也也适当合合理。而而事实上上，一些些开发商商开发的的住宅，往往往让消消费者大大失所望望。1220平方方米的住住房竟然然只有两两室两厅厅，厕所所竟然没没有窗户户因此此，消费费者希望望，开发发商在这这上面多多动动脑脑筋，从从消费者者的角度度去设计计。首先先可采用用内涵挖挖潜式，在在固定的的面积中中进行内内涵挖潜潜，避免免面积浪浪费，充充分利用用空间，这这样的住住房设计计会讨百百姓喜欢欢。其次次是设计计、设置置让住户户方便，这这一点尤尤其要动动脑筋。譬譬如如今今一些开开发商针针对住户户洗衣机机不好摆摆放的情情况，在在阳台设设置了拱拱排水管管

46、让住户户在阳台台洗衣、晾晾衣；有有的开发发商在建建设中就就将空调调管线等等预先装装好；厨厨房的排排烟口先先留好 （四）公共共空间少少 这主要反映映在绿地地面积和和建身地地域少两两方面上上。对于于这一点点，许多多住户是是深有体体会的。有有的住宅宅设计时时由于没没有预留留绿化面面积，环环境不好好，没有有一定的的公共空空间，做做做操都都没有地地方。住住在这样样的住宅宅里，何何谈生活活质量的的提高？值得高高兴的是是，一些些有眼光光的开发发商，开开始注意意营造良良好的居居住环境境，干方方百计留留一点绿绿地面积积，即使使在受地地域限制制时，也也不惜花花钱建起起屋顶花花园，在在走廓上上预留绿绿化带。同同时，

47、留留下一些些让住户户健身的的空间。一一些开发发商以此此为卖点点竟收效效很大。所所以，百百姓希望望开发商商都以发发展的眼眼光看问问题，要要善于留留一定的的公共空空间，保保持一定定的绿化化率，预预留给住住户健身身、活动动的空间间。二、实地考考察【考察周边边环境及及其他】交通状况位置的远近近，不仅仅与实际际距离有有关，更更重要的的是与交交通状况况相联系系。考察察交通状状况的 优劣主主要从以以下几方方面考虑虑:A、公共交交通状况况。公共共交通的的路线有有多少，与与市内各各主要区区域的联联系是否否广泛；公共交交通的起起止时间间、间隔隔时间、运运行速度度、票价价等情况况如何；从您要要购买的的房屋到到公交车

48、车站的距距离如何何；出小小区打车车（的）是是否方便便；小区区的出入入口是否否合理等等。B、交通的的便利度度。每天天必经的的路段是是否经常常堵车；到火车车站、飞飞机场、长长途汽车车站等交交通站点点是否便便利，是是否有较较多交通通工具可可到达等等。C、道路状状况。小小区是否否邻城市市的交通通主干道道或次干干道、支支线等，与与这些交交通干道道的远近近程度（不不能太近近 ，因因为可能能影响到到居民的的安宁及及环境）。是是否有方方便的出出入口，路路面状况况如何等等。D、是否有有交通管管制。如如，行车车是否受受单双号号、速度度、方向向、行车车路线的的限，有有无停车车场，路路边可否否停车等等。社社区环境境什么是好的的社区环环境考察一个项项目主要要注意几几个数据据：容积积率、绿绿化率、楼楼间距、居居住密度度。环境设计再再好 容容积率太太低不切切实对于住户来来说，容容积率直直接牵涉涉到决定定居住舒舒适度的的几个指指标，如如人均绿绿化面积积。绿化化率也是是如此，绿绿化率越越高，建建筑密度度越低，发发展商可可用于回回收资金金的面积积越少，而