临沂市住宅物业服务收费管理实施办法24650.doc

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.临沂市住宅物业服务收费管理实施办法 临价费发2011195号临沂市物价局临沂市房产和住房保障局 文件关于印发临临沂市住住宅物业业服务收收费管理理实施办办法的的通知各县区物价价局、房房产和住住房保障障局，市市区各物物业服务务企业、房房地产开开发企业业，各专专营公司司： 为规范范物业服服务收费费行为，维维护业主主、物业业使用人人、物业业服务企企业、其其他管理理人的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国价价格法、山山东省物物业管理理条例和和山东东省住宅宅物业服服务

2、收费费管理办办法等等有关规规定，结结合我市市实际，制制定临临沂市住住宅物业业服务收收费管理理实施办办法，现现印发给给你们，请请认真遵遵照执行行。临沂市物价价局办公公室 20111年12月29日印发发附件：临沂市住宅宅物业服服务收费费管理实实施办法法第一条 为规范范物业服服务收费费行为，维维护业主主、物业业使用人人、物业业服务企企业、其其他管理理人的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国价价格法、山山东省物物业管理理条例和和山东东省住宅宅物业服服务收费费管理办办法等等有关规规定，结结合我市市实际，制制定本实实施办法法。 第二条 本办法法适用于于本市行行政区域域内的物物业服务务、收费费及监督督管理

3、。第三条 本办法法所称住住宅物业业服务收收费，是是指物业业服务企企业按照照物业服服务合同同的约定定，对住住宅小区区内的房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护物业管管理区域域内的环环境卫生生和相关关秩序，向向业主或或者物业业使用人人收取的的费用。 第四条 提倡业业主通过过公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择物业业服务企企业，鼓鼓励物业业服务企企业开展展正当的的价格竞竞争，禁禁止价格格欺诈，促促进物业业服务收收费通过过市场形形成。第五条 物业服服务收费费应当遵遵循合理理、公开开以及收收费与服服务水平平相适应应的原则则。 第六条 市、县县（区）政政府价格

4、格主管部部门会同同同级物物业主管管部门按按照价格格管理权权限，负负责本行行政区域域内物业业服务收收费的日日常管理理和监督督检查工工作。第七条 住宅物物业服务务收费根根据住宅宅的种类类、特点点及物业业服务阶阶段，分分别实行行政府指指导价和和市场调调节价。 普通住宅前前期物业业服务费费、停车车服务费费实行政政府指导导价。兰兰山区、河河东区、罗罗庄区、经经济开发发区、高高新技术术开发区区、临港港经济开开发区区区域内基基准价格格及浮动动幅度由由市价格格主管部部门会同同同级物物业主管管部门制制定，报报同级人人民政府府批准并并每年向向社会公公布；各各县价格格主管部部门会同同同级物物业主管管部门制制定各自自

5、区域内内的基准准价格及及浮动幅幅度，报报同级人人民政府府批准并并每年向向社会公公布。具具体收费费标准，由由建设单单位与前前期物业业服务企企业在相相应服务务等级规规定的基基准价和和浮动幅幅度内约约定，并并列入购购房合同同中。非普通住宅宅以及业业主委员员会成立立后的普普通住宅宅物业服服务收费费实行市市场调节节价，由由业主大大会或全全体业主主与物业业服务企企业约定定。 第八条 普通住住宅前期期物业服服务费根根据物业业服务的的等级、服服务质量量、服务务成本等等因素，实实行分等等级定价价。物业服务等等级标准准分为一一星级、二二星级、三三星级、四四星级和和五星级级五个等等级。其其中一星星级为最最低等级级，

6、五星星级为最最高等级级。具体体见附件件三。 第九条 普通住住宅物业业服务成成本包括括：（一）管理理服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等； （二）物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护、检检测费用用；（三）物业业管理区区域清洁洁卫生费费用； （四）物业业管理区区域绿化化养护费费用；（五）物业业管理区区域秩序序维护、安安全防范范费用； （六）办公公费用；（七）物业业服务企企业的固固定资产产折旧； （八）物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；（九）经业业主同意意的其它它费用。 物业共用部部位、共共用设施施设备的的维修、更更新和改改造费用

7、用，应当当通过专专项维修修资金予予以列支支，不得得计入物物业服务务支出或或者物业业服务成成本。供水二次加加压设备备运行电电费和供供热换热热站、加加压设备备运行电电费、水水费由供供水、供供热单位位承担，不不得列入入物业服服务成本本。 第十条 物业服服务合同同应当约约定物业业服务等等级、服服务内容容、收费费标准、收收费方式式及收费费起始时时间、合合同终止止情形等等内容。涉涉及物业业买受人人共同利利益的，其其约定应应当一致致。建设单位与与物业买买受人签签订的房房屋买卖卖合同应应当包含含上述物物业服务务合同内内容。 前期物业管管理住宅宅小区，因因开发建建设单位位分期开开发、分分批交付付使用的的原因，造

8、造成小区区配套设设施和绿绿化环境境等未能能达到购购房合同同约定标标准的，物物业服务务收费应应当适当当减免，减减免比例例不应低低于20%，具体体减免比比例应当当在前期期物业服服务合同同中约定定，差额额部分由由建设单单位补偿偿物业服服务企业业。第十一条 业主或或者物业业使用人人应当自自物业交交付之日日起按月月交纳物物业服务务费。已已纳入物物业服务务范围但但物业尚尚未交付付业主或或者物业业使用人人的，物物业服务务费用由由开发建建设单位位全额缴缴纳。 业主或者物物业使用用人无正正当理由由拖延办办理交付付手续的的，物业业服务费费从建设设单位书书面通知知业主或或物业使使用人办办理交付付手续之之日起按按月计

9、收收。物业服务合合同有约约定的，物物业服务务费可以以预收，预预收时间间一般不不超过半半年。 第十二条 物业服服务费按按照法定定房屋产产权面积积（不含含与住宅宅配套的的储藏室室面积）计计收。已已办理产产权证的的，以房房屋所有有权证记记载的房房屋面积积计收；未办理理房产证证的，按按购房合合同标明明的房屋屋建筑面面积计算算。改变设计用用途用于于经营的的房屋、车车库、储储藏室实实行市场场调节价价，按相相应的经经营性用用房物业业服务费费标准收收取。 第十三条 房屋交交付后空空置一年年以上的的，其物物业服务务费按实实际执行行标准的的80%交纳物物业服务务费，合合同另有有约定的的，从其其约定。第十四条 车位

10、租租赁费实实行政府府指导价价，兰山山区、河河东区、罗罗庄区、经经济开发发区、高高新技术术开发区区、临港港经济开开发区区区域内基基准价格格及浮动动幅度按按市政府府发布的的指导价价格执行行；各县县价格主主管部门门会同同同级物业业主管部部门制定定各自区区域内的的基准价价格及浮浮动幅度度，并报报同级人人民政府府批准。具具体收费费标准由由承建人人与建设设单位在在规定的的基准价价和浮动动幅度内内约定。 第十五条 物业管管理区域域内业主主共有车车库内的的车位使使用人应应当交纳纳停车服服务费。停车服务费费包括车车库、车车位的设设施设备备运行及及维护、保保洁、秩秩序维护护、购买买公众责责任保险险等发生生的费用用

11、。 业主或者物物业使用用人对汽汽车或非非机动车车辆有看看管要求求的，应应当与物物业服务务企业另另行约定定。己购买车位位但未停停放车辆辆的，停停车服务务费按80%交纳。 第十六条 占用物物业管理理区域内内业主共共有道路路或者其其他场地地停放汽汽车的，应应当交纳纳车位场场地使用用费，收收费标准准由业主主大会确确定，所所收费用用属于全全体业主主共有。第十七条 物业服服务企业业对车辆辆实行出出入证（卡卡）管理理的，应应当为业业主或者者物业使使用人免免费配置置出入证证（卡）。因因遗失、损损坏需要要补办证证（卡）的的，可以以按照每每证（卡卡）最高高100元的标标准收取取工本费费，除此此之外不不得再另另行收

12、取取押金、门门禁系统统管理费费、运行行费。 第十八条 物业服服务企业业不得向向进入物物业管理理区域内内为业主主或者物物业使用用人配送送、维修修、安装装、执行行公务等等车辆收收取停车车费用。除前款规定定以外的的其他外外来车辆辆，停放放超过2个小时时的，可可以收取取一定停停车费用用。 第十九条 供水、供供气、供供电、供供暖等专专业经营营单位应应当按照照与业主主签订的的服务合合同，向向最终用用户收取取费用。物业服务企企业接受受专业经经营单位位及环卫卫管理单单位委托托代收费费用的，不不得向业业主收取取手续费费等额外外费用，但但可以根根据约定定向专业业经营单单位及环环卫管理理单位收收取报酬酬。 专业经营

13、单单位及环环卫管理理单位不不得强制制物业服服务企业业代收费费用，不不得因物物业服务务企业拒拒绝代收收有关费费用而停停止向最最终用户户提供服服务。第二十条 业主装装修房屋屋，施工工前应与与物业服服务企业业签订住住宅装饰饰装修服服务协议议，缴纳纳装修保保证金，装装修保证证金的收收取和退退还由业业主或者者物业使使用人与与物业服服务企业业在住宅宅装饰装装修服务务协议中中约定。在在业主装装修完毕毕后，经经物业管管理企业业检查验验收合格格，装修修保证金金应自检检查合格格之日起起90日内退退还业主主。除此此之外，物物业服务务企业不不得以任任何名目目向业主主或物业业使用人人收取押押金、保保证金。 业主或者物物

14、业使用用人对其其物业进进行室内内装修产产生的建建筑垃圾圾，应当当按照物物业服务务企业或或者社区区居民委委员会指指定的地地点堆放放，并承承担清运运费用。按按有关规规定自行行清运的的，物业业服务企企业不得得收费；委托物物业服务务企业处处理的，建建筑垃圾圾清运收收费由双双方协商商确定。业主或物业业使用人人按规定定缴纳了了物业服服务费后后，物业业服务企企业不得得再向业业主或物物业使用用人收取取装修电电梯使用用费、装装修管理理费及与与装修相相关的管管理费用用。 第二十一条条 安装并并使用中中央空调调和集中中式太阳阳能的普普通住宅宅小区，其其运行费费用物业业服务企企业应单单独列账账，并按按实际支支出费用用

15、和约定定方式向向物业使使用人收收取。第二十二条条 物业服服务企业业已接受受委托实实施物业业服务并并收取服服务费用用的，其其他部门门和单位位不得重重复收取取性质和和内容相相同的费费用。 第二十三条条 物业服服务企业业应当加加强价格格自律，遵遵守价格格法律法法规政策策，严格格履行物物业服务务合同，服服务标准准与收费费标准应应当质价价相符。第二十四条条 物业服服务企业业应在物物业管理理区域内内显著位位置，将将服务企企业名称称、服务务内容、服服务标准准、计费费方式、计计费起始始时间、服服务项目目、收费费标准以以及收费费依据、价价格举报报电话123358等进行行公示，接接受业主主的监督督，不得得向业主主

16、或者物物业使用用人收取取任何未未予标明明的费用用。 第二十五条条 业主委委员会应应当定期期在物业业管理区区域显著著位置公公告共有有部分收收益的收收支帐目目。第二十六条条 物业服服务企业业违反规规定以及及物业服服务合同同，擅自自扩大收收费范围围、提高高收费标标准、重重复收费费的，业业主或者者物业使使用人有有权拒绝绝缴纳。 物业服务企企业依约约履行义义务的，业业主或者者物业使使用人应应当按时时足额交交纳物业业服务费费，不得得以各种种理由拒拒绝交纳纳。业主主拒不缴缴纳物业业服务费费的，物物业服务务企业可可依法追追缴。业业主与物物业使用用人约定定由物业业使用人人交纳物物业服务务费的，从从其约定定，业主

17、主负有连连带责任任。物业产权转转移时，业业主或者者物业使使用人应应当结清清物业服服务费。 第二十七条条 市、县县政府价价格主管管部门对对物业服服务收费费实行成成本监审审制度和和价格监监测制度度。物业业服务企企业应当当按照政政府价格格主管部部门的要要求，如如实反映映情况，提提供必要要的资料料。第二十八条条 政府价价格主管管部门应应当加强强对物业业服务收收费的监监督检查查。物业业服务企企业有下下列行为为之一的的，由价价格主管管部门依依据价价格法、价价格违法法行为行行政处罚罚规定等等法律、法法规予以以处罚： （一）超出出政府指指导价浮浮动幅度度制定收收费标准准的；（二）低于于服务等等级要求求提供服服

18、务并收收费的； （三）采取取分解收收费项目目、重复复收费、扩扩大收费费范围等等方式变变相提高高收费标标准的；（四）强制制服务并并收费的的； （五）不按按规定实实行明码码标价的的；（六）其他他违反价价格法律律、法规规规定的的行为。 第二十九条条 本办法法实施前前已签订订物业服服务合同同尚未到到期的，物物业服务务及其收收费标准准等仍按按原合同同约定执执行，合合同到期期后按本本办法规规定执行行。未成立业主主委员会会的老旧旧小区按按原规定定执行，确确需调整整标准的的，经业业主大会会同意，可可按本办办法规定定执行。 第三十条 其他管管理人的的物业服服务收费费可参照照本规定定执行。第三十一条条 本实施施办

19、法自自20112年1月1日起施施行。临临沂市物物价局、建建设局、房房产管理理局关关于制定定临沂市市城市住住宅小区区物业服服务收费费标准的的通知（临临价费发发2000524号）同同时废止止。 附件一：临临沂市区区普通住住宅前期期物业服服务政府府指导价价格 附件二：临临沂市区区普通住住宅小区区停车服服务费、车车位租赁赁费政府府指导价价格附件三：住住宅物业业服务等等级标准准。附件一：临临沂市区区普通住住宅前期期物业服服务政府府指导价价格附件二：临临沂市区区普通住住宅小区区停车服服务费、车车位租赁赁费政府府指导价价格物业服务等等级标准准一 星 级级一、综合管管理服务务1、前期物物业服务务企业应应向业主

20、主提供物物业服务务手册。2、承接项项目时，对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行认真查查验，验验收手续续齐全。3、客户服服务场所所工作时时间不少少于8小时，设设置并公公示24小时服服务电话话。4、报修按按双方约约定时间间到达现现场，有有报修、维维修记录录。5、实行酬酬金制物物业服务务收费方方式的物物业服务务企业每每年至少少公布一一次物服服资金的的收支情情况。6、每年的的沟通面面不低于于小区住住户的50%，每年年至少2次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达80%以上。对对不满意意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达70%，处理理率达80%以上。二、房屋、共共

21、用设施施、设备备维护与与管理服服务1、制定房房屋管理理规定、房房屋维修修养护制制度、小小区巡检检制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法等规章章制度。2、每年第第四季度度制定下下一年度度维修养养护计划划。3、业主或或物业使使用人装装修前，物物业服务务企业应应依规定定与其签签订装修修协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知，并并监督装装修过程程。对违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止。4、对违反反规划私私搭乱建建、擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部门门。5、发现房房屋结构

22、构损坏时时，应及及时告知知相关业业主委员员会、部部门并安安排专项项维修。6、发现道道路、路路面、侧侧石、窨窨井盖损损坏时，应应及时告告知相关关业主委委员会、部部门并安安排专项项维修。7、雨、污污水管道道及化粪粪池遇有有堵塞时时应进行行清理、清清掏。8、对危险险隐患部部位设置置安全防防范警示示标志。9、路灯、楼楼道灯完完好率不不低于80%，院落落照明灯灯按时开开启，满满足使用用要求。10、在每每年供热热季开始始前完成成承担的的采暖供供热系统统的年度度检修保保养工作作。11、委托托专业电电梯维保保单位按按质检部部门要求求对电梯梯进行保保养，每每年进行行安全检检测，并并在轿厢厢内张贴贴年检检合格证证

23、；电电梯发生生故障时时，物业业管理人人员应及及时通知知电梯维维保单位位，并监监督维保保单位对对故障进进行修复复。12、每年年对避雷雷装置进进行1次检查查，锈蚀蚀、变形形、断裂裂部位及及时修复复，保证证其性能能符合国国家规定定。三、协助公公共秩序序维护服服务1、人员要要求（1）公共共秩序维维护人员员应身体体健康，有有较强的的责任心心，能协协助有关关部门维维持小区区正常生生活秩序序。（2）对小小区日常常护卫事事项保持持高度警警惕，并并做出正正确反应应。2、门岗（1）建立立健全门门卫、值值班、巡巡逻、守守护制度度，落实实岗位职职责制，人人员到位位，责任任到位。（2）保障障值班电电话畅通通，接听听及时

24、。（3）主出出入口有有专人24小时值值勤，按按照服务务合同要要求进行行进出车车辆管理理、访客客登记。（4）对大大型物品品搬出进进行登记记，记录录规范、详详实。（5）对装装修及其其它临时时施工人人员的出出入进行行登记并并加强询询问，阻阻止小商商小贩、可可疑人员员随意出出入。（6）保持持出入口口环境整整洁、有有序，道道路畅通通。3、巡逻（1）每66小时在在小区内内巡逻1次。（2）巡查查中发现现异常情情况，应应立即通通知有关关部门并并在现场场采取必必要措施施。4、车辆管管理（1）小区区内设置置简易的的交通标标志。（2）按照照合同约约定对车车辆进行行管理，确确保车辆辆有序停停放，消消防通道道中禁止止停

25、放车车辆，保保证消防防通道的的畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车库库门禁系系统、车车库内照照明、消消防设备备设施配配置齐全全并保持持正常使使用。 （4）收取取车辆看看管费的的车场、车车库设专专人24小时值值班，车车辆出入入记录规规范、详详实。（5）住宅宅小区中中的车库库不应私私自改建建、分隔隔、拆除除。（6）非机机动车应应定点停停放。5、紧急事事故防范范（1）对洪洪涝、地地震等突突发性自自然灾害害，火灾灾、治安安、公共共卫生、电电梯故障障等突发发事件制制定应急急预案，明明确应急急事件处处理责任任人。事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应

26、措施。（2）对因因故障导导致的临临时性停停水、停停电事故故，应及及时排除除故障并并报告业业主委员员会和有有关部门门。（3）每年年组织1次以上上应急预预案演习习。四、保洁服服务1、楼内保保洁（1）楼层层通道和和楼梯台台阶，每每周清扫扫2次，地地面每两两周湿拖拖1次。（2）楼梯梯扶手、窗窗台、防防火门、消消火栓、指指示牌、栏栏杆等每每月清洁洁1次；（3）共用用门窗玻玻璃，每每季度擦擦拭1次。（4）电梯梯轿厢地地面、四四壁每周周清洁2次，无无灰尘。2、外围保保洁（1）道路路每日清清扫1次。雨雨雪天气气及时清清扫主要要通行道道路，方方便出行行。（2）停车车场、共共用车库库或车棚棚每周清清扫1次。（3）

27、绿化化带及草草坪上的的垃圾每每周清扫扫1次。（4）天台台、明沟沟、上人人屋面每每半年清清扫1次。（5）路灯灯、楼道道灯每半半年清洁洁1次。（6）设有有公共卫卫生间的的，每日日清洁1次。保保持通风风，无杂杂物。3、垃圾收收集与处处理（1）应设设置生活活垃圾集集中投放放点，垃垃圾日产产日清，周周围地面面无散落落垃圾。（2）垃圾圾桶、果果皮箱每每月清洁洁1次。五、绿化服服务根据住宅小小区内绿绿化实际际情况应应做到：对草坪坪、花卉卉、树篱篱、树木木定期进进行修剪剪、养护护；定期清清除绿地地杂草、杂杂物；无大面面积病虫虫害。二 星 级级一、综合管管理服务务1、前期物物业服务务企业应应向业主主提供物物业服

28、务务手册。2、承接项项目时，对对物业共共用部位位、共用用设施设设备进行行认真查查验，验验收手续续齐全。3、客户服服务场所所工作时时间不少少于8小时，其其它时间间设置值值班人员员。设置置并公示示24小时服服务电话话。4、24小小时受理理业主或或物业使使用人报报修。急急修30分钟内内到现场场处理，一一般修理理3日内完完成（预预约除外外）。5、对业主主或物业业使用人人的投诉诉在3日内答答复处理理。6、实行酬酬金制物物业服务务收费方方式的物物业服务务企业每每年至少少公布1次物服服资金的的收支情情况。7、每年开开展1次以上上一定规规模的社社区文化化活动。8、每年的的沟通面面不低于于小区住住户的60%，每

29、年年至少2次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达85%以上。对对不满意意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达80%，处理理率达85%以上。二、房屋管管理与维维修养护护服务1、制定房房屋管理理规定、房房屋维修修养护制制度、小小区巡检检制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法等规章章制度。2、每年第第四季度度制定下下一年度度维修养养护计划划。3、业主或或物业使使用人装装修前，物物业服务务企业应应依规定定与其签签订装修修协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知，并并监督装装修过程程。对违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共

30、利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止。4、对违反反规划私私搭乱建建、擅自自改变房房屋用途途的行为为及时劝劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部门门。5、每年一一次对房房屋结构构、涉及及使用安安全的部部位进行行1次检查查并有记记录，发发现损坏坏及时告告知相关关业主、部部门并安安排专项项维修。6、每季对对楼内公公共部位位门窗进进行1次巡视视，保持持玻璃、门门窗配件件完好，开开闭正常常。7、每季对对路面、侧侧石、窨窨井盖等等设施进进行1次巡检检，发现现损坏及及时告知知相关业业主、部部门并安安排专项项维修，要要求窨井井不漫溢溢，井盖盖不缺损损，能正正常使用用。8、适时清清理、清清掏楼外外雨、污污水管

31、道道及地面面排水沟沟，并保保持畅通通。三、共用设设备设施施维修、保保养服务务1、对存在在危险隐隐患的共共用设施施、设备备维护部部位设置置安全防防范警示示标志。2、路灯、楼楼道灯完完好率不不低于85%，院落落照明灯灯按时开开启，满满足使用用要求。3、在每年年供热季季开始前前完成承承担的采采暖供热热系统的的年度检检修保养养工作。4、载人电电梯24小时正正常运行行；按质质监部门门要求委委托专业业电梯维维保单位位定期对对电梯进进行保养养，每年年进行安安全检测测，并在在轿厢内内张贴年年检合格格证；电梯发发生故障障时，物物业管理理人员应应及时通通知电梯梯维保单单位，并并监督维维保单位位对故障障进行修修复。

32、5、每年对对避雷装装置进行行1次检查查，锈蚀蚀、变形形、断裂裂部位及及时修复复，保证证其性能能符合国国家规定定。四、协助公公共秩序序维护服服务1、人员要要求（1）有专专职公共共秩序维维护人员员，身体体健康，有有较强的的责任心心，能协协助有关关部门维维持小区区正常生生活秩序序。（2）对小小区日常常护卫事事项保持持高度警警惕，并并做出正正确反应应。2、门岗（1）建立立健全门门卫、值值班、巡巡逻、守守护制度度，落实实岗位职职责制，人人员到位位，责任任到位。（2）保障障值班电电话畅通通，接听听及时。（3）主出出入口有有专人24小时值值勤，按按照服务务合同要要求进行行进出车车辆管理理、访客客登记。（4）

33、对大大型物品品搬出进进行登记记，记录录规范、详详实。（5）对装装修及其其它临时时施工人人员实行行出入证证管理，加加强出入入询问，阻阻止小商商小贩、可可疑人员员随意进进入。（6）保持持出入口口环境整整洁、有有序，道道路畅通通，3、巡逻（1）制定定巡查方方案，每每5小时巡巡查1次，重重点部位位增加巡巡查频次次。（2）每天天不定时时巡查楼楼梯间等等室内公公共区域域，保持持楼梯间间畅通、无无擅自占占用、乱乱堆乱放放现象。（3）巡查查中发现现各区域域内的异异常情况况，应立立即通知知有关部部门并在在现场采采取必要要措施。4、车辆管管理（1）小区区内设置置简易的的交通标标志，地地面有停停车点。（2）按照照合

34、同约约定对车车辆进行行管理，确确保车辆辆有序停停放，消消防通道道中禁止止停放车车辆，保保证消防防通道的的畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车库库门禁系系统、车车库内照照明、消消防设备备设施配配置齐全全并保持持正常使使用。（4）收取取车辆看看管费的的车场、车车库设专专人24小时值值班，车车辆出入入记录规规范、详详实。（5）车场场、车库库不应私私自改建建、分隔隔、拆除除。（6）非机机动车应应定点停停放。5、紧急事事故防范范（1）对洪洪涝、地地震等突突发性自自然灾害害，火灾灾、治安安、公共共卫生、电电梯故障障等突发发事件制制定应急急预案，明明确应急急事件处处理责任任人。事事

35、发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（2）对因因故障导导致的临临时性停停水、停停电事故故，应及及时排除除故障并并报告业业主委员员会和有有关部门门。（3）每年年组织1次以上上应急预预案演习习。五、保洁服服务1、楼内保保洁（1）楼层层通道和和楼梯台台阶，每每周清扫扫3次，地地面每两两周湿拖拖1次。（2）楼梯梯扶手、窗窗台、防防火门、消消火栓、指指示牌、栏栏杆等每每月清洁洁2次；（3）共用用门窗玻玻璃，每每2月擦拭1次，目目视干净净。（4）电梯梯轿厢地地面、四四壁每2天清洁1次，无无积尘。2、外围保保洁（1）道路路每日清清扫1次。雨雨雪天气气及时清清扫主要要通行道道

36、路，方方便出行行。（2）停车车场、共共用车库库或车棚棚每周清清扫2次。（3）休闲闲、娱乐乐、健身身设施每每周清洁洁2次。（4）绿化化带及草草坪上的的垃圾每每周清扫扫2次。（5）门卫卫、岗亭亭每周清清扫2次。（6）天台台、明沟沟、上人人屋面每每季清扫扫1次。（7）路灯灯、楼道道灯每季季清洁1次。（8）设有有公共卫卫生间的的，每日日清洁1次；每每月1次对公公共卫生生间进行行消杀。3、垃圾收收集与处处理（1）应设设置生活活垃圾集集中投放放点，垃垃圾日产产日清，周周围地面面无散落落垃圾。（2）建筑筑垃圾设设置临时时垃圾池池，集中中存放，定定期外运运。（3）垃圾圾桶、果果皮箱每每月清洁洁1次。4、卫生消

37、消杀针对灭蚊、蝇蝇、蟑螂螂、鼠的的实际需需要和季季节特点点制定具具体计划划，开展展卫生消消杀。六、绿化服服务根据住宅小小区内绿绿化实际际情况应应做到：对草坪坪、花卉卉、树篱篱、树木木定期进进行修剪剪、养护护；定期清清除绿地地杂草、杂杂物，杂杂草面积积小于10%；对花卉卉、草坪坪、绿篱篱、乔灌灌木等适适时补植植更新，存存活率达达到70%；适时组组织防冻冻保暖，预预防病虫虫害；树木侧侧枝分布布基本均均匀，不不影响车车辆行人人通行，与与建筑架架空线路路无刮擦擦。三 星 级级一、综合管管理服务务1、前期物物业服务务企业应应向业主主提供物物业服务务手册。2、承接项项目时，对对物业共共用部位位、共用用设施

38、设设备进行行认真查查验，验验收手续续齐全。3、客户服服务场所所工作时时间不少少于8小时，其其它时间间设置值值班人员员。设置置并公示示24小时服服务电话话。4、24小小时受理理业主或或物业使使用人报报修。急急修20分钟内内到现场场处理，一一般修理理2日内完完成（预预约除外外）。5、对业主主或物业业使用人人的投诉诉在2日内答答复处理理。6、实行酬酬金制物物业服务务收费方方式的物物业服务务企业每每年至少少公布1次物服服资金的的收支情情况。7、能提供供三种以以上便民民（无偿偿）服务务，如电电瓶车接接送、配配置手推推车、邮邮件收发发、信息息咨询等等。8、每年开开展2次以上上一定规规模的社社区文化化活动。

39、9、每年的的沟通面面不低于于小区住住户的70%，每年年至少2次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达90%以上。对对不满意意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达80%，处理理率达90%以上。二、房屋管管理与维维修养护护服务1、房屋管管理（1）制定定完善的的房屋管管理规定定、房屋屋维修养养护制度度、小区区巡检制制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法、户外外设置物物管理规规定等规规章制度度。（2）每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划。（3）小区区主出入入口设有有小区平平面示意意图，主主要路口口设有路路标，组组团及幢幢、单元元（门）、户户门标号号标志明明显。（4

40、）房屋屋外观完完好、整整沽，外外墙面砖砖、涂料料等装饰饰材料无无脱落、无无明显污污迹。（5）楼梯梯、扶手手、公共共门窗、休休闲设施施等共有有部分牢牢固、无无裂缝、无无破损、无无明显污污渍，使使用安全全。（6）室外外招牌、广广告牌、霓霓虹灯按按规定设设置，保保持整洁洁、统一一、美观观，无安安全隐患患或破损损。（7）对违违反规划划私搭乱乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部门门。2、巡查与与维修养养护（1）巡查查物业服务企企业应根根据小区区实际情情况选择择房屋维维护巡查查项目，包包括：每年11次观测测房屋结结构，发发现特殊殊情况及及时上报报，必要要时请专专

41、业单位位进行检检测评定定；每年检检查1次墙体体、墙面面；每年检检查1次顶棚棚；每年检检查1次楼梯梯、扶手手；每年检检查1次屋面面保温隔隔热层、防防水层；每年检检查1次散水水坡、雨雨檐台、连连廊；每年全全面检查查1次楼板板、地面面砖；每季巡巡查1次小区区各标识识；每月全全面检查查1次公共共门窗；每月巡巡查1次路面面、侧石石、井盖盖等；每月巡巡查1次围墙墙；每月巡巡查1次休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品；每月巡巡查1次室外外健身设设施、儿儿童乐园园。（2）维修修服务在房屋巡查查中发现现的损坏坏及时安安排专项项修理。依依照合同同约定，属属于物业业服务费费用中支支出的维维修项目目在3日内组组织修

42、复复；需要要动用维维修资金金的，应应及时编编制维修修计划或或专项维维修资金金使用计计划，并并于3日内向向业主委委员会提提出书面面申请，根根据业主主大会的的决定组组织维修修。3、装饰装装修管理理（1）受理理业主或或物业使使用人的的装饰装装修申请请登记，与与业主、物物业使用用人或装装饰装修修企业签签订装饰饰装修管管理服务务协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知和注注意事项项。（2）装饰饰装修期期间每日日巡查1次现场场，发现现业主或或物业使使用人未未申请登登记或违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止；拒不不改

43、正的的，报告告相关行行政主管管部门及及业主委委员会，并并在物业业管理区区域内公公示。（3）装饰饰装修结结束后进进行检查查，对违违反住宅宅室内装装饰装修修管理服服务协议议的当事事人按照照约定处处理。（4）委托托清运装装修垃圾圾的，应应在指定定地点临临时堆放放，采取取围挡、遮遮盖等措措施，在在3-5日内清清运。自自行清运运装修垃垃圾的，应应采用袋袋装运输输或密闭闭运输的的方式，在3-5日内清运。三、共用设设备设施施运行、维维修、保保养服务务1、供配电电（1）每日日1次对设设备运行行状况进进行检查查，低压压配电室室可每月月巡查1次。（2）高低低压配电电柜、变变压器每每年1次检修修除尘，按按要求对对高

44、低压压配电设设备、绝绝缘工具具进行打打压检测测。（3）配电电室安全全标识、安安全防护护用品齐齐全，通通风照明明良好，能能有效防防止蛇鼠鼠等小动动物进入入；无有有毒有害害危险品品及杂物物存放，环环境整洁洁。（4）无自自身系统统故障引引起的计计划外大大面积停停电。2、公共照照明（1）院落落、楼道道照明巡巡查每月月1次，及及时修复复损坏的的开关、灯灯口、灯灯泡；保保持公共共照明灯灯具清洁洁，亮灯灯率90%以上；院落照照明灯按按时开启启，满足足使用要要求。（2）公共共照明系系统控制制柜、线线路、灯灯具综合合检修每每年1次，控控制柜工工作正常常，无损损坏组件件；灯具具基本无无损坏、无无变形、无无锈蚀，完

45、完好率85%以上。3、电梯（1）电梯梯设备运运行情况况每日巡巡查1次，建建立记录录。（2）保证证电梯24小时运运行，轿轿厢内按按钮、照照明灯具具等配件件保持完完好，轿轿厢内整整洁。（3）委托托专业电电梯维保保单位按按质监部部门要求求定期进进行保养养，每年年进行安安全检测测，并在在轿厢内内张贴年年检合格格证，并并对维保保单位保保养工作作进行监监督，保保存相关关记录。（4）电梯梯发生故故障，物物业管理理人员应应及时通通知电梯梯维保单单位，并并督促维维保单位位对故障障进行修修复，一一般性换换件维修修1日内完完成，较较为复杂杂维修3日内完完成；发发生困人人或其它它重大事事故，物物业管理理人员应应立即通

46、通知电梯梯维保单单位，并并在15分钟内内到达现现场，开开展应急急处理，协协助专业业维修人人员进行行救助；物业服服务企业业保存相相关记录录。4、给排水水（1）生活活供水泵房设备备运行情情况每日日检查1次；地地下室、管管道井等等部位明明装管线线、阀门门巡查每每月1次。水泵、阀阀门进行行全面检检查、检检测、保保养每年年1次，保保证正常常供水；水泵润润滑点注注油每月月1次，水水泵、管管道等除除锈、防防腐、刷刷漆每年年至少1次。水箱、水水池每年年清洗2次，检检查保养养附属配配件，并并对水质质进行化化验，二二次供水水水质符符合国家家饮用水水标准。水箱、水水池管理理具备一一箱一卡卡；上人人孔盖板板完好并并加

47、锁；溢流管管口安装装防护网网并完好好；每年年秋冬季季对暴露露水管进进行防冻冻保温处处理，确确保供水水的安全全性。泵房环境境整洁，通通风良好好，无杂杂物存放放，能有有效防蛇蛇鼠等小小动物进进入。（2）雨污污水排放放公共污水水管道每每年检查查1次，视视情况进进行清通通，排水水畅通。雨水管道道、化粪粪池等部部位每半半年检查查1次，视视情况进进行清通通，排水水畅通，无无堵塞。污水提升升泵检查查保养每每年1次，对对化粪池池进行清清挖、清清抽，集集水坑定定期清理理。雨季前对对屋面天天沟、落落水口及及雨水管管进行清清理清挖挖。不定期对对铸铁雨雨污水井井盖、明明装雨污污水管道道进行除除锈、刷刷漆，损损坏井盖盖及时更更换。5、供热设设施（1）自行行供热的的住宅小小区，其其供热设设备、设设施及供供热管线线应由物物业服务务企业负负责维护护、管理理，或由由其委托托专业供供暖公司