某公园新建工程项目可行性研究报告43348.docx

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1、实习报告课程名称：财务务管理模模拟实习习报告内容：衡阳市市石鼓区区奥林匹匹克公园园新建工工程项目目可行性性研究报报告学院名称：经济管管理学院院指导教师：黄德忠忠、胡海海波、雷雷振华、李李东升班级组次：会计1104班班第9小小组姓名学号：曾 伟（220100492204553）张 曼（220100492204333）邓玉婷（220100492204224）董悦娜（220100492204009） 白玛玛康珠（220100492204445） 20012年年5月330日 衡阳市市奥林匹匹克花园园项目可行性性研究报报告 房房地产决决策资讯讯顾问有有限公司司 二零一一二年五五月目 录报告总总体结论论8

2、I.报告说说明8II.总体评评价8IIII.技术经经济指标标9IV.结论与与建议11第一章章 项目目介绍1211项目背背景及地地块现状状12112项目背背景12113地块现现状1312项目地地块综合合开发环环境13121自然及及人文历历史景观观条件13122交通条条件13123水、土土地、空空气污染染状况14124项目地地块周边边治安状状况分析析1413项目地地块周边边建筑状状况分析析1414项目地地块周边边居民状状况1415项目地地块周边边市政工工程实施施情况1416项目地地块周边边配套设设施状况况14161商业设设施15162生活设设施1517项目地地块优劣劣势分析析15171优势分分析1

3、5172劣势分分析16第二章章 宏观观社会经经济环境境研究182.11国民经经济景气气状况对对本项目目的影响响182.22银行利利息及金金融政策策对本项项目的影影响192.33通货膨膨胀因素素对本项项目的影影响192.44固定资资产投资资对本项项目的影影响202.55消费需需求对本本项目的的影响20第三章章项目区区位环境境分析2231项目区区位行政政区划与与自然地地理22311行政区区划22312自然地地理2232项目区区位经济济发展状状况233.22.1国国民经济济233.22.2对对外开放放243.22.3城城乡建设设243.33衡阳城城市发展展战略定定位2434 项目目区位人人文历史史与

4、景观观状况25341人文历历史25342项目区区位景观观状况2536项目区区位城市市建设与与房地产产开发状状况2937项目区区位生活活配套设设施状况况30371能源源状况30372通讯讯状况30373教育育条件30374医疗疗条件3138项目区区位城市市发展规规划3139项目区区位综合合开发价价值分析析31391有利因因素32392不利因因素33第四章章 衡阳阳市房地地产市场场发展现现状3541房地产产业在国国民经济济中的地地位日益益增加3542房价价稳中有有升4143开发结结构仍需需改善4144空置总总量与空空置面积积上升4245土地政政策购置置面积增增势较猛猛4246衡阳房房地产市市场展望

5、望44第五章章 市场场有效需需求及项项目定位位建议3251消费者者特征分分析45511消费能能力45512年龄结结构4552消费者者地域结结构4553消费者者心理习习惯特征征4653衡阳市市房地产产消费市市场需求求特征46531消费者者对方位位的选择择分析47533消费者者对置业业环域的的选择4755项目所所处板块块的消费费环境5156衡阳购购房者对对运动与与健康的的认知程程度5257衡阳市市购房者者对精装装房的认认知程度度5358本项目目目标消消费群体体综合定定位5359产品主主题定位位54第六章章 项目目建设进进度5661施工条条件5662计划进进度安排排56第七章章 项目目投资估估算及资

6、资金筹措措5871投资估估算的范范围5872投资估估算的内内容5873投资估估算的依依据5974项目总总投资6075投资分分年投入入计划6376资金筹筹措63第八章章 财务务效益分分析与财财务评价价6481财务分分析的依依据6482财务指指标的选选取6683财务效效益分析析6784 盈亏平平衡分析析7585敏感性性分析76866风险分分析7687财务评评价79附表目录表一：经济技技术指标标9表二：2010年石鼓鼓区主要要经济指指标23表三：衡阳市市房地产产业各年年主要经经济指标标42表四：项目分分期开发发经济技技术指标标 单单位：mm258表五：项目投投资估算算表61表六：资金筹筹措63项目销

7、销售价格格预测 单位位：元/ m2264项目各各方案销销售额65投资收收益率67表：保保守方案案项目现现金流量量表69表：一一般方案案项目现现金流量量表71表：乐乐观方案案项目现现金流量量表73盈亏平平衡表75项目敏敏感性分分析表76报告总体结结论I. 报告说明本报告中投投资估算算采用假假设开发发法，依依据定额额标准和和行业普普遍惯例例。销售售预测采采用市场场比较法法。计算算时点为为20111年110月。本报告所采采用的计计算方法法、分析析依据以以及得出出的结论论和建议议只代表表本公司司的观点点，供开开发商以以及相关关单位作作决策参参考之用用。在实实际开发发中按照照实际情情况作相相应调整整。I

8、I. 总体评价石鼓区得天天独厚的的区位优优势，良良好的自自然生态态环境，城城市综合合配套功功能进一一步加强强，各项项社会事事业协调调发展，将将为本项项目的发发展提供供良好的的社会环环境与经经济环境境。大量量的土地地资源、建建设单位位雄厚的的经济实实力，以以及“奥林匹匹克花园园”优良的的品牌资资源，本本项目具具有良好好的市场场前景。根据本报告告定性、定定量分析析和风险险分析，我我们得出出以下总总体结论论性意见见供委托托方参考考：l 本项目用地地区位理理想，有有相当的的发展潜潜力，适适合开发发大型项项目。l 本项目开发发住宅为为主的项项目有较较好的市市场前景景。l 本项目在技技术上和和财务上上是可

9、行行的，并并具有良良好的投投资价值值和相当当的收益益回报。III. 技术经济指指标表一：经济济技术指指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)1570400500400270总建筑面积积（m2）115199092934880366855029348801980999住宅（m22）103677182641332330166526413321782889其中：多层层住宅5462440161411455%183422550%132066645%69335535%花园洋房253499358696620%91713325%73370025%29715515%联体别墅2

10、07277044022215%55028815%58696620%49525525%独体别墅29715529715515%商业及公共共配套（m2）115199129348810%36685510%29348810%19810010%商业及公共共配套包包括:售售楼中心心、办公公区、奥奥运体育育会馆、幼幼儿园、购购物广场场、商业业步行街街、生活活会所等等非住宅宅建筑。l 项目项目总总占地面面积： 15570亩亩l 容积率: 11.1l 建筑覆盖面面积： 26616668平方方米 （覆覆盖率225%）l 绿化率 422%l 高度限制: 18米米l 车位比例： 1：00.9l 项目开发周周期： 55年

11、l 开发总成本本： 144.6亿亿元（营营业税及及附加未未计入）每平方米单单位成本本： 12669元/平方米米l 项目销售收收入：保守估计： 16.5亿元元一般估计： 18.9亿元元乐观估计： 21.6亿元元l 总投资利润润率：保守估计： 6.774%一般估计： 22.09%乐观估计： 39.58%l 权益资本利利润率：保守估计： 2254.90%一般估计： 3306.96%乐观估计： 3365.27%l 净现值NPPV（单单位：万万元）： 保守估计： 331533一般估计： 1173225乐观估计： 3331662l 内部收益率率IRRR：保守估计： 111%一般估计： 333%乐观估计：

12、557%l 盈亏平衡点点X：保守估计： 00.9443一般估计： 00.8229乐观估计： 00.7332IV. 结论与建议议本项目用地地区位理理想、有有相当的的发展潜潜力，适适合开发发大型住住宅项目目，并有有较好的的宏观利利好前景景，具有有良好的的投资价价值和可可观的经经济效益益。当然然本项目目也存在在一定的的风险，建建设单位位如果能能有效地地采取措措施规避避、分散散、消除除或转移移风险并并达到自自身资源源能够承承受的程程度，该该项目具具有相当当的可行行性。建设单位应应抓紧筹筹集资金金，合理理利用自自有资金金，同时时，应适适时加大大广告宣宣传力度度，优化化工程设设计，在在工程建建设过程程中严

13、格格实行招招标和建建设监理理制，力力争在220122年上半半年开工工建设。64第一章 项目介介绍11项目目背景及及地块现现状1122项目背背景l 衡阳地处南南岳衡山山之南，因因山南水水北为“阳”，故得得此名。而而因“北雁南南飞，至至此歇翅翅停回”，栖息息于城南南回雁峰峰，故雅雅称“雁城”。历来来为湖南南省第22大城市市、中南南重镇。也也是国家家老工业业基地、中中国优秀秀旅游城城市、中中国抗战战纪念城城、全国国加工贸贸易重点点承接地地、全国国商务综综合行政政执法试试点城市市、湖湘湘文化发发源地、湘湘军发祥祥地、全全国重要要的综合合交通主主枢纽城城市。京京广、湘湘桂、衡衡茶吉33条铁路路干线在在此

14、交汇汇，是南南下通往往广东、广广西，东东到江西西福建，西西达云贵贵川渝的的门户。l 石鼓区位于于衡阳市市北部中中心城区区，全区区总面积积1122平方公公里，常常住人口口30万万人，辖辖青山、人人民、潇潇湘、五五一、合合江、黄黄沙湾66个街道道，松木木、角山山2个乡乡，288个行政政村，443个社社区居委委会。l 石鼓区位于于衡阳市市区西北北部，东东临湘江江与珠晖晖区隔江江相望，南南以解放放大道为为界与雁雁峰区毗毗邻，西西延蒸湘湘北路至至蒸水桥桥并沿蒸蒸水河而而上与蒸蒸湘区和和衡阳县县接壤，北北依1007国道道前行与与衡阳县县樟木乡乡和集兵兵滩镇相相邻，素素有衡阳阳城区“北大门门”之称，经经行政

15、区区划调整整，由城城北区更更名为石石鼓区。l 2011年年12月份份，湖南南置业业发展有有限责任任公司正正式与衡衡阳市政政府签定定了征地地合同，其其中一期期用地4400亩。20011年12月31日，公司司在衡阳阳市艺术术中心举举办了“奥奥林匹克克花园”奥地利利皇家管管乐团新新年音乐乐会，进进行了本本项目第第一次的的形象宣宣传，为为项目的的开发、推推广作了了铺垫。1133地块现现状项目地块位位于石鼓鼓区，总总占地115600亩，地地块东临临湘江与与珠晖区区隔江相相望，南南以解放放大道为为界与雁雁峰区毗毗邻，西西延蒸湘湘北路至至蒸水桥桥并沿蒸蒸水河而而上与蒸蒸湘区和和衡阳县县接壤，北北依1007国

16、道道前行与与衡阳县县樟木乡乡和集兵兵滩镇相相邻，目目前为农农业区。地块内部地地势平坦坦、土地地肥沃，相相对落差差在一米米左右，现现主要为为农田，其其中零星星分布着着农房和和竹林。地地块内现现有一条条东西向向双车道道的水泥泥公路，路路面高出出两侧的的田垄约约一米左右右，沿路路两侧有有部分村村民自建建的房屋屋。12项目目地块综综合开发发环境1211自然及及人文历历史景观观条件地块整体自自然条件件优越，江江安河蜿蜿蜒流淌淌，水质质较为清清澈，沿沿河竹林林与环舍舍而生的的竹团共共同构成成了一道道独特的的风景。另另外，地地块还靠靠近市商商业区，经经济发展展水平较较高，但但缺少独独特的人人文景观观与历史史

17、古迹。1222交通条条件石鼓区水陆陆交通便便捷，湘湘江、蒸蒸水四季季通航，水水运发达达，公路路网络更更是纵横横交错，四四通八达达，1007国道道贯穿南南北。衡衡大、衡衡炎、衡衡邵、衡衡岳高速速汇聚互互通，与与京珠高高速、京京珠高速速复线及及衡枣高高速相连连。武汉汉广州高高速铁路路已建成成通车，衡衡阳至桂桂林南宁宁高铁线线正在规规划修建建中，交交通优势势明显。1233水、土土地、空空气污染染状况项目地块整整体污染染状况小小。湘江江水质较较为清澈澈、流量量大；土土地平坦坦，几乎乎均为农农业用地地，污染染小；部部分路段段的施工工未对周周边环境境造成明明显破坏坏，粉尘尘污染较较低。从从整体比比较，本本

18、项目地地块污染染状况远远比衡阳阳市区为为轻，似似有心旷旷神怡及及有氧运运动之美美。1244项目地地块周边边治安状状况分析析项目地块周周边居民民以村民民为主，服服务业人人口较少少，居民民世代为为邻，总总体治安安状况较较好。13项目目地块周周边建筑筑状况分分析项目地块周周边建筑筑以村民民的房舍舍为主，以以围合式式院落和和两层自自建房为为主。西西南面厂厂区内的的工业用用房年代代较为久久远，以以五至六六层砖混混建筑为为主。14项目目地块周周边居民民状况项目地块周周边居民民以附近近村民为为主，农农业人口口占绝对对比重。除除西南处处有极少少的企业业职工外外，没有有其它类类型的居居民，商商业人口口、服务务业

19、人口口及企业业单位居居民极少少。15项目目地块周周边市政政工程实实施情况况目前地块周周边在建建的市政政工程仅仅衡阳至至桂林南南宁高铁铁线一项项，工程程正在规规划修建建中，政政府在环环境地块块四周均均规划有有市政道道路，目目前均未未进行施施工。16项目目地块周周边配套套设施状状况1611商业设设施石鼓区地处处衡阳市市繁华地地段，人人气旺盛盛，水陆陆交通便便利，历历来商贾贾云集，商商业网点点遍布街街巷，大大型商场场星罗棋棋布，是是衡阳人人流、物物流、资资金流、信信息流最最密集的的城区。素素为衡阳阳商业贸贸易最发发达的地地区，商商业辐射射范围延延伸到湘湘南地区区。如今今，区内内的华源源建材市市场、五

20、五一副食食品批发发市场、中中湘五金金机电市市场、永永兴家具具市场已已成为湖湖南中南南部四大大有影响响的专业业市场。 162生活设设施地块虽处于于商业区区外的农农业区内内，但周周边生活活配套设设施基本本齐全。拥有工人文化宫、青少年宫、市博物馆、西湖公园等一大批高品位的文化活动场所。且拥有一山（石鼓山）、一塔（来雁塔）、双江（蒸水、湘江）、两湖（西湖、雁栖湖）等特色旅游资源，建设石鼓亲水仿古文化街、酒吧街等项目，重现石鼓“青草桥头酒百家”等繁华商贸文化古景。17项目目地块优优劣势分分析1711优势分分析l 土地平坦，自自然条件件优越，适适宜进行行房地产产开发及及营造良良好的居居住环境境。l 项目规

21、划用用地近116000亩，符符合房地地产规模模化开发发的趋势势，同时时也给设设计师留留出了设设计的空空间，便便于组团团的规划划与配套套设施的的完善。l 紧临解放大大道，靠靠近衡阳阳市商业业老区，交交通条件件极为便便利。解解放大道道的高标标准建设设以及规规划沿路路两侧1100米米的绿化化带，不不仅大大大缩短了了城乡距距离，也也令回家家成为一一种享受受。l 项目地块位位于石鼓鼓区未来来规划的的中高档档居住区区内，周周边均为为衡阳市市知名开开发企业业的项目目地块，区区域含金金量高，升升值潜力力大。未未来区域域的整体体开发将将有利于于提升版版块整体体形象和和竞争力力。l 便于与其它它开发企企业合作作共

22、同营营造周边边配套，加加速居住住气候的的形成，同同时避免免重复投投资带来来的重复复性浪费费。l 地块内有近近三公里里长的河河岸线，有有利于打打造生态态河景；沿岸良良好的茂茂密竹林林，既有有利于打打造具有有湖湘风风俗的景景观环境境，又为为开发企企业节省省了营造造景观绿绿化的成成本；沿沿河的河河漫滩有有利于营营造亲水水的休闲闲空间。l 项目地块所所处区域域为房地地产开发发的处女女地，开开发起点点高，政政府便于于加强控控制与规规划，令令区域产产品整体体风格与与档次较较为统一一，可保保持版块块形象的的完整性性。l “住在湘江江”衡阳房房产高层层论坛会会的召开开，树立立了良好好的湘江江版块区区域品牌牌，

23、引起起了市场场的关注注，为项项目后期期的宣传传推广创创造了良良好的条条件。l 本项目良好好的区位位环境和和地块特特征为项项目的成成功开发发创造了了良好的的基础条条件。加加之公公司雄厚厚的资金金实力背背景和良良好的政政府资源源背景，辅辅以“奥林匹匹克花园园”良好的的项目品品牌和运运作模式式，石鼓鼓区政府府将“衡阳市市奥林匹匹克花园园”项目列列为石鼓鼓区政府府一号工工程，都都将进一一步加强强本项目目的优势势。1722劣势分分析l 项目地块面面积大，开开发建设设周期长长，投资资成本大大，资金金回收慢慢。l 项目地块地地势平坦坦，地块块内的相相对落差差仅为11米左右右，地势势缺少起起伏，不不利于营营造

24、内部部规划与与景观规规划的空空间层次次感和差差异性。l 靠近衡阳市市商业老老区，人人口较为为密集，人人流量大大，导致致交通情情况略有有不便。l 人口多从事事服务业业，加大大的居民民的不稳稳定性。l 项目周围娱娱乐设施施齐全，不不利于“奥园”项目的的推广。在相邻本项项目地块块附近圈圈地的开开发企业业，现在在都未有有实质性性的开发发动作，造造成本项项目在营营造区域域配套设设施和吸吸引人气气上显得得势单力力孤。第二章 宏观社会经经济环境境研究本项目投资资规模大大，开发发周期长长，在项项目投资资、营建建、营销销和管理理的各个个环节必必然会受受到国家家宏观经经济形式式及产业业政策的的影响。当当然要准准确

25、的预预测宏观观面对本本项目的的影响程程度，作作出量化化分析是是非常困困难的，本本章我们们将根据据以下几几个不同同的 层层面及角角度对本本项目面面临的宏宏观背景景及经济济形势作作定性研研判：2.1国民民经济景景气状况况对本项项目的影影响德意志银银行大中中华区首首席经济济学家马马骏表示示：由于地地产投资资和出口口的下行行，中国国经济在在今年一一季度将将继续减减速，年年化环比比GDPP增速可可能降到到6%-7%。全全年来看看，中国国GDPP增长为为8.33%，低低于20011年年9.11%的预预估数。去年四季度度经济增增长继续续下行，但但是通胀胀开始下下跌，通通胀下跌跌就会构构成对政政策松动动的预期

26、期，而这这个预期期是利好好。因此此可以预预期，环环比经济济增长估估计在二二季度可可以开始始恢复，同同比经济济增长则则在三季季度可出出现复苏苏。新年以来，我我国经济济增长延延续了小小幅下行行态势，并并创19992年年以来季季度累计计同比增增速回调调时间最最长纪录录，在一定定程度上上反映了了我国经经济由高高速向中中速增长长阶段的的转换。当当前世界界经济出出现某些些积极变变化，内内需增长长降中趋趋稳，预预计20012年年全年经经济运行行呈“前前降后稳稳”态势势。一季度，我我国出口口增幅明明显回落落，投资资、消费费增速放放缓，企企业去库库存尚未未结束，经经济增长长呈小幅幅下行态态势。伴伴随着增增速回调

27、调，物价价上涨压压力趋减减。从发发展态势势看，世世界经济济出现回回稳迹象象，内需需增长潜潜力依然然可观，一一些积极极因素正正在积累累，经济济增长有有望降中中趋稳。我们认为，当当前的整整体国民民经济会会以扩大大内需为为着重点点，此形形势是支支持本项项目的开开发的，但但也需要要警惕国国际经济济复苏的的不确定定性。2.2银行行利息及及金融政政策对本本项目的的影响20122年以来来，中国国人民银银行按照照中央经经济工作作会议精精神和国国务院统统一部署署，继续续实施稳稳健的货货币政策策，加强强宏观审审慎管理理，着力力提高政政策的针针对性、灵灵活性和和前瞻性性，根据据形势变变化适时时适度进进行预调调微调，

28、引引导货币币信贷适适度增长长，保持持合理的的社会融融资规模模，促进进金融机机构优化化信贷结结构，继继续稳步步推进金金融企业业改革，完完善人民民币汇率率形成机机制，促促进经济济金融平平稳运行行。而银行存款款准备金金率的下下调和世世界经济济形势的的逐步复复苏有益益于本项项目的资资金到位位，宽松松的金融融环境对对于是的的项目的的成本费费用的控控制以及及风险的的降低提提供了一一定的保保障。2.3通货货膨胀因因素对本本项目的的影响2012年年一季度度，全国国居民消消费价格格总水平平同比上上涨3.2%。其其中，城城市上涨涨3.22%，农农村上涨涨3.22%；食食品价格格上涨66.2%，非食食品价格格上涨1

29、1.7%；消费费品价格格上涨33.9%，服务务项目价价格上涨涨1.55%。全全国居民民消费价价格总水水平比去去年同期期上涨33.9%。其中中，居住住价格同同比上涨涨1.88%。，住住房租金金价格上上涨2.0%，水水、电、燃燃料价格格上涨22.0%，建房房及装修修材料价价格上涨涨1.55%。2012年年影响物物价上涨涨的因素素仍然较较多，特特别是土土地、劳劳动力、环环保成本本因素长长期存在在。今年年又逢地地方政府府换届，各各地推动动城镇化化、工业业化的热热情都很很高，对对通货膨膨胀仍不不能掉以以轻心。而且原材料和动力价格的过快上涨可能会增加支出费用，委托方应把握好进度，控制成本。2.4固定定资产

30、投投资对本本项目的的影响中国1-44月固定定资产投投资增速速微幅放放缓，增增幅不及及预期及及前值。具具体数据据显示，11-4月月民间固固定资产产投资年年率上升升27.3。东东部地区区投资3388556亿元元，同比比增长118.88%，增增速较11-3月月份回落落0.11个百分分点；中中部地区区投资1190337亿元元，增长长25.9%，回回落1.2个百百分点；西部地地区投资资171109亿亿元，增增长255%，回回落1.9个百百分点。新新开工项项目计划划总投资资649921亿亿元，同同比增长长21.6%，回回落1.4个百百分点。从从到位资资金情况况看，国国家预算算资金增增长288.7%，增速速

31、较1-3月份份提高33.8个个百分点点；自筹筹资金增增长244.2%。在投资的增增长中，新新开工项项目和资资金来源源依旧保保持了较较快的增增长速度度，在资资金来源源中，自自筹资金金增长和和政府预预算资金金占了很很大的比比重，这这说明政政府和企企业已将将更新改改造投资资放在较较高的位位置。而而房地产产投资的的持续增增长促进进了建筑筑、装修修等行业业的繁荣荣，对人人们的购购房行为为和观念念都产生生了较大大的影响响，这对对于我的的经济的的持续发发展也有有极大的的益处2.5消费费需求对对本项目目的影响响2012年年3月份份，社会会消费品品零售总总额1556500亿元，同同比名义义增长115.22%(扣

32、扣除价格格因素实实际增长长11.3%，以以下除特特殊说明明外均为为名义增增长)。其其中，限限额以上上企业(单位)消费品品零售额额76886亿元元，增长长16.9%.1-33月份，社社会消费费品零售售总额4493119亿元元，同比比名义增增长144.8%(扣除除价格因因素实际际增长110.99%)。从从环比看看，3月月份社会会消费品品零售总总额增长长1.118%.十二五”规规划重大大项目后后续建设设支持投投资增长长。一般般而言，随随着一批批五年规规划重大大项目的的开工，后后续投资资规模需需求较大大，这将将在一定定程度上上支持投投资保持持较快增增长。二二是保障障房投资资建设继继续加快快。全国国住房

33、保保障工作作会上，有有关部门门表示 20112 年年全年保保障性安安居工程程开工总总量基本本确定在在 7000 万万套，竣竣工总量量确定为为 4000 万万套。保保障房投投资的迅迅速增长长，将成成为一季季度投资资领域的的亮点之之一。三三是新开开工项目目计划投投资企稳稳回升有有利于投投资增长长。去年城镇居居民人均均可支配配收入 218810 元，名名义增长长 144.1，扣扣除价格格因素，实实际增长长 8.4，农农村居民民人均纯纯收入 69777 元元，名义义增长 17.9，扣扣除价格格因素，实实际增长长 111.4。收收入快速速增长为为消费增增长提供供了良好好基础。而物价回落增强居民实际购买能

34、力。一季度除春节期间外，物价水平较 2011 年将有明显回落，这有利于提高居民尤其是低收入群体的消费能力。再者，随着生活水平的提高以及节日因素，一季度以餐饮、家政、娱乐等为代表的服务性消费将保持良好增势。这些都有益于刺激市场需求。结论：20012 年，全全球经济济下行风风险加大大，出口口增速继继续放缓缓，房地地产、基基 础设设施等投投资明显显降温，社社会消费费品零售售增长保保持相对对稳定，我我 国宏宏观经济济仍将呈呈现平稳稳回落态态势。国国家调整整优 化化房地产产市场供供求结构构的措施施对于本本项目的的开发是是一个利利好因素素，但委委托方也也要根据据国际形形势变化化，做出出相应的的调整第三章

35、项项目区位位环境分分析31项目目区位行行政区划划与自然然地理3111行政区区划石鼓区位于于南中国国最大的的交通枢枢纽、湖湖南省第第2大城城市衡阳市北北部中心心城区，全全区总面面积1112平方方公里，常常住人口口30万人人，其中中非农业业人口225.22万人，辖辖青山、人人民、潇潇湘、五五一、合合江、黄黄沙湾66个街道道，松木木、角山山2个乡，228个行行政村，43个社区居委会。 石鼓区位于衡阳市区西北部，东临湘江与珠晖区隔江相望，南以解放大道为界与雁峰区毗邻，西延蒸湘北路至蒸水桥并沿蒸水河而上与蒸湘区和衡阳县接壤，北依107国道前行与衡阳县樟木乡和集兵滩镇相邻，素有衡阳城区“北大门”之称，20

36、01年行政区划调整，由城北区更名为石鼓区。3122自然地地理石鼓区地处处衡阳市市城区北北部，东东临湘江江与珠晖晖区隔水水相望，西西北与衡衡阳县为为邻，南南以解放放路与雁雁峰区接接壤，西西与蒸湘湘区以蒸蒸湘北路路为界。衡衡阳盆地地南高北低低。整个个盆地南南面地势势较高，110000米以上上的山中中东西连连绵数十十公里，而而盆地北北面相对对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。湘南境内有有二水：湘水和和蒸水两两条水系系跨沟越越涧，绕绕峰过坳坳，激激激扬扬，蜿蜿蜒逶迤迤，一路路千万声声呼唤，众众里千百百度寻觅觅，终

37、于于激动面面欢快地地在古城城衡阳市市北石鼓鼓区汇合合，缠绵绵于一体体。一个个叫韩愈愈的唐代代人便站站在那座座石山上上摇头晃晃脑地念念念有词词：“红红亭枕湘湘江，蒸蒸水会其其左。瞰瞰临渺空空阔，绿绿净不可可唾、”这山便是石鼓山。 石鼓鼓区因山山中石鼓鼓书院而而沉淀了了湖湘文文化的精精髓，因因山下蒸蒸、湘、耒耒三水交交汇而名名遐三湘湘。石鼓鼓区自古古人文荟荟萃，商商贾云集集，发展展经济具具有独特特优势。32项目目区位经经济发展展状况3.2.11国民经经济2010年年，石鼓鼓区较好好的保证证了全年年目标任任务的完完成和“十一五”计划的的实现，再再次被评评为全省省综合经经济实力力“十强县县”，并升升至

38、第七七位，为为全区实实施“十二五”计划，大大力推进进石鼓区区跨越式式发展奠奠定了良良好基础础。表二：20010年石鼓鼓区主要要经济指指标项目单位实绩同比增减（%）国内生产总总值万元3620996116人均国内生生产总值值元118566113第一产业增增加值万元47977732第二产业增增加值万元1892330139第三产业增增加值万元1248889101全社会固定定资产投投资总额额万元811822-04外贸进出口口总额万美元2190183社会消费品品零售总总额万元192333114职工年均工工资元109577195城镇居民人人均可支支配收入入元7303108农民人均纯纯收入元309253年末存

39、款余余额万元2913664116年末贷款余余额万元1770557-333.2.22对外开开放石鼓区有着着加快经经济发展展的基础础。经过过几年的的积累，石石鼓区已已经进入入了经济济飞速发发展期，具具备了经经济腾飞飞、建设设强区的的条件。石石鼓区国国民经济济和社会会发展的的第十一一个五年年规划明明确提出出了全区区未来五五年经济济发展的的宏伟蓝蓝图构建“三大商商圈”，即常常胜商圈圈、江滨滨旅游休休闲商圈圈、松木木物流商商圈；打打造“四大产产业集群群”，即盐盐化工工工业集群群、汽配配加工工工业集群群、医药药器械生生产工业业集群、新新材料生生产工业业集群；建设三三大“农业产产业带”，即衡衡角公路路沿线养

40、养殖业产产业带、107国道花卉苗木种植产业带、湘江西岸无公害蔬菜和延秋蔬菜种植产业带。 3.2.33城乡建建设 “十一五五”期间，石石鼓区经经济社会会发展将将采取“南改北北拓、城城乡一体体”、“三产旺旺区、二二产强区区、民营营活区”的措施施，加速速区域经经济的发发展和城城乡一体体化进程程。财政政总收入入年均递递增155%，城城镇居民民人均可可支配收收入年增增8.55%，农村居居民人均均纯收入入年增77.5%。 3.3石鼓鼓区发展展战略定定位当前，石鼓鼓区正处处在跨越越式发展展的关键键时期，聚聚人气、造造声势，提提高知名名度、美美誉度，稳稳固发展展生态型型规模型型农业，长长足发展展生态型型工业经

41、经济，活活跃第三三产业是是其城市市发展战战略。围围绕这一一目的，石石鼓区政政府已先先期策划划实施了了“住在石石鼓”活动，并并取得了了成功使使包含本本项目在在内的近近十个大大型房地地产项目目得以实实质性启启动。第第二步是是塑造“吃在石石鼓”，拟以以“美食在在石鼓”的概念念为基础础自然演演绎。第第三步是是“乐在石石鼓”，这是是石鼓区区第三产产业发展展方向的的完整定定位，其其内涵是是石鼓区区第三产产业的整整体蓬勃勃发展，使使石鼓区区成为都都市人娱娱乐、休休闲等时时尚消费费的理想想之所。完完成围绕绕“人”的“三步走走”战略，切切实营造造起人气气、商气气，推动动全区第第三产业业的整体体启动和和全面发发展

42、。34 项项目区位位人文历历史与景景观状况况3411人文历历史在衡阳城区区中，石石鼓区历历史最为为悠久。自自西汉开始始设县治治至中华华人民共共和国，历历经两千千多年别别史变迁迁，石鼓鼓区为衡衡阳和湘湘中南地地区政治治、经济济、文化化中心，沉沉淀了深深厚的历历史文化化底蕴。境境内北宋宋时称“四四大书院院”之首的的石鼓书书院，朱朱熹、王王夫之等等儒家先先贤曾于于此临江江讲学，传传承文化化思想；辖区内内的演武武垶曾是是湘军的的摇篮，晚晚清中兴兴名臣曾曾国藩、彭玉麟麟的湘军由此此而起，崛崛起晚清清中兴局局面；来来雁塔屹屹立三江江之滨，彭彭玉麟曾亲亲笔题写写塔名。石鼓区人杰杰地灵，人人才荟萃萃，名人人众

43、多，文文化流长长，风骚骚独领，古古衡阳八八景的“朱陵洞内诗千首”极言石鼓文化之繁荣。3422项目区区位景观观状况耀江花园 耀江花园规规划总占占面积111366亩，规规划总建建筑面积积近900万平方方米，容容积率低低于1.20，是是湖南乃乃至国内内罕见的的集生态态公园、浩浩瀚湖景景、高尔尔夫球场场、大型型商业配配套、多多功能奢奢华双会会所、447亩成成龙成章章和幼儿儿园等于于一体的的“生态;岛居”大盘。居居高贵眺眺9222亩浩翰翰湖景，闲闲庭信步步于9118亩翡翡翠绿地地中，在在此居住住将体验验到人与与自然和和谐共存存之道,更体现现出人生生的品位位。 耀江花花园一期期以生态态化、休休闲化和和文化

44、性性为主题题，尊重重自然，做做足“绿绿光水影影的文章章”，在满满足人与与社会交交流的同同时，营营造休闲闲、文化化、绿化化相融的的社区空空间，力力求达到到传统与与现代、理理性与感感性、人人文与自自然的和和谐与统统一；在在环境设设计上引引入亲地地、亲绿绿、亲水水、亲子子与亲合合“五亲”设计理理念，充充分考虑虑雁栖湖湖公园近近千亩绿绿地和近近千亩湖湖景，同同时在社社区各楼楼栋间营营造了不不同风格格景致的的超阔庭庭院式御御花园，做做到一户户一景，移移步易景景，为客客户创造造更舒适适的居住住环境和和生活空空间；建建筑上以以国际55 S标标准设计计，汇聚聚国内外外滨水建建筑的精精华，科科学、健健康、环环保、节节能；房房子有价价，生命命无价，在在此居住住将能得得到更多多的健康康和快乐乐。 石鼓书院 千千年学府府石鼓鼓书院，是是我国宋宋代四大大书院之之一，约约有12200年年的历史史传承，人人文内涵涵深刻厚厚重。在在我国书书院史、教教育史、文文化史上上享有崇崇高的地地位。它它座落在在衡阳市市石鼓区区三水汇汇合的石石