前期房地产开发作业流程简介32367.docx

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1、前期房地产产开发作作业流程程简介第一部分 投投资立项项一、 项目建议书书（委托托专业机机构编制制）1、 项目建议书书的作用用：1） 国家选择建建设项目目的依据据，项目目建议书书批准后后即为立立项；2） 批准立项的的工程可可进一步步开展可可行性研研究；3） 利用外资的的项目，只只有在批批准立项项后方可可对外开开展工作作。2、 项目建议书书的编制制：委托托咨询单单位、设设计单位位编制。3、 项目建议书书的主要要内容：1） 建设项目提提出的必必要性和和依据；2） 产品方案、拟拟建规模模和建设设地点的的初步设设想；3） 资源情况、建建设条件件、协作作关系和和引进国国别、厂厂商的初初步分析析；4） 投资

2、估算和和资金筹筹措设想想5） 项目进度安安排4、 项目建议书书的审查查5、 项目建议书书的报批批（主管管部门及及各级计计委）项目建议书书通过批批准获得得批准书书后，即即可进入入可行性性研究阶阶段，并并形成可可行性研研究报告告供项目目决策。二、 可行性研究究报告（委委托专业业机构编编制）1、 研究项目的的必要性性和现实实性：市市场调查查、资源源调查。2、 方案选择和和技术可可能性：建设地地点选择择（可委委托具备备相应资资质的规规划设计计单位编编制选址址报告）、建建设场地地地震安安全性评评价（委委托地震震评价机机构作出出，上报报地震办办审批）、建建设项目目环境评评价（委委托环保保部门作作出，上上报

3、环保保委审批批）、确确定生产产工艺（工工业项目目）。3、 研究经济上上的合理理性：工工程成本本与利润润分析4、 研究实施方方法：编编制建设设总进度度（设计计、施工工、交付付使用）5、 编制可行性性研究报报告6、 组织审查7、 上报审批获获得批准准书（主主管部门门及各级级计委）8、 可行性研究究报告报报请批准准时，必必须附有有城市规规划部门门的选址址意见书书。9、 选址意见书书的申请请流程：建设单单位填写写申请表表，附送送经批准准的项目目建议书书、地形形图三份份、选址址论证报报告、其其他相关关文件。10、 规划部门核核发的审审批文件件：建设设项目选选址意见见书一份份、核发发通知一一份、盖盖有规划

4、划专用章章的核定定设计范范围图一一份。11、 建设单位取取得建设设项目选选址意见见书后，委委托设计计时注意意事项：申请建建设项目目选址意意见书同同时，应应征询消消防、环环保、卫卫生防疫疫等部门门的选址址意见；对提出出的规划划要求要要认真落落实；取取得建设设项目选选址意见见书后六六个月内内，持批批准的可可行性研研究报告告，向规规划部门门和有关关部门报报送设计计方案及及有关文文件、资资料，届届时，如如可行性性研究报报告未获获批准又又未申请请延期的的，建设设项目选选址意见见书自动动失效。12、 建设项目选选址意见见书核发发通知提提出的主主要规划划设计要要求有：建设用用地面积积、建设设面积、容容积率、

5、绿绿地率、建建筑密度度、建筑筑退让道道路规划划红线距距离、建建筑后退退基地边边界距离离、建筑筑高度、基基地主要要出入口口设置、建建设基地地标高等等。三、 房地产开发发项目立立项对房地产项项目开发发一般应应遵循下下列程序序：项目目开发前前期调研研程序、项项目立项项过程程程序、土土地使用用权的取取得程序序、征地地拆迁程程序、项项目规划划程序、工工程建设设程序、房房地产项项目经营营程序。 对房地产项目开发来说，立项阶段主要工作为：1项目目开发前前期调研研 项目的前期期调研程程序，就就是通过过开发商商对拟投投资地区区房地产产市场的的调查，搜搜集大量量市场信信息，来来探询投投资的可可能性，寻寻找投资资机

6、会的的过程。 2.项目立立项 项目立项就就是上报报项目建建议书或或项目可可研报告告，取得得政府批批复（项项目立项项），使使项目取取得合法法的开发发建设资资格。立立项程序序如下：开发项目立立项，是是房地产产项目开开发的第第一步，即即取得的的政府主主管部门门（省市市计划发发展委员员会）对对项目的的批准文文件。 对于房地产产商来说说，在本本阶段的的主要工工作是：起草并并向市计计委或市市房地产产开发管管理办公公室报送送项目建建议书,取得批批准项目目建议书书的批复复;依据据项目建建议书批批复,编编制可行行性研究究报告报报计委审审批获准准,并列列入本年年度固定定资产投投资计划划。（国国家计委委已取消消了房

7、地地产项目目立项制制度，实实行备案案制。 工程建设项项目立项项审批具具体实施施程序如如下：（1）承办办部门：市计划划发展委委员会投投资处 （2）申报报资料：书面面申请；提供供资金落落实证明明；土土地使用用权证明明；由由具有相相应资质质的工程程咨询单单位编制制的可行行性研究究报告。可可行性研研究报告告应具有有以下附附件：规规划部门门对项目目建设选选址的初初审意见见；土地地管理部部门对建建设用地地的初审审意见；环保部部门的环环评报告告；有关关部门对对供电、供供水、供供热、供供气以及及地震的的审查意意见；依依法必须须招标项项目的招招标总体体方案；房地地产开发发公司的的资质证证明. （3）申办办程序：

8、有行政政主管部部门的开开发商，由由主管行行政部门门转报项项目立项项申报资资料；无无行政主主管部门门的开发发商，可可直接报报市房地地产开发发管理办办公室，项项目立项项申报资资料由该该办转报报市计委委。纳入入土地收收购出让让的项目目，开发发商在通通过招标标、拍卖卖方式取取得开发发土地使使用权后后，凭中中标确认认书或或拍卖卖成交确确认书和和国有有土地使使用权出出让合同同与其其它申报报材料一一起上报报。市计计委在收收到申报报资料后后，根据据具体情情况，进进行现场场勘察，对对符合条条件的，市市计委予予以批复复。对属属上级发发展计划划部门审审批权限限内的项项目，由由市计委委负责转转报。 （4）办结结时限：

9、在收到到申报资资料后，55个工作作日内予予以批复复可研报报告。 （5）收费费标准：如在开开发办办办理立项项，须缴缴纳2元元/平方方米的开开发管理理费。 2.建设项项目年度度投资计计划审批批 （1）承办办部门：市计划划发展委委员会投投资处 （2）申报报资料：书面面申请；国家家或省、市市计委批批复项目目可行性性研究报报告；规划部部门出具具的建设设项目规规划许可可意见；跨年年度建设设项目，需需提供市市计委上上年度下下达的年年度投资资计划。 （3）申办办程序：有行政政主管部部门的开开发商，由由主管行行政部门门转报申申报资料料；无行行政主管管部门的的开发商商，可直直接上报报市房地地产开发发管理办办公室，

10、申申报资料料由该办办转报市市计委。市市计委在在收到申申报资料料后进行行审查，对对符合条条件的，市市计委予予以批复复。 （4）办结结时限：在收到到申报资资料后，55个工作作日内予予以批复复可研报报告。 第二部分 前前期工作作（土地地取得到到办理好好施工许许可证）第一小节 土地使使用权证证的取得得 一、概述 开发商在项项目立项项通过后后，须取取得建设设用地规规划许可可证,方方可办理理取得土土地使用用权的手手续。 在现阶段根根据的有有关规定定,房地地产开发发用地的的取得方方式有三三种：一一是通过过国家出出让方式式获得（即即通过土土地一级级市场取取得）；二是通通过转让让方式获获得（即即通过土土地二级级

11、市场取取得）；三是通通过与当当前的土土地的使使用者合合作等方方式（即即通过土土地三级级市场取取得）。 通过出让方方式取得得使用权权的法律律凭证是是国有土土地使用用权证;通过划划拨取得得土地使使用权的的临时证证件是建建设用地地批准书书。 国有土地使使用权出出让，是是指国家家将国有有土地使使用权在在一定年年限内出出让给土土使用者者，由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。征征地是指指项目选选址用地地为集体体土地,按照法法定的程程序报请请有批准准权限的的政府机机关审批批以后,对集体体土地及及地上物物等依法法补偿，将将集体土土地转为为国有土土地的一一种行为为。 拆迁是指项项目选址址

12、在城市市规划区区国有土土地上,为达到到施工要要求的场场地条件件,拆除除建设用用地上原原有房屋屋及其附附属物,并对原原用地者者进行补补偿、安安置的行行为。根根据国土土资源部部第111号令，房房地产开开发经营营性用地地均由土土地储备备中心以以招标拍拍卖挂牌牌等方式式出让，出出让的地地块均为为熟地，不不需要土土地受让让方进行行征地拆拆迁。若若因特殊殊原因，必必须进行行征地拆拆迁的，该该工作原原则上是是在国土土资源局局取得建建设拆迁迁临时用用地许可可证或土土地使用用权证即即可提出出申请。实实际操作作中只要要与土地地出让方方达成协协议，即即可进行行拆迁。征征地、拆拆迁都是是项目开开工前的的重要工工作。

13、二、实施程程序 （一）国有有土地使使用权划划拨手续续的办理理 1.承办部部门：国国土资源源局 2.申报资资料：用用地申请请；计委委批复的的当年投投资计划划；建设设用地规规划许可可证；建建设用地地规划意意见；用用地范围围图；土土地权属属证明；工程项项目总平平面图。 3.申办程程序： 审核有关申申报资料料（2个个工作日日）；现现场勘测测定界（110个工工作日）；制定一一书三方方案（建建设用地地项目呈呈报说明明书、农农用地转转用方案案、补充充耕地方方案、征征用土地地方案）（115个工工作日）；缴纳征征地管理理费、复复垦费、新新增建设设用地使使用费（22个工作作日）；依照规规定办理理土地登登记，领领取

14、土地地使用证证书。 4.收费标标准：征征地管理理费、复复垦费、新新增建设设用地使使用费的的收取标标准参见见附录六六土地开开发费用用一览表表。 5.应注意意的事项项：划拨拨土地的的范围仅仅限于：1.国国家机关关用地和和军事用用地；22.城市市基础设设施用地地和公益益事业用用地；33.国家家重点扶扶持的能能源、交交通、水水利等项项目用地地；4.法律、行行政法规规规定的的其他用用地。对对开发商商来说，可可以通过过划拨方方式取得得的开发发用地，主主要是经经济适用用房项目目建设用用地。 （二）国有有土地使使用权出出让手续续的办理理 国土资源部部第111号部令令规定：凡各类类经营性性用地（含含房地产产开发

15、建建设），均均必须以以招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。承办办部门均均为：土土地收购购储备中中心。现现分述如如下： 国有土地使使用权招招标、拍拍卖或者者挂牌出出让活动动，是有有计划地地进行的的。国土土资源局局根据社社会经济济发展计计划、产产业政策策、土地地利用总总体规划划、土地地利用年年度计划划、城市市规划和和土地市市场状况况，编制制国有土土地使用用权出让让计划，报报经市政政府批准准后，向向社会公公开发布布。 土地收购储储备中心心根据招招标拍卖卖挂牌出出让地块块的情况况，编制制招标拍拍卖挂牌牌出让文文件。招招标拍卖卖挂牌出出让文件件应当包包括招标标拍卖挂挂牌出让让公告、投投标或者者竞买须须知

16、、宗宗地图、土土地使用用条件、标标书或者者竞买申申请书、报报价单、成成交确认认书、国国有土地地使用权权出让合合同文本本。 土地收购储储备中心心在投标标、拍卖卖或者挂挂牌开始始日前 20 日发布布招标、拍拍卖或者者挂牌公公告，公公布招标标拍卖挂挂牌出让让宗地的的基本情情况和招招标拍卖卖挂牌的的时间、地地点。 招标拍卖挂挂牌公告告包括下下列内容容： 出让人的的名称和和地址； 出让宗地地的位置置、现状状、面积积、使用用年期、用用途、规规划设计计要求； 投标人、竞竞买人的的资格要要求及申申请取得得投标、竞竞买资格格的办法法；索取招标标拍卖挂挂牌出让让文件的的时间、地地点及方方式； 招标拍卖卖挂牌时时间

17、、地地点、投投标挂牌牌期限、投投标和竞竞价方式式等； 确定中标标人、竞竞得人的的标准和和方法； 投标、竞竞买保证证金； 土地收购储储备中心心对投标标申请人人、竞买买申请人人进行资资格审查查。对符符合招标标拍卖挂挂牌公告告规定条条件的，应应当通知知其参加加招标拍拍卖挂牌牌活动。 1.投标、开开标依照照下列程程序进行行： 投标人在在投标截截止时间间前将标标书投入入标箱。招招标公告告允许邮邮寄标书书的，投投标人可可以邮寄寄，但出出让人在在投标截截止时间间前收到到的方为为有效；标书投投入标箱箱后，不不可撤回回。投标标人应对对标书和和有关书书面承诺诺承担责责任。 由投标人人或者其其推选的的代表检检查标箱

18、箱的密封封情况，当当众开启启标箱，宣宣布投标标人名称称、投标标价格和和投标文文件的主主要内容容。 评标小组组进行评评标。评评标小组组由出让让人代表表、有关关专家组组成，成成员人数数为五人人以上的的单数。 招标人根根据评标标结果，确确定中标标人。 2.拍卖会会依照下下列程序序进行： 主持人点点算竞买买人； 主持人介介绍拍卖卖宗地的的位置、面面积、用用途、使使用年期期、规划划要求和和其他有有关事项项； 主持人宣宣布起叫叫价和增增价规则则及增价价幅度。没没有底价价的，应应当明确确提示； 主持人报报出起叫叫价； 竞买人举举牌应价价或者报报价； 主持人确确认该应应价后继继续竞价价； 主持人连连续三次次宣

19、布同同一应价价而没有有再应价价的，主主持人落落槌表示示拍卖成成交； 主持人宣宣布最高高应价者者为竞得得人。 竞买人不足足三人，或或者竞买买人的最最高应价价未达到到底价时时，主持持人应当当终止拍拍卖。 3.挂牌依依照以下下程序进进行： 在挂牌公公告规定定的挂牌牌起始日日，出让让人将挂挂牌宗地地的位置置、面积积、用途途、使用用年期、规规划要求求、起始始价、增增价规则则及增价价幅度等等，在挂挂牌公告告规定的的土地交交易场所所挂牌公公布； 符合条件件的竞买买人填写写报价单单报价； 出让人确确认该报报价后，更更新显示示挂牌价价格； 出让人继继续接受受新的报报价； 出让人在在挂牌公公告规定定的挂牌牌截止时

20、时间确定定竞得人人。 挂牌时间不不少于 10 个工作作日。挂挂牌期间间可根据据竞买人人竞价情情况调整整增价幅幅度。 挂牌期限届届满，按按照下列列规定确确定是否否成交： 在挂牌期期限内只只有一个个竞买人人报价，且且报价高高于底价价，并符符合其他他条件的的，挂牌牌成交； 在挂牌期期限内有有两个或或者两个个以上的的竞买人人报价的的，出价价最高者者为竞得得人；报报价相同同的，先先提交报报价单者者为竞得得人，但但报价低低于底价价者除外外；在挂牌期期限内无无应价者者或者竞竞买人的的报价均均低于底底价或均均不符合合其他条条件的，挂挂牌不成成交。 在挂牌期限限截止时时仍有两两个或者者两个以以上的竞竞买人要要求

21、报价价的，出出让人应应当对挂挂牌宗地地进行现现场竞价价，出价价最高者者为竞得得人。 4. 成交交确认书书 以招标、拍拍卖或者者挂牌方方式确定定中标人人、竞得得人后，出出让人应应当与中中标人、竞竞得人签签订成交交确认书书。 成交确认书书应当包包括出让让人和中中标人、竞竞得人的的名称、地地址，出出让标的的，成交交时间、地地点、价价款，以以及签订订国有有土地使使用权出出让合同同的时时间、地地点等内内容。 成交确认书书对出让让人和中中标人、竞竞得人具具有合同同效力。签签订成交交确认书书后，出出让人改改变竞得得结果，或或者中标标人、竞竞得人放放弃中标标宗地、竞竞得宗地地的，应应当依法法承担责责任。 中标

22、人、竞竞得人应应当按照照成交确确认书约约定的时时间，与与出让人人签订国国有土地地使用权权出让合合同。 中标人、竞竞得人支支付的投投标、竞竞买保证证金，抵抵作国有有土地使使用权出出让金，其其他投标标人、竞竞买人支支付的投投标、竞竞买保证证金，出出让人必必须在招招标拍卖卖挂牌活活动结束束后 55 个工工作日内内予以退退还，不不计利息息。 招标拍卖挂挂牌活动动结束后后，出让让人应在在 100 个工工作日内内将招标标拍卖挂挂牌出让让结果予予以公布布。 出让人公布布出让结结果，不不得向受受让人收收取费用用。 受让人依照照国有有土地使使用权出出让合同同的约约定付清清全部国国有土地地使用权权出让金金后，应应

23、当依法法申请办办理土地地登记，领领取国有有土地使使用权证证书。 5.收费标标准：城城区国有有土地基基准地价价及政府府出让土土地纯收收益标准准。 （三）土地地确权登登记手续续的办理理 1.承办部部门：市市国土资资源局 2.申报资资料： （1）土地地登记需需要的资资料 计划立项项批文；建设用用地规划划许可证证和用地地意见；土地登登记申请请书；地籍调调查表（含含土地登登记法人人代表身身份证明明书、土土地登记记法人代代表委托托书、四四邻指界界签名单单、宗底底座落图图）；土地登登记审批批表；土地登登记卡。 （2）土地地转让登登记需要要的资料料 国有土地地使用权权转让申申请审批批表；出让人人土地使使用权证

24、证书；土地使使用权评评估报告告；土地转转让协议议；转让双双方法人人证明；出让人人原出让让批文；出让方方土地登登记申请请 3.申办程程序： 申请：开开发商持持所需材材料提出出土地登登记申请请，有关关人员对对申请材材料进行行审查，并并给予答答复。 地籍调查查：区国国土局对对受理的的宗地进进行权属属调查和和地籍测测量，本本宗地及及邻宗地地法人或或其委托托人在确确认的地地籍调查查上签字字。区局局填写初初步意见见后报市市局审批批。 审核：市市局对土土地登记记申请人人、宗地地自然状状况、土土地权属属状况进进行全面面审核。 注册登记记颁发证证书：市市局对批批准的土土地登记记进行登登记卡装装簿，土土地权利利人

25、领取取证书。 4.办结时时限：对对符合登登记条件件的，77个工作作日以内内完成审审核和登登记发证证。 通过招标、拍拍卖或者者挂牌出出让的土土地均为为熟地，即即做好三三通一平平的用地地，开发发商可直直接利用用地块进进行开发发建设。若若因实际际情况要要求需要要拆迁的的，则需需要按下下列程序序办理。 （一）建设设拆迁临临时用地地许可证证的取得得 1.承办部部门：国国土资源源局 2.申报资资料：用地申申请；建设用用地规划划许可证证；建建设工程程设计规规划要求求通知书书及附图图；建建设用地地规划意意见。 3.申办程程序：持持用地申申请及相相关申报报资料报报市国土土资源局局，经审审查，符符合条件件的，77

26、个工作作日内核核发建设设拆迁临临时用地地许可证证。 4.收费标标准：此此阶段，须须缴纳土土地开发发管理费费8000元/亩亩。 （二）拆迁迁手续的的办理 1.承办部部门：市市拆迁办办 2.申报资资料：拆迁申申请书；项目目立项批批文；建设设用地规规划许可可证及及附图、附附件；国有土土地使用用证；建设拆拆迁临时时用地许许可证；拆迁迁补偿、安安置资金金证明；拆迁迁计划和和拆迁方方案；产权调调换和安安置用房房证明。 3.申办程程序： 审查申请，并并于收到到申请后后2日内内作出是是否准予予拆迁立立项的决决定；批批准拆迁迁立项的的，拆迁迁人应自自批准立立项之日日起3日日内办理理委托拆拆迁或自自行拆迁迁备案手

27、手续，缴缴纳拆迁迁管理费费；拆迁迁立项批批准之日日起5日日内，核核发房房屋拆迁迁许可证证。 确定拆迁范范围，发发布拆迁迁公告，进进行户口口登记、房房屋勘测测等拆迁迁准备工工作；拆拆迁机构构与被拆拆迁单位位签订拆拆迁协议议；实施施拆迁，核核发拆迁迁验收证证明，取取得拆拆迁验收收合格证证；征征地办、拆拆迁办、规规划局现现场测量量定线，核核定用地地范围、拆拆迁面积积。 4. 拆迁迁程序图图（见程程序图二二） 5.收费标标准： 拆迁管理费费的收费费标准为为，安置置一次到到位8元元/平方方米，实实行过渡渡安置112元/平方米米。 第二小节 规划许许可证的的取得 （一）概述述 为加强城市市规划管管理，保保

28、证市整整体规划划的实施施，对新新建、改改建、扩扩建项目目实施建建设工程程规划许许可证制制度。开开发商在在办理建建设工程程规划许许可证时时，应持持当年的的建设计计划、土土地使用用证件、建建设工程程用地规规划许可可证、建建设工程程拟建位位置的地地形图、建建设工程程总平面面图、符符合审定定设计方方案的施施工图及及消防、设设计质监监部门对对施工图图的批复复意见、建建设工程程用地规规划许可可证，向向市规划划管理部部门提出出建设申申请，经经审查批批准后，核核发建设设工程规规划许可可证。（二）实施施程序 1.建设用用地规划划许可证证的取得得 1、 需要申请建建设用地地规划许许可证的的建设项项目：新新建、迁迁

29、建单位位需要使使用土地地的；原原址扩建建需要使使用本单单位以外外的土地地的；需需要改变变本单位位土地使使用性质质的；因因建设需需要临时时使用土土地或调调整、交交换用地地的建设设工程；国有土土地使用用权出让让、转让让地块的的建设工工程。2、 建设单位报报送的文文件图纸纸：A填申请表表附资料：a建设基地地地形图图六份，设计方案图一份、总平面设计方案图一份b建设项目目选址意意见书及及批复的的文件、图图纸c批准的可可行性研研究报告告或其他他计划批批准文件件d国有土土地使用用权出让让、转让让合同文文本及附附图一份份e如属迁建建单位，应应详细填填明原地地址地点点、土地地、房屋屋面积并并附图及及附送所所签定

30、的的动迁协协议；涉涉及居民民动迁的的，须详详细列出出居民户户数、门门牌号码码的说明明，以及及动迁安安置计划划f其他需要要说明的的图纸、文文件等。B规划管理理部门审审定设计计方案或或设计总总平面图图，环保保、消防防、卫生生、绿化化、交通通等部门门出具意意见。C审批期限限40天天D规划局核核发：建建设用地地规划许许可证及及核发通通知；盖盖章的地地形图一一张。E得证后应应在六个个月内向向房屋土土地管理理局办理理动迁手手续和建建设用地地批准书书有关关手续。(1)承办办部门： 市规规划局 (2)申报报资料：书面面申请（含含建设要要求和内内容）；计委委年度计计划投资资批文；1：5000地形图图；已已批准的

31、的可行性性研究报报告。 (3)申办办程序： 持所需材材料向市市规划局局提出申申请；规划局局现场勘勘察，审审查、核核对相关关规划，在在15个个工作日日内给予予答复；规划划局对符符合城市市规划的的申请签签发建建设用地地规划许许可通知知书，开开发商凭凭该通知知书向国国土资源源局申请请办理建建设用地地计划批批准手续续；需需制订详详细规划划的，在在7个工工作日内内签发规规划设计计要求通通知书；委托托有资质质的设计计单位作作总平面面规划设设计；规划局局审查规规划设计计方案；到市市规划局局规划管管理处办办理建建设用地地规划许许可证。对对具备审审批条件件且符合合详细规规划的，77个工作作日内核核发建建设用地地

32、规划许许可证和和建设设用地规规划意见见。 2.建设工工程设计计招投标标程序 （1）承办办部门：开发商商或其代代理机构构 （2）申报报资料：建设设项目计计划批文文；建建设工程程设计规规划要求求通知书书及附图图；招招标投标标工作计计划及方方案；设计任任务书；招标标人或代代理机构构工作能能力证明明材料及及资格证证书；委托代代理协议议或合同同。 （3）申办办程序：招标标人或其其代理机机构按规规定提交交申报材材料（包包括：计计划批文文、设计计规划要要求通知知书、设设计任务务书等）；填报报工程程设计招招标投标标申报表表；审核项项目情况况及招标标条件，登登记备案案；对对发标、评评标及方方案评审审等活动动实施

33、现现场监督督；中中标方案案确定后后，招标标人提交交招投标标情况报报告；签发工工程设计计招标投投标意见见书。 （4）办结结时限：2个工工作日。 （5）应注注意的事事项：单单体1000000平方米米以上的的建筑工工程，必必须进行行设计招招标，行行政监督督部门为为市建委委设计处处。 3.施工图图设计消消防审批批 （1）承办办部门：市公安安消防分分局建审审科 （2）申报报资料：计委委立项批批文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书、定定点红线线图、建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书；有有关部门门审核意意见表（加加盖开发发商公章章）；施工图图1套（含含建施、结结施、设设施、电电施）；室内装

34、装饰工程程需正式式装饰设设计图纸纸1套；设有有自动消消防设施施的建筑筑物应备备有图纸纸光盘。 （3）申办办程序：开发商商领取并并填报建建筑工程程设计防防火审核核申报表表、自自动消防防设施设设计防火火审核申申报表或或建筑筑内部装装修设计计防火审审核申报报表，并并将申报报表连同同设计图图纸向市市公安消消防分局局送审办办理建筑筑消防设设计审批批手续。 （4）办结结时限：自收到到图纸资资料之日日起，一一般工程程10个个工作日日内；国国家、省省重点工工程200个工作作日内审审核完毕毕。 （5）收费费标准：执行鲁鲁政发20001116号的的有关规规定，按按建筑面面积计，收收取消防防设施设设备费22元/平平

35、方米。 4.施工图图设计质质量审查查 （1）承办办部门：市建设设工程勘勘察设计计质量监监督站 （2）申报报资料：施工工图设计计文件22套（含含建施、结结施、设设施、电电施）；计委委立项批批文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书及及附图；工程程勘察、设设计合同同（原件件）；地质勘勘察报告告2份（原原件）；设计计招标的的相关证证明；结构计计算软件件名称和和热工计计算书；房屋屋鉴定报报告（仅仅限于加加层、改改造项目目）。 （3）申办办程序：开发商商领取、填填报开开发商报报审施工工图设计计文件登登录表；将登录录表连同同施工图图及其它它申报资资料送勘勘察设计计质量监监督站进进行技术术性审查查，

36、并出出具审查查意见；勘察、设设计单位位对审查查意见进进行答复复；勘察察设计质质量监督督站向市市建委提提交技术术性审查查报告；核发施施工图设设计文件件审查批批准书。 （4）办结结时限：自收到到图纸资资料，并并缴纳设设计质量量审查费费用之日日起，115个工工作日内内，提出出图纸审审查意见见。 （5）收费费标准：执行国国家计委委、建设设部计价价格220022100号文件件和省物物价局、鲁鲁价费发发2000245号号文件的的有关规规定，按按建筑面面积计，分分为住宅宅、商住住楼、办办公写字字楼、医医院、托托幼、中中小学教教学楼、高高等院校校教学楼楼、综合合楼、商商场、宾宾馆、酒酒店、超超市、工工业项目目

37、、仓库库等9类类建筑按按不同标标准计取取。收费费标准详详见附表表一。 （6）应注注意的事事项：该该项审查查的该项项办结时时限是115个工工作日内内提出图图纸审查查意见，然然后由设设计、勘勘察单位位根据其其意见对对施工图图作相应应的修改改。整个个手续办办理通常常需要330个工工作日。 5.地下人人防工程程设计与与审查 （1）承办办部门：市人民民防空办办公室 （2）申报报资料：施工工图设计计文件22套（地地下人防防部分）；计委委立项批批文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书及及附图；人防防结建手手续证明明。 （3）申办办程序：地下人人防工程程的设计计应由具具有相应应资质的的设计单单位来承

38、承担，如如由市人人防设计计院或省省人防设设计院来来设计，达达到人防防保护等等级，并并办理了了人防结结建手续续证明，则则无须再再缴纳人人防易地地建设费费。如为为人防系系统以外外的设计计院设计计，则须须经过市市人防办办设计处处的审查查后方可可通过。 （4）办结结时限：如办理理了人防防结建手手续证明明，则无无须办理理人防设设计审查查手续；如未办办理人防防结建手手续证明明，图纸纸审查时时限在110个工工作日以以内。 （5）收费费标准：根据鲁鲁价费发发（20001）1181号号关于于调整人人防建设设收费的的通知和和济价费费字（220011）2559号市市物价局局、财政政局、人人防办转转发省物物价局、财财

39、政厅、人人防办的通知知的规规定，人人防易地地建设费费的标准准为，按按总建筑筑面积计计，300元/平方米米计取。 6.建筑工工程规划划许可证证的办理理 1、 建设工程规规划管理理程序：核定设设计范围围，提出出规划设设计要求求；审核核建筑设设计方案案；核发发建设工工程规划划许可证证2、 申请核定设设计范围围，提出出规划设设计要求求时：A填报建设设工程规规划设计计要求送送审单并并提交单单上要求求提供的的有关文文件、图图纸；B规划局核核发：建建设工程程规划设设计要求求通知单单；盖章章的地形形图一张张；C建设单位位凭审批批文件委委托设计计单位进进行设计计或组织织设计招招标。3、 送审建筑设设计方案案A填

40、报建筑筑工程设设计方案案送审单单并附送送总平图图两张，单单体建筑筑物平、立立、剖面面图两套套，建设设工程规规划设计计要求通通知单中中要求送送审的图图纸文件件；设计计单位中中标通知知书等。B规划局核核发：建建筑工程程设计方方案审核核意见单单，盖章章的设计计方案图图纸一套套。C设计方案案经审核核需做较较大修改改的，建建设单位位应再次次送审方方案。4、 申请核发建建设工程程规划许许可证A填报申请请单B总平面设设计图两两张C建设基地地地形图图三张（向向测绘院院晒印比比例1：5000的地形形图，地地形图上上需按总总平面设设计要求求划示拟拟建建筑筑物及有有关尺寸寸）D建筑施工工图两套套E结构施工工图一套套

41、F建筑工程程可行性性研究报报告批准准文件G按建筑筑工程方方案审核核意见单单要求求需报的的环保、卫卫生防疫疫、消防防、交通通、绿化化、民防防等有关关部门审审核意见见单H规划局核核发：建建设工程程规划许许可证；盖章的的总平面面设计图图一张，建建筑施工工图一套套；开工工验线通通知单一一张；如如建筑工工程需要要订立道道路规划划红线界界桩的，加加发道道路规划划红线订订界申请请单一一张。J应缴纳建建筑工程程执照费费及轻型型墙体材材料费、档档案保证证金、民民防费的的工程，凭凭缴费单单据领取取建设设工程规规划许可可证。1、 土地局发的的宗地图图（国有有土地使使用证）2、 土地局发的的建设用用地红线线图3、 规

42、划局发的的规划定定点图（建建设用地地规划许许可证）4、 规划局审批批的总平平规划图图（报批批）5、 设计红线图图（设计计院根据据本图出出施工图图）6、 施工红线图图（建设设工程规规划许可可证，施施工时根根据本图图放线）第三小节 施工许许可证的的取得 一、概述 申领建设工工程施工工许可证证,是在在办理建建筑工程程规划许许可证后后,需要要进行的的验证工工程建设设符合开开工要求求的最后后法定程程序,该该证是申申办开工工的必备备文件。 在市建委办办理报建建证后,开发商商可在市市建筑有有形市场场办理施施工、监监理招投投标、质质量监督督、安全全监督、造造价、劳劳保统筹筹等手续续后，向向市建设设管理部部门提

43、出出开工申申请，经经审查批批准，核核发施工工许可证证。二、实施程程序 （一）项目目报建 1.承办部部门：市市建设委委员会 2.申报资资料：计委批批准的当当年投资资计划；市规规划局建建设工程程设计规规划要求求通知书书、定点点红线图图、建设设工程设设计方案案规划审审查意见见书；工程建建设项目目报建申申请表。 3.申办程程序：到市建建设行政政主管部部门领取取报建申申请表，根根据投资资计划填填写清楚楚并加盖盖单位公公章。持投资资计划及及申请表表报市建建设行政政主管部部门，取取得工工程建设设项目报报建证。 4.办结时时限：11个工作作日。 5.收费标标准：报报建证工工本费：10元元。 （二）市建建筑市场

44、场需办理理的手续续 1.建设工工程施工工、监理理招投标标 （1） 承办办部门：招标代代理公司司或开发发商、市市招标办办（监督督职责） （2）申报报资料：计委委计划批批文；市规划划局建设设工程设设计规划划要求通通知书、定定点红线线图、建建设工程程设计方方案规划划审查意意见书；建设设用地规规划许可可证；建筑工工程规划划许可证证；报报建证；施工工单位应应当具备备营业业执照、资资质证书书、安安全资格格证书等等证件；从事事招标代代理、工工程造价价咨询及及经济咨咨询业务务的中介介机构具具有相应应资格，持持有有关关证明、证证件。 （3）申办办程序：招标单单位提出出招标申申请；市市招标办办审查招招标单位位资格

45、及及招标文文件；发发布建筑筑工程招招标公告告；投标标单位提提出投标标申请；招标单单位预审审投标单单位资格格并优选选投标单单位；确确定评标标和定标标方法；向投标标单位发发放标书书；确定定评标组组织；投投标单位位投递标标书；开开标、评评标、定定标；发发布中标标公告、取取得中标标通知书书；签订订、审查查鉴证合合同；核核定工程程定额取取费标准准；分别别办理注注册登记记施工队队伍、审审查其他他事项；集中收收缴有关关规费；按照招招投标法法的有有关规定定，在市市招标办办登记备备案。备备案资料料包括招招标情况况说明、开开发商的的招标文文件、中中标单位位的投标标文件、评评标的原原始记录录、中标标通知书书。 （4

46、）办结结时限：审查查招标单单位资格格、招标标申请书书和招标标文件，在在三日内内完成；评标标、定标标，一般般工程在在三日内内完成；大、中中型工程程在七日日内完成成，特殊殊工程可可适当延延长；审查合合同，在在收到送送审文本本后三日日内完成成。 （5）收费费标准：招标完完成后，应应缴纳下下列费用用：工程程招标管管理费,中标价价的0.55；招标标公证费费，20000元元/中标标单位。 （6）应注注意的事事项：如如开发商商自行招招标，需需提前向向招标办办申请，经经该办同同意后方方可实施施。 2.造价、劳劳保、质质量监督督、交易易信息手手续 造价、劳保保、质量量监督、交交易信息息手续在在建筑有有形市场场仅须交交纳费用用即可。办办结时限限，1个工作作日。其其标准分分别为：（1）质量量监督费费 1.4 （2）造价价管理费费 0.9 （3）交易易信息费费 0.6 以上费用的的计算基基数是：建筑面面积*收收费基数数（5）劳保保统筹费费该该费用由