某居委会城中村改造项目项目建议书44924.docx

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1、中 建 精 诚 工 程 咨 询 有 限 公 司CHINA JINGCHENG ENGINEERING CONSULTING CO.，LTD.新兴居委会城中村改造项目项目建议书建设单位：*安居置置业投资资开发有有限公司司编制单位：中建精精诚工程程咨询有有限公司司编制时间：二零一一六年十十月项目名称: 新兴居居委会城城中村改改造项目目建设单位: *安居置置业投资资开发有有限公司司编制单位：中建精精诚工程程咨询有有限公司司地址：北京市市车公庄庄大街99号 五五栋大楼楼B1座座三层北京市海淀淀区三里里河路99号 建建设部内内电话：8833951155/75 88839956447网址：.cn邮箱：ji

2、nngchhenggbcm编制人员名名单编 写：任双成高级工程师师注册造价工工程师张弘许勇毅姚湘华富 瑶赵晓敏闫慧清郭恩光侯甲恩高级工程师师高级工程师师工程师工程师工程师工程师工程师工程师审 核：朱卫海 高级工程师师注册咨询工工程师注册造价工工程师审 批批：金铁英教授级高级级工程师师注册咨咨询工程程师注册造价工工程师校 对：赵晓敏工程师目 录第1章 项项目综述述11.1. 项目概概况11.2. 主要经经济技术术指标31.3. 建设单单位31.4. 研究工工作的依依据和内内容41.5. 结论和和建议5第2章 项项目建设设背景及及必要性性72.1. 项目建建设背景景72.2. 项目提提出的理理由1

3、42.33. 项项目建设设必要性性15第3章 项项目选址址和建设设条件183.1. 项目选选址183.2. 项目建建设条件件193.3. 区位交交通条件件203.4. 社会经经济条件件203.5. 基础设设施条件件22第4章 项项目拆迁迁安置补补偿方案案234.1. 征收范范围234.2. 征收主主体234.3. 征收补补偿安置置的基本本原则234.4. 征收补补偿方式式244.5. 征收补补偿协议议的签订订与生效效、执行行274.6. 其他27第5章 拆拆迁规模模及安置置规模285.1. 拆迁规规模285.22. 安安置规模模28第6章 项项目实施施进度306.1. 实施阶阶段306.2.

4、建设周周期30第7章 投投资估算算与资金金筹措327.1. 投资估估算327.2. 资金筹筹措33第8章 社社会效益益评价348.1. 社会影影响效果果分析348.2. 社会适适应性分分析358.33. 社社会风险险及对策策分析368.4. 社会评评价结论论36第9章 结结论与建建议379.1. 结论379.2. 建议37IV附表1：投投资估算算表附表1-11:拆迁安安置补偿偿费用估估算表附表2：投投资使用用计划及及资金筹筹措表附表3：借借款还本本付息估估算表第1章 项目综述1.1. 项目概况1.1.1. 项目名称新兴居委会会城中村村改造项项目1.1.2. 项目位置该项目拆迁迁地址位于于*新兴

5、居居委会。1.1.3. 拆迁范围及及规模该项目征迁迁区域位位于昌盛盛路西、新新兴安置置区北、和和谐大道道东、县县府路南南侧，总总占地面面积约1177.20亩亩，涉及及拆迁户户数8442户，涉涉及拆迁迁人数333688人；拆拆迁房屋屋总建筑筑面积11183315，其中住住宅建筑筑10118255，剩余余为临时时建筑及及其它建建筑，该该项目已已列入河河南省保保障性安安居工程程工作领领导小组组办公室室关于下下达全省省20117年城城市棚户户区改造造项目计计划（第第一批）的的通知（豫豫保安居居办2011645号号）中。项目拆迁土土地全部部用于收收储整理理，配套套建设道道路、硬硬化路面面、垃圾圾收集点点

6、、绿化化、给排排水、电电力、通通讯、供供暖、供供气、消消防等设设施。1.1.4. 安置方式及及安置规规模该项目采取取货币化化安置的的安置方方式，*人人民政府府搭建平平台，组组织房源源。*人民民政府指指定*安居居置业投投资开发发有限公公司作为为*新兴居居委会城城中村改改造项目目安置房房购买主主体，组组织实施施回迁安安置房工工作、负负责资金金运作、安安置房源源招标，与与中标开开发企业业签订购购买安置置房协议议。初步统计，该项目目需组织织安置房房源总面面积为11160001.07，共计8422套。1.1.5. 配套基础设设施现状状项目拆迁区区域周边边的水、电电、气等等市政基基础设施施配套完完善，可可

7、保证项项目建设设期及运运营期的的需要。1.1.6. 环境保护该项目产生生的废气气、污水水、建筑筑垃圾、生生活垃圾圾、噪声声等均可可以得到到有效的的控制和和治理，所所有排放放物可以以做到按按国家规规定的排排放标准准达标排排放。1.1.7. 实施进度该项目建设设期计划划为3年。1.1.8. 项目投资和和资金筹筹措经测算，该该项目总总投资约约为416770.111万元元，其中中货币化化安置费费用2887688.277万元，工工程建设设其他费费87661.556万元元（含拆迁迁安置补补偿费用用83883.882万元元），基基本预备备费18876.49万万元，建建设期利利息22263.80万元元。该项目

8、资金金来源由由项目单单位自筹筹和申请请银行贷贷款。其其中*安居居置业投投资开发发有限公公司自筹筹资金887600.111万元，占占总投资资的200.811%；申申请银行行贷款3330000万元，占占总投资资的799.199%。1.2. 主要经济技技术指标标表1-1 主要经经济技术术指标表表序号名 称称单位指标备注1项目总投资资万元416700.111 1.1货币化安置置费用万元287688.277 组织购买存存量房1.2工程建设其其他费用用万元8761.56 1.2.11拆迁安置补补偿费用用万元8383.82 1.2.22其他费用万元377.774 1.3基本预备费费万元1876.49 1.4

9、建设期利息息万元2263.80 2资金筹措万元416700.111 2.1自有资金万元8670.11 所占比例%20.811 2.2银行贷款万元330000.000 所占比例%79.199 3建设期年34借款偿还期期年25含建设期1.3. 建设单位1.3.1. 单位名称*安居居置业投投资开发发有限公公司1.3.2. 单位概况*安居居置业投投资开发发有限公公司隶属属于*人民民政府，成成立于220155年6月月1日。该公司作为为*人民政政府授权权的开发发建设平平台，其其经营范范围为拆拆迁安置置房项目目的开发发建设；旧城、城城中村、棚棚户区改改造及改改建项目目的开发发建设；保障性性安居工工程项目目的

10、投资资；受县县政府委委托开展展的其他他房地产产开发和和市政工工程建设设。公司司对所属属项目和和资产依依法进行行经营、管管理和运运作，培培育优势势企业，实实现国有有资产增增值。1.4. 研究工作的的依据和和内容1.4.1. 研究工作的的依据（1）国家家颁布的的相关建建设法规规、政策策和标准准；（2）建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第第三版）；（3）国国务院办办公厅关关于进一一步加强强棚户区区改造工工作的通通知（国国办发220144366号）；（4）国国务院关关于进一一步做好好棚户区区和城乡乡危房及及配套基基础设施施建设有有关工作作的意见见（国国发2011537号号）；（5）关关于进一一步加

11、强强统筹协协调用好好棚户区区改造贷贷款资金金的通知知（建建保2201441555号）；（6）河河南省人人民政府府关于加加快推进进棚户区区改造工工作的意意见（豫豫政220144177号）；（7）省省政府办办公厅关关于推进进政府向向社会力力量购买买服务工工作的实实施意见见（豫豫政办201141688号）；（8）关关于申报报20115年度度全省棚棚户区改改造统贷贷统还项项目的通通知（豫豫保安居居办2201554号号）；（9）关关于采用用政府购购买服务务模式开开展全省省棚户区区改造项项目融资资工作的的通知（豫豫财资合合2011510号号）；（10）河河南省保保障性安安居工程程工作领领导小组组办公室室关

12、于下下达全省省20117年城城市棚户户区改造造项目计计划（第第一批）的的通知（豫豫保安居居办2011645号号）；（11）河河南省人人民政府府办公厅厅关于于加快推推进棚户户区改造造货币化化安置工工作的指指导意见见（豫豫政办2201664号号）；（12）河河南省城城市房屋屋拆迁管管理实施施办法；（13）*国民经经济和社社会发展展第十三三个五年年规划纲纲要；（14）*城市总总体规划划（20010年年20030年年）；（15）*土地利利用总体体规划（22006620020年年）；（16）委委托人提提供的其其他有关关基础资资料、技技术资料料。1.4.2. 研究工作的的内容我公司受建建设单位位委托，组组

13、织有关关技术人人员根据据国家对对项目初初步可行行性研究究阶段工工作范围围和深度度的规定定，编制制完成了了*新兴居居委会城城中村改改造项目目项目建建议书。该该建议书书对项目目建设的的提出背背景、必必要性和和建设条条件进行行了论证证，对项项目选址址与建设设条件、项项目征收收补偿安置置方案、实实施进度度、投资资估算、资资金筹措措、社会会效益评评价等方方面进行行综合性性研究、分分析、评评价，以以供项目目审批单单位作出出初步决决策。1.5. 结论和建议议1.5.1. 结论该项目的实实施符合合国家、河河南省、商商丘市关关于城中中村（棚棚户区）改改造的相相关政策策，符合合*城市发发展规划划，作为为城中村村（

14、棚户户区）改改造项目目，可享享受国家家、河南南省以及及商丘市市城市棚棚户区改改造的相相关优惠惠政策。通通过对*新新兴居委委会城中中村的改改造与升升级，一一方面显显著改善善当地居居民的居居住环境境和生活活条件及及各项基基础设施施，另一一方面该该项目考考虑货币币化安置置被拆迁迁居民，对对消化社社会存量量现房，对对促进人人民安居居乐业和和房地产产市场的的平稳发发展，维维护社会会稳定和和和谐发发展，具具有重要要的意义义。该项目建设设规模合合理，建建设方案案可行，周周边建设设条件较较好。经经过分析析，该项项目的经经济效益益突出，社社会效益益显著，建建议尽快快实施，早早日发挥挥良好的的社会、经经济效益益。

15、1.5.2. 建议（1）由于于该项目目安置涉涉及的人人口较多多，安置置面积较较大，应应做好项项目前期期准备工工作，注注意协调调好各方方面关系系，确保保项目顺顺利实施施。（2）在尊尊重当地地村民生生活方式式的基础础上，应应对居民民的生活活习俗予予以引导导，与新新型社区区的建设设相适应应，促进进社区精精神文明明的发展展。（3）争取取政府在在政策等等方面的的支持，使使项目建建设有一一个稳定定、积极极的政策策环境。43第2章 项目建设背背景及必必要性2.1. 项目建设背背景2.1.1. 河南省棚户户区改造造现状2011年年6月226日，财财政部联联合住房房城乡建建设部补补助河南南城市棚棚户区改改造资金

16、金9亿元元，该资资金专项项用于补补助政府府主导的的城市棚棚户区改改造项目目，包括括拆迁、安安置、建建设以及及相关的的基础设设施配套套建设等等开支。另另外，根根据河河南省城城乡建设设三年大大提升行行动计划划的要要求，河河南省支支持符合合条件的的工矿企企业结合合棚户区区改造，重重点实施施6000个经省省政府批批准列入入规划的的城市和和国有工工矿棚户户区改造造项目。220100年，完完成各类类棚户区区拆迁7735万万、开工工建设110344万、竣工工3400万、投资资1233亿元；20111年，完完成各类类棚户区区拆迁112355万、开工工建设110544万、竣工工8000万、投资资1355亿元；2

17、0112年，完完成各类类棚户区区拆迁8803万万、开工工建设8841万万、竣工工7099万、投资资1633亿元。2012年年8月，河河南省获获得追加加城市棚棚户区改改造专项项资金1168661万元元。根据据财政部部测算的的均衡性性转移支支付财政政困难程程度系数数、河南南省与住住房和城城乡建设设部签订订的住房房保障工工作目标标责任书书中确定定的20012年年城市棚棚户区改改造户数数、20012年年城市棚棚户区改改造面积积以及220111年城市市棚户区区改造任任务完成成情况等等因素，财财政部、住住房和城城乡建设设部决定定追加河河南20012年年中央补补助城市市棚户区区改造专专项资金金168861万

18、万元，专专项用于于补助政政府主导导的城市市棚户区区改造项项目，包包括拆迁迁、安置置、建设设以及相相关的基基础设施施配套建建设等开开支。河南省政府府20115年下下发的河河南省人人民政府府关于进进一步加加强城镇镇棚户区区和城乡乡危房改改造及配配套基础础设施建建设的意意见（豫豫政220155888号）提提出：根根据国家家有关要要求，结结合河南南省实际际，2001520117年全全省要改改造包括括城市危危房、城城中村在在内的各各类棚户户区住房房1000万套和和农村危危房600万户，加加大棚户户区改造造配套基基础设施施建设力力度，使使城市基基础设施施更加完完备、布布局合理理、运行行安全、服服务便捷捷。

19、意见要要求编制制城镇棚棚户区、城城乡危房房改造三三年计划划（2001520117年）。各各地要在在认真调调查核实实，摸清清底数的的基础上上，根据据当地实实际，合合理编制制棚户区区、城乡乡危房改改造三年年计划（22015520017年年）。计计划应涵涵盖以下下范围：城镇棚棚户区，需需要拆除除重建、改改建（扩扩建、翻翻建）的的危旧房房和群众众意愿强强烈且城城市发展展急需改改造的城城中村，未未改造的的垦区棚棚户区，国国有工矿矿、采煤煤沉陷区区，困难难国有企企业特别别是独立立工矿区区、三线线地区和和资源枯枯竭型城城市企业业棚户区区及配套套设施。继20155年河南南省新开开工保障障性安居居工程448.5

20、5万套后后，20016年年河南省省新建保保障性安安居工程程“大盘盘子”敲敲定，计计划新开开工棚户户区改造造36万万套。同同时，货货币化安安置成今今后一个个时期保保障房供供应的主主方向。2.1.2. 棚户区改造造政策环环境（1）20013年年7月44日，国国务院发发布了关关于加快快棚户区区改造工工作的意意见（国国发220133255号），意意见指指出：棚棚改用地地优先安安排，简简化审批批流程，加加大政策策支持力力度，主要内内容如下下：多渠道筹筹措资金金。要采采取增加加财政补补助、加加大银行行信贷支支持、吸吸引民间间资本参参与、扩扩大债券券融资、企企业和群群众自筹筹等办法法筹集资资金。确保建设设用

21、地供供应。棚棚户区改改造安置置住房用用地纳入入当地土土地供应应计划优优先安排排，并简简化行政政审批流流程，提提高审批批效率。安安置住房房中涉及及的经济济适用住住房、廉廉租住房房和符合合条件的的公共租租赁住房房建设项项目可以以通过划划拨方式式供地。落实税费费减免政政策。对对棚户区区改造项项目，免免征城市市基础设设施配套套费等各各种行政政事业性性收费和和政府性性基金。落落实好棚棚户区改改造安置置住房税税收优惠惠政策，将将优惠范范围由城城市和国国有工矿矿棚户区区扩大到到国有林林区、垦垦区棚户户区。电电力、通通讯、市市政公用用事业等等企业要要对棚户户区改造造给予支支持，适适当减免免入网、管管网增容容等

22、经营营性收费费。完善安置置补偿政政策。棚棚户区改改造实行行实物安安置和货货币补偿偿相结合合，由棚棚户区居居民自愿愿选择。各各地区要要按国家家有关规规定制定定具体安安置补偿偿办法，禁禁止强拆拆强迁，依依法维护护群众合合法权益益。对经经济困难难、无力力购买安安置住房房的棚户户区居民民，可以以通过提提供租赁赁型保障障房等方方式满足足其基本本居住需需求，或或在符合合有关政政策规定定的条件件下，纳纳入当地地住房保保障体系系统筹解解决。（2）国国务院关关于加强强地方政政府性债债务管理理的意见见（国国发220144433号）指出：建立立“借、用用、还”相相统一的的地方政政府性债债务管理理机制，有有效发挥挥地

23、方政政府规范范举债的的积极作作用，切切实防范范化解财财政金融融风险，促促进国民民经济持持续健康康发展。赋予地方方政府依依法适度度举债权权限。经经国务院院批准，省省、自治治区、直直辖市政政府可以以适度举举借债务务，市县县级政府府确需举举借债务务的由省省、自治治区、直直辖市政政府代为为举借。明明确划清清政府与与企业界界限，政政府债务务只能通通过政府府及其部部门举借借，不得得通过企企事业单单位等举举借。建立规范范的地方方政府举举债融资资机制。地地方政府府举债采采取政府府债券方方式。没没有收益益的公益益性事业业发展确确需政府府举借一一般债务务的，由由地方政政府发行行一般债债券融资资，主要要以一般般公共

24、预预算收入入偿还。有有一定收收益的公公益性事事业发展展确需政政府举借借专项债债务的，由由地方政政府通过过发行专专项债券券融资，以以对应的的政府性性基金或或专项收收入偿还还。推广使用用政府与与社会资资本合作作模式。鼓鼓励社会会资本通通过特许许经营等等方式，参参与城市市基础设设施等有有一定收收益的公公益性事事业投资资和运营营。政府府通过特特许经营营权、合合理定价价、财政政补贴等等事先公公开的收收益约定定规则，使使投资者者有长期期稳定收收益。投投资者按按照市场场化原则则出资，按按约定规规则独自自或与政政府共同同成立特特别目的的公司建建设和运运营合作作项目。投投资者或或特别目目的公司司可以通通过银行行

25、贷款、企企业债、项项目收益益债券、资资产证券券化等市市场化方方式举债债并承担担偿债责责任。政政府对投投资者或或特别目目的公司司按约定定规则依依法承担担特许经经营权、合合理定价价、财政政补贴等等相关责责任，不不承担投投资者或或特别目目的公司司的偿债债责任。加强政府府或有债债务监管管。剥离离融资平平台公司司政府融融资职能能，融资资平台公公司不得得新增政政府债务务。地方方政府新新发生或或有债务务，要严严格限定定在依法法担保的的范围内内，并根根据担保保合同依依法承担担相关责责任。地地方政府府要加强强对或有有债务的的统计分分析和风风险防控控，做好好相关监监管工作作。（3）国国务院关关于进一一步做好好城镇

26、棚棚户区和和城乡危危房改造造及配套套基础设设施建设设有关工工作的意意见（国国发220155377号）加快城镇镇棚户区区改造。各各地区要要抓紧编编制2001520117年城城镇棚户户区改造造实施方方案并抓抓好组织织落实。一一要加快快棚改项项目建设设。依法法合规推推进棚改改，切实实做好土土地征收收、补偿偿安置等等前期工工作。建建立行政政审批快快速通道道，简化化程序，提提高效率率，对符符合相关关规定的的项目，限限期完成成立项、规规划许可可、土地地使用、施施工许可可等审批批手续。加加强工程程质量安安全监管管，保证证工程质质量和进进度，确确保完成成三年计计划确定定的目标标任务。把把城市危危房改造造纳入棚

27、棚改政策策范围。二二要积极极推进棚棚改货币币化安置置。缩短短安置周周期，节节省过渡渡费用，让让群众尽尽快住上上新房，享享有更好好的居住住环境和和物业服服务，满满足群众众多样化化居住需需求。各各省（区区、市)要因地地制宜，抓抓紧摸清清存量商商品住房房底数，制制定推进进棚改货货币化安安置的指指导意见见和具体体安置目目标，完完善相关关政策措措施，督督促市、县县抓好落落实，加加快安置置棚户区区居民。推动政府府购买棚棚改服务务。各省省（区、市市)应根根据棚改改目标任任务，统统筹考虑虑财政承承受能力力等因素素，制定定本地区区政府购购买棚改改服务的的管理办办法。市市、县人人民政府府要公开开择优选选择棚改改实

28、施主主体，并并与实施施主体签签订购买买棚改服服务协议议。市、县县人民政政府将购购买棚改改服务资资金逐年年列入财财政预算算，并按按协议要要求向提提供棚改改服务的的实施主主体支付付。年初初预算安安排有缺缺口确需需举借政政府债务务弥补的的，市、县县，可通通过省（区区、市)人民政政府代发发地方政政府债券券予以支支持，并并优先用用于棚改改。政府府购买棚棚改服务务的范围围，限定定在政府府应当承承担的棚棚改征地地拆迁服服务以及及安置住住房筹集集、公益益性基础础设施建建设等方方面，不不包括棚棚改项目目中配套套建设的的商品房房以及经经营性基基础设施施。推广政府府与社会会资本合合作模式式。在城城市基础础设施建建设

29、运营营中积极极推广特特许经营营等各种种政府与与社会资资本合作作（PPPP)模模式。各各地应建建立健全全城市基基础设施施建设财财政投入入与价格格补偿统统筹协调调机制，合合理确定定服务价价格，深深化政府府与社会会资本合合作，推推动可持持续发展展。构建多元元化棚改改实施主主体。鼓鼓励多种种所有制制企业作作为实施施主体承承接棚改改任务。各各地原融融资平台台公司可可通过市市场化改改制，建建立现代代企业制制度，实实现市场场化运营营，在明明确公告告今后不不再承担担政府融融资职能能的前提提下，作作为实施施主体承承接棚改改任务。原原融资平平台公司司转型改改造后举举借的债债务实行行市场化化运作，不不纳入政政府债务

30、务。政府府在出资资范围内内依法履履行出资资人职责责，不对对原融资资平台公公司提供供担保。发挥开发发性金融融支持作作用。承承接棚改改任务及及纳入各各地区配配套建设设计划的的项目实实施主体体，可依依据政府府购买棚棚改服务务协议、特特许经营营协议等等政府与与社会资资本合作作合同进进行市场场化融资资，开发发银行等等银行业业金融机机构据此此对符合合条件的的实施主主体发放放贷款。在在依法合合规、风风险可控控的前提提下，开开发银行行可以通通过专项项过桥贷贷款对符符合条件件的实施施主体提提供过渡渡性资金金安排。鼓鼓励农业业发展银银行在其其业务范范围内对对符合条条件的实实施主体体，加大大城中村村改造、农农村危房

31、房改造及及配套基基础设施施建设的的贷款支支持。鼓鼓励商业业银行对对符合条条件的实实施主体体提供棚棚改及配配套基础础设施建建设贷款款。（4）河河南省人人民政府府关于进进一步加加强城镇镇棚户区区和城乡乡危房改改造及配配套基础础设施建建设的意意见（豫豫政220155888号）保障土地地供应。各各省辖市市、县(市)政政府要将将棚户区区改造项项目用地地列入年年度土地地供应计计划，并并在年度度新增建建设用地地计划中中优先保保障棚户户区改造造用地计计划指标标，及时时组织农农用地转转用、征征收报批批，切实实做到应应保尽保保。严格格土地供供应时序序，优先先供应棚棚户区改改造项目目用地。加加强棚户户区改造造安置小

32、小区容积积率管理理，防止止容积率率过高。棚棚户区改改造尤其其是城中中村改造造过程中中，要按按有关规规定合理理确定征征收补偿偿标准，鼓鼓励实行行货币化化安置。加强资金金支持。要要及时足足额下拔拔中央及及省下达达的财政政补贴资资金和基基础设施施配套资资金。各各金融机机构要积积极支持持棚户区区改造工工作，扩扩大与政政府保障障性安居居工程承承接主体体的合作作，建立立信贷资资金、各各类债券券参与棚棚户区改改造工作作的长效效机制。落实税费费优惠。对对棚户区区改造项项目免收收城市基基础设施施配套费费等各种种行政事事业性收收费和政政府性基基金，适适当减免免电力、通通讯、市市政公用用事业入入网、增增容等经经营性

33、收收费。财财政部门门和税务务部门要要落实税税收减免免政策，降降低政府府购买服服务成本本。按照照有关规规定，对对政府购购买棚户户区改造造服务的的承接主主体、参参与棚户户区改造造的企业业给予税税费减免免。开通绿色色通道。各各省辖市市、县(市)政政府要建建立棚户户区改造造工作联联席会议议机制，定定期协调调解决棚棚户区改改造项目目推进中中的问题题；相关关部门要要建立联联动机制制，对棚棚户区改改造项目目要优化化审批程程序，实实行联审审联批。各各级发展展改革、财财政、国国土资源源、住房房城乡建建设(规规划)、环环保等部部门要严严格落实实限时办办结制，压压缩审批批时限。以上相关文文件的出出台，为为该项目目的

34、建设设提供了了强大的的政策支支持。（5）关关于加快快推进棚棚户区改改造货币币化安置置工作的的指导意意见（豫豫政办2201664号号）积极推行政政府购买买棚户区区改造服服务模式式，大力力推进棚棚户区改改造货币币化安置置工作，有有条件的的地方要要积极提提高棚户户区改造造货币化化安置比比例。推推进棚户户区改造造货币化化工作，要要遵循以以下原则则：政府主导导。各地地政府是是推进棚棚户区改改造工作作的责任任主体。住住房城乡乡建设、发发展改革革、财政政、国土土资源等等部门和和相关金金融机构构要切实实履行职职责，形形成合力力，共同同推进棚棚户区改改造货币币化安置置工作。居民自愿愿。充分分尊重棚棚户区居居民的

35、选选择权，通通过政策策引导、宣宣传鼓励励，积极极引导棚棚户区居居民选择择货币化化方式安安置。分类施策策。结合合各地棚棚户区改改造任务务和普通通商品住住房库存存情况，采采取针对对性措施施，努力力扩大货货币化安安置规模模。控制实物物补偿。城城市规划划区内国国有土地地上的棚棚户区改改造居民民安置，要要严格按按照相关关规定合合理进行行补偿；城市规规划区内内集体土土地上的的棚户区区改造(城中村村改造)居民安安置，要要合理确确定人均均补偿面面积标准准，控制制实物安安置量，严严格限制制实物补补偿标准准，防止止补偿标标准过高高。积极推进和和参与棚棚户区改改造货币币化安置置的省辖辖市、县县（市、区区）政府府和企

36、业业、居民民，除享享受国家家已出台台的支持持政策外外，还可可享受以以下优惠惠政策：省财政政在分配配补贴资资金时，对对上年度度货币化化安置率率较高的的省辖市市、县（市市、区）进进行奖励励；省直直相关部部门积极极与相关关金融机机构对接接，对实实行货币币化安置置的棚户户区改造造项目加加大信贷贷投放力力度；开开发企业业将普通通商品住住房出售售给实行行货币化化补偿的的棚户区区改造居居民，或或对棚户户区改造造居民按按棚户区区改造团团购优惠惠价格销销售商品品房的，按按售出住住房建筑筑面积占占总建筑筑面积的的比例免免征城镇镇土地使使用税、印印花税。2.1.3. *棚户户区改造造现状所谓“城中中村”，是是指城市

37、市建成区区仍然存存在的、在在集体土土地上建建造的、属属于棚户户区性质质的区域域。棚户户区是指指城市建建成区范范围内、平平房密度度大、使使用年限限久、房房屋质量量差、人人均建筑筑面积小小、基础础设施配配套不齐齐全、交交通不便便利、治治安和消消防隐患患大、环环境卫生生脏、乱乱、差的的区域及及“城中中村”。棚户区的存存在是一一个历史史遗留的的欠账问问题，当当前已成成为城市市中“二二元结构构”的一一大表现现，有必必要加快快改造的的步伐。*当前前的城中中村房屋屋都比较较陈旧，大大多是上上世纪八八、九十十年代建建造的，现状布局混乱，人口密度大，居住生活条件较差，违法建筑多，商业布局混乱，无配套的公共设施，

38、治安环境复杂，亦不利于基础设施及公共设施的改善，严重影响着城市形象。工业企业的入驻，外来人口在此集聚，居民就近就业及从事个体经营，生活水平相对较高，该区域居民对改善居住环境的愿望日趋迫切。结合*城镇发发展步伐伐与城镇镇化建设设要求，*人民政府提出了该项目的建设，由*安居置业投资开发有限公司具体实施。2.2. 项目提出的的理由城中村改造造的根本本目的是是改善民民生、改改善群众众居住环环境，全全面提高高群众的的生产生生活水平平。自220122年起，*大力实施合村并城、城中村改造等工程，统筹城乡发展。在城乡建设工作中，加大资金投入，创新城管机制，提升城市品位，增强辐射带动能力。国务院关关于进一一步做

39、好好城镇棚棚户区和和城乡危危房改造造及配套套基础设设施建设设有关工工作的意意见（国国发220155377号），河河南省财财政厅、河河南省住住房和城城乡建设设厅、国国家开发发银行股股份有限限公司河河南省分分行关关于采用用政府购购买棚改改服务模模式开展展全省棚棚户区改改造项目目融资工工作的通通知（豫豫财资合合2001510号号）的发发布，为为*新兴居居委会城城中村改改造项目目带来了了巨大的的发展契契机和强强大的融融资平台台。该项目所处处区域地地理位置置优越，但但由于基基础设施施配套不不到位，建建设年代代久远，房房屋破旧旧，低矮矮潮湿，拥拥挤不堪堪，环境境脏乱，排排水不畅畅，安全全隐患大大，居民民生

40、活极极为不便便，加快快改造刻刻不容缓缓。为贯彻落实实省委、省省政府加加快推进进城市棚棚户区工工矿棚户户区改造造实施意意见的精精神，改改善城镇镇低收入入家庭住住房条件件和人居居环境质质量，提提高城中中村土地地节约集集约利用用水平，提提升城市市形象，提提升城市市居民居居住水平平、改善善城市环环境、完完善城市市功能，落落实科学学发展观观、构建建和谐社社会，*人人民政府府决定对对新兴居居委会城城中村进进行综合合改造。2.3. 项目建设必必要性2.3.1. 项目建设是是响应国国家战略略的需要要党的十八大大报告强强调：必必须以改改善需求求结构、优优化产业业结构、促促进区域域协调发发展、推推进城镇镇化为重重

41、点，着着力解决决制约经经济持续续健康发发展的重重大结构构性问题题。习近近平总书书记在中中央经济济工作会会议上强强调“要要积极稳稳妥推进进城镇化化，着力力提高城城镇化质质量，加加快棚户户区改造造”，李李克强总总理指出出“要加加大棚户户区改造造力度，着着力破解解城市内内部二元元结构难难题，带带动内需需扩大和和就业增增加，走走可持续续的新型型城镇化化道路”，并并将“要要下决心心要再改改造10000万万户以上上各类棚棚户区”作作为本届届政府的的重要任任务。河南省新型型城镇化化走在了了全国的的前列，把把努力构构建“一一个载体体、三个个体系”（以以产业集集聚区为为主的科科学发展展载体和和现代产产业体系系、

42、现代代城镇体体系、自自主创新新体系）作作为贯彻彻落实科科学发展展观、推推进“三三化”协协调科学学发展的的基本途途径和调调整经济济结构、转转变发展展方式的的战略举举措。河河南省十十二届人人大二次次会议上上，省委委书记郭郭庚茂在在闭幕讲讲话中用用六个“一一定要”阐阐释中原原梦，强强调“要要进一步步强化新新型城镇镇化的引引领作用用、新型型工业化化的主导导作用、新新型农业业现代化化的基础础作用，充充分发挥挥信息化化的综合合带动提提升作用用，在坚坚持推动动三化协协调的同同时促进进四化同同步。”2.3.2. 项目建设是是解决低低收入者者住房问问题的需需要以住房为主主的房地地产业是是我国新新的发展展阶段的的

43、重要支支柱产业业。近年年来，房房地产市市场呈现现出固定定资产投投资规模模过大，增增长速度度过快的的现象，同同时对住住房需求求的旺盛盛、地方方政府追追求高额额的土地地租金收收益、房房产开发发成本提提高等因因素推动动了房地地产价格格持续上上涨。目目前，我我国城市市居民人人均住房房面积虽虽然达到到了288平方米米，但是是全国城城市低收收入家庭庭当中，人人均住房房面积不不足100平方米米的还有有10000多万万户，约约占全国国城市居居民家庭庭总数的的5.55%，存存在住房房困难的的低收入入家庭仍仍然有110000万户。“住住房难和和买房难难”是这这部分群群体面临临的突出出问题，该该问题能能否有效效解决

44、势势必影响响到社会会的稳定定与和谐谐。为此此，必须须将这部部分群体体纳入住住房保障障体系，而而棚户区区改造可可以有效效地解决决低收入入家庭的的住房困困难，体体现社会会公平、公公正。棚户区居民民绝大多多数都是是低收入入困难群群体，经经过棚户户区改造造，不仅仅可以改改善居住住环境和和居住质质量，而而且还能能拥有属属于自己己的房屋屋资产，享享受到改改革开放放和经济济发展带带来的成成果，体体现了社社会的公公平与公公正。通过棚户区区改造，能能够使多多数普通通群众告告别棚户户区搬迁迁上楼，可可以起到到稳定民民心的积积极作用用，因此此，项目目的建设设是解决决低收入入者住房房问题的的需要。2.3.3. 项目建

45、设是是改善民民生、增增强群众众向心力力的需要要目前，*新兴兴居委会会的建设设时间早早、房屋屋质量差差、楼房房危旧、配配套设施施落后，基基础设施施老化，道道路管线线、排污污系统破破损严重重，物业业管理不不健全，社社会治安安状况极极差。与与周边一一些现代代化住宅宅小区相相比，生生活水平平、生活活环境差差距很大大。因此此，当地地居民希希望通过过城中村村改造，改改变落后后的生活活环境，提提高生活活质量和和品位。从从居民居居住情况况调查中中可以看看出，项项目区的的居民迫迫切需要要对项目目区进行行整体改改造。通通过对新新兴居委委会城中中村的改改造，将将大大改改善老区区居民的的居住条条件，提提高他们们的生活

46、活水平，是是改善民民生、增增强群众众向心力力的需要要。2.3.4. 项目建设是是改善生生态环境境、促进进人与自自然和谐谐的需要要改造前，这这些建成成区的道道路管线线破损严严重，居居民均采采用原煤煤取暖，大大气污染染严重，市市政配套套设施落落后，排排污系统统老化年年久失修修，跑冒冒滴漏现现象处处处可见。经经过此次次的改造造，完善善了基础础设施，新新增了绿绿化面积积，极大大地改善善了城市市生态环环境和居居民的生生活环境境，是改改善生态态环境、促促进了人人与自然然和谐的的需要。2.3.5. 项目建设是是提高*城城市品味味的需要要城中村改造造关系到到城市功功能的完完善和城城市品位位的提高高，按照照*城乡一一体化未未来城市市发展定定位，现现有区域域的基础础设施无无法满足足未来城城市发展展的需要