某商务楼市场调查研究报告46582.docx

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1、南湖春晓商商务楼市调报告苏州工业园园区新鸿鸿泰房地地产投资资顾问公公司目 录壹、南京市市商务楼楼统计指指标概析析一、 2001年年南京商商务楼统统计指标标二、 南京市19996-19999年商商务楼空空置情况况贰、项目商商务楼分分析一、 河西商务楼楼概述二、 南京市商务务楼调研研比较表表三、 南京市商务务楼市场场分析四、 南湖春晓项项目商务务楼建议议叁、项目临临街门面面房分析析一、 店面（含店店面、店店铺）现现状调查查二、 个案调研三、 南湖春晓临临街店面面建议肆、结论壹、南京市市商务楼楼统计指指标概析析一、20001年南南京商务务楼统计计指标类 别指 标办公楼商业营业用用房房地产开发发投资额

2、额（万元）1085337904066施工面积（万平方米米）126.00996.299新开工面积积（万平方米米）19.80029.299竣工面积（万平方米米）40.71127.966销售额（万元）7035221087112销售面积（万平方米米）14.16619.311销售均价（元/平方方米）49685630出租面积（万平方米米）5.148.52从20011年统计计数据来来看，办办公楼竣竣工面积积与销售售面积之之差为226.555万平平方米；商业营营业用房房竣工面面积与销销售面积积之差为为8.665万平平方米。按按此去化化速度，撇撇开这些些剩余面面积和220022年将新新开工的的面积，仅仅当年新新

3、开工的的面积量量就足以以供南京京市场220022年的需需求，与与火热的的住宅市市场相比比，南京京的商务务楼市场场显得有有些波澜澜不惊。二、南京市市19996-119999年商务务楼空置置情况（单位：万万平方米米） 类 别年 份办公楼商业营业用用房19969.909.1219979.788.82199812.95513.95519997.2810.433高层商务楼楼，市场场前景不不妙近几年，我我市竣工工和在建建的高层层商务楼楼越盖越越多，许许多商务务楼的低低层和高高层空置置严重。初初步匡算算，目前前全市至至少有约约十几万万平方米米商务楼楼的底层层商业用用裙楼和和高层的的商住处处于空置置状态。如如

4、地处鼓鼓楼区的的金鹏大大厦、地地处栖霞霞区的金金港大厦厦约有55.3万万平方米米的商场场卖不掉掉，有层层高不够够的原因因，也有有因购买买者不愿愿与下层层的拆迁迁户一同同上、下下电梯而而使交易易落空的的，而普普遍的原原因是高高层住宅宅的物业业管理费费用高,早晚高高峰上下下电梯不不便。有有的低层层的裙楼楼一般不不零卖,必须整整幢或整整层购买买,由于于购买力力不足只只好空置置,如玄玄武区大大石桥裙裙楼、中中华路、雨雨花路上上大片商商业营业业用房均均属于此此种情况况。贰、项目商商务楼分分析一、河西商商务楼概概述2001年年12月月11日日，南京京市传来来消息：南京城城建的热热点在河河西、潜潜力在河河西

5、、希希望在河河西。河河西作为为南京城城市发展展进程中中浓墨凸凸写的一一笔，相相对于江江宁、东东郊、城城北地区区，河西西独占天天时、地地利、人人和：长长江的雄雄浑、秦秦淮河的的细腻、投投入2.6亿元元巨资进进行的城城市基础础建设、奥奥体中心心的勃勃勃生机再再加上市市政府未未来城市市CBDD的规划划，无不不占尽先先机。预预计十年年内，河河西地区区将崛起起一个近近55.7平方方公里、资资产存量量近千亿亿的新城城区。但目前河西西地区仍仍有城郊郊结合部部之痕迹迹，尚未未形成浓浓厚的商商业气氛氛，因此此商务楼楼项目较较少，且且集中于于江东北北路两侧侧，目前前销售中中的项目目仅为南南京商会会大厦和和文汇大大

6、厦。二、南京市市商住楼楼调研比比较表案 名文荟大厦民生商会大大厦位 置草场门大街街1011号定淮门大街街11号号层 数18F26F主力面积（mm2）110-2200107、1155、1149办公时间24小时8：00-20：00诉求重点公共部分豪豪华装修修、河西商务宝宝地星级酒店式式物业管管理车位情况以个数论价价，可租租可售地下出售：15-16万万元/个个地面出租：6000元/个个.月地面、地上上均有车车位地下出售：11万万元/个个售 价4770元元/m2起售，每每上一层层约加660元/m2左右每层建面115000m2，1FF作银行行,2-5F作作商场,5F以以上，起起售价335800元/m2,

7、每上上一层加加50-80元元/m22。租 金40元/mm2.月。 只售不租物业管理费费3元/m22.月1元/m22.月配套设施浦发银行、大大酒店、4台电梯中行楼房状态期房（20003年年7月交交付）期房（20003年年2月交交付）案 名御景园商务务大厦新大都大厦厦位 置太平南路常府街层 数21F（11-5FF为裙楼楼，6-19为为主楼）15F主力面积（mm2）每层建筑面面积13300mm2，可自由分割割面积自由分割面面积办公时间24小时24小时诉求重点全方位秘书书服务地段佳车位情况地面、地下下均有车车位，地下是双层层机械停停车，12.8万万元/个个。地下停车场场售 价4680元元/m2起售，每

8、每上一层层约加880元/m2左右5480元元/m2起售，每每上一层层约加660元/m2左右租 金只售不租只售不租物业管理费费3元/m22.月（含含电梯费费）3元/m22.月配套设施浦发银行、送送餐服务务，4台电梯主楼有银行行楼房状态准现房期房（20003年年5月交交付）案 名金轮大厦华泰证券大大厦位 置汉中路1000号中山东路990号层 数28F28F主力面积（mm2）114.332、1118.91、1145.19、1152.41、1172.92、7751.91自由分割面面积71.777 m22以上均均有办公时间24小时24小时诉求重点地段佳、价价格优、智能办公、套套型丰富富5A智能，涉外高级

9、写写字楼车位情况地下停车场场地上停车费费：1550元/月地下停车费费：3000元/月售 价5740元元/m2起售，每上一层加加2000元/m28190元元/m2起售 租 金只售不租2.4元/m2.天起起租，221F租租金2.8元/m2.天物业管理费费未定8元/m22.月配套设施电梯两台、其其它设施施暂无浦发银行、118F酒酒店、5F餐厅楼房状态期房（20003年年下半年年交付）现房案 名谷阳世纪大大厦东方名苑位 置珠江路6000号石鼓路（中中央商场场斜对面面）层 数22F29F主力面积（mm2）/50.966、566.588、1668.662、1170.61、1179.33办公时间24小时/诉

10、求重点商铺与写字字楼的完完美集合合、珠江江路ITT核心中中的核心商住两用车位情况只租不售，地地面、地地下均有有停车场场只租不售，地地下二层层停车租金：3000元/个.月月售 价未装修房：5400元元/m2起售， 每上上一层加加50元元/m2装修房： 661300元/m2起售5180元元/m2起售，每上一层加加50元元/m2左右租 金只售不租只售不租物业管理费费5-6元/m2.月/配套设施设有配餐中中心银行、餐厅厅均有楼房状态现房期房（20002、112月交交付）案 名福鑫国际大大厦投资大厦位 置洪武路水西门大街街与中山山南路交交汇处层 数34F31F主力面积（mm2）自由分割面面积最小1500

11、m2，自由由分割面面积办公时间/诉求重点地段好、55A智能能大厦开发商品牌牌车位情况地面、地下下均有停停车场地下两层停停车售 价6580元元/m2起售， 177F约为为70000元/m26700元元/m2起售，每上一层加加1000元/m2租 金只售不租1.8-22.4元元/m2.天物业管理费费/4元/m22.月配套设施银行、餐厅厅均有1- 5层是裙楼楼，银行、餐厅厅均有楼房状态期房（20003、77月交付付）现房案 名南京国贸中中心隆盛大厦位 置中山东路118号洪武路233号层 数33F27F主力面积（mm2）自由分割面面积自由分割面面积办公时间24小时8：00-22：00诉求重点CBD原点点

12、写字楼楼、无压压力租购购、配套套齐全品牌车位情况地下停车场场，只租租不售租金：5000元/个.月月地下停车场场，只租租不售租金：6000元/个.月月售 价6580元元/m2起售，每上一层加加1000元/m26550元元/m2起售，每上一层加加50元元/m2租 金50元/mm2.月起起租，14F为555元/m2.月65-755元/m2.月物业管理费费5元/m22.月（不不含电梯梯费，若若是购买买，免一一年管理理费）5.8元/m2.月（含含电梯费费）配套设施有工行、农农行、餐餐厅3楼设有餐餐厅，无无银行楼房状态现房现房案 名新世界中心心位 置珠江路5号号层 数44层（共共二幢，一一幢写字字楼，一一

13、幢办公公楼）主力面积（mm2）写字楼：1192 m2以上；办公楼：771-2245 m2办公时间24小时诉求重点立体社区，全方位秘书书服务车位情况地下二层停停车售 价写字楼：基基价:555000元/ m2，每上上一层加加1100元/ m2。商住楼：基基价：554000元/ m2，244层以下下，每上上二层加加1100元/ m2，24层以上上，每上上一层加加1100元/ m2。租 金只售不租物业管理费费未定配套设施写字楼1-7F做做裙楼，55F做会会所，有有健身房房、中央央空调、百百货超市市、茶吧吧、休闲闲娱乐设设施楼房状态2003年年下半年年交付三、南京市市商务楼楼市场分分析按调研的商商务楼分

14、分布情况况，结合合其广告告诉求重重点，将将其分为为河西、夫夫子庙商商圈、新新街口、珠珠江路、中中山路五五个区域域来分析析。1、 商务楼销售售l 南京市商务务楼价格格是越邻邻近市中中心和繁繁华地段段，售价价越高。如如南京国国贸中心心、华泰泰证券大大厦等。l 商务楼起售售价在660000元/平平方米以以下的，楼楼层每平平方米加加价大都都在1000元以以下，而而60000元/平方米米以上，则则楼层加加价多在在1000元，甚甚至达到到2000元。l 河西地区在在售商务务楼项目目较少，基基价多数数在40000元元/平方方米左右右。B、商务楼楼出租l 从调研比较较表上看看出，南南京市商商务楼以以售为主主，

15、少量量商务楼楼由于售售价较高高等原因因，是实实行出租租方式。如如投资大大厦、南南京国贸贸中心、隆隆盛大厦厦等。l 目前远离市市中心各各商务楼楼由于销销售不是是很理想想，部分分采用租租售并举举的方式式，一般般租金都都在1000元/平方米米.月以以下，租租金随着着楼层的的变动不不是太大大。部分出租商商务楼起起租租金金图:（元/ mm2.月）C、租售面面积l 商务楼的特特点决定定了其面面积的大大小，多多数是在在80-2000平方米米左右；框架的的结构，可可以根据据客户的的需求有有所改变变面积大大小。D、商务楼楼车位调调查l 商务楼车位位多以出出租为主主，部分分采取租租售并举举的方式式。l 车位一般以

16、以个论价价，标准准面积在在18-25平平方米，价价格在111-115万元元/个。l 一般商务楼楼车位出出租租金金在3000元/个.月月，部分分停车设设施较好好的商务务楼可达达到6000元/个.月月，如隆隆盛大厦厦。四、南湖春春晓项目目商务楼楼建议根据南湖春春晓项目目个案特特点，结结合河西西商务楼楼市场情情况综合合分析，提提出以下下建议。（1）商务务楼销售售销售基价：33550-334000元/平平方米起起，按楼楼层加价价50-80元元/平方方米。销售均价：34550元-35000元/平方米米。（2）商务务楼出租租建议先采用用只售不不租的方方式，试试探市场场反映，且且战且走走。出租价位：45-5

17、5元元/平方方米.月月。楼层层越往上上，可适适当增加加租金。（3）面积积大小以100-2000平方米米为主，可可灵活自自由分割割，适当当配置1100平平方米以以下和2200平平方米以以上的面面积组合合。（4）配套套设施电梯、银行行、餐厅厅、停车车场，应应该是必必须的设设施；其其余可通通过店面面招商的的经营业业种来实实现。（5）物业业管理费费建议2-33元/平平方米.月（含含电梯费费）收取取。（6）车位位销售考虑到车位位的数量量和停车车实际情情况，建建议以出出租为主主。部分分出售。租租金：3300元元/个.月；售售价：110万元元/个。叁、项目临临街门面面房分析析一、店面（含含店面、店店铺）现现

18、状调查查现有开店店不满意意度（依顺序11-6号号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计12032345281510161362304建筑质量2014113257141711821826物业管理02303036411139151051985租金过高320011186545411503991来客多寡3101144031364520222892配套合理0132345812813181272453自有店家家，不满满意依序序是配套套不合理理，规划划设计未未尽理想想，来客客量不足足，物业业管理不不如人意意，建筑筑质量差差，和按按揭费高高。 而租赁赁店家，则则是依序序

19、为租金金高，来来客少为为一、二二，再接接下来是是配套不不合理，规规划不理理想，物物业管理理差及建建筑质量量不佳。显而易见，租租金多为为租用者者心里的的痛，而而来客量量无分自自有或租租用皆嫌嫌少。现有开店店满意度度（依顺序11-6号号排列）顺序细项自有店面积分名次租赁店面积分名次123456123456规划设计04003129461211139112264建筑质量0124113535312171652205物业管理2120302554916121192273租金过高30000639227125311121906来客多寡111125501915595323071配套合理11330024613810

20、614132302自有店家家和上题题相较，有有50分积积分者非非常满意意，可能能生意不不俗，而而租赁者者也呈现现极有趣趣的现象象，来客客量充足足，因此此租金也也列尾，不不认为过过高。您购买店店面时，优优先考虑虑的因素素（依重要顺顺序1-8填写写）顺序细项自有店面者者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉誉5111177顺 序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885

21、建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉誉211795155122278自有店面面的主人人，重视视首要是是地段，其其次是价价格，和和租赁者者完全一一样，地地段、价价格永远远是考虑虑至深的的先决条条件，当当然交通通是否方方便，也也很重要要，但也也可列属属于地段段的归属属之一。您购买店店面时，优优先考虑虑的因素素（依重要顺顺序1-8填写写）顺序细项自有店面者者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理1132211543建筑质量123265配套完善2511

22、474交通方便12141474楼层132111226开发商信誉誉5111177顺序细项租赁店面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理51116279632885建筑质量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278自有店面面的主人人，重视视首要是是地段，其其次是价价格，和和租赁者者完全一一样，地地段、价价格永远远是考虑虑至深的的先决条条件，当当然交通通是否方方便，也也很重要要，但也也可列属属于地段段的归属属之一。二、个

23、案调调研调研以南湖湖春晓周周边个案案为主，强强调“实事求求是”之精神神，使之之具有可可比性、参参考性。案 名调研情况天都芳庭上下两层，面面积在3357平平方米左左右，必必须两层层同时购购买，一一层价位位：80000元元/平方方米，22F价位位：65500元元/平方方米。可可十年660%贷贷款，已已是现房房，物管管费未定定。云锦美地店面房处于于住宅小小区规划划道上，只只有一层层，20003年年5月才才会有，据据该案的的销售员员估计价价格在770000-80000元元/平方方米。民生商会大厦1F:80000元元/平方方米，22F：770000元/平平方米3F:60000-65000元/平方米米，4

24、FF:55500-58000元/平方米米，5FF:45500-48000元/平方米米。金虹花园小区中间，每每层18800平平方米，共共分四层层，全框框架结构构，无电电梯，租租与售还还未确定定。百子亭344号（临近湖南南路、鼓鼓楼）只租不售，共共两层，992年造造好，上上下各7700平平方米左左右，租租金1.5元/平方米米.天，有有电梯。案 名调研情况积善新寓（江东北路路）小区内门面面房，面面积在110-220平方方米/间间，可分分割，只只租不售售，租金金为455元/平平方米.月，水水电自付付，半年年起租，押押金20000元元。银轮花园（集庆门大大街1998号）由清江实业业公司开开发，22002

25、2年4月月竣工，只只租不售售，路边边底层门门面房, 有4470平平方米，租租金为445元/平方米米.月（含含物管费费），半半年起租租，未装装修，水水电费自自付。典雅居(江东北路路)南京嘉盛房房地产开开发公司司开发，临临近五洲洲装饰城城，路边边底层门门面房，面面积在1186平平方米/间，可可租售。租金：555元/平平方米.月。售售价：665000元/平平方米。三、南湖春春晓临街街店面建建议1、规划面面积应考考虑200-300平方米米和3000平方方米以上上两种为为主。同同时有880-1150平平方米之之间分割割的面积积。2、店面面面宽与其其店面面面积规划划有关，3300平平方米以以上的面面积，多

26、多以大型型商场超超市等之之用，宽宽度最好好在8米米以上，中中型的店店面宽在在6-88米间为为宜，小小型店面面则在33.5-4米居居多。3、店面深深度不宜宜过大，以以5-99米之间间最好，大大型商场场或小型型店面可可以适当当调整。4、店面销销售l 1F: 770000-85500元元/平方方米，建建议以775000元/平平方米起起售，均均价80000元元/平方方米。l 2F：60000-70000元/平方米米，建议议以65500元元/平方方米起售售，均价价70000元/平方米米。5、临街店店面出租租新建商品房房的临街街店面在在一般情情况下，都都以出售售为主，本本案建议议以出售售为主，如如有出租租

27、，给出出参考租租金。1F：500-500元/平平方米.月2F：455-500元/平平方米.月楼层越高，租租金可适适当降低低，但基基本维持持在500元/平平方米.月左右右的价位位。l 以上价位，可可根据市市场情况况适时调调整，对对于特殊殊情况（如如客户整整层购买买或承租租），可可在此价价位上适适当予以以优惠。l 项目临街店店面不应应超过四四楼，而而根据本本项目实实际情况况及规划划方案，11F做店店铺，22F以上上做商务务办公楼楼。故对对南湖春春晓临街街店面销销售价位位建议到到二楼为为止。l 项目各楼层层的租售售价位高高低与其其用途有有关，同同样的楼楼层做店店铺的租租售价位位应高于于做商务务办公楼楼的租售售价。肆、结论从目前河西西地区及及南湖路路未来规规划发展展来看，南南湖春晓晓商务楼楼及临街街店面房房的招商商可持比比较乐观观但谨慎慎而行的的态度，在在做好充充分的规规划和市市场分析析基础上上，踩准准商用房房的开发发节拍，迎迎接市场场的挑战战。