张家港项目行销企划书项目分析及定位73012.docx

《张家港项目行销企划书项目分析及定位73012.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《张家港项目行销企划书项目分析及定位73012.docx（29页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、张家港项目行销企划书项目分析及定位一、项目概况 1、位置 本项目位于于暨阳湖湖区东侧侧，南临临南二环环路，西西接金港港大道。 2、技术经经济指标标 占地约188公顷，规规划总建建筑面积积约300万平方方米（其其中住宅宅约244万平方方米，地地下室面面积约66万平方方米） 3、地块形形态 整个地块呈呈南北狭狭长走势势，东西西长约2250米米，南北北长约8850米米。 4、交通 9路（东线线、西线线）、2212路路、2113路均均在本案案附近有有站点（暨暨阳湖站站），去去汽车站站、图书书馆、人人民医院院、市中中心等都都很方便便。 5、周边配配套 公园：西侧为为市政府府投资兴兴建的占占地4.41平平

2、方公里里的暨阳阳湖生态态园区，同同时还规规划有地地下信道道和本项项目融为为一体；北面还还有一个个小公园园。 学校：暨阳湖湖实验中中学、张张家港第第四中学学（将搬搬迁） 医院：北侧为为总投资资约为33.5亿亿元的市市最大的的民营和和康健中中心澳洋医医院。 菜市场场：暨阳阳湖菜场场。 商业：九洲家家具装饰饰城、张张家港国国泰服装装工业园园、五星星电器、大大富豪布布艺城、欧欧派橱具具、名诚诚布艺展展示中心心、百盛盛布艺、大大自然家家居等，而而且本项项目距市市中心步步行街约约为15500米米。 餐饮：地中海海大酒店店、花中中城大酒酒店、绿绿色田园园酒店、扬扬名阁大大酒店、天天地豪情情大酒店店、新京京华

3、大酒酒店、巴巴属演义义酒店、海海天假日日大酒店店、圣淘淘沙咖啡啡厅、金金粉世家家等。 本案的生活活商业娱娱乐等配配套都集集中在本本项目北北侧沿金金港大道道的两侧侧，尤其其是在南南苑西路路以北。配配套齐全全，学校校、医院院、市场场、公园园、餐饮饮等一应应俱全，距距步行街街只15500米米的距离离。 二、项目SSWOTT分析1、优势分分析 配套齐齐全，周周边衣食食住行齐齐全。 交通通方便，去去市中心心也才22、3分钟车车程。 本项项目地块块大，形形状较为为规整，可可以做出出较好的的绿化和和公建配配套，如如建湿地地公园、功功能会所所等。 本项目目的产品品多样化化，小高高层、高高层、独独栋联排排迭加别

4、别墅都有有涉及。 本项目目靠西面面因为有有占地44.411平方公公里的暨暨阳湖生生态园区区正在兴兴建，所所以小区区内靠西西面的住住宅将会会有很好好的景观观，其价价值也会会有很大大的提升升。 项目规规划中有有地下道道路直通通，不需需穿越金金港大道道就可进进入生态态园区，将将暨阳湖湖生态园园区变成成项目的的后花园园，与其其它周边边近湖的的地块相相比有较较大的优优势。 市最大大的民营营和康健健中心澳洋洋医院建建成后无无形中会会成为本本小区的的配套设设施。 小小区内部部将规划划建设一一个江苏苏地区尚尚无的湿湿地公园园。全省省首创的的规划优优势，会会形成项项目的重重要卖点点2、劣势分分析 本项目目临南二

5、二环路和和金港大大道两条条主干道道，临街街部分住住宅会有有噪音和和空气污污染的影影响，但但本项目目沿道路路的部分分会有大大面积的的绿化带带，会减减少这方方面的影影响。 本项目目附近缺缺乏一些些基本生生活配套套，如超超市、商商场、便便利店等等。 项目地地块的南南北狭长长，在建建筑单体体排列会会带来难难度。 项项目与华华西公司司地块相相比，位位于暨阳阳湖的东东面，南南面的景景观和其其相比存存在劣势势。华西西公司地地块南面面临湖，优优于本案案。这在在规划设设计是要要考虑建建筑的朝朝向。可可设当往往西面暨暨阳湖方方向偏移移。 项目用用地中需需配合市市政工程程进行绿绿化设计计，减少少了可建建面积，增增加

6、开发发成本。3、机会分分析 20004年是是张家港港房地产产销售形形式比较较紧张的的一年，但但随着城城市建设设速度的的加快、土土地成本本及楼盘盘品质的的提高，该该市的房房地产会会在新的的一年回回暖。 张家港港政府为为支持小小高层和和高层项项目，出出台了政政策：220077年12月31日前前在张家家港购买买小高层层、高层层维修基基金只需需按多层层交纳；对小高高层、高高层的业业主实行行电梯运运行费政政府补贴贴方式。这这些政策策必然会会有利于于本项目目中的小小高层、高高层项目目的销售售。 暨暨阳湖生生态园区区的建成成，加上上周边多多个楼盘盘的落成成，本项项目会形形成为湖湖滨高档档住宅区区，必然然会给

7、本本项目提提升档次次。 本项目目开发商商的实力力和品质质在本市市都有很很好的口口碑，这这也给本本项目带带来了好好的形象象。4、威胁分分析 周边的的几个竞竞争个案案会对本本项目造造成一定定影响，如如南城花花园（在在售）、圣圣淘沙花花园、城城市绿洲洲、东湖湖苑等，而而且华西西房地产产公司在在本项目目不远处处就有一一块地要要开发。 张家港港第四中中学的搬搬迁将会会给本案案未来配配套诉求求带来一一定影响响。 产品同同质性，诉诉求相同同性的情情况将给给本案营营销带来来抗性。一、市场定定位 1、总体定定位 暨阳湖畔?豪情人人生 30万平米米生态湖湖景生活活领地 全城首首创湿地地活水全湖景景观国际际化精品品

8、社区 支撑点： 符合暨暨阳湖的的定位：暨阳湖湖将建成成集休闲闲、娱乐乐、度假假、居住住为一体体的，体体现生态态园林特特色的新新城区，并并将成为为长江三三角洲旅旅游圈内内的一个个新亮点点。 暨阳湖湖生态园园区珍稀稀的景观观资源是是本案的的一大支支撑点。 项目独独有的生生态湿地地景观，45以上的超高绿化，加上4平方公里面积的暨阳湖生态园区，将成为城市绿核，使项目成为真正的生态居住圈。 生态居居住圈体体现项目目引入暨暨阳湖水水，再经经小区净净化后流流入暨阳阳湖，与与暨阳湖湖水形成成循环不不断的亲亲密关系系。 暨阳湖湖生态园园区内将将建成商商业贸易易开发区区域、休休闲娱乐乐开发区区域、基基础教育育开发

9、区区域和旅旅游度假假开发区区域，及及湖滨游游乐场、露露天剧场场、露天天游泳池池、儿童童世界、游游艇设施施、水幕幕电影等等游乐项项目。这这些设施施与项目目内部设设施将会会形成互互补作用用，使客客户享受受到生态态居住圈圈的动人人魅力所所在。 项目将将通过引引入三级级瀑布。 项目的的25万平平米的超超大规模模，可以以支撑 项目255万平米米的超大大规模，体体现了华华兴公司司的强大大实力和和品牌追追求。 园区概概念规划划由美国国HILLL景观观设计公公司中标标，园区区从规划划设计到到建设管管理都严严格遵循循生态化化理念和和技术要要求进行行操作，力力争建成成体现当当代生态态水准的的城区第第一家。 不利点

10、 在生活活氛围上上，目前前还有待待进一步步等待人人气的聚聚集。 如项目目规划为为纯住宅宅的话，则则暨阳湖湖的旅游游资源将将无法为为项目所所用，又又资源浪浪费之嫌嫌，入宝宝山而空空手回。 解决方案： 设计部部分商业业配套设设施，结结合项目目会所，运运动休闲闲设施，形形成项目目的公建建配套区区。 结合旅旅游地产产概念设设计产权权酒店，吸吸引投资资客和未未来暨阳阳湖的旅旅游客户户，充分分创造项项目附加加值。 2、住宅产产品定位位 全城首创湿湿地活水水全湖景景观运动主主题式住住宅社区区 支撑点： 项目湿湿地景观观资源，具具有独一一无二的的产品卖卖点。 引入暨暨阳湖的的湖水加加上湿地地净化系系统，带带来

11、活水水景观的的特点，有有别于其其它通过过机械式式净化的的水景。 项目不不是亲水水住宅，而而是水主主动亲近近人，可可步行进进入的湿湿地花园园，流动动的活水水景，潺潺潺的瀑瀑布等都都会带动动水来到到住户的的身旁。 不利点： 市场上上泛滥的的水景住住宅，亲亲水住宅宅，生态态住宅，园园林住宅宅使目标标客户难难于分辨辨项目与与他们的的区别。 当地客客户对新新事物的的接受度度存在差差异。 后续对对项目生生态系统统的维护护，如无无法持续续的进行行有效的的维护将将会使小小区的景景观名不不副实。 解决方案 加强湿湿地概念念的宣传传，以区区别本案案与其它它混淆产产品的差差异点，诉诉求真正正的生态态社区理理念。 到

12、上海海，北京京等地参参与楼盘盘评比，拿拿个奖回回来，为为张家港港争光添添彩，让让当地的的目标客客户从心心理上更更快的接接受本案案。 找一家家著名的的，有管管理生态态住宅的的物业管管理公司司，解决决后顾之之忧。 建设样样板示范范生活特特区，给给市场目目标消费费群体和和业界直直观的居居住体验验。 3、别墅产产品定位位 张家港顶级级富绅名名流全湖景景观生态态豪华官官邸 国际化化低密度度私家别别墅 中产阶级顶顶级享受受海派景景观花园园别墅式式洋房 潮流生生态居住住模式，尊尊贵上层层生活享享受 支撑点： 与暨阳阳湖生态态园区连连成一片片，同一一规划。 目前市市场上没没有真正正的顶级级别墅。 靠近市市区的

13、别别墅价值值更高。 张家港港有别墅墅的市场场。 项目附附近具备备别墅的的开发条条件，这这一点只只有秀水水度假别别墅可媲媲美。 不利点： 高端客客户的市市场透明明度不高高，而且且比较分分散，广广告宣传传力度和和手法上上需要突突破。 高端产产品的高高价格与与目标消消费群体体的惯性性价格接接受思维维之间的的距离。 不是纯纯别墅区区。 解决方案： 以“顶级的的规划设设计、顶顶级的自自然配套套、顶级级的生活活环境、顶顶级的身身份象征征”为诉求求的“顶级人人生”概念推推广本案案别墅部部分的产产品，在在凸显产产品里本本身的同同时，引引导并建建立起市市场目标标消费群群体对高高端价格格的认同同度。 塑造湖湖景纯

14、生生态别墅墅产品，诉诉求依托托旅游资资源的产产品投资资性，宣宣传范围围不局限限在张家家港地区区，可以以在江阴阴、常熟熟，苏州州等地进进行全面面推广（根根据产品品量体决决定）。 强化暨暨阳湖的的“社会影影响、政政府政策策、旅游游发展、地地产前景景”的四大大价值。 针对项项目不是是纯别墅墅区的限限制，强强化项目目近市中中心，周周边配套套完善，离离尘不离离城的优优点。 4、商业产产品定位位 服务社区生生活精致沿沿街双层层花园景景观店铺铺 支撑点 暨阳湖湖生态园园区带来来旅游的的商业价价值。 目前社社区商业业地产存存在空白白，但弥弥补的前前提是：在不破破坏社区区景观面面的情况况下，对对住宅社社区的生生

15、活配套套的适当当补充完完善。 项目地地块沿金金港大道道布置（别别墅区段段不建议议沿街规规划布置置），住住宅区段段可规划划沿街的的门面房房。 5、产权式式酒店定定位 五星级精装装休闲度度假酒店店 支撑点： 作为项项目产品品形态的的补充，最最大限度度的挖掘掘暨阳湖湖生态园园区的旅旅游资源源，为项项目创造造最大的的利润。 目前张张家港市市场上没没有同类类个案。 张家港港目前只只有一家家五星级级酒店。 目前张张家港正正在创建建“中国优优秀旅游游城市”，如成成功将推推动本地地的旅游游经济的的快速发发展。 产权式式酒店是是目前市市场较受受欢迎的的投资产产品，容容易帮助助本案创创造更多多的开发发利益。 二、

16、目标客客源定位位 住宅部分 1、客源分分布 张家港地区区 （政府公务务/自由职职业者/外企主主管/私营业业主/金融法法律） 周边乡镇地地区和苏苏州地区区其它城城市 （自由职业业者/私营业业主/投资客客） 外地客源 （江浙，上上海一带带、台商商、部分分外商） 2、收入水水平 根据项目住住宅的市市场定位位来看，本本案住宅宅的客户户应12218万以以上的自自备款，月月入在77000080000元左左右。 3、购买目目的 二次改善置置业居多多，追求求顶级的的生活环环境，希希望实现现自己理理想居住住方式，进进一步提提升社会会。 4、共性 有较强的的经济基基础，期期待社会会地位提提高。 有良好的的收入预预

17、期，对对未来有有较高的的信心。 渴望超前前，向往往国际化化的生活活标准。 有良好的的见解和和自己对对生活的的主张。 理性消费费为主，对对品牌认认同度高高，受攀攀比等心心理因素素的影响响。 一步到位位概念强强，注重重智慧安安保设施施和生活活私密感感。 5、关注要要素 大环境： 绿化环境/区域价价值/城市发发展方向向/交通配配套/商业配配套 内部环境境： 整体规划布布局/建筑密密度/外立面面/高标准准建材/车库/绿化环环境/亲水水水景/植被密密度/坡地起起伏/私密感感 公用设施/会所配配套/休闲健健康 智能安保/可视对对讲/宽带网网络/监控设设施/卫星电电视 物业服务/物业品品牌/物管标标准 别墅

18、部分 1、客源分分布 张家港地地区 （企业老总总/台商，外外商/私营老老板/高级金金领、主主管/） 苏州地区区和周边边乡镇区区域的客客源 （企业老总总/台商，外外商/私营老老板/高级金金领/） 外地外籍籍客源 （江浙、上上海一带带大投资资客户） 2、收入水水平 有较强的经经济基础础，事业业有成，自自备款在在85万2600万左右右，月入入在1220000400000元元左右。 3、共性 事业有成成，已有有一定的的社会地地位。 希望更好好的享受受生活。 希望拥有有自己的的私人领领地，无无拘无束束的生活活。 希望有高高档次的的场所接接待客户户和朋友友。 希望和社社会地位位相同的的人住在在一起，不不受

19、外界界的干扰扰。 注重社区区的安全全性和私私密性。 5、关注要要素 大环境： 绿化环境/区域价价值/城市发发展方向向/交通配配套/商业配配套 内部环境境： 整体规划布布局/建筑密密度/外立面面/高标准准建材/车库/绿化环环境/亲水水水景/植被密密度/坡地起起伏/私密感感/公用设设施/会所配配套/休闲健健康/智能安安保/可视对对讲/宽带网网络/监控设设施/卫星电电视/物业服服务/物业品品牌/物管标标准 产权式酒店店部分 1、客源分分布 张家港地区区及周边边区域投投资客户户。 苏州，上海海，浙江江等地区区投资客客。 2、收入水水平 有较强的经经济实力力，对投投资的回回报时间间较宽松松，有投投资的闲

20、闲钱，自自备款在在25万左左右，月月入在880000100000元元左右。 3、购买目目的 以投资为主主要购买买目的，希希望长期期获取稳稳定的投投资回报报。 4、共性 经常到张家家港旅游游，商务务活动，时时间不超超过一周周。 接受新型投投资产品品的投资资方式。 看好投资收收益。 不急于回收收资金。 希望成为知知名酒店店的股东东 看好暨阳湖湖的旅游游经济前前景。 5、关注要要素 酒店规划/配套设设施/包租返返利/投资回回收期/经营管管理/未来发发展/价格因因素/旅游前前景/升值潜潜力/委托经经营时间间/投资风风险/地段/区域环环境/开发商商品牌/ 三、价格定定位 1、住宅部部分 小高层，高高层均

21、价价：4550050000元/平方米米 支撑点： 本案位位于城南南区域，该该区域定定位为高高档生活活区，暨暨阳湖生生态区将将是该区区域的新新亮点。 周边有有城市绿绿洲、圣圣淘沙、南南城花园园三个楼楼盘，面面小高层层毛胚房房均价在在42000元左左右。由由于项目目本身位位于暨阳阳湖生态态区，可可以为项项目支撑撑超过市市价3000元以以上，所所以建议议小高层层价格在在4500050000元/平方米米。 2、别墅部部分 1）联排迭迭加别墅墅：7550080000元/平方米米 支撑点： 目前，张张家港政政府对别别墅严格格限制，导导致市场场上可售售别墅个个案非常常少。前前期推过过的通运运新村、御御景苑、

22、东东方明珠珠已经售售完，市市场上已已无在售售别墅个个案。预预期在四四月份，名名都碧景景园将开开盘，该该楼盘位位于本案案东面，为为迭加别别墅，价价格预期期在60000元元左右，其其环境配配套远不不如本案案。 市场上上别墅供供应量非非常少，市市场需求求完全可可以支撑撑本案供供应，加加上暨阳阳湖生态态区的配配套，可可以为本本案创造造出高于于市价110000元/平方米米的价位位，因此此建议联联排迭加加别墅价价格定位位在7550080000元/平方米米。 2）独栋别别墅：1120000150000元元/平方米米 支撑点 将产品品塑造成成苏州地地区一流流的别墅墅产品，跳跳离目前前别墅市市场行情情的价格格是

23、本案案别墅品品牌最好好的商标标。 项目得得天独厚厚的地理理环境优优势和超超一流的的规划景景观设计计，具备备了成为为别墅市市场领头头羊的条条件。 改变张张家港市市场没有有顶级别别墅的现现状，吸吸引潜在在客户的的强烈关关注。 目前张张家港市市区独栋栋别墅项项目没有有，市场场供应基基本为二二手别墅墅，目前前万红苑苑独栋别别墅价格格在85500元元/平方米米，而万万红苑独独栋别墅墅无论从从是位置置还是配配套都跟跟本案有有较大的的差距。 从张家家港附近近的城市市如常熟熟、昆山山等别墅墅的横向向比较来来看，1120000150000元元/平米的的价格市市场完全全可以接接受。目目前常熟熟、昆山山的别墅墅已经

24、出出现了1140000元/平方米米的价格格。 3、产权式式酒店 产权式酒店店：80000元元/平方米米 支撑点： 产权式式酒店是是高档投投资型产产品，价价格一般般比普通通住宅高高3050左左右。 项目采采用五星星级标准准建设，成成本较高高。 暨阳湖湖的旅游游资源是是项目最最大的价价格支撑撑点。 地处近近市中心心的黄金金地段，周周边配套套齐全。 项目提提供高标标准全装装修。 提供每每年8的年年返利回回报。 4、商业产产品 沿街商业：60000元/平方米米（上下下二层） 支撑点： 目前项项目附近近的商业业氛围还还不浓厚厚，无法法和步行行街商业业繁华地地段相比比。 项目的的定位是是高档住住宅区，不不

25、宜布置置太多的的商业。 一、规划建建议 本地块比较较狭长，南南北方向向较长。建建议将本本地块划划分为住住宅区、独独栋别墅墅区和排排屋洋房房区，三三个大区区域。如如下图所所示，我我们提供供三个比比较方案案给开发发公司参参考。 方案分析： 1、 產品品組合豐豐富，滿滿足了不不同層次次客源對對不同屬屬性產品品的需求求。 2、 整體體規劃將將樓盤的的聚焦點點集中在在暨陽湖湖，將湖湖景的賣賣點發揮揮到極致致。 3、 整體體樓盤天天際綫過過渡合理理，佈局局上充分分保證高高端產品品的私密密性和尊尊貴性，同同時也使使得開發發利益得得以最大大化。 4、 利用用旅遊地地產概念念規劃了了產權式式酒店，最最大化利利用

26、和開開發了暨暨陽湖的的背景資資源二、开发建建议 按照系统研研究后的的平面规规划方案案，我们们建议开开发公司司按照以以下的顺顺序开发发 “先北后南南，由西西往东” 这样建议的的理由如如下： u 开开发汇龙龙资金快快的产品品类型，为为后期形形成滚动动开发奠奠定基础础。 u 住住宅的开开发可以以为后续续推广的的别墅类类和投类类产品奠奠定客源源基础。 u 保保证临湖湖景观面面的建设设，可以以体现工工地完整整、有序序、出众众的楼盘盘形象给给外界，有有利于提提高楼盘盘高档品品质、精精品工程程的包装装。 u 从从未来营营销的角角度看，这这样的开开发进度度配合合合理的推推案程序序，将使使得本案案的营销销高质、

27、有有序地循循序渐进进式的展展开，使使得项目目的开发发利益得得以最大大化。 三、产品建建议 1、住宅产产品规划划建议 （1）住宅宅配套建建议 以运动配套套为元素素，突出出主题式式社区概概念，；依托220088北京奥奥运之背背景，强强化健康康生活源源自运动动的时代代生活理理念。同同时，从从营销角角度看，一一来弥补补了张家家港目前前所有社社区都没没有运动动主题的的空白，市市场立意意清新、健健康，对对未来的的推广具具有非常常具有话话题性的的素材补补充；二二来真正正做到国国际化精精品社区区的一个个标志是是拥有高高尔夫练练习场，作作为外籍籍业主非非常喜欢欢的运动动形式，这这是个卖卖点的同同时，也也是代表表

28、国际化化标准楼楼盘的诉诉求是有有的放矢矢。 建议项目： l 标准塑塑料网球球场 l 音乐灯灯光（33队3）篮球球场 l 高尔夫夫推杆练练习场 l 道路可可以设计计成为塑塑料跑道道 l 综合活活动器械械、儿童童娱乐器器械（针针对中老老年人） l 土地门门球场 l 壁球馆馆、乒乓乓球室、羽羽毛球室室（这这些部分分可以规规划在住住宅会所所中） （2）住宅宅户型建建议 l 结合本本案的自自然资源源和建筑筑类型思思考户型型的特色色，我们们建议把把在上海海和深圳圳楼盘中中已经比比较成型型，同时时也是热热卖的“入户阳阳光花园园户型”引入本本案，在在未来的的产品规规划设计计上可以以成为一一个参考考，在未未来营

29、销销中可以以成为产产品力在在市场竞竞争中重重大优势势。 l 谓了突突出湖景景资源对对产品的的利好，建建议在产产品弧形形设计时时，对客客厅的窗窗和朝南南的景观观阳台，充充分考虑虑：窗户户和阳台台均采用用大面宽宽，尽可可能扩大大未来入入住者的的视野拓拓展面。 l 住宅产产品的楼楼层建议议以188244层的小小高层、高高层为主主，考虑虑到楼盘盘整体视视觉效果果会比较较整齐。 l 户型和和面积配配比方面面，建议议以11101140mm2为主主力产品品，将产产品的户户型主力力定位在在三房两两厅双卫卫。整体体面积范范围拉大大，仅可可能的满满足两种种客源的的需求：一种是是对9551110m22小三房房（或者

30、者是大两两房）为为需求目目的，讲讲求实用用功能性性的客户户；一种种是对11401600m2大大三房（或或者四房房）为需需求目的的，讲求求生活舒舒适性的的客户。接接受的总总价分别别是600万元以以内和885万以以内的产产品。 3）精品户户型推荐荐： 2、别墅产产品规划划建议 （1）别墅墅配套规规划建议议 别墅是富绅绅名流或或是成功功中产阶阶级的私私人领地地，我们们努力包包装和定定位的产产品也是是这样的的一个目目标消费费群体需需求的房房地产产产品，所所以我们们建议为为别墅区区设置专专门的会会所，而而且是由由“双会所所”构成：“华克山山庄会所所”是独栋栋别墅区区的专属属会所，而而“卡萨布布兰卡会会所

31、”是排屋屋洋房区区的专属属会所。两两个会所所的氛围围和内容容是不同同的，级级别自然然也是不不一样的的：“华克”是高级级会员制制会所，只只对社区区内独栋栋别墅业业主和购购卡业主主开放，强强调私密密性和尊尊贵性；“卡萨”是一个个泛会所所，本案案排屋洋洋房的业业主都可可以自由由进出，优优惠使用用或享受受内部设设施和服服务。建建议和专专业知名名会所管管理公司司联合经经营，具具体服务务内容由由专业会会所管理理公司提提呈，充充分保证证业主的的尊贵身身份和高高质享受受。 （2）别墅墅户型建建议 建议以“物物以稀为为贵”的打造造精品的的开发理理念来操操作独栋栋别墅产产品的规规划设计计和开发发。 建议规划面面积

32、只有有两种：2800m2和和3200m2。在在未来营营销上，送送私家花花园。 总栋数控制制在300栋左右右。 3、产权式式酒店规规划建议议 l 建议产产权式酒酒店依托托国际酒酒店管理理集团经经营管理理，利用用国际品品牌提升升项目和和企业品品牌知名名度。 l 建议推推出“5+55，10年辉辉煌财富富计划，轻轻松晋级级国际酒酒店股东东行列”，以纯纯投资兴兴产品形形象进入入目标投投资群体体印象深深处。 所有宾馆房房间全部部以与东东西轴线线呈300度角，面面向暨阳阳湖公园园，塑造造全景观观客房的的卖点。 l 建议顶顶楼作为为景观面面最好的的楼层，考考虑制作作旋转餐餐厅“巴比比伦空中中餐厅”。 l 酒店

33、的的裙房11楼商业业部分作作为便利利店和购购物商场场；23楼作为为高档中中西餐厅厅。45层作为为音乐酒酒吧，KKTV，棋棋牌室，桌桌球室、票票务中心心、电子子书吧、桑桑拿、蒸蒸汽浴、独独立的按按摩、洗洗衣房，私私用保险险箱、闭闭路影院院视听室室等，增增加酒店店附加值值。同时时这些配配套可以以先出租租由管理理公司招招商，后后续可带带租约出出售，增增加开发发商销售售收入。 4、商铺产产品规划划建议 l 建议打打破传统统沿街店店面房的的建筑形形式，以以“沿街双双层花园园景观商商铺”概念打打造现有有商业规规划。强强调商铺铺立面感感觉类似似于洋房房的感觉觉，用精精品走廊廊的形象象来塑造造整个商商业街的的

34、部分，依依次来弥弥补商铺铺位置上上的不足足性。 l 或者可可以采取取类似广广东楼盘盘比较多多采用的的沿街商商铺一层层退缩，产产生架空空廊道的的设计规规划手法法，这样样的商铺铺形式将将给张家家港现有有商铺带带来新风风，并由由可能产产生一次次具有历历史意义义的建筑筑设计变变革。如如广州星星河湾个个案。 四、景观建建议 1、别墅区区微地形形改造工工程建议议所谓微微地形景景观是园园林景观观设计的的专业术术语。主主要是针针对已有有地形地地貌的改改善和调调整，使使得整个个地平表表面的要要求符合合景观设设计的要要求。我我们希望望能够通通过对景景观地貌貌的改变变来进一一步塑造造本案高高档别墅墅楼盘项项目的形形

35、象和受受众关注注度。所所以，我我们建议议如下图图所示，将将本案的的地貌做做局部的的垫高处处理，从从而使得得本案的的东部较较西部为为高，从从西到东东呈阶梯梯状递升升，最高高点即为为本案的的两个至至尊独栋栋别墅。这这样对去去化这样样的绝对对高端的的产品，在在企划方方面灵活活生动的的包装该该产品，同同时，增增加市场场的议论论话题2、住宅区区景观设设计建议议园林的的最终目目的只有有一个字字美。园园林的美美由三个个内容组组成：自自然美、生生活美与与艺术美美。园林林本身就就是艺术术，园林林艺术结结合房地地产的建建筑艺术术，创造造出具有有艺术价价值的房房地产，同同时也美美化环境境，提升升物业价价值。同同时，

36、即即使是许许多在房房地产行行业工作作了多年年的从业业人员，往往往还是是喜欢将将景观规规划和园园林规划划混为一一谈，但但事实是是：景观观规划是是一门独独立的学学科、领领域和行行业目前前世界主主流的园园林有三三大流派派：中国国的自然然山水园园林、欧欧洲园林林和西亚亚热带园园林。苏苏州可以以说是中中国自然然山水园园林艺术术的一个个大观园园，消费费者对这这样的园园林规划划和景致致已经是是耳熟能能详了。目目前常熟熟的绝大大多数楼楼盘的园园林设计计是纳入入景观规规划交由由景观设设计（或或建筑设设计）公公司操刀刀的，所所以在风风格上、式式样上、设设计原则则上都非非常雷同同。因为为本案有有走国际际化精品品生活

37、社社区的产产品定位位在先，所所以我们们建议园园林风格格以欧洲洲园林为为主题（参参照巴黎黎凡尔赛赛宫），进进行规划划设计，从从而生动动地塑造造出本案案高档物物业的产产品形象象在确定定了基本本的设计计风格后后，在一一些细节节的地方方也必须须注意对对微地形形的改造造，地形形设计首首当其冲冲其次是是是种植植的植被被的选择择，建议议以乡土土树种为为主； 园林规规划的成成本考虑虑和合理理性考量量。 园林与与现代景景观最大大的区别别在于其其使用的的群体性性，相比比较而言言，现代代景观更更加强调调大众性性。简单单一点，对对于园林林和现代代景观的的理解可可以认知知为一个个点和面面的关系系。所以以，我们们在完成成

38、了对“点”的建议议之后，着着手“面”与前者者间的关关联性和和统一性性突出欧欧洲古典典宫廷特特色：公公共建筑筑外部线线条曲线线运用、廊廊柱对光光线的折折射； 道路系系统采取取人车分分道，内内部人行行动线，外外围机动动车动线线； 由中央央步行大大道为中中轴，配配合灯光光音乐喷喷泉广场场“协协和广场场”和皇家家会所“卢卢浮宫”的端景景，突出出带状景景观的特特点；建材物管建建议 1、住宅区区建材和和物管建建议（2）物业业管理建建议 硬件 A. 周周界防范范报警系系统：社社区围栏栏采用主主动式红红外线探探测器，具具防雨、防防雾、防防潮、全全天候、低低误报率率、抗干干扰等特特点。 B. CCCTVV监控系

39、系统：系系统配置置24小时时长时间间录像机机，对主主要出入入口、停停车场等等重要部部位进行行直观的的监视。 C. 访访客门禁禁系统：在每栋栋楼宇单单元安装装可视对对讲电控控门，为为住户提提供对讲讲型用户户机。 硬件设施不不在于多多而贵在在精，做做到这三三项足矣矣。 软件 A. 对对物业管管理人员员要注意意把好人人品关、精精神关、专专业性。 B. 在在提供的的服务方方面应该该做到多多而细。 其它 l 维修服服务 空调安装；抽油烟烟机安装装；煮食食炉安装装位置开开孔；电电话线移移位元；电视插插座移位位元元；电器插插座移位位元元；更换插插座面板板；换灯灯泡、灯灯管；灯灯具安装装；水喉喉安装；水管更更

40、换、维维修；更更换三角角阀；安安装猫眼眼；更换换玻璃；玻璃开开孔；维维修浴缸缸，更换换配件；维修洗洗面盆、水水箱配件件；疏通通下水道道；维修修塑钢门门窗配件件；更换换地砖。 l 装修服服务 安装窗帘架架、盒；安装晾晾衣架；小型家家电安装装；墙面面粉刷；供电线线路改造造；改造造地板；改建天天花；水水管改建建。 l 搬运服服务 搬家；搬运运装修材材料；搬搬运大件件物品；清理装装修垃圾圾。 l 租赁服服务 常用工具出出租；电电动工具具出租；会议室室出租；场地出出租；运运动器材材出租；雨具出出租。 l 保健服服务 健康体检；设立家家庭健康康档案；家庭看看护。 l 教育服服务 代请家教；各类培培训班；健

41、康、养养身知识识讲座；教室出出租。 l 生活服服务 代发信件；代发快快件；电电器调试试；蚊虫虫消杀服服务；灭灭鼠服务务；物品品寄存（小小件）；物品转转交；空空置房维维护。2、别墅区区建材和和物管建建议 （1）建材材建议 l 结构：钢筋混混凝土抗抗震柱，现现浇梁板板，砖混混结构。 l 屋顶：陶土彩彩色挂瓦瓦，天然然石板瓦瓦，多彩彩玻纤瓦瓦。 l 外墙：进口外外墙高弹弹罩面漆漆或高级级外墙面面砖，墙墙群采用用天然石石材。 l 室内：室内地地面为水水泥砂浆浆地坪，内内墙砂浆浆粉刷。 l 门窗：硬木质质钢芯防防盗进户户门，遥遥控车库库门，窗窗为德国国引进特特种技术术高级木木铝复合合中空玻玻璃窗，内内门预留留门洞、无无门框、扇扇门。 l 厨卫：预留设设备位置置和预埋埋管线。 l 空调：预留家家用中央央空调位位置和预预埋管线线。 l 供水：采用净净水系统统。冷热热水管采采用发泡泡体塑料料覆保温温纯铜水水管