承雨项目招商工作建议书(doc 24)13261.docx

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1、承雨-项目招商工作建议书目录一、商业地地产总体体开发现现状和预预测二、商业形形态简析析1、体育场场馆2、连锁超超市3、 便利店店4、 折扣店店5、商业街街6、专卖店店7、 SHOOPPIING MALLL（销销品茂）三、招商中中微观经经营主体体的选择择与配合合1、影响商商业地产产价值的的因素2、几类商商业投资资的特点点3、一般的的商铺选选择基本本分析法法4、项目中中经营主主体选择择和配合合的要素素四、项目实实际操作作中需要要处理的的关系与与招商简简述1、面临的的投资客客户2、面临的的租赁户户3、必须考考虑的问问题五、项目的的大致工工作步骤骤1、市场条条件判断断2、项目位位置选择择3、判断可可发

2、展规规模4、项目土土地取得得及政府府许可5、项目定定位细化化6、项目规规划设计计7、设计方方案的市市场化8、项目设设计、市市场调整整方案及及财务方方案的系系统化整整合9、项目方方案的政政府许可可六、项目招招商的工工作简单单步骤1、提前招招租项目目内的大大型主力力户2、品牌商商家的引引进和规规划3、充分掌掌握客户户需求4、多渠道道进行招招商沟通通5、商户的的最后确确定七、小结对商业地产产进行招招商，我我认为应应该先来来了解商商业形态态和其特特征、资资金的投投资来源源、招商商对象等等。由于于商业形形态比较较多而且且复杂，我我在翻阅阅了大量量的资料料并结合合自身的的一些认认识将出出现或者者曾经考考虑

3、出现现在本项项目内的的商业形形态作个个简单说说明，并并依据不不同特征征和客户户来源做做了简单单的招商商建议，时时间比较较仓促请请大家多多提意见见。一、商业地地产总体体开发现现状和预预测商业地产对对于地产产业来说说是相对对较新的的一个范范畴，自自从中国国加入世世界贸易易组织后后，许多多国际零零售、娱娱乐、家家居、餐餐饮业的的商业巨巨头均在在加快进进军中国国市场，一一些新兴兴的商业业类型推推动了国国内商业业类物业业的发展展。除北北京、上上海、深深圳等经经济中心心城市外外，自220022年开始始，国内内一些大大中城市市商业类类物业叫叫卖声迭迭起，而而且卖价价屡屡摸摸高，商商业地产产发展势势头令人人咋

4、舌；各地都都开始争争建商业业“一条街街”及大型型购物中中心。有有关方面面提供的的数据显显示，目目前我国国大小城城市几乎乎都建有有商业街街，纯粹粹的步行行商业街街也在2200条条以上。从从购物中中心来看看，目前前全国已已建成的的有544个，面面积将近近7000万平方方米，已已经在建建立项的的还有2200多多个，面面积超过过30000万平平方米。另另据中原原（中国国）物业业顾问有有限公司司中央研研究部的的调查，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5，完成商铺竣工面积达2097万平方米，比上年同期增长40.9。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六

5、种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，各种业态互为补充，尤以SHOPPING MALL发展最为突出。大连万达将将商业地地产作为为与住宅宅开发并并重的主主攻目标标，与国国际商业业巨头沃沃尔玛结结成了战战略性同同盟，并并于去年年秋季相相继在南南京和沈沈阳开发发了万达达购物广广场。大大连万达达对商业业地产的的战略定定位很快快吸引了了家乐福福、欧倍倍德、百百安居、肯肯德基、必必胜客、百百脑汇、吉吉盛伟邦邦等国内内外著名名新型商商业企业业的加盟盟，同时时，也由由此获得得了中国国银行110亿元元的授信信。不久久前，该该公司又又直接注注资与港港资合股股成立大大洋百货

6、货集团。并并计划在在上海杨杨浦和北北京等115个城城市开发发商业地地产，可可以说是是国内最最大商业业地产开开发公司司。有数数字表明明，20002年年国内商商业地产产的投资资额增加加了111.8%，商业业地产市市场正在在从长达达近100年的沉沉寂中走走出，并并快速升升温。面对行业的的迅速发发展，经经济学专专家对未未来的中中国商业业地产发发展趋势势做一个个大胆的的预测，在在20005年前前后，在在中国各各地会出出现“商业地地产问题题现象”：1、发展商商给商铺铺投资者者的回报报率不能能充分兑兑现；2、不少项项目由于于定位不不准确，进进行反复复调整；3、一些商商场在开开业不到到一年，就就要关闭闭；4、

7、发展商商将商铺铺卖给投投资者后后，对后后期的招招商、开开业等工工作就置置之不理理，投资资商铺者者利益出出现无保保障；5、一些项项目由于于发展商商实力不不够，出出现项目目烂尾的的情况；6、个别发发展商打打着做商商业地产产的幌子子，实行行圈钱目目的，出出现卷款款外逃的的现象；7、境外资资金、基基金加入入到商业业地产淘淘金的队队伍，带带来全新新的理念念、经验验的同时时，也给给国内的的发展商商带来了了压力，也也让那些些不思进进取的地地产企业业出局；8、零售商商在继续续做零售售业的同同时，也也会在商商业地产产领域进进行投资资，同时时商业地地产开发发企业在在做商业业地产开开发的同同时，也也会涉足足零售业业

8、的投资资，这种种现象将将会越来来越普遍遍，这是是因为零零售企业业希望有有长久租租金收益益的优质质物业，地地产类企企业需要要充足、稳稳定的现现金流；9、未来的的中国会会出现越越来越多多的二房房东企业业，并且且会形成成集团化化的趋势势，这些些二房东东不是采采取先买买地再开开发的模模式，而而是从原原先的业业主手中中租下110-220年的的合约，将将物业的的功能进进行调整整，采取取统一经经营管理理，收取取高额的的租金价价差，这这些二房房东当中中既有世世界5000强的的零售企企业，也也有知名名度很高高的洋快快餐，还还有国产产的专业业二房东东企业，而而这些企企业在二二房东项项目上的的利润率率要远远远超过他

9、他们的本本行，那那些专业业的二房房东地产产企业所所获得的的收益，也也并不比比传统的的房地产产企业获获得的收收益要低低，有的的甚至要要高出许许多；10、会出出现越来来越多的的有关研研究不同同地区消消费者不不同消费费习惯的的机构，而而这些专专业机构构会与生生活方式式紧密地地联系在在一起，而而这些机机构在不不久的将将来，与与世界一一流的制制造企业业、设计计企业合合作的机机会，会会远远超超过他们们与房地地产企业业的合作作。二、商业形形态简析析商业房地产产按照行行业类型型可以分分为零售售功能房房地产、娱娱乐功能能房地产产、餐饮饮功能房房地产、健健身服务务及休闲闲功能房房地产等等。零售功能房房地产又又可以

10、分分为诸如如百货商商场、超超市、家家居建材材、商业业街房地地产、商商品批发发商业房房地产等等功能房房地产，以以及将上上述多功功能集于于一身的的大型购购物中心心和SHHOPPPINGG MAALL类类型的商商业房地地产。娱乐功能房房地产包包括用于于电影城城、娱乐乐城、KKTV等等运营内内容的商商业房地地产。有有些采取取独体模模式，有有些与其其他类型型的商业业房地产产融合发发展，其其发展呈呈现大规规模、复复合度高高、时尚尚化的特特点。餐饮功能房房地产也也呈现独独体形式式和融合合发展的的经营特特点，大大型和小小型连锁锁餐饮都都获得了了良性发发展，同同时在项项目中也也开始发发挥越来来越重要要的作用用。

11、健身服务类类商业房房地产和和休闲类类房地产产首先在在国内大大城市发发展，作作为生活活品质的的一个标标准，被被越来越越多的运运用在商商业房产产中，现现在成功功的案例例主要存存在于国国内大型型城市。目前，大中中MALLL在国国内的发发展势头头极为强强劲。究究其原因因是各种种商业业业态在相相互渗透透和变幻幻。我项项目的业业态依据据此点是是商业发发展的一一个趋势势。我现现将我项项目内预预计出现现的部分分业态作作个简单单描述。1、体育场场馆体育场馆原原来在招招商前期期我们的的建设初初衷是建建造类似似杭州游游泳馆的的集合休休闲娱乐乐为一体体的，但但这样的的投资面面临2大问题题，投资资金额巨巨大和相相对维修

12、修成本的的高昂，在在国外每每5年维护护游泳馆馆的费用用可以再再建一座座游泳馆馆，而这这样的投投资一般般都是政政府做的的公益投投资，所所以对行行业的了了解可以以让我们们知道如如何去那那里找投投资人或或合作伙伙伴。同同时体育育的商业业形态在在近几年年经营的的类型也也在发生生着变化化，这和和体育事事业的蓬蓬勃发展展是分不不开的。简简单来说说体育产产业可分分为体育育服务产产业和体体育商品品产业。体体育服务务产业主主要包括括：竞技技观赏、健健身娱乐乐消费市市场（消消费者为为健身购购买运动动器材，租租用体育育场馆或或设施，接接受健身身训练指指导，参参与体育育旅游活活动等）。体体育商品品产业是是指由体体育派

13、生生的为体体育提供供物质条条件的器器材、设设备、服服装、图图书、音音像、食食品饮料料等有关关体育用用品的销销售市场场。摘录：体育育比赛除除了为运运动员展展现实力力向人类类极限挑挑战及促促进运动动技术水水平的提提高等功功能外，已已越来越越多地成成为商业业开发的的手段和和机会，而而且以奥奥运会、世世界杯等等为前导导，赛事事规模越越来越大大，社会会和经济济效益越越来越好好。通过过组织大大型比赛赛，可以以带动城城市建设设、旅游游、就业业等多方方面发展展，并带带来许多多潜在的的商业机机会。无无疑，下下个世纪纪将有更更多从综综合到单单项的体体育赛事事成为各各国竞争争的目标标，成为为一种世世界范围围的现象象

14、和新的的经济增增长点。大大型比赛赛的投资资主要有有三个方方面：举举办城市市的基础础市政建建设、场场馆及食食宿接待待设施建建设、组组织比赛赛的直接接费用如如文化宣宣传、接接待、交交通、通通讯、人人员工资资等。近近几届奥奥运会在在此三方方面的投投资均已已达到十十几亿美美元。由由此可见见与投资资相比，举举办大型型比赛的的收益则则要更好好。其中中既有看看得见的的直接效效益，也也有可持持续多年年的间接接效益。直直接经济济收入的的主要渠渠道有：出售电电视转播播权、比比赛标志志商品特特许权、广广告权、门门票，发发行彩票票，发行行邮票、纪纪念币、纪纪念章，企企业及个个人的赞赞助和捐捐赠等。许许多国际际体育活活

15、动，透透过卫星星电视的的转播，几几乎传到到世界每每一个角角落，因因而成为为商品广广告的黄黄金媒介介。2、连锁超超市超市是源于于法国家家乐福119633年创建建的特级级市场，该该业态首首次将生生鲜食品品超市与与大型非非食品折折扣店有有机结合合，它倡倡导：超超大的营营业面积积、一站站式的购购物消费费、超低低的价格格体系、自自动式的的消费方方式，以以家庭消消费为目目标客户户。超市市从商品品结构来来看都是是综合形形的商品品销售中中心，但但从消费费形态来来看还是是有好多多种：麦麦德龙现现购自运运的会员员制卖场场、家友友在杭州州翠苑的的仓储卖卖场、广广州沃尔尔玛类似似购物中中心的休休闲卖场场、类似似好又多

16、多底层品品牌服饰饰和小商商品的互互补形卖卖场。百百货零售售业态始始于199世纪中中叶，伴伴随着超超市、仓仓储商店店及网络络购物的的发展，这这些业态态以商品品价格、便便利、品品类深度度、环境境、购物物体验等等多种因因素，将将“特色”与“专营”凸现出出来，给给传统的的精于有有限产品品、高价价格、环环境优雅雅、人员员密集的的百货业业带来冲冲击使其其不再为为商业主主流业态态，逐步步成为追追求高购购物享受受的载体体，在西西方，百百货业的的出路主主要是并并购整合合、连锁锁化、专专业化三三个方向向。超市是一种种以价格格低廉及及商品一一站式消消费来吸吸引购物物距离不不便顾客客的零售售业态，成成功经营营的基础础

17、是如何何最大限限度使顾顾客增加加来店频频率与提提高平均均消费客客单价。具具体系于于2点：如如何使客客户受超超市的吸吸引，克克服距离离上的不不便，尽尽量频繁繁地光顾顾；如何何使来店店顾客增增加购物物物品项项数与购购物的平平均单价价。这需需要超市市从商品品结构、商商品价格格、宣传传广告、经经营方式式都要进进行仔细细设计。3、便利店店便利店最早早起源于于美国，是是在200世纪400年代末末作为超超市的补补充形式式而诞生生的。便便利店基基本可以以概括为为面积小小、服务务时间长长、品类类少、日日常生活活服务性性强、地地处于人人口密集集区域等等特征。人人均GDDP和周周围人口口密度是是便利店店能否存存活的

18、决决定因素素，便利利店一般般的面积积基本在在1000M2左左右，而而在某个个区域内内可存在在数量依依据消费费需求、竞竞争情况况、周围围人流而而定，随随着这一一业态的的发展，在在西方已已经不再再作为超超市的一一种补充充业态，开开始慢慢慢成为人人们消费费密不可可分的一一种主导导业态，有有些地区区已经代代替超市市成为第第一零售售业态。便便利店在在我国现现在也开开始迅速速开始，有有相当规规模的还还不多，由由于发展展和存在在优势还还不明显显，暂时时还无法法取代超超市。4、折扣店店折扣店是由由英文”OUTTLETTS”的的音译，其其含义为为出路、销销路、市市场。在在西方现现在是最最为流行行的一种种商业业业

19、态，它它是介于于标准超超市和大大卖场之之间起补补充作用用的商业业业态，这这类店铺铺规模都都不大，多多位于城城市郊区区，地价价较低的的地区，购购物环境境简洁明明快、内内部不作作太多装装修，以以求最大大程度降降价让利利于消费费者，所所经营的的货品都都采用指指定品牌牌加工，采采购量大大，折扣扣店商品品价格比比一般大大卖场还还要低110%左左右。最最有代表表的是220022年上海海东路外外滩的友友谊商店店引进DDISCCOUNNT SSHOPP概念折折扣店和和20002年底底北京OOUTLLETSS燕莎莎奥特特莱斯购购物中心心。商业业界普遍遍把折扣扣店、超超市、购购物中心心视为三三大重量量级业态态：到

20、百百货店购购物是体体验时尚尚、到超超市是为为了方便便、到折折扣店是是为了采采购便宜宜商品。驰驰名商品品常年打打折是折折扣店的的主要法法宝。在在国外自自有品牌牌是折扣扣店的核核心，许许多折扣扣店中的的自有商商品比例例高达880%，比比较少的的也达到到60%左右，国国内折扣扣店经营营范围还还是偏少少，经营营规模也也远达不不到连锁锁，主要要的功能能还是为为著名厂厂商销售售库存及及换季商商品，消消费者对对于此业业态概念念还很模模糊。5、商业街街商业街是指指为数众众多的零零售商店店集中在在一个区区域内，以以一定的的规模和和规律，形形成带状状的商业业群体。商商业街不不同于商商业区（组组成城市市地域的的基本

21、街街区），也也不同于于商业圈圈（特定定商业中中心地的的商业职职能及其其影响的的地域范范围），商商业街处处城市中中心，各各类商店店群集，顾顾客即能能买到所所需商品品又能在在此从事事文化娱娱乐、品品尝风味味食品、享享受综合合服务。从从此特性性看与SSHOPPPINNG MMALLL的功能能还是有有相通的的部分。依据经济学学家万典典武对商商业街的的类型划划分，可可分4类：.邻里型型商业街街地处地方城城镇中心心，街区区长度1100-2000M，商商业设施施1-22层，商商业密度度为500%-880%，自自身人口口为30000人人，可辐辐射人口口为1000000人。来来此区域域购物的的人群主主要依靠靠步

22、行和和自行车车，目的的是单纯纯购物。该该区域构构成形状状为线状状，商店店数目550家、行行业数目目20家，核核心为副副食品店店或商品品超市。该该街区采采购单次次数额低低，但较较频繁。.地域型型商业街街地处地域中中的城市市内，街街区长度度5000-7000M，商商业设施施2-44层，商商业密度度为700-900%，自自身人口口为3万人，可可辐射人人口为110万人人。来此此区域购购物的人人群主要要依靠公公共交通通工具，正正常日客客流量为为1万人，来来此购物物的比例例大于闲闲逛的客客流比例例。该区区域构成成带状附附以树状状结构，商商店数目目3000-4000家、行行业数目目1000家，核核心为粮粮油

23、食品品店和百百货店。该该街区采采购单次次购物数数额大，而而且周频频率高。.地区型型商业街街地处中等城城市中心心区或大大型城市市副中心心，其城城市人口口为300万人，可可辐射人人口为1100万万人。来来此区域域购物的的人群主主要依靠靠公交车车、地铁铁等交通通工具。正正常日客客流量为为5万人，该该商业街街构成形形态为环环形或圈圈形。商商店数目目10000-330000家，行行业数目目200家，核核心为百百货、服服装、五五金交电电等专营营商店。来来此购物物的频率率较大。.大型商商业街地处大城市市中心或或交通便便捷处，街街区长度度为10000-50000M，商商业设施施为6层或6层以上上，商业业密度为

24、为80%-1000%。其其城市人人口为1100万万以上，可可辐射人人口为3300万万人。来来此区域域购物的的人群主主要依靠靠公交车车、地铁铁、火车车等交通通工具。该该商业街街构成形形态为平平面圈状状。内为为观赏、服服务、饮饮食、商商业等综综合方式式，行业业以高档档商店、高高档餐饮饮、高级级娱乐中中心，行行业数目目为3000个，核核心为高高级时装装店、大大型游乐乐场所、各各类专业业服务店店、贸易易洽谈场场所、汽汽车商店店等。来来此街购购物的人人群购买买频率低低但数额额巨大。综合下来可可以看到到商业街街的形成成和最终终发展规规模与地地域（远远期规划划）人口口流量密密切相关关。商业业街不同同于其他他

25、商家聚聚集地的的最大区区别在于于商业街街的主题题。从国国内出现现的案例例来看没没有特色色不具备备引导消消费的商商业街门门可罗雀雀。6、专卖店店专卖店是专专营店、专专业店、直直销店的的统称，主主要包括括服装、电电器、办办公用品品、家装装用品、汽汽车、体体育健身身、化装装美容、工工艺品、黄黄金珠宝宝、书店店、音像像制品、妇妇女儿童童用品、男男士用品品、机械械设备等等。其中中服装专专卖店是是专卖体体系中范范围最广广，变化化最多的的一种类类型。专专卖店是是品牌进进行宣传传推广自自己的重重要平台台，是人人们购买买力提高高、购物物环境改改变和消消费心理理变化而而形成发发展的。专专卖店的的经营方方式可分分为

26、厂家家直营和和加盟代代理，区区别对待待这两种种方式可可以执行行不同的的招商策策略。注：由于大大家都于于厂家进进行了很很长时间间的招商商联系，应应该比较较了解此此类形式式，在此此就不多多作说明明了。7、SHOOPPIING MALLL（销销品茂）SHOPPPINGG MAALL简简称MAALL，与与购物中中心、商商业街不不能等同同，美国国对MAALL的的诠释是是指“在毗邻邻的建筑筑群中或或一个大大建筑物物中，许许多商店店和餐馆馆组成的的大型零零售综合合体”，由开开发商开开发建设设、统一一管理的的商业设设施，它它拥有大大型核心心店、多多样化商商业街和和宽广的的停车场场，能满满足消费费者的购购物需求

27、求和日常常生活的的商业场场所。MMALLL的支柱柱是大型型的百货货店或综综合超市市，大量量的则是是组成室室内商业业街的多多种专业业店，还还有餐饮饮、娱乐乐等企业业。MAALL作作为一种种商业零零售企业业群体，是是20世纪纪中叶在在美国开开始出现现的，当当时美国国人均GGDP已已达一万万美元以以上，家家庭汽车车化和住住宅郊区区化已基基本形成成，购物物和吃喝喝娱乐有有新的需需求，这这是产生生MALLL的重重要条件件。日本本、新加加坡、韩韩国借鉴鉴了美国国的做法法，在当当地零售售业态如如百货、超超市、仓仓库商品品、专业业店等均均已成熟熟，竞争争激烈，繁繁华商业业已经饱饱和甚至至出现相相对衰退退的情况

28、况下，在在郊区逐逐步开发发建立。我国部分城城市人均均GDPP已达数数千美元元，繁华华商业区区的停车车和购物物环境远远远不能能满足顾顾客特别别是高收收入者的的需求，加加上年均均1000天的节节假日如如何休闲闲等因素素，正呼呼唤MAALL类类的多功功能大商商场的萌萌生，但但需要考考虑的是是：即使使20110年，我我们人均均GDPP预计也也只有220000美元，少少数大城城市或特特区可能能达到550000-1000000美元；同时考考虑到国国家可建建商业土土地的建建立宽敞敞停车场场、绿地地园林式式MALLL的可可行性，操操作MAALL还还应当采采取务实实做法，采采取循序序渐进和和变通的的办法进进行。

29、三、招商中中微观经经营主体体的选择择与配合合投资者在投投资商业业街、专专业批发发市场、主主题商场场、购物物中心、社社区商铺铺、（底底商）SSHOPPPINNG MMALLL等各种种业态的的商铺时时，在投投资前，衡衡量一个个是否值值得投资资的商铺铺所要求求的是地地段；发发展商的的资金实实力；发发展商的的知名度度；项目目的定位位；发展展商以往往的开发发经验；商业管管理公司司的专业业水平；所买商商铺的性性价比；所买项项目的增增值空间间。其中影响投投资的性性价比可可以从影影响商业业地产价价值的主主要因素素、投资资特点和和商铺选选择的技技术条件件来看待待这些问问题。1、影响商商业地产产价值的的因素区位条

30、件：宏观区区位影响响商业地地产价值值。同一一个城市市的不同同区位，具具有不同同的级差差地租，直直接影响响商业地地产的土土地成本本。物业业态类类型：不不同类型型收益性性商业物物业的租租金由高高到低的的顺序是是：商场场、康乐乐中心、写写字楼、公公寓。而而珠宝首首饰、化化妆品、女女子时装装在各类类商店的的收益能能力排比比中则最最高。综合经营程程度：大大型综合合性商业业大楼，往往往一应应俱全，它它们互相相配合，提提升价值值。而分分散型的的物业则则不具备备价值的的相互提提升，因因而区域域商业物物业集中中化，综综合化将将是影响响因素之之一。时间因素：区域性性购物中中心有长长期投资资前景，一一般用335年年

31、时间便便可进入入最佳经经营期，并并可保持持10年左左右，此此时价值值最大。之之后则须须进行重重新装修修，价值值降低。2、几类商商业投资资的特点点、商业街街商铺在城市商业业中心或或住区中中心，由由沿街商商铺聚势势形成的的购物步步行街是是形成黄黄金商铺铺的重要要区域。但但这样传传统的商商业中心心推出的的新商铺铺非常少少，投资资机会非非常小。旧旧街通过过改造后后形成的的新商业业街，郊郊区城市市商业中中心的商商业街，大大型住区区形成的的商业街街等，释释放的商商铺多，投投资机会会也多，投投资回报报将会非非常可观观。、购物中中心、专专业市场场席位型型商铺此类商用物物业多将将整层购购物中心心、大市市场分隔隔

32、成200300平米甚甚至几平平米的铺铺位，然然后进行行小单元元零售或或长期出出租。此此种类型型商铺投投资门槛槛相对较较低，有有一定收收益承诺诺保证，适适合个人人投资长长线投资资。但是是从市场场经验来来看此类类型的商商铺承担担的风险险也是较较高的，因因为它需需要发展展商进行行准确的的市场定定位、完完善的经经营管理理，有力力的市场场推广等等，如果果缺乏准准确的市市场分析析，定位位混乱，加加之招商商渠道不不畅，缺缺乏经营营租户支支持，致致使项目目建成后后无法正正常开业业或亏损损经营，这这样投资资就会失失败。、底层商商铺（底底商）底商是目前前北京最最多的商商铺类型型，这种种拥有独独立门面面的商铺铺最受

33、投投资人的的欢迎。底底商从专专业投资资眼光看看是非常常模糊的的概念，商商业街的的临街商商铺也是是底商，普普通住宅宅下的商商业也是是底商，底底商是房房地产开开发概念念，而不不是商业业分类。办办公楼底底商多处处于中心心商务区区，相对对客流较较大，人人口消费费素质和和租金承承受能力力较高。但但一般商商厦商铺铺划分的的出售单单元面积积较大，多多在1220平米米以上，总总投资额额度也较较高。办办公楼底底商的建建筑结构构、整体体和环境境应有较较大的适适应性，这这样有利利于后期期商户的的经营使使用。住住宅底商商投入成成本低，在在有针对对地经营营也能获获得长期期的回报报，风险险低收益益稳定但但投资回回报率低低

34、。3、一般的的商铺选选择基本本分析法法商铺不同于于住宅，在在强调收收益的时时候更要要重视风风险，为为了进行行有效的的控制成成本，预预见可收收益情况况，投资资人一般般都通过过分析，对对投资进进行控制制，肯德德基、麦麦当劳等等连锁企企业有自自己的择择铺方式式，但对对于普通通经营户户可进行行参考的的基本依依靠以下下几个方方面进行行衡量。回报计算：购买商商铺的最最终目的的是通过过租赁实实现预期期利润，再再低的回回报总应应该比银银行利息息要高，这这是一个个原则性性的问题题。所以以判断一一个商铺铺是否值值得选择择的首要要条件是是看它能能不能获获得较高高的回报报，而判判断回报报的最有有效方式式，是看看现实租

35、租金收入入是否能能尽快地地回收购购铺的前前期资金金投入。计计算商铺铺回报的的方式有有很多种种，最简简单实用用的一种种是看总总售价与与总年收收益的比比值倍数数，如果果大于115说明明投资收收益较低低，不宜宜介入，如如果小于于15，大大于100就可以以考虑投投资，如如果小于于10则说说明，你你碰到了了很不错错的铺位位。当然然年收益益的推算算应尽量量准确客客观，同同时也需需考虑一一定的风风险如空空置期等等等。通通过此方方法进行行投资项项目的初初步筛选选。风险控制：商铺投投资对个个人资金金投入和和现金流流要求较较高，投投资者应应将承受受的风险险控制在在一定的的范围内内，如投投资额不不超过总总资产的的7

36、0%，同时时应在可可能的情情况下，多多点选择择，分散散投资。应应尽量购购买准现现房或现现房物业业。投资资前应通通过现场场实地调调查来深深入了解解铺位的的实际情情况、环环境因素素、通过过直观感感受和对对区域商商业规划划的间接接了解，来来判断未未来商业业发展的的趋势。计算回报率率：初步步决定投投资目标标后，拟拟定计划划的出租租经营业业态，然然后去拜拜访商户户，通过过商户拜拜访即调调查，了了解相近近经营商商户的经经营要求求、承受受租金水水平，来来计算实实际可行行的回报报率。检查产品品品质：检检查商铺铺的结构构和设施施是否有有硬伤，层层高、柱柱距、排排污、水水电供应应等是否否合理，对对经营业业态是否否

37、有限制制，比如如经营餐餐饮需要要有上下下水动力力电、煤煤气、排排烟设施施，如果果商铺没没有这些些设施，那那这个投投资就失失败了，因因为像排排水排油油排烟这这样的问问题等到到正式交交楼后，是是投资者者根本解解决不了了的。4、项目中中经营主主体选择择和配合合的要素素相对整个商商业项目目，我们们把百货货店、专专卖店、餐餐饮店、娱娱乐以及及其他可可出现在在商业项项目中规规模略小小的业态态称为微微观经营营主体。不不同的业业态、同同行业不不同档次次业态对对于所处处地理要要求都不不同，这这要求我我们准确确确定微微观经营营主体的的内容并并把他们们有机地地组合起起来。微微观经营营主体选选择的依依据是建建筑特点点

38、和建筑筑条件、商商业地产产的类型型和特点点、商业业房地产产项目的的经营定定位。同同时，商商业房地地产的类类型和特特点也在在很大程程度上取取决于微微观经营营主体的的构成。在在执行招招商计划划前必须须先确定定各种微微观商业业经营主主体的组组成和数数量、占占整个可可出租面面积的比比例以及及所处的的地位与与位置。确定微观经经营主体体的组成成即为项项目定位位，项目目定位可可以根据据地区的的消费水水平、消消费结构构、消费费能力和和商业房房地产项项目的经经营规模模进行经经营定位位，具体体可以从从以下几几方面考考虑：业态定位位：集购购物、休休闲、娱娱乐、文文化、饮饮食等多多功能服服务于一一体的一一站式大大型商

39、业业房地产产项目；目标市场场定位：满足地地区全客客层消费费者需要要；地区区或城市市新型商商业区的的标志性性企业；主题特色色：符合合当地人人群的经经营主题题设计；经营品品项：吃吃、穿、用用、玩、乐乐、赏、游游等项目目的合理理配置；微观经营主主体选择择的第三三点是要要考虑零零售业的的一些特特点，这这包括：经营组织织形式（连连锁经营营、合作作经营还还是特许许经营）；销售方式式（自助助服务、自自选商店店还是百百货商店店）；经营规模模（大百百货商店店还是小小货亭）；经营范围围（食品品还是非非食品、日日用品还还是耐用用品、比比较购物物还是方方便购物物）；经营商品品档次（是是高价和和流行商商品、还还是低价价

40、冲动购购买商品品）；商品本身身特点（是是否产生生垃圾和和气味、是是否需要要特别安安全保卫卫措施）。需要商业房房地产开开发商在在综合平平衡各种种关系的的基础上上制定招招商政策策，对微微观商业业经营主主体进行行控制，最最基本的的目标是是微观商商业经营营主体在在商业上上能够生生存，有有足够的的回报，让让整个商商业房地地产开发发能够获获得效益益。然后，在微微观经营营主体组组成确定定之后，还还需要根根据各种种微观经经营主体体的需求求和商业业房地产产自身的的需要进进行整合合，最后后确定它它们在商商业房地地产的位位置，以以促进共共同繁荣荣，给商商业房地地产带来来最佳效效益。在在整合中中还应该该注意一一些问题

41、题。首先先，核心心微观经经营主体体对于引引导人流流起着关关键作用用，其布布局直接接影响到到商业房房地产的的形态。核核心微观观经营主主体的位位置需要要最先确确定，大大型商业业房地产产的核心心商店适适合放在在线性步步行街的的端点，不不宜集中中布置在在中间，这这样才能能达到组组织人流流的效果果。其次，在微微观商业业主体的的布局上上，应该该考虑选选择一些些微观商商业主体体集中布布置，因因为购物物者对商商业房地地产只有有一家商商店出售售某种商商品不会会感到满满意，希希望能够够像在城城市商业业区购物物一样，方方便的进进行款式式、质量量和价格格的比较较。集中中布置有有利于扩扩大商品品覆盖范范围，提提供与城城

42、市商业业区一样样的竞争争性和便便利性，创创造”购物气气氛”。接下来考虑虑普通微微观经营营主体的的位置，微微观经营营主体的的适当组组合能够够在一定定程度上上提高销销售额。对对于一些些大型商商业房地地产项目目微观经经营主体体布局需需要统一一规划和和布置。各各种微观观经营主主体之间间的亲和和力是不不同的，一一些经营营项目的的商店组组成群体体有助于于加强吸吸引力，另另一些经经营项目目的商店店需要相相互避开开。商店店之间的的位置关关系受承承租政策策决定，研研究发现现，商店店销售额额和经过过商店的的人流数数量有一一定的比比例关系系，这个个结果常常常用于于确定微微观经营营主体的的布置，一一个基本本规则就就是

43、微观观经营主主体的布布置必须须能够加加强商店店之间的的交流。在大型商业业房地产产，四种种主要商商店类型型需要互互相聚集集。第一一类是男男士用品品商店，男男鞋、男男装、运运动用品品应当集集中布置置。第二二类是女女士用品品和儿童童用品店店，包括括女装、女女鞋、童童装、童童鞋和玩玩具等等等，这样样便于在在购买之之前对商商品款式式、价格格和颜色色进行比比较。第第三类是是食品零零售店，包包括肉店店、鱼店店、熟食食店、面面包店等等等，聚聚集不仅仅给购物物者带来来方便，而而且还能能有效的的增加销销量。此此外，适适合聚集集的还有有个人服服务店，这这些服务务设施需需要靠近近停车场场和入口口，有可可能的话话集中布

44、布置，并并与其它它微观经经营主体体相对分分离，让让购物者者出入方方便，允允许他们们在商业业房地产产营业时时间之外外继续营营业。一些商店类类型适合合分散布布置，例例如，服服装店和和外卖快快餐和冷冷饮应该该分开，原原因很明明显，而而且，把把服装和和食品分分开也有有利于组组织人流流，因为为在这两两种类型型的商店店中，购购物者的的步行速速度完全全不同。超超级市场场需要能能够方便便的进出出停车场场，有可可能的话话最好设设置单独独的出入入口，珠珠宝店和和音像制制品店适适合分散散布置，这这样可以以延长购购物者的的兴趣。如果商业房房地产规规模比较较大，则则可以考考虑安排排百货商商店。百百货商店店往往成成为大型

45、型商业房房地产的的核心，但但是常常常只能获获得比较较低的租租金，特特殊的情情况还能能够有所所增加，并并且随着着面积的的增加而而递减。小小型百货货商店则则往往成成为大型型商业房房地产的的次级核核心经营营主体。小小型百货货商店往往往也很很重要，所所以也可可以通过过谈判得得到比较较低的租租金。超级市场是是商业房房地产的的重要补补充，多多数情况况下是全全国性或或竞争力力很强的的地方连连锁店。它它有很好好的信誉誉，能够够缴纳足足够的租租金。超超级市场场提供的的是方便便购物，研研究表明明，超级级市场对对于吸引引人流的的作用非非常大。因因此，对对于大型型商业房房地产而而言，超超级市场场是必不不可少的的。除了

46、了超级市市场之外外，还有有风味食食品、糖糖果店、面面包店、熟熟食店、肉肉店、鱼鱼店等食食品商店店，它们们面积从从502000m2，并并且有较较好的销销售额。综合商店可可以占到到整个商商业房地地产营业业面积的的49。单单位面积积的销售售额非常常低，但但是它却却非常重重要。他他们常常常是全国国性的连连锁店，具具有良好好信誉。对于服饰店店的布局局要尽量量创造好好的购物物环境，大大的女装装店和男男装店是是重要成成员。商商店规模模直接影影响租金金，全国国连锁店店的租金金低于一一般商店店。家具店对位位置的要要求不高高，但是是由于这这种商店店要求仓仓库和展展示空间间面积大大，主要要位于地地下室，在在主要营营

47、业层只只需要小小面积展展示空间间。餐饮设施一一般可以以分为三三类：即即快餐、自自助餐厅厅和高级级餐厅。快快餐为员员工和购购物者提提供餐饮饮。高级级餐厅能能够吸引引汽车交交通，所所以最好好放在靠靠近停车车场和道道路的独独立建筑筑中，同同时又不不能脱离离主要步步行人流流。礼品店、珠珠宝店、收收藏品商商店、运运动用品品商店、箱箱包店、音音响制品品店和照照相机商商店通常常只能由由地方经经营者经经营，也也可能包包括一些些信誉好好的全国国性珠宝宝连锁店店。他们们能够有有效地增增加商业业房地产产的吸引引力，其其销售收收入也很很高，收收取的租租金也相相对高一一些。服务设施包包括理发发店、美美容店、减减肥沙龙龙、修鞋鞋和修理理店等等等，在商商业房地地产项目目中占的的比例很很小，不不超过22。由由于面积积小，故故抵押保保证金比比较低。四、项目实实际操作作中需要要处理的的关系与与招商简简述1、面临的的投资客客户a) 品品牌生产产厂b) 生产产基地生生产经营营户c) 专业业招商机机构d) 投资资散户e) 当地地投资户户2、面临的的租赁户户a) 大型连连锁企业业（超市市、体育育馆）b) 服服饰日化化品牌代代理商c) 休休闲餐饮饮等经营营户d) 部部分生产产厂家3、必须考考虑的问问题根据连云港港消费的的特点和和我项目目所处地地理位置置及客户户群，必必须考虑虑以下几几个问题题。