广东省物业管理条例（修改初稿）20224.docx

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1、广东省物业管理条例（修订草案案）第一章 总 则第一条 为为了规范范物业管管理行为为，明确确业主及及非业主主使用人人、物业业建设单单位、物物业管理理企业的的权利和和义务，保保障物业业的合理理使用，创创造和保保持整洁洁、文明明、安全全、舒适适的居住住和工作作环境，促促进物业业管理行行业的健健康发展展，根据据国家有有关法律律、法规规，结合合本省实实际，制制定本条条例。第二条 本条例例适用于于本省行行政区域域内的物物业管理理。本条例所称称物业，是是指已建建成并交交付使用用的各类类建筑物物、场所所及其附附属的设设施、设设备和相相关场地地。本条例所称称物业管管理，是是指业主主及非业业主使用用人、物物业建设

2、设单位、物物业管理理企业根根据法律律、法规规的规定定和合同同约定对对物业的的共有部部分进行行维护、修修缮，对对物业管管理区域域共同事事务进行行管理的的活动。本条例所称称业主，是是指物业业的产权权人。指指房地地产权证证上的的权属人人、房地地产购销销（预售售）合同同上的购购房人（预预购人），或或办理产产权初始始登记的的房地产产建造人人。本条例所称称非业主主使用人人，是指指物业承承租人和和实际使使用物业业的其他他人。本条例所称称物业建建设单位位，是指指依法从从事物业业建设、经经营的法法人和其其他组织织。本条例所称称物业管管理企业业，是指指依法设设立的从从事物业业管理服服务经营营活动的的企业法法人。第

3、三条 各级人人民政府府应当引引导建立立社会化化、专业业化、市市场化的的物业管管理体制制。第四条 省人民民政府建建设行政政主管部部门对全全省的物物业管理理工作实实施监督督、管理理和指导导。市、县人人民政府府建设行行政主管管部门或或者房地地产行政政主管部部门（以以下简称称物业主主管部门门）对本本行政区区域内物物业管理理工作实实施监督督、管理理和指导导。各级人民政政府的其其他有关关行政主主管部门门在各自自职责范范围内，协协同实施施本行政政区域内内物业管管理的有有关工作作。街道办事处处、社区区居民委委员会应应当协助助主管部部门对物物业管理理进行监监督，并并协调物物业管理理与社区区管理的的相互关关系。第

4、五条 拥有共共有设施施、设备备与场地地的物业业应当划划归同一一物业管管理区域域。物业管理区区域的划划定，可可按照规规划图、红红线图、旧旧城改造造用地范范围、已已经自然然形成的的范围等等来划定定。分期期建设或或者两个个以上单单位开发发建设的的住宅区区，其设设置的配配套设施施设备是是共用的的，应当当划分为为一个物物业管理理区域。但但该住宅宅区内已已分割成成多个自自然街坊坊或者封封闭小区区的，可可以分别别划分为为独立的的物业管管理区域域。面积积较小且且相邻的的物业，主主管部门门应协调调有关建建设单位位、业主主及业主主委员会会，尽可可能合并并形成一一个有规规模效益益的物业业管理区区域，统统一实施施物业

5、管管理。实施物业管管理的物物业管理理区域，应应当依照照本条例例的规定定成立一一个业主主大会，选选聘一个个物业管管理企业业统一实实施物业业管理。第二章物物业建设设单位第六条 物业建建设单位位在物业业管理中中享有以以下权利利：（一）选聘聘前期物物业管理理企业；（二）以未未售出物物业业主主的身份份享有业业主的权权利；（三）法律律、法规规规定和和合同约约定的其其他权利利。第七条 物业建建设单位位在物业业管理中中应当履履行以下下义务：（一）在在物业规规划、设设计、施施工、验验收等环环节征询询物业管管理专业业人员的的意见；（二）向业业主提供供物业质质量保证证书和使使用说明明书，履履行质量量保证责责任；（三

6、）保证证本物业业管理区区域业主主、非业业主使用用人优先先使用其其独立经经营的物物业配套套设施；（四）协助助筹备成成立业主主大会；（五）向依依法成立立的业主主大会筹筹备小组组提供资资料，协协助召开开首次业业主大会会会议及及成立业业主大会会； （六）以未未售出物物业业主主的身份份履行业业主应当当履行的的义务；（七）法律律、法规规规定和和合同约约定的其其他义务务。第八条 物业共共有部分分，包括括道路、绿绿地，建建筑物的的主体和和外墙、管管线、电电梯、楼楼梯、走走廊、天天台以及及其他不不可分割割的共有有部位、共共有设备备设施及及相关场场地空间间等，物物业建设设单位应应当将其其随物业业的出售售或者其其他

7、方式式一并转转移给全全体业主主，不得得保留，并在房屋销售合同中予以明示。第九条 物业管管理区域域中可以以独立经经营的配配套设施施，包括括会所、学学校、医医院、商商场、幼幼儿园、停停车场、游游泳池等等，物业业建设单单位在物物业出售售合同中中可以声声明保留留并独立立经营，但但不得变变更规划划的使用用功能，并并应当接接受统一一的物业业管理。物业建设单单位在物物业出售售合同中中未声明明保留的的场所、配配套设施施等，均均属全体体业主所所有。第十条物物业交付付使用后后，物业业管理企企业承接接物业时时，物业业建设单单位应当当向业主主大会、物物业管理理企业移移交下列列物业档档案资料料副本：（一）物业业管理区区

8、域规划划图、竣竣工总平平面图；（二）单体体建筑、结结构、设设备、附附属工程程安装竣竣工图；（三）给水水、排水水、供电电、供热热、燃气气、通信信、智能能化等管管网工程程竣工图图；（四）有关关设施、设设备的安安装、使使用和维维护保养养技术资资料；（五）物业业竣工验验收备案案文件；（六）物业业配套设设施的产产权清单单；（七）业主主姓名、购购房面积积、通信信地址、联联系电话话等统计计汇总资资料；（八）建设设单位自自营或自自用物业业的性质质、建筑筑面积的的清单及及产权证证明资料料；（九）法律律法规规规定的物物业使用用、维护护、管理理所必需需的其他他资料。上述条款所所列移交交的物业业档案资资料属全全体业主

9、主所有，业业主大会会未成立立或者业业主大会会成立后后未具备备保管条条件的，物物业管理理企业可可以代为为妥善保保管。当当业主大大会或者者业主委委员会要要求移交交或者使使用时，物物业管理理企业应应当无条条件予以以移交或或者提供供。第十一条物业建建设单位位应在物物业管理理区域内内配置物物业管理理用房，包包括物业业管理办办公用房房和业主主委员会会办公用用房。物物业管理理用房的的产权属属全体业业主所有有。物业管理办办公用房房的具体体标准按按不少于于该物业业管理区区域房屋屋总建筑筑面积的的千分之之二提供供，但最最高不应应超过三三百平方方米；建建筑面积积在五万万平方米米及以下下的，按按不少于于建筑面面积一百

10、百平方米米提供。业业主委员员会办公公用房，按按照不少少于建筑筑面积三三十平方方米的标标准提供供。物业管理用用房应为为地面以以上的独独用成套套房屋，并并具备水水、电使使用功能能。第十二二条物物业建设设单位应应当对需需要单独独计费或或分摊计计费的场场地、设设施设备备安装水水、电独独立计费费表，并并严格区区分民用用或者商商用。第三章 业主、业业主大会会、业主主委员会会、业主主公约第十三条 业主主在物业业管理中中享有以以下权利利：（一） 合法占有、使使用、装装饰、维维修物业业专有部部分；（二） 合理使用、维维护物业业共有部部分；（三）参加加业主大大会会议议，行使使有关物物业管理理事项的的提案权权、表决

11、决权；（四）参与与制订、修修改业主主公约和和业主大大会章程程；（五）业主主委员会会成员的的选举权权、被选选举权；（六）请请求召开开业主大大会临时时会议；（七）享享受物业业管理服服务合同同所约定定的服务务；（八）对业业主大会会、业主主委员会会、物业业建设单单位、物物业管理理企业以以及其他他业主、非非业主使使用人的的物业管管理行为为和专项项维修资资金的管管理使用用提出建建议，依依法进行行监督；（九）法法律、法法规、业业主公约约和物业业管理服服务合同同规定或或者约定定的其他他权利。第十四四条业业主在物物业管理理中应当当履行以以下义务务：（一）按物物业的规规划用途途，正当当合理使使用物业业并承担担相应

12、的的法定责责任；（二）遵守守业主公公约或者者前期物物业管理理公约、业业主大会会章程；（三）执行行业主大大会和业业主大会会授权的的业主委委员会作作出的决决议、决决定；（四）履履行物业业管理服服务合同同，配合合物业管管理企业业正当合合理的管管理与服服务；（五）按时时交纳物物业管理理服务费费、专项项维修资资金以及及依照业业主大会会决定需需要收取取的其他他费用；（六）维护护其他业业主、非非业主使使用人的的合法权权益；（七）法律律、法规规规定的的其他义义务。第十五条 非业业主使用用人在物物业管理理活动中中的权利利与义务务由业主主与非业业主使用用人约定定，但不不得违反反本条例例的有关关规定。非非业主使使用

13、人可可以接受受业主的的书面委委托参加加业主大大会，并并代业主主行使业业主权利利，但非非业主使使用人不不能担任任业主委委员会委委员。第十六条物业产产权发生生变更的的，新业业主应当当在办理理产权转转让手续续后三十十日内告告知业主主委员会会和物业业管理企企业。第十七条 业主主大会是是行使和和维护物物业管理理区域全全体业主主在物业业管理活活动中合合法权益益的自治治组织，是是物业管管理区域域内物业业管理活活动的最最高权利利机构。业业主大会会应当设设立业主主委员会会作为执执行机构构。一个物业管管理区域域内成立立一个业业主大会会。但是是业主少少于五名名且经全全体业主主一致同同意，决决定不成成立业主主大会的的

14、，由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会的职责责。业主主大会由由全体业业主组成成，行使使下列职职权：（一）制制定、修修订业主主公约、业业主大会会章程；（二）选选举、撤撤换、罢罢免业主主委员会会委员；（三）听取取、审批批业主委委员会选选聘、续续聘、解解聘物业业管理企企业的报报告；（四）审议议、批准准物业管管理服务务合同；（五）监监督业主主委员会会、物业业管理企企业的工工作，并并听取、审审查其工工作报告告；（六）审审议业主主、业主主委员会会、物业业管理企企业有关关物业管管理的提提案；（七）制制定和修修订专项项维修资资金筹集集方案，审审议专项项维修资资金的使使用方案案并监督督其实施施；三百名

15、业主主以上的的物业管管理区域域，可按按单元、楼楼层、幢幢等为单单位选举举业主代代表，采采取召开开业主代代表大会会的形式式选举业业主委员员会，业业主代表表应有其其所代表表的业主主的书面面委托，业业主代表表的投票票权按其其所代表表业主的的投票权权之和计计算。业主是自然然人的，其其书面委委托应附附业主本本人身份份证复印印件，境境外业主主签发的的委托书书须由合合法公证证人见证证。第十八条 物业管管理区域域符合下下列情形形之一的的，应当当按本条条例规定定召开首首次业主主大会会会议，成成立业主主大会，选选举产生生业主委委员会。（一）物业业已交付付使用的的建筑面面积达到到物业管管理区域域总建筑筑面积百百分之

16、五五十以上上的；（二）物业业交付第第一个业业主使用用之日起起满两年年的。分期开发交交付使用用的物业业管理区区域，首首期符合合前款条条件，可可召开首首次业主主大会会会议，成成立业主主大会，选选举产生生业主委委员会。后后期入住住的业主主必须纳纳入其中中，不得得成立新新的业主主大会和和业主委委员会。第十九条 物业管管理区域域符合召召开首次次业主大大会会议议条件的的，业主主、物业业建设单单位或物物业管理理企业应应当及时时告知区区物业所所在地区区、县人人民政府府物业行行政主管管部门 ，主管管部门应应会同街街道办事事处（乡乡镇人民民政府）、社社区居民民委员会会，在接接到通知知之日起起两个月月内指导导成立由

17、由业主代代表和物物业建设设单位组组成的业业主大会会筹备组组，由筹筹备组召召集第一一次业主主大会会会议，成成立业主主大会，选选举产生生业主委委员会。物物业建设设单位、物物业管理理企业、业业主及非非业主使使用人应应当协助助召开业业主大会会。业主大会自自首次业业主大会会会议召召开之日日起成立立。业主主委员会会成立后后的业主主大会会会议，由由业主委委员会负负责召集集，每年年至少召召开一次次。如受场地或或其他原原因的限限制，业业主大会会也可采采用书面面形式召召开。业业主大会会筹备组组或业主主委员会会可将需需要业主主大会讨讨论通过过的文件件及其他他事项，以以书面形形式印发发给业主主，要求求业主在在规定的的

18、合理时时间内提提出意见见和作出出表决。未未在规定定时间内内答复的的，视其其全部同同意。首首届业主主大会决决议应在在区、县县物业主主管部门门的监督督下汇总总和公布布结果。第二十条 召开开业主大大会会议议，筹备备组应当当于会前前不少于于十五日日书面公公告全体体业主，公公布会议议的内容容、日期期、地点点、召开开方式等等。因紧紧急情况况需要召召开业主主大会会会议的，提提前公告告时间不不得少于于七日。第二十一条条 物业管管理区域域内发生生或者可可能发生生重大事事件必须须及时采采取措施施处理的的，在下下列情况况下，业业主委员员会应当当在十五五日内召召开临时时业主大大会会议议：（一）经业业主委员员会决议议的

19、；（二）经物物业管理理企业提提请的；（三）经百百分之二二十以上上业主提提请的。物业管理企企业或者者百分之之二十以以上业主主提请召召开业主主大会会会议，必必须书面面载明召召开临时时业主大大会会议议的理由由、目的的和提请请时间。逾期未召开开的，提提请者可可向当地地物业主主管部门门申请，由由物业主主管部门门裁定是是否召开开，裁定定召开的的，物业业主管部部门可以以责令业业主委员员会限期期召开或或者由物物业主管管部门直直接组织织召开。第二十二条条 业业主应当当按时出出席业主主大会会会议，参参加投票票。业主的投票票权，纯纯住宅物物业按户户计算，一一般为每每户一票票。商业业用房、工工业厂房房或综合合性物业业

20、（指既既有住宅宅，又有有商业用用房或工工业厂房房的）中中的非住住宅物业业，按建建筑面积积，每一一百平方方米为一一票，不不足一百百平方米米有单独独房地产产权证书书的，可可与其他他业主合合并计票票，每满满一百平平方米计计一票。业主不能出出席业主主大会会会议并投投票的，可可以书面面形式向向业主大大会会议议表达自自己的意意见或者者书面委委托他人人投票。无无完全民民事行为为能力的的业主，由由其法定定代理人人出席业业主大会会会议。建设单位是是未租售售物业的的业主，享享有条条例规规定的业业主权利利，同时时应承担担业主的的义务。其其拥有的的投票权权按本条条例规定定计算，但但在首次次业主大大会会议议上所持持的投

21、票票权，最最高不超超过全部部投票权权的三分分之一。第二十三条条 召开开业主大大会会议议，应当当有持有有半数以以上投票票权的业业主出席席。业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论或书面面征求意意见的形形式举行行。业主大会会会议的决决议、决决定，应应当获得得出席业业主大会会会议半半数以上上投票权权的业主主同意方方为通过过。对于下下列重大大事项，应应当经出出席业主主大会会会议三分分之二以以上投票票权的业业主同意意方为通通过：（一）业业主公约约、业主主大会章章程的制制定、修修改；（二）选选聘、续续聘、解解聘物业业管理企企业；（三）建建筑物的的重建及及物业的的大修、更更新和改改造，专专项维修修资金的的筹措

22、和和使用；（四）物物业管理理服务合合同重要要条款的的确定、变变更。业主大大会会议议的决议议、决定定通过后后应当予予以公布布。包括括弃权和和投反对对票的业业主在内内的所有有业主及及其他相相关人应应当遵守守和执行行。 第二十四条条 业主主大会以以共有物物业一年年的经营营收益和和全体业业主一年年的物业业管理服服务费为为限承担担物业管管理服务务合同的的违约责责任。第二十五条条 业主主大会应应当自首首次业主主大会会会议通过过成立业业主大会会决议之之日起十十五日内内，到所所在地的的县、区区物业主主管部门门办理登登记，业业主大会会自登记记之日起起成立。业主大会成成立登记记的有关关事项发发生变更更的，应应当在

23、变变更之日日起十五五日内办办理变更更登记。物业发生毁毁损不堪堪使用或或者灭失失，经业业主大会会特别事事项决定定不再重重建的，应应当在通通过决议议之日起起十五日日内，宣宣告解散散业主大大会，并并到成立立登记的的物业主主管部门门办理注注销登记记。第二十六条条 业业主委员员会是业业主大会会的执行行机构，是是业主大大会法律律上的代代表主体体，符合合社团登登记条件件的可以以到民政政部门进进行社团团登记。其其职责是是：（一）召集集业主大大会会议议，向业业主大会会报告工工作；（二）草拟拟业主公公约、业业主大会会章程草草案或者者提出修修改草案案，草拟拟业主大大会决议议草案；（三）执行行业主大大会决定定、决议议

24、；（四）监督督业主大大会决定定、决议议，业主主公约的的实施；（五）督促促业主、非非业主使使用人遵遵守物业业管理规规定，督督促业主主按时缴缴交物业业管理服服务费，物物业管理理企业履履行合同同规定的的义务；（六）听取取业主、非非业主使使用人、物物业管理理企业的的意见与与建议，处处理协调调物业管管理中的的相关问问题；（七）为业业主大会会续聘物物业管理理企业或或者重新新选聘物物业管理理企业做做好相关关的准备备工作，经经业主大大会授权权和批准准，代表表业主大大会与物物业管理理企业签签订物业业管理合合同。（八）业主主大会授授权交办办的其他他事项。第二十七条条 业主主委员会会委员应应当从业业主中选选举产生生

25、。业主主在业主主委员会会中的席席位不得得超过其其业权比比例。业主委员会会应当由由五名以以上单数数委员组组成，委委员每届届任期由由业主大大会决定定，但最最长不得得超过五五年。任任期内委委员可以以根据实实际情况况更换。委委员可以以连选连连任。业主委员会会设主任任、副主主任各一一名，由由业主委委员会从从委员中中选举产产生，负负责业主主委员会会会议的的召集。业业主委员员会主任任最多可可以连任任两届。业主委员会会召开会会议必须须有过半半数委员员出席，作作出决定定必须有有过半数数委员同同意。业业主委员员会委员员投票时时每人一一票。业业主委员员会作出出的决定定应当予予以公布布。业主委员会会办公经经费来源源，

26、是否否设置专专职人员员，委员员是否领领取津贴贴及津贴贴来源由由业主大大会决定定。业主主委员会会及业主主委员会会委员不不得接受受物业管管理企业业任何形形式的津津贴、补补助。第二十八条条 担任任业主委委员会委委员应当当具备以以下条件件：（一）属于于该物业业管理区区域内的的业主；（二）遵纪纪守法，公公益心强强，无违违法行为为纪录；（三）对物物业管理理业务有有一定程程度的了了解；（四）模范范履行业业主的义义务，按按时缴交交物业管管理服务务费、专专项维修修资金，遵遵守物业业管理制制度。业主本人、配配偶及其其直系亲亲属在本本物业管管理区域域选聘的的物业管管理企业业任职的的，不宜宜担任业业主委员员会委员员。

27、业主委员会会经业主主大会选选举产生生后，应应持登记记申请书书、业主主委员会会名单、章章程，在在十五日日内报物物业所在在地县、区区物业主主管部门门备案。对对没有异异议的，主主管部门门应在十十五日内内发给核核准通知知书，并并办理登登记，核核准登记记日期为为业主委委员会成成立日期期。对不不符合规规定成立立的，不不予登记记，并书书面通知知申请人人。业主委员会会委员不不得滥用用职权，不不得损害害其他业业主利益益或者干干扰物业业管理企企业的正正常经营营活动。没没有通过过业主大大会同意意，业主主委员会会签订或或撤销物物业管理理合同为为无效行行为。业业主委员员会辞退退物业管管理企业业或物业业管理企企业辞去去管

28、理工工作，应应提前三三个月通通知对方方，并在在通知对对方后两两个月内内选聘新新的物业业管理企企业。第二十九条条 业主主委员会会会议由由业主委委员会主主任根据据工作需需要召集集，并应应在会议议召开七七天前将将会议通通知及有有关材料料送达每每位委员员。业主主委员会会任期期期满三个个月前，应应负责筹筹备和组组织选举举新一届届业主委委员会，并并按规定定报主管管部门备备案。原原业主委委员会任任期期满满时向新新业主委委员会办办理移交交手续。原原业主委委员会任任期满后后，新业业主委员员会尚为为成立的的，应当当将资料料和公章章移交县县、区物物业主管管部门保保管，待待新业主主委员会会成立后后再移交交给新的的业主

29、委委员会，在在此期间间的一切切相关事事务由业业主大会会负责，县县、区物物业主管管部门和和街道办办事处、社社区居民民委员会会有义务务协助组组织召开开业主大大会。第三十条 业主主、业主主委员会会应接受受物业主主管部门门的指导导、监督督。业主主委员会会成立后后不能履履行条条例规规定的职职责的，主主管部门门有权责责令其限限期整改改，拒不不整改的的，应当当督促和和指导业业主重新新召开业业主大会会，选举举产生新新的业主主委员会会。业主委员会会决定物物业管理理重大事事项时，应应充分听听取物业业主管部部门、业业主、承承租人或或其他非非业主使使用人的的意见。第三十一条条 业主主委员会会委员因因物业转转让、身身体

30、健康康状况变变化、损损害业主主合法权权益及其其它方面面的原因因不能继继续担任任的应及及时补选选，补选选办法应应在业主主委员会会章程中中予以明明确。业主委员会会主任有有损害业业主合法法权益的的，经半半数以上上委员同同意，可可以召开开业主委委员会会会议，重重新在委委员中选选出新的的业主委委员会主主任，并并增选一一名新的的业主委委员会委委员。业主委员会会章程参参照有关关行政主主管部门门的示范范文本制制订。第三十二条条业主主大会及及业主委委员会凭凭县、区区物业主主管部门门核发的的登记证证书，申申请刻制制印章。业主大会的的印章由由业主委委员会保保管，依依据业主主大会会会议的决决议使用用。第三十三条条 本

31、条条例所称称业主公公约，是是指由业业主共同同承诺，在在物业管管理区域域内使用用、维护护物业及及相关活活动应当当遵守的的行为守守则。业业主公约约应当对对物业的的使用、维维护、管管理及业业主的公公共利益益等事项项依法作作出约定定。业主公约对对全体业业主和非非业主使使用人具具有约束束力。业主公约应应包括如如下主要要内容：（一）业主主使用、经经营、转转让、出出租拥有有物业时时应遵守守的事项项。（二）业主主对物业业进行室室内装修修时应遵遵守的事事项，包包括是否否收取装装修押金金，装修修押金的的退还方方式等。（三）业主主物业管管理服务务费的缴缴交方式式和时间间，不按按时缴交交物业管管理服务务费时，物物业管

32、理理企业可可采取的的处罚措措施。（四）前前期物业业管理服服务协议议中约约定应在在业主公公约中保保留的内内容。业主公约应应报当地地主管部部门备案案，并在在物业管管理区域域的出入入口明示示。第三十四条条业主主转让或或者出租租物业时时，应当当将业主主公约作作为物业业转让合合同或者者租赁合合同的附附件。业业主公约约对受让让人或者者承租人人具有同同等约束束力。转让人或者者出租人人应当自自物业转转让合同同或者租租赁合同同签订之之日起三三十日内内，将物物业转让让或者出出租的情情况告知知业主委委员会和和物业管管理企业业。第三十五条条业主主大会章章程应当当就业主主大会会会议的议议事方式式、表决决程序、业业主投票

33、票权确定定办法、业业主委员员会的组组成等事事项依法法作出约约定。第三十六条条业主主公约和和业主委委员会章章程不得得与法律律、法规规和规章章相抵触触。第三十七条条 业业主委员员会开展展活动应应当遵照照有关法法律、法法规和业业主公约约、业主主大会章章程的规规定，并并自觉接接受业主主、业主主大会、物物业管理理企业和和物业主主管部门门的监督督。业主大会、业业主委员员会不得得设立物物业管理理企业从从事物业业管理服服务活动动和从事事其他投投资经营营活动。第三十八条条业主主大会、业业主委员员会应当当与相关关居民委委员会相相互协作作，并配配合公安安机关，共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关

34、工工作。在物业管理理区域内内，相关关居民委委员会依依法履行行自治管管理职责责时，业业主应当当接受居居民委员员会的管管理。第三十九条条业主主大会及及其业主主委员会会管理混混乱、滥滥用职权权，严重重违反物物业管理理法律、法法规的，物物业主管管部门应应当责令令其整顿顿，对其其通过的的与法律律法规相相抵触的的决议予予以纠正正或撤销销。第四章 物物业管理理企业第四十条 物业业管理企企业申请请设立和和物业管管理企业业资质升升级须按按物业业管理企企业资质质管理办办法（中华华人民共共和国建建设部令令第1225号）规规定的程程序办理理，并向向工商行行政管理理部门申申领营业业执照后后方可营营业。未未取得主主管部门

35、门核准的的物业管管理企业业资质证证书的，不不得从事事物业管管理活动动。物业管理企企业的名名称中应应当标示示“物业管管理”字样，物物业管理理应为其其专营或或主营业业务。第四十一条条 物物业管理理企业享享有下列列权利：（一）根据据有关法法律、法法规和规规范文件件，以及及物业管管理委托托合同、业业主公约约等，制制定具体体的物业业管理制制度；（二）依照照物业管管理服务务合同的的约定，实实施物业业管理；（三）根据据合同的的约定收收取物业业管理服服务费等等费用；（四）劝阻阻、制止止、处理理违反物物业管理理制度的的行为；（五）请求求业主大大会、业业主委员员会协助助管理；（六）提请请召开业业主大会会会议；（七

36、）选聘聘专营公公司承担担专项经经营服务务业务；（八）可以以实行多多种经营营，以其其收益补补充管理理经费。（九）法律律、法规规和物业业管理服服务合同同规定或或者约定定的其他他权利。第四十二条条 物物业管理理企业应应当履行行下列义义务：（一）履行行物业管管理服务务合同，提提供物业业管理服服务；（二）接受受业主大大会、业业主委员员会、业业主及非非业主使使用人的的监督；（三）接受受有关行行政主管管部门的的监督管管理；（四）协助助召开业业主大会会会议、业业主委员员会会议议； （五）接受受业主大大会及其其业主委委员会依依照合同同约定或或者相关关物业管管理及财财务法规规对物业业管理服服务费用用收支情情况的监

37、监督；（六）重大大管理措措施应提提交业主主委员会会审议批批准；（七）至少少6个月月应向业业主公布布一次管管理费用用收支帐帐目；（八）妥善善保管物物业档案案资料；（九）合同同到期或或依法中中止合同同关系时时，必须须向业主主委员会会移交全全部物业业管理档档案、财财务等资资料和本本物业的的共有财财产，包包括管理理费、共共有收益益积累形形成资产产。同时时，业主主委员会会有权指指定专业业审计机机构对物物业管理理财务状状况进行行审计，审审计费用用由业主主大会筹筹集;（十）合同同到期或或依法中中止合同同，应提提前三个个月书面面告知业业主委员员会；（十一）法法律、法法规规定定的其他他义务。第四十三条条 物物业

38、管理理企业可可依法组组织行业业协会，协协助物业业主管部部门做好好行业自自律性管管理工作作及交流流、宣传传等工作作。第四十四条条 物物业管理理企业的的日常业业务管理理由注册册地的市市、县（区区）主管管部门负负责，资资质管理理按照有有关规定定执行。物物业管理理企业实实行年检检制度。第五章物物业管理理服务合合同第四十五条条 物物业管理理企业从从事物业业管理服服务活动动，应当当遵循平平等、自自愿、公公平、诚诚实信用用的原则则与物业业建设单单位、业业主委员员会签订订物业管管理服务务合同。第四十六条条物业建建设单位位或者业业主大会会应当采采用招投投标的方方式选聘聘物业管管理企业业。符合下列条条件之一一的物

39、业业，可以以不采用用招投标标的方式式确定物物业管理理企业：（一）物业业的业主主是单个个业主，或或业主人人数少于于五人且且经全体体业主一一致同意意的；（二）在一一个物业业管理区区域内，多多层物业业总建筑筑面积低低于五万万平方米米的，或或高层物物业总建建筑面积积低于二二万平方方米的，或或多层、高高层混合合物业总总建筑面面积低于于三万平平方米的的；（三）物业业管理服服务合同同到期后后经业主主大会表表决同意意续聘原原物业管管理企业业的；（四）投标标人少于于三个的的。第四十七条条 物物业管理理企业应应当与已已在物业业主管部部门备案案的合法法业主大大会或业业主委员员会签订订物业管管理委托托合同，合合同应使

40、使用建设设部和国国家工商商局印发发的示范范文本，并并在合同同中约定定业主不不按规定定的时间间缴交物物业管理理服务费费时，业业主委员员会授权权物业管管理企业业可采取取的制约约措施。物业管理企企业应当当自物业业管理服服务合同同生效之之日起十十五日内内，将合合同报物物业所在在地的县县、区物物业主管管部门备备案。物业管理委委托合同同期满三三个月前前，双方方应进行行协商，如如续约，经经业主大大会同意意后签订订新的委委托合同同。第四十八条条 物物业管理理服务合合同应当当包括下下列主要要内容：（一） 双方当事人人和物业业的基本本情况；（二） 物业管理服服务事项项和服务务质量要要求；（三）物业业管理服服务费、

41、业业主大会会会议决决议规定定需要收收取的费费用等的的收取标标准、收收取方式式和结算算办法、监监管办法法；（四）物业业装修管管理的有有关事项项；（五）合同同期限；（六）终止止、解除除合同的的约定，以以及合同同终止时时物业、物物品及档档案资料料的移交交方式等等；（七）违约约责任及及解决纠纠纷的途途径；（八）双方方当事人人约定的的其他事事项。第四十九条条 物业业管理企企业提供供的服务务应当包包括下列列内容：（一）建建筑物及及其附属属的共有有设施、设设备、场场地的养养护与维维修；（二）绿绿化、环环境卫生生管理服服务；（三）安安全防范范服务；（四）车车辆停放放及其场场地的管管理服务务；（五）高高层楼宇宇

42、增设的的服务项项目；（六）物物业档案案资料的的管理；（七）与与业主和和非业主主使用人人约定的的其他服服务事项项。物业管理企企业可以以将物业业管理区区域内的的专项服服务业务务委托给给专营企企业，但但不得将将整体管管理服务务业务委委托他人人。第五十条 物业业管理区区域内发发生财产产损失或或者人身身伤害的的，物业业管理企企业应当当承担相相应的管管理责任任。除与与业主大大会或者者业主及及非业主主使用人人有书面面合同约约定外，物物业管理理企业不不承担管管理责任任以外的的业主及及非业主主使用人人的人身身保险和和财产保保管责任任。除执行任务务的治安安、安全全、消防防、抢险险、救护护、环卫卫等特种种车辆及及物

43、业主主管部门门的车辆辆外，机机动车辆辆在物业业管理区区域内进进出、行行驶、停停放及其其收费的的管理规规定，按按照与业业主委员员会的约约定执行行。未有有约定的的，车辆辆停放收收费标准准按所在在地的物物价部门门的规定定执行。物业管理区区域内收收取车位位使用服服务费、车车位管理理服务费费的，不不承担车车辆及车车内物品品的保管管责任。收收取车辆辆保管费费的,应应承担车车辆保管管责任,但不承承担车内内物品的的保管责责任。第五十一条条 物业业管理企企业可以以与业主主、非业业主使用用人约定定提供物物业管理理服务合合同以外外的服务务项目，服务费费用由双双方约定定。第五十二条条物业业管理服服务合同同期满未未续约

44、的的或者依依据合同同约定解解除合同同关系的的，物业业管理企企业应当当按时退退出原物物业管理理区域，协协助业主主委员会会办理有有关物业业管理移移交手续续，配合合依法选选定的物物业管理理企业的的接管，按按照规定定移交专专项维修修资金及及有关物物业、物物品和档档案资料料。业主、非业业主使用用人欠交交物业管管理服务务费等费费用的，原原物业管管理企业业可依法法追缴，业业主委员员会或者者业主大大会应当当予以协协助。第六章 物业业共有部部分维修修与共同同事务管管理第五十三条条 物业业的共有有部分包包括共有有部位、共共有设施施、共有有设备和和相关场场地，另另有约定定的除外外。共有部位是是指共有有物业的的主体承

45、承重结构构部位（包包括基础础、内外外承重墙墙体、柱柱、梁、楼楼板、屋屋面等）、物物业外墙墙面、门门厅、传传达室、走走廊通道道、楼梯梯间、电电梯间设设备用房房等。共有设施是是指共有有物业区区域内建建设费用用已分摊摊进入物物业成本本构成的的绿地、公公益性娱娱乐、文文体设施施、照明明路灯、窖窖井、化化粪池、垃垃圾箱（房房）、邮邮政信箱箱、沟渠渠、避雷雷装置、消消防设施施等。共有设备是是指共有有物业区区域内建建设费用用已分摊摊进入物物业成本本构成的的供水、排排水管道道、落水水管、水水箱、水水泵，电电梯、天天线、供供电干线线、共用用照明，锅锅炉、暖暖气线路路，煤气气干线，池池井、非非经营性性车库、公公益

46、性文文体设施施和共有有设施设设备等。相关场地是是指物业业区域内内的道路路、空地地、停车车场、经经营性用用房、管管理用房房，屋顶顶和外墙墙的广告告空间和和其他附附属空间间等。共有部分除除另有约约定或政政府规定定外，任任何一方方不得多多占、独独占，他他人不得得侵占。第五十四条条 物物业的共共同事务务是指对对物业的的共有部部分的维维护、修修缮、使使用、经经营、管管理等活活动。第五十五条条 共共有收益益是指利利用物业业的共有有部分带带来的收收益，合合同另有有约定的的除外。共有收益除除支付设设置成本本外，应应按有利利于全体体共有物物业业主主的原则则处置，纳纳入物业业管理维维修项资资金管理理，也可可部分用

47、用于补贴贴物业管管理费。第五十六条条 物物业的使使用和维维护应当当遵守国国家有关关城市规规划、环环境管理理、房屋屋管理、消消防管理理、治安安管理等等法律、法法规的规规定，依依照合同同的约定定，执行行物业使使用、设设备运行行、修缮缮养护等等规范。第五十七条条 物物业管理理企业应应在业主主、使用用人使用用房屋前前，将物物业的共共有部位位、共有有设施、共共有设备备、相关关场地的的内容及及其使用用、维护护的方法法、要求求、注意意事项以以及法规规、规章章的有关关规定告告知业主主、使用用人。并并经常对对物业管管理区域域进行全全面的巡巡视、检检查，定定期对物物业共有有部分进进行养护护。第五十八条条 物物业管理理企业发发现物业业的共有有部分损损坏时，应应即时采采取保护护措施，并并按照物物业管理理委托合合同的约约定进行行维修。接到物业损损坏报修修时，应应限时进进行维修修和处理理。做好物业维维修、更更新及其其费用收收支的各各项记录录，妥善善保管物物业档案案资料和和有关的的帐务帐帐册。第五十九条条 业业主、非非业主使使用人使使用物业业时禁止止下列行行为：(一)侵占占、分割割物业的的共有部部分，损损坏共有有设施设设备