西子国际广场物业运营管理方案67041.docx

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1、方案封面.doc目 录 物业概况 （22） 管理理目标 （2） 管理理原则 （33） 管理理办法 （44） 服务务项目 （44） 具体体方案 （6）早期物物业管理理介入阶阶段 （6）前期期物业管管理阶段段 （7）一、接接管验收收管理方方案 （7）二、租户户进场管管理方案 （8）三、开开荒清洁管理方案案 （116）开业后后日常管理阶阶段 （119）四、治治安管理理方案 （199）五、消消防管理方案 （233）六、公公共区域安全全管理方方案 （299）七、绿绿化保洁方案 （300）八、公公共设施管理方方案 （388）九、档档案资料管理方案 （399）十、人人力资源源管理方案 （440）十一一.客户

2、户服务管理理方案 （443）附件：一、卸货区管理规定 （447）二、安全管理办法法 （533）三、机动动车停车场（库）管理方案 （774）四、非机机动（摩摩托）车库管理方案 （882）五、餐饮饮租户送货及及清运垃圾圾管理方方案 （886）六、防台防汛管管理方案 （887）物业概况西子国际广广场位于于庆春路、秋涛涛北路、凤起起东路、新塘塘路交界界处，处处于庆春春商圈与与钱江新新城商圈圈交汇处处，交通通便利，地地理条件件优越。西子国际广广场由西西子集团团、绿城城集团。杭杭州大厦厦共同开开发建设设，占地地面积228万平平方米，总总建筑面面积277.6万万平方米米，由江江浙近十十余家大大型主力力店、室

3、室内步行行街、酒酒吧街、酒酒店式公公寓及写写字楼构构成，集集时尚、百百货、娱娱乐、休休闲、办办公、居居住于一一体的综综合性商商业广场场。广场场内设中中央空调调、消监监控、停停车场（库库）等设设备设施施，整个个广场配配有 台垂直直电梯、 条自动扶梯、 条自动人行道， 条消防通道，是整个城东地区目前最大的商业广场。管理目标为充分体现现集团建建造西子子国际广广场的开开发初衷衷，开创创高档商商业地产产的新时时代，我我们将本本着“真诚、善善意、精精致、完完美”的管理理精神，及及认真贯贯彻集团团“安全、品品质、服服务、效效益”的八字字方针，坚坚持“以人为为本”的服务务理念，牢牢记“细节决决定成败败”管理思

4、思路，对对西子国国际广场场实施科科学的管管理、提提供优质质的服务务，并在在现有管管理经验验及管理理资源的的基础上上，不断断调整更更新，导导入先进进的管理理理念，创创建出一一套与租租户层次次及需求求相符的的管理模模式，使使广大租租户及使使用人能能真切地地感受高高品位的的物业和和高品质质的管理理所带来来的超值值享受。西子国际广广场管理理工作将将参照同同级别物物业管理理优秀单单位评定定标准，确确保租户户综合满满意率达达到 % %以上上。在 年内达达到杭州州物业管管理单位位优秀标标准， 年内达达到集团团物业管管理优秀秀优秀标标准。管理原则为实现即定定管理目目标，追追求最佳佳的环境境效益、社社会效益益和

5、经济济效益，在在物业管管理过程程将始终终把握以以下原则则：1、服务第第一、管管理从严严的原则则：“服务第一一”是物业业管理的的宗旨，因因此管理理中要继继续秉承承“以人为为本”的管理理理念，从从租户的的需求出出发，强强化服务务机能，丰丰富服务务内涵，提提供优质质、周到到、及时时的服务务。“管理从从严”是服务务的保障障和基础础，包括括对物业业的维护护管理、员员工的管管理以及及对租户户不适当当行为的的管理和和劝阻，建建立严格格、周全全的管理理制度，实实施依法法管理、从从严管理理、科学学管理以以确保物物业管理理服务收收到应有有的成效效。2、专业管管理与租租户自治治管理相相结合的的原则：在日常管理理中，

6、要要充分发发挥两个个积极性性，即物物业管理理部门的的积极性性和租户户的积极极性。物物业管理理部门应应当尊重重并按照照广大租租户的要要求，通通过管理理处对物物业实施施专业化化的管理理，同时时努力争争取租户户的支持持配合，使使其能正正确使用用和维护护物业，并并自觉遵遵守租户户手册的的规定，共共同创建建文明的的购物、娱娱乐、休休闲、住住宅及办办公的环环境。3、物管为为主、多多种经营营的原则则：在搞好日常常管理和和常规服服务的同同时，从从物业的的实际出出发，开开展一系系列服务务性的多多种经营营，既满满足广大大租户不不同需求求，又增增强物管管部门的的造血功功能，增增加经济济积累，以以利于更更好地为为租户

7、服服务。管理办法1、实施全全程物业业管理，从从开发商商、租户户及专业业物业管管理的角角度对物物业提出出合理化化建议，构构筑一个个优秀的的物业管管理硬件件环境。2、成立西西子国际际广场管管理部，配配备专业业管理人人员，实实施专业业化管理理。3、在公司司现有管管理资源源的基础础上，充充分借鉴鉴行业先先进管理理经验，积积极培养高素质质的管理理人才，为为西子国国际广场场组建一一支高素素质的物物业管理理队伍。4、导入三三标一体体质量管管理理念念，紧密密结合物物业具体体实际，制制定一套套切合实实际的规规章制度度，确定定一系列列高标准准的物业业管理行行为规范范，以制制度促管管理，寓寓管理于于服务。5、严格遵

8、遵守杭杭州市物物业管理理条例等等有关物物业管理理法规，制制定切实实可行的的管理方方案；与与租户签签订各项项协议，依依法约束束双方行行为。6、运用顾顾客满意意战略，建建立富有有亲和力力的管理理和服务务模式。7、采取智智能化手手段构筑筑社区信信息互动动平台，提提高管理理水平和和管理效效率。8、依照市市场化、企企业化的的运作方方式，提提供全方方位服务务，开展展多元化化经营。服务项目1、公共服服务项目目（全体体租户能能够享受受的服务务，费用用纳入物物业管理理费）：1.1、维维护广场场内的公公共秩序序，实行行24小小时安防防值勤、消消防和交交通道路路管理；1.2、公公共场所所保洁，垃垃圾收集集和清运运；

9、1.3、共共用部位位和公共共设施设设备维护护和保养养；1.4、公公共绿地地园艺的的培植和和保养；1.5、室室内公共共场所绿绿化摆放放养护；1.6、对对广场内内的各类类资料进进行管理理；1.7、节节日环境境布置；1.8、重重要时刻刻提醒服服务；1.9、代代订报刊刊、信件件收发；1.10、代代收代缴缴水、电电、宽带带网络费费、有线线电视收收视费；1.11、义义务安全全用电常常识宣传传。2、有偿专专项服务务项目：2.1、广广场内物物品搬运运；2.2、机机动车辆辆清洗：2.3、提提供小型型商务会会议场所所及服务务；2.4、商商务中心心服务；2.5、绿绿化代买买、租借借及代为为养护；2.6、报报警系统统

10、维护及及接警服服务；2.7、设设备设施施上门维维修安装装等；2.8、各各种清洁洁服务；2.9、各各种营销销活动的的安全保保卫工作作；2.10、场场地租借借、仓库库租用。具体方案物业管理由由早期物物业管理理介入阶阶段、前前期物业业管理实实施阶段段和开业业后日常常物业管管理三部部分组成成。在实实际操作作中，分分阶段有有重点、有有步骤地地落实相相应工作作。第一阶段：早期物物业管理理介入阶阶段从租户、开开发商及及物业管管理专业业角度，对对物业的的规划设设计、建建筑安装装、设施施配置、设设备选型型等方面面提出合合理化意意见和建建议，使使之既符符合物业业管理的的要求，又又满足广广大租户户的需求求，尽可可能

11、地减减少疏漏漏，避免免遗憾，保保证质量量，节约约成本。1、管理内内容：1.1、从从政策法法规的角角度，提提供相应应物业管管理意见见及依据据；1.2、参参与评审审物业规规划设计计及建筑筑面积设设计图纸纸，提出出相关改改善及改改良的建建议；1.3、从从管理的的角度，评评审设施施设备的的选配，减减轻后期期管理的的压力；1.4、提提供有关关公建配配套设备备设施的的改良意意见；1.5、提提供广场场公共部部位环境境设计的的相关意意见；1.6、提提供机电电安装及及能源分分配的相相关管理理意见；1.7、提提供功能能布局、用用料更改改的相关关管理意意见；1.8、提提供有关关楼宇材材质保护护的具体体管理意意见，减

12、减少因施施工对材材质造成成的损伤伤；1.9、提提供标识识系统设设计、配配置的相相关管理理意见；1.10、参参与项目目公司与与物业管管理有关关事宜的的协调和和沟通；1.11、参参与项目目公司物物业竣工工验收。2、管理措措施：2.1、熟熟悉、掌掌握物业业管理法法规政策策，做到到有法可可依，有有章可循循；2.2、学学习、运运用各类类专业技技术知识识，提高高早期介介入的专专业技术术含量；2.3、制制定早期期介入计计划，积积极稳妥妥地开展展工作；2.4、参参与有关关工程联联席会议议，协调调各方面面关系；第二阶段：前期物物业管理理实施阶阶段前期物业管管理阶段段可分为为接管验验收管理理、租户户二次装装修管理

13、理、安防防管理、消消防管理理、绿化化保洁管管理、房房屋及公公共设备备设施管管理、质质量管理理、档案案资料管管理、人人力资源源管理等等方面。1、接管验收管理方案为确保广场场的环境境、建筑筑和设施施设备等等符合有有关法规规政策及及规划设设计的要要求，维维护租户户的合法法权益，为为日后物物业管理理工作的的展开奠奠定基础础，物业业接管前前必须进进行严格格的验收收工作。物业接管验验收标准准作业程程序。1.1、管管理内容容：1.1.11、了解解物业建建设的基基本情况况，与项项目公司司及时沟沟通，确确定接管管验收时时间；1.1.22、确定定物业验验收的标标准、方方法和日日程安排排；1.1.33、与开开发、设

14、设计、施施工单位位一起，依依照接管管验收标标准，对对物业进进行现场场初步验验收，同同时要求求施工单单位对验验收中存存在的问问题限期期整改。1.1.44、与开开发、施施工单位位一起，对对物业进进行现场场复验，直直至符合合规定的的要求和和标准；1.1.55、与开开发、施施工单位位联合进进行物业业交接：1.1.55.1、核核对、接接收各类类房屋和和钥匙；1.1.55.2、核核对、接接收各类类图纸资资料，并并加以整整理归档档；1.1.55.3、核核对、接接收各类类设施设设备；1.1.55.4、核核对、接接收各类类标识。1.2、管管理措施施：1.2.11、 组组建接管管验收小小组，负负责接管管验收工工作

15、；1.2.22、 开开展接管管验收培培训，提提高对接接管验收收重要性性的认识识；1.2.33、 掌掌握物业业验收的的标准和和程序；1.2.44、 制制定接管管验收规规程，按按程序办办理接管管验收手手续。2、租户进进场管理理方案在办理租户户进场手手续时，为为租户提提供方便便、快捷捷、及时时、周到到的服务务，对于于塑造商商管公司司的形象象，给租租户留下下良好的的第一印印象，具具有重要要作用，因因此必须须重视租租户进场场工作的的管理。2.1 管理理内容：2.1.11、 准准备租户户进场所所需填写写的表单单及资料料；2.1.22、 为为租户办办理进场场手续提提供一条条龙服务务；2.1.33、 租租户在

16、进进场装修修前一个个星期，由由租户公公司代表表凭进场场通知单单、营业业执照复复印件、身身份证（护护照）原原件、委委托书原原件至物物管部办办理入驻驻登记手手续；2.1.44、 按按二次装装修审批批流程办办理进场场装修手手续：2.1.44.1各各租户所所雇用的的工程承承包商必必须购买买建筑工工程一切切险，其其中第三三者责任任部分须须按合同同面积购购买500-2000万保保额，及及为属下下工人购购买有关关员工工工伤保险险。在进进场施工工前，必必须将保保单的原原件及支支付保险险金的收收据原件件提供物物管部审审核。2.1.44.2收收回租户户按规定定填写的的各类表表格，收收取租户户应缴纳纳的费用用；2.

17、1.44.3对对验房交交接中发发现的房房屋质量量问题，经经租户确确认后，填填写租租户验收收交接表表，并并与租户户约定时时间，及及时解决决。2.1.44.4在在开始装装修以前前，租户户必须取取得西子子国际广广场物管管部的装装修许可可证，并并缴付所所有有关关费用及及押金，签签署施施工安全全管理协协议，并并委任装装修承造造商指定定防火责责任人。2.1.44.5装装修员工工和运送送货物材材料只能能利用物物业部门门特别指指定载货货电梯及及通道，不不得使用用客梯或或扶手梯梯，并不不得损毁毁广场的的装饰设设备。如如发现有有此情况况，物业业部门将将向有关关租户追追讨赔偿偿。2.1.44.6未未得到广广场物业业

18、管理部部门同意意，各租租户不得得对隔墙墙、隔断断、消防防设备、空空调系统统、进行行任何改改动工程程。各店店铺亦须须保持商商场外貌貌统一美美观。一一切屋外外更改或或加建皆皆在禁止止之列，例例如：遮遮蓬、天天线、附附加建筑筑物或伸伸展出店店铺外的的广告及及标志等等。2.1.44.7店店铺内喷喷淋头、烟烟感、温温感的更更改都需需于事前前得到广广场物业业管理部部门批准准。由广广场指定定承造商商执行更更改，租租户负责责支付有有关费用用。2.1.44.8各各租户或或装修公公司需将将物业管管理部门门发出的的装修修许可证证张贴贴于店铺铺大门上上，并且且负责管管束在广广场内的的施工人人员。装装修工人人必须衣衣着

19、整齐齐，不得得在公众众地方赤赤身，在在非工作作区逗留留、随地地吐痰、喧喧哗、打打闹、赌赌博饮酒酒等。更更要特别别留意洗洗手间的的适当使使用，以以免造成成下水道道堵塞。2.1.44.9装装修工人人禁止在在广场内内留宿或或生火，工工人在进进入广场场范围时时必须佩佩带临时时工作证证，物业业管理部部门有最最终权决决定是否否批准进进入。2.1.44.100特别留留意装修修期间的的防火安安全，消消防通道道、消防防栓及走走廊通道道不得堆堆放垃圾圾、材料料或杂物物。装修修单位须须负责通通道、电电梯、楼楼梯等区区域的清清洁，包包括清理理搬运时时所留下下的大纸纸板箱或或废料。一一切废料料必须用用胶袋盛盛装，每每天

20、装修修工程完完毕后由由各租户户或其装装修公司司搬离至至商场指指定收集集站。若若有大量量建筑垃垃圾运出出，须向向物业管管理部门门报备获获得安排排确认之之后方可可堆放于于广场指指定建筑筑垃圾收收集站。2.1.44.111防火责责任:a.所有内内部隔离离墙应使使用重量量轻的防防火材料料。木制制分层天天花、木木框架或或板墙应应涂上防防火漆。期期内确保保施工人人员严格格遵守防防火条例例及保持持各楼层层防烟门门经常关关闭。施施工现场场必须自自备足够够灭火设设备，如如手提二二氧化碳碳灭火器器。b.根据中中华人民民共和国国消防条条例实实施细则则第十条条的规定定，装修修施工单单位必须须负责施施工现场场的消防防工

21、作。各各施工单单位必须须指定一一名防火火安全负负责人，具具体负责责施工现现场的防防火安全全工作，确确保各项项防火安安全措施施的落实实。c.现场装装修施工工单位必必须逐级级实行防防火责任任制，逐逐级委任任防火责责任人，将将防火安安全落实实到每个个施工人人员，做做到现场场防火，谁谁施工，谁谁负责。d.各装修修施工单单位要对对现场施施工人员员进行防防火安全全和工地地管理制制度的宣宣传教育育，使施施工人员员提高安安全意识识，自觉觉遵守有有关的安安全操作作规范和和制度。e.施工现现场须按按消防规规范设置置灭火器器材，物物业管理理部门有有权对各各施工现现场灭火火器材的的规格、数数量及位位置提出出具体要要求

22、。f.根据杭杭州市的的规定，多多个单位位层承包包的工程程，在整整个施工工期间，消消防安全全工作由由第一个个承包单单位负责责组织落落实。g.各租户户对施工工现场的的防火安安全负有有责任，必必须督促促施工单单位及个个人遵守守有关防防火安全全法规，确确保施工工现场的的防火安安全及装装修工程程的防火火质量。h.若发生生消防事事故，由由发生事事故的施施工单位位、个人人以及雇雇请施工工的租赁赁单位按按规定承承担赔偿偿责任。对对于造成成重大财财产损失失及人员员伤亡的的施工单单位有赔赔偿及医医疗抚恤恤责任。i.消防设设施包括括消防安安全逃生生通道、逃逃生门、防防火卷帘帘门、消消防栓箱箱、送排排风管、喷喷淋头、

23、烟烟感器、温温感器、报报警按钮钮、警铃铃及辅助助设施，设设计时必必须考虑虑不得妨妨碍遮挡挡消防设设施的正正常使用用。严禁禁利用消消防设备备和辅助助的水源源、电源源为其他他用途。j.道具不不得影响响安防监监控探头头视野。2.1.44.122电器要要求a.电气施施工须按按低规规执行行。b.各店铺铺须装有有独立的的合格的的保护式式电源漏漏电保护护控制开开关，以以确保营营业结束束关闭电电源以及及意外故故障的保保护。c.布线必必须规范范合理，电电线不得得与灯管管贴在一一起，一一般情况况总用电电量2KKW的主主线路线线径2.55m，分线线路径1.55m，多股股软线接接头需做做搪锡处处理，宜宜用BVV铜芯护

24、护套线。d.灯具须须做好散散热工作作。灯箱箱须开散散热孔，内内壁刷防防火涂料料，镇流流器垫防防火板隔隔热。必必须采用用优质电电子镇流流器，具具体安全全要求参参见施施工装修修手册。e.装修专专柜总用用电功率率大于22KW时时，须在在工程部部人员的的指导下下接驳三三相五线线制专线线。（阻阻燃电缆缆或2.55mm2护护套线外外加护套套软管）f.所有明明线须用用护线槽槽（管）固固定，过过地线用用不锈钢钢线槽固固定。利利用墙插插的插头头必须符符合安全全要求，若若线路负负载大于于15000W时时必须采采用固定定连结。金金属货架架须做接接地线。2.1.44.133安全守守则a.各施工工单位必必须聘有有合格的

25、的持证电电工、焊焊工，负负责施工工用电、用用焊作业业。b.施工用用电必须须严格执执行杭州州市用电电防火管管理条例例和有关关的操作作规程。c.施工动动火，一一律参照照执行杭杭州市关关于重点点部分临临时动火火审批制制度，施施工期间间如需动动火，须须持有效效操作证证提前半半天向物物业管理理部门办办理动火火证，并并由双方方监护人人至现场场监护后后方可动动火，违违者停止止动火作作业，并并承担一一切法律律责任。动动火作业业的人员员必须严严格遵守守有关的的操作程程序和安安全规定定。d.未经批批准，工工地内严严禁使用用电炉、电电炊具、电电热水棒棒等电热热设施。不不准使用用高瓦数数灯照明明，照明明灯泡瓦瓦数一般

26、般限制在在60瓦瓦以下。因因施工需需要使用用碘钨灯灯的，应应先征得得物业管管理部门门的同意意，并要要做好安安全措施施，人离离灯灭。e.维修工工人使用用电器设设备时，务务必采取取一切安安全措施施，包括括采用适适当绝缘缘电线。临临时接驳驳电线必必须安放放于地面面上，在在施工完完成后必必须拆除除。为规规范装修修工作规规范，减减少噪音音散播及及对第三三者造成成影响，租租户需在在其装修修店铺搭搭建围板板（高度度1.88米左右右）围隔隔工作区区。所有有装修或或建筑材材料不得得含有任任何石棉棉成分。并并参照“施工装修修手册中中具体要要求。2.1.44.144现场管管理a.凡进入入广场的的施工人人员，一一律佩

27、戴戴由物业业管理部部门统一一制发的的临时出出入证，并并自觉接接受广场场安防人人员的检检查；b.各施工工单位、人人员，必必须遵守守地方治治安管理理规定，严严禁盗窃窃、赌博博以及其其它违法法行为。禁禁止雇请请“三无”（无身身份证、无无就业证证、无暂暂住证）人人员进入入本广场场施工；c.强化内内部安全全防范工工作，各各装修单单位必须须建立施施工现场场巡查制制度，为为确保施施工区域域的安全全，每天天收工前前，要检检查各施施工点有有无关闭闭电源，有有无遗留留火种，并并将可燃燃杂物清清出现场场；d.施工现现场严禁禁吸烟、生生火煮食食。凡吸吸烟则必必须到吸吸烟区；e.为搞好好广场的的安防工工作，防防止各种种

28、盗窃、破破坏事故故发生，装装修店铺铺内除经经物业管管理部门门批准的的值班人人员外，晚晚上一律律不准住住宿；f.装修单单位必须须确保装装修现场场的环境境卫生，不不得随地地丢弃垃垃圾杂物物，严禁禁随处大大小便。g.不准在在消防通通道、走走道和店店铺门口口堆放施施工材料料和杂物物；i.施工现现场大理理石地面面必须用用板材作作保护，并并不得在在单位面面积上加加压重物物。j.施工单单位应保保管好施施工现场场之材料料和工具具，不得得将材料料或工具具有意或或无意坠坠落于楼楼下。否否则所发发生的一一切后果果及法律律责任由由施工单单位负责责。k.施工现现场严禁禁携带易易爆物品品，广场场内只能能进行涂涂料或小小面

29、积的的油漆修修补工作作；l.施工结结束必须须及时通通知工程程部检查查施工情情况，施施工单位位在工程程部检查查完毕后后方能撤撤离。2.1.44.155隐蔽工工程验收收店铺在吊顶顶及隔墙墙封板前前，须通通知物业业管理部部门，物物业管理理部门将将会同相相关管理理单位进进行隐蔽蔽工程验验收，同同时检查查所有工工作是否否完成。在在确认同同意后租租户施工工队方可可封顶，封封板。2.1.44.166竣工验验收装修工程竣竣工后，租租户需以以书面形形式通知知物业管管理部门门，并提提交一式式三份装装修竣工工图。物物业管理理部门会会同有关关部门一一起与租租户及装装修公司司进行验验收。验验收合格格后，即即可办理理退还

30、装装修押金金手续，未未经验收收即搬入入营业的的租户，一一旦发生生问题，管管理单位位将不承承担任何何责任。2.1.44.177装修押押金及相相关费用用：依照施工工装修手手册的的规定，申申请进入入广场进进行装修修施工的的单位，均均应缴纳纳管理押押金，当当工程结结束经有有关管理理部门验验收，确确认符合合装修手手册的规规定后，即即获全额额退还，否否则酌情情扣款。退押金：退退押金时时，必须须凭押金金收据和和出入证证，以及及经验收收合格的的文件。 如发生违反反装修规规定或损损坏大厦厦设施的的情况，一一般情况况，将先先行要求求自行改改善或恢恢复，惟惟拒不行行动或不不达要求求之情况况下，需需酌情扣扣款赔偿偿。

31、2.2 管理理措施：2.2.11、制定定店铺铺进场流流程，准准备所需需有关资资料；2.2.22、按照照店铺铺进场流流程，制制定管理理流程；2.2.33、热情情接待，百百问不厌厌，虚心心听取租租户意见见；2.2.44、按规规定办理理租户进进场手续续；2.2.55、严格格执行施施工装修修管控工工作。3、开荒清清洁管理理方案开荒，是建建筑物清清洁保养养的一句句行话，是是指建筑筑物装修修工程结结束后第第一次彻彻底的清清洁保养养。开荒荒是一个个综合工工程，由由于建筑筑工程中中常常会会遗留下下许多垃垃圾污垢垢，涉及及建筑物物内外的的所有装装修表面面，而且且污垢的的程度是是罕见的的。各种种地面石石头，墙墙壁

32、上会会遗留下下水泥浆浆块、油油漆、玻玻璃胶、水水污、锈锈迹等，这这些都必必须在开开荒工作作中清洗洗干净，所所以它是是一项最最艰苦、最最复杂、最最费神的的工作，开开荒工程程的好坏坏，直接接影响到到日后保保洁工作作的质量量和档次次，所以以做好开开荒有着着相当重重要的要要求。开开荒程序序如下： 3.1粗开开荒：清理施工现现场留下下的装修修垃圾，通通常粗开开荒由施施工单位位来实施施完成。3.2细开开荒：3.2.11墙面:按不同墙面面材料采采取不用用的方法法：a.石材、墙墙砖墙面面可用液液体清洁洁剂及水水进行清清洁保养养，液体体清洁剂剂应采用用中性。清清洁保养养的注意意点在板板材的接接缝和凹凹凸面上上。

33、在用用水清洗洗时，必必须注意意对地面面的保护护;b.金属墙墙面可用用液体清清洁剂及及水进行行清洁保保养，液液体清洁洁剂应采采用中性性。在使使用金属属光亮剂剂前，必必须将潮潮湿的金金属墙面面擦干。在在用水清清洗时，必必须注意意对地面面的保护护;c.涂料墙墙面不得得使用液液体清洁洁剂剂水水进行清清洁保养养。对墙墙面的浮浮灰应使使用灰尘尘掸清扫扫或使用用干抹布布擦拭，一一般不采采用湿抹抹布擦拭拭。局部部的深度度污染，在在所用涂涂料表面面允许的的情况下下，可使使用湿抹抹布配合合专用清清洁剂擦擦拭。对对湿抹布布擦拭后后产生的的水渍、印印迹，应应及时采采用同牌牌号、色色号的涂涂料修补补。d.踢脚线线是墙面

34、面清洁保保养的最最后工序序。踢脚脚线有木木质的，有有塑料的的，有石石材的，有有釉面的的。踢脚脚线接缝缝和与墙墙面交接接的平面面是清洁洁保养的的重点。木木质踢脚脚线在使使用液体体清洁剂剂剂水进进行清洁洁保养时时应谨慎慎。3.2.22玻璃及及门窗:门是物业的的脸面，玻玻璃和窗窗户是物物业的眼眼睛。搞搞卫生有有窗明几几净的说说法，所所以清洁洁好门窗窗和玻璃璃尤为重重要。a.门：分清门的材材质，用用专业清清洁剂稀稀释后，用用毛巾擦擦拭，程程序是从从上到下下，把毛毛巾叠成成方块，从从门的顶顶部开始始从左到到右的擦擦拭，不不能有遗遗漏，有有胶渍的的地方可可用除胶胶剂做处处理；框框的程序序同门；一定要要做到

35、无无遗漏、无无死角。手柄的下部、铰链处是清洁保养的重点。b.玻璃：在擦拭前先先用毛巾巾把玻璃璃框擦拭拭干净，再再用涂水水器沾稀稀释后的的玻璃水水溶液，均均匀的从从上到下下涂抹玻玻璃，有有顽固的的污渍用用铲刀清清除干净净，再重重复以上上工序后后用刮子子从上到到下刮干干净，用用干毛巾巾擦净框框上留下下的水痕痕，玻璃璃上的水水痕用机机皮擦拭拭干净；c.窗：要把窗框铰铰链、轨轨道、接接缝处存存留的污污垢、粉粉尘清洁洁干净;d.对玻璃璃及门窗窗进行清清洁保养养时，必必须注意意对地面面的保护护。3.2.33地面:环境的干净净首先表表现在地地面，按按不同的的地面材材质使用用不同的的清洁方方式：a.釉面砖砖地

36、面：先用刮刮刀把釉釉面砖表表面的污污垢、保保护蜡层层刮掉，可可用机械械清洗。b.石材地地面:分分清花岗岗岩、大大理石。在在选用清清洁剂时时应掌握握好pHH值。c.木地板板:只能能用湿抹抹布沾清清洁剂擦擦拭，不不可直接接用水清清洗，更更不可用用机械清清洗d.复合地地板:只只能用湿湿抹布沾沾清洁剂剂擦拭，不不可直接接用水清清洗，更更不可用用机械清清洗。3.2.44、卫生生间：坚持由上而而下的原原则，首首先认清清卫生间间顶子的的材质，是是PVCC的或是是铝塑板板还是涂涂料的，再再根据不不同的材材质用不不同的清清洁方法法进行清清洁；用用清洁球球或是板板刷清洗洗卫生间间的墙壁壁，着重重瓷砖的的缝隙，和和

37、瓷砖表表面上遗遗留的胶胶迹、涂涂料点、水水泥渍等等；用毛毛巾清洁洁卫生间间的洁具具，用不不锈钢清清洗液针针对各种种龙头、管管件进行行清洁；用洗地地机对地地面进行行最后的的清洁，由由其是地地面的边边角，用用清洁球球和刀片片对洗地地机洗不不到的角角落进行行针对性性的除污污、去除除水泥渍渍等；最最后，检检查无遗遗漏后，再再用干毛毛巾把水水龙头等等管件擦擦拭一遍遍。 3.2.55公共通通道：墙壁用掸子子或是吸吸尘器做做除尘处处理，擦擦拭灯具具、开关关盒、排排烟置、空空调口、排排风口等等。3.2.66地角线线：用毛巾擦拭拭，用刀刀片去掉掉各种胶胶迹、涂涂料点等等。 3.3清洁洁标准：3.3.11玻璃的的

38、标准：目视无无水痕、无无手印、无无污渍、光光亮洁净净。3.3.22卫生间间的标准准：墙体体无色差差、无明明显污渍渍、无涂涂料点、无无胶迹、洁洁具洁净净光亮、不不锈钢管管件光亮亮洁净、地地面无死死角、无无遗漏、无无异味。 厨房标标准：墙墙体无色色差、无无明显污污渍、无无涂料点点、无胶胶迹、不不锈钢管管件光亮亮洁净、地地面无死死角、无无遗漏。3.3.33公共通通道标准准：墙壁壁无尘土土，灯具具洁净，开开关盒洁洁净无胶胶渍，排排风口、空空调出风风口无灰灰尘、无无胶点；3.3.44门及框框标准：无胶渍渍、无漆漆点、触触摸光滑滑、有光光泽，门门沿上无无尘土。 3.3.55地面的的标准：木地板板无胶渍渍、

39、洁净净；釉面面砖无尘尘土、无无漆点、无无水泥渍渍、有光光泽；石石材无污污渍、无无胶点、光光泽度高高。3.4细开开荒工序序要点：3.4.11从粗到到细：开荒所面临临的污垢垢是多样样的，有有建筑拉拉架、涂涂料污染染、水泥泥浆渍、沙沙砾灰尘尘等。清清洁保养养应先将将大的砖砖头地砖砖、木板板塑料清清除掉；将玻璃璃、石材材表面大大面积的的水泥浆浆渍、涂涂料色渍渍铲掉；再将大大面积的的沙砾灰灰尘清扫扫掉；清清除角落落的细小小沙砾和和灰尘；对所有有清洁保保养的建建筑物装装饰表面面进行仔仔细、彻彻底的擦擦拭。3.4.22由上到到下：对大宗的垃垃圾进行行清除后后，对于于建筑物物装饰表表面的清清洁保养养从天花花板

40、开始始，依次次为：通通风口、灯灯饰内外外壁、天天花板平平面、顶顶角线的的灰尘、污污渍；墙墙面、窗窗及窗框框、门及及门框；台面；地面。3.4.33先墙壁壁，后玻玻璃：内部的立面面，墙壁壁是最大大的面积积，先将将墙壁上上的浮灰灰清扫后后擦拭玻玻璃、门门窗。第三阶段：开业后后日常管管理阶段段4、 治安安管理方方案在大厦物业业管理中中，适当当运用现现有的科科学技术术手段与与管理手手段，依依靠各种种先进设设备、工工具和人人的主观观能动性性，维护护物业和和租户的的安全，这这是一项项很重要要的工作作，最为为广大租租户所关关注，特制订常规规防范与与技术防防范相结结合的224小时时全天候候管理方方案。4.1 管

41、理理内容：4.1.11常规防防范：采采取站岗岗执勤与与巡逻执执勤相结结合的方方式，维维护广场场公共秩秩序，防防止和制制止任何何危及或或影响物物业、租租户安全全的行为为。4.1.11.1、门门岗的任任务：a.礼仪服服务；b.维护出出入口的的交通秩秩序；c. 制止止衣冠不不整者人人员进入入广场；d. 夜间间对外来来施工人人员进行行登记；e. 严禁禁携带危危险物品品进入广广场；f. 遇到到外来人人员将大大件物品品带出广广场，须须严格核核实出门门证明，并并作登记记；g. 为租租户提供供便利性性服务。4.1.11.2、巡巡逻岗的的任务：a.按规定定路线巡巡视检查查，不留留死角，做做好安全全防范工工作；b

42、. 对广广场内的的嫌疑人人员进行行检查防防范； c. 装修修户的安安全检查查；d. 防范范和协助助公安部部门处理理各类治治安案件件；e. 防范范和制止止各类违违反广场场管理制制度行为为。4.1.22、技术术防范：应用安安全报警警监控系系统、电电子巡更更系统，对对大厦内内的治安安情况实实施244小时监监控，以以确保安安全。4.1.22.1、对对可疑或或不安全全迹象采采取跟踪踪监视和和定点录录象措施施，并及及时通知知巡逻安安防，进进行现场场处理。4.1.22.2、巡巡逻安防防接到治治安报警警，应迅迅速赶到到现场酌酌情处理理，并把把情况反反馈到监监控中心心，监控控员对报报警处理理情况作作详细记记录，

43、留留档备查查。4.2、管管理措施施：4.2.11、实行行半军事事化管理理，制定定安防管管理和奖奖惩制度度，严格格付诸实实施，以以增强安安防人员员的工作作责任心心；4.2.22、强化化安防人人员的内内务管理理，开展展系统化化军事素素质培训训，提高高安防人人员的思思想素质质和业务务技能；定期组组织演习习；4.2.33、加强强安防人人员的行行为规范范教育，服服装统一一，佩证证上岗，语语言文明明，举止止得当；4.2.44、严格格执行安安防巡更更点制度度，确保保巡逻质质量；4.2.55、监控控中心定定期检修修、保养养，确保保监控设设备完好好；4.2.66、保证证监控、值值勤记录录详细完完备，建建立安全全

44、管理档档案。4.3、安安防岗位位布置4.3.11外围广广场4.3.22地下11层车库库4.3.33 地下下2层车车库5、消防管管理方案案消防管理是是物业安安全管理理的重点点，因此此要根据据消防法法规的要要求，结结合实际际，切切切实实地地做好消消防安全全工作，确确保租户户的生命命财产安安全。5.1、管管理内容容：5.1.11、做好好消防监监控中心心的管理理；5.1.22、做好好消防设设施、器器材的管管理；5.1.33、保持持消防通通道的畅畅通；5.1.44、加强强装修期期间的消消防安全全管理；5.1.55、严禁禁违章燃燃放烟花花爆竹；5.1.66、严禁禁携带、储储藏易燃燃易爆物物品；5.1.77

45、、防止止电器短短路等引引发火灾灾因素。5.2、管管理措施施：5.2.11、制订订并落实实消防管管理制度度和消防防安全责责任制，做做到责任任落实，器器材落实实，检查查落实；5.2.22、制订订消防事事故处理理预案，防防患于未未然；5.2.33、建立立义务消消防队，每每月组织织一次消消防安全全学习，每每季组织织一次消消防演习习；5.2.44、定期期进行消消防检查查，预防防为主，防防消结合合，发现现隐患，及及时消除除；5.2.55、做好好消防器器材、设设备的检检查保养养，使之之始终处处于完好好状态；5.2.66、制止止任何违违反消防防安全的的行为；5.2.77、积极极开展防防火安全全宣传教教育，定定期向租租户传授授消防知知识；5.2.88、发生生火灾，及及时组织织补救并并迅速向向有关部部门报警警。5.3消防防安全教教育，培培训制度度：5.3.11实行三三级教育育，培训训制度，凡凡新进入入公司的的员工须须分别经经公司消消防安全