成都新建住宅小区入住率市场调查报告13093.docx

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1、成都新建住宅小区入住率调 查 报 告成都市房产管理局二九年年五月目 录第一部分调调查概况况5一、调查范范围5二、调查内内容5三、调查时时点5四、闲置住住房标准准5五、指标解解释5六、样本说说明6第二部分入入住率总总体情况况8一、入住率率与住房房建成年年限呈正正相关。8二、中心城城区总体体入住率率为922%，处处于合理理水平。9三、入住率率与小区区到市中中心的距距离呈负负相关，三三环路内内外入住住率相差差较大。10四、中小套套型住房房入住率率较高，大大套型住住房入住住率较低低。111第三部分入入住率区区域特征征12一、分环域域看，越越靠近市市中心入入住率越越高，大大套型住住房尤为为明显。12二、

2、分方位位看，西西北和市市中心入入住率较较高，城城东、城城西较低低。133三、市场热热点板块块入住率率不高。14四、分行政政区看，武武侯区和和金牛区区入住率率最高，青青羊区相相对较低低。166第四部分闲闲置住房房业主特特征188一、闲置住住房业主主地域来来源构成成与所有有新建住住房业主主地域来来源构成成基本一一致，外外地业主主空房率率略高于于本地业业主。118二、中心城城区业主主和省外外境外业业主拥有有的大套套型住房房空房率率高过小小套型，郊郊区（市市）县和和本省外外地业主主则反之之。199三、闲置住住房业主主年龄构构成与所所有新建建住房业业主年龄龄构成基基本一致致，400-500岁业主主空房率

3、率略高于于其他年年龄段。20四、20-40岁岁业主的的小套型型住房空空房率较较高，440-660岁业业主的大大套型住住房空房房率较高高。2111998年年以来，随随着城镇镇住房制制度改革革的深化化，居民民收入水水平的提提高，城城市化进进程的加加快，商商品住房房需求持持续增长长，我市市房地产产市场迎迎来了一一轮快速速发展时时期，并并在20007年年达到高高峰。但但20008年的的调整告告诉我们们，市场场的发展展既得益益于不断断增长的的自住需需求的支支撑，也也有房地地产投资资属性及及保值增增值功能能带来的的投资投投机需求求和透支支未来需需求的助助推。本本次调查查，就是是旨在从从消费角角度摸清清我市

4、房房地产市市场的真真实自住住需求，掌握新建住宅小区入住率情况及其在时间和空间上的分布规律，为政府调控房地产市场提供基础数据，以促进房地产业与社会经济、城市化进程协调发展。调查结果显显示：u 中心城区新新建住宅宅小区总总体入住住率为992，较较为合理理。u 入住率与小小区建成成年限呈呈正相关关。建成成年限越越长，入入住率越越高；建建成年限限越短，入入住率越越低。u 入住率与住住房套型型呈负相相关。套套型面积积越小，入入住率越越高；套套型面积积越大，入入住率越越低。u 入住率与小小区到市市中心的的距离呈呈负相关关。离市市中心越越近，入入住率越越高；离离市中心心越远，入入住率越越低。u 三环路是入入

5、住率的的分水岭岭。三环环路内各各环域入入住率都都在900%以上上，但三三环路外外不到880%。u 目前的市场场热点区区域入住住率普遍遍不高，主主要原因因在于住住房建成成年限较较短、公公建配套套尚不完完备等。u 闲置住房业业主地域域来源构构成与所所有住房房业主地地域来源源构成基基本一致致，但外外地业主主空房率率略高于于本地业业主。u 闲置住房业业主年龄龄构成与与所有住住房业主主年龄构构成基本本一致，但但40-50岁岁业主空空房率略略高于其其他年龄龄段。第一部分 调查概概况一、调查范范围位于中心城城区的青青羊、武武侯、金金牛、锦锦江、成成华、高高新等六六城区行行政区划划内的新新建住宅宅小区；二、调

6、查内内容（一）新建建住宅小小区总体体入住情情况；（二）不同同区域住住房入住住率特征征；（三）不同同套型住住房入住住率特征征；（四）不同同建成年年限住房房入住率率特征；（五）闲置置住房主主体特征征。三、调查时时点2009年年3月331日224时。四、闲置住住房标准准判断闲置住住房的标标准为：该套住住房自建建成以来来一直无无人居住住，或建建成以来来虽然曾曾经有人人居住但但最近连连续半年年（20008年年10月月1日00时至20009年33月311日244时）无无人居住住。否则则即为已已入住。五、指标解解释入住率：已已入住住住房套数数与总套套数的比比值；空房率：闲闲置住房房套数与与总套数数的比值值。

7、入住率空空房率 = 1100%六、样本说说明经对本次调调查回收收样本数数据进行行校核审审验，最最后有效效样本共共覆盖中中心城区区的8335个住住宅小区区的333.977万套住住房，占占实有住住房套数数的311.3%。由于客观条条件的限限制，本本次调查查结果只只反映了了部分新新建住宅宅小区的的入住率率情况，与与整体情情况可能能存在一一定差异异。但由由于回收收样本具具有随机机性且覆覆盖了实实有住房房总数的的30%左右，调调查结果果还是有有较高的的可靠性性，具有有研究意意义。从所调查的的样本住住房建成成时间看看，建成成年代在在10年年以内的的住房共共计288.6万万套，占占调查总总数的884%，表表

8、明本次次调查的的绝大部部分样本本属于220000年以后后交房的的新建住住宅，基基本达到到调查目目的。第二部分 入住住率总体体情况一、入住率率与住房房建成年年限呈正正相关。调查显示，中中心城区区新建住住宅小区区的入住住率都是是随着建建成年限限的增加加而提高高，尤其其是在小小区建成成的最初初几年里里，入住住率呈快快速增加加态势。小小区建成成早期入入住率普普遍较低低，这是是正常现现象，原原因不难难理解。一一是通常常情况下下一套住住房从交交房到入入住往往往需要较较长一段段时间的的装修、搬搬家期，因因此，交交房后一一段时间间内未入入住实属属正常；二是不不少小区区建成后后周边配配套设施施短期内内没有跟跟上

9、也会会影响入入住；三三是确有有部分业业主是出出于保值值增值提提前购房房的，其其在交房房后相当当一段时时间里并并无入住住的必要要。中心城区不不同建成成年限住住房入住住率情况况建成年限1年以内12年23年34年46年68年810年年10年以上入住率40%74%86%93%96%97%98%99%二、中心城城区总体体入住率率为922%，处处于合理理水平。截至调查时时点，中中心城区区建成时时间在一一年以上上的288.488万套样样本住房房中，已已入住226.006万套套，入住住率为992，空空房率为为8%。总体看来，我我市中心心城区新新建住宅宅小区入入住率处处于较高高水平，高高达922的入入住率说说明

10、住房房资源得得到了较较为有效效的利用用，与城城市化进进程以及及近年来来房地产产市场的的发展状状况基本本相适应应。从国外情况况看，美美国和英国的的空房率率长期稳稳定在110%左左右，最高时达到过过13%左右。但美国国和英国国已经处处于城市市化进程程晚期，新新建住房房比重较较小，我我市尚处处于城市市化快速速发展时时期，建建成年限限在100年内的的住房占占了相当当大的比比重，考考虑到建建成年限限对入住住率的巨巨大影响响，我市市中心城城区8%的空房房率应该该说是相相当合理理的。三、入住率率与小区区到市中中心的距距离呈负负相关，三三环路内内外入住住率相差差较大。调查显示，一一环以内内的小区区平均入入住率

11、为为98%，一环环至二环环的入住住率为 95%，二环环至三环环的入住住率为991%，三环环以外的的入住率率为799%。各环环域入住住率高低低与小区区到市中中心的距距离呈负负相关关关系，越越靠近市市中心入入住率越越高，越越往城外外走入住住率越低低，住房房需求的的圈层分分布非常常明显。由由于我市市尚处于于城市化化过程之之中，市市中心依依然是整整个城市市扩张的的核心动动力，资资源配置置也最为为完备，就就业、就就医、入入学吸纳纳人数也也最多，出出行购物物最为便便利，居居住条件件最为成成熟，从从而导致致居民的的居住偏偏好于市市中心，加加之住房房平均建建成年限限随环域域外延而而缩短，使使得入住住率呈明明显

12、的以以市中心心为最高高点随着着距离的的延伸而而逐步递递减的特特点。各环域住房房入住率率情况一环内一至二环二至三环三环外98%95%91%79%特别有趣的的是，三三环路内内的入住住率都在在90%以上，三三环路外外的入住住率不到到80%，两者者差距较较为明显显。如果果把900%作为为入住率率是否正正常的判判定标准准，那三三环路内内的入住住率就处处于正常常状态，三三环路外外的入住住率就有有些偏低低，说明明城市的的扩张速速度某种种程度上上超前于于住房的的实际需需求。考考虑到我我市新建建住宅小小区较多多且建成成早期入入住率偏偏低是正正常现象象等实际际情况，这这种超前前应该说说不是太太严重。四、中小套套型

13、住房房入住率率较高，大大套型住住房入住住率较低低。调查结果显显示，入入住率与与住房套套型面积积呈负相相关关系系，随套套型面积积的增大大而变低低。分套型面积积住房入入住率情情况套型90平方米米以下90-1444平方方米144平方方米以上上入住率95%90%87%第三部分 入住住率区域域特征一、分环域域看，越越靠近市市中心入入住率越越高，大大套型住住房尤为为明显。调查显示，中中心城区区住房入入住率的的环域特特征非常常明显，越越靠近市市中心入入住率越越高，越越往城外外走入住住率越低低，各种种套型住住房的入入住率都都呈现同同样的特特征，其其中1444平方方米以上上大套型型住房表表现得尤尤为明显显。说明

14、明公共配配套、居居住环境境、就医医入学上上班方便便、交通通便捷等等因素对对提高入入住率有有着明显显的促进进作用。中心城区住住房分环环域分套套型入住住率情况况90平方米米以下90-1444平方方米144平方方米以上上合 计一环内96%97%95%98%一至二环98%94%87%95%二至三环93%90%87%91%三环外87%76%71%79%二、分方位位看，西西北和市市中心入入住率较较高，城城东、城城西较低低。调查表明，中中心城区区各方位位入住率率均达到到88%以上。其其中，西西北方位位入住率率最高，达达到988%；其其次是市市中心，达达到966。城城东、城城西入住住率较低低，均为为88，主要

15、要是因为为新建住住宅小区区较多所所致。中心城区住住房分方方位入住住率情况况方位市中心东南西北东南西南东北西北入住率96%88%92%88%94%95%91%89%98%从各方位不不同套型型住房入入住率比比较看，90平方米以下住房在各方位的入住率相差不大，但144平方米以上大套型住房在各方位的入住率差异较大，如城东、城西的大套型住房入住率分别为73%、82%，比高的方位差了15至24个百分点，这也是造成城东、城西整体入住率较低的一个原因。中心城区住住房分方方位分套套型入住住率情况况90平方米米以下901444平方方米144平方方米以上上市中心96%97%95%东94%78%73%南97%90%9

16、1%西93%86%82%北95%94%97%东南96%95%92%西南97%90%83%东北86%92%89%西北98%98%97%三、市场热热点板块块入住率率不高。调查显示，在在环域与与方位交交叉构成成的各细细分区域域中，三三环内各各细分区区域入住住率普遍遍在900%以上上，只有有市场热热点板块块如建设设片区所所在的城城东二至至三环区区域和驷驷马桥板板块所在在的东北北二至三三环低于于90%，分别别为811%、888%。三三环外各各细分区区域入住住率则普普遍较低低，其中中东三环环外和南南沿线板板块所在在的南三三环外入入住率最最低，仅仅有599%和662%，比比最高的的北一至至二环区区域低了了近

17、400个百分分点，差差距十分分明显。小小区建成成年限普普遍较短短是市场场热点区区域入住住率较低低的主要要原因。各各细分区区域入住住率详见见下表：中心城区细细分区域域入住率率情况环域方位90平方米米以下90-1444平方方米144平方方米以上上合计一环以内96%97%95%96%一至二环东99%92%61%96%南99%98%98%98%西95%85%88%90%北99%100%92%99%东南87%95%93%92%西南98%96%73%94%西北99%95%96%97%东北97%97%97%97%二至三环东83%77%92%81%南95%95%94%95%西94%87%81%89%北97%9

18、7%98%97%东南97%95%92%96%西南96%88%89%91%西北98%98%97%98%东北87%91%86%88%三环以外东53%55%78%59%南72%61%62%62%西84%83%75%82%北90%79%82%87%西南96%88%72%90%东北71%84%/74%四、分行政政区看，武武侯区和和金牛区区入住率率最高，青青羊区相相对较低低。调查显示，中中心城区区各行政政区总体体入住率率均达到到85%以上。其其中，武武侯区和和金牛区区入住率率最高，达达到944%；其次次是锦江江区，为为93%；成华华区和高高新区为为88；青羊羊区最低低，为886。从不同套型型的入住住率情况

19、况看，各各行政区区90平平方米以以下套型型住房入入住率普普遍较高高，都在在90%以上，最最高的武武侯区达达到977，最最低的成成华区也也有900%。9901144平平方米套套型住房房入住率率在900%以上上的行政政区有三三个，分分别是武武侯、金金牛、锦锦江，最最高的武武侯区和和金牛区区达到993；其余三三个行政政区入住住率分布布在800%至990%之之间，其其中最低低的青羊羊区为883；1444平方米米以上套套型入住住率最高高的是武武侯区和和成华区区，达到到90，最低低的依然然是青羊羊区，为为78。武侯侯区和金金牛区无无论是总总体入住住率还是是各套型型入住率率，在中中心城区区各行政政区中均均占

20、有一一定比较较优势，而而青羊区区相对而而言入住住率较低低，尤其其是大套套型住房房入住情情况不太太理想。中心城区各各行政区区分套型型住房入入住率情情况90平方米米以下90-1444平方方米144平方方米以上上青羊区91%83%78%武侯区97%93%90%锦江区96%90%86%金牛区96%93%89%成华区90%86%90%高新区96%85%82%第四部分 闲置置住房业业主特征征一、闲置住住房业主主地域来来源构成成与所有有新建住住房业主主地域来来源构成成基本一一致，外外地业主主空房率率略高于于本地业业主。调查显示，中中心城区区闲置住住房业主主地域来来源构成成中，中中心城区区人员占占了绝大大多数

21、，达达到588%；其其次是本本省人员员，占225%。具具体构成成详见下下图：比较中心城城区所有有新建住住房业主主的地域域来源构构成和闲闲置住房房业主的的地域来来源构成成，两者者基本一一致。不不过，闲闲置住房房业主中中本市人人员占比比相对要要低一些些，而外外地人员员占比相相对要高高一些。中心城区新新建住房房业主地地域来源源构成中心城区郊区（市）县县省内外地省外境外所有住房62.4%5.3%23.3%8.9%0.1%闲置住房57.7%4.9%25.3%12.0%0.2%二、中心城城区业主主和省外外境外业业主拥有有的大套套型住房房空房率率高过小小套型，郊郊区（市市）县和和本省外外地业主主则反之之。调

22、查显示， 中心城城区各种种套型闲闲置住房房中，中中心城区区本地业业主在990平方方米以下下套型的的占比为为48%，在990-1144平平方米套套型中的的占比为为58%，在1444平方方米以上上套型中中占比达达到了668%，呈呈现套型型越大占占比越高高的特点点，省外外和境外外业主也也有类似似特点，而而郊区（市市）县和和本省外外地业主主则刚好好相反。 中心城区分分套型闲闲置住房房业主地地域来源源构成中心城区郊区（市）县县省内外地省外境外90平方米米以下48%7%34%11%0%90-1444平方方米58%5%26%11%0%144平方方米以上上68%3%14%14%1%三、闲置住住房业主主年龄构构

23、成与所所有新建建住房业业主年龄龄构成基基本一致致，400-500岁业主主空房率率略高于于其他年年龄段。调查显示，中中心城区区闲置住住房业主主年龄构构成如下下：比较中心城城区所有有新建住住房业主主的年龄龄构成和和闲置住住房业主主的年龄龄构成，两两者基本本一致。不不过，闲闲置住房房业主中中40-50岁岁人员占占比相对对要高一一些，而而30-40岁岁人员占占比相对对要低一一些，说说明前者者的住房房空房率率较高。四、20-40岁岁业主的的小套型型住房空空房率较较高，440-660岁业业主的大大套型住住房空房房率较高高。调查显示，中中心城区区分套型型闲置住住房业主主年龄构构成中，220-440岁业业主占

24、比比随住房房套型面面积增大大而降低低，400-600岁业主主则反之之，说明明前类业业主的小小套型住住房空房房率较高高，400-600岁业主主的大套套型住房房空房率率较高，详详见下表表：中心城区分分套型闲闲置住房房业主年年龄构成成90平方米米以下90-1444平方方米144平方方米以上上20岁以下下3%3%5%20-300岁29%19%9%30-400岁38%38%33%40-500岁21%28%39%50-600岁8%9%12%60岁以上上2%3%3%11.22.202202:0402:04:5822.11.222时4分2时4分58秒11月. 22, 2222 十一月 20222:04:58 上午02:04:582022年11月22日星期二02:04:58