某购物中心营运及招商方案43387.docx

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1、F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。百富购物中心营运及招商方案合胜营销有有限责任任公司专业商业业营运品牌招招商策划划团队目录市场调研分分析3项目分析9商场经营业业态定位位133商场经营模模式233商场管理系系统建立立266商场包装422人员培训433商场招商计计划444百富购物中中心营运运及招商商方案一、市场调调研分析析1.1商业业市场背背景1、米米泉商业业发展经经历了初初级阶段段，现正正进入快快速成长长期，商商业形态态也在同同步升级级，从历历史情况况来看，220022年以

2、前前，米泉泉商业形形态以集集贸市场场为代表表（部分分商场物物业也采采用市场场型的经经营形式式，从经经营模式式上我们们称为市市场型物物业），商商品构成成主要集集中在市市民日用用品方面面，包括括食品、副副食品、低低档服装装、日用用百货等等，中高高档商品品和非生生活耐用用品销售售规模有有限。2、20002年后后，米泉泉商业发发展进入入快速成成长阶段段，快速速成长阶阶段的典典型特征征是商业业规模的的扩张和和商业形形态的升升级，220022年以来来，米泉泉市民收收入水平平不断提提高，消消费理念念超前，消消费规模模同步提提升。从从商业形形态而言言，米泉泉一批新新的商业业卖场投投入市场场运营，以以品牌专专卖

3、和大大型超市市为主力力的业态态开始出出现，并并成为市市场消费费的主体体，这种种情形标标志着米米泉商业业发展进进入快速速成长期期。3、米泉商商业发展展已经经经历了以以市场型型商业为为主体的的初级发发展阶段段，现正正进入以以超市、专专卖店、商商场、集集贸市场场多业态态并举的的发展阶阶段，商商业形态态升级和和商业竞竞争加剧剧成为这这一时期期的主要要特征。1.2商业业市场现现状1、典型的的二级城城市商业业分布体体系二维商商业分布布体系，由由一个核核心商业业区和社社区商业业组成的的商业体体系。商商业分布布十分集集中，商商业主要要集中在在以古牧牧地中路路为核心心的区域域，该区区域集中中了市场场型商场场、集

4、贸贸市场、大大型超市市、家电电超市、专专卖店、地地下街等等多种商商业形态态。2、以古牧牧地中路路为核心心，新华华路集中中了大量量日用百百货批发发零售商商业，主主要经营营日用百百货、食食品、副副食品、烟烟酒、建建材、五五金等商商品。文文化路商商业相对对匮乏，主主要依托托爱家超超市和亿亿家百货货，主要要经营日日用百货货、食品品、副食食品、服服装等商商品。稻稻乡路近近几年商商业发展展迅速，逐逐步形成成以品牌牌专卖和和家电超超市为主主的业态态，主要要经营电电器、皮皮鞋、休休闲服饰饰等。3、随着城城市经济济发展和和居民收收入水平平提升，日日用百货货等生活活必需品品虽然仍仍是当地地商业经经营和消消费的主主

5、力商品品，但品品牌服饰饰、高档档饰品、家家用电器器、家居居装饰等等中高档档耐用消消费品消消费规模模不断增增长，在在市场中中已经占占有相当当份额。1.3商业业市场发发展趋势势预测1、随着城城市经济济发展和和大面积积商业开开发，以以商城和和大型综综合市场场为代表表的商业业物业开开始供应应市场。当当地商业业形态由由传统商商业向现现代商业业转型，但但由于商商业消费费市场增增长和消消费水平平提升有有限，商商业过剩剩导致市市场竞争争加剧，经经营户的的盈利能能力逐步步下降。2、从商业业发展趋趋势判断断，当地地商业区区域进一一步向古古牧地路路集聚，依依托原有有的商业业环境，古古牧地路路将建成成一批中中高档定定

6、位的商商场，促促进当地地商业形形态升级级。尤其其以百富富购物中中心为代代表的大大型购物物中心，必必将彻底底改变当当地商业业格局和和竞争形形式。3、伴随当当地商铺铺租金的的一路上上涨，商商铺销售售价格也也水涨船船高，但但从商业业经营水水平来看看，商业业的经营营规模和和单品利利润并未未同步提提升，尤尤其是单单品利润润反而呈呈下降趋趋势，商商业经营营效益普普遍下滑滑，从而而抑制商商铺租赁赁和销售售价格进进一步走走高，伴伴随大量量商铺的的开发和和交付使使用，商商业租赁赁和销售售价格在在登顶后后必将出出现逐步步走低趋趋势，直直到市场场供需从从新达到到平衡。4、从市场场发育程程度而言言，商业业竞争层层次较

7、低低，主要要集中在在低水平平的重复复定位和和价格竞竞争上，时时常缺乏乏有效的的管理和和规范，使使广大经经营户经经营受到到损失，市市场迫切切需要专专业化、规规范化管管理的现现代商业业卖场。商商业竞争争逐步从从硬件竞竞争转向向软硬件件并举的的竞争格格局。商业发展周周期图解解初级阶段段 成长阶阶段 成熟阶阶段 衰退阶阶段主力业态 集贸市场超市、专卖卖店、商商场专业卖场、大大型购物物中心商业结构调调整，卖卖场空洞洞化商品结构 低档日用品品中低档商品品、服装装百货高中低档商商品、耐耐用消费费品中低档商品品、日用用品竞争形式有限竞争完全竞争垄断竞争有限竞争盈利模式利润高，波波动大利润低，波波动大利润适中、

8、波波动小利润下降、波波动大5、从上述述发展趋趋势图可可以看出出，米泉泉商业发发展已经经进入成成长期，成成长期的的典型特特征是消消费规模模的急剧剧扩张和和竞争的的残酷性性。受市市场发展展利好的的刺激，大大量商业业卖场开开始营业业，商业业规模急急剧扩张张，必然然导致商商业竞争争的加剧剧，商业业利润水水平下降降，市场场波动加加剧。我我们目前前所处的的环境与与上述情情况完全全相似，因因此必须须作好充充分竞争争的准备备。6、伴随着着市场激激烈的竞竞争，定定位失误误和经营营管理水水平低下下的商业业将会被被淘汰出出市场，而而消费者者在竞争争过程中中，消费费理念也也日趋成成熟，从从现阶段段以价格格导向消消费（

9、消消费不理理性的典典型，高高收入阶阶层认为为价格是是评判品品牌和品品质的唯唯一标准准，低收收入以价价格低为为购买目目标）向向价格、品品质和品品牌多维维度评价价商品价价值的方方向转变变。消费费开始趋趋于理性性，消费费目标性性明显，消消费者倾倾向于到到自己认认可的商商场购物物，消费费适合自自己的品品牌。1.4消费费者状况况1、中低档档商品仍仍是市场场消费的的主体，伴伴随居民民收入水水平提高高和购物物理念更更新，中中高挡商商品消费费规模逐逐步提升升，品牌牌消费意意识成为为消费的的主流意意识。2、日用品品等生活活必需品品是消费费的主流流商品，主主要从当当地购买买。服装装等耐用用消费品品，主要要在乌鲁鲁

10、木齐购购买。伴伴随着当当地商业业形态的的升级，尤尤其是米米东新区区的大乌乌鲁木齐齐战略的的实施，以以中高档档服装百百货为主主营商品品定位的的现代商商业进驻驻，当地地居民购购物将改改变主要要依赖乌乌鲁木齐齐的现状状，向着着本地化化消费调调整。33、区域域经济发发展和人人口增长长，城市市化进程程和消费费理念升升级，必必然带来来消费规规模的扩扩张和消消费层次次的升级级，区域域消费出出现融合合，大型型购物中中心等现现代主力力业态成成为市民民购物和和休闲的的主要去去处。1.5竞争争对手状状况名称地址业态定位业种规划经营方式租赁价格（元元/天）配套设施备注丰源商场古牧地路市场型商业业1F：家电电、化装装品

11、、百百货、珠珠宝、小小商品、文文化用品品、五金金2F：服装装、皮鞋鞋、床上上用品3F：服装装、床上上用品4F：童装装租赁1F：3660元/月/节节（柜台台） 2F：3.03.88 3F：1.72.224F：1.6上行扶梯商品齐全，整整体经营营情况较较好，租租金水平平最高鸿翔商场古牧地路市场型商业业1F：家电电、珠宝宝、通讯讯2F：服装装、皮鞋鞋3F：服装装租赁1F：1.32F：0.6 3F：0.38上行扶梯经营情况一一般，二二、三楼楼惨淡经经营地下街古牧地路商业街服装、皮鞋鞋、佩饰饰租赁2.222.6上行扶梯经营情况较较好，汇汇聚米泉泉主要服服装品牌牌金泉商场古牧地路市场型商业业1F：小家家电

12、、超超市、化化装品、百百货2F：服装装、床上上用品、针针织、百百货 租赁1F：1.82.222F：11.99上行扶梯经营情况一一般专卖店古牧地路品牌专卖服装、皮鞋鞋 租赁2.733.8经营情况较较好，以以品牌专专卖为主主1.6商圈圈分析及及商圈特特征1、该区域域是米泉泉传统的的行政办办公区域域，商务务氛围浓浓郁，周周边环境境优势明明显。但但受传统统办公区区域影响响，该区区域商业业氛围欠欠缺，缺缺乏相应应的商业业配套。2、该区域域是米泉泉的中心心区，周周边聚集集了大量量的居民民区，其其中主要要的高收收入群体体均居住住在该区区域，对对商圈形形成良好好的消费费支撑。3、该区域域交通便便利，与与文化路

13、路相临，主主要公交交线路经经过该区区域，现现场进出出十分便便利，人人流动线线规划合合理，物物流配送送方便快快捷，配配备有足足够数量量的停车车场。4、该区域域属于竞竞争有限限而集客客力强的的区域，门门口人流流量6000（平平峰）30000人/小时（高高峰），日日人流量量高达1150000人，与与人流量量最大的的丰原商商场等区区域相比比，仍有有较大差差距（一一半左右右）。5、该区域域商业发发展潜力力巨大，伴伴随着城城市开发发和区域域环境改改造，片片区商业业形象逐逐步改善善，发展展潜力巨巨大。而而传统的的商业区区，如丰丰源市场场等区域域，受改改造限制制，未来来商业发发展空间间受限与与商业形形态的升升

14、级。6、商圈特特征属于于典型的的商务区区商圈特特征，适适合主力力百货和和大型卖卖场的经经营，必必须依赖赖自身条条件改变变区域商商业氛围围较弱的的不利点点。7、该片区区商业机机能不断断完善，正正形成涵涵盖多种种业态、商商品经营营品类齐齐全、满满足多层层次消费费需求的的，相对对独立又又自成体体系独立立商圈。8、周边休休闲和娱娱乐设施施的建设设，将强强化该区区域的休休闲氛围围，环境境改善对对人流集集聚的效效应更趋趋显著。二、项目分分析2.1项目目SWOOT分析析1、优势和和机会点点 1-1、商商业背景景优势，地地处成熟熟的商业业区； 1-22、地段段优势，古古牧地中中路交通通主动脉脉，辐射射能力强强

15、； 11-3、竞竞争优势势，强调调定位的的创新和和专业管管理运营营； 11-4、规规模优势势，总开开发面积积接近33.1万万平米，便便于形成成集聚效效应；1-5、商商业形态态升级和和消费规规模扩张张，为项项目发展展奠定良良好基础础； 11-6、宏宏观和区区域经济济发展机机会，使使米东新新区发展展潜力巨巨大，为为商业经经营创造造了巨大大的市场场机遇；2、问问题与威威胁点 2-11、项目目规模大大，市场场商业容容量有限限，市场场容量瓶瓶颈无法法实现有有效突破破； 22-2、项项目地理理位置略略偏，与与成熟商商业圈先先天环境境无法类类比； 2-33、卖场场过大，无无论从招招商和经经营管理理方面，都都

16、存在诸诸多压力力； 22-4、商商业开发发量过大大，已经经超过市市场可承承受的容容量，市市场竞争争形势严严峻； 2-55、商业业从初级级阶段进进度成长长阶段，必必然面临临激烈的的市场竞竞争和利利润下滑滑的现实实；2-6、消消费得不不到满足足和消费费的不理理性，使使商业定定位面临临诸多变变数，商商业经营营波动和和多变，导导致商业业经营风风险巨大大；2.2区域域市场对对本案定定位的可可行性分分析1、从区域域经济发发展情况况看大乌鲁木木齐建建成后，乌昌都都市区基基本形成成，乌昌昌都市区区被规划划为南北北区和昌昌吉、米米泉两个个新城区区。现在在的乌鲁鲁木齐老老城区为为南区，其其目标是是全面提提升产业业

17、结构，大大力发展展具有强强大区域域组织功功能的生生产性服服务业，提提高区域域的核心心竞争力力。 正正在发展展中的乌乌鲁木齐齐北部几几个区为为都市北北区，省省级行政政中心牵牵到北区区，结合合乌鲁木木齐经济济技术开开发区等等形成新新的城市市构架；通过快快速交通通网络，沟沟通都市市区的多多个发展展单元。 米泉新新城区将将建成大大型的现现代物流流中心和和制造业业基地，同时发发展成城城市旅游游度假基基地。 米东新区作作为乌鲁鲁木齐新新经济中中心的地地位已经经奠定，伴伴随工业业园区和和大量企企业的入入住，区区域经济济实力和和不断增增强，人人口不断断增长。区域经济和人口的增长必然促进区域商业增长和业态升级，

18、从商业现阶段发展概况、米东新区未来商业发展规划和商圈辐射能力看，本项目无疑顺应了经济发展大的趋势和商业形态升级的需求，因此具有巨大的发展潜力。2、从当地地市场规规模看截止20002年底底（缺乏乏最新统统计数据据），米米泉全市市实现消消费品零零售总额额7亿元元，同比比增长110.337%，进进入快速速发展阶阶段，其其中批发发零售业业实现零零售总额额3.333亿元元，按可可比增长长计算，220055年，米米泉的批批发零售售业预计计实现销销售总额额4.44亿元。按本商场预预估的零零售额555000万计算算，只占占整个市市场规模模的122.5%，根据据12.5%的的市场占占有率评评估，从从规模而而言完

19、全全可以达达到这个个市场容容量。但但从4.4亿零零售总额额中400%的中中高档消消费需求求量计算算，我们们的市场场份额占占到整个个市场份份额的331%左左右，从从这个市市场份额额而言，我我们面临临一定的的市场压压力，如如果实现现这一目目标，我我们将处处于相对对垄断市市场的地地位，未未来的竞竞争优势势不言而而喻。3、从当地地商业形形态现状状和升级级情况看看米泉当地商商业形态态严重落落后于经经济发展展水平和和居民消消费需求求，导致致消费外外流严重重，虽然然近两年年商业形形态有所所升级，一一些大型型超市和和专卖店店等商业业形态发发展情势势良好，但但从整体体环境评评价，仍仍显落后后。区域商业形形态落后

20、后和居民民消费需需求之间间的矛盾盾。迫切切需要新新兴主力力业态进进驻来改改变这种种现状，从从商业发发展趋势势和项目目定位而而言，我我们认为为找到了了很好的的对接点点，符合合市场发发展趋势势和消费费需求。4、从消费费理念和和消费趋趋势看米东新区成成立，米米泉已经经进入城城市化时时代，工工业化和和第三产产业的发发展，必必然带动动消费理理念升级级，居民民消费能能力增强强，消费费趋于品品牌化和和多样性性，在这这种消费费趋势的的促进下下，传统统的市场场显然无无法满足足居民消消费的需需求，大大型超市市、专卖卖店、百百货商场场和购物物中心等等多业态态组合成成为未来来的发展展方向，尤尤其是大大型购物物中心，必

21、必将成为为大城市市区域商商圈的核核心主力力。2.3项目目规划设设计评价价及分析析1、从业态态定位看看六大主力业业态大型超超市、精精品百货货、家用用电器、家家居用品品、数码码影院、餐餐饮娱乐乐，集聚聚区域主主要商业业形态，强强调以规规模制胜胜，大型型超市、精精品百货货、家用用电器、家家居用品品、数码码影院、餐餐饮娱乐乐等多业业态互为为补充，相相互促进进经营。全全面满足足区域居居民综合合消费需需求，从从日用品品到精品品百货，从从运动休休闲到品品牌服装装，从针针织用品品到童装装系列，从从化妆系系列到黄黄金珠宝宝，从家家用电器器到家居居用品，从从食品副副食品到到生鲜蔬蔬菜，从从特色餐餐饮到空空中餐吧吧

22、，从数数码影院院到商场场演艺休休闲吧。符符合地区区购物中中心的规规划理念念，具有有较强的的生命力力和延展展性。2、从项目目水平和和垂直人人流设计计看水平人流动动线设计计合理，大大开间99米柱距距设计，保保证水平平人流通通畅，无无视觉障障碍。每每层两部部扶梯保保证密集集人流输输送，通通过楼顶顶娱乐性性、休闲闲性、景景观性项项目规划划，吸引引人流上上行，四四层的购购物空间间，一层层的娱乐乐空间和和楼顶的的休闲空空间，保保证人在在2小时时购物（根根据评估估，每层层楼时间间购物时时间在330分钟钟左右）疲疲劳后可可以适度度娱乐和和休闲。该项目设计计上最大大的缺陷陷是商场场位置和和入口的的设计，CCBD

23、（中中央商务务区）商商业模式式无法适适应米泉泉商务功功能的匮匮乏，因因此必须须从入口口和中空空休闲广广场进行行改善，让让人流进进出更加加自然便便利，使使中空休休闲广场场成为室室内结构构，让入入口直接接与沿街街面连接接，保证证人流直直接进入入。3、从项目目商业配配套看商业配套设设施是该该项目最最大的优优势，可可以说是是商业配配套设施施齐全，从从中空休休闲广场场到室内内休闲空空间；从从12部部自动扶扶梯到大大吨位货货梯；从从中央空空调到排排烟系统统；从消消防喷淋淋到安全全监控；从双回回路供电电到自备备发电机机组；从从玻璃幕幕墙到地地面、顶顶面的高高档次装装修；从从数码影影院到餐餐饮广场场全方方位满

24、足足商场高高定位需需求。 三、商场经经营业态态定位3.1整体体经营业业态定位位科学合理的的业态布布局划分分将会使使经营商商家的经经营利润润得以充充分的体体现，使使商场的的形象更更为鲜明明，层次次更为丰丰富，同同时也将将会使消消费者的的消费行行为及过过程显得得更加顺顺畅和轻轻松愉快快。所以商场业业态划分分的合理理与否，不不仅要能能够体现现开业后后本项目目商品组组合的丰丰富多样样，还必必须考虑虑到经营营商家的的实用性性与合理理性，同同时更要要兼顾到到独立商商铺与整整体商铺铺的协调调性与互互动性。好好的业态态功能划划分方式式，可以以提升商商业物业业的销售售力和凝凝聚力，便便于聚集集人气，有有利于提提

25、高商场场的品位位。不同零售经营通路模式的商品经营特征购物中心连锁专卖店量贩店便利商店超级市场百货公司专卖店产品组合的特征 经营形式产品组合线较狭小，专一品牌经营。如服装专卖、球鞋专卖等产品线非常多元化，以服装、百货为经营主题。服饰、家具、电器、日用及食品等以快速消费品位主的商品定位。产品周转速度较高，但产品线比较狭窄，数量较低。多种组合的日用品 (包含食物及其他日化用品) ，并附加商品附加价值的服务连锁形式，通常以独立品牌为专卖，产品线具有丰富的组合。更大规模，多种业态组合，强调综合消费功能。1、业态定定位的原原则1-1、同同业差异异、异业业互补 同业差异简简单地说说，就是是市场有有一定承承受

26、力，不不能盲目目招同一一品类的的店。譬譬如零售售业态的的核心主主力店招招商，就就不要同同时招来来两家基基本上都都是经营营食品和和日用品品的大型型超市；核心主主力店同同质化无无差异更更是不能能想象的的。异业互补目目的就是是要满足足顾客消消费的选选择权，并并能让顾顾客心身身体验变变化，提提高其消消费兴趣趣。譬如如百货、超超市因为为经营品品项不同同，可以以互补；让顾客客逛购疲疲劳的零零售店与与让顾客客休息放放松的餐餐饮店可可以互补补等等。1-2、一一站式全全体验消消费空间间，商品品多层次次、购物物无拘束束六大主力业业态，集集聚区域域主要商商业形态态，强调调以规模模制胜，大大型超市市、精品品百货、家家

27、用电器器、家居居用品、数数码影院院、餐饮饮娱乐等等多业态态互为补补充，相相互促进进经营。全全面满足足区域居居民综合合消费需需求，从从日用品品到精品品百货，从从运动休休闲到品品牌服装装，从针针织用品品到童装装系列，从从化妆系系列到黄黄金珠宝宝，从家家用电器器到家居居用品，从从食品副副食品到到生鲜蔬蔬菜，从从特色餐餐饮到空空中餐吧吧，从数数码影院院到商场场演艺休休闲吧强调调一站式式购物理理念。1-3、合合理配比比各主力力业态MALL的的综合定定位和业业态配比比，体现现多层次次购物需需求和多多形式体体验消费费，实现现从购物物到娱乐乐到餐饮饮的消费费过程，不不同的业业态搭配配。从大大类上我我们业态态定

28、位主主要分为为以下三三类零售设设施满足足购物需需求；文文化娱乐乐设施满满足娱乐乐和休闲闲需求；餐饮设设施满足足就餐需需求。2、战略定定位【城市商业业战略定定位：地地区购物物中心（rregiionaal mmalll）】新经济圈诞诞生新的的商业中中心，按按照国际际大都市市的发展展规律，当当城市发发展到一一定程度度，受商商圈辐射射能力影影响，在在大城市市周边的的卫星城城（新区区），将将诞生一一批以满满足区域域消费需需求和消消费升级级的reegioonall maall（地地区购物物中心），也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出regional mall的发展趋势，从区域经

29、济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁铁路局商商圈的发发展，可可以清晰晰的看出出以上发发展趋势势，随着着新市区区的发展展，铁路路局商圈圈从传统统的集贸贸市场业业态发展展为超市市业态，最最终形成成现在的的综合百百货和大大型超市市结合的的主力业业态，城城市商业业发展的的脉络清清晰可见见。浦东东新区和和铁路局局商圈的的过去，和和今天米米东新区区的概念念不谋而而合；浦浦东新区区和铁路路局商圈圈的的发发展，清清晰勾勒勒出新经经济区商商业发展展的脉络络；浦东东新区和和铁路局局商圈的的今天，印印证了米米东新区区未来的的发展，一一个新的的地区购购物中心心（reegioonall maall

30、）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！3.2商品品布局和和功能分分区 依依据MAALL的的定位主主题，我我们进行行相应的的商品布布局和功功能分区区，商品品布局遵遵循不同同业态的的配比原原则：以以零售设设施为主主，其面面积规划划占整个个卖场面面积的770%左左右；以以文化娱娱乐设施施为配比比业态，占占整个卖卖场面积积的200%左右右；以配配套商业业为附属属业态，占占整个卖卖场面积积的100%左右右。具体体分布如如下：1、零售设设施核心主力店店：百货货、综合合超市等等；辅助主主力店：电器、家家居、书书店、音音像店等等各类专专业店

31、；配套辅辅助店：不同地地区特色色商品店店；2、文文化娱乐乐设施核心主力店店：动感感影院、休休闲广场场等；辅助主主力店：儿童乐乐园等；配套辅辅助店：艺术摄摄影、DDIY（自自助类项项目）等等；3、配套设设施核心主力店店：空中中餐饮广广场、咖咖啡西餐餐等；辅助主主力店：快餐类类、风味味小吃类类等；配套服服务设施施：写字字楼、银银行、邮邮局、诊诊所、美美容美发发、停车车场等。3.3水平平人流和和垂直人人流设计计人流设计遵遵循购物物和行走走习惯进进行设计计。1、水平人人流设计计，遵循循由动到到静、由由商品吸吸引到品品牌吸引引、由随随意消费费到目标标消费的的原则，如如中岛属属于闹区区，人流流量比较较大，

32、因因此主要要安排大大众、随随意性消消费商品品，以商商品吸引引促进销销售。边边厅处于于静区，人人流量相相对小，主主要安排排一些品品牌个高高档次商商品，以以品牌和和目标消消费促进进销售。 主主通道设设计2.8米，形形成O型型的水平平环行人人流，保保证购物物距离最最短，商商品展示示区域最最大。辅辅助通道道设计11.9米米，呈SS型分布布于中岛岛区域，保保证人流流畅通。2、垂直人人流设计计，遵循循人气对对流和疲疲劳指数数进行规规划，人人气对流流指项目目顶层和和底层规规划商品品吸引力力业态，如如负一层层的超市市和五层层的数码码影院、楼楼顶的休休闲广场场，引导导人流上上下运动动，形成成对流。中中间层规规划

33、品牌牌吸引力力业态，如如精品百百货业态态，通过过品牌吸吸引客户户消费。根根据人体体疲劳指指数，四四层以上上规划为为休闲和和娱乐性性消费项项目，满满足消费费人群在在2小时时购物疲疲后休憩憩和就餐餐。3、详细的的水平人人流设计计见楼层层平面布布局图，垂垂直人流流设计见见楼层业业态定位位。3.4楼层层功能定定位和商商品布局局楼层主题功能主营商品楼顶空中餐吧特色餐饮、夜夜市、休休闲5F数码影院、餐餐饮数码影院、特特色餐饮饮4F家居生活馆馆家用电器、家家居用品品、文体体办公、针针织、童童装、儿儿童娱乐乐场3F仕女名品馆馆名媛女装、职职业装、淑淑女装、青青春装、女女士内衣衣、美容容美体2F时尚休闲馆馆男士

34、正装、休休闲服饰饰、休闲闲配饰、衬衬衣、单单品、咖咖啡厅1F都市流行馆馆珠宝玉器、钟钟表眼镜镜、化装装品、装装饰品、皮皮鞋B1大型超市、无无公害农农产品超超市食品、副食食品、生生鲜、无无公害浓浓产品3.5商品品定位1、商品比比例在营业中，主主力商品品一般占占到营业业额的770%，主主要是季季节性主主题商品品，如服服装、皮皮鞋等；基本商商品占到到营业额额的200%，主主要是衬衬衣等非非季节性性商品；附属商商品一般般占到营营业额的的10%，主要要是装饰饰类商品品。商品比例图图示2、档次配配比根据区域消消费水平平和购物物中心的的综合定定位，建建议以中中档产品品为主力力定位，合合理的配配比比例例分别是

35、是高档占占10%，起提提升商场场形象的的作用；中档占占70%，是购购物中心心销售的的主力商商品，起起到提升升销售业业绩的作作用；低低档占220%，起起到烘托托售卖气气氛的作作用。 档次配比图图示3.6目标标客户群群定位1、区域市市场定位位根据大型购购物广场场商业辐辐射能力力，5000米：辐射核核心区域域、500020000米：辐射次次区域、22000050000米：辐射边边缘区域域，我们们将该项项目的区区域市场场定位在在：以项项目为中中轴，涵涵盖米泉泉、石化化等，距距离项目目5公里里内的区区域。2、目标客客户定位位按照该项目目商圈辐辐射区域域来看，商商圈有常常住人口口28万万左右。从从消费结结

36、构而言言，以中中高收入入群体为为主，其其中中收收入阶层层是项目目的主力力客户。从从年龄层层次而言言，涵盖盖老年、中中年、青青年少年年和儿童童等个年年龄群体体。3、客户消消费心理理方便/低价价/品类类齐全/一站消消费/休休闲/购物无无拘束是是我们着着力满足足目标客客户的消消费心理理，针对对不同类类型品种种服务型型、亲善善型顾客客和理性性顾客，又又要有不不同的商商品和理理念定位位，如此此才能满满足百富富购物中中心多层层次客户户群体的的需求。客户消费心心理分析析示意 方便/低价品类齐全/一站消费 休闲/购物无拘束 娱乐 温暖（家庭活动） 感觉比较现代特征表象品种服务型顾客亲善型顾客 希望能被看到在这

37、里购物 有朋友的推荐 有同我一样的其他顾客在这里购物 提供高价值 一般价格较低 地理位置便利 有我需要的所有产品 有与众不同的产品 能提供好的顾客服务理性顾客四、商场经经营模式式4.1经营营模式购物中心的的经营方方式基本本有三种种：自营营、联营营和租赁赁。我们们认为，购购物中心心毕竟是是一个以以零售为为主的商商业组织织形式，而而零售是是一个精精细化管管理的产产业，精精细化管管理要求求管理者者加强经经营控制制力度；另外，相相对于非非主力零零售商户户的招商商条件，核核心主力力零售店店必须引引入知名名度高的的大商家家，故核核心主力力零售店店的招商商较困难难且招商商条件放放得较宽宽，造成成核心主主力零

38、售售店的提提成或租租金收入入偏低。因此在在条件容容许的情情况下，核核心主力力零售店店尽量自自营一部部分或全全部，这这样一可可以加强强经营控控制力度度，有利利于购物物中心长长期经营营，其次次可增强强其他商商户与之之合作的的信心，第第三可以以提高非非主力零零售店的的提成或或租金收收入；而而招非主主力零售售商尽量量以联营营为主、租租赁为辅辅，这样样也可以以增强发发展商对对购物中中心的整整体控制制力度。这种选择原原则不但但是零售售精细化化管理的的要求，也也符合购购物中心心长期经经营性的的特点，更更能帮助助发展商商创出购购物中心心的品牌牌来。根根据以上上原则，我我们制定定出百富富购物中中心的经经营模式式

39、：1、负一层层大型超超市：以以自营或或引进大大型主力力店为主主，引进进主力店店应充分分考虑主主力店综综合竞争争能力，确确保超市市具有强强大的竞竞争力，否否则建议议以自营营为宜。2、一层都都市流行行馆，主主要以柜柜台和散散架经营营为主，经经营商品品种类多多、销售售毛利差差距大、促促销方式式灵活，因因此可以以考虑租租赁结合合联营的的方式，租租赁区接接受统一一收银管管理。3、二、三三层主要要经营服服装，适适合联营营，采用用标准扣扣点，根根据不同同的品牌牌给予适适当的优优惠。4、四层家家电、家家居用品品适合租租赁经营营，部分分可考虑虑联营，采采用统一一收银管管理。5、五层数数码影院院建议引引进专业业运

40、营商商，采用用租赁或或承包经经营形式式。6、顶层餐餐饮广场场建议采采用租赁赁形式，如如考虑建建成特色色餐饮广广场，也也可考虑虑联营方方式，由由我方招招商后统统一经营营管理。4.2百富富理念【经营理念念】消费费由我做做主，我我为购物物疯狂 方便消费、就就近购物物是百富富购物中中心着力力打造的的经营目目标，我我们的理理念是消消费由你你做主，我我为购物物疯狂。33.1万万平米超超级购物物中心米东东新区首首家reegioonall maall，集大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐六大主力业态于一体，引进乌鲁木齐主要品牌商户进驻经营，汇聚名品名牌、综合多级消费，不仅吸纳米泉28万

41、市民在此消费，更吸引石化、新矿、工业园等近十万高收入人群来此消费，成为米东新区最具辐射力的核心商圈。购物不必再去中山路、铁路局，今天起，米泉就是乌鲁木齐。【企业宗旨旨】与客客户共创创价值客户分为内内部客户户和外部部客户，在在这里，我我们的客客户主要要指外部部客户，包包括我们们的消费费者、供供应商和和进驻商商户。我我们的价价值来源源于客户户，尊重重客户，理理解客户户，持续续提供超超越客户户期望的的服务。在在客户眼眼中，我我们每一一位员工工都代表表百富。我我们1%的失误误，对于于客户而而言，就就是1000%的的损失。衡衡量我们们成功与与否的最最重要的的标准，是是我们让让客户满满意的程程度。与与客户

42、一一起成长长，让我我们成长长的一小小步成为为客户发发展的一一大步。【商品定位位】多业业态组合合、多层层次需求求，一站站式消费费（reegioonall maall）这是一个商商业整合合的时代代，这是是一个规规模制胜胜的时代代，这是是一个强强调规模模集聚和和专业定定位的时时代，百百富购物物中心充充分把握握米东新新区商业业发展脉脉络，利利用区域域经济融融合的大大好时机机，在米米东新区区政府和和职能部部门的大大力支持持下，顺顺应当地地居民消消费需求求，打造造米东首首座reegioonall maall，整合区域商业版图，成就区域大商业格局。六大主力业业态，集集聚区域域主要商商业形态态，强调调以规模模

43、制胜，大大型超市市、精品品百货、家家用电器器、家居居用品、数数码影院院、餐饮饮娱乐等等多业态态互为补补充，相相互促进进经营。全全面满足足区域居居民综合合消费需需求，从从日用品品到精品品百货，从从运动休休闲到品品牌服装装，从针针织用品品到童装装系列，从从化妆系系列到黄黄金珠宝宝，从家家用电器器到家居居用品，从从食品副副食品到到生鲜蔬蔬菜，从从特色餐餐饮到空空中餐吧吧，从数数码影院院到商场场演艺休休闲吧【管理理念念】品牌牌管理创创造品牌牌效益这是一个弱弱肉强食食的时代代，市场场残酷的的竞争要要求我们们必须以以专业化化的管理理应对各各种挑战战；这是一个强强调品牌牌消费的的时代，消消费者对对你的认认可

44、，不不仅取决决于你提提供的商商品，更更取决于于你的品品牌赋予予商品的的价值和和内涵；这是一个综综合竞争争力的时时代，商商业形态态的快速速升级要要求运营营商必须须以超前前的眼光光应对未未来的挑挑战；这是一个管管理出效效益的年年代，没没有专业业的管理理就没有有核心竞竞争力；品牌管理是是前提，品品牌效益益是目标标，品牌牌合作是是永恒的的主题。【服务理念念】以客客为尊，量量身定制制的人性性化服务务什么是客户户服务？在新世世纪的今今天，客客户服务务的理念念和思想想已经发发生了很很大的变变化，在在追求让让客户满满意的同同时，保保证顾客客利益最最大化成成为我们们这个时时代客户户服务的的准则。为客户服务务强调

45、永永不满足足于让客客户满意意和提供供有限的的价值，让让客户获获得超价价值的服服务和附附加值，是是我们服服务追求求的目标标。在当今日趋趋激烈的的市场竞竞争中，服服务作为为一种竞竞争手段段所得到到重视的的程度在在不断提提高，在在竞争中中的应用用也越来来越广泛泛。不但但企业在在竞争中中获胜要要依靠服服务，而而且员工工的就业业或提高高工作水水平也要要依靠服服务的本本领。因因为，为为顾客服服务几乎乎无处不不在。在顾客所遇遇到的服服务中，如如果要对对成功的的各种因因素加以以陈述的的话，那那就是细细节、个个性和针针对性！让客户户满意已已不局限限于暂时时的或物物质上的的满足，而而更加强强调长期期的和精精神上的的满足！五、商场管管理系统统建立5.1商业业架构商场组织架架构图： 总经理副总经理总监行政部物业部财务部经营管理部客服部合同科总经办人力资源部保洁部安保部工程维修部电脑部出纳课会计课策划部营业部招商部5.2管理理模式