某住宅小区前期物业管理招标文件50642.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.鸿意星城住宅小区前期物业管理招标文件 招标人（章章）： 发 放 时 间间：20006年年 4月月20 日目录1 投标标须知.222 鸿意意地产和和鸿意星星城项目目简介 343 物业业管理服服务内容容和要求求 554 招标标条件.665 招标标说明 6676 投标标要求 7787 投标标文件密密封和递递交.888 开标标、评标标、定标标 899 合同同及其它它 91010 附件一一、投投标人概概况及投投标报价价表 1111 附附件二、投投标函（格格式） 112

2、12 附附件三、授授权委托托书（格格式） 1313 附件四、鸿鸿意星城城物业管管理招标标评分办办法及定定标原则则 14415514 附附件五、规规划平面面图.一、 投标须知序号项目内容规定1物业名称鸿意星城2物业地点南京市白下下区杨庄庄石杨路路3总建筑面积积1534223.66万4交付时间2008年年10月31日5投标文件编编制时限限2006年年4月20日至20006年5月10 日6现场踏勘时时间自行组织踏踏勘7投标保证金金壹万元整8投标文件数数量正本一套，副副本四套套9投标文件递递交递交截止时时间：220055年5 月 111日 9：00 10开标、评标标时间、地地点2005年年5月11 日

3、 9：0012：00 地点：南京京市华侨侨路755号3F南京京市物业业管理招招投标交交易中心心11招标人：南南京鸿意意地产开开发有限限公司地址：南京京市龙蟠蟠中路4459号号鸿意地地产大厦厦四楼电话：0225-88458884990 13991299842277邮编：21100001联系人：张张丽丽二、鸿意地地产和鸿鸿意星城城项目简简介1、鸿意地地产简介介： 鸿鸿意地产产发展有有限公司司成立于于19994年，注注册资本本人民币币1.22亿元，主主营房地地产开发发。公司司秉承“建设美美丽新生生活”的发展展宗旨，严严格管理理，规范范运作，真真诚求进进，现已已成为江江苏省内内最具知知名度的的房地产产

4、品牌开开发企业业之一。 公司先后开发了南京枫丹白露城市花园（19万），皇册家园（14万），鸿意星城（12万），苏州高尔夫花园（26万），宝石御景园（12万），无锡金色江南（66万），财富广场（23万），金洋花苑（29万），宿迁金色水岸（14万），东城水岸（9.4万），新天地商业广场（2.5万）等项目，开发面积已达200万平米，取得了明显的经济效益和社会效益。2鸿意星星城项目目基本情情况：鸿意星城项项目是南南京鸿意意地产开开发有限限公司继继枫丹白白露城市市花园、皇皇册家园园之后即即将在城城东开发发的大型型住宅小小区。小小区位于于南京市市白下区区杨庄石石杨路，规规划建设设22栋小小高层，1所幼儿园

5、，1所会所及局部商业裙房。建筑规划为院落围合式布局，新颖流畅，建筑立面简洁、典雅。小区首期（8栋小高层）预计2007年11月底交付业主使用。为使小区物业管理服务与鸿意星城定位要求相适应，特决定采取邀请招标方式，选聘鸿意星城前期物业管理企业。2基本参参数：(1)总用用地面积积： 7731880(2)总建建筑面积积：15534223.66万（地地上部分分建筑面面积：11173335，地下下部分建建筑面积积：3660888.6）其中中小高层层总建筑筑面积11137751，商业业总建筑筑面积335844。(3)建筑筑密度：18.4%(4)物业业类型：小高层层、商业业(5)住宅宅总户数数：11150户户

6、(6)绿化化率：338.33%(7)机动动车位(地下)：5955个(8)非机机动车位位（地下下）：221622个(9)污水水排放：室内污污废分流流，室外外雨污分分流，污污水沉淀淀后排入入绕城公公路市政政污水管管网。(10)供供电方式式:采用用临街单单项变供供电。 （11）供供水方式式：1-4层市市政直供供，5层层及以上上为变频频供水。 （12）消消防系统统设置：均设置置消防系系统，局局部设置置自动喷喷淋系统统 （13）安安防监控控设施：小区设设安防监监控设施施，采用用红外报报警系统统和可视视对讲。 （14）小小区共配配备555部电梯梯。 （15）小小区设有有1个主主入口，11个次入入口，11个

7、机动动车主出出入口，11个机动动车次入入口。（首首期交付付1个主主入口，一一个机动动车出入入口）。（16）现现场售搂搂处：4400。 （17）根根据相关关规定配配备物业业管理用用房。（18）小小区分二二期建设设，首期期已于220066年3月月15日日开工，首首期建设设8幢小小高层，面面积为4431550.773，一层层商业裙裙房，面面积为6697.3, 地下下车库机机动车位位85个个, 面积积为51170.88, 总计计地上面面积4338488.033, 地下下51770.888。竣竣工时间间预计为为20007年10月31日，交付付时间为为20007年11月31日。二二期建设设面积为为小高层层

8、706600.27, 地下下车库机机动车位位5100个，面面积3009177.722, 竣工工时间预预计为220088年9月31日，交交付时间间约为220088年10月31日。三、物业管管理服务务内容和和要求1服务内内容（1）房屋屋建筑共共用部位位的维修修、养护护、使用用和管理理；（2）区内内公共设设施、设设备及场场地（消消防、机机电设备备、道路路、路灯灯、连廊廊、单车车房、园园林绿化化地、沟沟、渠、井井、管道道和停车车场等）的的使用、维维修、养养护、管管理和运运行服务务；（3）区内内场地、房房屋建筑筑公共部部位的清清洁卫生生，定期期对小区区进行消消毒、杀杀毒，做做好垃圾圾的收集集和清运运工作

9、；（4）对区区内范围围所有房房屋装修修、保证证房屋结结构不变变以及房房屋外观观统一进进行管理理；（5）物业业及物业业管理档档案、资资料管理理；（6）244小时巡巡视、门门岗值勤勤等安全全管理工工作，保保证小区区内住户户的人身身财产安安全；（7）便民民服务网网点及住住宅区内内所应具具备的有有偿服务务；（8）交通通、车辆辆行使和和停泊管管理。2服务要要求（1）房屋屋及公共共配套设设施完好好率为998%；（2）住宅宅区无重重大火灾灾、刑事事和交通通事故；（3）卫生生、消杀杀、绿化化达标率率为1000%；（4）房屋屋零修、急急修率为为99%以上；（5）违章章发生率率为1%以下，处处理率1100%；（6

10、）业主主对物业业管理满满意率995%以以上，投投诉处理理率1000%。四、招标条条件(1)物业业管理范范围：鸿鸿意星城城住宅小小区的一一体化物物业管理理。 (2)招招标人按按物业管管理相关关法规规规定向中中标人提提供物业业管理用用房。 (3)物物业管理理开办费费，指投投标人对对本项目目所配备备的物资资装备费费用（不不包含物物业服务务日常易易耗品，亦亦不计折折旧费摊摊入日常常物业服服务支出出成本），由由招标人人根据中中标人投投标文件件中的报报价，在在前期期物业服服务合同同中约约定。（4）前期期介入服服务费，指指本项目目开发建建设至向向业主交交付物业业止，应应招标人人要求提提前介入入物业管管理服务

11、务所产生生的费用用，由招招标人根根据中标标人投标标文件中中的报价价，在前前期物业业服务合合同中中约定。（5）物业业管理公公共服务务费收费费标准，按按中标价价格在前前期物业业服务合合同中中订立。 (4)地地下停车车库及地地面停车车位由中中标人管管理，收收益按相相关物业业管理法法规规定定执行。 (5)招招标人负负责小区区内总平平面图、街街道牌、幢幢号牌、户户室牌、小小区内交交通标识识牌等的的设置。 (6)物物业管理理专项维维修基金金归集和和使用服服从相关关法规规规定。五、招标说说明（一）鸿意意星城住住宅小区区实施前前期物业业管理阶阶段为 _20006_年_6_月至小小区成立立业主大大会后签签订新的

12、的物业服服务合同同为止。 (二)招标标文件及及其附件件和答疑疑的书面面文件，均均为本次次邀请招招标正式招标文文件。应应交纳投投标保证证金壹万万元；投投标活动动结束33个工作作日内退还投标保保证金；投标人人不投标标，或投投递废标标，其投投标保证证金不予予返还，归招标人所所有。 (三三)招标文文件的澄澄清1、招标人人在获取取招标文文件后，招招标人接接受电话话答疑。2、招标文文件的解解释权归归招标人人。(四)招标标文件的的修改：投标截截止时间间前招标标人需要要修改招招标文件件的，在在法定的的时限内内，以书书面方式式通知投投标人，并并作为招招标文件件的组成成部分。六、投标要要求（一）投标标人需具具备国

13、家家物业管管理三级级资质。（二）投标标人应认认真查验验招标文文件的完完整性；自行查查看现场场；并按按招标文件的的要求详详细填写写和编制制招标文文件。（三）投标标文件必必须包括括下列内内容：1、 投标标人概况况及投标标报价表表（格式式见附件件一）。2、投标函函。（格格式见附附件二）3、投标委委托书：投标企企业法定定代表人人签发的的授权委委托书（格格式见附附件三）。4、 投标标人简介介。5、 对项项目的认认识、管管理服务务定位，管管理服务务目标及及整体设设想。6、组织架架构、人人员配备备、培训训及管理理。7、 拟采采取的管管理方式式、工作作计划及及物资配配备计划划。8、 管理理服务体体系。9、 企

14、业业内部管管理规章章制度、公公众制度度。10、前期期管理服服务、接接管验收收管理。11、日常常管理服服务方案案、服务务质量标标准及其其措施。12、管理理服务重重点、难难点及其其措施。13、物业业档案资资料管理理。14、物业业管理费费用测算算及投标标报价：物业管管理开办办费、前前期介入入服务费费、物业业管理公公共服务务费收费费标准、机机动车停停车服务务费收费费标准等等测算报报价。15、投标标人资格格证明材材料：企企业法人人营业执执照（加加盖公章章）、物物业管理理企业资资质证书书复印件件（加盖盖公章）等等。16、项目目负责人人资格证证明材料料：拟派派项目负负责人的的任职文文件、工工作履历历、身份份

15、证复印印件、上上岗资格格证明等等。17、投标标人业绩绩资料。（四）贵公公司在中中标后将将与我公公司签订订前期物物业服务务合同，并并按照投标文件中中的时间间要求对对鸿意星星城住宅宅小区物物管执行行物业管管理前期期介入服服务和实实施前期期管理。（五）投标标文件的的处置：中标企企业投标标文件不不予退还还，未中中标企业业投标文件在在定标后后五日内内予以退退还。七、投标文文件密封封和递交交（一）投标标人应将将投标文文件密封封，并在在封口处处加盖投投标人公公章；封封袋上应写明明所投物物业名称称。（二）投标标人须在在“一、投投标须知知”中规定定的投标标文件递递交截止止时间、地点送送达投标标文件。八、开标、评

16、评标、定定标(一) 开开标（1）投标标人代表表可在开开标时间间前到达达评标现现场参加加开标。在在开标时间内未到到达者，招招标人视视之为同同意开标标。（2）开标标时，在在投标人人代表、招招标人代代表和评评委见证证下，对对投标文件进行启启封，交交评委在在封闭状状态下阅阅评。(二) 评评标评标规则及及评标方方法详见见附件四四鸿意意星城物物业管理理评标方方法及定定标原则则(1)投标标文件出出项下列列情况之之一的，将将视为无无效投标标，不予予评标：A. 投标文件字字迹潦草草、模糊糊、无法法辨认；B. 投标人与邀邀请投标标的企业业法人不不符的；C. 逾期送达的的投标文文件。 (2)标标书正本本与副本本内容

17、不不同的,以正本本内容为为准。(3)投标标截止时时间后，投投标人对对投标报报价或其其他性质质内容修修正的文文件和增加的的任何优优惠条件件，一律律不作为为评标、定定标的依依据。(4)在投投标文件件的审查查、澄清清、评比比和比较较以及授授予合同同过程中中，投标人对招招标人和和评委施施加影响响的任何何行为，一一经证实实都将导导致取消消投标、中中标资格格的结果果。(三) 定定标投标企业综综合得分分最高者者，经招招标人审审定，确确定为鸿鸿意星城城物业管理中标人人。九、合同及及其它（一）定标标后，招招标人于于2日内内办理中中标通知知书、与与中标人人签订前期物物业服务务合同，将将相关资资料报送送南京市市物业

18、管管理办公公室备案案。（二）物业业管理期期限：前前期物业业服务合合同自自20006年66 月至至鸿意星星城住宅宅小区成成立业主主大会签签订新的的物业业服务合合同止止。（三）物业业服务费费收费标标准，按按中标价价格，由由中标人人向物价价主管部部门申报、备备案，并并在前前期物业业服务合合同中中明示。（四）中标标人须在在约定的的时间内内组织人人员进驻驻，同时时提供物物业管理理服务。（五）中标标人应严严格按照照前期期物业服服务合同同及投投标文件件承诺实施管管理，如如达不到到合同要要求，或或出现重重大管理理失误，并并由行政政主管部部门确认认，招标标人有权权终止前前期物业业服务合合同，责责任由中中标人负负

19、责。（六）前前期物业业服务合合同终终止，投投标人应应在法定定期限内内负责任地移交交小区物物业管理理权。附件一：投标人概况况及投标标报价表表投标人（章章）投标项目企业资质等等级资质证书编编号投标人总建筑面积积： MM2管理物业规模及业绩绩一、前期费费用报价价1、物业管管理开办办费元2、前期介介入服务务费元二、物业管管理公共共服务费费收费标标准报价价小高层物业业管理公公共服务务费元/平方米米.月商业物业管管理公共共服务费费元/平方米米.月三、机动车车及非机机动车停停车服务务费收费费标准报报价1、室内专专用车位位元/辆.月月2、室内共共用车位位元/辆.月月附件二：投投标人函函致：南京鸿鸿意地产产开发

20、有有限公司司1、 根据已收到到的鸿鸿意星城城住宅小小区前期期物业管管理招标标文件，按按照招投投标管理理的有关关规定，我我公司经经考察小小区现场场和研究究招标文文件后，承承诺该小小区的物物业管理理费按投投标人概概况及投投标报价价表中中的费用用收取，按按照投标标文件的的要求负负责小区区的物业业管理工工作，我我们承诺诺：在合合同条款款约定的的范围内内不向贵贵公司增增加任何何费用，不不提高小小区物业业管理费费的标准准。2、 我们遵守招招标文件件的一切切要求。3、 如果贵公司司接受我我们的投投标，我我们保证证在接到到中标通通知书后后介入鸿鸿意星城城项目的的前期物物业管理理准备工工作。小小区竣工工前两个个

21、月，保保证有关关物业管管理人员员进场接接收、验验交、管管理。4、 我们同意严严格遵守守本投标标文件的的各项承承诺，并并随时接接受询标标。5、 在合同协议议书正式式签署生生效之前前，本投投标文件件连同贵贵公司的的中标通通知书将将构成我我们双方方之间共共同遵守守的文件件，对双双方具有有约束力力。6、 我们理解，贵贵公司不不一定接接受最低低标价的的投标或或贵公司司接到的的其他任任何投标标。同时时也理解解，贵公公司不负负担我们们的任何何投标费费用。7、 我单位承诺诺本招标标文件限限定的投投标时间间不影响响我们的的正常投投标。（以上无正正文）附件三：授授权委托托书授权委托书书本授权委托托书声明明：我（姓

22、姓名）系系（投标标单位）的的法定代代表人，现现授权（单单位名称称）（姓姓名）为为我的委委托人，以以本公司司的名义义参加鸿鸿意星城城前期物物业管理理的投标标。授权权委托人人所签署署的一切切文件和和处理与与之有关关的一切切事物，我我均予以以承认。授权委托人人无转委委托权，物物此委托托。授权委托人人：性别别：年龄龄：单位（盖章章）：部部门：职职务：投标单位（盖盖法人章章）法人代表人人：附件四：鸿意星城住住宅小区区物业管理招招标评分分办法及及定标原原则一、 评标委员构构成根据物业管管理相关关规定，鸿意星城住宅小区物业管理招标项目评标委员构构成如下下：评标标委员共共5名，其其中招标标方代表表2名，另另3

23、名从市物业管理理评标专专家库中中随机抽抽选产生生。二、评标办办法鸿意星城住住宅小区区物业管管理招标标评标项项目分为为：投标标文件、投投标报价价两大项项，分别别按百分分制计分分，各项项目占投投标总分分权重依依次为880：20。1、投标文文件（满满分1000分，占占投标总总分的880%）：评委根据投投标人投投标文件件评分标标准评出出评分等等级，依依此统计计汇总作作为投标标人投标标文件得得分。投标文件评评分标准准为：(1)、对对项目的的认识、管管理服务务定位、管管理服务务目标及及整体设设想（112分）。(2)、组组织架构构、人员员配备、培培训及管管理（110分）。(3)、拟拟采取的的管理方方式、工工

24、作计划划及物资资配备计计划（44分）。(4)、管管理服务务体系（6分）。(5)、企企业内部部管理规规章制度度、公众众制度（3分）。(6)、前前期管理理服务，接接管验收收管理。（14分）。(7)、日日常管理理服务方方案、服服务质量量标准及及其措施施（200分）。(8)、管管理服务务重点、难难点及其其措施。（8分）(9)、物物业档案案资料管管理（33分）。（10）、物物业管理理服务费费用测算算合理性性（200分）。2、投标报报价（满满分1000分，占占投标总总分的220%）：投标报价评评分标准准（百分分制）1、投标报报价以物物业管理理公共服服务收费费标准报报价为评评价指标标。2、投标报报价评分分以

25、中准准价作为为评分标标准，其其扣分原原则为：按百分分制计，“偏离中准收费水平百分率”每偏“中准收费水平”0.5%扣1分；“偏离中准收费水平百分率”的百分位四舍五入后，十分位数字5且9的，十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。3“中准准收费水水平”由所有有投标人人的物业业管理公公共服务务费“综合收收费水平平报价”算术平平均得出出；“综合收收费水平平报价”=（小高高层投标标报价小高层层建筑面面积+商业投投标报价价商业建建筑面积积）各类物物业服务务费收费费总面积积。4、“偏离离中准收收费水平平百分率率”=（“综合收收费水平平报价”-“中准收收费水平平“）“中准准收费水水平”1000%（计计算结果果保留

26、到到十分位位，百分分位四舍舍五入）。三、定标原原则及物物业管理理服务费费标准核核定原则则1、评标委委员会根根据投标标文件、投投标报价价分两项项加权总总分之和和，从高高到低排排序，依依次推荐荐不超过过三名中中标候选选人。2、若出现现加权总总分相同同不能顺顺序确定定中标人人时，则则以投标标企业投投标文件件评分高高者为先先。3、招标人人按照中中标候选选人综合合得分的的排序确确定第一一中标侯侯选人为为中标人人，若确确定中标标的中标标候选人人放弃中中标或者者因不可可抗力提提出不能能履行合合同的，招招标人可可以依序序确定其其他中标标候选人人为中标标人，签签订前期期物业服服务合同同。4、在投标标过程中中有违

27、反反招标文文件规定定，或采采取不正正当竞争争手段的的，一经经查实，取取消投标标资格。技术说明1概述“鸿意星城城”总占地地面积77.3万万平方米米，建筑筑面积为为15万平平方米,住宅总总户数111444户。具具体情况况如下：地块内共有有住宅222栋小小高层，单单元梯口口55个，总总计住户户11444户。整个地块共共有主出出入口22个，停停车场出出入口33个。1、 2#楼：各各三个单单元，一一、三单单元1-9FF一梯三三户，二二单元一一梯两户户，100F各单单元一梯梯两户，各各78户。3、4#楼楼：各四四个单元元，一、四四单元11-9FF一梯三三户，二二、三单单元一梯梯两户，10F各单元一梯两户，

28、计98户（4#楼96户）5#楼：三三个单元元，8FF+1，一一梯两户户，计448户6#楼：三三个单元元，9FF+1，一一梯两户户，计554户7#-100#楼：两个单单元，110F+1，一一梯两户户，各440户（100#楼39户）12#楼：三个单单元，99F+11，一梯梯两户，计计54户13#-116#、18#-233#楼：两个单单元，110F+1，一一梯两户户，各440户（188#楼39户）24#楼：四个单单元，110F+1，一一梯两户户，共880户智能化系统统由以下下7个子系系统及控控制中心心构成：1、 黑白可视对对讲子系系统2、 家居报警子子系统3、 电视监控子子系统4、 周界防范子子系统

29、5、 离线式电子子巡更子子系统6、 背景音响/紧急广广播子系系统7、 停车场管理理子系统统智能化系统统在总体体设计时时必须全全盘考虑虑,应充分分考虑各各分期之之间的系系统搭构构和线管管连接，充充分考虑虑与土建建分期配配合的问问题，充充分考虑虑产品与与系统的的升级兼兼容问题题，并提提供良好好的解决决方案。本次招标，各各投标人人必须根根据小区区总体规规划设计计智能化化系统方方案，提提出实现现上述1-7项子系系统及控控制中心心的造价价。施工中要求求所有设设备按规规范安装装；除接接插件外外的所有有线缆接接头应采采用焊接接工艺，户户外线缆接头头必须进进行防水水保护处处理；管管内线缆缆不允许许有接头头。承

30、包商应做做好工程程的售后后服务工工作，除除合同范范围内的的系统维维护外，还还包括向向业主提提供智能能化系统统户内设设计方案案，系统统升级方方案及合合同约定定的户内内相应设设备安装装、调试试工作（不不含户内内管线敷敷设工作作）等；业主如如需新增增户内智智能化设设备或要要求承包包商进行行户内管管线施工工，则直直接向承承包商购购买并支支付相应应工程材材料及施施工费用用，承包包商负责责相应的的后期维维护工作作。2、设计原原则小区智能化化系统本本着以人人为本的的原则，要要求做到到安全、舒舒适、便便捷、稳稳定可靠靠。各子子系统应应遵循“设备先先进、技技术完备备、功能能到位、配配置合理理、节约约资金”的原则

31、则进行设设计。先进性：当当今科学学技术发发展迅速速，花费费巨资建建成一个个几年内内就被淘淘汰的落落后系统统，是极极大的浪浪费，所所以设计计方案首首先须确确保设计计技术和和应用技技术的先先进性，符符合建设设部及国国家现行行有关标标准规范范。可靠性：可可靠是系系统设计计中的关关键，若若因系统统故障，会会给住户户带来相相应的损损失。为为此总体体方案的的设计和和产品的的选型时时既要考考虑技术术的先进进性，又又要考虑虑技术的的成熟性性，遵循循严格科科学的设设计、施施工规范范，为各各子系统统的连接接，架设设可靠的的通道，从从而为系系统的总总体可靠靠性打下下坚实的的基础。子子系统某某个点出出故障后后，第一一

32、：管理理控制中中心应有有反应；第二：不影响响其它子子系统、控控制点正正常运行行；第三三：完好好记录保保存已有有信息：第四：重要子子系统、控控制点配配置UPPS不间间断电源源；第五五：重要要数据自自动备份份。稳定性：本本系统的的规模较较大，系系统构成成较为繁繁琐、复复杂，为为保证系系统的可可靠性，必必须建设设高稳定定性的系系统。由由此，本本次招标标中，主主要设备备只接受受定型生生产、并并具有一一定应用用成功实实例的成成熟系列列产品，以以确保系系统具有有很高的的稳定性性。投资的保护护性：随随着科学学技术的的发展，不不可能保保证一个个系统永永远处于于领先地地位。为为此，在在设计方方案时必必须考虑虑到

33、系统统升级扩扩展的灵灵活性和和兼容性性，使得得系统在在不改变变原有设设备，不不损失前前期投资资情况下下，就能能方便的的升级和和扩容，确确保系统统不过时时，系统统方案和和配置能能适应长长达5年的技技术发展展。选用用产品的的制造商商有5年以上上产品生生产的历历史，近近5年发展展情况良良好。性能/价格格的可比比性：要要选择性性能价格格比较高高的产品品和系统统，要善善于从实实际出发发，突出出实用功功能，去去掉“华而不不实”的无用用功能，降降低总体体投资，求求得先进进性与经经济性的的完美统统一。运行的经济济性（可可操作性性）：221世纪纪是知识识经济时时代，人人力成本本的价格格在大幅幅度增加加，系统统设

34、计应应做到操操作和维维护方便便。除此之外，还还应满足足：1、高度的的安全性性、可靠靠性；2、不损坏坏小区环环境的舒舒适性；3、可将各各子系统统的管理理统一规规划设计计成空间间的集中中，运行行上尽量量集成于于同一个个可靠的的平台，方方便值班班员管理理、操作作，减少少配备管管理人员员数量。3、设计规规范本方案设计计须遵循循现行有有效标准准及规范范，例如如但不限限于以下下各项：全国住宅宅小区智智能化系系统示范范工程建建设要点点与技术术导则民用建筑筑电气设设计规范范 JGJJ/T116-992智能建筑筑设计标标准（GB/T5003D114-220000）江苏省建建筑智能能化系统统工程设设计标准准（DB

35、332/111811-19998）入侵探测测器通用用技术条条件（GB110488。1-889）主动红外外入侵探探测器（GB1048。4-89）被动红外外入侵探探测器（GB1048。5-89）防盗报警警控制器器通用技技术条件件（GB1126663。90）微波和被被动红外外复合入入侵探测测器（GB110488。6-99）电缆线路路施工及及验收规规范（GB5501668-99）电子计算算机机房房设计规规范（GB5501774-993）民用闭路路监控电电视系统统工程技技术规范范（GB5501998-994）入侵报警警系统技技术要求求（GA/T3668）视频安防防监控系系统技术术要求（GA/T367）黑

36、白可视视对讲系系统（GA/T2669）安全防范范工程程程序与要要求（GA/T755）安全防范范系统验验收规则则（GA3308）江苏省智智能住宅宅小区评评估方法法（DGJJ32/TJ002-220033）4各子系统统功能要要求设计方案中中必须详详细介绍绍解决系系统中保保证图像像信号长长距离传传输质量量、呼叫叫信号、报报警信号号冲突占占线、系系统自检检等问题题的措施施。系统必须具具有自检检功能，能能在管理理计算机机CRTT上自动动显示故故障所在在的位置置。后一期工程程施工时时，应保保证不影影响已投投入使用用的分区区正常运运行。以下各子系系统功能能要求着着重针对对本项目目规模较较大的特特点提出出了一

37、些些特别需需要注意意的方面面和要求求，不排排除对各各系统的的常规通通用要求求。4.1可视视对讲系系统、系统设设置：1、 标配采用黑黑白可视视对讲系系列；各各楼型每每户安装装一台免免提式黑黑白可视视对讲分分机。2、 小区共2个个大门，每每大门口口各安装装一台黑黑白可视视对讲围围墙机；3、 每个单元门门安装单单元黑白白可视门门口机，共55套，单元门应具有感应卡门禁读卡控制器，单元门应配置电锁和开门按钮；4、 各单元到地地下层的的入口处处设置门门禁系统统，共555套，要要求地下下层入口口的门禁禁与对讲讲系统的的门禁进进行联网网，由中中心软件件集中管管理；5、 管理中心设设置在会会所一层层控制中中心机

38、房房；配备备中心管管理机;6、 每个单元根根据楼层层情况配配置电源源，由单单元公共共用电箱箱处供电电；7、 投标人根据据小区的的规模、同同时使用用率，可可配置相相应数量量的分管管理机和和通讯通通道，减减少用户户呼叫占占线率，减减少用户户等待时时间。、功能：1、 实现围墙机机与任一一住户间间的双向向对讲；围墙机机图像传传送至各各呼叫对对象的分分机；2、 单元门口机机图像传传送到本本区域各各呼叫对对象分机机；3、 围墙机图像像实时传传送到中中心管理理机；4、 围墙机、门门口机呼呼叫住户户分机时时，该住住户所有有分机均均应有所所反应；5、 实现户内各各分机与与中心管管理机之之间的双双向对讲讲；中心心

39、管理机机、大门门口围墙墙机与单单元门口口机之间间的双向向对讲；6、 大门口围墙墙机与单单元门口口机可刷刷卡进入入，各单单元到地地下层的的入口处处门禁系系统也可可刷卡进进入；7、 系统具有定定时自动动巡检功功能，巡巡查到的的故障部部位，能能自动显显示和存存贮；8、 系统兼容性性好。在在不变更更原有设设备的条条件下，系系统能方方便地升升级；9、 后一期工程程施工时时不影响响已投入入使用系系统的正正常运行行；10、 任一分机发发生故障障或线路路短路、断断路，不不影响其其他分机机的正常常使用；11、 经长距离传传输后应应保证图图像清晰晰，语音音信号无无杂音；12、 市电电网停停电后，系系统仍能能正常工

40、工作8小时以以上。（三）、选选用品牌牌：广东东先导室室内分机机AVCC-28881 深圳泰春室室内分机机CS-80550家居报警子子系统、 系统设置：1、 ：一、二层层和顶层层住户家家居报警警为一个个独立的的子系统统，户内内报警控控制器可可独立实实现本户户内所有有探测器器的设、撤撤防，且且报警信信息可储储存及查查询；2、 设、撤防延延迟时间间可调，最最大值应应不小于于30秒；3、 各户标准配配置为：一、二二层和顶顶层住户户安装微微波红外外探测器器、红外外幕帘探探测器、紧紧急报警警按钮；微波红红外探测测器3442个，红红外幕帘帘探测器器共20099个个。其他他楼层住住户只安安装紧急急报警按按钮；

41、每每户安装装两个紧紧急报警警按钮（客客厅一个个，卧室室一个），直直接接入入可视对对讲室内内分机报报警防区区。4、 接警设备安安装在控控制中心心机房。、 功能：1、 室内报警设设备实现现“一键式式”布防，密密码撤防防；布、撤撤防及各各种前端端设备报报警延迟迟时间可可调，最最大值应应不小于于30秒。2、 户内任意一一台报警警控制器器均可独独立实现现对本户户内所有有探测器器进行设设、撤防防。设、撤撤防分立立即或延延时方式式。设防防方式应应充分考考虑人性性化需求求，区分分为在家家或外出出等不同同情况。3、 报警时室内内设备应应能发出出声光提提示信号号并存储储报警信信息供户户主查询询。4、 配有液晶汉汉

42、字显示示屏和信信息键盘盘，可接接收和发发送信息息。5、 设备发生故故障、户户内各前前端设备备与户内内报警主主机之间间的线路路发生短短路、断断路时，户户内报警警主机须须报警、存存储，在在液晶屏屏上显示示状态信信息，且且同时将将此信息息传送至至中心管管理机。6、 报警反应时时间小于于2秒。7、 接警管理计计算机可可监视各各住户布布、撤防防的状态态并存贮贮有关信信息，但但不对其其进行布布、撤防防控制；8、 报警后，中中心接警警设备发发出声光光报警信信号；接接警设备备应准确确显示报报警位置置的楼栋栋号、单单元号、房房号、报报警类型型及住户户信息；管理计计算机能能驱动电电子地图图，通过过电子地地图及CC

43、RT直直观确认认报警位位置，自自动提示示业主的的相应信信息；管管理计算算机能自自动存贮贮报警信信息资料料备查；9、 市电电网停停电后，系系统仍能能正常工工作8小时以以上；10、 系统漏报率率：漏报报率1。系统误报率率：误报报率11.5。报警反应时时间2秒。（三）、选选用品牌牌：禧世世纪 XSSJ4.3电视视监控子子系统、系统设设置在小区出入入口、主主要交通通路口、景景观区、主主要公共共活动区区，安装装电视监监控摄像像机。图图像信号号传送到到控制中中心，进进行录像像保存和和操作控控制。设设计方案案中，须须详细介介绍保证证经长距距离传输输图像信信号质量量所采用用的方法法。提供供监视屏屏墙和控控制台

44、的的效果图图。1、摄像机机：选用用彩色转转黑白CCCD摄摄像机，室室外全天天候工作作，应适适应南京京地区冬冬冷夏热热、潮湿湿气候，防防结霜、结结露、防防尘、防防潮的环环境条件件。配置置全方位位快速一一体化球球型摄像像机111台和固固定式摄摄像机77台。2、采用11台24路硬硬盘录像像机：配配置键盘盘和4880G硬硬盘。3、监视器器和监视视屏墙：采用88台21”彩色监监视器，视视频传输输、录像像及音响响广播等等在控制制室的设设备，安安装在监监视屏架架下部机机柜内。4、中心选选用1台台32VV16矩矩阵切换换主机，可可扩容。 、系统功能能要求系统由摄像像、传输输、控制制、显示示和图像像处理五五个部分分组成。