第二册++运营计划管理体系16596.docx

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1、世茂集团运营管理制度汇编 世茂集团运营管理制度汇编（20155版）第二册 计计划管理理体系世茂集团综综合管理理中心运营管理部部前 言为提高公司司运营管管理水平平，满足足运营管管理人员员的运营营管理需需求，进进行区域域及项目目标准化化管理和和精细化化管理，方方便各专专业人员员，尤其其是运营营管理人人员对运运营管理理制度的的熟悉和和查阅，特特制定本本运营管管理制度度汇编。 运营管理制制度汇编编共分为为：运营营管理体体系、运运营计划划管理体体系、运运营评价价及考核核三部分， 系统阐阐述了集集团运营营管理的的框架和和要求。本制度汇编编适用于于世茂房房地产控控股的，并并实际由由世茂房房地产（8813）日

2、日常经营营管理的的独资、合合资项目目公司。目录前言2第一节项目目基础信信息认定定3一、项目土土地储备备及开发发面积指指引3二、项目物物业类型型说明指指引7第二节全周周期目标标管理113一、可售物物业启动动会133二、酒店评评审会222三、商业项项目启动动会管理理指引（含含销售+自持物物业）223四、主题乐乐园启动动会288五、展示区区启动会会28第三节年度度运营计计划管控控29一、年度运运营计划划填表说说明299二、项目进进度计划划管理制制度377三、预算管管理433第四节运营营过程管管理455一、运营简简报455二、项目双双周报448附件：488第一节 项目基基础信息息认定12一、 项目土地

3、储储备及开开发面积积指引第一条目的的、定义义与原则则1、目的为规范各项项目土地地储备及及开发面面积信息息统计标标准，便便于有依依据的提提供不同同开发阶阶段科目目成本测测算、科科目成本本分摊、信信息披露露等相关关面积数数据，完完善项目目基础数数据的管管理。2、定义2.1总建建筑面积积：指建设用用地范围围内单栋栋或多栋栋建筑物物地上及及地下各各层建筑筑面积之之和。2.2用地地面积：建设项项目报经经城市规规划行政政主管部部门取得得用地规规划许可可后，经经国土资资源行政政主管部部门测定定的建设设用地土土地面积积，包括括：2.2.11代征地地面积：指由建建设项目目业主随随同其他他建设用用地一起起办理征征

4、地手续续，并由由业主承承担相应费用用，但建建设项目目业主必必须无偿偿交付给城城市公共共建设行行政主管管机关，作作为公共共建设用用地的那那部分土土地面积积。该土地地虽由业主出出资、征征用，但但土地使使用权不不属于业业主，业业主的土土地证上上亦不体现现，其财财产权归归城建部部门即政政府所有有。该土地用用途是规规划已经经确定且且不纳入入红线外外市政配配套费用用的公共共道路、活活动场所所、绿化化及城市市景观区区的建设设，紧邻邻项目建建设用地地。2.2.22建设项项目净用用地面积积：在该部分土土地范围围内方可建设设项目所所需的工工程内容容，业主仅对该部分土土地拥有有财产权权。下述述没有特特别说明明的，均

5、均为项目目净用地地面积。2.3容积积率：可可计容的的建筑面面积/用地面面积之比比（%）。2.4建筑筑密度（建建筑物的的覆盖率率）：项项目用地地范围内内所有建建筑的基基底总面面积（即即底层占占地面积积）/用用地面积积之比（%）。2.5绿化化率：项项目规划划建设用用地范围围内的绿绿化面积积/用地面面积之比比（%）。2.6绿地地率：指建设用用地范围围内各类类绿地的的总和/用地面面积之比比（%）。主要包包括公共共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算比绿化率严格。 绿地率通常以下限控制：并不是长草的地方均可计算绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土未达3米深度的土地

6、，不管其上面是否存在绿化，均不计入绿地面积；公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。2.7景观观面积：暂定为为项目规规划建设设用地范范围内用用地面积积扣除建建筑底层层占地面面积。2.8占地地面积：指建筑筑物占有有或使用用的土地地水平投投影面积积，按底底层建筑筑面积计计算。2.9计容容面积：即为可可计算容容积率的的建筑面面积，是是指小区区内所有有计算容容积率的的建筑面面积之和和，一般般情况，计计容面积积= 规规划条件件容积率率规划建筑筑用地面面积。2.10可可售面积积：取得得商品品房预售售许可证证、可可以进行行预售和和销售的的商品房房面积。包括已已经预售售和正

7、在在预售的的商品房房面积。仓仓库、机机动车库库、非机机动车库库、车道道、供暖暖锅炉房房、用于于人防工工程的地地下室、单单独具备备使用功功能的独独立使用用空间、售售房单位位自营自自用的房房屋，以以及为多多幢房屋屋服务的的警卫室室（门卫卫室）、管管理（包包括物业业管理）用用房等不不应计入入可售面面积。对对自持经经营物业业，地上上持有经经营物业业及地下下用于商商场等建建筑面积积视为可可售面积积。2.11拟拟建面积积：指项项目获取取土地后后至工程程开工前前的建筑筑面积（项项目总建建筑面积积-已竣竣工备案案的建筑筑面积-在建面面积）。2.12在在建面积积：指工工程开工工后至项项目未取取得竣工工备案的的建

8、筑面面积。2.13竣竣工面积积：指通通过竣工工验收后后的竣工工备案文文件上载载明的建建筑面积积。2.14土土地储备备面积：指项目目未取得得竣工备备案的建建筑面积积（项目目总建筑筑面积-已竣工工备案的的建筑面面积）。2.15工工程开工工：指由由施工单单位提出出开工申申请，经经甲方最最终书面面确认可可以进行行施工，其其书面载载明甲方方要求或或同意的的基础施施工阶段段打桩或或挖土的的起始日日期。3、原则3.1 一一致性原原则本指引规定定定义及及相应面面积统计计、更新新维护标标准，各各业务部部门使用用时应保保持一致致。 3.2 确确认性原原则3.2.11本指引引规定的的数据统统计、更更新维护护，按固固

9、定表式式，由项项目公司司设计部部门负责责组织填填写、开开发/工工程/销销售部门门配合、项项目成本本合约部部门复核核、项目目负责人人确认并并对项目目数据准准确性负负责；区区域开发发、设计计、工程程复核、区区域成本本合约复复核并汇汇总。3.2.22对已获获土地但但未成立立项目管管理团队队及区域域所属的的合资/合作项项目，由由区域开开发负责责组织填填写、区区域设计计复核、区区域成本本合约复复核并汇汇总，区区域开发发对项目目数据准准确性负负责。3.3数据据提供3.3.11成本合合约部门门是数据据输出的的唯一部部门，该该等数据据的输出出包括项项目公司司向区域域、区域域向集团团的逐级级汇总并并提交。 3.

10、3.22每月223日，区域域应向集集团运营营管理部部提交本本指引规规定的数数据报表表，该等等数据包包括下款款规定各各阶段更更新数据据。3.4数据据的统计计、更新新维护项目及区域域公司应应按以下下阶段对对数据进进行统计计、更新新：土地地获取、扩扩初、施施工图、预预测、实实测5个个阶段，各各阶段数数据统计计、更新新内容及及标准如如下所述述。第二条 适适用范围围适用公司开开发的所所有项目目。第三条 土土地获取取阶段1. 根据签订的的土地框框架协议议、招拍拍挂或股股权转让让/土地地合同、已已获土地地证，统统计更新新各地块块项下各各产品类类型对应应的总建建筑面积积（包括括地上建建面、地地下建面面）、计计

11、容面积积、占地地面积；地块的的用地面面积（包包括代征征地面积积、项目目净用地地面积）及及绿地面面积；说说明所占占权益比比例。2. 计容面积通通过容积积率计算算；占地地面积通通过建筑筑密度计计算；绿绿地面积积通过绿绿地率计计算。3. 该阶段的产产品类型型的填写写按土地地框架协协议、招招拍挂或或股权转转让/土土地合同同、已获获土地证证项下约约定的内内容填写写。第四条 扩扩初设计计阶段1. 根据据扩初设设计，统统计更新新各地块块项下各各产品类类型、最最小核算算单位对对应的总总建筑面面积（包包括地上上建面、地地下建面面）、计计容面积积、占地地面积；地块景景观面积积及绿地地面积。地地块景观观面积通通过其

12、定定义进行行计算；绿地面面积通过过绿地率率计算。2. 该该阶段的的产品类类型的填填写按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”内容的的约定。第五条 施施工图设设计阶段段1. 根据据施工图图设计，统统计更新新各地块块项下各各产品类类型、最最小核算算单位对对应的总总建筑面面积（包包括地上上建面、地地下建面面）、占占地面积积。2. 该阶阶段的产产品类型型的填写写按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”内容的的约定。第六条 预预测阶段段1. 根据据可售面面积定义义及预售售条件，在在土地获获取、扩扩初设计计、施工工图设计计及预售售各阶段段统计更更新各地地块项下下的可售售面积。其其中土地地获取阶阶段统计计更新至

13、至产品类类型项下下的可售售面积；扩初设设计、施施工图设设计、预预售阶段段统计更更新至产产品类型型项下的的最小核核算单位位的可售售面积。2. 土地地获取阶阶段的产产品类型型按土地地框架协协议、招招拍挂或或股权转转让/土土地合同同、已获获土地证证的约定定。扩初初设计、施施工图设设计及预预售阶段段的产品品类型按按“世茂集集团物业业类型说说明指引引”的约定定。第七条 实实测阶段段（竣工工备案）1. 根据据实测/竣工备备案，统统计更新新各地块块项下各各产品类类型、最最小核算算单位对对应的实实测可售售面积、当当月竣工工面积、累累计竣工工建面及及累计计计容面积积。2. 该阶阶段的产产品类型型的填写写按“世茂

14、集集团物业业类型说说明指引引”内容的的约定。第八条 科科目成本本测算及及分摊对对面积数数据的应应用按“世茂集集团开发发成本科科目说明明指引”约定的的科目成成本测算算、科目目成本分分摊所采采用的面面积指标标：扩初初设计阶阶段前采采用土地地获取阶阶段数据据；扩初初设计及及以后阶阶段采用用扩初设设计阶段段数据，若若后阶段段统计更更新的总总面积比比扩初设设计相应应总面积积差异33%及以以上的，则则应按最最新的统统计的面面积对科科目成本本测算值值、科目目成本分分摊值进进行调整整；项目目结算阶阶段采用用实测/竣工备备案阶段段数据。第九条 土土地储备备土地储备应应统计更更新当月月开工建建面、在在建面积积、拟

15、建建面积和和土地储储备面积积。其中中拟建面面积和土土地储备备面积按按其定义义，由固固定表式式自动生生成，项项目未竣竣工备案案前，土土地储备备关联的的项目总总建筑面面积在未未取得工工程规划划许可证证前采用用土地获获取阶段段的更新新数据（土土地合同同或招拍拍挂文件件/股权权转让文文件载明明的数据据）、扩扩初设计计及以后后阶段采采用扩初初设计阶阶段所取取得项目目工程规规划许可可证载明明的数据据，项目目竣工备备案后采采用实测测/竣工工备案阶阶段数据据。二、项目物物业类型型说明指指引第一条 目目的、定定义与原原则1、目的为规范成本本、营销销、设计计、开发发、工程程统计口口径，便便于成本本、销售售同平台台

16、数据的的比较和和分析，以以及为利利润测算算提供正正确的数数据支持持。2、定义物业类型是是指开发发项目的的属性，亦亦可称为为“业态类类型”、“核算对对象”。3、原则3.1 一一致性原原则本指引规定定的产品品类型，各各业务部部门使用用时应保保持一致致；本指指引规定定物业类类型项下下的最小小核算单单位，由由各业务务部门自自行确定定，若不不一致的的应明确确对应关关系。3.2 确确认性原原则3.1.11指引规规定的产产品类型型不满足足项目需需求的，由由区域运运营负责责人向集集团运营营管理部部提供相相应的产产品类型型名称，由由集团统统一修订订相应的的产品类类型。3.1.22指引第第三条第第1款规规定的第第

17、一级分分期由项项目提交交并经区区域、集集团确认认的项目目启动会会资料明明确的分分期为准准，不作作调整；第一级级分期项项下的第第二级子子分期在在确认的的项目启启动会资资料后，根根据实际际情况，可可在单体体建筑未未开工前前预先进进行调整整，该等等调整由由项目、区区域工程程部门发发起，征征询销售售及成本本合约部部门意见见后，经经区域总总裁确认认，报集集团运营营管理部部备案。第二条 适适用范围围适用于开发发的民用用建筑项项目。第三条 物物业类型型包括层层次1、物业类类型的层层次项目-地块块-分期期-产品品类型-最小核核算单位位。1.1项目目名称的的确定1.1.11内部管管控的项项目名称称应由两两部分构

18、构成：即即“城市+项目特特定名称称”，如：“昆山蝶蝶湖湾项项目”、“成都猛猛追湾项项目”。1.1.22现有项项目由各各项目拟拟定名称称后，经经区域运运营负责责人审核核，上报报区域/旅游公公司总裁裁确认；后续新新增项目目亦须按按1.11.1条条的方式式命名，由由项目预预备会进进行确认认。项目目名称确确认后，作作为此项项目内部部管控及及与合作作对象签签署合同同（销售售合同除除外）的的唯一使使用名称称，不得得修改。1.1.33对销售售案名的的确定由由销售部部门另行行规定，并并作为销销售宣传传及与小小业主签签署销售售合同的的使用名名称。1.2地地块名称称的确定定地块是指招招拍挂或或协议项项目收购购所形

19、成成的各地地块。其其地块名名称应与与土地证证上所规规定的名名称保持持一致，如如项目对对该地块块有其他他特定叫叫法，可可加括号号备注说说明。1.3分分期名称称的确定定1.3.11分期是是指土地地获得后后，逐步步施工的的区域划划分。1.3.22分期建建立的基基本原则则：1）税务筹筹划合理理性原则则：应按按税收缴缴纳最合合理的方方式在地地块中对对分期进进行合理理划分；2）开发周周期一致致性原则则：同一一分期内内的开发发周期应应保持一一致，分分期内不不同楼栋栋的开工工时间相相差不宜宜超过33个月，竣竣工时间间依次类类推；3）开发面面积适中中原则：同一分分期内的的面积不不宜过大大，以建建筑面积积不超过过

20、10万万平方米米为宜；4）产品差差异原则则：同一一分期内内的产品品类型应应基本相相近，若若产品因因建筑上上存在明明显差异异可能导导致其建建造成本本出现较较大差异异的，应应分别归归入不同同的分期期以作为为成本核核算的对对象。1.3.33现已明明确分期期的项目目，需进进行调整整分期的的，应按按1.33.2条条的规定定，经项项目工程程、设计计、成本本、财务务、销售售等各职职能部门门达成一一致，由由项目总总监上报报区域运运营负责责人审核核、区域域/旅游游公司总总裁确认认；新项项目及未未明确分分期的地地块，应应按1.3.22条的规规定建立立分期，经经项目工工程、设设计、成成本、财财务、销销售等各各职能部

21、部门达成成一致，由由项目预预备会/启动会会进行确确认。项项目的分分期经确确认通过过后，将将作为内内部管控控及成本本核算的的依据，不不得修改改。1.3.44对于面面积较大大的分期期，可分分为两级级层次，第第一级分分期名称称采用“第一（二二、三、四四）期”表示；第一级级项下的的第二级级采用子子分期的的形式，子子分期名名称以“2.11、2.2、22.3.”表示。子子分期可可依据项项目实际际施工情情况自行行添加及及调整，作作为施工工节奏的的管控，但但不作为为成本核核算对象象。1.4 最小小核算单单位，是是指各单单体建筑筑（即为为单体楼楼栋）。第四、物业业产品类类型1、住宅：1.1公寓寓1）低层： 地上

22、上1-33层。与与多层（或或小高层层、高层层、超高高层）相相连的低低层并入入多层（或或小高层层、高层层、超高高层），但但低层沿沿街商铺铺除外，该该等商铺铺按下述述第2.1.22款的规规定。2）多层：地上44-6层层。3）小高层层：地上上7111层（或或11+1层）。4） 高层层：地上上12层层及以上上。5）超高层层：建筑筑高度大大于1OOOm。1.2住宅宅商业：是指项项目性质质为住宅宅的小区区（建设设规划红红线范围围）内的的低层沿沿街商铺铺、独立立单体建建筑的住住宅商业业等。但但不含具具有产权权的会所所，该会会所按下下述第22.1.7款的的规定。1.3花园园洋房：是指设设计图纸纸明确名名称为花

23、花园洋房房的低层层或多层层。1.4别墅墅：含叠叠拼、联联排、双双拼、独独栋、类类独栋等等。1.5公共共车库1）地下车车库：具具有住宅宅项目性性质的地地下建筑筑，含与与住宅单单体建筑筑相连(或独立立)且为为公共的的地下停停车库、自自行车库库等；住住宅单体体建筑独独用的地地下停车车库（非非公共的的停车库库）、自自行车库库等视为为本楼栋栋的地下下室。2）地下人人防车库库：属于于地下人人防工程程的停车车库；住住宅单体体建筑独独用的地地下人防防工程视视为本楼楼栋的地地下室。3）地上车车库：设设置在地地上建筑筑内的公公共停车车库，普普通的地地面停车车位不属属于地上上车库。1.6配套套建筑：含学校校、幼儿儿

24、园、活活动室、独独立单体体的门卫卫室、独独立单体体的垃圾圾房、独独立单体体的物业业用房、独独立单体体的变电电站、无无产证的的会所等等。1.7其他他，含具具有产权权的会所所、保障障房等。2、商业与与办公：2.1集合合型商业业有较大规模模，商业业经营的整体性性较强，能能够通过过合适的商商业定位位和经营营手段，形形成统一一的商业业品牌和和口碑，辐辐射较远远距离的的消费客客群的商业建建筑。2.1.11大型单体体商业：建筑单单体计容容面积大大于2万万平方米米，能够够将百货、超超市、家居、各各类型零零售专卖卖店、各类型型娱乐及及服务等等1种或多多种业态态集中设设置在一一个建筑筑单体内内的商业业经营场场所，

25、包括购购物中心心、单体体百货、单单体大卖场等等。其项目范范围包含含地上建建筑部分分及与其其直接连接接的地下下可出租租经营部部分与配配套（包括车车库、人人防、机机房等）部分面面积。2.1.22街区型型商业：建筑总总计容面面积大于于2万平方方米，由由2个以上上的多个个小型商商业单体体（计容面面积小于于1万平方方米）围围合而成成的具有有内部（半）露天天广场和和内部露露天步行行街的商商业单体体集群。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。2.1.33大型地地下商业业：建筑筑面积在在1.55万平方方米以上上，设置置在独立立地下建建筑内，具具有

26、商业业经营功功能，同同时在地地面上没没有与之之直接连连接的商商业建筑筑（即非地地面商业业的地下下部分）的商业空间。包括地铁商业、人防空间商业、地下联通通道商业、地下商业街等。2.2配套套型商业业整体规模较较小，或或有一定定规模但但经营整整体性较较差，不不需要明明确业态态定位，适适合各业业户分散散经营的的商业建建筑。2.2.11裙房商商业：建筑单体体计容面积积小于2万平方方米，地地上建筑筑楼层33层或以上上，主要要经营面面积与塔塔楼建筑筑（包括括办公楼楼、酒店店、SOOHO、酒店公寓等）相连接，共用塔楼建筑的配套功能（包括地下停车库、机房等）的商业建筑。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的

27、地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。2.2.22沿街商商铺：地地上建筑筑楼层在在2层或以以下，部部分经营营面积与与塔楼建筑筑（包括括办公、酒酒店、SSOHOO、酒店店公寓等等）相连接或独独立单体体建筑的的沿街商商业建筑筑（住宅宅项目的的沿街商商铺属于于住宅商商业）；2.3 其其它类型型商业具有商业经经营功能能，但产产权属性性属于工工业、教教育、文文化、艺艺术等新新建或改改造建筑筑。包括括产业园区区、旧厂厂房改造造商业、博博物馆商商业、体育馆馆商业等等。2.4 标标准办公公楼建造用途主主要用于于企业办办公经营营，单套套面积单单元大于于1500平方米米，不设设置套内内餐厨、

28、卫卫生设施施，仅设置单层层公共卫卫生设施施，能够够实现单套套、多套套连通及全全层连通通使用的的办公产产品。2.4.11多层办办公楼：地上11-7层的办办公楼。2.4.22塔楼式式办公楼楼：7层层以上的的办公楼楼。2.5 其其它类型型办公楼楼建筑用途兼兼顾企业业办公经经营和居居住等其其它一些些使用功功能，设设置套内内餐厨、卫卫生设施施，不适适宜多套套连通使使用的准准办公产产品。2.5.11别墅式式办公：建筑单单体在550000平方米米以下，楼层在在4层以下下，有独立的的出入口口和大堂堂，仅适用于于一家企企业封闭闭使用的的小型单单体办公公。2.5.22 SOOHO式式办公：套型设设计在1150平平

29、方米以以下，提供套套内餐厨厨及卫生生功能的的可兼顾顾居住功功能的办办公产品品。2.5.33 产产业园区区型办公公：土地地产权为为研发或或工业等等类型的的办公产产品。2.6酒店店式公寓寓是一种提供供酒店式式管理服服务的公公寓，集集住宅、酒酒店、会会所多功功能于一一体，但但本质仍仍然是公公寓（其其产权非非住宅产产权，一一般为440或550年），其其属性可可分为“自持”和“可售”两大类类。一般般“自持”产品会会配置有有酒店式式管理服服务，“可售”产品则则多不配配置酒店店式管理理服务。2.7公共共车库是指为商办办项目服服务的、不不能作为为独立车车位出售售的汽车车库、自自行车库库和机械械车库等等。2.7

30、.11 地下下车库：含地下下及半地地下车库库等。2.7.22地下人人防车库库：属于于地下人人防工程程的停车车库。2.7.33地上车车库：设设置在地地上建筑筑内的公公共停车车库，普普通的地地面停车车位不属属于地上上车库。2.8 配配套建筑筑：是指指为商办办项目服服务的、独独立单体体的管理理用房、垃垃圾房、设设备用房房、变电电站等。2.9 其其他1）展览中中心2）文化中中心3）艺术中中心4）其他3、酒店。酒店：按属属性可分分为：三三星、四四星、五五星、超超五星、商商务酒店店、精品品酒店、快捷酒店、公寓式酒店等4、主题乐乐园类型型暂无细分项项第二节 全周期期目标管管理项目启动会会适用范范围：会议对应

31、物业类类型范围围适用管理制制度可售物业启启动会1、住宅2、建筑面面积3万方以以下商业业和办公公（含自自持和可可售）3、酒店式式公寓世茂集团团可售物物业启动动会管理理指引酒店评审会会酒店持有酒店店建设期期总体管管理思路路及评审审会流程程商业项目启启动会建筑面积33万方以以上的商商业和办办公（含含自持和和可售）世茂集团团商业项项目启动动会管理理指引主题乐园评评审会主题乐园世茂集团团主题乐乐园评审审会管理理指引展示区启动动会售楼处、样样板房、展展示区专专项启动动会-一、可售物物业启动动会（一）可售售物业启启动会管管理指引引第一条 目目的、依依据与适适用范围围1、目的通过过程的的动态管管理，实实现项目

32、目事前决决策、事事中跟踪踪和事后后总结，保保证项目目预期效效益的实实现。项项目启动动会在项项目全周周期运作作中起到到承上启启下的作作用，参参照项目目投资拿拿地时确确立的方方案的主主要指标标作进一一步细化化，重点点解决项项目开发发进度、销销售、设设计、工工程质量量、成本本、财务务、效益益之间的的统筹安安排，并并作为后后续工作作推进、点点评及考考核的主主要依据据之一。同同时，为为项目启启动会更更有效率率的召开开，在项项目启动动会前特特安排产产品定位位、方案案设计和和目标成成本三大大专业评评审会。专专业评审审会主要要决策需需在启动动会上向向许副主主席及集集团各职职能领导导做重点点汇报。2、依据根据前

33、期已已开的项项目“拓展会会”为基础础，进行行细化。3、适用范范围适用于房产产开发项项目的可可售物业业部分。当当项目中中存在多多种不同同的可售售产品类类型时（如如高层、联联排别墅墅、可售售商业等等），需需在启动动会中分分别展现现。自持持物业（持持有商业业、酒店店、主题题乐园等等）不适适用于本本指引。对对于持有有类商业业及售后后返租类类商业须须单独召召开“商业项项目启动动会”、自持持酒店须须单独召召开“酒店评评审会”、主题题乐园须须单独召召开“主题乐乐园评审审会”。第二条 项项目启动动会管理理原则1、阶段性性管理项目启动会会分为两两个阶段段，即“专业评评审会”和“正式启启动会”。两阶阶段启动动会的

34、主主要内容容及相关关要求如如下：会议名称产品定位专专业评审审会方案设计专专业评审审会目标成本专专业评审审会正式启动会会召开目的项目产品定定位确定定项目方案设设计确定定项目目标成成本确定定项目核心指指标确定定召开时间土地获取后后30天天内、初初步方案案前产品定位专专业评审审会后、土土地获取取60天天内、规规划方案案意见征征询前方案设计专专业评审审会后、土土地获取取75天天内、桩桩基或总总包招标标前三大专业评评审会后后，土地地获取后后90天天内，开开工前参会人员集团：集团团客户管管理中心心、集团团营销区域：区域域负责人人、区域域运营、区区域营销销/设计计/物业业、项目目：项目目负责人人、项目目营销

35、/设计集团：集团团设计区域：区域域负责人人、区域域运营、区区域设计计项目：项目目负责人人、项目目设计集团：集团团成本、集集团采购购区域：区域域负责人人、区域域运营、区区域成本本项目：项目目负责人人、项目目成本集团：许副副主席、各各职能中中心负责责人、物物业、集集团运营营管理部部区域：区域域负责人人、项目目负责人人、区域域运营、营营销、设设计、成成本、财财务负责责人召集人项目营销项目设计项目成本区域运营汇报人项目营销项目设计项目成本项目负责人人决策人集团客户/营销管管理中心心集团设计集团成本许副主席输出成果产品定位PPPT及及会议纪纪要方案设计PPPT及及会议纪纪要目标成本PPPT及及会议纪纪要

36、正式启动会会PPTT、测算算底稿及及会议纪纪要备注：（1）上表表所列示示的参会会人员为为必须参参加会议议的人员员，其他他职能可可凭实际际情况选选择性参参加。（2）已召召开专业业评审会会的会议议决议形形成后续续专业评评审会的的决策依依据，相相关职能能部门如如有意见见请及时时沟通。设设计、物物业需提提前参与与到营销销产品定定位。设设计方案案上会前前需征询询营销、成成本、工工程、客客服和物物业等部部门意见见，待意意见反馈馈并达成成一致后后上会。对对于集团团重点项项目，以以上各专专业评审审会建议议集团、区区域和项项目各职职能部门门都参加加。（3）为保保证会议议的有效效推进，在在专业评评审会阶阶段，对对

37、于项目目召集人人召集并并已确定定好召开开时间的的会议，各各参会方方须准时时参加。若若无故缺缺席，视视为其对对会后决决议的默默认同意意。对于于区域、项项目提报报的上会会资料和和会议纪纪要等，集集团相关关职能部部门应于于3个工工作日内内做出反反馈意见见，否则则默认为为同意。（4）对于于已通过过项目启启动会或或已开工工的历史史项目，若若项目在在后续施施工中未未发生属属于启启动会重重大变更更事项清清单中中的内容容时，可可不再重重复召开开启动会会。（5）若项项目在未未召开或或未通过过启动会会的情况况下擅自自开工，将将对项目目处罚三三颗星（330万），并对项目负责人进行书面通报。2、核心指指标管控控自本世

38、茂茂集团可可售物业业启动会会管理指指引正正式发布布之日起起，所有有召开启启动会的的项目，其其各项指指标除了了不得低低于拓展展资料上上承诺的的指标外外，还应应满足以以下要求求：(1) 项目整体可可售物业业的全周周期销售售净利率率，一线线城市（北北京、上上海、广广州、深深圳）项项目或经经集团认认定后的的个别项项目不得得低于112%，二二线（省省会城市市、计划划单列市市）、三三线城市市（除上上述一、二二线城市市外）项项目不得得低于115%；(2) 获取预售证证后1个个月累计计去化率率不得低低于400%，33个月累累计去化化率不得得低于60%，交付时时累计去去化率不不得低于于80%；交付付满一年年后累

39、计计去化率率不得低低于900%；(3) 含低密度产产品的项项目在土土地协议议签署后后一线城城市122个月内内，二线线城市99个月内内，三线线城市66个月内内须开盘盘；(4) 含低密度产产品的项项目在土土地协议议签署后后15个个月内应应力争首首批入账账；(5) 土地总价110亿元元以内的的项目在在土地协协议签署署后155个月实实现经营营性现金金流转正正；(6) 土地总价110亿以以上、220亿元元以内的的项目在在土地协协议签署署后244个月实实现经营营性现金金流转正正；(7) 若项目包含含自持物物业，在在分摊自自持物业业相应的的开发成成本后，项项目整体体利润率率不小于于0；(8) 项目商业部部分

40、的规规划证取取得、工工程计划划、竣备备节点须须与住宅宅部分独独立分开开填报（项项目须向向政府独独立报规规，若当当地有特特殊规定定除外，但但须提供供相应证证明文件件）。针对上述的的核心管管控指标标，集团团运营管管理部将将对启动动会上会会前的上上会资料料按此要要求进行行预审，若若不达标标原则上上将不得得召开启启动会；在项目目启动会会通过后后，集团团运营管管理部将将按照启启动会的的承诺指指标进行行实时监监管和点点评。3、启动会会管理纪纪律为保证启动动会召开开的严肃肃性与高高效性，对对会上确确定的各各项指标标在项目目全周期期实施过过程中做做到动态态管理，确确保能够够实际达达成，启启动会的的过会流流程及

41、后后续跟踪踪均应按按照启动动会纪律律得各项项内容执执行：内容要求处罚奖励启动会关键要求1、启动会会作为项项目开工工的里程程碑，未未通过启启动会不不允许开开工；2、召开正正式启动动会前必必须通过过三大专专业评审审会，且且启动会会内容原原则上不不得与专专业评审审会决议议内容不不一致，否否则需经经集团相相关部门门同意；3、启动会会执行严严格的流流程管理理，请遵遵照下文文的“会议过过程管理理”执行；4、应在启启动会前前完成相相关指标标的SAAP录入入，并在在启动会会后100天内完完成数据据更新；5、过程中中重要变变更：如如在启动动会重大大变更清清单里事事项在项项目实施施过程中中发生变变更，必必须提前前

42、得到集集团相关关部门（详见“启动会重大变更事项清单”）的认可，并按照清单内的处理原则处理。1、项目未未完成启启动会版版的当年年签约、回回款与利利润率指指标其中中2项，处处罚1星星(5万万)；未未完成33项，处处罚3星星(300万)；2、每年根根据实际际完成情情况进行行复盘，低低于启动动会全盘盘货值、全全周期毛毛利5%-100%，处处罚1星星（5万万）；110%以以上，处处罚3星星（300万）（对对于已售售产品的的未来均均价不高高于项目目实际销销售均价价的1220%，若若未来存存在当前前未售产产品，按按启动会会货值计计算）；3、启动会会结束后后10天天仍未完完成SAAP录入入的，处处罚1星星（5

43、万万）。1、经营性性现金流流转正：项目现现金流转转正较启启动会版版提前33个月内内奖励11星(55万)；提前66个月奖奖励2星星(100万)；2、完成启启动会版版的签约约、回款款基础上上，每年年的利润润率高于于启动会会版2个个点，奖奖励1星星（5万万）。预审上会资资料1、 启动会的上上会资料料应参照照集团运运营管理理部统一一发布的的模板（含含PPTT及EXXCELL测算底底稿）进进行编制制；2、 区域运营负负责人应应在启动动会召开开前召集集区域各各职能部部门预审审上会资资料，经经区域各各职能部部门认可可并由区区域总最最终确认认后方可可上会；3、 区域预审通通过后的的上会资资料应在在会前33天提

44、供供至集团团运营管管理部，并并由集团团运营管管理部统统一发集集团各参参会人员员审阅。若若集团职职能部门门审阅发发现存在在较大风风险或问问题，可可终止上上会，区区域项目目按集团团职能部部门要求求调整后后上会；未在规定时时间将上上会资料料提供至至集团的的，或上上会资料料不符合合集团要要求的，该启动会不召开且视为“不通过”提报上会计计划1、 项目应根据据上会资资料的进进展情况况并经区区域各职职能部门门同意上上会后，方方可提报报上会计计划；2、 区域运营人人员应汇汇总整理理本区域域各项目目的上会会计划并并进行统统一安排排，并于于每月225日向向集团运运营管理理部上报报次月召召开启动动会的上上会计划划；

45、3、 上会计划应应包含召召开项目目（或分分期）、可可上会时时间等内内容；4、 启动会的计计划时间间须与对对应的一一级节点点时间保保持一致致；未及及时上报报计划清清单或漏漏报的项项目将不不作安排排。未在规定时时间提供供上会计计划，或或提供信信息不完完整的，处处罚1星星(5万万)确定召开时时间1、集团运运营管理理部将对对各区域域每月的的上会计计划进行行统筹安安排，最最终的启启动会上上会时间间以发出出的正式式邮件时时间为准准；2、启动会会召开时时间一旦旦确定后后将不得得任意更更改和调调整。未按确定的的召开时时间上会会，或会会前擅自自更改和和调整的的，处罚罚1星(5万)会议决议跟跟进1、启动会会的结果

46、果分为通通过、不不通过和和有条件件通过；并由许许副主席席进行最最终决策策；2、不论启启动会通通过与否否，区域域运营负负责人应应在会后后3天内组组织项目目编制启启动会会会议纪要要，并发发送给各各参会人人员备案案；3、对于“通过”的启动动会，区区域运营营负责人人应在会会后3天天内将上上会资料料提供至至集团运运营管理理部备案案；4、对于“有条件件通过”的启动动会，区区域运营营负责人人应按会会议精神神组织项项目调整整上会资资料，并并在会后后10天天内提供供至集团团各参会会人员；若因核核心指标标未达集集团要求求而被定定为“有条件件通过”的，则则需在会会后100天内重重新上报报至集团团许副主主席，并并最终决决策是否否可以“通过”；5、对于“不通过过”的启动动会，区区域运营营负责人人按会议议精神组组织项目目重新修修改并编编制上会会资料，并并应再次次上报上上会时间间。未在规定时时间提供供调整后后的上会会资料或或会议纪纪要的，处处罚1星星(5万万)4、启动会会重大变变更事项项管理集团各职能能中心也也将对启启动会通通过后承承诺的各各项专业业关键指指标作实实时跟踪踪与管控控，并结结合过往往启动会会承诺的的兑现程程度为区区域及项项目团队队建立“信用档档案”，作为为通报奖奖励/惩惩罚的依依据和未未来启动动会通过过与否的的考察备备案。同时，在启启动会通通过以后后，为避避免项