房地产集团项目开发管理简明手册2838.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET. *集团项项目开发发管理简简明手册册 第一部分：概述一、编制目目的 随随着*集团项项目的不不断增加加，集团团化管理理的不断断推进，项项目管理理工作也也随之不不断向杭杭州周边边地区及及省外延延伸，为为了能有有效推动动各项目目管理的的集约化化，专业业化，简简明化，集集团工程程管理部部在集团团领导的的授意下下，就工工程条线线项目管管理从前前期到项项目交付付整个过过程进行行梳理，希希望通过过编制本本简明手手册，能能基本统统一集团团各项目目管理的的基本操操作程序序及管

2、理理思路，为为集团项项目工程程线管理理提供标标准指导导范本。二、编制意意义 本本简明手手册覆盖盖项目开开发的全全过程，覆覆盖除营营销策划划外的各各专业工工作范畴畴，通过过阶段性性的区分分，专业业化的工工作整理理，将复复杂的项项目管理理工作梳梳理成点点、线、面面的简单单工作组组织，让让一线项项目管理理人员能能快速、简简要、清清晰的了了解项目目开发全全过程的的工作内内容与时时空序列列，了解解项目开开发各专专业的分分工与合合作，了了解项目目管理的的基本思思想。让让经验化化管理更更加过渡渡到模式式化管理理，把管管理从完完善人的的管理转转化为完完善系统统的管理理。三、重要的的项目管管理思想想要素对于房地

3、产产项目管管理来说说，计划划、成本本、进度度、质量量、现场场形象、资资金及管管理队伍伍建设是是最为直直观与重重要的管管理要素素。而目目前各要要素在实实际操作作与运用用中，有有许多经经验、方方法供我我们选择择与借鉴鉴，但要要形成与与完善一一套适合合*自自身发展展需要，同同时具备备前瞻性性与先进进性的 系统性管理理思路与与方法却却并非易易事，因因而只有有在不断断借鉴与与探索中中去发展展与完善善自身的的管理系系统。在此我部门门就上述述各要素素提出一一些观点点，供集集团领导导及同仁仁参考。计划管理：计划管管理是始始终贯穿穿于项目目管理、同同时是推推动项目目朝既定定目标运运行的内内在驱动动力，没没有计划

4、划，目标标永远只只是一种种愿望；有了计计划，怎怎样执行行与落实实计划，是是最为关关键的环环节，管管理有层层次，计计划亦如如此，计计划应分分层，逐逐级分解解与落实实；计划划应分块块，由各各部门主主导完成成并有机机结合形形成整体体，因而而计划必必须由各各专业部部门协商商、探讨讨共同制制定，体体现为外外部统一一性与内内部协调调性上；计划的的制定因因其带有有经验性性与事先先前行，受受经验的的局限及及客观、主主观因素素的不确确定性影影响，必必然存在在执行偏偏差，因因此，计计划执行行过程的的监督及及纠偏就就显得十十分重要要。成本，是项项目管理理的灵魂魂，不谈谈成本的的项目管管理，就就如同人人没有了了思想，

5、但但目前谈谈成本，大大多把主主要精力力放在工工程成本本管理上上，在此此本部门门提出项项目管理理大成本本概念。大大成本概概念即开开发全过过程成本本管理及及时间成成本与空空间成本本管理概概念。全全过程成成本管理理即从项项目土地地拍卖前前开始，到到开发、设设计、工工程、售售后各阶阶段各专专业线及及从材料料到管理理到资金金使用等等的成本本管理，时时间成本本主要从从资金周周转率、开开发周期期的长短短与开发发成本、市市场风险险之间的的关系上上，空间间成本主主要是表表现在同同样数量量资金在在不同地地域，相相同地域域不同项项目所产产生效益益的差异异上，即即产生相相同效益益，因地地域或项项目的不不同，所所投入的

6、的资金成成本不同同。 质量，我们们应更关关注产品品的品质质质量，从从设计开开始关注注房产品品的居住住生活功功能，关关注功能能配置、居居住舒适适度、关关注生活活环境及及小区人人文环境境，关注注建筑的的整体美美感；从从建造上上关注建建筑安全全性，施施工质量量控制，关关注产品品细节处处理，从从材料上上把好质质量关等等等，上上述多方方面的要要素才是是我们所所说的产产品质量量其他管理要要素就不不再一一一阐述，对对于项目目管理，我我们可以以制定许许多制度度、流程程，可以以编制表表格、指指导书等等，这些些都只能能从行为为上起到到约束作作用，制制度、表表格、流流程太多多，许多多东西就就很难落落实到位位，管理理

7、如果能能从管理理人的意意识、管管理团队队的整体体意志开开始，再再规范人人与团队队的行为为，可能能事半功功倍，不不论上述述哪项要要素，计计划也好好，成本本也好，品品质也好好，都需需要强化化全员意意识，加加强管理理的主观观能动性性，提高高员工的的责任心心才能真真正有所所建树。我部希望将将上述要要素中所所提及的的管理思思想在下下面的内内容中体体现出来来，同时时希望在在执行中中对相关关管理人人员有所所帮助与与启示。第二部分：项目开开发工作作项目前期准准备阶段段一、购地区域土地出出让信息息收集、整整理、分分析、初初步筛选选对锁定目标标区域的的综合调调研、地地块分析析、测算算、评估估，制定定该地块块购置的

8、的综合评评估报告告，明确确购地价价格范围围与业态态方向。1、资金筹筹备2、相关竞竞拍手续续准备工工作 3、拍地前前的竞争争对手摸摸底，制制定相关关竞价策策略4、竞拍5、签署购购买协议议二、证照办办理见流程图注意事项1、招聘当当地资深深从业人人员（有有一定人人脉关系系及熟悉悉当地办办事风格格的前期期从业热热人员）2、名片职职位适当当提高，有有利于开开展工作作3、了解规规划部门门对地上上建筑、半半地下室室、架空空层等的的面积计计算规则则，了解解房管部部门关于于地上建建筑面积积的计算算规则（关关注阳台台、建筑筑外廓线线是否包包含外保保温等因因素）4、了解当当地规划划部门就就日照、栋栋距控制制要求，了

9、了解地块块建筑除除规划控控高外的的其他限限制（如如航空限限高、通通讯走廊廊限高）、停停车位要要求、国国家900/700政策要要求。5、了解商商业建筑筑相关功功能与环环保要求求的规定定（如国国家地方方对娱乐乐业、餐餐饮业的的规定）。6、了解地地方节能能要求，如如外保温温对立面面材料的的影响，太太阳能使使用要求求对建筑筑立面的的影响。7、小区室室外标高高、单体体正负零零标高、市市政道路路标高关关系。8、详细了了解公建建配套要要求。9、详细咨咨询消防防部门要要求，单单体、室室外、道道路、地地下室、半半地下室室 （有较大费费用弹性性）等相相关国家家、地方方要求。10、详细细咨询人人防要求求，费用用情况

10、11、详细细了解当当地环保保要求。12、营销销部提供供经集团团审批的的项目产产品策划划书（明明确产品品定位、户户型比，户户型面积积范围、在在各区域域的分布布要求等等）13、设计计部根据据营销部部产品策策划书及及项目规规划指标标，相关关国家规规定于前前期项目目征询情情况，编编制方案案设计指指导书。14、详细细了解周周边基础础设施现现状及规规划情况况、实施施计划（道道路、地地块允许许开口、道道路标高高，市政政雨水、污污水管网网建设或或规划情情况、管管井标高高、管径径、排水水方向、预预留支管管或允许许开设接接管位置置），要要求对标标高、位位置进行行实地测测量核准准，城市市档案管管调出竣竣工资料料或核

11、准准的规划划设计资资料，确确保准确确。尤其其了解地地块周边边未来城城市规划划情况，如如有无高高架道路路、道路路扩建、轨轨道交通通及商业业、学校校、医院院、公园园等城市市公共配配套项目目，方案案中考虑虑其对项项目未来来的影响响。15、聘请请专业资资质单位位对地块块规划红红线进行行放线复复核，校校核地块块与周边边市政道道路、建建筑物等等重要关关联体的的位置有有否误差差。以上3-11项项在方案案设计前前要求前前期与设设计负责责人共同同完成 16、详细细征询自自来水配配套情况况，了解解自来水水位置、管管径、水水压力，了了解小区区内可采采用的供供水方式式，增容容费、工工程费计计价方式式，抄表表要求，允允

12、许接口口位置。17、详细细了解燃燃气配套套情况，了了解燃气气管位置置、管径径、压力力，增容容费、工工程费计计价方式式，抄表表要求，当当地对燃燃气报警警要求，供供气量有有无保证证， 允许接口位位置等。18、详细细了解供供电配套套情况，是是否双电电源，电电源位置置，地上上与地下下建筑配配电要求求，商业业用房配配电规定定，变电电站设置置规定，相相关设备备采购要要求，常常规费用用及费用用弹性情情况，工工作流程程与办事事时效。19、详细细咨询电电视、电电信、宽宽带配套套情况及及容量、费费用等。三、地质勘勘察（单单位招标标按集团团相关程程序） 1、优先选选择当地地资质高高的地质质勘察单单位，有有我地块块附

13、近地地质勘察察经验者者优先。2、认真审审核勘察察方案（与与费用有有关）3、应在扩扩初设计计前完成成详勘4、要求对对勘点位位置、探探孔深度度、数量量、作业业程序进进行现场场监督，确确保勘察察数据的的准确性性5、对地质质分布不不均匀，有有条件的的，应在在桩基础础设计前前做试桩桩，用以以评估地地质力学学指标，可可更准确确把握基基础设计计尺度，优优化桩基基础设计计，节约约成本。四、施工图图设计及及内审1、施工图图设计指指导书，要要求通过过集团审审批。详细了解国国家、地地方建筑筑设计规规范，尤尤其是强强制性规规范，避避免重大大设计失失误。2、施工图图设计过过程，及及时提供供用于消消防、人人防、卫卫生防疫

14、疫审查的的相关图图纸，前前期与设设计人员员及时跟跟踪与沟沟通。初步出图后后及时送送审图办办（审图图公司）审审图，由由建筑与与结构设设计师及及时跟踪踪与沟通通，及时时解决问问题并完完成图纸纸调整。4、及时进进行面积积核算（分分层面积积表），及及时调整整面积指指标 5、电梯选选型，确确定电梯梯井道尺尺寸及明明确机房房要求（有有战略合合作单位位例外），提提供设计计单位相相关图纸纸。 6、制定项项目开发发与交付付初步计计划，为为自来水水泵房、配配电房、燃燃气调压压站、智智能化控控制中心心、电信信机房等等的位置置，管路路系统的的布置，垃垃圾站等等因素在在设计中中进行考考虑。并并由前期期与设计计人员在在与

15、供电电局、自自来水、燃燃气公司司进行沟沟通中将将我方意意图在专专项设计计中体现现。7、供电方方案确定定8、施工图图供电部部门报批批，及时时就配电电用房面面积，位位置，层层高、尺尺寸、标标高及设设备的通通风散热热等要求求进行沟沟通反馈馈。9、市政排排水许可可批文10、审核核单体、小小区室外外、周边边市政道道路标高高关系，处处理方式式，考虑虑项目土土方整体体平衡要要素11、审核核施工图图对方案案意图的的体现程程度（主主要是立立面效果果，户型型变化）12、审核核户型内内有无卫卫生间正正对大厅厅、卫生生间位置置在下层层厨房位位置、入入户门上上面有梁梁等缺陷陷，楼梯梯间高度度是否满满足，有有无立管管影响

16、通通道，有有无水平平管影响响层高、或或公用管管道穿越越户内，设设备用房房的尺度度、高度度是否满满足设备备要求等等，结构构布置是是否影响响建筑功功能要求求。13、考虑虑外保温温对立面面线条、门门窗的影影响（窗窗台、线线条、洞洞口尺寸寸在结构构设计时时应适当当调整）14、考虑虑防水体体系的合合理与可可行性（屋屋面排水水的组织织、防水水施工工工艺 要要求）15、砌体体露台围围栏及女女儿墙要要求设置置下口砼砼上翻梁梁，上口口设置砼砼压顶，露露台与室室内界面面设置砼砼上翻梁梁，高度度满足防防水要求求等刚性性防水措措施。16、对于于斜屋面面与山墙墙连接部部位，要要求屋面面砼在山山墙位置置设计成成上翻梁梁，

17、上表表设计成成台阶面面，用来来防水与与墙体抗抗滑。17、阳台台栏杆高高度要求求考虑可可踏面因因素。18、重视视结构设设计中的的含钢量量与混凝凝土用量量，给设设计院设设定合理理的指标标。19、考虑虑墙体材材料使用用的国家家及地方方规定（墙墙改办要要求），合合理使用用墙体材材料，综综合考虑虑墙体材材料的比比重（影影响结构构设计荷荷载）、及及与水泥泥砂浆的的粘结性性（影响响后期粉粉刷质量量及交付付），进进行材料料调查，同同时考虑虑市场供供应水平平。20、结构构设计中中，对于于尺寸小小于122厘米的的门垛、墙墙垛，凸凸出砼墙墙面用于于装饰的的砌体，尺尺寸较小小的，要要求全部部采用素素混凝土土替代砖砖砌

18、体。21、基础础形式的的选择，经经济、技技术、施施工难度度系数的的评估、比比较。五、道路、管管线设计计1、施工图图已完成成2、单体正正负零标标高、室室外标高高及地块块周边道道路标高高关系已已明确3、排水许许可已批批复，雨雨水、污污水与市市政管网网接口位位置已明明确4、雨水、污污水接口口井管径径、管底底标高是是否核实实5、项目分分块、分分批开发发、交付付计划已已明确，对对分批交交付所涉涉及的供供水、供供电、供供气、电电视、电电信、智智能化等等的系统统化设计计思想应应在管线线 设计中体现现优化。6、先完成成各管线线综合初初步设计计，再进进行单项项深化设设计，然然后再进进行管线线设计平平衡。7、道路

19、设设计：考考虑道路路分级，消消防要求求（宽度度、流线线、转弯弯半径等等），道道路承载载力要求求，纵、横横向排水水坡度，侧侧石、平平石要求求（材质质、尺寸寸、色调调、过渡渡形式等等），人人行道设设计要求求，路面面完成面面材料要要求及效效果要求求（如采采用水泥泥路面、铺铺装路面面还是沥沥青路面面，面层层材料的的相关要要求，沥沥青粒径径等），8、雨水、污污水管线线设计：优先选选择当地地设计单单位，优优化管路路及窨井井数量，对对于道路路两侧较较宽的，管管线尽量量不处在在路上，井井盖的形形状、材材质、颜颜色应配配合景观观及观感感要求9、供电设设计：对对于供电电，在设设计阶段段最为关关键，一一旦设计计完成

20、，在在成本控控制上很很难有空空间，因因而设计计阶段需需要专业业电气工工程师跟跟进，如如电缆的的容量空空间、电电缆的合合理走向向、电缆缆预留长长度大小小、所选选用设备备品牌及及国产与与进口件件等对成成本发生生的主导导因素，这这些有弹弹性，有有周旋余余地的因因素，设设计师及及其主管管领导将将起决定定性作用用，沟通通得当，单单方建筑筑面积节节约供电电成本220-330元是是可行的的。其成成本节约约空间可可想而知知。10、可选选择的变变电所或或站的形形式，变变电所最最大负荷荷11、摸清清设计工工期，通通过有效效沟通达达到可控控12、燃气气设计：主要是是考虑调调压站位位置，管管路设计计的合理理性，了了解

21、设计计工期。13、自来来水设计计（含室室外消防防及控制制）：过过程抄表表要求（是是否要求求远程抄抄表），供供水方式式，管径径大小是是否合理理。阀门门井位置置是否合合理。14、电视视设计15、电信信（电话话、宽带带）16、路灯灯设计，了了解当地地政策，是是否由开开发商自自行设计计、施工工，还是是由路灯灯管理部部门设计计、实施施，如果果由路灯灯管理部部门实施施，开发发公司必必须对路路灯的式式样、色色调等进进行事先先沟通，对对设计后后的图纸纸进行审审核，对对位置、品品牌、式式样等进进行审核核。17、智能能化设计计：设计计前必须须征询当当地技防防部门关关于住宅宅安全防防范方面面的基本本要求（即即能通过

22、过审图及及后期验验收的要要求，并并进行前前期沟通通，有了了相关信信息后，就就开发公公司对产产品的定定位，对对智能化化所要达达到的档档次进行行决策，最最后编制制智能化化设计指指导书，并并经过设设计招标标，完善善设计。智智能化设设计主要要是模块块集成，设设计中主主要对模模块集成成方式，设设备的品品牌、功功能配置置与兼容容性进行行重点把把控，要要求在主主体出正正负零时时完成设设计，管管路预埋埋。18、上述述所有管管线单项项设计完完成后，应应根据重重力管、压压力管、硬硬管、软软管，大大管与小小管，深深管、浅浅管等要要素及关关系，对对各管线线进行平平衡，排排管，着着重解决决重力管管的坡度度、管埋埋深、位

23、位置是否否满足要要求，管管线密集集部位管管线是否否能排布布，管线线交叉部部位各管管线标高高、埋深深是否满满足要求求，各管管如给水水管、污污水管之之间距离离是否满满足规定定，强电电与燃气气之间距距离是否否满足规规定，弱弱电之间间距离是是否满足足信号互互不干扰扰要求，各各检查井井排布是是否合理理、美观观（尽量量避免人人流、车车流集中中处，管管井也集集中， 如小区出入入口、单单元门出出入口、公公共活动动场地等等），只只有通过过仔细平平衡与校校核过的的综合管管线图，才才能作为为正式的的施工图图。对于于所有处处在硬质质铺装面面的井盖盖，一律律采用方方形暗井井盖。19、综合合管线施施工图完完成后，应应及时

24、提提供给景景观设计计单位，对对室外因因管线配配套所产产生的设设备进行行视觉美美化处理理。六、成本前前期1、项目开开发成本本计算清清单的编编制（列列出整个个项目开开发所涉涉及的费费用清单单表） 2、开发费费用摸底底3、前期配配套费用用、配套套工程发发包主体体及方式式摸底（摸摸清那些些工程为为专业单单位实施施，工程程界面） 4、工程前前期费用用测评5、建安成成本费用用摸底6、基坑维维护及地地基处理理等工程程技术措措施费用用测评7、室外工工程（道道路、雨雨水、污污水管线线、配套套管线工工程、景景观、绿绿化、围围墙、门门卫及其其它附所所工程）费费用测评评。8、项目管管理费、财财务费用用、营销销费用由由

25、相关部部门完成成测评。9、完成项项目开发发成本评评估10、根据据成本评评估，及及市场预预期，制制定影响响项目成成本主要要因素的的控制性性目标成成本，作作为后续续招标、采采购及成成本控制制的重要要依据。11、根据据项目开开发整体体计划，编编制前期期招标工工作计划划（设计计、勘察察、工程程等）。12、根据据招标计计划及时时完成相相关招标标工作。13、重点点编制好好总包工工程施工工招标文文件与合合同文件件：,其其中主要要内容包包含: 经经我方策策划完成成的场布布图，明明确标段段范围、交交通组织织、生活活区域及及施工区区域，封封闭要求求等。 明明确工程程质量目目标，现现场文明明施工要要求，要要求将主主

26、要条款款细化。 明明确甲供供材料、甲甲分包工工程、政政府垄断断行业等等的范围围、工作作界面，配配合内容容，费用用计算，现现场管理理交接方方式等。 明明确乙供供材料品品牌范围围，要求求一品牌牌一报价价 将将*的的相关技技术标准准，工作作流程及及关联要要求在招招标及合合同文件件中明确确。 将工期期内容细细化到重重要节点点，工期期应充分分预估不不确定因因素，尤尤其是特特定地质质条件下下，对桩桩基础施施工工艺艺、施工工工艺导导致的技技术处理理工期，基基坑围护护方案、降降水、基基坑开挖挖、土方方外运、施施工阶段段气象条条件等产产生的工工期进行行预测，保保证工期期的合理理性。 在结算算方式中中，对预预算定

27、额额不能覆覆盖的子子项，规规定计算算规则，对对于我方方有特定定质量、技技术、工工艺要求求的，应应在招标标文件中中明确提提示，让让施工方方充分考考虑报价价因素（如如顶棚批批腻子，屋屋面混凝凝土一次次性找平平收光，达达到刚性性防水效效果等要要求应明明确告示示），对对于绝大大部分重重要合同同条款，应应作为招招标文件件的重要要部分，避避免后续续合同签签订及费费用计算算上存在在模糊的的东西太太多。 对未按按照合同同履行的的主要处处罚措施施（如工工期、质质量等目目标）。 七、工程前前期1、地勘 根据据地形图图，了解解地块的的原始地地形，并并实地踏踏勘。 将建建筑方案案平面图图与地形形图进行行拼接，查查看拟

28、建建建筑与与地形的的关系，有有否影响响现场地地质勘察察的因素素，及时时采取措措施，避避免留勘勘察死角角。 对于于显示有有河道、鱼鱼塘及其其它地质质情况的的，应对对该区域域进行重重点勘察察。 现场场应派专专业工程程师对地地质勘察察施工过过程的定定位、采采样、探探孔、工工作程序序、工作作量进行行监督与与检查，避避免偷工工减料。 及时时跟踪勘勘察进度度与结果果分析，尽尽早提交交设计院院地质勘勘察成果果，并详详细审阅阅成果报报告，了了解地块块地质情情况。为为后续基基础设计计、打桩桩方案、基基坑围护护设计、降降水等及及制定项项目开发发计划、合合理安排排工期提提供科学学依据。2、三通一一平场地平整：清理地

29、地下障碍碍物，了了解地下下原有管管线、重重要通讯讯线缆、军军用设施施、地下下工事及及其它情情况，及及时与相相关单位位沟通，完完成搬迁迁或妥善善处置。了解地块周周边雨水水、污水水临时接接口，雨雨水、污污水是否否贯通。及时办理排排水许可可。及时申请施施工临时时道路开开口，了了解办理理程序、相相关费用用、工作作时间。统计现场施施工用电电量及临临时箱变变位置与与数量，及及时办理理临电申申请 手手续，了了解办理理程序、相相关费用用、工作作时间，对对于暂时时不能解解决的情情况，应应尽快确确定其它它解决途途径 及时办理临临时用水水申请手手续，道道路开口口、临电电位置、临临水接口口等均应应根据项项目开发发整体

30、布布局进行行设置，避避免今后后重复申申请增加加费用。尤尤其要考考虑临变变及高压压线路尽尽量不影影响后续续工程施施工，或或增加费费用（如如离主体体脚手架架及基坑坑边的距距离尽可可能满足足施工安安全要求求）。临时围墙施施工：是是否考虑虑围墙广广告，了了解当地地管理部部门的相相关要求求 3、技术准准备地块原始水水准标高高点、控控制坐标标点的引引测与保保护水准点、坐坐标点的的正式移移交（书书面、现现场），主主要移交交给监理理、施工工单位地块原始场场平标高高测量，根根据地形形平整程程度商定定网格大大小。结构设计前前是否完完成试桩桩，承载载力测试试开工前，单单体定位位放线专专业资质质单位是是否确定定，是否

31、否完成现现场定位位放线（江江苏省要要求）规划验灰线线是否完完成4、项目开开发整体体规划及及目标制制定项目开发总总周期是是否明确确（一般般在购置置土地时时有规定定，或可可以根据据实际情情况与政政府部门门谈判）。项目分期实实施方案案是否明明确（分分期启动动、销售售、交付付时间目目标是否否确定，分分期启动动的顺序序、面积积、范围围等是否否确定），本本条主要要由 营销策划部部门根据据市场调调研，营营销策略略，销售售目标，资资金状况况初步提提出的开开发方案案，与集集团领导导沟通，经经集团审审定的项项目开发发方案；营销部关于于售楼处处、样板板房、景景观示范范区、看看房通道道等的实实施计划划与要求求、选址址

32、要求是是否提供供。了解项目当当地办理理预售许许可证对对工程节节点形象象要求（主主体层数数要求）。5、场地布布局根据项目开开发整体体规划，对对项目现现场进行行统筹与与布局，分分期开发发的范围围与界限限划分，做做到各标标段的封封闭管理理与相互互之间无无较大影影响因素素；考虑虑分块后后的临时时道路开开口位置置是否合合理与可可否能申申请实施施，考虑虑临时用用水接口口位置的的设置，考考虑临时时用电的的容量与与箱变数数量、位位置，充充分考虑虑临水临临电前期期为后期期服务；考虑整整个项目目施工临临时生活活区的位位置布置置，有条条件的尽尽量考虑虑生活区区与施工工区分开开，生活活区预留留甲定分分包单位位的临舍舍

33、场地，临临舍位置置充分考考虑基坑坑开挖、主主体施工工、设备备运行等等的因素素影响，不不能产生生二次搬搬迁，或或增加额额外费用用；充分分考虑施施工区与与生活区区通道，各各标段不不能相互互影响穿穿插。对对地块内内施工临临时道路路进行规规划，从从分考虑虑桩基施施工用临临时道路路与主体体施工用用临时道道路及规规划永久久道路的的相互利利用，同同时结合合地下车车库情况况，合理理布局，统统筹安排排现场。6、项目整整体开发发计划（控控制性计计划）编编制有了项目开开发整体体规划，按按项目分分期开发发节奏，将将项目从从前期证证 照办理、规规划设计计、工程程准备、招招投标、工工程实施施、验收收交付各各阶段重重要节点

34、点控制时时间进行行合理预预测与评评估，并并据此编编制项目目整体开开发计划划，整体体计划编编制可根根据分期期销售节节点作为为基准节节点时间间，前期期工作由由此进行行倒推，后后续工作作由此向向后延伸伸，由此此确定各各个分期期重要开开发节点点时间（各各节点时时间及设设计各部部门工作作的，应应予各部部门沟通通协商，确确认后，报报集团领领导审批批）。7、条线工工作计划划编制 经审审批后的的项目整整体开发发计划，作作为项目目公司编编制项目目详细工工作计划划的依据据，从前前期开发发（证照照办理、配配套征询询），规规划、设设计（修修详、建建筑方案案、地质质勘察、扩扩初、施施工图设设计，市市政、管管线设计计，景

35、观观绿化设设计，智智能化设设计，及及其他专专项设计计），招招投标、采采购及工工程实施施工作计计划。将将各条线线工作计计划中存存在相互互影响的的工作进进行对接接、协调调，达到到各专业业的协调调配合。8、营销配配合工作作计划（售售楼处、样样板房、示示范区、看看房通道道等内容容） 由营营销部提提出初步步要求，会会同项目目公司工工程负责责人共同同探讨实实施计划划，并按按照集团团计划审审批程序序确定营营销配合合工作计计划。 9、图纸会会审与交交底图纸会审要要点：参参见集团团设计文文件评审审作业指指导书10、开工工前对监监理单位位管理工工作 核核对监理理人员班班子是否否与招标标要求符符合 考考虑监理理人员

36、生生活上的的困难，办办公地点点与甲方方一起等等 在在合同中中明确监监理的行行为规范范，廉洁洁要求。 检检查监理理规划、实实施细则则的针对对性、实实用性、可可操作性性。 提提供施工工合同复复印件 移移交地块块水准点点及定位位坐标基基准点。 检检查监理理是否完完成对施施工单位位施工组组织设计计、专项项方案、资资质、上上岗人员员资格审审查及其其他必要要的工作作。 检检查监理理是否完完成相关关的定位位放线复复核工作作。 检检查监理理是否按按规定完完成对施施工企业业开工前前的安全全管理工工作的监督检查（如如安全教教育、安安全措施施、机械械设备检检查等事事项）。 组组织监理理学习监监理合同同及施工工合同。

37、 组组织监理理学习*相关关工程管管理工作作流程、制制度、技技术标准准。 监监督监理理审查图图纸，熟熟阅图纸纸。11、开工工前对施施工单位位管理工工作 审审查项目目班子人人员是否否符合要要求，人人员到岗岗情况 现现场与书书面移交交水准点点、定位位坐标点点，要求求施工方方作好保保护工作作。 安安排施工工企业按按照我方方要求快快速启动动临时生生活设施施及临时时围墙搭搭设。 做做好临时时用水、用用电接驳驳书面说说明 要要求施工工企业在在规定时时间内上上报施工工组织设设计（各各项方案案、机械械设备、劳劳动力安安排及详详细的总总施工进进度计划划，现场场平面布布置等） 场场地书面面及实地地移交，组组织现场场

38、三方场场地标高高测量 要要求施工工方上报报开工前前的工作作计划，审审查其是是否满足足我方要要求。 组组织施工工单位管管理班子子学习施施工合同同，了解解监理职职责，熟熟悉我方方 相关工程管管理制度度、工作作流程，重重点学习习工程质质量及现现场管理理目标，工工期要求求及各楼楼号开工工顺序，现现场签证证工作制制度与程程序等内内容。 是否按按不同定定位放线线方法对对建筑单单体进行行放线与与复核，查查验相关关记录。并并应在开开工前对对照总平平面图对对单体间间距、红红线进行行校核，自自查无误误后报监监理复查查，复查查无误后后，报甲甲方安排排规划验验线，通通过后方方可正式式开工。 12、质监监站相关关对接工

39、工作 开开工前质质监、安安监第一一次交底底工作是是否完成成。 了解解当地质质监、安安监工作作相关要要求，作作好沟通通工作13、技术术方案审审定（打打桩、基基坑开挖挖、基坑坑围护、降降水）打桩：以预预制方桩桩或管桩桩为例，方方案的制制定必须须考虑以以下要素素。 桩的运输输通道及及转弯半半径 电力是是否满足足，工期期与设备备配置数数量 最最边桩到到周边建建筑物、构构筑物之之间距是是否满足足桩机就就位对边边距的要要求 场场地地质质条件（土土体的承承载力）是是否满足足桩机配配重行走走要求（是是否会造造成陷机机或表土土挤压变变形严重重，影响响施工）考虑整体打打桩顺序序，及单单体打桩桩顺序 考考虑打桩桩挤

40、土效效应，做做好已施施工桩体体的水平平与竖向向位移检检测工作作；做好好对周边边原有建建筑物、构构筑物的的监测与与保护措措施；摸摸清周边边地下管管线情况况，做好好监测与与防范措措施。 考虑打桩桩的挤土土效应，对对永久水水准、定定位坐标标点及打打桩放线线控制点点 进行定期复复核与校校正，桩桩位放线线要求采采用打多多少，放放多少，打打前复核核，施工工方与监监理采用用不同方方法复核核。 以上因素素应在施施工方案案中体现现，并根根据情况况再施工工过程中中进行实实施。 基坑围围护、降降水与开开挖：根根据基础础埋置深深度，地地质勘察察报告反反映的土土地情况况，地表表水水位位情况，土土体渗透透系数，基基坑开挖

41、挖的施工工顺序，以以及项目目工期要要求，由由专业单单位制定定相关专专项技术术方案，经经多方认认证，确确认合理理后，作作为后续续工作的的依据。14、专业业及垄断断行业工工程项目目咨询与与划界工程施工阶阶段一、质量管管理：通过严格、有有效管理理，使工工程质量量始终处处于受控控状态，确确保工程程质量的的持续改改进和提提高。工工程承包包合同文文件、设设计文件件、国家家及有关关部门颁颁发的质质量管理理法律、法法规性文文件、有有关质量量检验和和控制的的专门技技术法规规性依据据（如工工程质量量检验评评定标准准）是质质量控制制的依据据。1、 施工工过程中中应紧密密联系监监理方，督督促监理理方按监监理规划划及监

42、理理实施细细则开展展工作。同同时结合合自身掌掌握的现现场施工工状况，检检查监理理方在质质量控制制方面的的工作质质量。为为现场管管理工作作需要，应应和监理理共同营营建良好好的施工工管理环环境，形形成一系系列的制制度，包包括：a. 总监监理工程程师负责责制b. 施施工图会会审及设设计交底底制度 c. 工工程开工工申请制制度d. 施施工组织织设计和和施工方方案报审审制度e. 工工程材料料、半成成品质检检制度f. 隐隐蔽工程程的验收收制度g. 工工程变更更签证制制度h. 工工程款支支付签审审制度i. 工工程质量量事故处处理制度度j. 工工程质量量检查制制度k. 工工程管理理日记（监监理日记记）、监监理

43、月报报制度l. 监监理例会会制度2、 事前前控制事前控制是是指建设设工程施施工正式式开始前前或各分分部、分分项工程程施工开始前即对对影响工工程质量量的各种种因素进进行控制制。主要要从两方方面入手，一方面面是对承承包商的的施工准准备工作作的质量量进行全全面的检检查与控制；另一一方面是是应组织织好有关关工作的的质量保保证，如如图纸会会审、技技术交底底以及处处理设计计变更以以及检查查监理单单位的准准备工作作。2.1 正正式施工工前应督督促施工工单位按按合同要要求建立立起质量量控制系系统组织织。2.2 督督促施工工单位建建立起完完善的质质量保证证体系，以以规范化化的操作作程序来来保证工工程质量量。2.

44、3 对对从事质质量管理理的乙方方人员和和从事特特殊、专专业工种种的施工工人员的的资质应应严格审审查，做做到持证证上岗。2.4 对对原材料料、半成成品和各各种构配配件的质质量进行行检查，做做到不合合格材料料不进入入施工阶阶段。 2.5 对对进场施施工的主主要机械械、设备备性能（检检验合格格证明文文件）进进行检查查，保证证其能够够正常运运行。2.6 对对乙方选选择的分分承包方方（如果果有）的的资质和和人员、机机械的施施工准备备情况进进行检查查并报项项目负责责人批准准。2.7 会会同监理理单位、设设计单位位对施工工单位提提交的施施工组织织设计、施施工方案案等进行行严格审审核，施施工组织织设计和和重要

45、方方案须报报总工程程师审批批后才能能实施。2.8对施施工中采采用的新新技术、新新工艺、新新材料进进行审核核把关。施施工单位位只有在在充分熟熟悉、了了解的基基础上并并进行必必要的试试验和检检验后才才能正式式采用。2.9 会会同监理理单位对对标高和和轴线进进行复核核、检查查。2.10 组织进进行图纸纸会审和和技术交交底工作作。2.11 审核开开工申请请，只有有在各种种条件全全部具备备后才能能正式进进入施工工。2.12督督促、检检查监理理单位的的人员到到位情况况，审核核监理规规划和监监理细则则并根据据合同明明确双方方职责。2.13 建立立工程样样板制度度，做到到样板起起步，对对重要的的装饰工工程需邀

46、邀请设计计单位和和公司分分管领导导参加样样板验收收，通过过后才能能进入大大面积施施工。项项目工程程部需填填写装装饰样板板工程验验收记录录。3、 事中中控制3.1 对对施工单单位的质质量控制制自检系系统进行行监督，使使其能在在质量管管理中始始终发挥挥良好作作用。3.2 监督与与协助施施工承包包方完善善工序质质量控制制，使其其能将影影响工序序质 量的因素自自始至终终都纳入入质量管管理范围围；督促促承包方方对重要要的和复复杂施工工项目或或工序要要作为重重点设立立质量控控制点，加加强控制制；及时时检查与与审核施施工承包包方提交交的质量量统计分分析资料料和质量量控制图图表；对对于重要要的工程程部位或或专业工工程，还还要进