某地产物业新项目操作手册(精)eqga.docx

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1、新项目操作手册1-1新项目操操作手册册目 录第一阶段段：项目目立项至至规划总总图确定定期间（以以万科地地产设计计要点为为基础） 31、安防防2、 交通管理理3、 绿地规划划、绿化化布局、浇浇灌系统统4、 照明系统统设计5、 垃圾中转转站、垃垃圾桶平平面布置置6、前期期管理用用房、活活动场所所、员工工宿舍、社社区用房房、公用用洗手间间的规划划第二阶段段：开工工建设-项目目开盘 51、物业业管理方方案2、前期期介入3、前期期开盘开开荒4、绿化化浇灌设设施的配配置完善善第三阶段段：管理理处成立立交付 71、管理理处理组组织架构构2、工作作移交3、各种种证照办办理4、管理理用房装装修5、管理理制度建建

2、设6、公共共关系建建立7、CII标识制制作8、清洁洁开荒、9、房屋屋、设备备设施接接管验收收10、物物业服务务方案实实现（客客服项目目、模式式研讨）11、入入住策划划、资料料准备第四阶段段：交付付使用半半年内1331、装修修管理（装装修垃圾圾的清运运管理）2、工程程遗留问问题处理理3、水电电抄表到到户办理理4、安全全、环境境、设施施设备管管理5、客户户关系建建立6、 商业街管管理第一阶段段：项目目立项至至规划总总图确定定期间实施时间间控制要点点实施内容容协调部门门重要程度度很重要重要一般取得土地地使用权权以后二二个月内内在开发商商取得土土地使用用权以后后二个月月内，物物业管理理人员需需要到项项

3、目现场场了解项项目的地地理位置置、周边边治安情情况、周周边交通通情况、周周边可能能对以后后项目的的业主日日常生活活造成影影响的事事项。地理位置置：项目目所处的的位置。治安情况况：周边边大环境境的治安安情况（周周边农民民房是否否多、出出租房是是否多、住住宅小区区），该该周边治治安案件件发生的的形式，管管辖区域域派出所所的位置置。交通情况况：现在在能够到到达项目目的公共共交通工工具，预预计以后后业主可可能需要要的交通通工具。其其他方面面：项目目内是否否有湖泊泊、山体体、周边边是否是是绿化，考考虑以后后湖泊的的安全措措施，山山体的消消防、滑滑坡、防防蛇等隐隐患；周周边附近近是否有有对项目目有影响响（

4、噪音音、水质质、气味味等）的的工厂；周边的的日常生生活配套套情况（餐餐饮、商商场、银银行、邮邮政等）。地产成立立项目组组相互信息息的交流流跟进。知会地产产该项目目物业的的对接人人员。概念性图图纸出来来以后在新项目目地产立立项以后后，需要要与地产产设计部部门（万万创）和和销售部部门保持持密切的的信息沟沟通，并并向销售售部门或或项目管管理部索索取该项项目相关关的基本本资料。在设计时时地产与与物业讨讨论：安安防设备备的设置置、停车车场设备备设置、车车辆流向向、人员员流向、商商铺的设设置、学学校的管管理、个个性化的的安全问问题、管管理处位位置、控控制中心心设置、消消防中心心设置、管管理用房房的设置置等

5、问题题。闭路监控控系统：保持夜夜间的效效果能够够清晰，对对重要镜镜头能够够录像，使使用硬盘盘录像机机，能够够保存一一周时间间。进出小区区的所有有人员出出入口、车车辆进出出通道、电电梯内、一一楼电梯梯厅、各各苑落人人员进出出通道、小小区主要要干道、围围墙联动动镜头、泳泳池部位位、重要要隐患点点。物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作停车场系系统：小小区车辆辆出入口口的设置置、道闸闸位置和和数量的的设置、车车库车辆辆流向的的确认。设计时应应该实现现人车分分流；车车辆出入入口需图图像对比比系统，需需要收费费的出入入口，软软件应该该保证；在条件件允许的的情况下下，住户户车辆和和

6、外来车车辆应该该分开管管理；出出入口无无人值守守的地下下停车场场，需要要安装红红外报警警，防止止人员进进入。临时停车车场车库库入口应应有场内内剩余车车位的动动态显示示标识（电电子显示示屏）。物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作门禁系统统：小区区主要部部位设置置，卡的的挂失量量应该与与小区的的总容量量匹配，建建议保证证在户数数的200%以上上。同时时卡的有有效期控控制在11年内安装位置置：小区区大门、苑苑门、单单元门、车车库与地地面的通通道、电电梯厅（建建议最好好设置成成控制电电梯按钮钮）、天天台门、会会所门等等公共通通道处。物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智

7、能化化工程部部制作周界红外外报警系系统：红红线边的的围墙需需要设置置，报警警能够联联动配套套设备。小区四周周红线内内的围墙墙上、安安全死角角处设置置。安装装时两对对之间一一定要进进行交叉叉，避免免盲点。物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作对讲系统统：所有有住户家家需要设设置住户户对讲，可可依据实实际情况况设置成成可视和和非可视视。单元门、苑苑门处需需要设置置对讲，方方便住户户家开门门。高层层楼层电电梯厅处处设置。物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作电子显示示系统：项目依依据实际际情况确确定是否否设置。通常设置置在单元元门附近近。物业品质质部、

8、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作巡更系统统：对于于比较固固定的巡巡更点，用用巡更系系统一根巡更更棒一般般可以设设置400-600个点物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作内线电话话：小区区达到一一定的规规模，需需要使用用内线电电话。设置位置置：重要要设备房房、管理理用房、管管理处、值值班室、电电梯机房房、安全全岗位等等。物业品质质部、智智能化工工程部参参与，由由智能化化工程部部制作人行防范范要求、人人员流向向。综合合考虑小小区的实实际情况况，控制制人员出出入口设设置的数数量，尤尤其是分分期开发发的小区区，以后后不开启启的消防防门，前前期一定定不能开开启，

9、否否则以后后很难关关闭。明确围合合方式、红红线处人人行通道道数量、围围合内通通道数量量。尽量量实行人人车分流流，车辆辆出入口口在红线线范围内内尽量少少设置，出出入口的的出端、入入端需要要有一定定的缓冲冲面积，方方便车辆辆的有序序进出。可能情况况下，尽尽量少开开通道。商铺的设设置、学学校的管管理、个个性化的的安全问问题。考考虑商铺铺、学校校噪音对对小区的的影响，考考虑学生生对小区区的安全全和车辆辆破坏造造成的影影响，考考虑商铺铺购物车车辆停放放和卸货货区域、卸卸货噪音音问题。学校一般般设置在在小区边边，同时时靠近公公路，减减少学校校对小区区的影响响。商铺铺原则上上不设置置在小区区的封闭闭范围内内

10、，设置置在公共共区域，而而且最好好是有噪噪音商铺铺的设置置在远离离住户的的位置，小小噪音的的商铺设设置在靠靠进住户户的位置置。考虑商铺铺的经营营内容对对住户的的影响。管理处位位置、控控制中心心设置、消消防中心心设置、管管理用房房的设置置等问题题消防中心心与控制制中心要要设置在在一个房房间内，控控制中心心大约110万MM2设置置一个，管管理处与与控制中中心尽量量设置在在附近，管管理处最最好设置置在小区区中心位位置，项目图纸纸出来以以后垃圾房位位置、垃垃圾桶位位置设置置设置时考考虑垃圾圾房的异异味不影影响住户户，方便便清运、有有排水管管道。在在项目设设计时需需要考虑虑垃圾桶桶的位置置，尽量量不要房

11、房屋设计计好以后后再根据据现场情情况选择择位置。雨水收集集对于山体体项目、并并且有水水景的项项目，期期望能够够设置雨雨水收集集系统，节节约费用用。水景设计计、水质质处理考虑人工工湿地的的循环部部分。给排水系系统考虑市政政给水压压力的波波动、排排水考虑虑现场积积水的可可能。管理用房房：管理理处、培培训室、仓仓库、操操作间、值值班室食堂、宿宿舍位置和面面积的确确定。食堂和宿宿舍的位位置需要要考虑对对业主的的影响。配套用房房：居委委会、社社康中心心、按照要求求进行对对接。配套设施施：单车车、摩托托车停放放点、公公共洗手手间督促设置置，尤其其是公共共洗手间间（外包包单位使使用、业业主使用用）。第二阶段

12、段：开发发建设至至项目开开盘期间间实施时间间控制要点点实施内容容协调部门门重要程度度很重要重要一般项目图纸纸确认以以后需要地产产提供项项目参数数要求地产产提供：占地面积积、建筑筑面积、绿绿化面积积、水景景面积、住户户数数、车位位数量、房房屋类型型电梯数量量、供配配电设备备数量/功率、公公共用电电功率、项目开盘盘前半年年（或根根据营销销要求）管理方案案包括四四部分内内容：项项目定位位、服务务模式、服服务实施施计划、服服务项目目、收费费标准及及管理处处组织架架构。管理费测测算：首首先确定定管理处处各类人人员编制制，对管管理成本本进行测测算，确确定每年年总的管管理成本本，根据据项目档档次设定定管理费

13、费标准，测测算服务务收入，服服务收入入与管理理成本持持平的前前提下调调整管理理费标准准。在开盘前前一个月月准备前前期物业业管理服服务合同同及业主主临时公公约。1、根据据项目定定位及目目标客户户群体特特征，确确定服务务模式及及服务的的深度、明明确客户户服务项项目、根根据项目目规模、档档次及配配套管理理成本测测算管理理费收费费标准。2、服务务模式确确定需考考虑与项项目营销销概念及及项目定定位，同同时要体体现物业业管理服服务的延延伸及对对内部管管理思路路的调整整；3、提出出的服务务项目需需考虑管管理处可可操作性性及管理理风险、资资源配置置问题；4、制定定服务项项目需考考虑客户户潜在需需求、消消费习惯

14、惯及消费费水平。5、管理理成本测测算，主主要有保保安费用用、保洁洁费用、园园林绿化化景观费费用、公公共设施施运行维维护费用用、管理理处综合合费用、税税费及管管理佣金金。测算算成本时时充分考考虑水系系统加压压成本、景景观运行行费用及及管理难难点等存存在的隐隐性成本本。6、前期期物业管管理服务务合同条条款需与与地产公公司营销销、法律律部门对对接，如如车库、会会所权属属，收益益分配等等。业业主临时时公约与与前期期物业管管理服务务合同相相关条款款约定一一致性。业业主临时时公约及及前期期物业管管理服务务合同经经公司相相关领导导手工会会签后提提交地产产相关部部门会签签，会签签完毕组组织签署署合同，安安排业

15、主主临时公公约印刷刷。整个阶段段前期介入入的跟进进和落实实按照物业业管理设设计要点点的要求求，督促促地产进进行实施施。水电气配配套1.设备备房设置置尽量集集中、便便于维护护管理。2.电表表容量与与实际负负荷相匹匹配。写写字楼、商商铺按销销售单位位配置电电表；每每层或围围合设工工作插座座和开关关。3.避免免水表、煤煤气表安安装在业业主私家家阳台上上。4.项目目进水管管口径与与小区高高峰期用用水量匹匹配，根根据小区区落差考考虑市政政水压长长期低于于0.115Mppa的一一楼以上上全部采采用变频频加压供供水。围墙护栏栏、支持持杆1.平直直、便于于安防设设施安装装及功能能的充分分发挥（可可否考虑虑围墙

16、外外围边和和墙面平平直、围围墙顶部部有斜面面、内高高外低），材材料考虑虑容易替替换或免免维护。2.围墙墙尽量选选择混凝凝土砖结结构、围围墙铁花花考虑容容易替换换或免维维护。使使用钢筋筋的围墙墙，直径径应该大大于144厘米。3.围墙墙墙面尽尽量选用用涂料、维维护方便便。4.围墙墙安装防防爬网。外立面管管道、栏栏杆1.建筑筑外立面面管道、空空调百页页（架）、采采光井的的设置有有防止盗盗窃攀爬爬的考虑虑。2. 空空调需要要安装集集中排水水管、排排水需要要进沟渠渠、空调调排水管管可以选选用优质质PVCC管、管管径不小小于32mmm防止止堵塞。沟渠井盖盖1.沟渠渠井配置置有防震震功能的的活动井井盖，便便

17、于检修修移动，盖盖板材料料考虑容容易替换换或免维维护。2.车辆辆通道上上的排水水沟盖坚坚固耐用用，建议议采用重重型铸铁铁、混凝凝土板材材料。3. 道道路上的的雨水、污污水井盖盖尽量设设置在道道路的两两旁，同同时定做做成铸印印该项目目名称字字样的井井盖，目目的提高高质量、便便于维护护管理，体体现万科科精致管管理。道路1.路面面砖防滑滑；人行行路芽为为凹陷式式排水沟沟，水泥泥上面铺铺设黑色色鹅卵石石。2.在道道路周边边、苑内内合理的的位置设设置清洁洁、绿化化浇水取取水点。3.苑内内取水点点可以设设计在雨雨水珊格格井内、便便于用水水管理。4.在道道路边上上的消防防接合器器、消火火栓特殊殊位置需需设置

18、防防撞装置置。天面露台台1. 110m22以上公公共可上上人天台台、露台台设置取取水点。防火门1.公共共部位防防火门钥钥匙通用用（通锁锁）。2.公共共防火门门门禁系系统电源源需要在在控制中中心单独独控制。停车场及及出入口口1.人、车车出入口口数量尽尽量少，合合理设置置小区人人、车出出入口，实实行人车车分流管管理。2.车库库（场）出出入口有有减速坡坡、防滑滑坡槽和和道闸。3.岗亭亭设置通通透，方方便观察察来往车车辆和行行人，岗岗亭的大大小考虑虑减少值值班人员员行走距距离。4.小区区出入口口车场岗岗需要安安装车辆辆出入识识别监控控系统，提提高车辆辆管理安安全系数数。5.车库库出入口口有配置置反光镜

19、镜、监控控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6.地下下车库设设置足够够大的消消防沙池池，车库库出入口口坡道制制作防滑滑槽。7.车库库照明为为多路或或分级控控制，如如全开、局局部开，减减少耗电电。8. 车车库设置置清洁用用取水口口（最远远距离550米设设置一个个）及清清洁池。9. 室室内停车车库墙面面及顶全全部涂料料刷白、有有条件的的墙面可可以制作作涂料图图案。娱乐设施施1.安装装平稳牢牢固，符符合安全全设计规规范，并并具有安安全防护护措施和和使用说说明。2. 娱娱乐设施施的选用用建议和和物业对对接，使使娱乐设设施更适适用、便便于今后后物业维维护更换换。(例例如秋千千设置投投资少便便于维护护、业主主

20、很喜欢欢)3. 室室外娱乐乐场所设设置排水水口、沟沟。信息栏在主要出出入口设设置信息息公布栏栏，在合合理位置置设置小小区平面面位置图图、便于于拆装的的商户标标识牌。单车摩托托车棚合理设置置单（摩摩托）车车存放点点，最好好设置在在安全员员固定岗岗位附近近。小区清洁洁设施1.小区区道路周周边及内内部适当当位置提提前合理理设置垃垃圾箱（桶桶），包包括单元元门口、大大堂出入入口、候候梯厅、楼楼层生活活垃圾收收集点、地地下车库库主要出出入口，容容量适当当，方便便投放，不不影响附附近住户户的生活活，外观观与小区区风格相相匹配，易易维护。2.大厦厦住宅标标准层设设置垃圾圾桶的摆摆放位置置，配置置水源及及排水

21、设设施。3.有垃垃圾中转转站，有有清洗水水源及排排水功能能和通风风设施，大大小与小小区实际际住户数数量相匹匹配，异异味不影影响住户户。4. 位位置宜设设在小区区偏僻地地带，大大小：1100户户5-7m33标准。5. 地地下车库库内合理理设置（根根据面积积，方圆圆50米米内至少少有一个个）果皮皮箱及清清洁水源源，水源源处有设设置排水水、防水水设施。绿化设施施1.苑内内喷灌系系统可以以根据实实际情况况安装11个计量量表。2.绿化化树木种种植应该该考虑对对小区摄摄像监控控镜头的的影响。设备房环环境1.发电电机房、高高低压配配电房、水水泵房、泳泳池机房房、值班班室地面面铺设防防滑地砖砖，墙面面找平、抹

22、抹灰、刷刷涂料，天天花找平平。2.设备备房顶无无排污管管，设置置清洁取取水点和和排水管管3.设备备房设置置对流通通风口。4.机电电设备的的运行考考虑降噪噪、减震震处理，尤尤其设置置在天台台、标准准层的机机电设备备。5.特殊殊设备房房设置消消防设施施如烟感感、灭火火装置。供配电系系统1.变压压器房设设置独立立通风系系统，有有变压器器温度自自动控制制；低压压配电室室设置单单独通风风系统或或配备降降温设备备；变压压器超温温报警信信号连接接到中心心。2.发电电机油箱箱的进油油口设置置在装卸卸位置，方方便加油油；油箱箱上设置置直径不不小于22寸的到到地面的的透气弯弯管。3.发电电机排烟烟过滤系系统设置置

23、自动补补水装置置，有水水位标识识。4.发电电机房有有水源和和排水设设施，发发电机在在停电时时能自动动启动，能能试验自自动启动动。机房房排风装装置在发发电机停停机后有有延时关关闭功能能。5.各种种配电箱箱（柜）钥钥匙通用用。6. 发发电机排排烟过滤滤系统应应设置自自动补水水装置，且且应有水水位标识识，发电电机排烟烟应不影影响小区区环境。7. 强强弱电井井应设置置照明，开开关在井井道内，弱弱电井内内需要设设置插座座；强弱弱电井、管管道井、水水表井的的门锁钥钥匙通用用。给排水系系统1.水泵泵房控制制柜与水水泵隔离离，柜底底高出地地面200公分以以上。2.水池池水箱设设水位标标识，高高低水位位声光报报

24、警信号号连中心心，检修修爬梯，排排水管径径大于880，水水池底做做坡面，最最低处做做60公公分直径径、深550公分分的潜水水坑；进进水控制制阀门建建议选用用电动控控制蝶阀阀(实际际使用效效果很好好)。水水池底部部可以安安装管道道泵、便便于水箱箱清洗。3.地下下水池到到给水泵泵管道两两侧装阀阀门，水水表、阀阀门侧装装活接。4.水池池底部可可以安装装吸水管管、泵房房内可以以安装道道泵、便便于水箱箱清洗。5. 水水表房应应有地漏漏排水；地漏排排水管直直径不能能小于550毫米米，排水水管设置置检查口口。6. 水水泵房控控制柜应应与水泵泵隔离且且控制柜柜底部应应高于地地面200CM。7.水池池、水箱箱内

25、的爬爬梯应为为不锈钢钢设置，水水池、水水箱的盖盖板为不不锈钢设设置，且且需上锁锁。8. 地地下储水水池进水水闸阀与与液压浮浮球阀之之间加装装一个电电动蝶阀阀；水池池、水箱箱均应有有透明水水位标识识；同时时，应有有超高、超超低水位位声光报报警信号号到中心心。9. 地地下储水水池应分分为两部部分，中中间设置置联通，每每台生活活水泵均均可从两两部分水水池取水水。消防系统统1. CCo2设设备、烟烟感温感感控制系系统完善善可靠，消消防报警警在监控控中心有有声光信信号。2. 消消防、喷喷淋稳压压泵建议议采用变变频恒压压控制、便便于今后后管理维维护（不不采用气气压给水水设备控控制）。电梯1.控制制中心有有

26、电梯的的运行指指示，220层以以上电梯梯可以控控制电梯梯的上下下运行及及停止。2.电梯梯机房排排气扇应应设计定定时或温温度控制制开停、天天台上的的电梯机机房门，可可以考虑虑设置百百叶通风风。3.与中中心联网网的轿箱箱对讲、在在中心有有声光显显示、便便于确认认区别（由由电梯公公司制作作）。44.轿厢厢风扇要要保证轿轿厢内通通风，大大厦封闭闭的电梯梯厅需设设置排风风设施。5.电梯梯机房应应设置通通风、降降温设备备，风机机噪音要要考虑，需需要安装装一个百百叶窗，并并安装应应急灯一一只；电电梯机房房内门钥钥匙应通通用（机机房门选选用通锁锁）。6.电梯梯厅自然然通风良良好、不不具备自自然通风风条件的的需

27、要设设计通风风设施。77. 大大厦电梯梯底坑应应平整、整整洁，并并设置排排水系统统。弱电监控控系统1.弱电电监控镜镜头安装装分布位位置须合合理，特特别在安安全死角角位置、广广场人群群密集处处、事故故隐患突突发地段段、管理理处门口口。2. 小小区车辆辆出入口口应安装装车场岗岗识别摄摄像监控控系统。3. 单单元门密密码锁应应安装静静音锁或或电磁锁锁、防止止噪音。4. 泳泳池设计计12个合合理的摄摄像监控控镜头。泳池水景景1.反冲冲洗的排排水管接接入污水水井、泳泳池废水水、溢流流水可以以综合利利用（水水景使用用、绿化化使用。2. 泳泳池管网网设计考考虑外露露或管道道井架空空便于维维修，在在回水的的总

28、管处处设置一一个高质质量的总总阀门，所所有泵均均能作为为吸尘泵泵用（需需要在相相关位置置设置阀阀门）。3. 成成人池与与儿童涉涉水池隔隔开独立立，并连连续供水水（使用用时为生生部门要要验收），泳泳池在报报建时一一定注明明泳池和和儿童涉涉水池的的区别、泳泳池只分分深水区区、浅水水区不分分儿童、成成人泳池池。4. 设设置耐用用、适量量的休闲闲桌椅、泳泳池救生生员观察察椅,根根据泳池池大小配配置救生生圈。5. 泳泳池的循循环管道道上的各各阀门前前装活接接，便于于维修更更换阀门门，且排排水系统统能排干干泳池的的水，有有补水阀阀门，底底部有坡坡度排水水。6.泳池池独立围围合，入入口处设设置浸脚脚池（不不

29、小于入入口尺寸寸）（22MX22MX00.3M）便便于管理理。7. 泳泳池吸尘尘口应深深入水面面不超过过30CCM，且且应根据据泳池的的大小合合理设置置吸尘口口的数量量。开盘前前期开盘盘、开荒荒开盘前需需要组织织请专业业公司对对现场进进行清洁洁。开盘时，需需要与销销售部对对接安全全布置，整个阶段段成品防护护关注现场场各门、窗窗、玻璃璃、浴缸缸安防设设备等物物品保护护项目交付付前绿化浇灌灌设置的的完善根据现场场的情况况设置绿绿化自动动浇灌系系统第三阶段段：管理理处成立立至房屋屋交付使使用实施时间间控制要点点实施内容容协调部门门重要程度度很重要重要一般管理处成成立后两两周确定组织织架构，职职务说明

30、明书及安安全管理理人员岗岗位设置置1、确定定管理处处组织架架构，人人员编制制，编写写各岗位位职责和和职务说说明书，报报人力资资源部、分分管领导导、总经经理审批批。2、安全全岗位设设置应分分为：出出入口岗岗（车辆辆、人员员）、巡巡逻岗（楼楼层、苑苑内、车车场、商商铺）、接接待岗（样样板房、销销售厅、项项目部）检检查岗（主主管/主主办、班班长/班班副）、机机动岗（便便衣岗、协协助岗）。装修期间间应设定定装修专专用通道道及出入入口，并并根据人人员出入入量增设设协助岗岗。人力资源源部编制项目目交付前前工作计计划编制入伙伙工作计计划，包包括与地地产公司司沟通，内内部管理理，物资资采购、标标识制作作，交付

31、付资料准准备，交交付现场场工作人人员安排排，组织织培训、交交付流程程演练等等。品质管理理部各类人员员到岗时时间确定定1、管理理处在入入伙前三三个月成成立。2、部门门经理在在入伙前前半年确确定，入入伙前三三个月到到位。3、管理理人员及及技术员员在入伙伙前半年年确定，入入伙前三三个月到到位。4、安全全员、保保洁员在在入伙前前二个月月确定，入入伙前一一个月到到位。管理处成成立后一一至三个个月内团队建设设，建立立沟通渠渠道1、建立立管理处处多种沟沟通渠道道，部门门负责人人至少每每月与全全体职员员召开一一次沟通通会，明明确当月月管理处处工作重重点及工工作思路路。2、管理理处应当当指定专专人负责责人事行行

32、政工作作，组织织员工活活动（如如生日晚晚会，外外出活动动、组织织兴趣小小组等），提提高员工工归属感感和团队队凝聚力力。人力资源源部管理处成成立后一一个月与品质部部移交前前期介入入工作1、移交交内容包包括：前前期介入入建议书书、管理理用房数数量、位位置、前前期物业业管理方方案实施施及项目目管理难难点、解解决措施施、到总总办领取取该项目目与地产产公司签签订的前前期物业业服务合合同及给给业主提提供业主主临时公公约。2、对于于前期介介入过程程难以处处理事项项管理处处需及时时跟进，直直到处理理完毕。品质部地产项目目部参与项目目部现场场办公会会议参与项目目现场办办公会议议，了解解项目交交付进度度，前期期介

33、入问问题提交交，前期期介入问问题点跟跟进与落落实。如如管理处处较难解解决和处处理的工工程遗留留事项。地产项目目部与项目部部确定管管理用房房管理用房房的位置置、面积积、装修修标准按按万科科地产产产品物业业管理设设计要点点要求求确定。地产项目目部与房管部部移交工工作与房管部部工作交交接，开开展团队队建设工工作，组组织人员员培训。房管部各种证照照办理管理处成成立后应应立即指指派专人人负责管管理处的的营业执执照（工工商部门门）、税税务登记记证（税税务部门门），组组织代码码证（技技术监督督局）、停停车场许许可证（交交管局停停车场管管理科）、项项目交付付后，视视配套设设施情况况，需办办理泳池池卫生许许可证

34、、会会所体育育设施经经营许可可证、食食堂卫生生许可证证等证照照的办理理。具体体参见各各类证照照办理工工作指引引。总办开办费确确定，地地产承担担费用报报批 (入住开开荒、管管理用房房装修、地地产服务务人员成成本等)1、地产产公司按按该项目目收费面面积的22.5元元/平方方米，按按6个月月计算标标准开办办费划拨拨给管理理处。开开办费不不含入住住开荒费费用、管管理用房房装修费费用及房房屋本体体标识费费用。2、开荒荒费用：会同项项目部在在入住前前一个半半月通过过公开招招投标确确定开荒荒作业单单位，具具体按招招投标管管理办法法报相相关部门门审批。开开荒具体体操作办办法参见见万科科物业交交付项目目开荒作作

35、业细则则。3、管理理用房装装修费用用，地产产公司根根据深圳圳法规管管理用房房面积标标准，按按5000元/平平方米装装修费用用划拨。4、地产产项目部部及销售售部根据据现场情情况与管管理处确确定所需需服务人人员；地地产项目目部及销销售部等等用人部部门确定定所需人人员将为地产服务岗位空缺申报表及工作量审批表报物业房产后勤管理部、物业人力资源部、地产人力资源部、地产领导审批；相关付款工作由地产及物业财务根据已报批的为地产服务岗位空缺申报表及工作量审批表负责。领用体系系文件并并且组织织培训向公司申申请体系系文件、行行政制度度汇编、人人事操作作指南、报报销制度度，并组组织全体体职员对对各业务务块的体体系文

36、件件进行培培训，必必要时请请公司职职能部门门协助培培训，22个月内内进行考考核。职能部门门管理处成成立后两两个月管理用房房装修（办办公室和和员工宿宿舍）。1、根据据项目定定位，联联系三家家以上装装修单位位提供装装修方案案，设计计图纸、报报价等。2、按招招投标管管理办法法组织织招投标标，装修修方案经经分管总总助、总总办、品品质部、财财务、地地产客户户服务中中心、项项目部等等部门通通过。3、地产产客户服服务中心心参与工工程监督督及竣工工验收，确确保管理理用房在在入伙前前一个月月全部投投入使用用。4、根据据人员编编制确定定安全、保保洁、技技术等员员工宿舍舍位置、面面积（分分期开发发项目需需考虑后后期

37、人员员增加的的住宿要要求，需需考虑各各类人员员工作性性质合理理分配宿宿舍，避避免互相相影响），装装修工程程最迟在在入伙前前一个月月完成，以以便管理理处采购购家私、电电脑、网网络等。5、宿舍舍装修要要求：安安全班因因三班倒倒，尽可可能将安安全班宿宿舍分为为三个，并并按住宿宿人员比比例配置置冲凉房房、厕所所位、淋淋浴头，购购买热水水器等。控控制中心心、技术术人员、保保洁员因因作息时时间不同同，可独独立安排排宿舍，女女保洁宿宿舍须另另安排冲冲凉房、卫卫生间。6、装修修应当按按CI标标准执行行，如客客户前台台、职员员办公室室，客户户前台装装修需考考虑客户户办事的的便捷性性。万创、总总办、项目部筹建食堂

38、堂1、与项项目部、房房管部确确定食堂堂位置，位位置应当当有排污污、排烟烟设施，并并且避免免影响业业主日常常生活。2、确定定食堂装装修方案案，食堂堂装修应应当考虑虑操作间间方便，储储藏室、就就餐区域域有相对对区域划划分。3、组织织食堂厨厨具相关关设备申申报与采采购，。4、食堂堂正式开开业前115天，厨厨师应招招聘到位位，房管管部负责责对厨师师岗前培培训。项目部、房房管部编写管理理制度及及各类预预案1、各业业务主管管/主办办负责编编制相关关业务管管理制度度，报部部门负责责人审批批，新制制度下发发一周内内，应组组织培训训，并要要求组织织考核。2、管理理制度按按公司体体系文件件要求，分分为内部部、客服

39、服、安全全、环境境、维修修、会所所、收费费等，制制度编写写应参考考国优标标准、体体系文件件及日常常业务流流程设计计编制。3、安全全预案应应根据安安全日常常管理要要求编制制，主要要内容包包括消防防作战、反反盗窃、抢抢劫、绑绑架，停停车场突突发事件件处理，台台风暴雨雨，假日日安全管管理等五五个安全全预案。职能部门门巡更系统统确定巡巡更点位位置1、巡更更点位置置应放在在具有安安全隐患患或重要要部位，如如配电室室、发电电机房、电电梯机房房、水泵泵房、控控制中心心、管理理处、资资料室、天天台、单单元门等等。楼层层最好每每两至五五层设置置一个巡巡更点。（如如选用爱爱迪尔巡巡更系统统(paatrool xx

40、p988版)，建建议选用用程序（决决对时间间对应计计划）进进行巡检检，原因因：巡更更点在使使用中，常常会出现现故障，如如没有发发现会出出现系统统时间与与实际巡巡更情况况不符。）2、根据据辖区治治安防范范的要求求及特点点，每季季度对巡巡逻路线线、巡更更时间进进行评估估调整，并并将修订订的巡逻逻路线报报部门负负责人审审批。对讲机盲盲点排查查并采取取有效措措施解决决。1、对讲讲机盲点点主要原原因：高高层楼宇宇及天台台受外界界信号干干扰大；地下室室停车场场信号不不强；2、排查查方法：对于大大项目社社区应增增设对讲讲机中转转台，增增强对讲讲机信号号。如对对讲机信信号干扰扰较大，应应考虑对对讲机频频道加密

41、密。管理处成成立后三三个月编写应知知应会根据新项项目所有有情况、周周围配套套设施、教教育、饮饮食、交交通等情情况进行行编写，内内容尽可可能全面面而完善善，并且且在下发发后一周周内组织织全体人人员进行行培训，培培训后一一个月内内进行考考核，以以检查培培训效果果和强化化员工记记忆。利用地产产关系建建立公共共关系（自自来水公公司、供供电部门门、城管管、派出出所、居居委会等等）1、地产产公司在在前期建建设时，与与相关政政府部门门已建立立公共关关系，管管理处可可在此基基础维护护与政府府及事业业单位的的关系。2、供水水比例的的确定。配配合项目目部办理理用水指指标申请请，建立立与自来来水公司司关系。由由项目

42、部部给排水水工程师师牵头，与与水务集集团工作作人员联联系，确确定商用用、民用用水的比比例。3、电抄抄表到户户，配合合项目部部办理用用电指标标申请，建建立与供供电局的的关系。由由项目部部供配电电工程师师牵头，与与供电局局工作人人员联系系，办理理小区用用电抄表表到户。4、由项项目部工工作人员员带领管管理处相相关人员员拜访城城管、派派出所、居居委会相相关人员员，建立立初步关关系，并并在以后后工作中中邀请以以上部门门到小区区指导工工作，巩巩固维护护公共关关系。地产项目目部持证上岗岗1、特殊殊岗位应应当按公公司要求求持证上上岗，如如技术人人员、救救生员、食食堂人员员、安全全员、监监控中心心人员、管管理人

43、员员、司机机等，未未取得资资质的人人员不得得安排有有特殊要要求的岗岗位工作作。2、没没有相关关资质的的人员需需限期取取得。人力资源源部新项目交交付使用用前一周周根据开荒荒的具体体进度，确确定外包包方是否否需要增增加人员员或是否否需要公公司内部部人员的的协助。1、需外外包方增增加人员员，需做做好清洁洁人员、质质量的监监控。2、需公公司内部部人员协协助的，应应当提前前做好安安排，协协调清洁洁单位、内内部人员员分工。33、会同同相关人人员已完完成开荒荒的区域域进行检检查验收收，发现现问题，及及时整改改，要求求在交付付前一天天完成全全部开荒荒工作。人力资源源部新项目交交付使用用前一周周编制入住住流程及

44、及各岗位位职责、协协调相关关人员到到位，入入住人员员培训、演演练。1、编制制入住人人员岗位位安排表表及各岗岗位工作作流程，参参加入住住工作人人员应要要求有一一定的专专业技能能及沟通通能力。2、入住住前三天天组织各各岗位人人员到入入住现场场参加培培训，培培训内容容包括入入住流程程、回答答口径，岗岗位职责责及特别别注意事事项，对对验房小小组应当当做现场场培训，熟熟悉各户户型、水水电表位位置及抄抄表注意意事项。品质管理理部人力资源源部交付前两两天内交付房屋屋和现场场包装1、安排排人员对对房屋进进行贴防防撞条、安安装猫眼眼、挂礼礼花等，迎迎接入伙伙。2、与地地产销售售部确定定入伙现现场位置置及现场场包装、工工作人员员区域等等事宜。地产销售售部、地地产项目目部项目交付付使用前前一个月月CI标识识制作（包包括房屋屋本体类类及服务务类标识识）管理处与与总办CCI设计计师在现现场实地地考察，对对现场各各标识进进行登记记和汇总总，对房房屋本体体类、物物业服务务类标识识分别登登记，房房屋本体体类标识识报地产产项目部部审批后后制作，物物业服务务类标识识报品质质部、总总办审批批后制作作。标识识总价超超过3万万元时须须组织招招投标。各各类标识识须入住住前200天完成成安装工工作，CCI设计计师须全全程跟进进安装工工作。总办，地地产项目目部