某知名物业管理公司工程部运作手册50342.docx

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1、房地产E网-房地产物业管理资料库某知名物业管理公司工程部运作手册第一节 管理理范围总体：工程程部负责责项目有有：(1)对所有有设备的的日常运运行管理理。(2)对建筑筑物及所所有机电电设备的的维护保保养。(3)对楼宇宇未尽人人之处提提出整改改方案。(4)对客户户的装修修工程方方案审核核，对施施工进行行监督管管理。(5)对客户户进行有有偿服务务。(6)为物业业管理提提供一切切有关工工程询问问。一、强强电专业业1负负责整个个楼宇变变配电系系统的日日常运行行、管理理。2负负责整个个楼宇变变配电系系统的维维修保养养工作。3负负责空调调、冷水水机组等等动力电电源、电电机、控控制柜的的维修保保养。4负负责给

2、排排水专业业所有动动力电源源、电机机、控制制柜的维维修保养养。5负负责楼宇宇公共区区域的照照明维修修。6负负责楼宇宇临时供供电的安安排和计计划。7负负责提供供节约电电力的计计划方案案，并经经批准后后实施。8对对系统不不完善的的地方提提出整改改方案，并并经批准准后实施施。9负负责电梯梯的维修修、保养养。10负责卷卷帘门的的维修、保保养。11为客户户提供有有偿服务务。二、空空调专业业1负负责楼宇宇整个空空调、采采暖、通通风系统统的日常常运行、管管理2负负责楼宇宇整个空空调、采采暖通风风系统的的维修保保养。3负负责空调调、采暖暖、通风风系统中中，电机机和控制制柜的巡巡视工作作，发现现问题后后及时报报

3、告电气气维修班班处理。4改改善空调调、采暖暖、通风风系统的的设计，使使楼宇有有一个良良好舒适适环境，同同时最大大限度节节约能源源。5为为业主、客客户提供供有偿服服务。三、给给排水专专业1负负责楼宇宇的供水水系统、排排水系统统、消防防给水系系统、喷喷洒系统统、雨淋淋系统的的运行、维维修、保保养和故故障检修修。2负负责楼宇宇所有卫卫生洁具具的维修修保养。3负负责楼宇宇内所有有机械的的维修，如如：手推推车等。4负负责水箱箱、水池池及污水水井、雨雨水井、化化粪池等等清理。5负负责生活活水水质质处理。6为为业主、租租户提供供有偿服服务。四、土土建专业业1负负责楼宇宇内公共共范围的的天花、玻玻璃窗、墙墙、

4、门等等所有项项目的修修理、调调整。2负负责建筑筑结构方方面的问问题，例例如渗漏漏、裂缝缝等修、整整改。3负负责公共共范围内内和物业业公司的的家具维维修。4负负责安排排一些小小五金件件的维修修和调整整。5负负责一些些临时性性的任务务。6为为业主、客客户提供供有偿服服务。五、弱弱电系统统1负负责公共共应急广广播系统统、保安安监控系系统、综综合布线线系统、电电话系统统、有线线电视系系统、楼楼宇自控控系统、消消防自动动报警系系统的正正常运行行和维修修、保养养。2负负责向业业主、客客户提供供有偿服服务。第二节工程程部人员员结构第三节 工程部部岗位职职责一、总工程程师1.在在总经理理的领导导下，制制定计划

5、划，执行行有关工工程和能能源管理理的方针针、原则则、计划划、规定定和制度度。2.根根据公司司要求为为楼宇所所有系统统和设备备建立并并保持有有一个全全面的维维修、保保养计划划。3.建建立工程程设备的的运行和和操作程程序，确确保工程程设备的的正常运运行。4.全全面负责责工程方方面的节节支运行行，根据据楼宇运运行要求求准备和和调整工工程部运运行预算算，并严严格控制制工程运运行和维维修费用用。5.跟跟踪、控控制所有有水、电电、煤气气、热力力等能源源消耗，分分析消耗耗原因，担担出整改改办法，最最大限度度地节约约能源。6.负负责工程程部员工工工作成成绩的评评估，并并按有关关规定给给予奖惩惩。7.负负责建立

6、立健全部部门培训训计划，保保证工程程部员工工掌握必必须的专专业技术术和技能能。8.负负责及时时向总经经理上交交所有有有关报告告及报表表。9.认认可签收收部门所所有文件件、发票票。10.制定和和执行紧紧急情况况做出反反应的计计划。11.建立工工程部各各岗位责责任并检检查落实实。12.始终把把安全和和消防放放在第一一位。13.协调与与客户的的关系。14.负责按按要求对对专业主主管、领领班工作作业绩进进行考核核。15.负责进进行工作作及人员员调配。16.分析项项目报价价单，组组织讨论论决定，对对完成项项目进行行检查、评评估和验验收。17.管理员员工纪律律，解决决员工争争执。18.和有关关部门一一起为

7、工工程部选选择面试试新员工工。20.督促制制定工程程报表。21.巡视、检检查工程程设备、设设施运行行情况，组组织有效效的生产产管理和和技术管管理，阅阅读审察察各类技技术报表表和工作作日记二、专专业主管管1.在在总工程程师领导导下，主主管本专专业的全全面工作作，确保保所管辖辖设备处处在优良良的技术术状态下下安全运运行。2.编编制或审审定本专专业所负负责设备备的年、季季、月、周周检修计计划，建建定相应应的维修修记录档档案，并并监督实实施。3.熟熟练掌握握本班组组内管辖辖的设备备设施的的运行、维维修和保保养4.每每天检查查设备运运行情况况和工作作现场。5.审审阅运行行、值班班、交接接班记录录，及时时

8、发现问问题并采采取相应应措施。6.每每月定期期巡检所所辖设备备设施的的维修保保养落实实情况，并并书面报报告总工工程师7.认认真完成成周报告告、月报报告8.检检查下属属的工作作纪律，发发现不良良，及时时纠正。9.严严格要求求员工按按操作规规程作业业，遵守守劳动安安全的法法规、法法令。10.对所有有请修单单位按轻轻重缓急急分类，合合理安排排维修。11.严格控控制维修修材料的的出库及及去向，努努力降低低成本及及能耗。12.安排下下属员工工的班次次，监督督检查劳劳动纪律律。13.负责请请购本专专业的备备品备件件。14.负责与与其它班班组或部部门的协协调合作作。15.负责本本专业项项目改造造的计划划、预

9、算算和报价价。16.负责本本专业员员工的培培训、督督导、考考核、评评估。17.完成总总工程师师交给的的其它工工作。18.书面制制定本专专业所有有设备的的安全运运行规则则和程序序，并永永久性在在设备操操作处和和工作间间明显展展示。三、领领班A.强强电领班班岗位责责任：1.强强电运行行维修领领班必须须认真清清楚了解解总体供供配电情情况，所所辖设备备的性能能及控制制范围。2.熟熟练掌握握各配电电设备、控控制柜、照照明柜及及发电机机的操作作、维修修、运行行规程。3.须须严格执执行公司司及部门门所制定定的各项项规章制制度及各各项规程程。4.强强电运行行维修领领班必须须服从专专业主管管的领导导，听从从专业

10、主主管的指指挥。在在布置工工作时，要要首先考考虑消防防安全和和劳动保保护。5.每每天检查查各班运运行记录录，并对对所有记记录数据据及内容容负责。6.必必须每天天巡视所所有变配配电室及及变配电电系统，并并及时处处理变配配电系统统设备的的故障，保保证本系系统正常常运行，对对巡查记记录负责责。7.必必须对强强电运行行人员工工作时间间内的一一切行为为负责。8.强强电领班班必须定定期培训训所属员员工之操操作技能能，并由由专业主主管进行行考核，9.强强电领班班必须认认真听取取上级电电站之运运行指令令，并应应立即汇汇报专业业主管，在在得到专专业主管管命令，并并办理有有关手续续后方可可执行操操作。10.必须带

11、带领本班班人员严严格执行行本专业业主管所所制定的的维护保保养计划划，并认认真做好好相应保保养记录录。11.必须每每天巡查查配电室室以外的的所有配配电设备备一次，并并随时处处理各类类故障，并并对巡检检记录负负责。12.必须定定期（每每3个月月一次）培培训所属属员工的的维修技技能，并并由专业业主管进进行考核核，13.正确管管理安排排维修单单，对未未能按规规定完成成的维修修单要有有原因，上上报专业业主管后后，交文文员经行行登记。B.弱弱电领班班岗位责责任：1.弱弱电维修修领班必必须清楚楚了解消消防报警警系统、消消防联动动系统、楼楼宇自控控系统、保保安监控控系统、电电话系统统、综合合布线系系统、有有线

12、电视视系统之之配置、运运行及设设备状态态等情况况。2.必必须熟练练掌握各各弱电系系统的操操作、运运行、维维修保养养规程。3.必必须严格格执行公公司及部部门所制制定的各各项规章章制度及及各项规规程，以以身作则则。4.必必须每天天检查各各弱电系系统运行行记录、巡巡检记录录，并对对所有记记录数据据及内容容负责。必必须每天天巡视所所有弱电电系统一一遍，并并及时处处理各类类故障，保保证各系系统运行行正常。5.必必须对所所属弱电电维修人人员工作作时间内内之一切切行为负负责。6.必必须定期期（每33个月一一次）培培训所属属员工之之操作、维维修、保保养技能能，并由由专业主主管进行行考核。7.所所有弱电电系统的

13、的维修保保养，必必须在领领班的带带领下，严严格按照照专业主主管所制制定的维维修保养养计划进进行，并并认真做做好相应应保养记记录。如如需停机机保养时时，必须须提前三三天通知知总工程程师，以以便做好好相应安安排。8.弱弱电维修修领班必必须服从从专业主主管的领领导及指指挥。9.在在布置工工作时，要要首先考考虑消防防安全和和劳动保保护。10.正确管管理安排排维修单单，对未未能按规规定完成成的维修修单要有有原因，上上报专业业主管后后交文员员登记。四、文文员1.负负责翻译译、中英英文打印印，各类类文件的的复印及及收发。各各种文件件、资料料、材料料的存档档，文具具用品的的分发。2.对对楼宇全全部图纸纸、资料

14、料分类保保管、编编排目录录、日常常借阅和和确保完完整无损损，每年年核对补补缺。3.负负责采购购单的报报批、跟跟踪、存存档及现现金报销销、支票票申请。4.负负责工程程部布告告栏的定定期公布布、更换换，确保保所有信信息及时时转达到到员工。5.负负责会议议记录，整整理会议议纪要并并打印、发发送。6.对对各部门门或客人人来工程程部联系系工作人人员要热热情接待待。7.迅迅速、热热情应答答来往电电话，详详细记录录所有信信息。8.负负责工程程部考勤勤记录和和整理，上上报有关关部门。9.为为总工程程师收集集过去224小时时的报表表和其它它报表。10.建立备备品部件件和易损损件的清清单，并并按要求求执行最最高、

15、最最低储备备标准，当当储备接接近或达达到最低低标准时时，及时时提出申申请购买买计划单单。11.严格执执行物品品验收入入库制度度和领料料单制度度，做好好备品备备件和公公用工具具的管理理制度。12.做好仓仓库的帐帐、卡、物物等管理理工作，要要求帐、卡卡、物必必须相符符，物品品堆放整整齐清洁洁。13.每月必必须对库库存情况况进行一一次清查查盘点，对对盘亏、盘盘盈情况况及时向向有关上上级汇报报。14.按时、按按质地完完成每月月财务要要求的备备品、备备件、材材料消耗耗和库存存情况等等的报表表。15.易燃、易易爆、有有毒物品品必须单单独储放放。室内内禁止一一切烟火火，必须须每天去去巡查二二次。16.负责工

16、工程部工工服的发发放、整整理。17.完成领领导交给给的其它它工作。五、技工通则：1.服服从指挥挥，严格格遵守各各项操作作规程及及各项规规章制度度。2.把把安全消消防意识识贯彻到到工作中中。3.无无特殊原原因或理理由，请请修单不不得积压压，做好好维修记记录。4.服服务中做做到客户户至上，微微笑服务务。5.做做好运行行记录，认认真履行行值班制制度。6.爱爱护工具具，不得得人为损损坏工具具。7.认认真学习习本专业业的各项项技术，熟熟练掌握握各种设设备的开开闭方法法和性能能，掌握握专业技技能。8.加加强责任任心，在在工作中中要时刻刻注意各各种设备备的工作作状态是是否正常常，不论论是本专专还是其其它专业

17、业，及时时处理及及时报告告。9.保保持机房房、休息息室及工工作场所所的卫生生。10.未经专专业主管管许可，不不得私自自更改、调调整、移移动线路路、管路路设备。A.值值班电工工岗位责责任1.值值班人员员必须清清楚了解解供电系系统情况况，所辖辖设备的的性能及及控制范范围。熟熟练掌握握各配电电设备及及发电机机的运行行、操作作、维修修规程。必必须服从从领班及及专业主主管的领领导和指指挥。2.认认真进行行交接班班工作，交交班人员员必须认认真讲解解本班工工作情况况，并认认真做好好交接班班记录。接接班人员员必须清清楚了解解上一班班工作内内容，仔仔细查看看交接班班记录。交交接班记记录必须须由值班班电工本本人签

18、字字，不得得代签。3.认认真清点点工具，保保持良好好工作状状态，工工具使用用完毕后后，必须须擦拭干干净，放放回原处处。4.按按时、按按数抄录录各类计计量仪表表，不得得伪造数数据。5.按按时仔细细检查所所辖各类类设备，并并认真做做好检查查记录，不不得伪造造检查结结果。6.所所有记录录必须做做到字迹迹工整、清清晰、全全面，记记录单据据必须保保持清洁洁完整，不不得损毁毁。7.各各类高、低低压操作作必须按按照电工工操作规规程进行行，以保保证人身身及设备备安全。8.负负责保持持配电室室内所有有供电设设备功能能正常，各各配电柜柜、开关关、仪表表等如有有损坏，须须立即修修复，如如需停电电处理，须须立即报报告

19、领班班或专业业主管，获获得批准准后方可可进行。9.必必须保持持配电室室、值班班室及所所辖设备备的清洁洁，每班班两次清清洁地面面、窗台台、门窗窗、设备备表面等等所有产产生积尘尘之处。根根据上级级安排，定定期清洁洁设备内内部。值值班室内内与工作作有关之之物品必必须摆放放整齐，不不得存放放与工作作无关之之物品，配配电室内内严禁存存放杂物物。10.值班人人员不得得在值班班室、配配电室及及其他机机房会见见客人，须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗、串串岗，需需暂时离离岗时，必必须报告告领班或或专业主主管离岗岗原因、去去向及时时间，获获得批准准后方可可离岗。11.本班工工作未完完成时，须须在接班班人员的的协助

20、下下，加班班完成，不不得移交交给接班班人员，接接班人员员必须协协助交班班人员完完成工作作后进行行交接班班。12.交班人人员如发发现接班班人员酗酗酒或精精神状态态不良时时，不得得进行交交班，并并须立即即报告领领班或专专业主管管，在领领班或专专业主管管未做出出具体安安排之前前，交班班人员不不得离岗岗。13.值班班班人员严严禁睡觉觉、赌博博、酗酒酒及任何何游戏，配配电室内内严禁吸吸烟。B.维维修电工工：1.维维修电工工必须熟熟练掌握握各类电电气设备备操作、维维修保养养规程。必必须服从从领班及及专业主主管的领领导和指指挥。2.每每日须按按时到岗岗，更换换工服，清清点工具具，须在在十五分分钟内做做好一切

21、切准备工工作。3.接接到维修修通知后后，必须须十分钟钟内到达达现场处处理，服服从工作作安排。4.处处理各类类电气故故障须及及时、准准确，保保证人身身及设备备安全，工工作完毕毕须认真真清理现现场。并并将处理理结果报报告领班班或专业业主管。5.维维修操作作必须严严格执行行电工工工艺规范范，各接接点必须须牢固接接实，绝绝缘及防防水处理理必须可可靠，不不得疏忽忽大意。6.每每天巡视视大厦所所有公共共供电设设备及公公共照明明(包括括各电缆缆井)一一遍，发发现问题题须立即即报告维维修领班班或系统统工程师师，并及及时修复复，做好好巡视记记录。7.配配电箱、电电缆井等等不得有有存水、尘尘土及杂杂物，各各配电箱

22、箱的箱体体、合叶叶、箱门门、锁具具等必须须保持功功能正常常，无锈锈蚀，并并保持锁锁好。电电缆井内内的电缆缆必须放放置于电电缆桥架架内，并并盖好扣扣板。8.配配电箱内内各开关关及各电电器元件件、线路路等不得得有噪音音、过热热及其它它故障，各各接点必必须牢固固接实。9.室室外围墙墙、挑檐檐及草地地灯必须须保持使使用正常常，随坏坏随修，不不得拖延延至第二二天晚上上开灯之之时。10.各类临临时用电电，必须须接入漏漏电开关关，并保保证漏电电开关灵灵敏有效效。11.维修人人员工作作完毕后后，须立立即回到到指定地地点休息息待命，除除工作需需要外，不不得在大大厦内随随意走动动，不得得进入任任何草坪坪绿地。12

23、.维修人人员不得得在大厦厦范围内内高声喧喧哗，随随地吐痰痰，乱扔扔废弃物物。13.维修人人员进入入客户区区域维修修时，必必须敲门门，在获获得同意意后方可可进入，必必须着装装整洁，态态度礼貌貌，保持持安静，不不得在客客户单元元内吸烟烟、喝水水，不得得以任何何方式获获取报酬酬、小费费及物品品，不得得动用客客户单元元内任何何物品用用于维修修，需要要移动物物品时必必须征得得同意。C.弱弱电技工工：1.对对所辖各各弱电系系统及其其所有设设备，必必须清楚楚了解其其性能，检检查方法法，控制制范围及及运行状状况。必必须服从从专业主主管的领领导和指指挥。2.每每日巡查查所有弱弱电系统统一遍，并并做好巡巡查记录录

24、。3.发发现故障障须立即即排除，保保证各系系统正常常运行，保保证人身身及财产产安全。4.排排除故障障时如对对总体系系统运行行产生影影响，须须立即通通知专业业主管，得得到批准准后方可可进行。5.如如出现重重大故障障，自己己无能力力排除时时，须立立即通知知专业主主管。6.接接到维修修通知后后，十分分钟内须须赶到现现场处理理。工作作完成后后必须认认真清理理现场，并并须将处处理结果果及时报报告专业业主管。7.维维修操作作时，各各接线、接接点务必必接实；各镙丝丝、镙母母务必拧拧紧，各各设备安安装必须须牢固可可靠。8.每每周巡查查弱电井井一次，井井道内须须保持无无杂物、无无存水，各各类电缆缆均应放放置于电

25、电缆桥架架内，并并盖好盖盖板，做做好检查查记录。9.对对所辖设设备须保保持清洁洁、整齐齐，各连连接线、接接点必须须保证接接触良好好。10.维修人人员工作作完毕后后，须立立即回到到指定地地点休息息待命，除除工作需需要外，不不得随意意走动，不不得进入入任何草草坪绿地地。11.维修人人员不得得在大厦厦范围内内高声喧喧哗，随随地吐痰痰，乱扔扔废弃物物。12.维修人人员进入入客户区区域维修修时，必必须敲门门，在获获得同意意后方可可进入，必必须着装装整洁，态态度礼貌貌，保持持安静，不不得在客客户区域域内吸烟烟、喝水水，不得得以任何何方式获获取报酬酬、小费费及物品品，不得得动用客客户任何何物品，需需要移动动

26、物品时时必须征征得同意意。D.设设备运行行技工：1.设设备运行行技工必必须清楚楚了解本本系统情情况、所所辖设备备的性能能及控制制范围。熟熟练掌握握各类设设备运行行、操作作及维修修保养规规程。必必须服从从专业主主管的领领导和指指挥。2.认认真进行行交接班班工作，交交班人员员必须认认真讲解解本班工工作情况况，并认认真做好好交接班班记录，接接班人员员必须清清楚了解解上一班班工作内内容，仔仔细查看看交接班班记录。交交接班记记录必须须由当值值人员本本人签字字，不得得代签。3.认认真清点点工具，保保持良好好工作状状态，工工具使用用完毕后后，必须须擦拭干干净，放放回原处处。4.按按时、按按数抄录录各类计计量

27、仪表表，不得得伪造数数据。5.按按时仔细细检查所所辖各类类设备，并并认真做做好检查查记录，不不得伪造造检查结结果。6.各各类设备备的操作作，必须须严格执执行有关关操作程程序。7.必必须保持持各设备备间的环环境及各各类设备备的清洁洁，每班班至少清清洁一次次，须做做到所有有设备、管管线、门门、窗、窗窗台、地地面、柜柜顶、桌桌面等无无尘土、无无污迹、无无杂物、无无积水。8.与与工作有有关物品品须摆放放整齐，不不得存放放与工作作无关之之物品。9.各各类记录录须做到到字迹工工整、清清晰、全全面，记记录单据据须保持持清洁完完整，不不得损毁毁。10.须保持持本系统统各类设设备正常常运行，做做到三干干净(即即

28、设备干干净、机机房干净净、工作作场地干干净)、四四不漏(即不漏漏电、不不漏水、不不漏油、不不漏气)五良好好(即使使用性能能良好、密密封良好好、紧固固良好、润润滑良好好、调整整良好)，各设设备如有有损坏必必须立刻刻修复，如如因客观观原因不不能修复复时，须须立即专专业主管管。11.值班人人员不得得在任何何设备机机房会见见客人，须须坚守岗岗位，不不得擅自自离岗、串串岗，需需暂时离离岗时，必必须报告告专业主主管离岗岗原因、去去向及时时间，获获得批准准后方可可离岗。12.本班工工作未完完成时，须须在接班班人员的的协助下下，加班班完成，不不得移交交给接班班人员，接接班人员员必须协协助交班班人员完完成工作作

29、后进行行交接班班。13.交班人人员如发发现接班班人员酗酗酒或精精神状态态不良时时，不得得进行交交班，并并须立即即报告专专业主管管，在专专业主管管未做出出具体安安排之前前，交班班人员不不得离岗岗。14.值班人人员严禁禁睡觉、赌赌博、酗酗酒及任任何游戏戏，值班班室及各各设备间间严禁吸吸烟。E.设设备维修修技工：1.设设备维修修技工必必须熟练练掌握各各类设备备操作、运运行及维维修保养养规程。必必须服从从专业主主管的领领导和指指挥。2.每每日须按按时到岗岗，更换换工服，清清点工具具，须在在十五分分钟内做做好一切切准备工工作。3.接接到维修修通知后后，必须须十分钟钟内到达达现场处处理，服服从工作作安排。

30、4.处处理各类类故障须须及时、准准确，保保证人身身及设备备安全，工工作完毕毕须认真真清理现现场。并并将处理理结果报报告专业业主管。5.每每天巡视视检查大大厦内各各机房、泵泵房、管管井、水水箱、污污水井一一遍，发发现问题题必须立立即报告告专业主主管，并并认真做做好巡查查记录。6.空空调及给给排水系系统各类类维修，必必须做到到各阀门门、接口口，安装装位置合合理，不不漏水。管管线布局局合理，横横平竖直直。需做做防腐、防防锈、保保温处理理时必须须处理完完整，不不得遗漏漏。7.各各机房、管管道井、泵泵房内不不得有存存水及杂杂物，须须保持环环境及设设备清洁洁。8.各各泵辅、阀阀门、管管线、接接口不得得有跑

31、冒冒滴漏现现象，并并必须保保持保温温、防腐腐处理良良好，功功能正常常。9.定定期检查查消防水水系统、排排烟系统统、正压压送风系系统等消消防有关关设备，须须保持各各设备功功能正常常。10.定期检检查、清清理新风风机组过过滤网、风风机盘管管过滤网网，每两两周一次次。11.维修人人员工作作完毕后后，须立立即回到到指定地地点休息息待命，除除工作需需要外，不不得在大大厦内随随意走动动，不得得进入任任何草坪坪绿地。12.维修人人员不得得在大厦厦内高声声喧哗，随随地吐痰痰，乱扔扔废弃物物。13.维修人人员进入入客户区区域维修修时，必必须敲门门，在获获得同意意后，方方可进入入，必须须着装整整洁，态态度礼貌貌，

32、保持持安静，不不得在客客户区域域内吸烟烟、喝水水，不得得以任何何方式获获取报酬酬、小费费及物品品，不得得动用客客户任何何物品，需需要移动动物品时时必须征征得主人人同意。F.综综合维修修水工：1.综综合维修修水工必必须熟练练掌握各各类设备备操作、运运行及维维修保养养规程。必必须服从从综合维维修系统统工程师师的领导导和指挥挥。2.每每日须按按时到岗岗，更换换工服，清清点工具具，须在在十五分分钟内做做好一切切准备工工作。3.接接到维修修通知后后，必须须十分钟钟内到达达现场处处理，服服从工作作安排。4.处处理各类类故障须须及时、准准确，保保证人身身及设备备安全，工工作完毕毕须认真真清理现现场。并并将处

33、理理结果报报告专业业主管。5.空空调及给给排水系系统各类类维修，必必须做到到各阀门门、接口口，安装装位置合合理，不不漏水。管管线布局局合理，横横平竖直直。需做做防腐、防防锈、保保温处理理时必须须处理完完整，不不得遗漏漏。6.各各阀门、管管线、接接口不得得有跑冒冒滴漏现现象，并并必须保保持保温温、防腐腐处理良良好，功功能正常常。7.维维修人员员工作完完毕后，须须立即回回到指定定地点休休息待命命，除工工作需要要外，不不得在大大厦内随随意走动动，不得得进入任任何草坪坪绿地。8.维维修人员员不得在在大厦内内高声喧喧哗，随随地吐痰痰，乱扔扔废弃物物。9.维维修人员员进入客客户区域域维修时时，必须须敲门，

34、在在获得同同意后，方方可进入入，必须须着装整整洁，态态度礼貌貌，保持持安静，不不得在客客户单元元内吸烟烟、喝水水，不得得以任何何方式获获取报酬酬、小费费及物品品，不得得动用客客户内任任何物品品，需要要移动物物品时必必须征得得同意。G.综综合维修修万能工工：1.万万能维修修工必须须熟练掌掌握瓦、木木、油工工及装修修五金安安装维修修技能，必必须服从从专业主主管的领领导和指指挥。2.每每日按时时到岗，更更换工服服，清点点工具，须须在十五五分钟内内做好一一切准备备工作。3.接接到维修修通知后后，必须须十分钟钟内到达达现场处处理，服服从工作作安排。4.处处理各类类装修维维修必须须细致，必必须符合合有关规

35、规范，不不得偷工工减料。5.认认真做好好检查工工作，做做好巡检检记录，遇遇有装修修损坏、五五金件损损坏、检检查口未未封闭或或有污迹迹等，必必须立即即处理。须须保持本本物业公公共区域域长久如如新。第四节 工程部部管理规规定一、设备故故障处理理1如发发生重大大设备事事故，现现场人员员立即切切断电、煤煤气等危危险源，保保护事故故现场，工工程部人人员或使使用部门门应立即即通知工工程部、物物业部及及总经理理。工程程部主要要负责人人和相关关人员必必须迅速速赶赴现现场，分分析检查查故障的的原因，采采取果断断应急措措施。2总总经理、总总工程师师、保安安部经理理查看后后，根据据现场情情况决定定立刻修修复或关关闭

36、有关关设备进进行抢修修。3找找出原因因后，总总工程师师和专业业主管须须立即组组织工程程部人员员进行抢抢修、排排除故障障、恢复复正常运运行后汇汇报总经经理。4专专业主管管写出一一份书面面报告，说说明发生生故障的的原因，提提出预防防措施和和再次发发生故障障的处理理预案，报报总工程程师，抄抄报总经经理。5如如果故障障是由于于操作人人员违反反规程造造成的责责任事故故，由专专业主管管根据情情况对责责任者提提出处理理意见，报报总监审审批后给给予处罚罚，并通通知人事事部备案案；如果果情况较较严重，需需要免除除责任者者，需报报人事部部和总经经理批准准。二、防火制制度1.消防中中央监控控室，应应具备以以下资料料

37、及锁匙匙：(1)1套完完整准确确地记录录物业火火灾预报报系统及及湿式灭灭火装置置位置图图及消防防系统图图，包括括烟感/温感探探测器和和主控屏屏位置，手手提灭火火器和灭灭火毯，消消防栓箱箱配破玻玻璃按纽纽和警铃铃，消防防栓系统统连消防防接合器器、喷淋淋系统、消消防泵等等。(2)一套清清楚及准准确的建建筑平面面图，图图内展示示各防火火卷闸、隔隔火墙、危危险仓、防防烟门、消消防疏散散楼梯及及消防紧紧急疏散散门等。(3)一套各各种消防防设备之之备件清清单。(4)一套完完整之排排烟通风风图。(5)天然气气分布图图及阀门门开关位位置图。(6)工程部部必须保保存出现现紧急情情况时联联络人的的手机号号码。2.

38、指指定地点点吸烟，烟烟灰、烟烟蒂要丢丢进烟缸缸。3.维维修工作作中需要要使用易易燃材料料时，应应特别小小心。各各班组不不得存放放易燃油油料1公公斤以上上。4.不不得随意意挪动消消防设施施，发现现消防设设施损坏坏或泄露露应及时时报告。5.当当发生火火灾警报报，各人人员一定定要认真真处理，直直到确定定火警熄熄灭或确确认是误误报为止止。各员员工遇事事时请保保持冷静静，行动动时不要要太急躁躁。任何何人士如如发现火火灾，应应先用对对讲机或或电话报报告发生生火警的的位置和和他自己己的动向向。6.当当有火灾灾警报时时，以下下的警铃铃应不断断地响起起：(1)首层(2)火灾的的楼层(3)与发生生火灾相相邻的楼楼

39、层7.发发生火灾灾，工程程部的首首要任务务是保证证消防水水泵，正正压风机机，排烟烟风机正正常运行行，保证证供水供供电，并并及时通通知保安安灭火。8.发发生火灾灾时，工工程部应应做好以以下工作作：9.派派有经验验的工程程人员前前往控制制室协调调救火工工作。10.尽可能能从消防防报警系系统主屏屏找出火火警的楼楼层和警警报之种种类。11.通知专专业主管管有关情情况。12.通知所所有当值值员工，尤尤其是身身处地库库及机房房之员工工。 13.当消防防员到场场，立刻刻配合保保安/管管理员向向他们报报告所知知情况。14.其他当当值工程程人员留留守岗位位候命戒戒备。15.专业主主管应做做好：(1)立即通通知大

40、厦厦空调主主机房发发生火警警警报。(2)与各部部员工合合作，确确保各消消防系统统运作正正常。(3)必要情情况下，向向消防队队提供大大厦消防防设备资资料16.通知有有关工程程人员在在工程部部候命。17.冷冻机机房之员员工应：(1)刻察看看全机房房范围，确确定警报报是否源源自主机机房。(2)如火灾灾在机房房内，不不要冒险险；在可可能情况况下，关关掉冷冻冻主机，立立即报告告工程部部值班室室(3)用现有有工具和和灭火器器材将火火扑灭。如如不能把把火扑灭灭，应立立刻锁门门离开现现场。18.当值工工程人员员应：(1)立刻上上报，不不要独自自冒险，如如发觉火火势蔓延延，应尽尽快离开开现场，在在可能情情况下，

41、用用手提灭灭火器或或消防栓栓尝试把把火扑灭灭。(2)与工程程部保持持联络及及依照上上级之指指示行动动。19.当火被被扑灭或或确证是是误报后后：(1)火灾警警报系统统及其它它消喷系系统重置置还原，如如有消防防队长在在场，须须征得消消防队长长同意才才可行动动。(2)如喷淋淋系统正正在洒水水，应关关闭消防防水泵电电源，将将分层阀阀关上，以以便清理理更换喷喷淋头及及其它损损毁的设设备，使使系统尽尽快恢复复正常。(3)检查受受影响的的楼层，并并拍照作作好记录录。(4)尽快写写出报告告连照片片和出事事原因呈呈交总经经理。20.各工程程人员在在巡查时时，嗅到到异味或或怀疑天天然气泄泄漏时，不不得在现现场使用

42、用对讲机机、电话话或开关关等任何何电器，避避免发生生爆炸。到到达安全全地带后后，立即即向上级级或消防防控制中中心汇报报。21.租户的的二次装装修应遵遵循装装修施工工安全管管理制度度。三、安全技技术措施施在全部停电电或部分分停电的的电气设设备上工工作时，必必须完成成下列保保证安全全的技术术措施：1.切切断电源源。在工工作场所所必须断断开电源源的设备备，包括括需检修修设备的的带电部部分的电电源、工工作范围围安全距距离小于于0.77m(110Kvv)的带带电部分分及工作作人员后后面或两两侧无遮遮栏或其其他可行行安全措措施的带带电部分分。在断断开电源源时，必必须使检检修设备备至少有有一个明明显的断断开

43、点，高高压柜的的手动机机均处于于断开位位置时，都都应用锁锁锁住。2.验验电。检检验电气气设备上上有无电电压时，必必须使用用合格的的验电器器，验电电应在电电气设备备的两侧侧的各相相分别进进行。3.装装设接地地线。将将检修设设备的三三相短路路并接，可可以放掉掉检修设设备的剩剩余电荷荷，这也也是防止止突然来来电，保保护工作作人员安安全的唯唯一可行行安全措措施。装装、拆接接地线必必须由两两人进行行，若仅仅有单人人值班，则则只允许许用接地地开关接接地。4.悬悬挂指示示牌和装装设遮栏栏。在工工作点四四周应安安设标示示牌和遮遮栏，有有关的操操作开关关手柄上上应悬挂挂“禁止止合闸”标标示牌。5.安安全组织织措

44、施(1)工作票票制度。在在对物业业各类电电气设备备进行检检修时，应应根据工工作需要要，填写写工作票票。工作作票的签签发人应应为电气气主管，且且签发人人应对工工作票内内容、工工作必要要性、工工作执行行者的业业务程度度进行全全面的考考虑。(2)工作许许可制度度。在高高压电气气设备上上进行检检修工作作，须经经过许可可手续。许许可人应应对工作作票上的的有关内内容及安安全措施施进行检检查，并并会同工工作负责责人到现现场核对对。(3)工作监监护制度度。完成成工作许许可手续续后，工工作负责责人(监监护人)应向工工作者交交待工作作现场的的情况和和有关安安全措施施，并应应始终在在现场进进行监护护，及时时纠正错错

45、误或违违反安全全的操作作。监护护人一般般不得参参加工作作班工作作(全部部停电除除外)。(4)工作间间断、转转移和终终结制度度。在电电气设备备检修工工作间断断或工作作人员暂暂时撤离离现场时时，所有有安全措措施应保保持不动动，工作作票仍由由工作负负责人执执存。间间断后可可继续工工作，无无需重新新通过许许可。(5)工作转转移是指指同一连连接部分分用同一一工作票票依次在在几个地地点工作作，开工工前的安安全措施施可一次次做完，但但工作负负责人在在转移工工作地点点时，应应向工作作人员交交待新工工作点的的有关情情况和注注意事项项。(6)在检修修工作完完成后，应应清扫现现场后撤撤离。由由工作负负责人会会同运行行值班人人员共同同检查，并并交待检检修项目目、发现现问题、检检修结果果和存在在问题，然然后在工工作票上上注明工工作终结结时间，双双方签字字后方可可办理工工作票终终结手续续。在此此之前，任任何人不不得将检检修设备备送电运运行(因因检修工工作需要要试运行行者除外外)。四、安全运运行管理理制度1应根据据劳动局局有关规规定，组组织对电电