某市商业物业招商计划书47534.docx

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1、 沧州会馆商商业物业业招商计计划书一、沧州市市简介& 行政区划 总计：2个个市辖区区，4个个县级市市，100个县，22个管理理区，共共设733个镇，994个乡乡，200个街道道办事处处，57741个个村民委委员会。 市辖区：新新华区、运运河区管理区：沧沧州临港港经济技技术开发发区原原中捷友友谊农场场、沧沧州市南南大港管管理区原南大大港农场场县级市：泊泊头市、任任丘市、黄黄骅市、河河间市县：沧县、青青县、东东光县、 海兴县县、盐山山县、肃肃宁县、南南皮县、吴吴桥县、献献县和孟孟村回族族自治县县。人口概况2005年年末，沧沧州市总总人口为为6844.755万人，其其中农业业人口5536.08万万人

2、，非非农业人人口1448.667万人人；人口口自然增增长率66.8%。2005年年人口统统计一览览表地区总户数（户户）总人口（人人）非农业人口口性 别别年 龄龄男女18355岁35600岁沧州市19663388684744651486669734946664335288011918665624577766市辖区1375778498877946521142505006248377316879941437445新华区6966662241449190488411569991084550726388879644运河区7791222747330274733013480071399223961566557

3、811& 城市建设概概况： 市区面积已已达1991.88平方公公里，人人口499.899万，已已初步形形成集农农业科技技、化工工、机械械、商贸贸等为一一体的中中等发展展城市，是是沧州市市党政机机关所在在地和全全市政治治、经济济和文化化中心； 2005年年城市建建设成效效显著。投投资288.2亿亿元，实实施了“一拓三三通”等七项项城建重重点工程程，是历历年来城城市建设设投资最最多的一一年； 迎宾大道、御御河路西西段、黄黄河路西西段、浮浮阳大道道南段建建成通车车；南湖湖公园改改造及水水系整治治工程，切切实加强强城市建建设和管管理； 七项城建重重点工程程，即：“一纵三三横”道路工工程（经经四大街街、

4、解放放西路新新区段、解解放东路路开发区区段和黄黄河东路路）；迎迎宾大道道及关闭闭自备井井配套工工程；报报业大厦厦、绿洲洲大厦等等重点建建筑物工工程；水水月寺大大街改造造等热点点工程；一线及及七条道道路绿化化工程；城中村村改造工工程；鼓鼓楼小区区、盛泽泽花园等等精品生生活小区区工程。二、沧州商商业市场场总体分分析（一）总体体经济水水平分析析 1、经经济因素素分析 2005年年沧州市市国民经经济承接接前年快快速增长长的良好好态势，继继续保持持较快增增长。初初步测算算，全年年实现地地区生产产总值（含含华北油油田）110833亿元，是是20000年（现现价）的的2.33倍，比比上年增增长188%。一一

5、、二、三三次产业业增加值值分别完完成1333亿元元、6552亿元元和2998亿元元，比上上年增长长4.88%、223.33%和112.99%。平稳、协调调、增长长是20005沧沧州市经经济运作作的主要要特征，自自从20000年年以来沧沧州市经经济运行行持续增增长，主主要经济济指标增增长较快快，相关关指标出出现了稳稳中上升升的迹象象，表明明沧州市市经济正正处于高高速的发发展周期期。从三大需求求情况看看，出口口、投资资、消费费出现了了全面、较较快增长长的格局局：& 全年全市累累计完成成出口总总值6.1亿美美元，同同比增长长26.2，对对外经济济合作不不断加强强，签定定境外承承包工程程和劳务务合 同

6、额10000万美美元，外外派出国国劳务110500人次；& 投资继续保保持高速速增长。220055年，我我市完成成全社会会固定资资产投资资3544.5亿亿元，较较上年增增长了445.55%；& 消费市场逐逐步升温温。城乡乡市场趋趋于活跃跃，市场场物价温温和上扬扬。在城城乡居民民收入增增长加快快和农村村消费环环境不断断改善的的推动下下，20005年年全市实实现社会会消费品品零售总总额2550.11亿元，同同比增长长15.1；& 沧州市金融融机构人人民币存存款余额额7733亿元，比比年初增增加799亿元，其其中城乡乡居民储储蓄存款款6111亿元，比比年初增增加599亿元。全全市金融融机构贷贷款余额

7、额4566亿元。其其中，中中长期贷贷款余额额1044亿元，短短期贷款款余额2288亿亿元；& 城乡居民收收入大幅幅提高，消消费支出出同步增增长。220055年，城城市居民民人均可可支配收收入为885933元，同同比增长长16.4%；& 从宏观经济济上状况况看，沧沧州市经经济呈明明显发展展态势。 2、房房地产市市场概况况2005年年我市商商品房预预销面积积为20006000平方方米，实实际销售售面积为为19220000平方米米，共销销售17766套套（不包包括未办办理产权权交易），成成交均价价为19905元元/平方方米；存存量房面面积为888000平方米米；二手手房市场场交易活活跃，销销售面积积

8、达到77885500平平方米，共共销售330744套，成成交均价价为11160元元/平方方米。位位置优越越的高品品质住宅宅和低价价位住宅宅销售率率都能达达到700%以上上。沧州市住宅宅以多层层为主，近近两年小小高层物物业逐渐渐兴起，在在沧州市市住宅楼楼盘的价价格方面面： 经济技术开开发区住住宅以多多层为主主，销售售价格在在14660元/平方米米至18800元元/平方方米； 新华区住宅宅价格在在14880元/平方米米至26600元元/平方方米； 运河区住宅宅均价为为16880元/平方米米至28800元元/平方方米； 新区住宅物物业类型型多样，均价为1500元/平方米至2900元/平方米。3、投资

9、环环境分析析沧州的发展展得益于于在环渤渤海地区区中的区区位优势势、交通通优势和和土地劳劳动力资资源比较较优势，发发展潜力力较大；站在前前所未有有的高度度审视沧沧州，沧沧州将成成为一个个立足冀冀中东部部，融入入首都圈圈，步入入更广泛泛区域合合作的城城市；极极化功能能，产业业特色突突出，竞竞争力强强大的活活力城市市。4、沧州市市各类型型土地基基准地价价 沧州市市人民政政府公布布实施沧沧州市土土地定级级与基准准价表 （单位位：元/平方米米）土地级别土地用途一级二级三级四级五级六级商业21001400890485170175住宅1300800520280160（二）商业业发展概概况1、中国商商业物业业

10、发展状状况随着中国零零售业的的全面对对外开放放，目前前几乎中中国所有有的大中中城市都都已经或或计划建建设大型型的购物物中心，这这就为商商业地产产商的发发展留下下了巨大大市场发发展空间间。我国国商业地地产将掀掀起新一一轮的投投资热潮潮，商铺铺地产、购购物中心心地产、酒酒店地产产、写字字楼、工工业地产产都成为为了20005年年商业地地产投资资的亮点点。国家统计局局统计快快报显示示，20005年年166月年我我国完成成开发土土地面积积81990.55万平方方米，与与20004年同同期相比比增长了了3.00。房房地产开开发投资资额为661933.1亿亿元，比比20004年同同期增长长23.5，其其中商

11、业业物业占占到地产产投资的的近300%；根据国家统统计局的的数据分分析，220066年2月月份住宿宿和餐饮饮业实现现零售额额8255.7亿亿元，比比上年同同期增长长9.88，比比1月份份下降111.66,占占当月社社会消费费品零售售总额的的比重为为13.8，比比社会消消费品零零售总额额增幅高高出0.4个百百分点。 12月份份，住宿宿和餐饮饮业零售售额合计计17660.22亿元，比比上年同同期增长长13.1，其其增幅高高出社会会消费品品零售总总额0.6个百百分点，占占社会消消费品零零售总额额的133.9，拉动动社会消消费品零零售总额额增长11.811个百分分点，对对社会消消费品零零售总额额的增长

12、长贡献率率为144.5。同期期住宿和和餐饮业业新设立立外商投投资企业业1322家，同同比增长长11.86%,合同同外资金金额3999822万美元元，同比比增长448.227%，实实际使用用外资金金额1333011万美元元，同比比增长1141%。2、沧州市市商业物物业发展展概况沧州市城市市发展定定位为环环渤海地地区重要要港口城城市和化化工工业业基地，冀冀中东部部中心城城市，在在今后几几年中政政府将增增加投入入，进一一步加大大商业基基础设施施和商品品市场的的投资和和建设力力度，推推动全市市商贸经经济的发发展。沧州的商业业物业发发展较为为落后，主主要以本本地商家家企业为为主，经经营形式式以小型型连锁

13、便便利店为为主，沧沧州好日日子超市市、富达达日化超超市为其其代表，商商场分布布较为集集中，以以南北大大街、新新华路为为主要区区域且规规模相对对较小。近近两年来来，随着着经济的的不断发发展，商商业开放放度的不不断扩大大，商业业物业已已向规模模化、集集成化、开开放化方方向发展展。商业业经营的的集聚效效应已经经使商家家有所认认识，规规模比较较大的集集中商业业物业就就是这种种意识的的产物。使使一批有有实力的的商业集集团开始始兴建大大规模的的商业物物业（华华北商厦厦二期、颐颐和广场场、南门门商业步步行街等等）为繁繁荣消费费市场，带带动商业业经营水水平的提提高产生生了积极极影响。3、 商业业规划 沧州州市

14、商业业主要集集中在火火车站周周边两公公里范围围内及运运河沿岸岸，根据据沧州州市城市市总体规规划（22003320220年），新新区的规规划建设设将商务务商贸区区分布在在京沪高高速火车车站两侧侧。根据沧州市市“十一五五”规划，沧沧州市商商业以发发展好日日子、富富达、爱爱华、黄黄骅信誉誉楼等连连锁经营营企业为为突破口口，推动动连锁经经营规模模化和集集约化。以以超市和和便利店店为重点点，积极极向专业业店、专专卖店、大大卖场等等多业态态延伸，并并向县市市和农村村地区拓拓展，到到20110年，连连锁企业业门店达达到7550个，销销售额达达到155亿元；建立44个连锁锁门店超超过1000家的的连锁企企业集

15、团团。一是是坚持“为民、便便民、利利民”的指导导思想，以以中等收收入的工工薪阶层层为基本本顾客，以以满足人人民群众众基本生生活需求求为经营营宗旨，以以大众化化生活用用品和食食品为商商品主体体，以社社区网点点建设为为重点，大大力发展展连锁超超市和便便利店。二二是在巩巩固零售售业连锁锁经营的的基础上上，积极极向餐饮饮、装饰饰装修、修修理、药药品、图图书、音音像制品品等多领领域发展展，扩展展连锁经经营的范范围。三三是连锁锁经营要要向具备备条件的的县级城城镇发展展。着重重抓好好好日子、富富达等连连锁经营营企业连连锁经营营规模的的扩张，逐逐步实现现城乡一一体化、区区域一体体化，拓拓展市场场延伸力力，建成

16、成具有区区域影响响和竞争争力的连连锁经营营企业集集团。正在建设和和即将建建设的主主要商业业项目一一览表项目名称规 模华北商城二二期经营面积约约500000平平方米，停停车位3300个个颐和广场占地1500亩，总总建筑面面积200万平方方米，停停车位110000个宏宇财富广广场总建筑面积积75000平方方米，113层为为商业，445层为为公寓，110000平方米米的停车车场人民商场总建筑面积积约为555000平方米米小南门商业业步行街街总占地面积积6万平平方米，总总建筑面面积100万平方方米新建大型综综合超市市经营面积预预计1.52万平平方米，门门前停车车场面积积50000平方方米（三）沧州州市

17、场商商业物业业情况3.1宾馆馆、酒店店类中捷石化迎迎宾馆宾馆概况中捷石化迎迎宾馆隶隶属于河河北中捷捷石化集集团，成成立于119977年8月月20日日，现有有职工1180余余人,总总资产220000万元，于于20001年33月份进进行股份份制改造造。宾馆馆占地面面积2220000多平方方米，服服务功能能配套、齐齐全，宾宾馆共有有60多多间标准准型、豪豪华型、超超豪华型型等多种种类型客客房及商商务套房房。经营范围：主要以以餐饮娱娱乐、度度假休闲闲、经理理培训为为主，集集住宿、餐餐饮、娱娱乐、商商务于一一体。配套设施：中餐厅、酒酒吧、保龄球球、会议室室、停车场场、商务中中心、货币兑兑换、美容美美发、

18、西餐厅厅、按摩、健身房房、商场、洗衣房房、放影厅厅、商务车车队、有线上上网、送餐服服务、咖啡厅厅、桑拿、网球场场、婴儿室室、信用卡卡代客泊泊车、票务服服务、像片冲冲印、游泳池池、网吧、台球室室、歌舞厅厅、闭路电电视、射击中中心、棋牌室室。浮阳大酒店店地理位置：新华中中路699号，与与荷花池池公园相相毗邻交通状况：1路、22路、66路、116路公公交车经经过，交交通便利利星级标准：三星级级标准的的现代化化涉外酒酒店 宾馆馆概况占地面积1133000，主主营业楼楼共111层，营营业面积积168800，年销售收入入6122万元，客房共有单人间、标准间、豪华套间，总统套房1135套套，店内内有200余

19、个不不同风格格和提供供不同菜菜式的餐饮厅堂；配套设施：中央空空调、IIDD、DDDD直直拨电话话、小冰冰柜、闭闭路电视视、商场场、商务务中心、会会议室、多多功能厅厅、歌舞舞厅、健健身房等等；资产状况：注册资资本：人人民币8823万万元，资资产总额额为72215万万元，其其中流动动资产9996万万元，固固定资产产60770万元元，无形形及递延延资产1149万万元；经营状况：负债经经营，负负债总额额63004万元元，其中中流动负负债62239万万元，长长期负债债65万万元。其其中:工工行债权权46880万元元。花园酒店地理位置：沧州市市西环中中路277号管理单位：沧州市市烟草专专卖局服务范围：住宿

20、、餐餐饮宾馆概况沧州花园酒酒店(原原名烟草草宾馆)隶属沧沧州烟草草专卖局，是沧州州市首家家三星级级宾馆。花花园酒店店作为中中国旅游饭店店协会会会员单位位及定点点涉外宾宾馆，连连续三届被评为为“省消费费者信得得过单位位”及“省级卫卫生宾馆”等荣荣誉称号号。酒店拥有标标准间、三三人间、豪豪华套房房1099套。内内部采用用中央空空调，装装有卫星星及有线线电视接接受线路路。并拥拥有各种种类型会会议室、休休息室。国国际票务务中心可可以办理理机票、车车票订购购服务。餐餐饮部能能提供京京、津、鲁鲁、粤、川川等各大大菜式及及欧陆式式西餐；配套设施：歌舞厅厅、保龄龄球馆、台台球室、健健身房、桑桑拿浴、按按摩室及

21、及室内游游泳池；周边配套：火车站站、汽车车站、人人民公园园、人民民商场、狮狮城供销销大厦。沧州迎宾馆馆地理位置：新华中中路866号宾馆简介沧州迎宾馆馆（沧州州市人民民政府招招待处）是是一座具具有四十多年历历史的宾宾馆。是是沧州市市各类重重要内外外事务活动的主要要接待单单位，宾宾馆设备备完善的的高、中中档各类套房、标标准客房房2100套，有有风格各各异的大大、中、小型宴会厅厅和清真真餐厅，可可同时为为8000名宾客客提供餐饮服务，并并设有7720平平方米的的歌厅和和具有全全部进口设备的的保龄球球馆，有有12000平方方米的会会议中心心，分大大、中、小小会议厅厅，还有有商务中中心、商商品部、美美容

22、美发发室等服服务项目目。交通状况：是沧州州市最繁繁华区域域，交通通便利，距距火车站站、长途途汽车站站1.55公里周边配套：沧州商商城、沧沧州渤海海商业大大厦。附：沧州市市宾馆、酒酒店一览览表名称地址电话沧州鸿信宾宾馆新华中路(03177)沧州市花园园酒店西环中街(03177)沧州市浮阳阳大酒店店新华中路(03177)沧州市洋帆帆大酒店店西环北街(03177)沧州饭店新华中路(03177)沧州市迎宾宾馆新华中路(03177)颐和大酒店店颐和庄园内内（03177）3.2商场场类沧州商城地理位置：新华中中路，华华北商城城对面商城概况：总建筑筑面积33.5万万平方米米，地下下一层地上四层，内内设商位位

23、21880个业态分布：负一层层：食品品超市和和地下品品牌家具具市场、一层：小商商品市场场、二层层：大众众服装市市场三层：名品品直销市市场、四四层：仓仓储区经营方式：以租赁赁为主，既既进行商商位、仓仓储、老老板办事事处广告位等项项目的租租赁，又又兼营国国际标准准12道道保龄球球馆租金价格：1.55元/平平方米/天发展战略：近期：形成相相对固定定的科学学管理模模式，适适时调整整市场结结构和引引进先进进业态， 建设具具有自身身特色的的批零市市场文化化。中期：发展、提提高。用用三年时时间完成成公司的的二期扩扩建工程程，形成成七万平平方米的的大市场场。在沧沧州市取取得比较较稳固的的垄断地地位，其其主要标

24、标志是集集购物、休休闲、娱娱乐、服服务、会会展于一一体，在在全市同同行业中中做到规规模最大大，服务务最佳，价价位最低低，功能能最全。长期：向集团团化方向向发展 在实现现市场经经营产业业化的基基础上，进进一步跨跨部门、跨跨行业经经营，组组建集团团公司，争争取在六六年左右右的时间成为为上市公公司，通通过市场场机制的的作用搞搞好资本本运做和和扩张，实实现公司司的滚动动式和跳跳跃式发发展。顺城商厦地理位置：解放路路与南北北大街交交口西北北角商城概况：商业部部分总建建筑面积积3万余余平方米米，是沧沧州市迄迄今为止止规模最最大、配配套设施施最为完完备的大大型综合合性商厦厦。整个个商厦共共分3层层（地下下一

25、层、地地上两层层），每每层面积积约1万万平方米米；地下室室部分为为近万平平米的沧沧州市目目前为止止最大的的购物超超市，经经营商品品300000多多种。铺位租金：1.00元2.00元/平平方米/天配套设施：中央空空调、两两部滚梯梯、一部部电梯、实实时监控控、消防安安全设施施配有烟烟感、喷喷淋、手手动报警警等配套套设施。（四）商业业市场预预测u 作为环渤海海经济圈圈重要的的城市，沧沧州的商商业还比比较落后后，但随随着沧州州经济的的不断发发展，城城市交通通的日趋趋便利、西西部新区区的规划划、政府府的大力力支持以以及诸多多利好因因素使沧沧州市商商业物业业的发展展前景更更加广阔阔；u 沧州房地产产市场加

26、加速发展展趋势带带来了社社区商铺铺的异军军突起，随随着城中中村和旧旧城改造造项目启启动，大大量城中中村将会会改变成成为城市市的高尚尚社区，这这一部分分社区的的建立必必将加大大城市的的商业容容量业也也必将给给商业带带来巨大大的发展展空间；u 沧州市政府府加大整整治城市市环境力力度后，拆拆除违章章建筑带带来了市市场空间间。（五）综述述u 沧州的商业业物业正正朝着规规模化、集集成化的的方向发发展，具具有总体体定位及及特色的的商业物物业投资资前景看看好；u 沧州商业物物业正进进入一个个持续快快速发展展的阶段段；u 沧州的商业业具有广广阔的发发展空间间，适合合发展高高档品牌牌、大型型综合社社区百货货、大

27、型型综合超超市及购购物中心心、专卖卖店等将将成为沧沧州零售售业的主主流发展展方向；u 沧州会馆处处于沧州州市重点点规划发发展方向向的西部部新区，并并处于以以解放路路与西外外环路两两条主要要交通干干道交汇汇处，是是未来新新区商贸贸区的中中心位置置，是绝绝佳的商商业领地地；u 沧州会馆的的商业定定位是基基于上述述内容的的指导下下而确定定的，符符合社会会经济发发展趋势势。第二部分 项目区区域板块块分析（一）新区区发展规规划 根据据沧州州市城市市总体规规划，确确定城市市发展的的主要方方向是向向西，规规划将东东起西二二环大街街，西至至拟建的的京沪高高速铁路路，北起起朔黄铁铁路，南南至3007国道道范围作

28、作为沧州州市新的的发展区区域。新新区作为为沧州市市城市规规划区的的一部分分，依托托老城区区，中间间由林带带、快速速路、水水系相隔隔离，相相对独立立。 根根据城市市发展规规划的理理念，在在新区逐逐步形成成“一环两两轴九宫宫格”的城市市功能结结构布局局。其中中一环为为绿色生生态的环环城水系系公园；两轴指指纵贯文文化公园园、博物物馆、行行政中心心、高等等教育园园区的南南北自然然人文景景观轴与与横贯京京沪高速速火车站站、商务务商贸区区、行政政中心、会会展中心心的公共共活动建建筑景观观轴；九九宫格则则是由行行政中心心、会展展中心、公公务员小小区等所所组成的的新区核核心区域域。目前，新区区商业配配套设施施

29、还不完完善，还还没有形形成完整整的商贸贸体系。本本项目处处于新区区与主城城区的交交界处，借借此可以以依托这这一发展展趋势，充充分发挥挥其独特特的商业业优势，建建成一条条新的经经济“生命线线”推进“高新区区商埠核核心区”建设进进程。附：沧州市市商业规规划图备注：上图图红色代代表商业业规划区区域，目目前，商商业主要要集中在在主城区区（火车车站周边边）（二）新区区商业市市场现状状新区地形平平整，面面积较大大，位于于沧州市市西部区区域，是是未来城城市发展展的重点点方向，是是发展商商贸业的的黄金板板块和创创业者理理想的投投资宝地地，随着着政府加加大对旧旧城、城城中村改改造的力力度，近近两年来来，该区区域

30、出现现了一大大批大型型住宅项项目。 解放路、迎迎宾路两两侧将是是未来政政府各职职能部门门的行政政办公区区，加之之大批住住宅小区区的出现现，人口口密度和和繁华程程度将迅迅速增加加，但与与之相配配套的商商务商贸贸发展滞滞后，除除正在施施工建设设的颐和和广场等等商业项项目外，目目前该区区域暂无无大型休休闲、购购物场所所，为适适应城市市向西发发展的战战略，本本项目的的出现弥弥补了西西部区域域无大型型商业项项目的局局面，在在推动沧沧州市经经济发展展的同时时，使传传统的商商业格局局开始转转变。综述：u 本项目所在在区域商商业基础础设施还还不完善善，本项项目的开开发可以以弥补西西部区域域无大型型商业项项目的

31、空空白，其其商圈影影响力足足以辐射射沧州市市新区；u 临近本项目目的颐和和广场正正在建设设当中，它它的出现现必将更更加巩固固这一区区域的CCBD；u 项目周边存存在大量量的成熟熟社区，消消费者来来源广泛泛，尤其其是随着着城中村村改造陆陆续完成成后形成成的成规规模社区区必将加加大这一一区域的的商业空空间。（三）新区区消费力力分析1、本项目目周边22公里范范围内住住区情况况本项目周边边2公里里所辖范范围解放放西路、西西外环、迎迎宾西路路、光荣荣路、朝朝阳大街街。项目地周边边主要住住宅区一一览表楼盘名称备注楼盘名称备注万泰阳光光在建，部分分已封顶顶大和庄新区区已经全部入入住万泰豪景景部分已经入入住，

32、共共3000户一城枫景在建颐和庄园部分入住，一一期3331户朝阳小区已经全部入入住锦绣家园小小区已经全部入入住光荣小区已经全部入入住上述本项目目周边22公里以以内的代代表性小小区建筑筑面积合合计约880余万万平方米米，入住住人口达达到万余余人。该该区域大大型社区区较多，分分布密集集，周边边居住氛氛围浓厚厚。（四）综述述 目目前新区区商业发发展还比比较落后后，暂无无成型的的大规模模商业物物业，给给本项目目提供了了开发的的有利空空间，项项目地周周边居住住氛围浓浓厚，行行政事业业单位较较多，是是未来城城市发展展的重点点方向，本本案的开开发填补补了西部部新区的的商业空空白，同同时也将将推动西西部区域域

33、经济的的发展。第三部分 项目商商业物业业分析（一）项目目概况1、项目位位置及周周边配套套本项目位于于沧州市市新区，北北临解放放路，西西临西外外环路，119路公公交车途途经此地地、随着着西区的的规划、发发展，交交通将更更加便捷捷。线路名称起点途经主要街街道终点1路火车站沧州商城、中中心医院院、西体体育场、迎迎宾大酒酒店张子庄本项目配套套完善，购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、银银行、通通讯和酒酒店等一一应俱全全，与本本项目同同期开发发的大型型购物中中心、高高档写字字楼即将将开工建建设，东东方商务务中心近近在咫尺尺，万泰泰阳光花花园小区区、万泰泰锦绣家家园、大大和庄新新一区、一一城枫景景等大型型成熟

34、社社区环伺伺周边，市市交通局局、市公公安局、市市检验检检疫局等等多个政政府行政政服务部部门林立立周边，外外部环境境卓越，为为项目建建成高档档次的商商业物业业提供了了基础。2、相关经经济技术术指标 项目总占地地面积：58亩亩（含110亩绿绿化带） 商业建筑面面积：宾宾馆预计计280000平平方米，写写字楼预预计3000000平方米米，购物物中心预预计3000000平方米米，可依依据商家家、业主主的需求求面积具具体而定定 容积率：22.277 绿化率：117.33% 停车位：地地上、地地下停车车位（可可满足大大量汽车车同时停停车）。（二）项目目优劣势势分析1、优势分分析 地理优势：高新区区是沧州州

35、市重点点发展方方向，本本项目处处于新区区的黄金金位置，石石黄高速速、京沪沪高速两两条公路路交汇处处，距离离高速公公路出口口约155分钟的的车程，三三条主干干道解放放路、西西外环街街、迎宾宾路在其其周边，交交通便捷捷； 区域优势：区域内内道路宽宽阔，大大型成熟熟社区及及多个政政府行政政服务部部门分布布周边，使使本区域域形成了了浓厚的的居住和和办公氛氛围； 机会优势：该区域域暂无成成型的大大型购物物中心、高高档餐饮饮及宾馆馆，为本本项目提提供了有有利的发发展空间间； 规划优势：项目规规划设计计体现以以商家为为本的理理念，充充分满足足商家的的需求； 管理优势：统一规规划，错错位经营营，着力力营造一一

36、流的经经营环境境和商业业气氛，这这是其他他同类物物业所无无法比拟拟的； 经营优势：经营模模式先进进，业态态上以“高档宾宾馆、酒酒店”、“高档写写字楼”、“大型超超市”为主，发发展“知名品品牌连锁锁”经营， 各种业态互互为补充充的辅助助经营模模式； 服务优势：项目提提供优质质、系统统的服务务，提供供信息交交流的环环境平台台，达到到区域商商业的网网络资源源共享。 配套优势：地上地地下停车车场车位位充足，室室外广场场可容纳纳大量客客流；中中央空调调、电梯梯、扶梯梯、安防防等设施施完善。2、劣势分分析 项目距离市市中心相相对较远远，目前前直达项项目地的的公交线线路相对对较少； 区域内商业业项目较较少，

37、商商业氛围围较淡。第四部分 项目定定位与招招商方向向（一）整体体商业定定位：建建在商业业中心的的专业超超市u 本项目拥有有大量的的商业面面积，预预计购物物中心建建筑面积积为3000000平方米米，宾馆馆建筑面面积为2280000平方方米，写写字楼建建筑面积积为3000000平方米米，如此此大面积积的商业业项目在在沧州市市位居前前列，项项目附近近乃至整整个沧州州市也没没有可比比性项目目。u 本项目所在在区域是是沧州市市高新区区的黄金金地段，在在高档酒酒店、宾宾馆的基基础上建建成一个个大规模模综合性性的专业业超市必必将成为为商业中中心的一一个新的的商业亮亮点。（二）招商商方向大型购物物中心 招商（

38、租租售）方方向：大大型综合合性超市市，如：河北保保龙仓集集团、世世纪联华华、家世世界等高档餐饮饮、宾馆馆招商（租售售）方向向：独具具特色的的商业城城，如：新燕春春集团、上上海锦江江饭店等等附项目区位位图（三）招商商对象根据以下业业态进行行招商1、 购物中心、超超市类2、 酒店、餐饮饮类3、 住宿、宾馆馆类（四）招商商原则1、国内外外实力雄雄厚的知知名商业业机构2、国内外外著名品品牌3、独家经经营且品品牌属本本区域独独家的4、特色项项目及优优先拥有有特色项项目经营营权的商商业机构构注：符合以以上条件件者将优优先招商商并给予予一定优优惠政策策（五）招商商政策1、统一进进行业态态规划，统统一对外外宣

39、传2、合作方方式：租租售均可可3、一次性性交纳一一年以上上租费的的客户，免免费在项项目网站站上提供供一年品品牌宣传传。（六）招商商要求1、各商家家及商业业机构须须具有符符合国家家有关规规定的相相关资质质2、经营范范围中涉涉及国家家法律、法法规特殊殊规定的的，须提提交有关关部门的的批准文文件3、实行商商品保质质经营，严严禁假冒冒伪劣商商品入场场4、所有业业主经营营户或经经营机构构均须按按本公司司招商管管理规定定入场第五部分 物业租租售方案案比较租售比较方方案(按按300000平平米商业业建筑面面积计算算)（超超市）出租方案（承承租100年）出售方案（440年产产权）租金1元/平米米天售价5000

40、元元/平米总租金108000万元总房款150000万元首期款5年年租金4500万万元首付款400%6000万万元年租金1080万万元贷款总额(十年期期)9000万万元月租金90万元月还款额95.644万元十年租金额额（按1元/平米天计算算）108000万元十年总支出出成本114766.2万万元十五年租金金额(按2元/平米天计算算)324000万元十年后收回回产权每每年纯收收益(按租金22元/平平米天计算算)2340万万元十五年后产产权纯收收益(按租金22元/平平米天计算算)117000万元三十年产权权纯收益益(按租金22元/平平米天计算算)702000万元分析：以上上两种物物业的租租售方式式进行比比较，以以十年的的租售方方案为例例，租赁赁物业的的费用为为108800万万元，以以出售产产权方式式为例，十十年总支支付的房房款为1114776.22万元，结结合两种种方式综综合比较较，物业业租赁方方式对商商家相对对合理。