总部经济下的商务花园项目发展81185.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.总部经济下的商务花园商务花园产品发展的原则探讨从制造造产地到到世界制制造业中中心，中中国大陆陆已成为为大量世世界著名名企业亚亚洲总部部的所在在地。与与此同时时，很多多国内知知名企业业出于战战略发展展的考虑虑，也纷纷纷开始始重新进进行自身身总部的的选址。在在这种经经济发展展背景下下，总部部经济成成为许多多中国大大城市（如如北京、上上海）的的经济增增长点。可可以说，总总部经济济在一定定程度上上成为促促进城市市经济发发展、城城市建设设的有效效手段。正如前前面文章章

2、所言，作作为总部部聚集区区重要形形式之一一的商务务花园，近近年来在在各地政政府和开开发商的的扶持之之下获得得了长足足的发展展。例如如在经济济发达的的北京，“总部经济下的商务花园”已成为相对成熟的产品，在促进城市经济发展方面作出了很大的贡献。然而在其他众多城市，商务花园的形成和发展却还是一个长期的过程，拔苗助长只能使商务花园成为“无源之水、无本之木”。因而在发展商务花园产品时，开发商应适当遵从因时制宜、因地制宜和因人制宜的原则。所谓因因时制宜宜，是指指商务花花园应符符合不同同生命周周期的企企业需求求，开发发商应针针对不同同的需求求进行产产品设计计；所谓谓因地制制宜，是是指商务务花园应应符合不不同

3、城市市和地区区的实际际情况，开开发商应应根据自自身区域域的特征征来确定定发展策策略；而而所谓因因人制宜宜，则是是指商务务花园应应符合不不同开发发商的实实力，开开发商要要根据自自身的能能力来选选择相应应的开发发模式。为了能能将以上上内容阐阐述得更更加清晰晰，接下下来我们们以北京京为例，详详细阐述述因时制制宜、因因地制宜宜和因人人制宜原原则的具具体内涵涵。* 因时制制宜从生命命周期的的角度出出发，企企业的发发展需要要经历若若干阶段段，从生生存期、成成长期到到成熟期期、衰败败期，每每个阶段段的企业业在总部部选址时时都有着着不同的的需求。这这正如出出生的婴婴儿和健健壮的成成年人需需求不同同一样，因因而

4、开发发商要根根据不同同阶段的的企业来来“投其所所好”，切勿勿找错“对象”，这就就是因时时制宜的的内涵。首先来来看生存存期的“婴儿”企业，这这个阶段段的企业业所追求求的“第一要要义”是“能否生生存下去去”。在“活着”这个信信念的指指引之下下，节省省公司开开支就显显得格外外重要。因因而，良良好的办办公环境境、彰显显自己身身份的显显赫位置置对其不不具有很很强的诱诱惑力。企企业追求求目标的的“低下”，导致致了商务务花园这这种奢侈侈品难以以成为其其“盘中大大餐”。对于此此阶段的的企业，开开发商可可暂不考考虑其需需求，更更无须将将其作为为主要的的客户予予以看待待，因为为他们还还需慢慢慢的成长长。而对于于成

5、长期期的企业业，“活着”此时已已不再是是企业经经营的第第一要务务。在“婴儿期期”的后期期，此类类企业早早将自己己的总部部移入了了知名写写字楼中中，希望望能在该该写字楼楼的光环环照耀下下茁壮成成长。而而步入“成长期期”后，这这些“年青人人”已经不不满足于于此，非非独立使使用已无无法满足足企业形形象展示示的需要要，此时时的借势势已不太太重要了了。在这这种背景景之下，商商务花园园逐渐成成为企业业总部选选址时的的首选产产品，因因为它具具有独立立性、具具有良好好的形象象展示功功能。随着经经济的增增长，这这类企业业的数量量会日益益增加。因因而，成成长期的的企业应应是开发发商重点点赢取的的客户。对对于此类类

6、客户，在在商务花花园的产产品设计计时，应应强调产产品的独独立性，并并且要加加强产品品的形象象展示功功能。接下来我们们看成熟熟期的企企业，对对于体系系庞大的的成熟期期企业，规规模和市市场占有有率都已已经达到到了相当当稳定的的程度。在在此条件件下，分分散办公公已经难难以满足足企业发发展的需需求，控控制成本本、集约约化的发发展模式式成为众众多企业业的选择择。因而而具有相相当实力力的大企企业逐渐渐将各种种研发、办办公和配配套生活活设施规规划在一一起，形形成规模模巨大的的商务花花园。例如爱爱立信为为了一改改目前分分散办公公的局面面，将其其中国研研发总院院、中国国地区总总部落户户于中关关村科技技园区的的电

7、子城城西区。此此项目总总占地面面积达到到4万平方方米，其其中一期期占地22万平方方米，建建筑面积积超过4420000平方方米。而而同样落落户于望望京的摩摩托罗拉拉园区和和研发中中心，总总占地面面积更是是达到99.7公公顷，它它的一期期建筑面面积高达达550000平平方米。对于此类成成熟期企企业，开开发商应应适时抓抓住客户户“集约化化发展”的心理理。在产产业链条条比较完完善、配配套设施施齐全的的区域，根根据具体体需求提提供规模模较大的的区域开开发商务务花园产产品，通通过规模模化的发发展来降降低客户户的办公公成本。对于成成熟期企企业，以以上所述述的集约约化办公公仅仅是是推动商商务花园园发展的的一个

8、因因素。除除此之外外，企业业的行业业特征也也发挥了了极为重重要的作作用。例例如制药药、邮政政、食品品和航空空航天设设备等多多个行业业的公司司，其生生产和制制造工艺艺均要求求良好的的卫生和和自然环环境条件件，因而而总部设设置于拥拥有良好好生态环环境的区区域是与与其企业业形象相相一致。例例如食品品行业的的世界5500强强企业FFarmmlannd IInduustrriess的总部部就设置置在密苏苏里堪萨萨斯城的的郊区，航航空航天天巨头LLockkheeed MMarttin的的总部就就选在马马里兰州州湖畔，而而化工企企业骄子子Cheevroon TTexaaco的的总部则则设在加加州的SSt.

9、Rammon城城市边缘缘的低密密度生态态区。对于这这部分成成熟企业业，生态态环境优优美是制制约其总总部选址址的关键键因素。因因而开发发商可选选择城市市边缘区区域来开开发商务务花园产产品，通通过项目目自身和和外在环环境的塑塑造来吸吸引客户户。 * 因地制制宜尽管商商务花园园的发展展是推动动总部经经济发展展的“引擎”，但并并非所有有的区域域和城市市都适合合发展类类似产品品。投资资这一总总部经济济项目需需要具备备良好的的软环境境，换句句话说，商商务花园园需要完完善的产产业链和和便利的的交通网网络予以以支持。除除此之外外，浓厚厚的国际际化生活活氛围、成成熟的生生活配套套等因素素也发挥挥着极为为重要的的

10、作用。因因而，开开发商应应根据自自身项目目所处的的位置，来来衡量是是否适合合发展商商务花园园，如果果适合则则应面对对哪类客客户进行行产品销销售。这这就是本本文所说说的因地地制宜的的具体内内涵。1) 产业业链条完完善的区区域可形形成商务务花园对于IIT行业业的众多多大企业业而言，其其总部并并不一定定需要聚聚集在城城市核心心区域。由由于此类类企业具具有很强强的行业业聚集性性，因而而他们往往往更乐乐于聚集集在传统统软件公公司的聚聚集区。在在此特性性影响之之下，具具有良好好生态环环境、产产业链条条完善的的区域就就成为此此行业的的喜好之之处。而作为“中中国硅谷谷”的中关关村和上上地区域域，依托托城市西西

11、北部的的优势，拥拥有了得得天独厚厚的生态态环境优优势。同同时在政政府政策策引导之之下，此此区域已已形成相相当完善善的ITT产业链链。无论论是从研研发到中中间环节节，还是是从中间间环节到到产品销销售环节节，产业业链的完完善为区区域储备备了大量量的高科科技人才才。以上两两方面因因素的结结合，使使得中关关村和上上地区域域成为众众多ITT企业的的总部首首选地，其其中又尤尤以上地地信息产产业基地地突出。位位于该基基地内部部的中关关村科技技园区，吸吸引了223家全全球5000强企企业在此此设立研研发机构构，例如如HP、甲甲骨文公公司，此此外还有有本土的的联想和和北大方方正等大大型智力力型企业业。对于产产业

12、链条条发展成成熟的区区域，开开发商完完全可以以依托现现有优势势，在结结合相关关产业需需求的基基础之上上，发展展适合此此产业（行行业）的的商务花花园产品品。然而而，由于于并非所所有产业业（行业业）都需需要类似似产品，因因此开发发商要适适度谨慎慎。2) 国际际化生活活氛围浓浓厚、生生活配套套成熟的的区域也也可形成成商务花花园产业链链条的完完善能促促使商务务花园的的产生和和发展，但但如果此此条件不不具备，那那是否就就意味着着我们只只能“望而生生叹”呢？答答案当然然是否定定的，如如果区域域内国际际化生活活氛围浓浓厚、生生活配套套成熟，则则也有可可能适合合发展商商务花园园产品。地处北北京东北北部的望望京

13、区域域，原本本就具有有一定的的国际化化商务氛氛围，西西门子、国国际竹藤藤组织总总部、LLG、松松下等跨跨国公司司的入住住，促使使区域形形成了完完善的电电子产业业链。而而即将入入住该区区域的爱爱立信中中国总部部、摩托托罗拉和和北电网网络，更更加强了了望京的的国际化化商务氛氛围。在国际化商商务氛围围日益增增强的同同时，望望京区域域的生活活配套设设施也日日趋完善善。按照照规划，未未来该区区域将大大量引进进国际大大型商业业企业，如如英国百百安居、美美国沃尔尔玛、法法国乐华华梅兰、家家乐福，以以及瑞典典宜家家家居等。商商务功能能的加强强和商业业功能的的引入，将将使望京京区域由由单一的的居住生生活区转转变

14、为功功能复合合的综合合性城市市区域。依托以以上两方方面优势势，望京京吸引了了世界5500强强中本土土化水平平较高的的企业，从从而使商商务花园园产品落落户于中中关村科科技园区区的电子子城西区区。望京科技园园区的发发展，提提供给我我们开发发商众多多有益的的经验。对对于那些些不具备备完善产产业链的的区域而而言，通通过国际际化生活活氛围的的营造和和生活配配套设施施的完善善，区域域内也有有可能培培育出适适合商务务花园生生存的“沃土”。3) 拥有有便利交交通网络络、良好好形象展展示面的的区域，同同样可形形成商务务花园上文分分析了产产业链条条、国际际化生活活氛围和和生活配配套设施施等条件件的影响响，对于于一

15、个诸诸条件都都不具备备的项目目而言，商商务花园园也未必必不能在在此出现现。但此此时项目目就需要要具备另另外一个个很重要要的条件件，那就就是要拥拥有便利利的交通通网络，同同时要有有很好的的形象展展示面。北京西西南部的的丰台总总部基地地，缺乏乏浓厚的的国际化化氛围、明明晰的产产业链条条和产业业基础，当当前条件件下不具具备发展展商务花花园的条条件。然然而该基基地紧邻邻京石高高速公路路，道路路通行能能力非常常理想，同同时又具具有良好好的形象象展示力力。这两两点优势势吸引了了众多“经京石石高速北北上”的外地地企业，因因为对于于他们而而言，良良好的形形象展示示可带来来极强的的广告宣宣传效应应。同时时，丰台

16、台区用地地充裕度度比较高高，满足足建立规规模较小小的独立立办公建建筑的需需要，因因而优美美舒适的的办公环环境、低低廉的办办公成本本也吸引引了外地地企业的的入住。由于总总部基地地周边还还没有相相当的居居住和商商业配套套设施，因因而其打打造的是是一种“飞地”，即与与周边城城市环境境现状不不同的商商务小环环境。为为了满足足商务花花园产品品的发展展需求，园园区之内内规划了了4万平米米的公寓寓作为居居住配套套，同时时还将加加大商业业设施的的配套规规模。随随着法国国乐华梅梅兰大型型建材超超市、法法国欧尚尚连锁超超市的引引入，总总部基地地区域的的商业环环境将得得到显著著改善。对于商商务花园园产品，不不同的企

17、企业对应应着不同同的需求求。因而而，作为为项目的的具体操操作者，开开发商应应根据自自身项目目的条件件因势利利导，选选择适合合本区域域、本地地块的客客户入住住，切忌忌无针对对性的进进行产品品定位，更更忌不合合时宜的的发展商商务花园园产品。 * 因人制制宜作为总总部经济济的载体体，商务务花园的的兴建需需要雄厚厚的经济济实力，不不一定适适合所有有的开发发商进行行运营，因因而项目目的运作作者应量量力而行行，选择择不同的的模式进进行商务务花园的的开发建建设。与与前述原原则类似似，这就就是因人人制宜原原则的具具体内涵涵。1) 商务务花园产产品的定定制化生生产为了满满足商务务花园的的低密度度特征，必必须有大

18、大面积的的绿化作作为基础础，因此此先期阶阶段众多多项目均均致力于于环境的的营造。在在营造完完外部环环境之后后，资金金实力雄雄厚的开开发商会会采用定定制化的的生产模模式，即即针对入入住园区区的客户户需求进进行产品品设计工工作。定定制化的的产品满满足了客客户的特特定需求求，降低低了项目目运作的的不确定定性。但但由于产产品具有有极强的的针对性性，因而而若入住住企业违违约，则则产品再再次入市市的风险险将明显显加大。鉴于以以上分析析，综合合实力较较强的开开发商可可能比较较适合此此类开发发模式。因因为，定定制化的的生产要要求开发发商拥有有雄厚的的资金实实力，同同时还要要具备畅畅通的招招商渠道道。除此此之外

19、，具具有一定定政府背背景也是是项目成成败的关关键因素素，这在在海淀EEOD项项目上体体现最为为明显。海淀EEOD区区域地处处上风上上水区位位、自然然环境优优美，吸吸引了众众多世界界5000强企业业总部在在此落户户。然而而此类企企业大多多希望拥拥有定制制化的产产品，从从而加大大了项目目运营商商的风险险。然而而本项目目开发商商依托与与海淀区区政府的的良好关关系，通通过分税税的模式式获得了了比较优优惠的政政策，从从而降低低了项目目运作的的风险。2) 商务务花园产产品的规规模化生生产与定制制化产品品生产相相比，规规模化生生产使产产品适应应面增大大，可以以满足不不同公司司的不同同需求。因因而，此此种模式

20、式比较适适合于资资金实力力相对薄薄弱的开开发商。由由于项目目的成败败取决于于对目标标客户的的准确判判断、取取决于对对需求产产品的精精确把握握，因而而尽管对对资金实实力要求求较低，但但要求开开发商具具备丰富富的开发发经验和和准确的的市场判判断能力力。在总部部基地发发展初期期，规模模化生产产就成为为开发商商的首选选模式。开开发商在在完成外外部环境境建设之之后，采采取了多多产品形形态的销销售策略略，满足足了众多多外地进进京企业业的需求求。此种种模式在在一定程程度上弥弥补了资资金不足足的影响响，但同同时规模模化的生生产也带带来了对对需求把把握的错错失。由由于项目目对客户户面积需需求存在在一定偏偏差，因

21、因而产生生了大面面积单元元销售较较为缓慢慢的局面面。 结语：商务花花园在北北京的发发展仅仅仅是中国国之路的的一个缩缩影，随随着经济济的进一一步发展展，这一一总部经经济的载载体，必必将会在在更为广广袤的中中国大地地上生根根发芽。在北京京，尽管管商务花花园相比比其他产产品而言言还是个个新者，但但多年的的发展已已为它积积累了众众多有益益的经验验。虽然然上述三三大原则则来源于于北京的的实际，但但我们认认为这三三个经验验同样也也应适用用于其他他的区域域。我们们是殷切切希望开开发商能能试着去去遵循这这三个原原则，也也期望着着此类原原则能为为商务花花园的发发展作出出更大的的贡献，从从而让“她”今后发发展得更更好-