泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告分析33906.docx

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1、泾南新村地块商品住宅项目可行性研究报告浦东新区泾南新村地块商品住宅项项目可行性研究究报告上海中迪置置业有限限公司二OO一年年十月目 录前 言第一章 项目概况第二章 市场分析第三章 设计方案第四章 市政配套、环环境保护护及节能能第五章 项目法人与与项目经经营管理理第六章 建设进度第七章 投资估算、资资本金和和资金筹筹措第八章 财务效益分分析第九章 结论与建议议附表一、 建设投资估估算表二、 营业收入预预测表三、 营业成本预预测表四、 损益表五、 现金流量表表六、 敏感性分析析表附件一、 项目建议议书批复复二、 选址意见见书批复复三、 上海中迪迪置业有有限公司司营业执执照四、 上海中迪迪置业有有限

2、公司司暂定资资质证书书五、 水电煤等等配套单单位意见见六、 有关资本本金到位位证明附图一、 平面图二、 房型图前 言上海要建成成国际经经济、金金融、贸贸易中心心之一，其其社会结结构、经经济布局局、人口口分布等等诸多因因素的合合理规划划与调整整无疑必必不可少少。200世纪990年代代以来，为为了加快快上海市市商品住住宅的建建设，改改善居民民的居住住条件，上上海的房房地产开开发企业业做出了了巨大的的贡献。位于浦东新新区泾南南新村地块，长长期以来来建筑陈陈旧，临临时用房房较多，居居民居住住质量较较差，大大大落后后于周边边的小陆陆家嘴地地区的飞飞速发展展。上海中迪置置业有限限公司经经过反复复调查研研究

3、后，于于20001年初初决定投投资对该该地区7723225平方方米的区区域进行行开放改改造，建建设商品品住宅，项项目暂名名“泾南新新村地块商商品住宅宅项目”。项目目建议书书已于220011年9月月16日日经上海海市浦东东新区发发展计划划局“浦计投投（20001）9991号号文”批复同同意；项项目选址址意见书书于20001年年 月月 日日经上海海市浦东东新区规规划局“ （20001） 号号文”批复同同意。随着上海市市住宅市市场趋于于景气，加加快本项项目基地地的建设设，改善善周边居居住环境境的时机机已到来来。根据建设基基地情况况以及项项目初步步方案，遵遵循有关关规定，编编制“泾南新新村地块商商品住

4、宅宅项目”可行性性研究报报告如下下。第一章 项目概概况1.1编制制依据1.1.11项目建建议书批批复，见见附件11。1.1.22规划选选址意见见书，见见附件22。1.2项目目名称泾南新村地块商商品住宅宅项目1.3建设设地点项目基地位位于浦东东新区泾泾南新村村地块，东东至巨野野路、南南至已建建中新家家园和申申立苑、西西至民生生路、北北至羽山山路。基基地占地地面积约约723325平平方米，总总建筑面面积约11084480平平方米。1.4项目目法人上海中迪置置业有限限公司法人代表：朱胜杰杰注册地址：上海市市浦东新新区南泉泉路13315号号2222室注册资金：人民币币贰仟万万元企业类型：有限责责任公司

5、司上海中迪置置业有限限公司是是由中华华企业股股份有限限公司、上上海古北北（集团团）有限限公司、上上海民办办前进进进修学院院合作成成立的房房地产开开发公司司。主要要从事房房地产开开发经营营、咨询询、物业业管理、建建筑装潢潢材料、五五金交电电销售、室室内装潢潢。20001年年8月113日获获得由上上海市房房屋土地地资源管管理局颁颁发的中中华人民民共和国国房地产产开发企企业暂定定资质证证书。上海中迪置置业有限限公司的的营业执执照见附附件3，公公司暂定定资质证证书见附附件4。1.5建设设内容泾南新村地块商商品住宅宅项目用用地面积积723325平平方米，总总建筑面面积10084880平方方米。其其中住宅

6、宅类型为为多层、高高层相结结合，建建筑面积积10005600m2；商业业公建面面积29940 m2；会所所面积119800 m22；幼托托公建面面积30000 m2。1.6建设设投资经估算，本本项目建建设投资资为1885955万元（不不含土地地动迁补补偿费用用222283万万元）。其其中土建建及设备备安装工工程费用用141189万万元，其其他基建建费用339811万元，预预备费为为4255万元。1.7财务务效益测测算经测算，项项目全部部投资财财务内部部收益率率为266.8%，高于于银行年年贷款利利率6.4355%。以以20001年99月为折折现时点点，按77%的折折现率测测算的财财务净现现值为

7、662044万元，静静态投资资回收期期为2.21年年（含22年建设设期），动动态投资资回收期期为2.58年年（含22年建设设期），项项目在财财务上是是可行的的。1.8项目目社会效效益1.8.11加快改改变该地地区的原原有面貌貌，有利利于与周周边的陆陆家嘴花花园、香香榭丽花花园及联联洋新社社区将该该区域共共同提升升为高档档生态居居住区域域。1.8.22本项目目建成后后将上缴缴政府各各类税费费81441万元元，为地地方财政政和市政政建设作作出贡献献。第二章 市场场分析上海房地产产市场的的特点，总总体上处处于较为为平稳的的状态。但但从住宅宅市场的的情况来来看，尤尤其自220000年以来来，随着着宏观

8、环环境的逐逐步变好好，出现现了一些些新的特特点，最最为显著著的就是是市场形形势进一一步趋好好及新建建楼盘的的畅销。从从中房上上海住宅宅指数来来看，220011年6月月升111点，涨涨幅为11.6%；7月月升122点，涨涨幅为11.7%。自999年111月止止跌回升升以来，住住房价格格至今年年7月份份累计已已上升110%。各各类房地地产市场场统计数数据表明明，住宅宅市场已已进入新新的景气气发展阶阶段，上上海的房房价将在在牢靠扎扎实的基基础上稳稳中趋升升，物有有所值。2.1市场场总体供供求状况况2.1.11宏观环环境分析析上海住宅市市场的景景气是建建立在宏宏观经济济持续增增长基础础上的。上上海人均

9、均GDPP正处在在40000880000美元发发展阶段段中，住住房将以以增量发发展为主主同时兼兼顾舒适适型享受受型的消消费需求求。随着着GDPP的增长长，恩格格尔系数数不断下下降，住住宅成为为居民的的最大消消费倾向向。上海住宅市市场的景景气是建建立在制制度创新新基础上上的。在在95年年房价开开始下跌跌、空置置量逐年年剧增的的情况下下，上海海市政府府采取了了一系列列政策措措施。在在供应方方面，严严控土地地供应，消消化空置置房，降降低不合合理税费费；在消消费方面面，着重重培育房房地产市市场，推推出了一一整套市市场运作作创新制制度，如如出售旧旧公房使使原租赁赁者成为为业主，打打破售后后公房须须5年上

10、上市的约约束，推推动了二二、三级级市场联联动。上海住宅市市场的景景气是建建立在全全面提高高住房品品质基础础上的。在在基础处处理、结结构抗震震、生态态绿化、容容积密度度、数字字社区、门门窗电梯梯等质量量和标准准上有了了很显著著的进步步，有些些还是质质的飞跃跃。在住住宅的城城市建设设配套方方面，近近10年年来上海海的城市市现代化化进程为为世界城城市史上上罕见，高高架道路路、地铁铁隧道、大大型绿地地等建设设投资通通过城市市地租成成为住宅宅的外部部转移成成本。110年来来房地产产市场化化取向的的改革逐逐步实现现了供求求趋于平平衡，一一度较高高的利润润率已大大幅下降降，趋于于社会平平均利润润。2.1.2

11、2市场发发展分析析近年以来上上海市政政府先后后采取了了一系列列措施完完善和培培育市场场，如制制定新的的住宅建建设标准准，加强强房产市市场的法法律法规规建设，制制定各类类住房上上市的规规定等，住住宅市场场正在纳纳入规范范有序的的发展轨轨道中。在住宅购买买对象中中个人购购买比重重不断上上升的同同时，住住宅的质质量也在在不断提提高。为为适应购购房者的的需要，发发展商更更加注意意住宅的的环境、配配套设施施、房型型，从而而是整个个上海商商品住宅宅的面貌貌焕然一一新。从从上海市市19999年、220000年评选选出的最最佳房型型看，住住宅设计计功能日日趋合理理，并能能够满足足不同层层次人士士的购房房需求。

12、与此同时，本本市住宅宅消费市市场中居居住观念念也在不不断进步步。如今今人们买买房走的的是“先看环环境地段段，再看看房型功功能，然然后才讨讨论房价价高低”的三部部曲，特特别是绿绿地率已已成为楼楼盘优劣劣的主要要标志，而而识别房房型的孰孰好孰差差也几乎乎成为楼楼市常客客的基本本功。目目前消费费者对楼楼盘功能能的开发发已形成成共识：厅卧大大小合适适，朝向向端正，厨厨房、卫卫生间不不再狭小小，洗衣衣机和冰冰箱有专专门的位位置，甚甚至阳台台的取舍舍、过道道楼梯的的宽窄装装饰都成成了楼盘盘品质的的重要因因素。2.1.33区位因因素分析析近年来，上上海市新新上市的的楼盘总总体质量量已有显显著提高高，给购购房

13、者以以更大的的选择余余地，购购房者的的观念也也正在发发生变化化，除地地段和交交通之外外，良好好的绿化化和人文文环境、合合理的房房型、完完善的的的配套设设施也成成为购房房者十分分注重的的方面。就本项目而而言，基基地位于于小陆家家嘴地区区，毗邻邻浦东新新区花木木文化行行政中心心，区位位优势明明显，轨轨道交通通发达，公公交路线线四通八八达，进进才中学学、世纪纪公园、源源深体育育中心使使该地区区形成浓浓厚的文文化氛围围。与此此同时，羽羽山路沿沿线的陆陆家嘴花花园、香香榭丽花花园等住住宅小区区已使该该地区成成为众多多购房者者向往的的高档生生态居住住区域，吸吸引了相相当一批批购买力力较高的的购房者者。2.

14、1.44价格分分析2000年年以来，开开发开放放浦东政政策及市市政设施施、生态态环境的的极大改改善，浦浦东新区区房地产产市场急急剧升温温，房价价已上涨涨20%左右。锦锦绣路世世纪公园园沿线的的高档楼楼盘如华华丽家族族、天安安花园等等价格已已超过880000元，羽羽山路沿沿线的香香榭丽花花园、陆陆家嘴花花园二期期价格均均达到66000070000元元，即使使位于浦浦东塘桥桥的怡东东花园、乔乔顿花园园等价格格也已突突破50000元元。但是是，在房房价上涨涨的情形形下，良良好的居居住环境境仍吸引引一批批批的购房房者纷至至沓来。浦浦东的房房价仍有有上涨的的空间。2.1.55目标客客户及购购买力分分析地

15、段、交通通、环境境及各项项配套设设施的优优势将对对收入较较高的私私营业主主、律师师、港澳澳台在沪沪人员及及在陆家家嘴金融融贸易区区、金桥桥出口加加工区及及部分外外高桥保保税区的的收入较较高的白白领产生生较强的的吸引力力。本项目定位位为高档档生态居居住区，在在房型设设计上以以三室二二厅为主主，面积积在13301150平平方米之之间，总总价控制制在600800万之间间。同时时，考虑虑部分面面积较小小的房型型，以满满足年轻轻白领的的需求。2.2本项项目售价价预测根据本项目目周边地地区的新新建或在在建的住住宅项目目的售价价情况及及项目本本身的特特点，预预计本项项目的住住宅每平平方米销销售均价价在555

16、00元元，是较较为客观观和适宜宜的。第三章 设计计方案3.1设计计指导思思想以人为本的的设计指指导思想想，面向向二十一一世纪，以以建设绿绿色生态态型和高高智能化化居住环环境为目目标，强强化小区区居住功功能，合合理安排排居住配配套通讯讯设施，提提高生活活质量，为为居民创创造一个个高绿化化率、高高智能化化、布局局合理、功功能齐备备、交通通便捷、生生活方便便的现代代化高档档生态居居住小区区。3.2总体体设计本项目位于于浦东新新区泾南南新村地块，地地理位置置十分优优越，为为新兴的的标志性性高档住住宅区。小小区南面面为花木木文化行行政中心心及新联联洋社区区，西接接陆家嘴嘴花园二二期高档档居住区区，北临临

17、进才中中学分校校，附近近基层文文教医疗疗机构完完善，交交通便捷捷，购物物方便。小区内多、高高层住宅宅相结合合，形成成高低起起伏的建建筑群落落，小区区内设置置大型的的集中绿绿化区域域，以草草地、乔乔木、花花卉、景景观池为为主。在在靠近民民生路的的主入口口一带，设设置社区区活动中中心会所及及部分商商业设施施，在靠靠近巨野野路一侧侧建造幼幼儿园、托托儿所等等公建设设施。整个小区一一次规划划实施。土土地使用用面积7723225平方方米，共共建8幢幢高层及及3幢多多层住宅宅。地上上建筑面面积10084880平方方米（其其中住宅宅面积11005560平平方米，会会所、商商场、幼幼托等公公建面积积79220

18、平方方米）；地下建建筑面积积184400平平方米，主主要为地地下车库库。总平面图见见附图11，主要要建筑指指标详见见表31。表31 主主要技术术指标表表序 号指 标数 值1总用地面积积（平方方米）7232552地上建筑面面积（平平方米）10848802.1住宅面积（平平方米）10056602.1.11多层住宅（平平方米）2354002.1.22高层住宅（平平方米）7702002.2会所（平方方米）19802.3商场（平方方米）29402.4幼托（平方方米）30003.地下建筑面面积1840004.建筑密度16.5%5.总户数784户6.综合容积率率1.507.集中绿化率率22.9%8绿化率52

19、.4%9.停车位470辆3.3建筑筑结构设设计3.3.11结构设设计基础设计多多层采用用复合桩桩基，高高层采用用桩基，地地下车库库采用锚锚桩，22层商场场、会所所、幼托托采用天天然地基基；上部结构多多层为钢钢筋混凝凝土异型型柱结构构，高层层为钢筋筋混凝土土剪力墙墙结构，商商场、会会所、幼幼托为钢钢筋混凝凝土框架架结构，地地下车库库为无梁梁楼盖结结构；本工程按77度设防防，场地地类别为为类。3.3.22建筑设设计建筑造型上上采用现现代气息息强烈的的构成方方式。多多层采用用框架结结构体系系，高层层采用大大板结构构体系，使使得建筑筑造型更更趋自由由、丰富富。多层层顶部33层的弧弧形玻璃璃面和高高层大

20、面面积的落落地门窗窗及大胆胆漏空、挑挑板，使使得立面面造型丰丰富而有有层次，统统一而不不乏变化化，结合合屋顶绿绿化与平平台（阳阳台）绿绿化，让让人宛如如在一组组组的现现代雕塑塑中穿行行，其乐乐无穷。户型设计上上多采用用一梯二二户，配配合部分分一梯三三户，并并且大量量引入“一梯一一户”的概念念；户型型以三室室二厅二二卫为主主，并设设有一室室二厅、二二室二厅厅等多种种户型，可可选性强强；户户户朝阳，日日照充沛沛，并且且客厅景景观视野野开阔；户型合合理，客客厅与餐餐厅分区区明确，餐餐厅绝大大多数均均有良好好的自然然采光，厨厨卫宽敞敞实用。主要房型图图见附图图2。3.3给排排水设计计3.3.11生活用

21、用水本工程最高高日用水水量为9937mm3/d。给给水方式式：小区区内公建建均由市市政给水水管网直直接供水水。高层层采用水水池水泵泵及屋顶顶水箱供供水，多多层采用用小区集集中变频频供水。3.3.22消防用用水在高层的电电梯前室室，主要要楼梯出出入口及及商场等等处设消消火栓箱箱，各箱箱内设置置消防泵泵启动按按钮，在在系统上上设置水水泵接合合器，其其周围115440米内内设置室室外消火火栓。消消防用水水按基地地内最大大一幢建建筑考虑虑，室内内消火栓栓用水量量为200l/ss，室外外消火栓栓用水量量15L/s，消消防用水水直接从从市政网网中抽吸吸。3.3.33排水室内采用废废水分流流制，室室外污废废

22、水合并并后排至至二级生生化处理理装置，处处理达标标后排入入市政管管道，污污水量为为8444m3/d，雨雨水汇集集后直接接排入市市政雨水水干管。3.4电气气设计3.4.11强电系系统强电系统设设计包括括：基地地内电力力配电和和照明系系统设计计、防雷雷接地及及电气保保安接地地系统设设计。基基地内总总装机容容量为：78994KWW，总有有功能负负荷为：63115KWW，总视视在负荷荷为：668644KVAA。 本本工程拟拟在小区区基地内内设电业业箱式变变电站，每每座电业业箱式变变电站均均由二路路10KKV高压压进线。3.4.22弱电系系统本工程于会会所底层层设一电电话交换换间，电电话通讯讯总光缆缆埋

23、地引引自市话话局网，在在电话交交接间进进行光电电转换。本本工程住住宅每户户设直线线电话22对每户户，商场场及会所所部分按按30mm2/门各设设电话终终端若干干个。电电话总容容量约为为17770门。本工程设置置有线电电视系统统，有线线电视总总线埋地地引自有有线电视视网，经经分配分分支器至至各用户户。本工工程住宅宅每户设设电视终终端2个，商商场，会会所根据据具体情情况设置置电视终终端若干干个。小区安保系系统由楼楼宇对讲讲子系统统、小区区摄像监监控子系系统、红红外监控控子系统统组成。3.4.33防雷与与接地系系统本工程防雷雷接地，电电器设备备接零，保保护重复复接地及及弱电系系统的工工作接地地，均利利

24、用建筑筑物基础础底板及及基桩构构成一个个统一的的联合接接地体，该该接地体体接地电电阻R1W。本工程为二二或三级级防雷系系统，屋屋面采用用避雷带带及避雷雷针相结结合的防防雷装置置，避雷雷带用2254镀锌锌扁钢。避避雷引下下线利用用砼柱及及砼剪力力墙内主主钢筋，与与基础底底板及桩桩内钢筋筋可靠焊焊接。为为防侧击击雷，本本工程各各栋大楼楼由底层层开始，每每隔二层层沿建筑筑外墙，利利用圈梁梁式砼剪剪力墙中中钢筋连连接并接接地，作作为防侧侧击雷的的均压环环。3.5煤气气气源来自城城市管网网，天然然气主要要供住宅宅的燃气气热水器器及二眼眼灶使用用，每户户的煤气气表容量量为4mm3/h。第四章 市政配套、环

25、环境保护护及节能能4.1市政政配套4.1.11给水本项目的日日最大用用水量约约为9337m33，消防防水量220L/s。经经向上海海市自来来水浦东东有限公公司征询询可配套套。4.1.22排水项目日最大大排污废废水量8844mm3，室外污污废水合合并后排排至二级级生化处处理装置置，处理理达标后后排入市市政管道道。4.1.33供电项目用电总总量合计计78994KWW，经向向上海市市电力公公司浦东东供电所所征询可可配套。4.1.44煤气经向上海燃燃气浦东东销售有有限公司司征询可可以配套套。目前建设单单位已得得到市政政配套有有关方面面的征询询意见。详详见附件件5。4.2环境境保护本项目无“三废”产生，

26、主主要治理理污水、油油烟排气气及设备备噪声。4.2.11废水处处理厨房废水经经隔油处处理，然然后与其其他生活活污水经经处理达达标后，一一起排入入市政污污水管网网。4.2.22废水治治理与排排放厨房灶头设设油烟过过滤排气气罩，烟烟气经过过滤后高高空排放放。厕所所设有独独立的排排风系统统。4.2.33噪声处处理本项目中的的设备如如水泵、风风机等均均选用低低噪声产产品，机机房采取取隔离措措施，机机房内墙墙、顶棚棚设置吸吸声材料料，以降降低噪声声并减少少其对外外界的影影响，振振动大的的设备在在安装时时设置减减震器，以以减少振振动。4.3节能能本项目选用用国家颁颁布的节节能型设设备，如如风机、水水泵、变

27、变压器，以以降低能能耗。本项目的照照明尽可可能采用用节能高高效的灯灯具，如如荧光灯灯等。第五章 项目法人与与项目经经营管理理5.1项目目法人根据有关规规定，项项目的建建设单位位应实行行项目法法人制度度。本项项目的项项目法人人为上海海中迪置置业有限限公司，该该公司将将对整个个项目的的策划、资资金筹措措、建设设实施和和经营实实行全过过程负责责。5.2项目目经营管管理本项目建成成后，项项目的经经营由项项目法人人负责，并并委托专专业的物物业管理理公司负负责其物物业管理理。第六章 建设进度本项目自220011年3月月开始编编制项目目建议书书及可行行性研究究，计划划于20001年年12月月开工，22003

28、3年122月竣工工，建设设期为22年。建建设形象象进度详详见表66-1。序号 时时间内容2001年年2002年年2003年年1234123412341可行性研究究2初步设计3施工图设计计4地下工程 5地上工程6设备装饰工工程7市政配套工工程8收尾工程9竣工第七章 投资估算、资资本金和和资金筹筹措7.1项目目投资估估算的范范围本项目的工工程建设设投资估估算中，不不包括住住宅用房房的二次次精装修修等费用用。7.2投资资估算编编制依据据 建设投资根根据项目目基本设设计方案案和有关关前期工工作方面面部分基基础资料料； 上海市建委委19993土土建综合合预算定定额； 主要设备采采用现行行市场价价格。7.

29、3建设设投资估估算内容容 总体工程包包括室外外管线系系统、道道路、绿绿化等； 项目全部土土建和建建筑物外外立面装装修及内内部一次次性装修修； 勘察设计费费用按每每平米225元计计； 住宅维修基基金 预备费为工工程不可可预见费费，按建建安工程程费的33%计。7.4投资资估算经估算，本本项目建建设投资资为1885955万元（不不含土地地动迁补补偿费用用222283万万元）。其其中土建建及设备备安装工工程费用用141189万万元，其其他基建建费用339811万元，预预备费为为4255万元。建建设投资资估算详详见附表表一。7.5资本本金及资资金筹措措根据项目实实行资本本金制度度的规定定和项目目的实际际

30、情况，本本项目的的资本金金约为330000万元。项项目法人人前期投投入资金金已达到到项目报报建所需需资金要要求，详详见附件件5。其其余建设设资金由由项目法法人单位位自筹和和通过预预售解决决。第八章 财务效益分分析8.1分析析依据及及说明本财务分析析根据国国家现行行财税体体制进行行。本财务分析析计算期期为2.75年年，其中中建设期期2年。本项目建成成后商品品住宅及及机动车车位全部部出售，暂暂不考虑虑物业管管理的收收入及其其成本。8.2营业业收入8.2.11住宅销销售项目建成后后，10005660平方方米的住住宅面积积全部按按市场价价出售。房房产销售售采取预预售与现现售相结结合的方方式。销销售均价

31、价按55500元元/平方方米计，销销售进度度见下表表（表66-3）。住宅销售进进度（售售房资金金按当季季度回笼笼50%，剩余余50%在下一一季度回回笼）：时间内容建 设 期期02年2003年年2004年年412341234销售比例（%） 2525151510108.2.22车位销销售本项目建有有4700个车位位，全部部采用预预售及现现售方式式出售，车车位平均均售价110万元元/个，销销售收入入当期回回笼，销销售进度度见下表表（表664）。时间内容建 设 期期02年2003年年2004年年412341234销售比例（%） 15151515151510以上总销售售收入为为600008万万元，经经营

32、收入入预测表表见附表表二。8.3销售售税金本项目按销销售收入入的5%交纳营营业税，并并分别按按应纳税税额的77%、33%、11%、00.3%、0.25%交纳城城市建设设维护费费、教育育费附加加、堤防防费、义义务兵优优待金、河河道维护护费，合合计为55.57775%。8.4营业业成本8.4.11土地拆拆迁补偿偿费用根据协议，土土地拆迁迁补偿费费用2222833万元8.4.22建设投投资根据先前估估算，建建设投资资185595万万元。8.4.33销售费费用代理费用与与广告费费用分别别按销售售收入的的1%计计，共计计12000万元元。8.4.44其他费费用权属登记费费用及印印花税等等，合计计56万万

33、元。总成本费用用预测表表见附表表三。8.5土地地增值税税本项目属普普通标准准住宅，可可免交土土地增值值税。8.6利润润8.6.11所得税税按经营利润润的333%交纳纳所得税税。8.6.22利润分分配按税后利润润的155%计提提公益金金和公积积金。损益表见附附表四。8.7财务务效益分分析经测算，项项目全部部投资财财务内部部收益率率为266.8%，高于于银行年年贷款利利率6.4355%。以以20001年99月为折折现时点点，按77%的折折现率测测算的财财务净现现值为662044万元，静静态投资资回收期期为2.21年年（含22年建设设期），动动态投资资回收期期为2.58年年（含22年建设设期），项项

34、目在财财务上是是可行的的。项目现金流流量表见见附表五五。8.8不确确定性分分析8.8.11盈亏平平衡分析析本项目的盈盈亏平衡衡价格为为47550元/平方米米时，项项目即可可保本。8.8.22敏感性性分析当销售价格格及开发发成本分分别变化化时，对对项目的的财务分分析指标标影响程程度分别别进行了了分析，结结果表明明，本项项目的抗抗风险能能力较好好。敏感性分析析表见附附表六。第九章 结论与建议议9.1结论论本项目的建建设符合合该地区区的改造造规划，对对该地区区的发展展将带来来有利的的影响。项项目的启启动资金金已基本本落实，建建设条件件基本成成熟，且且项目的的财务评评价结果果较好。因因此本项项目的建建

35、设是基基本可行行的。9.2建议议建议根据规规划要求求在单体体方案设设计阶段段进一步步优化完完善设计计。附表一 建设设投资匡匡算表序号内 容容建筑面积(m2)单位面积造造价(元/ mm2)总 计计(万元)1前期开发费费： 设设计、勘勘察、审审照、 配配套征询询、招投投标：10848803525103792711082土建及设备备安装： 住住宅部分分（含电电梯）： 公公建部分分： 智智能化配配套费用用：108488010056607920108488013001000301418991307227923253街坊配套及及总体工工程：108488025027124维修基金：100566051.8/3

36、8.94905管理费：4006预备费：425 合 计185955 附表二 经营收收入预测测表 单单位（万万元）项目合计计算期2002年年2003年年2004年年一售房收收入5530882002年年预售225%1382771382772003年年预售665%3595003595002004年年销售110%55315531二车位销销售收入入4700 220022年预售售60%28202820 220033年销售售40%18801880合 计6000881382773877007411附表三 总总成本费费用预测测表 单位（万万元）2001年年2002年年2003年年2004年年1.土地拆拆迁补偿偿费

37、用2228331000001228332.建设投投资1859553796706901824923.销售费费用12001388582044.其他费费用564016总成本费用用42134410379919127799162712附表四 损损益表 单单位（万万元）项目合计计算期2001年年2002年年2003年年2004年年1.销售收收入6000886913.5429188.3101766.22.总成本本421344103799191277991627123.销售税税金3347385.662393.8567.664.税前利利润1452771452775.所得税税479447946.税后利利润9733

38、97337.公积金金、公益益金146014608.净利润润82738273附表五 现现金流量量表 单单位（万万元）项目合计计算期2001年年2002年年2003年年2004年年1.现金流流入6000886913.5429188.3101766.22.现金流流出2.1总成成本费用用421344103799191277991627122.2销售售税金3347385.662393.8567.662.3所得得税479447942.4公益益金4854853.净现金金流量9248-103779-125999.11306088.51617.64.累计净净现金流流量9248-103779-229778.117

39、630.592485.净现值值6204-104885.77-119117.88271599.61447.66.累计净净现值6204-104885.77-224003.554756.16204内部收益率率26.8%净现值(II=7%)6204万万元（220011年9月月为折现现点）静态投资回回收期2.21年年（含建建设期）动态投资回回收期2.58年年（含建建设期）附表六 敏感性性分析表表内部收益率率财务净现值值静态 投投资回收收期动态 投投资回收收期%i=7%(万元)年年基本方案26.862042.212.58建设投资增增加2%24.254372.342.71销售收入减减少2%24.153012.332.7025