公共停车场PPP项目运营实施方案15319.docx

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1、城市公共停车场PPP项目运营实施方案目 录一、项目概概况1（一）项目目背景1（二）项目目基本情情况2二、财务分分析3（二）产出出说明12三、PPPP运作的的必要性性和可行行性12（一）运用用PPPP模式的的必要性性12（二）运用用PPPP模式的的可行性性14四、风险分分配框架架15（一）项目目风险识识别与分分析15（二）风险险分配原原则20（三）风险险分配基基本框架架20五、项目运运作方式式21（一）模式式构建原原则21（二）运作作方式22六、交易结结构23（一）投融融资结构构23（二）回报报机制26（三）相关关配套安安排29七、采购方方式与评评审办法法29（一）采购购方式29（二）评审审办法

2、29八、项目合合同结构构35（一）PPPP合同同35（二）合资资协议及及公司章章程47九、核心边边界条件件49（一）权利利义务边边界50（二）交易易商务条条件50（三）履约约保障机机制51（四）调整整衔接机机制51十、监督管管理53十一、项目目实施计计划和责责任分工工55第 73 页一、项目概概况（一）项目目背景某某市位于于某某省省东南部部，地处处长江和沱江交汇汇处，是是某某省省第一大大港口和和第三大大航空港港，是川川滇黔渝渝结合部部区域性性中心城城市，成成为成渝渝经济区区重要的的商贸物物流中心心、世界界级白酒酒产业基基地，还还是长江江上游重重要的港港口城市市和国内内唯一拥拥有两大大知名白白酒

3、品牌牌的城市市、中国国唯一的的酒城。20115年，某某某市城城镇化率率已达446.11%，中中心城区区建成区区面积达达1200平方公公里、人人口达1120.1万人人。随着着某某城城市经济济的繁荣荣发展，城城市化进进程的快快速推进进，城市市道路机机动车保保有量也也日益增增加，由由于停车车位严重重匮乏，导导致不同同程度地地发生占占道停车车、违章章停车，进进一步加加剧了交交通阻塞塞。为进进一步缓缓解城区区停车难难问题，某某某市政政府计划划在江阳阳区、龙龙马潭区区、纳溪溪区三个个主城区区建设约约41个停停车场，停停车位约约150000个个，以缓缓解某某某市城区区停车难难问题。在当前宏观观经济环环境下，

4、发发展是重重中之重重，稳增增长的任任务尤其其艰巨，新新型城镇镇化进程程加快。然然而作为为城镇化化建设主主力的地地方政府府财政压压力巨大大，政府府与社会会资本合合作模式式作为一一种重要要的融资资模式将将成为破破解地方方政府财财政压力力的重要要方式，中中央和地地方近期期密集出出台了一一系列的的政策，推推动力度度和速度度前所未未有。根根据某某某市实际际情况，并并广泛开开展与社社会资本本的接触触、沟通通，了解解社会资资本合作作意向和和合理诉诉求，经经深入研研究后提提出某某某市城市市停车场场PPPP项目实实施方案案，采用用PPPP模式积积极引入入社会资资本参与与本项目目建设，并并授权某某某市住住房和城城

5、乡建设设局负责责本项目目的具体体实施，在在保障资资金来源源、引入入先进的的建设和和管理经经验、保保证项目目建设和和维护质质量、提提高项目目的运营营能力上上均有较较大优势势，同时时也大大大缓解市市财政当当前的资资金压力力，确保保城市停停车场项项目的顺顺利实施施和推进进。目前前，本项项目第一一批工程程已建设设完成，这这次是做做第二批批工程建建设。应某某市住住房和城城乡建设设局委托托，中元元国际投投资咨询询中心有有限公司司成都分分公司根根据国家家相关文文件内容容与精神神，结合合本项目目实际情情况编制制了某某某市第第二批城城市停车车场PPPP项目目实施方方案，并并就本项项目实施施的若干干关键问问题提出

6、出了咨询询意见与与建议。（二）项目目基本情情况1、项目名名称：某某某市第第二批城城市停车车场PPPP项目目实施方方案2、项目类类型：新新建3、建设地地点：位位于某某某市江阳阳区主城城区、龙龙马潭区区主城区区。4、建设规规模与内内容：共共建设55个停车车场，总总用地面面积5338666.899平方米米（约880.88亩），总总建筑面面积14430000平方方米（其其中：车车库建筑筑面积11360000平平方米，商商业建筑筑面积770000平方米米），建建设停车车位38850个个，快速速充电桩桩7700个。项目建设内内容与规规模汇总总表：序号项目名称项目所在地地规划用地面面积（平方米）规划用地面面

7、积（亩亩）总建筑面积（平方米）车库建筑面面积（平方米）配套商业建建筑面积积（平方米）车位数（个）充电桩数（个个）1大龙花园停停车场江阳区113333.3991740000037000030009001802酒城乐园停停车场江阳区10000015.025000025000007001403龙透关公园园二期停停车场江阳区158666.75523.821000019000020006001204忠山桃子沟沟停车场场江阳区100000.05515400000400000012002405华升广场停停车场龙马潭区6666.7101700001500002000450906合计538666.89980.8

8、1430000136000070003850770上述项目最最终实施施数量、规规模以及及项目名名称、建建设地址址等可能能会发生生变化，最最终以某某某市政政府确定定实施的的为准。5、前期工工作：已已完成可可行性研研究报告告、环境境影响评评价报告告、国土土用地预预审、节节能审查查等立项项前期手手续，同同时某某某市人民民政府正正进行本本项目征征地拆迁迁安置工工作。二、财务分分析（一）财务务评价1、基础财财务测算算参数运营期：30年。服务价格格（均为为含税价价）。根根据关关于规范范我市机机动车停停放服务务收费管管理的通通知（泸泸市发改改价费2012403号）。室内机动车车停放收收费标准准如下表表：类别

9、收费标准车型一类停车场二类停车场三类停车场小型车辆5元/1小小时内4元/1小小时内3元/1小小时内中型车辆6元/1小小时内5元/1小小时内4元/1小小时内大型车辆7元/1小小时内6元/1小小时内5元/1小小时内摩托车辆3元/2小小时内2元/2小小时内1元/2小小时内特殊车辆由三区政府府价格主主管部门门据实核核定。根据市场调调查数据据显示，本本项目临临时停车车位取平平均5元/小时计计算，每每增加11小时收收费增加加1元，充充电桩每每小时充充电量约约60-80度度，充电电桩充电电收益取取6元/小时，白白天（77:000-199:000）包月月3000元/月，晚晚间（119:000-次次日7:00）

10、包包月3000元/月，全全天包月月4000元/月。通通过调查查周边停停车场，全全天包月月车位约约占总车车位100%，白白天包月月车位约约占总车车位200%，晚晚间包月月车位约约占总车车位300%。临时停车车车位使使用率。按统计学角角度计算算车位的的使用率率有两种种计算方方式：一种是以占占用时间间来计算算。计算算方式是是：在自自然小时时内所有有的车辆辆占用时时间的和和值/除以车车位数目目乘以660分钟钟。（如如果车辆辆驶入且且未驶出出的计660-驶驶入的时时间。如如果车辆辆驶入且且驶出计计停留时时间，如如果车辆辆在之前前驶入且且未驶出出计600分钟）。这这个计算算法统计计的是占占用的时时间，对对

11、于车的的数量统统计存在在缺陷。二种是以占占用次数数来计算算。计算算方式是是：在自自然消失失内进出出的车辆辆次数加加上未驶驶出的车车辆的数数量/除以车车位数目目。计算算方法是是：（进进入但是是未驶出出的车辆辆数目）+（进入且已经驶出的车辆数目）-驶出的车辆数目/车位总数。依据某某市交警部门2014年监测统计的数据显示，车位车辆停放周转频次达到了17.1次车位.天。为稳妥起见见，本项项目财务务分析采采用第二二种方式式进行计计算，临临时停车车位白天天周转频频率（77:000-199:000）取9次，晚晚间（119:000-次次日7:00）取取3次，充充电桩每每天充电电时间取取5小时。配套商业业设施收

12、收入：配配套商业业设施通通过出租租收取租租金，租租金参考考停车场场周边市市场平均均租金水水平，取取1000元/平方米米/月。广告收入入：根据据停车场场地理位位置较优优的特性性，将带带来部分分广告收收入，通通过市场场询价，五五个停车车场广告告收入年年评估值值为2000万元元。综合考虑物物价、资资金时间间成本等等因素，假假定以上上收入每每三年上上浮5%。税收增值税税：本项项目执行行货运客客运场站站服务税税率5%；营业税税：客运运部分应应收营业业税，取取服务业业征收比比例5%；城市建建设维护护税为增增值税款款的7%；教育费费附加为为增值税税款的33%；地方教教育附加加费为增增值税款款的 22；所得税

13、税率：225%；折旧费，固固定资产产投资中中包括部部分无形形资产和和递延资资产，为为了便于于计算，本本项目测测算中统统一归入入固定资资产折旧旧，为保保证投按按期回收收投资，折折旧采用用平均年年限法计计算，按按30年计计提，净净残值率率确定为为5%。修理费，按按折旧费费的100%计算算。人员、工工资及福福利：本本项目的的人员工工资和福福利测算算包括在在经营成成本中，随随着规模模不断扩扩大，新新增就业业人员也也逐步增增加，根根据需要要进行人人数调整整。经有有关专业业测算和和本项目目的实际际情况，本本项目人人员为336人，其其中管理理、技术术人员66人，一一般员工工30人。按按企业提提供的条条件，管

14、管理人员员年平均均工资6600000元/人，一一般员工工年平均均工资3360000元/人。本本项目项项目经营营第一年年工资和和福利1144万万元，每每年按44%递增增。其他管理理费用：参照目目前同类类行业的的情况，按按营业收收入的11%计算算。其他直接接费用：按目前前同类行行业的情情况，适适当增加加比例的的原则，按按营业收收入的22%计算算。（2）总收收入、营营业收入入及营业业税金具体如下表表：（1）停车车位收入入计算表表停车位收入入计算表表营业收入123456789102030停车位6,4911.1006,4911.1006,4911.1006,8155.6666,8155.6666,815

15、5.6667,1566.4447,1566.4447,1566.4447,5144.2668,6988.69910,0669.883全天月卡车车位100%184.880184.880184.880194.004194.004194.004203.774203.774203.774213.993247.665286.669单价（万元元/个）0.480.480.480.500.500.500.530.530.530.560.640.74数量（个）385.000385.000385.000385.000385.000385.000385.000385.000385.000385.000385.000

16、385.000白天月卡车车位200%277.220277.220277.220291.006291.006291.006305.661305.661305.661320.889371.447430.003单价（万元元/个）0.360.360.360.380.380.380.400.400.400.420.480.56数量（个）770.000770.000770.000770.000770.000770.000770.000770.000770.000770.000770.000770.000晚间月卡车车位300%415.880415.880415.880436.559436.559436.55

17、9458.442458.442458.442481.334557.221645.004单价（万元元/个）0.360.360.360.380.380.380.400.400.400.420.480.56数量（个）1,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.0001,1555.000临时车位5,6133.3005,6133.3005,6133.3005,8933.9775,8933.9775,8933.9776,1888.6666

18、,1888.6666,1888.6666,4988.1007,5222.3668,7088.077单价（元/时）5.005.005.005.255.255.255.515.515.515.796.707.76白天供应车车位（个个）2,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.0002,6955.000停车次数（次次）999999999999夜间供应车车位（个个）2,3100.0002,3100.0002,3100.0002,31

19、00.0002,3100.0002,3100.0002,3100.0002,3100.0002,3100.0002,3100.0002,3100.0002,3100.000停车次数（次次）333333333333年综合单价价1.691.691.691.771.771.771.861.861.861.952.262.62（2）营业业收入、营营业税金金及附加加和增值值税估算算表营业收入、营营业税金金及附加加和增值值税估算算表单位:万元元序号项目合计建设期计算期121234567891020301营业收入3006448.558196.48196.48196.48606.28606.28606.290

20、36.59036.59036.59488.3109833.9127155.31.1停车位2415992.996491.16491.16491.16815.76815.76815.77156.47156.47156.47514.38698.7100699.8单价（万元元/个）1.691.691.691.771.771.771.861.861.861.952.262.62数量（个）1078000.003850.03850.03850.03850.03850.03850.03850.03850.03850.03850.03850.03850.01.2充电桩230399.3665.33665.3366

21、5.33698.55698.55698.55733.55733.55733.55770.11891.551032.1单价（万元元/个）*0.860.860.860.910.910.910.950.950.951.001.161.34数量（个）215600.0770.000770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00770.00商业配套840.00840.00840.00882.00882.00882.00926.11926.11926.11972.441125.71303.1单价（万元元/平方米米）0.120000.1

22、20.120.130.130.130.130.130.130.140.160.19数量（平方方米）7000.07000.07000.07000.07000.07000.07000.07000.07000.07000.07000.07000.0广告收入200.00200.000200.000210.000210.000210.000220.550220.550220.550231.553268.002310.2272营业税金与与附加5032.9137.22137.22137.22144.11144.11144.11151.33151.33151.33158.88183.99212.992.1营业

23、税0.02.2城市建设维维护税3523.096.096.096.0100.88100.88100.88105.99105.99105.99111.22128.77149.002.3教育费附加加1509.941.241.241.243.243.243.245.445.445.447.755.263.93增值税503288.61372.11372.11372.11440.71440.71440.71512.71512.71512.71588.31838.72128.53.1销项税额511100.21393.41393.41393.41463.11463.11463.11536.21536.2153

24、6.21613.01867.32161.63.2进项税额781.7721.321.321.322.422.422.423.523.523.524.728.633.14财政补贴收收入0.05项目总收入入3006448.558196.48196.48196.48606.28606.28606.29036.59036.59036.59488.3109833.9127155.3（3）项目目总成本本费用单位：万元元 总成本费用用估算表表单位：万元元序号项目合计建设期121234567891020301其它直接费费用2456.1163.993163.993163.993172.112172.112172.

25、112180.773180.773180.773189.777219.668254.3312工资及福利利2394.3144.000149.776155.775161.998168.446175.220182.221189.449197.007204.996303.339449.0093修理费2852.7219.444219.444219.444219.444219.444219.444219.444219.444219.444219.444219.444219.4444折旧285277.32,1944.4112,1944.4112,1944.4112,1944.4112,1944.4112,1

26、944.4112,1944.4112,1944.4112,1944.4112,1944.4112,1944.4112,1944.4115经营成本(1+22+3+4)362300.52,7211.7882,7277.5442,7333.5332,7477.9662,7544.4332,7611.1772,7766.7992,7844.0882,7911.6662,8088.5772,9366.9223,1177.2446管理费用1228.181.96681.96681.96686.06686.06686.06690.37790.37790.37794.888109.884127.1157财务费用

27、2,4466.2552,1888.7551,9311.2551,6733.7551,4166.2551,1588.755901.225643.775386.225128.775-8营业费用409.882409.882409.882430.331430.331430.331451.883451.883451.883474.442549.220635.7769总成本费用用(5+6+77+8)374588.55,6599.8115,4088.0775,1566.5664,9388.0884,6877.0664,4366.3004,2200.2333,9700.0223,7200.1003,5066.

28、6223,5955.9553,8800.166其中:固定定成本350022.45,4955.8885,2444.1444,9922.6334,7655.9554,5144.9334,2644.1774,0399.5003,7899.2993,5399.3773,3166.8663,3766.2773,6255.855可变成本2456.1163.993163.993163.993172.112172.112172.112180.773180.773180.773189.777219.668254.331（4）利润润分配单位：万元元利润及利润润分配表表单位：万元元序号项目合计建设期运营期12123

29、4567891020301营业收入1159445.008196.48196.48196.48606.28606.28606.29036.59036.59036.59488.3109833.9127155.32营业税金及及附加1940.9137.22137.22137.22144.11144.11144.11151.33151.33151.33158.88183.99212.993总成本费用用559244.95659.85408.15156.64938.14687.14436.34220.23970.03720.13506.63596.03880.24补贴收入0.00.00.00.00.00.0

30、0.00.00.00.00.00.05利润总额(1-22-3+4)580799.22399.42651.12902.63524.13775.14025.84665.04915.25165.15822.97204.18622.36弥补以前年年度亏损损7应纳税所得得额(55-6)580799.22399.42651.12902.63524.13775.14025.84665.04915.25165.15822.97204.18622.38所得税145199.8599.88662.88725.77881.00943.881006.51166.31228.81291.31455.71801.02155

31、.69净利润（55-8）435599.41799.51988.32177.02643.02831.33019.43498.83686.43873.94367.25403.16466.710期初未分配配利润1820667.220.01529.63219.75070.17316.79723.3122899.7152633.7183977.1216899.9626488.21130773.9911可供分配的的利润（9+10）2256226.661799.53517.95396.67713.1101488.0127422.7157888.5189500.1222711.0260577.1680511.

32、21195440.6612提取法定盈盈余公积积金4355.9180.00198.88217.77264.33283.11301.99349.99368.66387.44436.77540.33646.7713可供投资者者分配的的利润2212770.661619.63319.15178.97448.89864.8124400.7154388.6185811.5218833.6256200.4675100.91188993.9914提取任意盈盈余公积积金2178.090.099.4108.88132.22141.66151.00174.99184.33193.77218.44270.22323.3

33、315未分配利润润2190992.771529.63219.75070.17316.79723.3122899.7152633.7183977.1216899.9254022.0672400.81185770.6616息税前利润润709544.24845.64839.94833.95197.85191.35184.65566.35559.05551.45951.67204.18622.317息税折旧摊摊销前利利润994811.57040.07034.37028.37392.27385.77379.07760.77753.47745.88146.09398.5108166.7（5）项目目资本金金

34、现金流流量表单位：万元元项目资本金金现金流流量表单位:万元元序号项目合计建设期运营期121234567891020301现金流入1159445.008196.48196.48196.48606.28606.28606.29036.59036.59036.59488.3109833.9127155.31.1营业收入1159445.008196.48196.48196.48606.28606.28606.29036.59036.59036.59488.3109833.9127155.31.2补贴收入0.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.00.01.3回收固定资资产余值值1

35、.4回收流动资资金2现金流出1373001.11116433.8102288.4109055.1107166.3105277.6104466.8102588.5100700.49995.69807.99620.59551.94921.85485.72.1项目资本金金192977.2110000.08297.22.2借款本金偿偿还500000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.02.3借款利息支支付154500.0643.881931.32446.32188.81931.31673.81416.31158.89

36、01.33643.88386.33128.882.4经营成本360933.22721.82727.52733.52748.02754.42761.22776.82784.12791.72808.62936.93117.22.5营业税金及及附加1940.9137.22137.22137.22144.11144.11144.11151.33151.33151.33158.88183.99212.992.6所得税145199.8599.88662.88725.77881.00943.881006.51166.31228.81291.31455.71801.02155.62.7维持运营投投资3净现金流

37、量量（1-2）-213556.11-116443.88-102228.44-27088.7-25199.9-23311.3-18400.6-16522.3-14644.3-959.1-771.4-584.0-63.556062.17229.6累计净现金金流量-116443.88-218772.22-245880.99-271000.77-294332.00-312772.66-329224.99-343889.22-353448.22-361119.66-367003.66-367667.11185877.9861799.4折现率（IIc）6%财务内部收收益率(IRRR)=6.53%财务净现值值(NPPV)=2,9633.866通过项目财财务分析析，项目目公司自自有资金金内部收收益率为为6.553% ，净现现值（基基准利率率为6%时）为为2,9963.86万万元。社社会资本本通过项项目运营营可回收收投资成成本并取取得合理理回报，本本项目无无需政府府运营补补贴。项项目具有有一定的的财务可可行性，对对社会资资本有一一定的吸吸引力。（二）产出出说明1、经济效效益产出出经财务评价价，本项项目年均均总收入入10,3099.