济南国际风情街项目调研规划书30894.docx

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1、济南国际风风情街项项目调研研规划书书一研究背背景1项目简简介地理位置国际风情街街位于济济南市仲仲宫镇，从从济南市市济微路路南出南南外环，沿沿1044国道南南行100公里即即可到达达。商业业街南临临仲宫镇镇，西接接1044国道。项目规模整条商业街街长约8800米米，沿街街两边各各一排33层商业业楼，总总建筑面面积约为为350000平平米(商商业街往往东为二二期工程程，预计计建筑面面积为1150000余平平米)。建筑单体欧式建筑风风格，共共计199座，1120余余单元，每每个单元元建筑面面积从220010000平米米不等，大大部分为为3000-6000平米米。内设设独立卫卫生间。交通状况内部交通商

2、业街向东东没有重重要场所所，因此此商业街街内部交交通压力力很小。外部交通从商业街到到济南市市有3路路公交车车，作为为近郊而而言，外外部交通通是比较较方便的的。建筑结构低层砖混结结构，坡坡层顶。目标售价2300元元/平米米左右(均价)。2调研背背景：经科学分析析与多方方论证，作作为开发发商和营营销策划划公司，均均对国际际风情街街的商业业业态定定位娱乐休休闲MAALL模模式达成成了一致致意见。为为使商业业街的业业态规划划进一步步切合经经营者和和终端消消费者双双方的需需求，最最终实现现开发商商、投资资者、经经营者三三赢，消消费者满满意的商商业局面面，开展展一次全全面深入入的市场场调研势势在必行行。二

3、、调研目目的1调研目目标概述述：A分析目目标买家家（包括括投资者者和自用用经营者者）的消消费心理理及承受受能力。B通过调调研，明明确商业业街的业业态规划划与消费费档次（包包括商业业街具体体提供何何种服务务及商品品？究竟竟针对哪哪个层次次的终端端消费群群体？等等等）。C分析目目前与商商业街定定位相符符的经营营者投资资商业街街的意向向及其强强烈程度度。D通过调调研，明明确商业业街的物物业管理理内容。E调研与与前期宣宣传、销销售模拟拟互动，为为项目推推广积累累经验与与信心。2调研报报告内容容规划：A济南市市商业物物业宏观观环境研研究宏观经济、商商业物业业投资行行为与心心理（济济南宏观观经济研研究、济

4、济南商业业物业发发展现状状与趋势势、商业业物业的的格局分分布、商商业物业业的投资资回报率率、商业业物业的的投资行行为）。B国际风风情街商商业业态态定位研研究国际国内流流行的商商业业态态及其发发展现状状与趋势势、国际际风情街街业态定定位的先先进性、国国际风情情街业态态与济南南其它商商业业态态的互补补性研究究、消费费者对国国际风情情街业态态的认同同度与期期望值、相相关行业业经营者者对国际际风情街街的认同同度及倾倾向值。C国际风风情街业业态规划划研究国际风情街街各类商商品及服服务的分分布与格格局、国国际风情情街各类类商品及及服务所所应占的的比重。D国际风风情街物物业管理理与经营营的研究究物业管理的的

5、具体内内容、物物业经营营的可行行性及经经营方向向。E政策环环境（地地房地产产行业法法律法规规及相关关文件对对项目的的影响，城城市规划划对项目目的影响响）。F媒体环环境（重重点研究究媒体对对房地产产市场的的引导作作用和沟沟通效果果，为项项目媒体体运作提提供分析析依据）。三、调研方方法1调研方方法概述述：根据该项目目的具体体情况成成立由项项目专家家构成的的调研项项目小组组，研究究方法将将包含定定量和定定性研究究两个方方式，按按照前面面设定的的研究内内容，将将定性研研究与定定量研究究研究结结合开展展。A整合调调研：成成立由专专业调查查人员、地地产营销销策划人人员、高高校经济济学专家家、商业业研究机机

6、构成员员共同组组成的项项目组，分分别发挥挥调查整整体过程程控制、调调查内容容制定与与规范、商商业物业业策划与与推广、宏宏观经济济层面等等方面的的优势，走走整合调调研之路路。B利用项项目组核核心成员员的身份份优势，召召集被调调查对象象举行座座谈会。C充分发发挥专业业市场调调研机构构的经验验与组织织能力，开开展定量量问卷调调查，进进行统计计分析，由由项目组组进行定定量研究究。2核心难难点的突突破：由于商业物物业的主主要目标标买家为为投资者者和符合合商业物物业业态态定位的的经营者者，因此此，接触触难度极极大。为为了顺利利地完成成调研任任务，特特设计有有针对性性的调研研方法，以以期突破破核心难难点。A

7、分析地地产投资资者最习习惯光顾顾的消费费场所，通通过和这这些消费费场所建建良好关关系而对对目标对对象进行行随机访访问。（例例如高档档餐饮场场所、休休闲场所所等）B从其它它商业物物业的售售楼处购购买投资资客户名名单，邀邀请他们们参加座座谈会。C利用齐齐鲁晚报报媒体的的影响力力举办相相关活动动，例如如商业物物业投资资论坛、郊郊区旅游游地产发发展研讨讨会等等等。3具体研研究方法法：调 研 内内 容研 究 方方 式商业物业宏宏观环境境调查统计局资料料查阅、晚晚报记者者站提供供资料，调调研项目目组的定定性研究究、会议议搜集。商业物业投投资行业业与心理理分析购买资料，邀邀请参加加座谈会会国际风情街街业态定

8、定位研究究国际国内流流行的商商业业态态及其发发展现状状与趋势势调研项目组组的定性研究国际风情街街业态定定位的先先进性调研项目组组的定性研究国际风情街街业态与与济南其其它商业业业态的的互补性性研究、调研项目组组的定性研究消费者对国国际风情情街业态态的认同同度与期期望值问卷调查、定定量分析析相关行业经经营者对对国际风风情街的的认同度度及倾向向值座谈会国际风情街街业态规规划研究究实地走访调调研、项项目组定定性研究究及座谈谈会国际风情等等物业管管理与经经营的研研究实地走访调调研、项项目组定定性研究究及座谈谈会政策研究与与媒体研研究资料收集与与项目组组定性研研究4调查对对象与规规模调查对象调查方法调查规

9、模通过购买资资料获取取的真实实商业物物业投资资者座谈会1场约访30人相关行业私私企业主主、优势势个体工工商业户户入户访问（经经营或办办公地点点）量化访问550人专题座谈会会1场宏观经济研研究专家家、商业业机构管管理人员员、媒体体经济类类记者等等专题座谈会会1场终端消费群群问卷调查量化访问3300人人四、分析方方法1、聚类分分析2、镜面分分析3、因子分分析4、联合分分析5、回归分分析 该项分析工工作的人人员组成成：李铁铁岗、陈陈月军、易易文胜具备5年年以上在在山东市市场丰富富的调研研经验具备房地地产行业业研究的的专业经经验具备博士士硕士士以上学学历从事过多多次大型型房地产产项目研研究五、质量控控

10、制1根据我我们调研研工作多多年的研研究经验验，我们们认识到到质量控控制是研研究项目目成败的的关键，对对于本次次研究项项目，我我们将会会采用如如下的质质量控制制方法：A对所有有数据结结果进行行1000%的逻逻辑编辑辑。B对所有有的访问问结果进进行1000%的的QC反反馈检验验。C对所有有的调研研人员实实行严格格的管理理制度:发现一一分有问问题的问问卷，该该调研人人员的所所有问卷卷均拒收收。D数据处处理实行行两次并并行输入入，交叉叉检查制制度。2要求国国际风情情街的开开发商委委派一名名工作人人员参与与项目的的调查与与研究，要要求委托托方项目目经理参参加座谈谈会和论论坛。六、项目研研究人员员1工作分

11、分配：A、调查人人员：把把握并监监控消费费者调研研数据分分析与统统计B、地产研研究专家家：把握握市场宏宏观环境境，提供供政治、法法律、经经济等方方面的研研究成果果。C、营销策策划人员员：走访访调查对对象，设设计座谈谈会会议议内容等等。D、媒体人人员：媒媒体分析析，收集集媒体已已发布过过的相关关研究类类文章内内容。2人员组组成：项目经理陈月军 负负责整个个项目管管理及协协调专家组成李铁岗： 山东大大学房地地产研究究中心主主任（博博士） 丰富的的社会学学研究经经验参与多次次大型重重要项目目研究工工作孙曰瑶 山东经经济学博博士易文胜：山东正易易营销咨咨询有限限公司策策划总监监3年房地地产项目目策划推

12、推广经验验（齐鲁鲁世纪园园观澜阁阁项目推推广、黄黄桥花园园项目推推广、康康和苑项项目推广广等） 国际风风情街项项目推广广主力策策划师济南市首首届、第第二届房房地产营营销人员员培训班班主要授授课成员员主持多次次大型房房地产调调研项目目（县西西巷商业业街改造造项目调调研、齐齐鲁世纪纪园住宅宅项目调调研等）张鹏：工商管理理硕士（MMBA）丰富的行行业经验验及市场场分析经经验参与多次次大型项项目研究究 支支英珉齐鲁鲁晚报经经济专刊刊部主任任项目执行管管理曹颖 8年调调研执行行经验，项项目现场场执行总总监项目执行组组织王延宁 齐鲁鲁广告调调查公司司调研项项目组织织专家文案撰写 徐瑾瑾瑜统计分析 丁奕奕

13、刘翠娟娟9.0日程程安排根据该调研研项目执执行的难难度，我我们设立立如下的的工作时时间表，可可以根据据客户要要求进行行调整：批准人：日期：文本：WBS项目X-履行工工作D-独立作作出决定定d-共同作作出决定定p-管理进进度C-必须经经过咨询询I-必须通通知到A-提供咨咨询项目经理项目设计组组现场调查组组房产运营部部数据处理组组报告研究组组项目顾问组组工作天数编号工作细目12345672D1项目准备DA3D2调查内容设设计DdXCAAAA2D3调研内容测测试DXDXdXDXA1D4调研内容的的确定DCXAA2D5座谈会样本本筛选、预预约DdXCAAAA2D6座谈会DXAA1D7访员培训pADXA

14、5D8正式调查访访问DXI3D9竞争对手调调查DXI1D10数据录入与与处理DXI2D11数据分析ICXDAIAI5D12撰写报告DXA总计：299天10.0费费用明细细：根据项目的的现实情情况,我我们的估估算价格格如下:工作项目数 量单价(元)金额(元)项目调查研研究设计计（包括括专家费费用）6000座谈会费用用2场25005000督导/访员员招聘培培训20名601200商业地产投投资者30人802400入户调查50人1005000拦截访问300人309000竞争环境调调研3000数据处理、统统计分析析5000报告制作（包包括专家家费用）8000公司项目管管理费15%6690总计512900与媒体合作作组织郊郊区休闲闲购物商商业地产产发展研研讨会1次研讨会会晚报市市版半版版稿件250000元如可以选择择，再计计入总价价 齐鲁广广告调查查有限公公司 20003年66月1日日