物流园区运营实操66623.docx

《物流园区运营实操66623.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物流园区运营实操66623.docx（71页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物流园区运营实操之开发摘自物流沙龙-云鸽目 录1合同物物流行业业发展现现状及趋趋势分析析31.1合合同物流流的定义义和服务务产品31.2合合同物流流的行业业特点31.3合合同物流流的发展展阶段41.4合合同物流流行业发发展趋势势52远成物物流合同同物流现现状分析析62.1业业务模式式62.1.11 客户户群62.1.22 业务类类型62.2组组织结构构72.3营营销管理理82.4运运作管理理93合同物物流业务务发展规规划103.1 业务务模式规规划103.1.11 业务务模式规规划原则则103.1.22 业务务模式113.1.33 组织织结构173.1.44 营销销管理213.1.55 运作作

2、管理213.2 发展展阶段规规划223.2.11 第一一阶段233.2.22 第二二阶段233.2.33 第三三阶段241. 开发的准备备1.1开发发的筹划划所谓开发，是是将未利利用地改改造成农农用地或或建设用用地的活活动。一一般指的的建设开开发是指指土地使使用者从从土地市市场通过过招拍挂挂（或划划拨或转转让等）取取得土地地使用权权后，直直接对土土地进行行开发建建设的行行为。不不过很多多人只是是将其中中的一个个阶段，即即工程建建设阶段段作为开开发。 电商几几何式的的发展，使使到各路路大军（电电商、房房地产商商、基金金、物流流企业等等）纷纷纷投身到到物流地地产行列列（范畴畴包括物物流园区区、物流

3、流中心、分分拨配送送中心、仓仓库等物物流设施施）。电电商在摧摧毁了商商业地产产的同时时，却造造就了物物流地产产的空前前繁荣。不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。由于很多物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪，不考虑运营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达60%。物流园区看上去热火朝天，其实虚火很盛。据权威人士说，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%，存在地域性物流园过剩风险。在投资开

4、发一个新的物流园区，我们要反复问自己：“物流企业为什么来我们园区？我们能给他们带来什么利益而值得人家来？”，归结到项目上，就是要清晰地回答项目“做什么”和“怎么做”。物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。在物流行业里涉及到各类客户：有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足，如若想什么都做，会顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。而且各个城市都有各自的特色，若不了解透彻，那管它三七二十一，先

5、把项目用地盖起来，只会招致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想”的结果，给后面的运营工作带来麻烦。因而一定要研究好客户和研究透彻自己的园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，外部协同能力，是适合哪些客户？如何才可运营成功和服务好我们的客户？同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的物流用地，很多号称1000亩以上。如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对经营更形成压力。为了解

6、决资金问题，开发商会采用分期开发的模式，这需先做好定位，做到总体规划，分区域实施。最好分析哪种形态能较切合当时的市场环境或消费基础较好的形态就先开建（举例说，如政府要求现有物流企业搬迁，则建议先开发零担专线区域。而如市场已成熟，但没有限行、搬迁要求的，建议先以仓库区为主，总之先将园区小气候形成）。因而园区的产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地规模及土地功能性质（注意，并不是企业想要多少用地或什么用地性质都可以。对三、四线城市来说，土地功能还是可以谈判的），土地功能性质决定园区各地块项目开发的详细规划。这要求项目开发需完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与

7、提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。首要做好地块的条件（交通位置、在工业区还是专业市场商业区域、辐射范围、区域内竞争对手及其产品）和政府规划要求的研究；研究当地的建造成本水平、租售价格水平；经营业户摸底（是否愿意搬迁、或外来业户有没在当地设点需求、需求产品（建筑形态）、承受价格等）等等。做出适合市场的分析（判断）。（二）开发费用的评估物流园区投投资规模模汇总分分析项目开发首首先要做做好开发发成本评评估及资资金筹措措工作。土土地开发发有如下下的费用用：1、土土地成本本（地价价费、契契税及市市政配套套费等）；2、政政府行政政事业收收费（如如环保、防防雷费等等）；33、

8、建安安成本：设计、建建筑、安安装、市市政配套套（地下下管线、道道路、绿绿化等）；4、物物业启动动和招商商费用；5、管管理费用用；6、财财务费用用；7、税税金及附附加。为为让大家家有个较较清晰了了解，便便于核算算，具体体有如下下费用（可可能挂一一漏万喔喔）：费用内容费用明细备注土地征用及及拆迁补补偿费政府地价支付的土地地出让金金、土地地补偿费费、土地地开发费费土地有关的的税费向政府部门门交纳的的契税、印印花税、土土地使用用税、耕耕地占用用税、土土地使用用权初始始登记费费，土地地变更用用途和超超面积补补交的地地价等拆迁补偿费费有关地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁

9、支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费、拆拆迁管理理费等。前期工程费费勘察丈量费费包括初勘、详详勘等。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘察察费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、环环境评估估费、交交通影响响分析、基基础桩应应变及质质量测试试费、防防雷检测测费、拨拨地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、施施工放线线费、建建筑面积积丈量费费等规划设计费费规划费：规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计计费：地地质勘察察设计费费、施工工图设计计费、专专项设计计费（如如电力、消消防等）、修修改设计计费、环环境景观观设计费费、综合合管网设设计费等等所有

10、设设计费。可可行性研研究费、审审图费、制制图费、晒晒图费、赶赶图费、样样品制作作费等。政府报批报报建费包括安检费费、质检检费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建费费、消防防配套设设施费、集集中供热热参建费费、散装装水泥专专项资金金、白蚁蚁防治费费、墙改改基金、路路口开设设费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或或墙改专专项基金金)、招招投标管管理费、地地名费、地地籍地形形图核地地、合同同审核费费等。还还包括项项目整体体性报批批报建费费：项目目报建时时按规定定向政府府有关部部门交纳纳的报批批费、其其他费用用（如建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许

11、可证、预预售证等等）。“三通一平平”费接通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用。接通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用。接接通红线线外施工工用临时时给排水水设施的的设计、建建造、管管线铺设设、改造造、迁移移等费用用。基础础开挖前前的场地地平整、场场地清运运、旧房房拆除等等费用。临时设施费费临时围墙：包括围围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用。临临时办公公室：租租金、建建造及装装饰费用用。临时时场地占占用费：含施工工用临时时占道费费、临时时借用空空地租费费。临时时围板：包括设设计、建建造、装装饰费用用。建筑安

12、装工工程费土建工程费费指项目开发发过程中中发生的的主体内内列入土土建预算算内的各各项费用用安装工程费费主要是室内内安装、立立面装饰饰基础设施费费市政配套费费向政府部门门缴纳的的红线外外大市政政配套费费，如果果开发商商做大市市政配套套，则为为实际发发生的红红线外道道路、水水、电、气气、通讯讯等建造造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费等；给水、排水水系统费费供电系统费费燃气系统费费电视、通信信费园林环境工工程费开发间接费费工程管理费费监理费、预预结算编编审费、工工程质量量监督费费、工程程保险费费等资本化借款款费用包括直接用用于项目目开发所所借入资资金的利利息支出出、折价价或溢价价摊销和和辅助费费用

13、，以以及因外外币借款款而发生生汇兑差差额。因因借款而而发生的的辅助费费用包括括手续费费等营销设施建建造费销售环境改改造费、招招商中心心装修、装装饰费、样样板间等等其他直接从事项项目开发发的部门门（前期期部、工工程部、技技发部等等）的人人员的工工资、奖奖金、补补贴等人人工费以以及直接接从事项项目开发发的部门门的费用用（三）开发发方案的的设定物物流园区区作为产产业地产产，它的的成功不不是在于于引进多多少经营营业户，而而是引入入的经营营业户能能否将这这个市场场做旺，也也就是说说经营业业户能否否将其上上下家（货货主、司司机、关关联企业业）带来来和服务务好。因因而在满满足功能能要求的的前提下下，如何何满

14、足未未来大量量商家的的需求，消消费者的的需求，这这是关系系到一个个物流园园区能否否成功销销售、招招商和做做旺的关关键，这这方面就就涉及到到市场调调研是否否细致和和准确了了。在市市场调研研的基础础上，就就要做投投资分析析，即项项目是否否值得投投资：政政策和经经济环境境如何、市市场容量量和前景景如何、SSWTOO分析、投投资总额额、收入入分析、成成本核算算、是否否要对外外融资（考考核融资资费用）、项项目何时时才产生生现金流流（能否否冲抵财财务费用用）、容容积率是是否最优优化（房房地产较较高，商商业地产产次之，仓仓储较少少）。物物流因要要有操作作空间，停停车场，车车辆及货货物（或或箱柜）周周转场所所

15、等要求求，容积积率一般般在0.500.8之之间较适适合（但但一般来来说政府府希望土土地集约约，会要要求0.8以上上），能能否达到到政府要要求投资资强度（如如佛山一一块物流流仓储用用地投资资强度为为1000万元/亩）和和税收（佛佛山为119万元元/亩）要要求。等等等。物物流园区区不能简简单地套套用住宅宅开发模模式去做做开发，这这绝对是是行不通通的。传传统的地地产开发发以销售售物业为为主，通通过销售售利润获获得投资资收益，除除了后期期的招商商经营及及物业管管理之外外再没有有更多的的要素了了。而物物流园区区作为物物流地产产，是属属于复合合型产业业，不仅仅具有房房地产开开发知识识、还要要具备物物流行业

16、业经营领领域知识识、建筑筑规划知知识，物物流地产产同传统统的地产产相比，它它更强调调物流专专业化、管管理的现现代化、规规模效应应、协同同效应等等。这需需要既具具前瞻性性，又要要具可操操作性。如如何做到到短期获获利，又又要长线线持续经经营？物物流地产产的投资资开发有有两种经经营模式式，一种种是以持持有为主主，通过过建设物物流设施施，靠持持有这些些物业出出租经营营，获得得长期稳稳定经营营收益回回报的同同时，分分享经济济增长导导致土地地增值带带来的巨巨大收益益。这种种模式回回报期长长、经营营变数大大、对资资金要求求较高；第二种种是地产产开发模模式，即即采用传传统的地地产开发发模式，以以销售物物业为主

17、主，投资资人通过过销售取取得投资资收益。采采取销售售物业的的模式，要要考虑物物流地产产的特性性：即物物流地产产的土地地属性是是物流仓仓储用地地（原属属工业用用地），这这种土地地属性在在配套设设施建设设、分割割销售上上存在一一定障碍碍，难以以被客户户所接受受。但如如果土地地属性全全部为商商业用地地就又会会大大增增加开发发成本。考考虑到既既要短期期获利，又又要长线线持续经经营，须须在招拍拍挂时选选择部分分商业用用地，部部分物流流仓储用用地的性性质。至至于占的的比例多多大，则则需要认认真规划划、明确确功能定定位，根根据不同同的功能能定位对对不同功功能定位位的土地地地块赋赋予不同同的属性性。这样样才可

18、以以满足物物流开发发建设的的专业要要求，又又可以尽尽可能降降低土地地成本。在规划建设时，需要预先考虑好人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等因素，任何一个因素不解决好，都会给将来的运营带来不可估量的打击。物流园区在开发过程中因涉及到招商，和商业市场一样，目的是让市场做旺，这样不可避免地跟着招商屁股转。因招商对象的需求不同，而导致园区设计、建设不断调整，如何减少突击修改设计方案的情况（下桩后就难以修改了），最主要还是象前面所说的，物流园区项目在落地前，就要做好市场调研，然后做好项目策划，根据这些才做建筑设计。同时在规划设计阶段，就将设计方案提供给目标商户提供意见，才开始开发。否则只会误工误钱。如

19、果时间赶不及（政府规定开发时间），则尽量分期开发，逐步在未开建的用地上调整完善。或者就是预留发展用地，为大客户订制而专门设计，就相应保障一些。物流园区运运营实操操 之开开发（二二）2. 二开发的过过程 1、物物流用地地分类：2、项项目开发发过程：3、在在开发过过程中，涉及到向以下政府部门提交资料、报建、沟通、办证等一系列工作：4、项目开发必须做好统筹1）什么时间做什么事？2）事情由谁来办？怎么办才是最好的？3）哪些环节容易出什么问题？5、确保按计划实施项目开发必须制订计划执行表，并严格按计划执行。有些因涉及到政府部门或相关机构，要提前做好判断，多沟通多催促，确不能解决时，才进行计划调整。参考：

20、项目计划表名称工期开始时间完成时间描述一、办理证证照进度度计划301.dd土地竞得1.d办理立项手手续40.d需要办理环环评、交交评办理用地规规划许可可证40.d需要方案招招标后办理国有土土地使用用证40.d需缴纳地价价款，契契税办理工程规规划许可可证50.d需要施工图图设计后后办理施工许许可证20.d需施工招标标后办理预售许许可证20.d需投资额达达到规定定要求后后办理产权证证90.d需项目竣工工备案后后二、规划设设计440.dd方案策划20.d对业态、户户型、外外立面等等再研究究方案设计25.d在方案策划划基础上上完善总平面图、建建筑图设设计55.d对中标方案案深化设设计，结结构选型型、各

21、系系统功能能确定总平面图、建建筑图审审查20.d主要是人防防、消防防审查，获获得审批批意见施工图设计计30.d将项目量化化、图纸纸化，指指导预算算、招标标、施工工施工图审查查20.d获得政府规规划部门门指定设设计单位位认可，完完善设计计程序热力、电力力、室外外雨污水水、燃气气设计50.d配套设施设设计，结结合到项项目的规规划设计计中，预预留预埋埋做准备备外立面方案案设计30.d应在结构出出地面前前完成外外立面的的设计、施施工招标标工作弱电智能设设计60.d主要是楼宇宇自控、安安防、电电信、停停车场系系统室内精装修修方案设设计30.d室外园林、道道路设计计50.d停车场、室室内外标标识导视视系统

22、设设计50.d三、工程招招投标353.dd办理方案设设计招标标3.d为办理用地地规划许许可需要要招标，方方案中标标后可行行工程地质、水水文勘察察设计、施施工招标标10.d为整个项目目土方开开挖、支支护、基基础选型型、抗浮浮水位设设置等而而准备办理监理招招标20.d土方、降水水、护坡坡、桩基基设计招招标20.d可以在扩初初图基本本确定，基基础形式式已经获获得认可可前提下下实施办理施工招招标40.d为办理施工工许可证证而准备备，在施施工图设设计完成成后进行行电梯招标30.d考虑选择的的电梯加加工周期期、数量量，在主主体结构构完成之之前46个月月内完成成门窗招标20.d在主体结构构完成前前，二次次砌

23、筑开开始前220天左左右完成成消防、空调调招标50.d需要在主体体结构完完成前33个月左左右完成成，以保保证设备备加工订订货电力、燃气气、雨污污水、热热力招标标50.d需在施工图图设计前前开始咨咨询相关关方案，并并结合施施工进度度及时插插入施工工弱电智能招招标30.d需在精装修修施工开开始前完完成精装修施工工招标30.d需在二次砌砌筑基本本完成，各各种管线线设备基基本就位位前完成成园林、道路路、绿化化招标20.d需在楼内基基本没有有大宗材材料、设设备以及及垃圾进进出时插插入停车场、室室内标识识导视系系统招标标30.d在地下室所所有设备备安装、调调试后进进行四、施工进进度765.dd土方、降水水

24、、护坡坡、桩基基施工150.dd可提前插入入，边做做施工图图设计边边开挖土土方，节节约工期期基础底板垫垫层、防防水、保保护层、基基础底板板施工30.d需在完成总总承包招招标，领领到施施工许可可证后后实施地下室结构构施工20.d首层5层层结构施施工150.dd电梯设备安安装60.d主体结构以以及屋顶顶电梯机机房已经经具备安安装条件件消防、空调调、室内内电力设设备、给给排水施施工90.d春节放假后后，正式式全面复复工，33个月内内集中施施工完毕毕室内精装修修施工85.d室内弱电智智能施工工60.d室外管线施施工40.d园林绿化道道路施工工50.d停车场系统统、室内内外导视视系统施施工30.d五、竣

25、工验验收备案案200.dd人防验收30.d人防工程全全部竣工工后即可可卫生防疫检检验等30.d生活水池施施工完毕毕并蓄水水后即可可规划验收70.d外立面完工工、室外外管线安安装完毕毕后即可可准备消防验收50.d如带精装修修验收，需需待精装装修全部部完成后后同一验验收竣工备案20.d所有验收均均结束并并获得相相关部门门认可后后到建委委备案注：计划时时间应看看工作量量，且有有些工作作可以交交错进行行。也有有些工作作是要达达到一定定的时间间节点才才可开展展。三开开发实施施 （一一）设立立项目公公司最好根根据出让让用地性性质或土土块大小小或分区区域来设设立几间间项目公公司，这这样就可可以多几几个土地地

26、证，既既便于做做抵押或或转让利利于以后后转让或或退出或或引入战战略投资资者。商商业地块块最好是是分块设设立公司司，物流流仓储用用地一般般是企业业自行经经营，可可统一以以一个项项目公司司来设立立。考虑虑到财务务做账问问题，也也不能设设得过多多的公司司，所以以要做好好规划。新成立公司需办证照：证照名称受理部门营业执照工商部门法人代码证证技监局国、地税证证税务部门开户证、贷贷款卡银行道路运输许许可证交管部门市场证工商部门电信增值许许可证工信部基本建设投投资证（立立项）发改环保证环保局.很多在全国国布局的的物流园园投资商商，为了了便于在在项目地地开展工工作会与与当地的的企业合合作，最最好要先先做小人人

27、后做君君子，在在合作合合同及公公司章程程明确各各方的权权利义务务：1）公公司名称称、股东东构成；2）注注册资本本、股权权比例、出出资方式式。分红红及承担担债务比比例；33）股权权转让的的约定；4）管管理机构构：股东东会是最最高决策策机构，董董事会是是执行机机构。要要明确投投票权的的处置方方式（11人1票票、1股股1票？）。做做好人员员安排：主要明明确董事事长、法法定代表表人、总总经理、财财务总监监是哪方方股东派派出。各各方的工工作职责责；5）其其他约定定：经营营范围、地地点、经经营宗旨旨、强制制退股、股股权增发发、财务务制度、清清算制度度等。（二二）架构构：项目目筹建阶阶段的基基础组织织架构：

28、所谓项项目就是是把一个个想法变变成一个个现实的的过程。其其特点是是：目的的性、临临时性、独独特性、制制约性、整整体性、不不确定性性、时间间性、渐渐进性、成成果不可可逆转性性、组织织的临时时性和开开放性。而而当完成成后，出出现周而而复始的的工作，叫叫运营。一个物流园区的落地过程（从定位至经营阶段）就是一个项目管理过程，会涉及到方方面面，在复杂多变的环境中如何协调和做好一件事，需要一个综合型、有全局观的人才来统筹管理，在这里项目总经理担当起很重要的角色，他要负责统筹项目的全过程。什么是统筹，下面的小故事很说明统筹能力：天冷了，想吃火锅，又懒得出去，咋办呢？首先邀请5个人。给第1个电话：“顺路买点菜

29、来，就差蔬菜了。”接着第2个：“顺路买点羊肉，就差肉了。” 然后第3个：“顺路买点冻豆腐各种丸子啥的，就差这个了。”之后第4个：“就差酒了。”最后第5个：“火锅底料不够了，带点来。”然后，挂电话烧锅水坐等以及处理好这相互的关系。他还需负责以下这几方面的管理：在筹建阶段，招商部门就需参与，它可以将客户的需求传递给项目总经理和工程部（及总部），根据客户的需求来做园区规划。在前期这个阶段，还要设立一个看似不起眼，其实很重要的角色，就是在办公室里设置办证员的岗位，他除办营业执照、税务登记等必备的企业证照外，还要帮助工程部办相关项目开工的证照。（当然，如果投资协议有约定，可以请政府协调小组帮忙加快速度进

30、行）（三）定位决策1、资金决策：资金筹措渠道、如何使用、如何平衡、盈利期望2、项目决策：项目定位、盈利模式、产品功能和规划设计、服务对象、实施进度3、人力决策：设置部门和岗位、需要哪方面人员、主管部门沟通、团队运作能力和执行能力、合作机构（四）立项和可行性报告1、通过招拍挂后，与国土部门签订土地买卖合同； 2、确定开发方案； 3、根据规划局的规划要点来申报、审批项目建议书； 4、编制项目可行性研究报告； 5、申报、审批项目可行性研究报告。 缴纳相关税费 1、缴交土地出让金、契税、印花税、证照费等2、建设工程规划许可证执照费 3、可行性研究费 附：可行性报告撰写的主要内容第一章 总论1.1 项目

31、名称1.2 项目承办单位及简介1.3 编制依据和研究范围1.4 项目建设地理位置概况1.5 项目概况第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目提出背景2.2 项目建设的必要性第三章 市场预测3.1 行业情况分析3.2 区域年度货运量预测和市场容量3.3SWOT分析3.4 发展现代物流的机遇和条件第四章 建设内容及建设规模4.1 建设内容4.2 建设规模4.3 建设梯度第五章 项目实施进度安排5.1 建设工期5.2 项目实施进度表第六章 投资估算与资金筹措6.1 投资估算6.2 资金筹措第七章 财务评价7.1 财务评价基础数据与参数选取7.2 不确定性分析7.3 财务评论依据第八章 社会评价8.

32、1 项目对社会的影响分析8.2 项目所在地互适性分析8.3 社会评价结论第九章 风险分析9.1 项目主要风险因素识别9.2 风险程度分析9.3 防范和降低风险对策第十章 可行性研究结论与建议10.1 推荐方案的总体描述10.2 推荐方案的优缺点10.3 可行性研究结论10.4 建议 物流园区运运营实操操 之开发发（三）四工程管理理 很多多人将开开发等同同于工程程建设。那那么就说说说工程程管理。物流园区在建设阶段就设项目经理岗位，统筹项目报建、建设、策划、招商、运营管理的工作。但是工程管理又是一个比较专业的工作，这让非工程类的项目总经理级头痛不已。如何对作为烫手芋的工程进行管理？作为非科班的管理

33、者，只能做些监督工作了。能不能堵住工程黑洞，只能且做且提高了。如果你的园区投资成本又高，质量麻麻地，运营后，物业不是被投诉漏雨，就是投诉门坏了，没水没电没暖气，那就只好恳请你祈求多福了。把握原则：降低成本、保证质量、快见效益。如何做？一是货比三家，就是让多些建设单位来投标，多考察，甚至较大批量的材料由公司自购（要有货期）。二要在合同中明确质量要求和处罚条款，强化监理的责任，工程部要派员旁站监督（尤其隐蔽工程，），落实每道工序签名后才可进行下一工序的制度。三在保证质量前提下，尽量缩短工期，尤其要统筹计划好，每一配套工序的进入和完成时间，如消防、水电等，这样使到建筑物能尽快交付给商户使用，从而尽快

34、产生效益。（一）工程统筹工程是一项大系统，项目经理要懂得如何统筹，将项目涉及到各细项列出，找出关键点，然后所有工作顺势铺开。以下是某物流园一项建筑工程，由项目总经理召开各部门会议，进行工作统筹：序号内容负责人完成时间备注1土建工程部主管管已封顶2钢构工程部主管管8月20日日进场3外网给排水水工程部主管管9月底4道路、管网网工程部主管管9月底5采暖工程部主管管10月100日前6围墙封闭（后后路面砌砌墙，剩剩余铁艺艺围栏）工程部主管管10月底物业部提供供尺寸7监控（用数数字高清清、红外外线围栏栏报警IT部11月底与消防同步步8园区照明物业部10月底在雨棚顶做做，也要要将棚内内照明做做好9弱电（电话

35、话、电视视、网络络）IT部10月底工程负责埋埋管，要要求口径径大，预预备多22条10强电（高压压和低压压）工程部8月底完成成变压器器安装，99月底完完成低压压低压由工程程部提供供建设要要求给施施工队11进出口保安安亭（含含收费系系统）IT部11月底12保安亭采暖暖预留工程部10月100日前13消防工程部10月中旬旬前14内装修工程部10月底看施工队报报价，确确定相应应的地砖砖、墙砖砖、洗水水盘、厕厕座、开开关（封封板）（二）工程程前期工工作1、根根据董事事会决定定，由工工程部排排出近期期需开工工的工程程计划。序号项目名称工程具体内内容预计开工时时间备注2、红线测测量定位位、地形形测量、地地质勘

36、察察1）勘勘测定位位委托政政府认可可的勘测测部门对对征地红红线进行行定位测测量（一一般勘测测范围扩扩展到红红线外5500米米）。22）地形形测量委委托勘测测单位对对地块地地形做测测量（重重要设施施应标坐坐标和高高程），地地形测量量资料备备份给设设计院，供供设计院院做土方方平衡方方案和设设计布置置参考。3）地质勘察地质勘察是对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试。工程部需做好地质勘察过程中的孔位定位、开钻和结束时间、每孔实际钻杆数量和钻杆长度等检查、复核和记录工作，必要时拍摄图像资料。勘察过程中，要对取土孔保留岩石芯样，以便土建施工时比较、参考。（物流园区因容积率较低，建筑楼层普遍不高，这

37、一步包括压桩、打桩很多都免了，只是采用挖桩形式来搞地基）3、设计文件和资料准备1）项目相关资料A、项目基础资料：工程部对项目的基本情况进行详细了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项目建设计划、项目所在地工程（或监理）招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质量和安全监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料等。B、地下管线资料：向政府有关部门了解地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料（地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军

38、用通信线路等）。当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。2、对设计院进行招标后（建议尽量用当地的设计院，不能一个设计院将全国打遍了，因为各地气候、土地环境不同，如南方雷雨天气多，要考虑在雨水天装货的问题，而北方要考虑雪荷问题（屋顶的坡度相对要大些），还有建设期短的问题等等。以及要考虑他们的资质），将项目所在地图审报建要求，红线图、勘测图、当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送中标的设计院，请有资质的对应设计单位（如电力请电力设计院、

39、路桥请市政设计院、土建请建筑设计院等）进行总平面设计、外观形象、线路设施图、施工图设计【最好标明所使用材料（品牌、规格型号）】、单项设计等等可开工建设的图纸。设计收费谈判：总平面设计（控规）按项目用地面积来计收（以整块地谈设计费，但可按公顷作标准对比），工程设计费（施工图）按建筑单价/平方米标准收取，如果很多套楼房（仓库）的面积、布局都是一样的，就是图纸的复套，除第一套按标准收，其他的设计费要谈打折，最低可谈到按30%收取。3、工程部要做好规划设计图、施工图审核，并提出合理化意见，经修改后，确定最终的图纸(如某个物流园区根据地形来设计仓库，门口的朝向只是考虑是否利于装卸货，却不想处于风口上，虽

40、然不是将猪吹上天，但出现经常性损坏，给后面的物业管理工作带来难度，且增加营运费用）。施工图包含有：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明（有风载雪载、荷载、震级、标高、做法），一层屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）。以及单项设计：消防、电力、取暖、弱电等。4、施工、监理和设备及材料招标工作1）工程部应做好施工总包单位的招标工作，对当地建筑市场（材料、工价）做好必要的调研、考察等工作和对正在合作的施工单位的现场考评工作，特别是做好现有施工总包合同条款执行可操作性情况和条款完善情况的建议。附投标

41、评估工程名称工程面积预期完工时时间投标单位名名称投标价近期类似工工程情况况资质、经验验和能力力工程项目小小组评估估意见确定中标单单位工程招标小小组成员员会签定标审批人人意见备注：附上上投标单单位的标标书及相相关资料料。施工工招标要要明确：A、工工程承包包范围（具具体内容容：范围围内的全全部建筑筑、装修修、市政政工程。）；B、合合同工期期（项目目工程时时间），要要求开工工人数；C、工工程质量量（质量量标准的的确定），施施工队的的资质；D、合合同价款款及付款款方式：（工程程造价、合合同结算算价款、付付款方式式以什么么付款方方式为主主。要求求一定要要开具工工程建筑筑发票）。2）按以下要求做好监理单位

42、的推荐、招标工作。（1）拟监理项目的建筑类型和面积分类、明细（如低层建筑、仓库、办公楼、信息中心、综合楼等面积明细）；（2）监理工期和监理服务期明确；监理工期为项目开工至竣工时间，在项目开工半个月前进场，竣工后3-6个月做配合交付和工程决算复核，工程质量问题投诉现场取证、见证和发函；（3）原则上至少3家监理单位参加，按要求向项目公司作书面承诺并报价。项目公司在对监理项目情况了解后，按合理低价原则推荐监理人。3）非包工包料项目，要做好可能的临时设施的设备及材料招标工作。工程开工前，做到有备而战，除上以上方面，还需建立起工程概算、预算制度。使工程项目能先规划再实施。这样做可减少工程项目中各环节重大

43、调整改动，从而有效核算、节约工程成本，做到心中有数。（三）工程合同及拔款管理1、工程造价审核工程的造价影响到工程的成本核算，影响到投资效益，也会直接影响开发施工的质量、进度，故而要加强对工程造价管理审核。2、工程造价模式开工前预算造价，竣工后决算造价。对造价管理一般有三种模式：A.包工不包料;B.一次性包定工、料;C.包工包料。A、包工不包料模式：由项目公司提供建筑材料，提供施工机械设备，施工单位承包施工人工工资，提供人工工具。B、一次性包定工、料模式：项目公司与施工单位签订一次性包定工程材料、人工工资和各项取费的造价合同（包死总价），有变化都不多给或少给。C、包工包料，开工前预算造价，竣工后决算造价模式：决算造价以预算造价为依据。分a固定单位，根据工程量变更总价（南方较多采用）；b依据定额按国家规定，取施工期间不同工期阶段的材料调整价、人机取费价的总和，可根据定额下浮57%（北方采用较多，含江西、湖北、河南）。施