XXXX年3月贵阳房地产市场分析报告19P17281.docx

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1、2011年3月贵阳房地产市场分析报告市场表现：商品住宅宅供求增长长，成交均均价出现结结构性微跌跌CRIC中中国决策咨咨询系统显显示，20011年33月，贵阳阳市新建商商品住宅供供求比为11：1.008，较上上月供求比比明显缩小小；商品住住宅供应面面积为566.62万万平方米，环环比大幅增增加14113.9%；成交面面积为600.95万万平方米，环环比大幅增增加1022.49%；商品住住宅成交均均价为47718元/平方米，环环比略微跌跌7.566%。贵阳限购令令、房贷收收紧、加息息等调控对对于贵阳楼楼市的影响响程度有多多大？种种种疑虑使得得对市场较较为敏感的的改善需求求购房者放放缓购买的的计划，

2、同同时也使得得部分刚性性需求寄望望于楼盘降降价促销，在在合理的价价位购入房房产；持币币观望的气气氛逐渐在在贵阳市场场蔓延，市市场成交带带动力有所所削弱，导导致成交量量有出现回回落的趋势势。企业目前以以观望为主主，无明显显打折、降降价举措，各各大房企当当前的资金金链尚不存存在问题，对对未来市场场依然是谨谨慎而乐观观的。但在在平面媒体体的投放力力度上有所所加大，推推广述求主主要集中在在产品介绍绍、优惠活活动等，而而从实际成成交价格来来看，并未未出现大幅幅降价态势势。市场走势预预测：调控控周期较长长，未来楼楼市压力较较大目前通胀压压力依然较较大，人民民币对外持持续升值，吸吸引国外热热钱不断涌涌入，整

3、体体来看市场场上资金流流动性依然然旺盛，货货币紧缩政政策或将长长期持续，未未来楼市面面临压力较较大。预计本轮调调控时间或或将持续至至20122年初，甚甚至更长。在在调控期间间，由于一一二线城市市是政策调调控的火力力集中点，作作为三线城城市的贵阳阳短期内市市场走势向向好，但可可能会透支支未来城市市的发展潜潜力，且随随着大型房房企的进入入势必在一一定程度上上拉动贵阳阳地价。另外，目前前政策对准准住宅市场场调控，商商办类物业业短期内会会出现向好好行情，但但由于近几几年商办的的土地出让让和建设力力度较大，长长期来看，会会趋于饱和和。数字楼市n 商品房房市场供求比： 1： 11.12新增供应面面积： 6

4、60.588万平方米米成交面积： 68.11万平平方米成交均价： 55009元/平平方米n 商品住住宅市场供求比： 1： 11.08新增供应面面积： 556.622万平方米米成交面积： 60.95万平平方米成交均价： 47118元/平平方米n 办公市市场供求比： 0新增供应面面积：0万万平方米成交面积： 1.882万平方方米成交均价： 87442元/平平方米n 商业市市场供求比： 1：1.355 新增供应面面积： 33.96万万平方米成交面积： 5.334万平方方米成交均价：134444元/平平方米第一章、商商品房市场场一、商品房房概述2011年年3月贵阳阳新建商品品房供求比比为1：11.12

5、，供供需平衡，供供略小于求求。2011年年3月贵阳阳新建商品品房供应量量为60.58万平平方米，环环比上扬11519.79%。2011年年3月贵阳阳新建商品品房成交面面积为688.11万万平方米，环环比上涨1109.77%。2011年年3月贵阳阳新建商品品房成交均均价为55509元/平方米，环环比下跌22.06%。二、商品房房供求比分分析2011年年3月贵阳阳新建商品品房供求比比为1：11.12，供供需平衡，供供略小于求求。3月份，贵贵阳房地产产市场供应应成交同时时出现上扬扬态势，供供应量更是是大幅上升升，成交量量经历春节节淡季后，也也迅速上扬扬，市场供供需矛盾基基本平衡。（图图1 ）三、商品

6、房房供应量分分析1.供应环环比大幅上上扬2011年年3月贵阳阳新建商品品房供应量量为60.58万平平方米，环环比上扬11519.79%，同同比下跌117.622%；本月月商品房新新增供应绝绝大部分来来自商品住住宅，商品品住宅供应应量为566.62万万平方米，环环比上扬11413.9%，同同比下跌119.411%；商业业供应量为为3.966万平方米米；无办公公供应。（图图2 ）2.各区域域供应量环环比大幅下下跌2011年年3月贵阳阳市整体市市场供应量量大幅度上上扬，各个个区域的供供应量（除除花溪、白白云区没有有供应外）有有不同程度度上扬，其其中，金阳阳新区本月月供应量为为30.558万平方方米，

7、区域域本月多个个项目集中中推货，出出现井喷，位位于区域供供应的第一一位。（图图3）四、商品房房成交量分分析1.成交量量环比大幅幅上扬2011年年3月贵阳阳新建商品品房成交面面积为688.11万万平方米，环环比上涨1109.77%，同比比上涨100.12%。3月份贵阳阳市成交量量出现涨势势。主要原原因是走出出春节销售售淡季，各各大楼盘出出现前期认认购客户集集中备案的的情况。（图图4 ）2.各区域域成交量下下滑2011年年3月各区区域新建商商品房的成成交面积都都有不同程程度上扬。其其中，成交交量上涨最最严重的是是金阳新区区。金阳新新区成交面面积3月达达32.442万平方方米，环比比2月涨幅幅达到1

8、441.044%，成为为本月成交交量环比涨涨幅最大的的区域。（图图5 ）五、商品房房成交均价价分析1.商品房房价格环比比小幅上涨涨2011年年3月贵阳阳新建商品品房成交均均价为55509元/平方米，环环比下跌22.06%。由于二次调调控的深化化，市场观观望情绪高高涨，但开开发企业就就目前而言言，并未出出现较大幅幅度的降价价促销，近近期价格的的下滑主要要是由于中中天会展展城前期团团购低价房房源集中备备案所致。（图图6）2.各区域域成交均价价涨跌互现现2011年年3月份贵贵阳商品房房市场整体体成交均价价小幅下跌跌，个别区区域则出现现上涨态势势，其中，金金阳新区本本月成交均均价为52222元/平方米

9、，环环比上涨了了12.111%，白白云区本月月成交均价价为44880元/平平方米，环环比上涨了了5.711%；而其其余各区出出现不同程程度的跌势势。（图77 ）第二章、土土地市场一、土地资资讯 国土部：全面落实实限房价竞竞地价国土部发布布通知，要要求市县国国土资源行行政主管部部门在供应应商品住房房用地前，要要按照本地地区向社会会公布的年年度新建住住房价格控控制目标，以以及拟供地地所在区域域的房价地地价水平，合合理确定出出让底价的的控制区间间。易居观点：这一做法即即去年北京京出台的“限限房价、竞竞地价”措措施，其既既能让地王王难再出现现，又可以以改变市场场追高的预预期，最终终调控结果果要看各地地

10、方的落实实情况而定定。目前各各知名房企企纷纷涌入入三、四线线城市，在在一定程度度上或将拉拉高这些地地区的地价价。二、本月公公告土地分分析2011年年3月贵阳阳全市土地地公告地块块为11块块，较上月月减少3块块，供应总总面积约为为187.43万平平方米，较较上月呈现现上涨趋势势。从公告告地块的用用途来看，本本月供应土土地均为商商办住性质质。从区域域来看，本本月供应土土地均为南南明区五里里冲片区地地块。（图图8 ）1.公告地地块用途结结构分析3月，贵阳阳全市土地地公告地块块为11块块，地块主主要的用途途为住宅、商商办综合用用地。（图图9）2.公告地地块区域结结构分析3月，贵阳阳公告地块块分布区域域

11、集中在南南明区五里里冲片区，近近期该片区区将进行棚棚户区改造造工程，本本月共出让让的11幅幅地块均位位于该片区区。（图110）三、本月成成交土地分分析2011年年3月，贵贵阳市共有有13块公公告土地成成交，较上上月大幅增增加，增幅幅400。土地成成交总面积积达到1664.366万平方米米，较上月月有大幅度度上升。3月在经历历系列楼市市调控之下下，开发商商的拿地热热情并未减减退，保利利、中天、中中铁、中渝渝等知名房房企纷纷在在贵阳拿地地，近期贵贵阳土地市市场呈现出出供需两旺旺的局面。（图图11 ）1.成交用用途分析3月，贵阳阳市土地用用途集中为为住宅用地地、商住综综合用地，其其中综合用用地占比6

12、62，住住宅用地占占比约为223，商商服用地占占比为155%。工业业用地本月月没有成交交。（图112 ）2.成交结结构分析3月，贵阳阳市土地成成交分布的的区域较为为广泛，除除小河区没没有供应外外，其余各各区均有土土地成交；其中云岩岩成交量最最大，占比比超过总成成交量的446%。（图图1 3）第三章、商商品住宅市市场一、市场综综述2011年年3月，贵贵阳市新建建商品住宅宅市场呈现现出“量涨涨价跌”的的局面，受受“限购令令”及加息息的影响，目目前市场观观望气氛浓浓厚，走出出春节淡季季后，楼市市在多个大大盘集中备备案的拉动动下呈现较较大涨幅，但但价格并未未松动，33月均价的的下滑主要要是由于中中天会

13、展展城前期团团购房源备备案所致。3月，贵阳阳市新建商商品住宅供供求比为11：1.008，较上上月供求比比明显缩小小。3月，贵阳阳市新建商商品住宅供供应面积为为56.662万平方方米，环比比大幅上升升14133.9%。3月，贵阳阳新建商品品住宅成交交面积为660.955万平方米米，环比大大幅上升1102.449%。3月，贵阳阳新建商品品住宅成交交均价为44718元元/平方米米，环比略略微下降77.56%。二、供求关关系分析2011年年3月，贵贵阳市新建建商品住宅宅供求比为为1：1.08，较较上月供求求比明显缩缩小。本月受大盘盘影响，贵贵阳市新建建商品住宅宅供应量与与成交量均均出现大幅幅上升，从从

14、而导致市市场供求紧紧张的局面面稍有缓解解，供供求求基本平衡衡。（图11 4）三、供应量量分析1.供应总总量分析1.1供应应面积纵向向比较3月，贵阳阳市新建商商品住宅供供应面积为为56.662万平方方米，环比比大幅上升升14133.9%。出现这种情情况，其原原因有二：一、经过过2月春节节淡季后，供供应开始出出现增加；二、由于于各项宏观观调控的制制约，使得得市场后市市看淡，因因此开发企企业选择增增加推案，促促使成交。（图图15 ）2.新增供供应数据分分析3月新增供供应项目有有8个，较较上月增加加7个，从从各区域来来看，供应应主要集中中在金阳新新区、云岩岩区及小河河区；3月月新增供应应产品中，以以三

15、房为主主，占总供供应量的668%；新新增供应产产品面积主主要集中在在90-1130之之间。四、成交量量分析1.成交面面积纵向比比较3月，贵阳阳新建商品品住宅成交交面积为660.955万平方米米，环比大大幅上升1102.449%。在在国家和地地方接连出出台打击楼楼市投机的的政策之下下，贵阳楼楼市在2月月春节淡季季跌到谷底底。但进入入三月在大大盘的拉动动下，销量量上涨明显显。本月的市场场反映出多多项政策陆陆续出台后后，叠加效效应显著，尤尤以三套房房停贷和限限购令的影影响较大。限限购令之后后成交量下下滑明显，开开发商不再再急于推货货，多次置置业者和部部分投资客客受制于政政策限制而而无法入市市，成交项

16、项目以刚需需楼盘为主主。（图116 ）2.成交面面积横向比比较3月，贵阳阳市商品住住宅成交依依然主要来来自金阳新新区、云岩岩区、南明明区，是构构成贵阳市市成交的主主力区域。这这三个区域域的成交量量占市场总总成交量的的79.774%。本月各区域域的住宅成成交量较上上月均有增增加，其中中金阳新区区的环比增增长幅度最最大，达到到117.8%。（图图17 ）3.成交数数据分析3月贵阳商商品住宅成成交户型中中，以二、三三房单位为为主，占总总成交的885%，成成交面积主主要集中在在110-150平平方米面积积段，占总总成交的445%。成成交总价主主要集中在在30-660万元价价位区段，占占成交总量量的61

17、%。五、成交均均价分析1.成交均均价纵向比比较3月，贵阳阳新建商品品住宅成交交均价为44718元元/平方米米，环比略略微下降77.56%。本月住宅市市场价格出出现小幅下下滑，是受受中天会展展城前期团团购房源备备案和限购购令出台后后市中心高高端房源受受限所致。就就目前贵阳阳楼市来看看，并未出出现大幅降降价促销现现象。（图图18 ）2.成交均均价横向比比较3月，南明明区、云岩岩区和小河河区位列成成交均价前前三，分别别为56229、53366、55227元元/平方米米。本月各各区域中，云云岩区的成成交均价环环比下降幅幅度最大，达达13.448%，成成交均价为为53666元/平方方米，主要要是受限购购

18、令的影响响，本月中中心城区云云岩区和南南明区的成成交均价都都跌破了66000元元/平方米米大关。（图图1 9）六、项目解解析3月贵阳商商品住宅排排行前十名名成交项目目中，仍以以郊区盘成成交为主，其其中金阳新新区有4个个项目上榜榜，而中心心两城区中中仅南明区区花果园项项目上榜。从热点楼盘盘来看，33月份成交交排名前三三的楼盘分分别为中天天会展城、花花果园和贵贵阳世纪城城。中天会展城城依靠良好好的品牌效效应、大型型社区完善善的配套以以及项目销销售价格相相对较低等等优势，成成功登上本本月销售排排行榜榜首首。花果园园本月成交交面积为11013550.611，退居居第二位。贵贵阳世纪城城凭借大型型成熟社

19、区区优势，配配套完善，生生活气息浓浓厚，以及及项目商业业购物中心心的开业等等优势，本本月销售成成交位列第第三名。排行榜中，从从产品价格格结构来看看主要集中中在40000-50000元/价格段段，较上月月基本持平平。另外，均均价过六千千的楼盘仅仅有金域华华府，其因因万科品牌牌效应、产产品精装修修、周边靠靠近轻轨等等优势，获获得消费者者青睐。排行榜中，本本月前十项项目的成交交面积总共共为4600105.83，占占市场总成成交量的775.944%。目前前市场虽然然受到“限限购”政策策的影响比比较明显，但但部分以刚刚需为主的的大型社区区销量依然然可观。（图图20 ）七、存量分分析截止到20011年33

20、月，贵阳阳全市商品品住宅存量量达到2663.111万，按按照贵阳市市平均每月月消化488万的速速度，消化化该存量（不不计入新增增新供应的的情况下）需需要6个月月的时间。金金阳新区目目前成为存存量最多的的区域，达达到86.91万，其次是是云岩区存存量达到779.755万，存存量最少的的是花溪区区也有111.01万万的余货货。（图221 ）第四章、营营销媒体一、媒体分分析1、总体情情况地方政策靴靴子落地，开开发商加紧紧促销，新新盘老盘齐齐开花。本月随着政政策的明朗朗化，贵阳阳落地政策策的“温柔柔一刀”明明显使开发发商松一口口气，在蛰蛰伏了整整整2个月后后，各楼盘盘纷纷有所所动作，本本月媒体投投明显

21、发力力，市场表表现十分活活跃，广告告投放楼盘盘数量达到到了49个个，较上月月环比上涨涨250%，媒体投投放频次达达到2211次，较上上月相比增增加了1667次，投投放点数达达到1677.8755，各项数数据均有大大幅上扬。（图图22 ）2、报广投投放分析3月份贵贵阳晚报共共投放房地地产广告1159次，占占比达到771.955%；贵贵州都市报报投放量量为62次次，占比为为28.005%。贵贵州都市报报的投放放量较上月月略有增加加。（图223 ）3、投放物物业2011年年3月，普普通住宅媒媒体投放第第一位根据克而瑞瑞数据监控控显示，媒媒体投放普普通住宅投投放频次占占比较上月月有所下降降，达到444

22、.688%， 本本月市场媒媒体投放的的物业类型型也呈现了了多样性，办办公，商业业，经适房房，综合体体等各种物物业类型均均有一定比比例的媒体体投放。（图图24）4、投放区区域云岩区位居居第一，投投放点数达达到42.25点，投投放楼盘116个，占占比25.17%。主主要投放楼楼盘为保利利云山国际际，其次为为金阳新区区，投放楼楼盘10个个，投放点点数达到334.255。，占比比达到200.4% ，主要投投放楼盘为为睿力.上上城，世纪纪城，绿地地联盛国际际。南明区区媒体投放放排名位居居第三，投投放项目77个，投放放点数为330点，占占比达到117.877%，主要要投放楼盘盘为花果园园，懿府，最最空间。

23、两两城区和金金阳新区推推出项目多多，媒体投投放十分活活跃，占市市场主体。（图图25）5、投放楼楼盘排名从从上表可见见，前十排排名项目投投放金额占占整体市场场的53.72%。由由于本月媒媒体投放项项目多，企企业投放频频次也较高高，各项目目几可平分分秋色，前前十项目总总体占比打打破以往一一统江山的的局面，本本月市场占占比53.72%，而而保利本月月也发力较较大，有云云山国际和和温泉新城城两个项目目上榜，另另外，作为为市中心商商业投资项项目的金宇宇.紫林广广场，本月月跃居第三三，可见在在目前市场场政策对住住宅市场不不放松的情情况下，加加之限购令令对市中心心项目有所所打压的情情况下，以以高调姿态态争取市场场主动权来来抓住这个个机会。