静安信业广场项目定位——市场篇34636.docx

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1、静安动力国际企划提案市场篇壹、上海市市总体市市场现状状分析一、上海房房地产市市场最新新经济政政策1. 蓝印户口、住住房信贷贷政策取取消从20022年4月月1日开开始上海海市出台台的蓝印印户口政政策正式式停止实实施。从从20002年55月1日日起，建建行上海海分行宣宣布，将将执行新新的住房房信贷政政策。2. 上海调整购购房契税税标准，取取消政府府补贴2002年年9月11日起，本本市个人人购买普普通商品品房按成成交价格格的1.5%征征收契税税，购买买花园住住宅按成成交价格格的3%征收契契税。3. 上海高层建建筑限“身高”，严控控高度和和容积率率上海市政府府强调要要严格控控制高度度和容积积率，特特别

2、是超超高层。做做好日照照环境可可行性分分析和环环境容量量、城市市景观评评价，并并适当提提高标准准。4. 投资50亿亿元，上上海浦东东将兴建建首条百百公里铁铁路上海将与铁铁道部共共同投资资50亿亿元，在在浦东建建造全程程为1113公里里的铁路路预计在在20005年与与洋山深深水港一一期工程程同步建建成，年年运输量量可达1100万万标准集集装箱。5. 上海中中环线规规划工程程为了缓解上上海中心心城区的的道路拥拥堵，在在内环线线与外环环线之间间将建设设一条中中环线，其其中，中中环线北北段汶水水路高架架（共和和新路大柏树树）工程程将在今今年年底底实施建建设。整整个中环环线（浦浦西段）可可望20005年

3、年完成。6. “三环+三三纵三横横+十三三射”上海中心城城区的主主体路网网络将形形成“三环+三纵三三横+十十三射”的格局局，其要要点是，内内环线以以内地区区，实现现高架道道路交通通快速疏疏解，逐逐步实现现中心城城“三纵三三横”主干道道机动车车专用道道，将非非机动车车道改建建为公交交专用道道，在内内环线之之间，加加快中环环线路网网的建设设，建成成内环线线之间十十三条放放射状道道路，与与逐步建建设的市市域高速速公路相相衔接。整整个方案案计划在在20005年完完成。 7. 预售商品住住房交易易执行新新规定从20022年7月月1日起起，本市市预售商商品住房房交易将将执行新新的规定定。其中中包括预预售商

4、品品房交付付使用时时，对共共用部位位分摊的的建筑面面积和套套内建筑筑面积的的实测结结果与合合同面积积的差异异处理办办法。8. 市房地产颁颁布关关于推行行上海市市商品房房预订协协议示范范文本的的通知2002年年10月月23日日，市房房地局颁颁布：房房地产开开发企业业取得商商品房预预售许可可证后进进行商品品房预订订的，均均应采用用预订协协议示范范文本，房房地产开开发企业业自制协协议文本本的，应应报工商商部门备备案后方方可使用用 。9. 上海市配套套商品房房建设启启动2002年年，上海海市“1000万平方方米重大大工程配配套商品品房建设设工程”正式启启动。首首批项目目有5块块基地共共72万万平方米米

5、。此工工程建设设拟每年年新开工工1000万平方方米，以以多层住住宅两室室一厅建建筑面积积70平平方米左左右为主主导房型型，价格格控制在在每平方方米30000至至35000元左左右。10. 第一个房地地产资金金信托产产品在沪沪推出上海国际信信托产品品在沪推推出新新上海国国际大厦厦项目资资金信托托计划。市市民可投投资位于于陆家嘴嘴的新上上海国际际大厦，此此产品规规模为22.3亿亿元人民民币，计计划期限限为三年年，每份份合金额额不低于于人民币币5万元元，预计计可获得得的年收收益率达达4%。11. 上海明确220033年底创创建国家家园林城城市上海将启动动新一轮轮绿化建建设计划划，首期期目标为为到20

6、003年年底创建建国家园园林城市市，中期期目标实实现市民民出门5500米米可见330000M2大型绿绿地，出出门3公公里有一一座3000亩以以上的区区级公园园，5公公里范围围内有一一座10000亩亩以上相相当于动动物园、植植物园大大小的市市级大公公园。12. 绿化建设重重头戏，“一纵两横”“ 一纵”就是黄黄浦江两两岸大面面积建绿绿，“两横”是苏州州河岸沿沿线绿化化和延安安路沿线线景观绿绿化。在在未来几几年上海海将在苏苏州河沿沿岸建设设8块大大型集中中绿地，新新增绿化化面积778万平平方米，从从而使苏苏州河沿沿岸绿化化面积达达到1002万平平方米。在在沿岸路路主干道道沿线，除除完成55万平方方米

7、的延延中绿地地三期工工程外，还还将新建建数块大大型公共共绿地，同同时，上上海近年年还将在在中心城城区新建建20块块4万平平方米以以上的大大型绿地地。二、上海房房地产市市场其它它相关信信息：1 2002年年一季度度，上海海完成国国内生产产总值达达11559.553亿元元，比去去年同期期增长了了9.66%，增增幅高于于全国水水平2个个百分点点。2 2002年年一季度度，全市市完成固固定资产产投资总总额2889.77亿元，比比去年同同期增长长21.2%。3 2002年年一季度度，上海海城市建建设计划划投资额额5422亿元，其其中城市市基础设设施计划划投资额额为2119.223亿元元，占总总投资额额4

8、1.8%。4 截止20002年99月底，全全市商品品房空置置面积为为7799万平方方米，其其中住宅宅4522万平方方米，比比去年同同期减少少28%，而空空置一年年以上的的住宅为为2222万平方方米，比比去年同同期减少少28%。三、上海房房地产（220022年19月）市市场数据据分析1、市场信信息数据据汇总对比内容2002年年19月2001年年同期比例%房地产开发发投资额额56498868万万元43005550万万元31.4完成土地开开发面积积17240065MM216874415MM22.2商品房新开开工面积积1759336100M21408441733M224.9商品房竣工工面积119411

9、3944M280513371MM248.3商品房批准准预售面面积18511138449 MM21026001611 M2280.4商品房住宅宅批准预预售面积积1547113700 M229033553 MM271.3已登记商品品房预售售面积1868113366 M221287772400 M2245.1商品房预售售成交金金额88841142 M254371138 M263.4商品房批准准销售面面积1837881644 M221666007000 M2210.3商品房住宅宅批准销销售面积积1429115277 M221314330566 M228.7已登记商品品房买卖卖面积1281000466

10、M221012669700 M2226.5存量房交易易成交金金额36743325 M223972227 M253.32.市场数数据分析析l 2002年年19月和和去年同同期相比比，房地地产开发发投资额额增加331.44%，商商品房新新开工面面积和商商品房竣竣工面积积分别增增加244.9%和488.3%，完成成土地开开发面积积增加22.2%l 2002年年19月商商品房批批准预售售面积比比去年同同期增加加80.4%，但但商品房房批准预预售面积积和实际际预售面面积之比比仍达到到1：11.0009，实实际预售售面积大大于批准准预售面面积，商商品房批批准销售售面积比比去年增增加100.3%。l 200

11、2年年19月商商品房预预售与去去年同期期比较，增增加455.1%，登记记预售面面积达118688万平方方米。l 2002年年19月登登记预售售的商品品房中，以以成交面面积统计计，住宅宅占966.7%，办公公占1.3%，商商业占11.9%。l 2002年年19月登登记预售售的商品品房中，以以成交套套数统计计，小于于30000元/平方米米的低价价位商品品房占116.00%，而而中价位位商品房房占555.2%，中高高价位商商品房占占20.1%，大大于70000元元/平方方米的高高价位商商品房仅仅占8.6%。l 2002年年19月预预售的商商品房中中，以成成交面积积统计，本本市居民民购买占占75.3%

12、，外外地人士士购买比比为199.0%，境外外人士购购买比为为5.77%。l 2002年年19月登登记预售售的商品品房中，主主力房型型仍为面面积从7701500平方米米的二房房或三房房，占总总套数的的79.5%。l 2002年年19月商商品房登登记预售售排名为为浦东、闵闵行、普普陀、宝宝山、分分别占全全市预售售总量的的20.0%、114.00%、99.4%、6.8%。l 2002年年19月存存量房交交易继续续稳步上上升，达达12881万平平方米，比比去年同同期增加加26.5%，其其中住宅宅占755.2%。l 2002年年19月已已售全市市房地产产期房抵抵押建筑筑面积为为25228万平平方米，约约

13、11万万件，比比去年同同期增加加54.8%，其其中个人人抵押110.88万件，113744万平方方米，抵抵押贷款款金额为为3755亿元，而而房地产产现房抵抵押建筑筑面积为为37002万平平方米，比比去年同同期增加加14.2%，抵抵押贷款款金额为为8577亿元。综上所述：l 2002年年19月上上海房地地产市场场开发投投资继续续保持高高速增长长，一级级市场上上土地出出让速度度不减，商商品房新新开工面面积和竣竣工面积积大幅增增长，批批准预售售量仍保保持着高高位。l 值得关注的的是，第第三季度度已登记记商品房房预售面面积开始始呈现出出下降的的态势，也也是今年年以来首首度出现现已登记记商品房房登记面面

14、积小于于批准预预售面积积的情况况。l 商品房价格格经过了了长时间间的上涨涨之后，其其房价重重心已移移至每平平方米550000元左右右，价格格范围在在每平米米3000070000元的的商品房房占据了了市场总总成交量量的七成成，上海海楼市呈呈现出“价格重重心上移移，高端端迅速增增长，低低端萎缩缩”的状况况。l 房型面积的的交易增增长速度度是“两头快快于中间间”，即单单套在770平米米以下的的小房型型和1550平米米以上的的大房型型增速加加快，占占总体比比例明显显上升，今今年上海海房地产产市场掀掀起的“小户型型热”和“别墅热热”，这一一状况在在交易数数据上得得到充分分体现。贰、上海市市高档住住宅市场

15、场分析一、 市场概论以以及区域域概述l 市场概论高档住宅在在90年年代初期期的房地地产市场场中由外外销房和和侨汇房房一统天天下，内内外销房房并轨后后，（所所指的高高档住宅宅从价格格上划分分即指单单价为每每平方米米80000元以以上的住住宅）。从从20000年开开始，上上海高档档物业的的推盘速速度明显显加快，其其中最为为人所熟熟知的要要数“世茂滨滨江花园园”，其占占据地段段、区位位、环境境、规划划等多处处优势，挟挟风雷之之势，推推动了沪沪市高档档住宅的的进程，拉拉开了浦浦江沿线线高档楼楼盘开发发的序幕幕。自去去年下半半年以来来，城区区旧改力力度不断断加大、浦浦江两岸岸综合开开发实质质性启动动、世

16、纪纪公园周周边楼市市趋向火火爆、交交通干线线与绿地地等市政政配套设设施日益益完善，使使上海楼楼市中高高档住宅宅的开发发环境日日益趋向向成熟。进进入20002年年，高档档住宅概概念不断断被炒作作，频频频露脸于于各家媒媒体，“尊园”、“国际丽丽都城”等高档档楼盘迅迅速地广广为人知知，针对对高档住住宅的愈愈演愈烈烈之势，我我们作了了此次调调查，其其目的就就是让读读者能进进一步对对上海目目前的高高档住宅宅市场有有比较深深入的了了解。单价分布情情况示意意图：从上图可以以看出，220022年前三三季度，上上海新盘盘的推案案量为2239个个，其中中开盘价价为每平平方米880000元及其其以上的的新盘共共计2

17、22个，每每平方米米80000元以以下的中中低档楼楼盘有2217个个。从今今年一季季度数据据看，与与去年相相比，均均价在每每平方米米150000元元左右的的高档住住宅供应应更是出出现强势势增长，从从而推动动一季度度新盘均均价上攻攻至每平平方米1114770元的的高位，由由此可见见高档楼楼盘发展展势头之之强劲。同同时数据据也表明明，高价价位的楼楼盘占楼楼盘总量量的比例例仍比较较小，后后市还有有一定的的发展空空间。目目前，市市场比较较集中的的仍是中中档以及及中高档档楼盘，并并且此类类楼盘的的开发力力度远大大于高档档楼盘。区域概述在今年新开开的高档档楼盘中中，浦东东共有66个，徐徐汇为33个，静静安

18、、长长宁各22个，卢卢湾和虹虹口各11个。下下图显示示的是今今年高档档楼盘的的区域分分布情况况以及市市场占有有率情况况，从中中可以看看出在徐徐汇、静静安、长长宁等市市中心和和次中心心城区的的高档楼楼盘占据据了上海海高档住住宅市场场60%的份额额，这主主要因为为：一方方面上述述地区是是上海传传统的高高档住宅宅集中地地区，无无论是环环境还是是设施配配套都比比较完善善；另一一个原因因则是上上述地区区旧改力力度的不不断加大大以及市市政的日日益完善善。而浦浦东新区区，则是是高档楼楼盘发展展最快的的区域，在在列入统统计的110个区区中独占占鳌头，占占据了市市场份额额的300%。随随着大量量外资企企业及驻驻

19、华机构构不断地地涌入，浦浦东已成成为众多多大集团团、大公公司入驻驻的首选选之地。数数据表明明，每年年有超过过3万的的净人口口迁入浦浦东，在在浦东工工作和居居住的外外籍人士士更是超超过了22万人，每每天进出出浦东的的各类外外籍商务务人员估估计有22-3万万人次。这这些外籍籍商务人人员的大大幅度增增加，在在一定程程度上推推动了浦浦东高档档住宅的的发展，从从而使得得上海高高档住宅宅的市场场份额逐逐步东移移，而传传统高档档住宅区区的静安安、长宁宁、徐汇汇等区的的客户也也渐渐将将目光瞄瞄向了浦浦东。据据不完全全统计，在在每平方方米70000元元以上的的中高档档楼盘中中，浦东东新区已已占到近近7成，专专家

20、也预预计，今今年浦东东在商品品住宅需需求方面面将是个个“火红之之年”。二、热点区区域分析析此次统计我我们列入入了6个个区，其其中高档档住宅主主要分布布于浦东东以及徐徐汇、静静安、长长宁等市市中心城城区。今今年头五五个月，长长宁、徐徐汇、浦浦东等地地区高档档住宅上上市量已已达百万万平方米米左右，与与去年年年中时的的水平基基本相近近。据了了解，上上海部分分中心地地区每平平方米商商品房中中分摊的的土地成成本已达达30000元以以上，而而从合理理的成本本与收益益关系考考虑，房房价约为为土地成成本的33倍比较较合理。目目前，我我们统计计的楼盘盘价位大大多在每每平方米米80000120000元元之间，基基

21、本符合合“价有所所值”的审视视标准。l 浦东新区作为上海楼楼市投资资的热点点区域，浦浦东的房房地产发发展一直直走在全全市的前前列，无无论是房房价走势势、销售售排名、广广告投放放、新盘盘推量都都呈现较较强劲的的发展态态势。此此次统计计中，今今年新开开盘的高高档住宅宅有4个个：分别别是“国际金金融家”均价1120000元/平方米米；“金色维维也纳”售价885000176600元元/平方方米（含含别墅部部分价格格）；“水清木木华公寓寓”均价885000元/平平方米；“仁恒滨滨江园”均价1120000元/平方米米左右，而而浦东今今年全年年新盘总总量为337个，高高档楼盘盘占总量量的100%。目前浦东房

22、房地产开开发出现现了五大大热点区区域，即即陆家嘴嘴金融贸贸易区、张张杨路沿沿线、浦浦东南路路上南路路板块、世世纪公园园板块、黄黄浦江东东岸沿江江板块。目目前，除除上南板板块外，其其他四大大板块已已成为浦浦东中高高档楼盘盘开发比比较集中中的区域域，尤其其是世纪纪公园附附近，随随着“香梅花花园”、“金色维维也纳”的开盘盘，更使使这一地地区成为为了浦东东高价位位住宅开开发的一一个极具具代表性性的区域域。作为为上海楼楼市最为为活跃的的一个地地区，无无论是新新开盘的的品质，或或是后续续盘的内内涵，都都彰显出出浦东高高档楼市市多元化化的发展展方向以以及多层层次的发发展思路路，随着着浦东政政策面利利好消息息

23、的不断断出台，在在促进房房产开发发的力度度上，浦浦东地区区将会进进一步有有所表现现。在此此机遇下下，浦东东高档楼楼盘的开开发潜力力较大。l 静安区静安区是传传统的市市中心高高档住宅宅集中区区域，区区域内洋洋房林立立，更有有时尚的的南京西西路和静静安寺等等多处商商业、贸贸易中心心，其得得天独厚厚的区位位优势以以及与之之密切相相关的完完善的配配套生活活设施都都为高档档物业的的开发提提供了地地段、区区位、配配套、人人文、景景观等多多方面的的综合优优势。但但同时静静安也是是因为区区位、地地段的原原因，在在旧城改改造和大大规模的的社区建建设方面面表现一一般。220022年以来来，静安安高档楼楼盘较为为集

24、中开开盘，其其中有“上海壹壹街区”，每平平方米均均价为995000元； “国际丽丽都城”二期每每平方米米均价为为160000元元左右（全全装修），“静安枫景”，每平方米均价为11000元左右，在同一时期内是全市高档楼盘推量比例最高的区域，高价盘占到市场份额的50%。同时这一数据也说明，静安依然是上海高档楼盘的热点区域，在高档住宅市场上占有举足轻重的地位。虽然在楼市持续升温的条件下，静安楼市不温不火，但随着静安今年不少烂尾楼项目的改造以及静安寺地区的综合改造，都表明静安楼市渐旺。时至第四季季度，静静安楼市市有大量量的新盘盘推出，且且均价都都在万元元左右，在在沪上八八大聚居居区名列列前茅，与与其市

25、中中心区域域的地位位相配。从从其高价价位楼盘盘特点看看，静安安的楼盘盘大多位位于南京京路南北北两冀的的市中心心地带，并并且大多多建立在在旧改地地块上，具具有相当当的规模模和成熟熟的周边边环境，近近期随着着拆迁力力度的加加大以及及传统市市中心房房地产开开发的兴兴旺，静静安区今今后将会会有一批批成规模模、高品品位的高高档物业业推出，值值得关注注。l 长宁区今年长宁地地区的两两个高价价位楼盘盘都出现现在第一一季度，分分别是位位于虹桥桥的“古北中中央花园园”，每平平方米售售价在1150000170000元元；另一一个是愚愚园路上上的“畅园”，每平平方米售售价在1100000150000元元，而新新盘总

26、数数为177个，高高档楼盘盘占据市市场份额额的122%。从两个高价价位楼盘盘地段看看，一个个是位于于人文沉沉淀较深深的愚园园路和新新华路附附近，周周边洋房房别墅较较多；还还有一个个就是中中高档住住宅、别别墅密集集的虹桥桥地区，为为新兴中中高档住住宅群落落。由此此可见，长长宁的高高档住宅宅虽然在在地段区区域上存存在一定定的差异异，但在在投资思思路和开开发方向向上存在在一定的的共性。长长宁的高高档住宅宅发展的的空间较较大，特特别是虹虹桥地区区可供开开发的条条件相当当成熟，周周边有古古北国际际社区以以及大量量的别墅墅区和宾宾馆群，其其环境条条件相当当优越。l 卢湾区今年卢湾区区只有11个高档档楼盘开

27、开盘，即即“思南路路88号号”，每平平方米均均价为882000元。因因其新盘盘总量有有限，所所以高档档盘占市市场份额额高达333%。随着明珠线线和卢浦浦大桥的的建设，卢卢湾区加加快了旧旧城改造造的步伐伐，环境境得以进进一步改改善。目目前，其其楼盘集集中开发发的区域域在斜土土路两侧侧，打浦浦路以东东，制造造局路以以西，徐徐家汇路路以南，中中山南路路以北，已已经有十十七八个个项目聚聚集在这这片热土土上，也也是今后后一段时时间内中中高档住住宅开发发的主要要阵地，作作为上海海的传统统区域，卢卢湾区淮淮海路周周边有许许多人文文遗迹以以及历史史沉淀，但但可供开开发的价价值虽大大，空间间却有限限，向南南发展

28、已已成为必必然，同同时，徐徐家汇路路沿线等等主要干干道的旧旧改面积积较大，因因此可供供高档住住宅发展展的空间间也就比比较大。l 徐汇区徐汇区推出出的高档档楼盘较较多，共共有3个个，分别别是“巴黎时时韵”，每平平方米售售价1110000130000元元；“景福苑苑”，每平平方米售售价82200105500元元；“尊园”，每平平方米售售价1000000150000元元。从新新盘总量量为244个的市市场总量量看，高高档物业业占据了了市场的的13%。今年，徐汇汇区加快快了建设设“静、净净、洁、景景”等四大大环境功功能区的的步伐，从从其高价价位盘的的地段看看，主要要集中于于徐家汇汇商圈、肇肇嘉浜路路沿线

29、，即即内环线线以内部部分区域域，但由由于徐汇汇区内环环线以内内已无大大幅土地地可供开开发，而而见缝插插针的楼楼盘根本本就不具具备高档档住宅所所应具有有的各项项条件。为为了进一一步加快快改造步步伐，两两年内，徐徐汇将启启动地块块17个个，动迁迁居民达达1万户户，但这这些地块块大部分分集中在在上海南南站、植植物园等等内环线线以外区区域，今今年开盘盘的“天然居居”便是目目前环线线外紧邻邻植物园园的商品品住宅，开开出了该该区域的的天价，每每平方米米在6330098000元之之间。毫毫无疑问问，景观观、空气气的确可可以卖钱钱，而且且开发得得好，价价格自然然不菲，但但仅有景景观还是是不够的的，“天然居居”

30、无论是是楼盘品品质还是是其价位位，离高高档住宅宅的标准准还有相相当大的的距离。由由此可以以看出，虽虽然徐汇汇也是传传统高档档楼盘集集中的市市中心区区，但其其高档住住宅的发发展空间间随着地地块的渐渐渐稀缺缺以及向向环线外外发展的的必然，为为数不多多的环线线内地块块将会成成为开发发商的争争夺热点点。l 虹口区今年虹口开开盘的高高档住宅宅只有“临潼苑苑”1个，每每平方米米售价在在100000150000元元，同比比其他区区域高档档住宅，其其价位较较高。目目前，虹虹口高档档物业的的开发还还处于启启动期。从规划等角角度分析析，虹口口的发展展应与北北外滩的的开发紧紧紧联系系在一起起。目前前虹口区区内可分分

31、为四个个板块，即即北外滩滩和周家家嘴路沿沿线、四四平路沿沿线、鲁鲁迅公园园附近以以及外虹虹口地区区。在这这四个板板块中，以以北外滩滩周家嘴嘴路沿线线楼市最最为活跃跃，供应应量占到到虹口全全区的六六成左右右，内虹虹口北部部地区则则将在今今后一段段时期内内出现持持续放量量。虽然然虹口不不是传统统的高档档住宅区区，但随随着人文文历史的的发掘，譬譬如多伦伦路的改改造、四四川北路路的改造造等等，将将会有一一批成规规模的高高档住宅宅上市，发发展潜力力较大。三、高档楼楼盘综合合分析对于起价每每平方米米80000元以以上的楼楼盘，其其客户已已不再是是改善型型或舒适适型客户户，而是是以享受受型客户户为主，他他们

32、对高高价楼盘盘的要求求主要体体现在环环境配套套、小区区物业以以及房型型设计、景景观设计计等多个个方面。他他们主要要有这两两方面共共同点：一是有有较高的的收入水水平及生生活水平平，所以以这类消消费群对对居住的的需求已已从居住住到讲究究环境上上升为一一种居住住的生活活享受；二是此此类消费费者一般般事业有有成，心心理上存存在着巨巨大的优优越感，因因此他们们购置物物业时也也存在着着强烈的的品牌意意识。地 段自然景观区区域人文历史区区域商业中心区区域33%27%40%对于高档住住宅的地地段选择择，大多多数选择择具有浓浓厚人文文历史沉沉淀的地地区和地地段，按按其地段段性质可可以将其其分为三三种：一一是文化

33、化历史浓浓厚区域域；二是是商业中中心或主主要干道道附近；三是自自然景观观丰富的的区域。依上可以发发现，今今年开盘盘的高档档物业中中选择人人文历史史浓厚区区域的占占到总量量的277，如如“思南路路88号号”，便是是选择了了老洋房房聚集区区，其中中有著名名的历史史保护建建筑物，像像孙中山山故居、周周公馆、复复兴公园园、第二二医科大大学等等等，其他他如“畅园”等也选选择在愚愚园路等等同质地地段。位位于徐汇汇黄金商商业圈地地段的“尊园”，离地地铁一号号线仅数数十步之之距，附附近还有有高架，明明珠轻轨轨等便利利的交通通。与“尊园”相似，“巴黎时时韵”等楼盘盘也同属属于第二二类别，即即商业中中心或交交通干

34、道道附近，此此类楼盘盘占到了了今年新新开楼盘盘总量的的40，比选选择人文文历史浓浓厚区域域的楼盘盘高出113个百百分点。三三是以“水木清清华”、“仁恒滨滨江园”、“香梅花花园”等楼盘盘为代表表的自然然景观丰丰富的区区域，以以“仁恒滨滨江苑”为例，面面向黄浦浦江，可可以望见见浦江两两岸风景景，还有有部分则则面向金金茂大厦厦，东方方明珠等等，景观观优势相相当明显显。规 划良好的规划划是高档档住宅成成功的先先决条件件之一，高高档住宅宅规划的的要求不不仅是满满足经济济指标，更更重要的的是冲破破传统要要求的约约束，具具有前瞻瞻性，充充分展示示居住者者的地位位，合乎乎居住者者的要求求，在今今年开盘盘的高档

35、档楼盘中中，大多多选择有有实力的的国外规规划设计计和景观观设计、居居室设计计公司为为其服务务。值的的关注的的是此次次调查的的楼盘在在建筑设设计方面面全部由由国内企企业操刀刀（见下下图），只只有“畅园”和“思南路路88号号”两个楼楼盘邀请请了国外外建筑设设计公司司做顾问问。但在在景观设设计方面面，国内内企业则则存在着着明显的的差距，调调查的高高档楼盘盘全部由由国外景景观设计计单位接接盘。由由此可见见，国内内景观设设计企业业离高档档楼盘所所需要的的条件还还有相当当大的差差距。规划特征：l 整体景观规规划引用用水、绿绿、小品品等构成成一个完完整的社社区系统统，用艺艺术和生生活的方方法表达达l 以小高

36、层、高高层为主主，其中中高层占占到总量量的600%，小小高层占占30%；l 设置会所，以以教育、休休闲、娱娱乐为主主；l 开发趋向规规模化；l 设置智能化化物业管管理服务务系统；会 所以运动为主主以休闲为住住以教育为主主未定或无会会所27%47%13%13%此次调查的的高档楼楼盘中，除除巴黎时时韵外，均均配置有有高档会会所。以以上海壹壹街区会会所为例例，设置置有棋牌牌室、壁壁球室、健健身房、桌桌球室、屋屋顶露天天灯光网网球场、乒乒乓室等等活动场场所，其其设置体体现出运运动型会会所的特特点，此此类会所所约占总总数的227%。而而以教育育为主题题的则占占到约113%，如如水清木木华公寓寓会所，就就

37、设置有有社区图图书馆、亲亲子教育育中心、永永久性艺艺术中心心等场所所。以休休闲为主主题的会会所占447%左左右，115个楼楼盘大部部分会所所属此类类。以位位于徐家家汇商圈圈的尊园园为例，虽虽位处于于繁华商商圈，但但会所仍仍设置有有男女健健身房、超超级网吧吧、咖啡啡厅、餐餐厅、乒乒乓球室室、麻将将室、VVIP会会议室、亲亲子乐园园、老人人天地、红红酒雪茄茄俱乐部部等活动动娱乐场场所。在在调查的的15个个楼盘中中，只有有巴黎时时韵未设设正式会会所，但但仍设有有休闲酒酒吧、商商务餐厅厅、健身身房等场场所，以以满足入入住业主主的需求求。可见见，高档档住宅对对会所的的要求相相当高，同同时也反反映出客客户

38、对享享受型生生活的追追求。环 境绿化率300以上绿化率400%以上上绿化率500%以上上29%29%42%上海的高档档物业大大多集中中在具有有浓厚的的文化历历史的区区域，如如衡山路路、华山山路沿线线，这表表明了对对人文环环境和自自然环境境的追求求，是高高档物业业所必须须具备的的条件。人人对内外外自然环环境以及及人文环环境的追追求是无无止境的的，高档档物业的的开发却却并不都都具备这这些条件件。因此此，对环环境的营营造又成成为塑造造高档物物业的首首要条件件，或借借景造势势、或人人为堆砌砌、或借借江引河河、或磊磊山筑桥桥，高档档住宅在在环境的的营造上上往往达达到了登登峰造极极的效果果。上图是此次次调

39、查的的15个个楼盘的的绿化率率情况，从从中也可可以看出出，大部部分高档档物业的的绿化率率都比较较高，最最高的“香梅花花园”更是达达到了770，而而绿化率率在500以上上的也66个，占占市场分分额的442（见见下图）。绿绿化率在在40以上和和在300以上上的楼盘盘各占总总量的229。从从中，可可以看出出绿化率率对于高高档物业业的重要要性，更更是高档档物业的的一个显显著标志志。房 型100平方方米以下下1002200平平方米200平方方米以上上13%56%31%高档住宅房房型的设设计要求求相对比比较规范范，首先先体现在在空间大大小的划划分上，其其次是空空间功能能的布局局。在空间大小小方面，高高档楼

40、盘盘的面积积一般比比较大，这这样才能能使内部部的格局局有足够够的空间间划分。其其内部的的功能较较为齐全全，有卧卧室、活活动室、书书房、洗洗衣房、工工作间、保保姆房等等等，主主要强调调功能的的细化。由由下图可可以看出出，在调调查的十十五家楼楼盘中，主主力房型型面积大大多集中中在10002000平方米米以及2200平平方米以以上两个个阶层，其其中仁恒恒滨江园园的最大大房型面面积在4450平平方米，而而古北中中央花园园四房三三厅四卫卫最大面面积也在在3133.655平方米米，在11002000平方米米这一阶阶层中，面面积也大大多集中中在1550平方方米以上上，约占占这一阶阶层的667%。可可见，高高档住宅宅对面积积的追求求要比中中低档物物业高出出许多。