房地产开发项目可行性研究管理cdgq.docx

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1、房地产开开发项目目可行性性研究管管理办法法为适应公公司发展展需要，实实现房地地产开发发项目决决策的科科学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发监监视的综综合效益益，特制制定本办办法。1 开开发项目目可行性性研究的的任务可行性研研究就是是在工程程项目投投资决策策前，对对与项目目有关的的社会、经经济和技技术等方方面情况况进行深深入细致致的研究究；对拟拟定的各各种可能能建设方方案或技技术方案案进行认认真的技技术经济济分析、比比较和论论证；对对项目的的综合效效益进行行科学的的预测和和评价。在在此基础础上，综综合研究究建设项项目的技技术先进进性和适适用性、经经济合理理性以及及建

2、设的的可能性性和可行行性，由由此确定定该项目目是否应应该投资资和如何何投资等等结论性性意见，为为领导决决策提供供可靠的的、科学学的依据据。2 可可行性研研究的步步骤2.1 筹备备。可行行性研究究开始前前的准备备工作包包括提出出项目开开发设想想，组建建研究小小组，制制定研究究计划和和工作大大纲等。2.2 调查查。主要要从市场场调查和和资源调调查两方方面进行行。市场场调查应应查明和和预测市市场的供供给和需需求量、价价格、竞竞争能力力等，以以便确定定项目的的经济规规模和项项目构成成。资源源调查包包括建设设地点调调查、开开发项目目用地现现状、交交通运输输条件、外外围基础础设施、环环境保护护等方面面的调

3、查查，为下下一步规规划方案案设计、技技术经济济分析提提供准确确的资料料。2.3 方案案的选择择和优化化。在收收集到的的资料和和数据的的基础上上，建立立若干可可供选择择的方案案，进行行反复比比较和论论证，会会同相关关部门采采用技术术经济分分析的方方法，评评选出合合理方案案。2.4 财务务评价与与不确定定性分析析。对经经上述分分析后所所确定的的最佳方方案，在在估算项项目投资资、成本本、价格格、收入入等基础础上，对对方案进进行详细细的财务务评价和和不确定定性分析析。研究究论证项项目在经经济上的的合理性性和盈利利能力。由由相关部部门提出出资金筹筹措建议议和项目目实施总总进度计计划。 2.5 编写写报告

4、书书。经上上述分析析与评价价，即可可编写详详细的可可行性研研究报告告，推荐荐一个以以上的可可行方案案和实施施计划，提提出结论论性意见见、措施施和建议议，供领领导决策策。3 可可行性研研究的内内容由于房地地产项目目的性质质规模和和复杂程程度不同同，其可可行性研研究的内内容也不不尽相同同，各有有侧重。主主要应包包括以下下几方面面：3.1 项目目概况。主主要包括括：3.1.1 项目名名称；3.1.2 项目的的地理位位置。包包括项目目所在地地城市、区区和街道道，项目目周围主主要建筑筑物等；3.1.3 项目所所在地的的周围环环境状况况。主要要从工业业、商业业及相关关行业现现状及发发展潜力力、项目目建设的

5、的时机和和自然环环境等方方面说明明项目建建设的必必要性和和可行性性；3.1.4 项目的的性质及及主要特特点。3.2 开发发项目用用地的现现状调查查及动迁迁安置3.2.1 土地调调查。包包括开发发项目用用地范围围内的各各类土地地面积及及使用单单位。3.2.2 人口调调查。包包括开发发项目用用地范围围内的总总人口数数、总户户数，需需动迁的的人口数数、户数数等。3.2.3 调查开开发项目目用地范范围内建建筑物的的种类，各各种建筑筑物的数数量及面面积，需需要拆迁迁的建筑筑物种类类、数量量和面积积等。3.2.4 各种市市政管线线。主要要应调查查上水管管、雨水水管、污污水管线线、热力力管线、燃燃气管线线、

6、电力力和通讯讯管线的的现状及及目标和和其可能能实现的的时间。3.2.5 其他地地下、地地上物现现状。开开发项目目用地范范围内地地下物调调查了解解的内容容，包括括水井、人人防工程程、各种种管线等等；地上上物包括括各种树树木、植植物等。开开发项目目用地的的现状要要附有平平面示意意图。3.2.6 如需要要进行拆拆迁的，要要制定动动迁计划划，确定定安置方方案。3.3 市场场分析和和建设规规模的确确定3.3.1 市场供供给现状状分析及及预测。3.3.2 市场需需求现状状分析及及预测。3.3.3 市场交交易的数数量与价价格。3.3.4 服务对对象分析析、制定定租售计计划。3.3.5 拟建项项目建设设规模的

7、的确定。3.4 规划划设计方方案选择择3.4.1 市政规规划方案案选择。市市政规划划方案的的主要内内容包括括各种市市政设施施的布置置、来源源、去路路、和走走向，大大型商业业房开发发项目重重点要规规划安排排好交通通组织和和共享空空间等。3.4.2 项目构构成及平平面布置置。3.4.3 建筑规规划方案案选择。建建筑规划划方案的的内容主主要包括括各单项项工程的的占地面面积、建建筑面积积、层数数、层高高、房间间布置、各各种房间间的数量量、建筑筑面积等等。附规规划设计计方案详详图。3.5 资源源供给3.5.1 建筑材材料的需需用量、采采购方式式和供应应计划。3.5.2 项目施施工的组组织计划划。3.5.

8、3 项目施施工期间间的动力力、水等等供应。3.5.4 项目建建成投入入使用后后水、电电、热力力、煤气气、交通通、通讯讯等供应应条件。3.6 项目目开发组组织机构构和管理理费用研研究3.6.1 开发项项目的管管理体制制、机构构设置。3.6.2 管理人人员的配配备方案案。3.6.3 人员培培训计划划、年管管理费用用估算。3.7 开发发建设计计划3.7.1 前期开开发计划划。包括括项目从从立项、可可行性研研究、下下达规划划任务、征征地拆迁迁、委托托规划设设计、取取得开工工许可证证直至完完成开工工前准备备等系列列工作计计划。3.7.2 工程建建设计划划。包括括各个单单项工程程的开工工、竣工工时间，进进

9、度安排排，市政政工程的的配套建建设计划划等。3.7.3 建设场场地的布布置。3.7.4 施工队队伍的选选择。3.8 项目目经济及及社会效效益分析析3.8.1 项目总总投资估估算。包包括开发发建设投投资和经经营资金金两部分分。3.8.2 项目投投资来源源、筹措措方式的的确定。3.8.3 开发成成本估算算。3.8.4 销售成成本、经经营成本本估算。3.8.5 销售收收入、租租金收入入、经营营收入和和其他收收入估算算。3.8.6 财务评评估。运运用静态态和动态态分析方方法分析析计算项项目投资资回收期期、净现现值、内内部收益益率和投投资利润润率、借借款偿还还期等技技术经济济指标，对对项目进进行财务务评

10、价。3.8.7 风险分分析。一一方面采采用盈亏亏平衡分分析、敏敏感性分分析、概概率分析析等定量量分析方方法进行行风险分分析；另另一方面面结合政政治形势势、国家家方针、经经济发展展趋势、市市场周期期、自然然等方面面因素的的可能变变化，进进行定性性风险分分析。3.8.8 项目环环境效益益、社会会效益及及综合效效益评价价。3.8.9 结论及及建议运用各种种数据从从技术、经经济、财财务等方方面论述述开发项项目的可可行性，提提出存在在的问题题及相应应的建议议，并推推荐最佳佳方案。4可行性性研究报报告的撰撰写4.1 封面面：要能能反映评评估项目目的名称称、谁作作的评估估及可行行性研究究报告写写作时间间。4

11、.2 摘要要：用简简洁的语语言，介介绍被评评估项目目所处地地区的市市场情况况、项目目本身的的情况和和特点、评评估的结结论。文文字要字字斟句酌酌，言必必达意，绝绝对不能能有废词词冗句，字字数以不不超过110000字为宜宜。4.3 目录录4.4 正文文：这是是可行性性研究报报告的主主体，要要按照逻逻辑的顺顺序，从从总体到到细节循循序进行行。一般般包括：项目总总说明、项项目概况况、投资资环境研研究、市市场研究究、项目目地理环环境和附附近地区区竞争性性发展项项目、规规划方案案及建设设条件、建建设方式式与进度度安排、投投资估算算及资金金筹措、项项目评估估基础数数据的预预测和选选定、项项目经济济效益评评价

12、、风风险分析析和结论论与建议议等十二二个方面面。4.5 附表表：附表表是对于于正文中中不便于于插入的的较大型型表格。一一般包括括：项目目工程进进度计划划表、项项目投资资估算表表、投资资计划和和资金筹筹措表、项项目销售售计划表表、项目目销售收收入测算算表、财财务现金金流量表表、资金金来源与与运用表表、贷款款还本付付息估算算表和敏敏感性分分析表。4.6 附图图：一般般包括：项目位位置示意意图、项项目规划划用地红红线图、建建筑设计计方案平平面图等等。5市场分分析与需需求预测测5.1 开发发项目的的市场调调查内容容，可依依项目的的具体情情况确定定。一般般应进行行以下内内容的调调查：5.1.1 社会经经

13、济状况况及投资资环境调调查，主主要包括括项目所所在地的的社会经经济发展展规划、城城市建设设规划、金金融财税税政策、鼓鼓励投资资产业及及影响房房地产业业的各种种宏观经经济因素素。5.1.2 房地产产投资及及同类物物业市场场调查。主主要包括括项目所所在地房房地产投投资开发发态势、开开发量、价价格水平平及潜在在需求。如如同类物物业近年年内的市市场交易易状况、区区域分布布和价格格水平。对对明显具具有竞争争性的项项目要有有针对性性地着重重进行研研究分析析。5.1.3 消费者者意愿调调查。主主要包括括当地消消费者对对项目设设计的使使用要求求或对已已开发项项目的评评价、消消费者的的购买动动机、购购买能力力及

14、购买买偏好等等。5.1.4 物资供供应市场场调查。主主要包括括当地主主要材料料、设备备供应状状况、市市场价格格及有关关物资信信息。5.1.5 工程技技术状况况调查。主主要包括括项目开开发所处处地段的的地形、地地质情况况、当地地可采用用新材料料、新技技术以及及有关技技术经济济指标。5.1.6 物业管管理状况况的调查查。主要要调查了了解该地地面物业业管理范范围、服服务质量量、收费费标准、客客户对物物业收费费的承受受能力等等。5.2 市场场调查方方法应机机动灵活活，力求求准确，一一般可采采取以下下方法：5.2.1 积累资资料。专专人收集集有关专专业报刊刊、会议议及政府府协会活活动等形形成的文文件、信

15、信息、年年鉴统计计资料，进进行整理理鉴别。5.2.2 走访调调查。通通过走访访客户、开开发企业业和有关关信息咨咨询服务务部门，获获得开发发项目功功能、质质量、价价格及改改进提高高的要求求。5.2.3 征询。通通过对有有关行政政管理部部门征询询或对专专家函询询方式。5.2.4 在深入入调查充充分分析析收集资资料基础础上，对对开发物物业需求求现状及及发展趋趋势进行行科学分分析，对对开发成成本、市市场售价价、销售售对象、销销售进度度等作出出客观预预测。6地点选选择与地地块价值值评价房地产开开发项目目的地点点选择和和地块评评价是对对可供选选择的地地点和地地块的条条件和价价值进行行分析比比较和评评价。分

16、分析评价价内容包包括：6.1 拟定定地点的的水文、地地形、地地质条件件等地理理特征；6.2 拟定定地点的的市政配配套、交交通运输输条件；6.3 拟订订范围的的拆迁情情况；6.4 地块块周边的的自然景景观、人人造景观观及污染染情况；6.5 实际际地价与与地价潜潜在价值值评价。7资金筹筹措7.1 制定定可靠或或比较可可靠的资资金筹措措计划，是是开发项项目实现现预期目目标的基基本条件件，是避避免项目目流产或或夭折的的根本保保证，必必须高度度重视，周周密策划划。凡在在资金筹筹措无望望的情况况下，不不必开展展深度可可行性研研究。7.2 资金金筹措计计划主要要是就项项目投资资的资金金来源进进行分析析，包括

17、括自有资资金、贷贷款和预预售收入入三部分分。当资资金来源源中包括括预售收收入时，应应有销售售收入计计划配合合考虑。8 财财务评价价8.1 房地地产开发发项目财财务评价价有静态态法和动动态法两两种。对对规模小小、周期期短的项项目，可可采用静静态法。对对规模较较大、周周期较长长或资金金来源渠渠道多、收收支复杂杂或滚动动开发的的项目，应应采取动动态法。8.2 静态态法是通通过投资资项目的的总收入入和总费费用之间间的比较较，来计计算开发发项目的的盈利和和投资回回报率数数值，以以此计算算与同类类房地产产开发项项目正常常回报率率相比较较，以分分析评价价其经济济合理性性。静态态法的评评价指标标有净利利润投资

18、资收益率率和静态态投资回回收期。8.3 动态态法财务务盈利能能力分析析，一般般应以下下列指标标进行。8.4 财务务净现值值（FNNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0项目可行；FNPV0项目不可行。8.5 财务务内部收收益率（FFIRRR）财务内部部收益率率是指项项目在整整个经营营期内各各年净现现金流量量累计等等于零时时的折现现率，是是考察项项目盈利利能力的的主要动动态评价价指标。判判别标准准为：FFIRRRic即即认

19、为盈盈利能力力已满足足最低要要求，项项目可行行；FIIRRic项项目不可可行。8.6 财务务净现值值率（FFNPVVR）财务净现现值率是是项目单单位投资资现值所所获得的的净现值值，其值值越大表表明项目目投资效效益越好好。8.7 动态态投资回回收期（PPt）动态投资资回收期期是按现现值法计计算的投投资回收收期，可可直接从从财务现现金流量量表求得得。本条条所列财财务评价价指标表表达公式式见附录录。9不确定定性分析析9.1 项目目评价所所采用的的数据，由由于多来来自预测测和估算算，有一一定程度度的不确确定性，为为分析不不确定因因素对财财务评价价指标的的影响需需进行不不确定性性分析，以以估计项项目可能

20、能承担的的风险，以以论证开开发项目目在经济济上的可可靠性。不不确定性性分析包包括盈亏亏平衡分分析、敏敏感性分分析和概概率分析析。9.2 盈亏亏平衡分分析是通通过盈亏亏平衡点点（BEED）分分析项目目成本与与收益的的平衡关关系。当当影响投投资效果果的变化化因素达达到某一一临界值值时，方方案的收收入与支支出相平平衡，此此时方案案既不盈盈利也不不亏本，此此临界值值即为盈盈利平衡衡点。9.3 敏感感性分析析是通过过分析、预预测项目目主要因因素（如如成本、价价格、销销售周期期等因素素）发生生变化时时对财务务评价指指标的影影响，从从中找出出敏感因因素和极极限变化化幅度。9.4 概率率分析的的目的在在于用概

21、概率研究究预测各各种不确确定性因因素和风风险因素素对项目目评价指指标可能能发生的的影响。一一般是计计算项目目净值的的期望值值及净现现值大于于或等于于零时的的累计概概率，累累计概率率越大，说说明项目目承担的的风险越越小。10可行行性研究究管理10.11 房房地产开开发项目目不论投投资规模模大小，都都应编制制可行性性研究报报告，其其深度要要求可从从实际出出发或领领导决策策要求确确定。规规模较大大且要求求研究深深度相对对较深的的项目，可可委托专专门咨询询机构承承担项目目可行性性研究任任务；规规模适量量且研究究深度适适当的项项目，由由房地产产公司自自行组织织可行性性研究。10.22 房房地产开开发项目

22、目可行性性研究工工作，一一般应由由公司总总工程师师总体负负责，开开发、销销售、财财务部门门人员参参与组成成研究小小组，开开展工作作。10.33 房房地产开开发项目目可行性性研究报报告首页页应加盖盖开发公公司印章章，主扉扉页应署署总经理理、总工工程师及及研究人人员姓名名，末页页应署报报告执笔笔人姓名名。10.44 开开发项目目的可行行性研究究工作，由由公司组组织并进进行初审审，研究究报告必必须上报报国华实实业公司司，并由由其主持持论证审审批。10.55开发项项目的可可行性研研究报告告及决策策意见，不不论实施施与否，都都应归入入技术档档案管理理，妥善善保存备备查。10.66 可可行性研研究报告告属

23、单位位的集体体研究成成果，对对其有关关经营策策略和经经济对策策研究要要给予保保密，凡凡因泄露露损害单单位利益益者，视视为违纪纪行为。10.77 开开发项目目实施完完成后，应应组织参参与研究究的部门门和人员员进行总总结，予予以跟踪踪研究。对对研究的的方法、测测算、结结论、建建议等，对对照市场场实际，从从中找出出成功经经验和教教训，以以不断提提高可行行性研究究的科学学水平和和定性、定定量分析析的准确确性。附录： 财务务评价指指标表达达公式1 静静态评价价指标1.1 投资资收益率率（R）投资收益益率（RR）=净净收益额额项目投投资总额额1000%1.2 静态态投资回回收期（PPt）投资回收收期（PP

24、t）=累计净净现金流流量开始始出现正正值年份份数1+上上年累计计净现金金流量的的绝对值值当年净净现金流流量2 动动态评价价指标2.1 财务务净现值值（FNNPV）FNPVV=（CII-C00）t（1+ic）-t式中：11）CII现金流流入量 CC0现金流流出量2）（CCI-CC0）第tt年的净净现金流流量3）icc基准准收益率率4）n计算期期2.2财财务内部部收益率率（FIIRR）（CII-C00）t（1+FIRRR）-t=00式中符号号代表意意义同上上式。2.3 财务务净现值值率（FFNPVVR）FPVRR=FNNPVI式中：11）FNNPV财务净净现值2）I投资现现值2.4 动态态投资回回

25、收期（ppt）（CII-C00）t（1+ic）-t=0动态投资资回收期期（Pt）=（累计计财务净净现值出出现正值值年份表表）-11+当年年累计财财务净现现值的绝绝对值当年财财务净现现值房地产开开发管理理细则1 总总则为加强对对房地产产开发业业务的管管理，减减少和避避免失误误，提高高综合效效益，根根据城城市房地地产管理理法及及其他有有关法规规的规定定，结合合近年来来济南国国华置业业有限公公司进行行房地产产开发的的实际情情况，制制定本细细则。2 项项目开发发管理2.1 项目目选择：由开发发部配合合实业公公司根据据城市发发展前景景、地理理位置、城城市规划划等因素素，结合合自身实实力，考考察选择择具有

26、投投资价值值的开发发项目。2.2 可行行性研究究：由开开发部按按房地产产开发可可行性研研究管理理办法执执行。2.3 投资资决策：根据房房地产开开发项目目可行性性研究报报告，结结合公司司自身情情况，对对是否投投资开发发该项目目做出决决策。决决策必须须认真慎慎重，贯贯彻实事事求是、量量力而行行的原则则。决定定投资项项目的可可行性研研究报告告报国华华实业公公司审批批。2.4 土地地合同订订立：项项目确定定后，开开发部应应组织尽尽快与土土地持有有方签定定正式合合同（或或协议），如如土地使使用权出出让（或或转让）协协议、合合作开发发合同、联联建合同同等。合合同内容容要具体体、明确确、严谨谨，准确确载明合

27、合同各方方的责任任，必要要时可以以报有关关部门鉴鉴证或公公证。2.5 计划划编制：土地合合同签定定后，项项目公司司经理应应组织编编制项目目开发详详细计划划书，明明确办理理各项前前期手续续、规划划设计及及论证、施施工图设设计及优优化、施施工监理理的委托托、施工工队伍的的选择及及进场等等事项的的时间、人人员安排排、办理理步骤等等。明确确资金筹筹措、完完成投资资、成本本控制、房房产销售售等的方方式、方方法及相相应计划划安排。2.6 前期期手续：开发部部指导并并会同项项目公司司相关人人员有步步骤地办办理有关关手续，主主要有：2.6.1 向开发发管理部部门报批批项目，申申报开发发经营许许可证。2.6.2

28、 向计划划部门申申报固定定资产投投资计划划，报批批项目立立项。2.6.3 向土地地部门申申领土地地使用证证和建设设用地批批准书。2.6.4 向规划划部门申申请规划划定点，办办理建设设用地许许可证。2.6.5 如系旧旧城改造造项目，按按当地政政府的拆拆迁政策策委托拆拆迁管理理部门办办理拆迁迁安置，拆拆迁完毕毕后请有有关部门门验收。山东国华华时代投投资发展展有限公公司项 目 管 理理 制 度 汇汇 编编 号： SDDGH 502版 本： A版版 第第0次修修改标 题： 房地地产开发发管理细细则页 码： 第 3 页页 共共 6 页2.7 规划划设计：由工程程部配合合实业公公司完成成。要贯贯彻充分分利

29、用土土地、完完善使用用功能、利利于房产产销售、降降低工程程造价、美美化周围围环境的的原则。大大型项目目的规划划设计宜宜采用招招标方式式确定设设计单位位。规划划设计完完成后，向向规划部部门报批批，开发发部组织织申领建建设用地地规划许许可证、建建设工程程规划许许可证。2.8 现场场施工准准备2.8.1 工程部部负责委委托测量量与勘探探，办理理地形图图和工程程地质勘勘察资料料。2.8.2 工程部部组织实实施项目目（场地地）的“三通一一平”，联系系办理水水、电进进场，必必要时争争取办理理“七通一一平”。2.9 委托托工程施施工监理理：所有有开发项项目原则则上都要要委托施施工监理理。宜采采用招标标或议标

30、标的方式式选择工工程监理理单位；应明确确工程监监理的职职责、权权限、与与公司工工程部的的职责分分工，并并应有与与对监理理单位进进行监督督、管理理、奖罚罚相对应应的合同同、经济济、行政政管理措措施或办办法。工工程部负负责组织织委托监监理。2.100 编编制项目目施工组组织总设设计：项项目具备备开工条条件时，总总工程师师组织工工程部编编制项目目施工组组织总设设计，明明确单项项工程开开工顺序序、施工工队伍及及资金的的调度、各各单项（或或单位）工工程开工工时间、设设备及材材料的采采购准备备及时间间、质量量控制计计划、场场地的利利用及安安排等。2.111 施施工队伍伍选择：项目施施工组织织总设计计确定后

31、后，经济济部应按按计划组组织选择择施工队队伍。具具体操作作方式见见工程招招标管理理规定。施施工队伍伍确定后后，公司司应与其其签订正正式的施施工合同同。2.122 开开工手续续：工程程开工前前，开发发部配合合工程部部办理消消防、抗抗震监督督、工程程报建、开开工报告告、施工工许可证证、质量量监督、安安全监督督等手续续。2.133 自自购工程程用设备备、材料料的招标标与供货货：工程程开工前前，工程程部应依依据设计计施工图图纸及开开发项目目定位做做好设备备、材料料选型、定定位工作作。相关关部门（或或工程部部门）根根据设备备、材料料定位要要求及施施工组织织总设计计的时间间安排选选择供货货商，一一般采用用

32、招标或或议标的的方式确确定供货货商。供供货商确确定后，公公司应与与其签订订正式的的供货合合同。2.144 施施工管理理：工程程部负责责施工管管理。管管理内容容主要包包括：2.144.1 组织织施工前前的图纸纸会审，审审核施工工单位的的施工组组织设计计；2.144.2 协助助施工单单位解决决现场的的特殊困困难；2.144.3 督促促施工单单位按合合同要求求完成施施工进度度，实事事求是地地对工程程进度做做出签证证；2.144.4 清点点、验收收甲供材材料，督督促施工工单位做做好工程程材料的的取样检检验，检检查材料料合格证证；2.144.5 督促促施工单单位做好好分部、分分项工程程的自检检、互检检工

33、作，组组织进行行隐蔽工工程的验验收，严严格控制制工程质质量；2.144.6 及时时发现、处处理施工工中出现现的问题题，对质质量事故故，必须须向公司司及有关关行业主主管部门门反映，妥妥善处理理；2.144.7 协调调解决两两个以上上施工单单位的施施工交叉叉关系；2.144.8 督促促施工单单位进行行工程维维修。委托监理理公司进进行施工工监理的的项目，要要严格按按照委委托监理理合同、工工程监理理实施细细则对对以上施施工管理理工作进进行分工工，避免免与公司司工程部部工作交交叉，并并按委委托监理理合同、工工程监理理实施细细则对对监理单单位进行行日常监监督。2.155 工工程造价价预测及及预算：项目定定

34、位前，经经济部应应配合开开发部对对项目进进行经济济论证；项目定定位后，经经济部应应配合实实业公司司做项目目投资估估算；正正式设计计施工图图出来后后，经济济部应做做设计施施工图预预算。经经济部应应视以上上工作量量大小外外委编制制或自行行编制，以以此作为为控制项项目投资资、工程程成本的的依据或或目标。2.166 工工程款拨拨付：项项目公司司根据工工程进度度，编制制开发项项目的季季度、月月度用款款计划，交交财务部部组织资资金。施施工单位位按合同同提报工工程付款款计划后后，由经经济部进进行审核核，并配配合财务务部拨款款。2.177 竣竣工验收收：2.177.1 开发发项目（单单项工程程）竣工工后，先先

35、由公司司工程部部组织初初验，初初验合格格后向质质量监督督部门申申请验收收。2.177.2 成片片开发项项目竣工工后，工工程部组组织初验验，然后后报当地地政府组组织有关关部门进进行综合合验收。2.177.3 开发发项目验验收合格格后，工工程部将将工程项项目资料料综合整整理后按按规定时时间向城城建档案案馆报送送。2.188工程造造价决算算：工程程竣工后后，由经经济部审审核施工工单位提提报的工工程竣工工造价结结算（必必要时，可可委托审审计事务务所进行行审计），工工程部配配合，并并与施工工单位办办理工程程造价结结算手续续。财务务部依据据确认的的工程造造价结算算编制工工程竣工工财务决决算，对对项目工工程

36、投资资进行竣竣工清点点。2.199 技技术档案案管理：综合部部根据档档案管理理要求制制定相应应办法进进行管理理。主要要是：2.199.1 收集集、保管管开发项项目的原原始资料料，包括括立项批批文、用用地许可可证、建建设用地地规划许许可证、拆拆迁验收收证、建建设工程程规划许许可证、建建设工程程施工许许可证、开开工报告告等等。2.199.2 收集集开发项项目的全全套工程程资料，审审查、保保管施工工单位提提交的竣竣工资料料，包括括工程地地质勘察察报告、规规划图、施施工图、图图纸会审审记录、重重要施工工日志、材材料化验验与试验验报告、隐隐蔽工程程验收单单、设计计变更记记录、现现场签证证、质量量事故处处

37、理报告告、竣工工决算书书等。3 房房产销售售管理3.1 对房房地产开开发项目目的销售售工作应应提前介介入。在在可行性性研究阶阶段，开开发部就就项目的的销售前前景、预预期售价价提出意意见，并并对项目目进行市市场定位位即确定定项目的的主要销销售对象象。在规规划设计计阶段，开开发部应应根据市市场定位位和掌握握的市场场信息，对对项目的的户型设设置、面面积大小小、内部部设施、设设计标准准等提出出相应的的意见。3.2 项目目的规划划设计一一经批准准，开发发部应会会同相关关部门编编制销售售计划，包包括销售售策略、销销售方式式、平均均售价、销销售进度度等，制制订详细细的销售售方案，确确定每楼楼层、每每单元的的

38、明细价价格，定定出底价价，报公公司主要要领导审审批后实实施。3.3 开发发项目开开工前后后，开发发部应办办理商品品房预售售登记手手续，领领取商品品房预售售许可证证。为促促进销售售，有条条件的还还可与银银行联系系，办理理按揭委委托。3.4 开发发部应采采取各种种方式促促销商品品房，如如在报纸纸、期刊刊、广播播电视等等新闻媒媒介上发发布广告告，制作作售楼说说明书向向潜在客客户分发发，在现现场制作作广告牌牌，有目目的地上上门推销销，委托托代理销销售等等等。3.5 销售售开始后后，应随随着项目目建设进进度并根根据市场场反应、销销售情况况对售房房价格进进行相应应调整。3.6 商品品房的销销售，除除预售时

39、时或建成成后一次次性付清清房款外外，其余余均不得得享有优优惠。特特殊情况况需要予予以优惠惠的，须须经公司司领导集集体研究究批准。3.7 销售售商品房房必须签签订书面面合同，合合同须具具备以下下基本内内容：3.7.1 所售房房产的位位置、面面积、标标准、附附属设施施、交付付时间；3.7.2 房产单单位售价价、总价价款、付付款方式式和定金金；3.7.3 合同双双方的权权利和义义务；3.7.4 违约责责任和惩惩处方式式；3.7.5 争议解解决办法法及其他他约定的的条款。3.8 任何何购房业业主若未未按合同同约定付付清房款款，一律律不得将将所购房房产交付付其使用用，违者者对责任任人就所所造成的的损失给

40、给予处罚罚。3.9 开发发项目通通过竣工工验收后后，开发发部应为为购房业业主办理理产权证证书。3.100 房房产销售售基本结结束后，由由开发部部、财务务部共同同写出开开发项目目投资效效益总结结报告，上上报公司司领导。同同时，开开发部还还应配合合财务部部编制开开发项目目决算报报告，对对项目收收益情况况加以认认真分析析。3.111 公公司在资资金情况况允许的的条件下下，可将将所开发发的重要要位置的的商业用用房、写写字楼留留作固定定资产，用用于对外外租赁，获获得长期期的租金金收益。4 物物业管理理4.1 开发发项目在在进行房房产销售售之前，公公司应根根据项目目情况选选定物业业管理单单位，由由其承担担

41、项目建建成后的的管理。任任何开发发项目，既既可由公公司控股股的物业业管理公公司承担担管理任任务，也也可委托托非公司司控股的的物业管管理公司司进行管管理。公公司要与与选定的的物业公公司签订订合同。4.2 物业业管理公公司对项项目验收收接管后后，负责责所管理理项目的的房屋设设备、市市政公用用设施、生生活服务务设施的的日常管管理和维维护维修修，并可可按实际际情况相相应负责责园林绿绿化、环环境卫生生、保安安等事务务，还可可为居民民（用户户）提供供其他无无偿或有有偿的服服务。4.3 工程程竣工后后，在工工程保修修期间，物物业管理理公司发发现工程程质量等等问题，应应及时向向公司工工程部反反映，由由工程部部

42、责成施施工单位位及时修修缮；或或自行修修缮，并并会同相相关部门门按实扣扣除施工工单位保保修金。4.4 物业业管理公公司按业业主须知知规定定定期向向服务区区内的业业主收取取有关费费用。4.5 开发发建成区区居住业业主数达达到一定定规模，应应成立业业主委员员会，由由业主委委员会决决定物业业管理的的委托事事宜。5 附附则5.1 本制制度自正正式颁布布之日实实施。工地例会会制度1 目目的完善工程程管理制制度，加加强对在在建工程程的进度度、质量量、投资资控制的的管理，提提高工作作效率，加加强建设设单位、监监理单位位、施工工单位等等有关方方面的协协调及联联系，切切实解决决工程建建设中实实际存在在的问题题。

43、2 工工程例会会的组织织2.1 工程程例会为为定期会会议，每每次例会会时间由由各项目目部自定定。2.2 工程程例会主主持人为为工地总总监理工工程师或或工地总总监代表表。2.3 工程程例会参参加人员员包括项项目公司司经理、驻驻项目公公司各专专业技术术人员、施施工单位位和监理理单位相相关人员员。2.4 项目目公司应应提前与与监理单单位进行行沟通，当当预计要要有重大大问题决决策时，需需请示公公司总经经理或总总工参加加。2.5 会议议的时间间变更或或取消由由工程例例会主持持人决定定。2.6 会议议结束后后，由监监理单位位记录人人员整理理形成例例会纪要要，并并于会后后第二天天发给与与会人员员。2.7 与

44、会会人员参参加例会会时需签签到，收收到例例会纪要要后需需签收。2.8 监理理单位每每月要出出一份监监理月报报发至至各与会会单位，项项目公司司应及时时将监监理月报报传递递到济南南公司，供供公司领领导审阅阅。2.9 项目目公司人人员应将将每一份份监理理月报、例例会纪要要登记记、备案案。3 工工程例会会会议程程序3.1 施工工单位施施工人员员对本周周工程进进度以及及下周工工程进度度的安排排进行汇汇报，提提出对本本周工程程施工中中所遇到到的设计计、施工工、材料料供应等等各方面面存在的的问题，并并对下道道工序的的施工方方法、进进度、安安排进行行说明。3.2 项目目公司经经理、各各专业技技术人员员，对施施

45、工单位位提出的的问题进进行答复复。监理理公司对对本周施施工监理理过程中中的施工工质量、进进度、材材料供应应、投资资控制、安安全生产产情况进进行说明明，并提提出监理理过程中中所发现现的问题题，提出出相应控控制措施施。项目目经理对对各施工工单位之之间、各各专业之之间在施施工中所所遇到的的配合问问题进行行协调。3.3 其他他与会人人员进行行会议发发言。3.4 例会会主持人人对会议议进行总总结。并并对各与与会人员员提出的的主要问问题通过过讨论做做出结论论，对本本周工程程建设概概况进行行总结，并并对下周周监理工工作做出出具体部部署。3.5 每月月最后一一个例会会，除以以上会议议内容以以外，要要求施工工单

46、位将将本月的的计划与与实际完完成进行行对比，查查找原因因，落实实责任，并并将下月月工程建建设的安安排列入入该会议议的议程程。4 工工程例会会落实4.1 工程程例会纪纪要是过过去一周周工程建建设的集集体检讨讨和全面面总结，对对在建工工程具有有指导意意义。4.2 监理理单位及及驻项目目各专业业人员在在日常监监理过程程中，应应把例会会纪要所所提出的的施工、材材料供应应、投资资控制以以及各工工种、各各专业之之间的协协调问题题作为监监理的一一项具体体工作内内容，并并对各种种问题的的解决情情况作监监理记录录，并在在下次的的例会上上对上述述问题的的解决情情况做出出汇报。4.3 总监监理工程程师或工工地总监监代表应应督促各各施工单单位在工工程建设设中严格格遵守工工程例会会对工程程建设中中发生的的问题所所做出的的结论处处理施工工与其他他矛盾，并并要求施施工人员员于下次次例会上上，汇报报上次例例会纪要要中有关关问题及及处理情情况和有有关结论论的落实实情况。施工图管管理制度度1 目目的施工图纸纸的管理理是房地地产企业业技术管管理中的的重