XXXX年10月无锡房地产市场分析报告_482493.docx
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1、无锡房地地产市场场10月份份月报(2011011105)目 录重点点工程推推进3本月月观察4月度度楼市前瞻瞻5第一章、商品房房篇6第二章、商品住住宅篇7一、各面面积段成交交情况分析8二、各区区域成交交情况分析9第三章、商业篇14第四章、办公篇16第五章、别墅篇18第六章、区域篇20一、崇安安区20二、南长长区22三、北塘塘区24四、新区区26五、滨湖湖区28六、锡山山区30七、惠山山区32第七章、土地市市场篇34第八章、政策资资讯39一、经济济39二、政策策40三、市场场43无锡重点点工程推推进 地铁1号号线全线线24个站站点全面面开工南禅寺站站位于中中山路与与解放环环路交叉叉口下,为为地铁1
2、1号线的的中间车车站;分分六阶段段施工的的南禅寺寺站目前前正处于于东侧围围护结构构和栈桥桥体系的的第一阶阶段施工工;地铁铁1号线全全线244个站点点已全面面开工建建设,力力争20012年年实现土土建部分分洞通。 京沪高铁铁无锡站站京沪高速速铁路无无锡境内内的铺轨轨工作全全面启动动。京沪沪高铁全全线采用用5000米长钢钢轨铺设设,按一一次性铺铺设、跨跨区间无无缝线路路设计,通通过闪光光焊接锁锁定成一一根超长长无缝线线路,以以保证高高速列车车的行驶驶更加安安全,保保证旅客客乘坐更更加舒适适。 年底大剧剧院主体体将完工工建成的大大剧院将将像一只只展翅的的蝴蝶停停落在蠡蠡湖南岸岸。整个个建筑由由一个大
3、大剧场、一个多多功能剧剧场和相相关配套套设施组组成,兼兼具歌剧剧厅和音音乐厅两两种功能能,有116800个席位位,拥有有设备先先进的国国际级舞舞台,可可满足多多种演出出需要。在施工工现场,密密密麻麻麻的脚手手架间,大大剧院轻轻盈灵活活的钢结结构造型型已初具具规模。据了解解,目前前大剧院院主体钢钢筋混凝凝土结构构基本完完成,已已进入场场地清理理和室内内砌筑;钢结构构施工也也已过半半,预计计年底大大剧院主主体将完完工。舞舞台机械械完成台台仓内的的安装,室室内装饰饰将全面面展开。 年底前将将建成的的道路旺庄西路路广勤路路辅仁路路城南路路(旺庄路路高浪路路)新纺路路缘溪道道钱藕路路新湖路路金城公公铁立
4、交交慢行系系统太湖湖大道、高浪路路、新锡锡路、新新华路的的主体工工程 计划于年年内启动动建设的的道路金城东路路(江海路路锡张高高速)学前东东路(江海路路团结大大道)运河西西路(凤翔路路钱皋路路)长江北北路(人民东东路太湖大大道)建筑路路(小渲桥桥红星路路)干城路路菱湖大大道本月观察观市场之动态察市场之先机政策效果果前期未未现,后后期会明明显政策接二二连三的的出台,楼楼市调控控力度逐逐日加码码。多部部委密集集发布政政策表明明政府调调控房地地产市场场的坚定定态度。本月各各项政策策调控波波及的范范围更广广、力度度更大,将将在很大大程度上上改变市市场各方方预期,而而最为人人关注的的房产税税改革举举措已
5、展展开试点点;银行行本月也也上调了了贷存款款利率,众众所周知知,一旦旦有第一一次利率率调整就就会有第第二次、第三次次未来来一段时时间,房房价上涨涨的势头头应该会会得到有有效遏制制,“观望氛氛围”目前看看来不明明显,但但很可能能在“银十”之后出出现。各项政策策虽然名名义上在在落实压压制房价价,实际际上在很很多领域域已超出出一定的的范畴,可可以认定定为这是是自去年年12月第第一波、今年44月第二二波之后后,第三三波的紧紧缩型调调控。各各商业银银行暂停停发放居居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款;对不不能提供供一年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购房贷
6、款款。这两两条是全全国一刀刀切式的的政策,不不再像之之前那样样只要求求房价过过高城市市有选择择性的实实行。将将有利于于打压投投资投机机性购房房,尤其其是外地地投资投投机者。各商业业银行要要加强对对消费性性贷款的的管理,禁禁止用于于购买住住房。这这条将比比较有力力地堵住住那些通通过消费费贷款买买房的所所谓“灰色通通道”。 此次政政策除了了重申政政策的贯贯彻执行行,传递递调控将将坚决进进行、绝绝不放松松的信号号之外,还还致力于于改革,房房产税的的试点便便是最好好的证明明。政策是否否有效,很很关键的的因素在在于地方方的执行行力,过过去有的的地方政政府可能能在政策策的理解解和执行行上存在在欠缺 ,现在
7、在已对地地方政府府提出了了更加严严格的要要求,问问责制不不会停留留在口头头上,接接下来对对表现不不佳的地地方政府府很可能能会采取取实际动动作。一系列措措施的出出台还表表明楼市市刺激政政策适时时退出和和力保民民生的政政策取向向。对贷贷款购买买商品住住房,首首付款比比例调整整到300%及以以上,调调整住房房交易环环节的契契税和个个人所得得税优惠惠政策等等,这都都是寻求求刺激政政策退出出的表现现;而目目前试点点的房产产税主要要就是让让那些大大户型业业主买“政策”的单。政策明确确表示将将加大住住房交易易市场的的检查力力度,这这对违法法违规开开发企业业来说将将面临更更多的处处罚。违违法违规规记录的的房地
8、产产开发企企业,要要暂停其其发行股股票、公公司债券券和新购购置土地地,各商商业银行行停止对对其发放放新开发发项目贷贷款和贷贷款展期期。“这些手手段对任任何企业业来说都都可能是是很致命命的。”点评: 政府下下定决心心遏制房房价,一一旦达不不到目的的,定会会再出政政策,整整个四季季度房价价上涨的的势头将将会得到到有效遏遏制,同同时开发发商会清清醒地判判断市场场,房价价下降压压力会进进一步增增加。月度楼市前瞻类别新增供应应套数环比增减幅成交套数数环比增减幅均价(元/)多层住宅宅908+1055.1%859+28.4%114550(万科魅魅力之城城精装标标准40000元元/平米)小高层住住宅382-5
9、8.6%849+4.88%82133高层住宅宅33699-13.7%31133-25.8%81499商品住宅宅46599-11.5%45211-18.7%87066商业145-23.3%商业:116300商业公寓寓:9酒店式公公寓:88+1700.1%124775别墅234+44.9%129+55.2%128332办公/办公:2258+54.5%105774总计50388-18.9%65555-13.1%95133第一章、商品房房篇数据来源源:无锡锡商品房房备案系系统新增供应应大幅幅上涨 本月全市市商品房房新增供供应量550388套,环环比上月月下降118.99%; 本月新增增供应环环比上月月
10、大幅下下降,“金九”末期政政策及110月中中旬货币币政策的的出台,使使得开发发商开始始谨慎推推房,“银十”供应量量随之大大打折扣扣,但新新区、惠惠山区、北塘区区新增房房源依然然坚挺。成交小幅下下跌 本月全市市商品房房成交65555套套,环比比下降133.1%; 本月成交交量同比比历史同同期下降降12%,本月成成交量随随供应量量的减少少而减少少,由于于9.229政策策、及国国庆长假假使得月月初成交交量偏低低,中下下旬成交交量基本本保持99月份水水平。均价有所上上涨 本月商品品房均价价95113元/,环环比上涨涨13.2%;本月商品品房均价价持续走走高,像像时代上上城、万万科魅力力之城(精精装标准
11、准40000元/平米)太太湖国际际社区等等多个高端端项目加加推、开盘并并且取得得良好的的销售成成绩;商商业、办办公、别别墅市场场表现也也不俗,尤尤其是商商业市场场,成交交量成倍倍上涨,同同时也拉拉动了全全市商品品房均价价上涨。第二章、商品住住宅篇一、市场场概况 数数据来源源:无锡锡商品房房备案系系统新增供应应环比比有所上上涨 本月全市市商品住住宅新增增供应446599套,环比比减少111.5%; 新增房源源主要以以中低端端为主,分分布在惠惠山区、新区,其其中南长长区中高高端楼盘盘新增供供应5770套,分分别来自自于时代代上城2262套套,天元元世家2258套套,西水水东1550套; 成交量环比
12、比大幅下下跌 本月全市市商品住住宅成交交45221套,环环比下降降30.7%; 9月份楼楼市基本本上摆脱脱了政策策的束缚缚,但末末期新一一轮政策策的诞生生使得110月初初期楼市市窒息,日日均成交交70套左左右,伴伴随着110月中中旬各项项政策的的出台,一一些投资资型购房房者纷纷纷扭转战战场,转转向商业业、办公公,因此此住宅成成交量必必然下跌跌,预计计楼市后后期,商商业成交交比重会会继续上上升。均价环比小小幅上涨涨 本月商品品住宅均均价87706元元/,环环比上月月上涨88.6% 本月中高高端楼盘盘如太湖湖国际社社区,时时代上城城,万科科魅力之之城的大大面积开开盘、去去化,拉拉动了本本月全市市商
13、品住住宅成交交均价的的上涨。二、各面面积段成成交情况况分析数据来源源:无锡锡商品房房备案系系统 本月商品品住宅成成交量较较好的面面积段是是60-1300的产产品;本月在此面积积段产品品供应相相对较为为充足,也也是供应应最多的的面积段段,房源源以二房房三房为为主,满满足了部部分刚性性需求购购房者,此类房源尤其以惠山区,北塘区居多;受政策影响,一些高端大户型产品目前供应相对短缺,部分投资客有退房趋势,此产品成交量较低。 二三房面面积段产产品成交交有所变变化,大大面积产产品成交交量减少少,政策策的出台台的本质质是压制制需求及及打压不不合理的的投资投投机行为为,由于于房产税税等相关关政策货货币政策策的
14、出台台,部分分投资者者不再投投资住宅宅产品而而转向商商业,使使得大面面积产品品成交量量下滑;市场所所受欢迎迎的二三三室户型型产品成成交量维维持稳定定,此类类房源大大多分布布在惠山山区,北北塘区,由由于600-900平米面面积段产产品相对对供应较较少,成成交下滑滑,900-1110平米米产品成成交量小小幅上升升。三、各区区域商品品住宅成成交情况况分析 数据来来源:无无锡商品品房备案案系统 惠山区领领衔无锡锡10月楼楼市;从全市市看来惠惠山区成成交比重重比较稳稳定,本本月引领领全市;惠山区区相对于于其它区区域均价价较低,主主要以刚刚性需求求为主,受受政策的的影响较较小,使使得成交交量起伏伏较小;其
15、它区区域如崇崇安区由由于新增增房源较较少,成成交比重重变化最最大,成成交量急急剧下滑滑。 滨湖区成成交量大大幅回落落,本月滨滨湖区开开盘楼盘盘相对于于9月份来来说较少少,成交交量下降降,但依依然有表表现尚佳佳的楼盘盘,如万万科魅力力之城推推出的精精装修房房源,太太湖国际际社区等等。四、TOOP100解析本月处于于“银十”阶段,是是传统的的楼市旺旺季,TTOP110 的的成交总总量环比比9月基本本持平,本本月成交交总套数数排名第第一的是是“常客”阳光1000国际际新城,排排名2-4的是是中高端端楼盘时时代上城城、太湖湖国际社社区和万万科魅力力之城,其其余楼盘盘以刚需需房源为为主,占占TOPP10
16、的的60%,尤以以锡山区区、惠山山区为多多。 “政策风风”频频袭袭来,楼楼市赶上上早班车车众观本月月,种种种政策接接二连三三出台,楼楼市跌宕宕起伏, 政策本身打压的是房价上涨势头,但本月房价却出现“弹簧”效应,创本年度新高;商品住宅本月成交量环比上月下降幅度较大,而商业市场的火爆弥补了住宅的空白,政策“早班车效应”未显现。另外政策现在的战场是住宅产品,预计其它物业形态产品成交量会出现不同程度的涨幅,尤其是商业。10月普普通住宅宅总套数数TOPP10榜榜单排名楼盘名称称区域板块块成交套数数(套)成交面积积()成交总价价(万元)成交均价价(元/)总套数分类成交交套数总均价分类均价价1阳光1000国
17、际际新城凤翔路板板块222高层57-889:10441902221420077469971411小高层62-1178:1118767112太湖国际际社区太湖新城城板块167多层136、2100:217100516755297944175665高层88-1138:155496511小高层116-1288:111942993时代上城城南长西板板块153高层89-1144:133917377517522910088997144小高层124-2433:1441266694万科魅力力之城(99、1088平米精精装20000元元/平米;1477平米以以上精装装40000元/平米)太湖新城城板块149多层8
18、9-3326:788246112387775157554176889高层98-1108:7111132285芙蓉山庄庄锡北板块块128高层67-1154:1224159665661664144441688小高层132、1355:4344776盛世新城城北塘新城城板块121多层236-2422:41516611110087327758788高层87-1137:1117742337波士顿公公馆惠山新城城板块118高层47-1126:1117122008744226096660788小高层111:1806448梅里香舍舍梅村板块块108多层85:1103660565335457765788高层52-
19、1189:70054100小高层48-1105:377552119华夏青城城锡北板块块108多层96-1132:177115559491554252244844高层93-1133:9114209910尚锦城太湖新城城板块77高层56-1165:77771355519887285572855 数据来来源:无无锡商品品房备案案系统第三章、商业篇篇数据来源源:无锡锡商品房房备案系系统总体市场场表现: 本月新增增供应套套数1445套,环环比下降降23.3% 本月商业业市场成交交16447套,环环比上涨涨1633.5%;本月商业业市场成成交量出出现大幅上涨涨,主要要原因是是专业市市场成交交量开始始回升,
20、另另外影响响政策,商商业市场场成为新新的“掘金点点”,特别别是100月下旬旬,商业业成交比比重时常常超过住住宅产品品,以此此趋势,商商业的火火爆成交交还将持持续。 本月均价价124457元元/,环环比下跌跌31.4%。 本月商商业成交交的主力力均集中中在惠山山区、锡锡山区,由由于区域域位置较较偏,均均价较低低,同时时拉低了了全市均均价。 本月主要要成交商商业一览览(本公公司备案案项目成成交)纯商业楼盘名称称成交套数数成交面积积()成交总价价(万元)成交均价价(元/)五洲国际际工业博博览城78418664183399911新世界国国际纺织织服装城城37162991005561700凤凰城1814
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