百仕达物业郴州金苑阁住宅小区物业服务投标书10645.docx

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1、百仕达物业郴州金苑阁住宅小区物业服务投标书目录第一部分 提高高物业管管理服务务水平的的整体设设想及策策划第二部分 采取取的管理理方式、工工作计划划和物质质装备情情况第一节 拟采取取的管理理方式管理处内内管理架架构各部门工工作任务务及职责责范围管理处管管理机制制第二节 工作计计划前期管理理工作计计划常规管理理工作计计划管理处工工作流程程及工作作标准第三节 物质装装备计划划第三部分 管理理人员的的配备、培培训和管管理第一节 管理人人员的配配备第二节 管理人人员的培培训培训系统统的构成成图培训目标标培训内容容培训方式式训计划培训的评评估考核核第三节 管理人人员的管管理确定标准准、严格格招聘量才适用用

2、、合理理配置规范管理理、分层层实施素质评价价、绩效效考核激励驱动动、留住住人才第四部分 管理理规章制制度和档档案管理理第一节 管理规规章制度度7公众制度度24个个内部岗位位职责112个管理运作作制度334个考核制度度14个个第二节 管理处处档案管管理档案的建建立档案的管管理档案的运运程第五部分 各项项管理指指标的承承诺指标标采取的的措施第六部分 节约约资金降降低能耗耗的经济济运行方方案第七部分 经费费收支预预算和管管理标准准第一节 收支预预算经费测算算的依据据及说明明（小区区人员工工资支出出统计表表、小区区上学管管理费用用统计表表）物业管理理服务费费第八部分 丰富富社区文文化，加加强业主主相互

3、沟沟通的具具体措施施第一节 社区文文化三项主题题三项特征征社区文化化特点和和场地安安排社区文化化活动安安排社区文化化人员配配备情况况环境社区区文化第二节 便民服服务无偿服务务有偿服务务第九部分 物业业设施维维修养护护计划和和实施第一节 公共设设施维修修养护计计划公共设施施日常维维修计划划公共设施施定期维维护计划划及实施施方案第二节 房屋本本体维修修护计划划屋本体共共用部位位日常维维修养护护计划及及实施方方案屋本体共共用部位位定期维维修养护护计划及及实施方方案第一部分 提提高物业业管理服服务水平平的整体体设想及及策划郴州市郴州州百仕达达物业管管理有限限责任公公司注册册资本550万人人民币，物物业

4、管理资质为三三级。我我公司看看好郴州州的物业业管理行行业前景景，并有有信心在在竞争中中发展壮壮大。“金苑阁”住宅小小区位于于郴州五五岭大道道81号号，规划划建设起起点高，硬硬件设施施条件好好。我公公司好能能获得该该物业管管理权，增增加我公公司在郴郴州的物物业管理理面积和和行业知知名度，提提高我公公司的物物管水平平，好处处不言而而喻。因因此，我我公司放放弃常规规的要价价条件，不不图短期期回报，与与开发商商共同进进退，共共同发展展。我公公司希望望以真诚诚和实力力来获得得开发高高和用户户的信任任和支持持。我公公司开展展管理工工作的思思路如下下：1、住宅交交楼时，我方方抓紧时时间作进进驻前的的各项准准

5、备，如如住房入入住时的的物业管管理合同同、装修修须知、入入住手册册、培训训所需物物业管理理人员等等等工作作。2、做好管管理人员员的培训工作作。物管人员员根据情情况的需需要分批批进入，尽尽可能减减少人力力成本和和其他管管理成本本的支出出。3、在实施施管理过过程中应应强化其其外观整整体视觉觉效果。在在住户装装修阶段段，应加加强宣传传和管理理，防范范未然、杜杜绝违章章搭建及及装置不不规范防防盗网的的现象；垃圾实实行分类类收集，提提高小区区环保意意识。4、积极参参与本物物业的市市场培育育。根据据物业管管理的特特征，协协助开发发商开展展招商策策划和市市场推广广活动。5、将本物物业定位位为郴州州市区内内高

6、档住住宅小区区。因此此，我们们在制定定管理方方案和人人员配备备时将以以提供与与其定位位相应的的物业管管理服务务为出发发点。并并有信心心实现我我们作出出的目标标和承诺诺，同时时实现与与开发商商双赢的的局面。第二部分 采取取的管理理方式、工工作计划划和物质质装备情情况现代化的物物业管理理必须采采取高效效、准确确、快捷捷、精简简的管理理模式。针针对“金苑阁阁”小区的物物业待征征及特点点，我们们制定了了规范、系系统、科科学的管理模模式，以以及严密密的工作作计划和和精良的的办公装装备。第一节 拟采取取的管理理方式一、管理处处内管理理架构郴州市百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任物管员维修组保洁绿化组

7、保安组图一 内内部管理理架构图图二、各部门门工作任任务及职职责范围围（一）主任任工作任任务及服服务内容容管理处主任任主要工工作任务务是协调调、沟通通、公关关、服务务等，是是管理处处对区域域内所有有服务的的执行与与反馈提提供多各各直接服服务，是是管理处处与服务务对象之之间的桥桥梁，是是管理公公司的窗窗口。主主要服务务内容有有：提供管理理区域内内的管理理咨询服服务：管理处日日常财务务工作；受理管理理区域内内所有投投诉；受理设备备设施报报修；办理大件件物品放放行手续续；办理管理理区域出出入证（临临时出入入证、施施工人没没出放证证等）；办理电话话开通、迁迁移或对对调手续续；办理临时时用电、动动火专用用

8、手续；办理商务务事务。（二）办公公室、文文化专干干的工作作任务及及职责范范围办公室、文文化专干干是负责责管理处处办公室室工作，负负责管理理处日常常财务工工作，档档案管理理，监督督各部门门工作情情况，负负责社区区文化服服务。办公室、文文化专干干主要职职责如下下：管理处办办公室日日常工作作安排。负责档案案管理工工作。对秩序维维护、保保洁绿化化、工程程维修组组的工作作进行监监督。对房屋使使用情况况进行监监督、检检查，防防止房屋屋受损。组织管理理区域内内社区文文化活动动。（三）工程程维修组组工作任任务及职职责范围围工程维修组组的主要要工作任任务是实实施管理理区域内内工程管管理，保保障设备备、设施施正常

9、运运行。具具工程维维修给的的管理具具有严密密的科学学性和较较高的技技术性。它它是反映映服务水水准、良良好形象象和声誉誉的重要要标志。工程部的职职责范围围如下：负责管理理区域内内电力系系统、电电讯系统统、供水水系统的的运行管管理，维维护保养养和故障障检修。负责管理理区域内内公共设设施、设设备的维维护保养养。负责对室室内设施施、设备备提供有有偿维修修组服务务。对管理区区域所有有房屋进进行维护护、保养养。（四）保洁洁绿化组组的工作作任务和和工作职职责保洁、绿化化组的工工作任务务主要是是保证管管理区域域内的环环境卫生生、对管管理区域域内花草草树木进进行维护护，是物物来管理理对外的的窗口，搞搞好该项项工

10、作对对体现我我公司的的形象具具有重要要的意义义。保洁、绿化化组的工工作职责责：负责公共共区域的的清洁卫卫生和保保洁服务务。保护管理理区域内内的绿化化不被践践踏，并并对其进进行精心心修剪和和专业养养护。（五）秩序序维护组组的工作作任务和和工作职职责秩序维护组组的工作作任务主主要是维维护管理理区域内内的治安安秩序工工作，消消防管理理及宣传传工作，配配合公安安部门打打击各类类违法犯犯罪活动动等。由由于“金苑阁阁 ”是高尚住住宅小区区，对秩秩序维护护工作要要求较高高，所以以我公司司对该项项工作给给予特别别重视。秩序维护组组的工作作职责：负责做好好“防火、防防盗、防防爆、防防破坏”的四项项工作，维维护治

11、安安秩序。严格治安安管理，做做好来访访及加班班登记、电电视监控控、全天天24小小时巡查查、进出出货物检检查等治治安防范范工作。严格消防防管理，落落实消防防责任制制，及时时消除水水险隐患患。积极配合合公安部部门，打打击管理理区域内内及周围围发生的的违法犯犯罪活动动。负责对管管理区域域内各住住户治安安、消防防工作的的宣传、指指导和监监督。抓紧好秩秩序维护护队伍业业务培训训。三、管理处处管理机机制我公司为充充分调动动员工的的工作积积极性，提提高服务务质量，增增加自觉觉性，变变被动为为主动，采采取有效效的激励励机制，全全员质量量监督机机制，信信息反馈馈机制。激励机制：（见图图）1、让员工体现自我价值；

12、2、让员工充实自己，提升自己；3、让员工倍感团他温暖；4、营造强制分配式目标管理迈向自主目标式管理氛围；5、年评获得优的个别组团，将予以奖励，发给荣誉证书。 优秀员工年评个人奖励月评业务学习周次3次未达标3次获奖OK达标次数最多组团奖励季评业务争鸣月次组团奖励季评业务竞赛季次业务能手年次管理目标评月撤换组长达标量化标准周次2次未达标调离岗位图二 管理理激励机机制图1、实行目目标管理理方式，给给每一项项工作设设定量化化目标，达达标者将将受到奖奖励，超超目标者者，根据据量化次次数，每每季度评评选先进进予以鼓鼓励。全全年获得得先进荣荣誉次数数最多的的将评为为优秀标标兵，给给予奖励励；每周组织进进行业

13、务务学习和和提高，每每月举行行一次总总结会，选选最佳团团队，营营造人人人爱岗位位、爱专专业、爱爱社区的的精神氛氛围，让让员工感感到平凡凡的工作作中有学学不完的的知识，只只要努力力工作就就可得到到提升，从从而得到到人们的的尊敬、赞赞赏，体体现人生生价值，实实现人生生的理想想；3、对个人人进行量量化考评评，连续续二个月月考评分分未达标标员工，可可解聘。全员全过过程质量量监督：（见下下图）管理处实行行全员、全全过程质质量监督督，由管管理处组组成质量量监督小小组，对对员工每每天量化化考核评评分制。以以管理处处主任为为为组长长，各组组长为成成员组成成的质量量监督组组对各部部门目标标实施效效果每周周评分，

14、并并予以公公布，对对最后一一名者利利用工作作业余时时间对其其培训，连连续二次次接受培培训的，将将予以解解聘。主任量化标准不定期抽检现场指导是否达标第二次第三次YES第一次管理处质检组培训每月考评每周抽查管理目标部门持检小组NO继续上岗不定期抽检量化标准每月考评每周抽查是否达标部门员工量化标准第三次NO现场指导第二次解 雇第一次YES图三 质检督督导流程程图信息反馈馈机制给各类信息息设定反反馈时间间表，并并纳入量量化考核核范围，不不论何种种原因，凡凡书面涉涉及住户户之资料料，都应应在488小时之之内送达达物管员员处进行行筛选清清理，统统一处理理。凡设备故障障排除、治治安问题题处理、社社区文化化活

15、动、住住户投诉诉处理，完完成反都都应填写写总结和和分析报报告（其其中包括括叙述情情况发生生原因、处处理结果果和相关关改进建建议），三三天之内内送达物物管员处处归档。第二节 工作作计划依据管理方方式和管管理运作作流程，我我们将工工作计划划分为前前期准备备和常规规管理两两部分，按按照轻重重有序、科科学实效效的原则则，拟定定如下管管理工作作计划。一、前期管管理工作作计划前期管理工工作计划划表序号项目内容时间备注一组建物业管理队伍1、人员的的选拔；2、人员的的培训；3人员的上上岗。5天二完善管理及及办公条件1、安排管管理用房房；2、安排员员工宿舍舍；3、管理用用物质装装备。5天与同时进行三制定管理规章

16、制度1、制定切切合实际际的各项项制度；2、引入IISO990022质量保保证体系系。5天与同时进行四物业的验收与接管1、依据标标准，逐逐项检查查发现问问题，督督促整改改；2、办理书书面移交交手续，做做好遗留留工程备备案。3天五档案的建立和管理1、收集档档案资料料；2、科学分分类；3、建档；4、运用。15天二、常规管管理工作作计划常规管理工工作计划划表序号项目内 容容时间备注一房屋及公共共设施维护保养养1、制定房房屋保养养和维护护计划方方案；2、对房屋屋作全面面检查；3、对房屋屋进行全全面维护护；4、房屋的的正常保保养服务务。接管之日起起二机电设备的的维修养养护1、设备的的基础资资料管理理；2、

17、设备的的运行管管理；3、设备的的保养维维修管理理；4、设备能能源和安安全管理理。接管之日起起三秩序维护管管理1、治安管管理；2、交通、车车辆管理理；3、消防管管理。接管之日起起四智能化设施施管理1、智能化化设施的的维护；2、智能化化系统的的完善。接管之日起起五小区环境管管理1、园林绿绿化管理理；2、清洁卫卫生管理理。接管之日起起六财务管理1、财务帐帐务。接管之日起起七社区文化活动开展1、社区宣宣传；2、举办社社区活动动；3、提供社社区服务务。接管之日起起八便民服务1、为住户户提供便便民服务务。接管之日起起三、管理处处工作流流程及工工作标准准1、工作流流程“金苑阁阁 ”物业管管理处整整体动作作流

18、程物业接收收与接管管程序房屋室内内维修程程序办理业主主入住程程序治安交通通管理程程序档案建立立程序消防应急急处理程程序业主、住住户、经经营户投投诉处理理程序机电设备备维修程程序住宅装修修管理程程序公共设施施维修养养护程序序机构组建拟制管理方案准备入住资料制定规章制度队伍组织培训联系协助单位，督促时整改熟悉物业情况、汇总遗留问题物业验收接管办理入住手续监督违章装修装修验收装修审批搬迁入住/经营建立各类档案日常管理小区事务房屋及公共设施维修保养档案管理治安管理交通停车场管理消防设备养机电设备养护家政服务小区绿化清洁卫生内部管理与监督搬迁入住/经营保洁管理理程序绿化管理理程序图一 物物业管理理处整体

19、体运作流流程图接收全套建筑施工资料：政府批文、红线图、总平面图；供水、供气及公共设施线路图；消防设施图；停车场与交通通道图；机电设备说明书、合同、保险合同、保修协议；操作设备、维修养护说明书及图纸资料、建筑物、构筑物施工图；建筑物经济技术指标统计表。汇同地盘监理公司、施工队，进行质量验收，如实填报质量验收单，向施工单位出具验收整改通知、明确复检日期与罚则并与施工单位签订保修期内维修协议。对楼宇以不定数目单元为单位模拟居住，测定综合居住指标，发现隐患及时整改。抄水、遇表底数，输入电脑备案，开始严格控制水、电的用量情况。归类整理保修项目、期限、标准、责任、方式等有关资料及重大保修项目附细则与图纸。

20、填报书面移交手续、签署物业管理正式接收文件、接管、进住。图二 物物业接收收与接管管程序流流程图在派工板上登记工人去向交回派工单元并交已收维修费班长据申报填派工单维修申报，填写维修申报表维修工完毕，请住户在派工单上签认工人准备工具重大维修项目表生星期将汇总派工单交物业部回访维修员汇总派回访结果反馈工程训主管处理工程部主管到现场查看提出方案、监督维修图三 房屋室室内维修修程序流流程图入伙通知书购房合同业身份证常住人口1寸照片提交资料填写业主资料前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业主宣言区域防火责任协议书物业管理处装修申请表阅读有关协议文本、询问、咨询前期物业管理服务协议小区房屋装修协议小区业

21、主宣言区域防火责任协议书签订有关协议装修押金物业管理费装修垃圾清运费财务缴费验收房屋有其它质量问题的房屋处理刻管员带领业主验房抄读水表、电表底填写房屋质量表业主签字通知业主验房开发公司工程部整理资料、入电脑、归档发放钥匙登记发放钥匙登记通知业主验房整理资料、入电脑、归档图四 办办理业主主入住程程序流程程图定岗值勤检查登记交由管理处主任阅后，编号存档及时处理作好记录发现问题流动巡逻报警紧急情况通知保安部主管流动巡逻队紧急处理记录图五 治治安交通通管理程程序流程程图收集：工程技术、维修、改造资料；业主及租户资料、证件，购、租合同，装修资料；历次管理活动的书面、音像记录。整理分类：产权材料；技术资料

22、；住房资料、按栋分类，包括电脑磁盘、登记表、登记册、购（租）房合同、证件、装修审批表；管理工作资料记录；管理处文件、通知、资料、历次活动记录；管理规章及内部管理制度。归档；根据档案条例分类保存、输入电脑管理。利用：按规定借阅、利用。图六 档档案建立立程序流流程图接到报警判断地点，立即派人到报警点误报：查明原因并处理记录在案。灾情严重：打为警119，通知消防主管，管理处主任。灾情轻：通知保安人员自行处理检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他消防设施。切断煤气及市电供应，转换事故电源。组织保安人员赶到现场组织救火。组织有员疏散，进行安全保护监测火势情况，坚守消防中心岗位。清理火灾

23、现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报。图七 消消防应急急处理程程序流程程图管理人员接待业主、住户和经营户来访投诉责任人采取正确方法处理投诉处理单第一联交责任部门责任人签收管理人员根据反映内容填写投诉处理单。处理完毕交物业部签收并转交行政办事员投诉处理单第二联交行政管理员保存备查信息反馈至主任，主任采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉行政管理员统一编号装订投诉处理单，回访表。交档案管理员归档保存行政管理人员回访，并填写投诉回访表；业主、住户和经营户签证每月整理、汇总所有投诉填写投诉统计表、分析投诉重点、类别涉及部门等信息。图八 业业主、住住户投诉诉处理程程序流程程图组织维修人

24、员至现场维修。工程部主管审批，交专业组。填写设备维修申报单。出现运行故障，申报维修。本单位无法维修，填写外委维修单报主任批后实施。报有关单位至现场指导监督维修。交档案管理员存档维修完毕检验，试运行合格。主管报主任做好维修记录图九 公公共设备备维修程程序流程程图业主签订装修管理协议，领取装修审批表。告知业主装修须知。业主填写审批表，交物业部房管员。施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件。业主、施工责任人各执一份审批表，缴纳装修押金，装修垃圾清运费。施工人员填写安全保证书和施工人员登记表，领取施工许可证及装修人员出入证。物业部房管员、消防员、追踪监督施工状况，日巡视施工现场四次。住宅

25、装修竣工、及时进行装修验收，业主及相邻有关业主验收住宅，签署验收意见。报物业部房管员验收，并签署验收意见。保证期到后办退还押金手续。图十 住宅装装修管理理程序流流程图月编制施工方案，报有关部门审批。重大项目专业组分工，实施方案准备工具材料。管理员、房管员日常巡视检查或其它途径发现问题，填维修申报单。监督指导归档保存维修完毕后，经验收合格，填写维修记录表。维修人员到现场维修。工程部负责人签收维修申报单。反馈图十一 公共共设施维维修养护护程序流流程图清洁部主管巡视检查现场指导发现问题，填写卫生保洁问题统计表，提出整改意见，主管安排人员迅速解决。保洁组填写每日清洁检查日检表督导整改情况主管复查填写统

26、计表图十二 保洁洁管理流流程图绿化流程 记录 责任人人制定年度绿化工作计划计划批准制定绿化考核标准季度检查年度绿化工作计划绿化组绿化养护管理基本要求和标准绿化养护检查记录图十三 绿化化管理程程序流程程图工作标准：（1） 物业部管理理工作标标准（2） 督察调度工工作标准准（3） 房屋及公用用设施维维修、养养护工作作标准（4） 机电设备管管理工作作标准（5） 治安交通管管理工作作标准（6） 清扫保洁管管理工作作标准（7） 消防管理工工作标准准（8） 绿化工作标标准第三节 物质质装备计计划物质装备按按照必须须实用、节节俭的原原则，经经预算做做如下计计划：管理用房计计划：一一套（含含办公室室、秩序序维

27、护宿宿舍、保保洁宿舍舍），由由开发商商交物业业管理公公司无偿偿使用。器械、工具具、装备备以及办办公用品品计划 单位：元类别编号名称数量单位单价合计备注维修工具175型室内内疏通机机1台1800.001800.002冲击钻1台1400.001400.003手枪电钻1台400.000400.0004铝合金梯1把500.000500.0005管钳2把30.00060.0006扳手1套120.000120.0007电工工具1套100.000100.000小计4380.00绿化工具8锄、铲、镐镐、刀、剪剪1批100.000100.000小计100.000清洁工具9垃圾周转车车1台600.000600.0

28、00小计600.000通讯器材10对讲机3台1000.003000.00小计3000.00办公用品11办公桌椅2套400.000800.00012文件柜、保保险柜1批1600.00400.00013办公电脑1台4500.004000.00小计5200.00其它费用14食堂开办费费用1000.00小计1000.00总计142800.000第三部分 管理理人员的的配备、培培训和管管理第一节 管理人人员的配配置我公司在“金苑阁阁”物业管管理处人人员的配配置上，按按照“人尽其其用”，“学历+经验”的相结结合原则则。录用员工时时，必须须先培训训，后上上岗，管管理人员员1000%执证证上岗，另另外，必必须

29、有足足够的人人才储备备，在自自有人员员中，高高层领导导及主要要技术骨骨干从郴郴州百仕仕达物业业管理有有限责任任公司调调用。百仕达物业管理有限责任公司物业管理处主任一人保安组七人保洁 绿 化组四人四人维修组一人物管员一人管理处内部部人员配配置图人员配置说说明：管管理处拟拟配备各各类人员员14名，其其中管理理人员22名，各各部工作作人员110名。第二节 管理人人员的培培训企业的竞争争是人才才的竞争争。而人人才的竞竞争关键键在于企企业是否否能最大大限度地地开发人人力资源源。要求求实现管管理人员员素质的的现代化化，必须须规范企企业的培培训制度度，把培培训作为为企业的的发展战战略常抓抓不懈。我我们确定定

30、了极具具针对性性的物业业管理人人员培训训目标。严严格按照照ISOO90002标准准，确立立了全员员终身培培训计划划。公司司划拨专专项培训训经费，用用于购买买培训所所需设备备、落实实培训师师资力量量和培训训场地等等。采用用先进的的培训手手段，全全方位，多多层次地地传输新新理论，传传授新技技术。重重点开发发智能化化培训、电电脑培训训和物业业管理培培训，提提高员工工的综合合素质，为为物业管管理培养养复合型型人才。同同时，我我们确立立了“全员培培训、全全过程考考核”的培训训方针，使使培训真真正落实实到实处处。一、培训系系统的构构成图一目标计划二四岗位应用组织安排三考核评价构成图说明明：1、我们根根据“

31、金苑阁阁”物业小小区物业业管理的的特点，确确定目标标，并拟拟订计划划,根据培培训计划划进行落落实，灵灵活运用用合适的的训练形形式和方方法，使使培训获获得预期期的效果果。2、培训的的考核与与评估是是培训工工作的一一个极其其重要的的环节，我我们籍此此充分了了解培训训功效，掌掌握员工工的接受受效果。3、最后根根据评估估考核，及及时调整整培训思思路，确确定今后后培训工工作重点点。并把把理论运运用到实实践工作作之中，使使培训工工作真正正落到实实处。4、培训的的组织形形式公司凭借物物业管理理技术指指导培训训中心的的优势，在在培训中中心的调调控监督督下，由由“金苑阁阁 ”管理处处具体落落实执行行。二、培训目

32、目标我们的培训训目标是是：通过过培训，提提高员工工的文化化素质、业业务技能能和管理理服务水水平，为为“金苑阁阁 ”培养一一支品质质优良、专专业过硬硬的物业业管理队队伍，使使其物业管管理更加加富有成成效。三、培训内内容1、新员工工入职培培训：A、企业培培训：企企业发展展史、企企业经营营方针、企企业理念念、企业业精神及及管理目目标等。B、员工手手册培训训：员工工守册、礼礼仪行为为规范、职职业道德德教育等等。C、小区管管理处概概况培训训：“金苑阁阁”概况、物物业管理理目标、管管理规章章制度、管管理架构构等。D、物业管管理基础础知识及及强化服服务意识识的专题题培训。E、军训与与参观学学习。2、岗位专专

33、业技能能培训：A、基本技技能培训训：相应应岗位的的专业知知识、质质量执行行标准、质质量考核核标准等等。B、新技术术（能）培培训：智智能化技技术、信信息网络络技术、新新设备仪仪器的使使用与管管理技术术等。3、素质提提高培训训：A、管理人人员实行行常规培培训，即即坚持每每月写一一篇体会会，读一一本专业业的好书书，参加加一次讲讲座，参参与一次次竞赛。B、操作层层自我开开发培训训：利用用社会办办学条件件，进行行有关学学历、职职称的4、新政策策、新理理论培训训：新的全国物物业管理理条例及及相关法法律法规规文件、竞竞争企业业新动向向等。5、培训者者培训：培训者更新新知识及及观念，吸吸纳新理理念，不不断创新

34、新培训工工作思路路的培训训。四、培训方方式1、在职进进修：主主要形式式有专题题研讨、实实际案例例分析、模模拟实践践演练、现现场参观观研修、常常规集中中授课、讲讲座等。这这种培训训以公司司出资自自培为主主。2、脱产进进修：外外出参观观学习、短短期研修修班、外送送专职培培训。公公司出资资，派人人参加培培训学习习。3、自我培培训：主主要是电电大、夜夜大、函函大等形形式。五、培训计计划1、第一阶阶段：入入职培训训、岗前前培训计计划公司将集中中组织入入职培训训和岗前前培训。培培训内容容分为44个方面面：封闭闭培训、集集中培训训、上岗岗实习、接接管准备备期培训训。具体体计划如如下：“金苑阁 ”小区物物业管

35、理理员工入入职及岗岗前培训训计划阶段天数培训内容培训人培训对象一1天军训武警部队全体员工二半天企业概况及及经营方方针、企企业理论论和企业业精神总经理全体员工半天“龙泉名都都 ”小区概概况、管管理目标标及管理理规章制制度副总经理全体员工半天标书内容讲讲解讨论论主任全体员工三半天员工守册、理理论行为为规范守守册、物物业管理理知识主任全体员工1天岗位与各种种业务培培训：岗岗位职责责、工作作流程、质质量标准准各部门主管管全体员工四1天各部门、岗岗位人员员互相应应岗位学学习ISSO90002的的工作质质量标准准培训副总经理全体员工五半天房屋验收移移交程序序半天保密知识培培训六半天消防安全、应应急常识识半

36、天考试培训地点根根据实际际情况另另定。2、第二阶阶段：管管理期培培训“金苑阁”接管后后，随着着各项工工作的不不断深入入，为确确保管理理人员严严格按程程序操作作，规范范服务，提提高水平平，我们们将在入入职培训训的基础础上，进进一步开开展，具具体计划划如下：管理处员工工培训计计划培训主题培训人培训对象备注智能化设施施简易维维修知识识操作层员工工物业管理现现状及发发展趋势势管理人员岗前培训总总结表彰彰操作层员工工企业文化建建设初探探管理人员条例、细细则及及有关法法则操作层员工工公共关系原原理管理人员怎样接待住住户及处处理投诉诉的艺术术操作层员工工企业管理学学管理人员优秀大厦的的评比标标准操作层员工工

37、怎样杜绝违违章操作层员工工如何切实提提高服务务水准操作层员工工人事管理技技巧管理人员怎样有效调调动工作作的积极极性操作层员工工房地产基础础知识管理人员怎样作好上上门服务务工作操作层员工工机电设备的的原理与与维护管理人员怎样开展班班组建设设、增强强凝聚力力操作层员工工怎样当好部部门主管管管理人员内务管理操作层员工工六、培训的的评估考考核1、培训前前考核：了解员员工的现现状，制制订切实实可行的的培训计计划，确确定员工工培训的的需求方方面。2、培训中中考核：技术（能能）方面面的培训训，要根根据实际际情况，边边培训、边边考察，理理论与实实践相结结合，便便于了解解员工是是否按培培训要求求和标准准指导工工

38、作，对对没有按按要求做做的员工工进行督督导和指指正。3、培训后后考核：分为实实操考评评和书面面考评两两种，反反馈培训训绩效，把把考评的的结果作作为考核核员工综综合培训训成绩的的主要依依据。第三节 管理理人员的的管理管理人员是是我们最最宝贵的的资产。我我们强调调人力资资本增值值目标优优于财务务资产增增值的目目标。我我们认为为，企业业只有管管好人，才才能管好好事。所所以从这这层意义义上来说说，经营营企业其其实就是是做人的的工作。而而做人的的工作，应应在自我我培养与与开发的的同时，积积极外部部招聘引引进，为为引进培培养一支支过硬的的员工队队伍。我我们的人人员管理理的宗旨旨是以人人为本，善善待员工工，

39、规范范管理，人人尽其才才。在“金苑阁阁 ”物业管管理工作作中，我我们创立立了旨在在对人才才创造力力进行管管理和对对人才潜潜能进行行开发的的人才资资源管理理体系，启启动“四优”工程，即即：选优优、培优优、用优优、留优优。我们们将秉持持郴州百百仕达 公司的的人才观观。运用用压力机机制和激激励机制制，量才才录用，知知人善任任，为人人才的培培养创造造良好的的空间。最最终激励励员工为为企业尽尽心竭力力，追求求人才资资本增值值。我们们的人员员管理体体系由五五部分组组成：（见见下图）人员管理素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考核工作岗位设计合理配置人力制订规范管理形象规范管理工资福

40、利等物质保障荣誉晋升等精神奖励量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合一、确定标标准、严严格招聘聘我们在物业业管理工工作实践践中形成成了自己己的用人人标准，比比较突出出的做法法是：重重品德修修养，热热爱物业业管理行行业，讲讲奉献、能能吃苦；重工作作能力，要要求员工工一专多多能；重重学历水水平，坚坚持在高高学历中中选择录录用管理理人员。管管理队伍伍年龄因因岗而异异，合理理优化，既既稳健经经营，同同时又充充满锐气气。“金苑阁 ”小区管管理处遵遵循上述述用人标标准，确确定了以以下几项项硬性指指标：1、知识层层次：为为了符合合该市场场物业管管理的要要求，管管理层人人员除要要求1000%的的大专以以上文化化程度以以外，部部分岗位位高学历历专业技技术人才才。操作作层人员员全部要要求高中中以上文文化；维维修岗要要求全部部持证上上岗。2、录用考考核：所所有管理理人员，除除经过正正常的笔笔试、面面试、心心理测试试等录用用考